1、大廈物業管理服務規范要求 科技大廈物業管理服務規范及要求 (一)物業檔案管理 1、制訂并落實物業管理檔案的收集、整理、歸檔及保管、保密、借閱、銷毀、統計等制度,并明確專人負責物業管理檔案管理; 2、歸檔材料應為原件、具有憑證作用的復印件或其他載體材料,并保持其歷史面貌。檔案的書寫工具和載體材料應達到耐久保存要求,圓珠筆、鉛筆以及純藍墨水筆書寫的材料不能作為歸檔材料; 3、材料歸檔做到分類合理、整理規范、排列有序,并具體編制檔案目錄,以便利檢索利用; 4、保管期滿經鑒定無保存利用價值的檔案,按規定經批準后,按程序進行銷毀,銷毀清冊歸檔保存; 5、專心做好檔案的安全保密工作,特殊是涉及業主、企業的

2、有關檔案未經創業中心同意不得擅自供應他人利用; 6、建立檔案工作責任追究制度,對不按規定歸檔造成文件材料缺損,或對檔案進行涂改、抽換、偽造、盜竊、隱慝、擅自銷毀等,造成檔案損壞的直接責任者,依照規定進行嚴肅處理; 7、物業管理檔案主要包括: (1)精神文明工作檔案。物業管理處在大廈范圍內開展的各類精神文明、文化活動時形成的各類文件材料; (2)行政管理和經營管理檔案。物業管理處在日常公務活動、內部管理工作及開展經營活動中形成的檔案; (3)基建檔案。主要是在接管驗收開發建設單位移交的新建物業或接管驗收已經投入使用的原有物業時所收到的文件、圖紙材料,以及在以后的物業管理活動中對物業進行較大規模的

3、改建、擴建、修理、養護時所形成的文件、圖紙材料。如工程竣工圖、土建綜合材料、水電綜合材料、新建修理請示批復、施工驗收材料等; (4)設備檔案。作為物業公司固定資產的機器設備、儀器儀表等的檔案。包括有關車輛、通信設備、復印機、計算機等的說明書、安裝修理記錄等的文件、圖紙材料等; (5)經營臺帳檔案。物業管理處在各項經營服務活動中直接形成的作為歷史記錄保存起來的文件材料; (6)人員檔案。物業管理在人員管理活動中形成的,記述和反映本管理處員工各方面狀況的檔案,包括員工檔案、專業技術人員檔案等; (7)科教檔案。物業公司對員工進行崗位培訓等連續教育所形成的檔案; (8)物業管理特地檔案。在開展詳細的

4、物業管理活動中形成的,反映物業狀況、業主和企業變遷以及物業管理部門的管理、服務、經營活動狀況,具有查考利用價值的各種形式的文件材料。主要包括: 物業清冊:全面反映全部物業單元的自然狀況及權屬狀況的文件材料。 物業修理檔案:物業管理在修理時所產生的一系列文件材料; 物業裝修材料。入駐企業裝修申請審批表、裝修管理協議、裝修違章處理通知單、施工人員出入證等; 業主及企業檔案:反映業主及企業詳細狀況的文件材料,包括企業基本狀況登記表、物業合同、重要設備、儀器儀表等; 物業管理服務檔案:物業部門在開展綠化、環衛、保安、車輛管理等工作及為住戶供應委托服務、開展經營活動時所產生的文件材料; 業主大會、業主委

5、員會材料; 消防工作材料。消防中心值班狀況記錄、消防設備運行記錄、消防安全檢查記錄、火險隱患整改通知書等。 (二)辦理企業入駐、搬離手續 1、物業管理處管理員憑業主供應的入駐通知單辦理企業入駐手續; 2、物業管理處管理員收到入駐通知單后,應向企業介紹管理處基本狀況、服務內容及收費標準,向入駐企業遞交服務指南、裝修管理方法等入駐企業須知材料,并與入駐企業簽訂物業管理合同,需要裝修的企業還需簽訂裝修管理協議; 3、辦理企業搬離手續。依據業主通知,物業管理處管理員檢查該企業孵化場地使用及繳費狀況,填寫企業搬離單,確認企業按規定使用辦公用房、相關費用已全部繳清后,物業管理處負責協助企業搬離創業大廈。

6、(三)孵化用房裝修 1、物業管理處管理員負責審核入駐企業裝修方案,確保企業裝修符合創業大廈裝修規定,并報創業中心綜合業務部審批; 2、與入駐企業簽訂裝修管理協議,與施工單位簽訂安全責任書; 3、辦理施工人員出入證,專心做好裝修施工人員的監管工作; 4、裝修結束應查看是否與裝修方案相符,物業結構及公共設施有無損壞,如發覺問題,應馬上書面通知限期整改,裝修經驗收合格后,收回施工許可證和施工人員出入征。 (四)建筑物及設施修理 1、物業報修實行全年全天24小時電話接待,報修電話; 2、8:30-17:00接到業主或企業報修后,修理人員10分鐘到達現場服務。17:00至次日8:30接到報修的,由接電話

7、人員上門查看,并記錄狀況,8:30報物業管理處,馬上支配修理人員上門修理; 3、水、電急修項目,工作日5分鐘、節假日1小時到達現場,當日修復;一般修理項目,當日到達現場勘察,三天內修復;較大修理項目,合理支配修理方案,并報創業中心綜合業務部審定后組織實施; 4、修理質量合格率達到90%以上,被服務企業滿足率95%以上,修理服務回訪率100%; 5、明碼標價有償服務項目,開具有效發票,并在發票上注明材料、人工費用等; 6、有償修理服務項目完成后,由于修理質量原因,導致企業損失的,應按實賠償;導致重復修理,不再另行收費。 (五)安全保衛 1、基本要求 保安人員應按規定統一著裝、裝備齊全、精神飽滿、

8、用語規范,不得使用污辱性語言。 2、門崗服務 8:00至20:00實行12小時立崗保安服務,對來訪者進行具體詢問并按要求做好登記,阻擋拾荒者、小攤販、推銷人員進入大廈內部,阻擋客梯裝載貨物;雨天擺放好存傘架;平常準時勸阻大廳內不雅行為等。 3、巡察崗服務 實行全年全天24小時保安巡察服務,規范使用巡檢系統,準時制止占用公共場所擺放物品或任意施工行為,專心履行防盜、防火、防災職能,維持管理區域的公共秩序。 4、監控崗服務 大廈安保監控系統全年全天24小時開通運行,并實行專人監控值班服務,對可疑狀況作跟蹤監視,并馬上通知巡察保安員;消防監控系統操作人員需培訓合格方可上崗;監控設備報警后,馬上通知巡

9、察保安 到位察看。 5、車輛管理崗服務 管理區域內主干道用白色油漆劃出交通指示標志,指明行車方向,道路轉彎處及入口直立交通禁令、禁鳴、限速等標志,確保管理區域內車輛行駛暢通、安全;行車道路、消防通道兩邊側用黃色油漆劃出網格標志,表示禁止停車,確保管理區域內無違規停車現象;對進入管理區域內的特種車輛應予以引導,并指揮車輛按規定停車;在管理區域內各入口處指明地下非機動車場位置;地下停車場有專人管理,實行出入調牌制度,公布管理規定及管理時間(7:00-18:45);地下停車場的通風、消防、排水及照明等設備、設施應保持完好;停車場保持環境干凈,無滲漏水和積水。 6、建筑物及相關設施的鑰匙管理 (1)物

10、業管理區域內各類機房、孵化用房的鑰匙,以及入駐企業自行安裝的門襟磁卡等,由物業管理處負責收集統一管理,以備突發事件時急用; (2)全部鑰匙必需按類別、房號編號,并按順序排列整齊掛放到鑰匙箱內,以便利使用; (3)鑰匙箱由管理處保安班長負責保管; (4)企業工作人員因特別狀況,需進入辦公室時,保安員應要求其出示有效證件(身份證、駕駛證)登記,如不能確認其身份,應與該企業領導聯系確認,并由保安員伴隨拿鑰匙到現場開門,不得隨便將鑰匙交企業人員使用。無法聯系該企業領導時,由保安員伴隨其進出辦公室,并不得在辦公室內長時間停留。 (六)日常保潔 1、基本要求 保潔人員應按規定統一著裝、佩戴胸牌,儀容儀表干

11、凈端莊;適時、準時、準時實施保潔服務,為創業者供應一個清潔、舒適的工作環境;節省用水、用電;作業時不允許使用對建筑物材質造成損傷的材料和清潔劑,留意維護建筑物原貌;文明、有序作業,最大限度地削減對四周環境和創業者工作的影響。 2、室內保潔服務 (1)地面 要求表面、接縫、角落、邊線等處保持干凈,無雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等; (2)墻面 要求表面、接縫、頂角、邊線等處保持干凈,無蜘蛛網、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等; (3)門、窗 窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處、玻璃與門框四角的結合處、鉸鏈、旋轉門中軸處等部位,無灰塵、印跡、污垢、污漬等;門、窗的玻璃保持表面干凈光

12、明、投光性好;金屬的門、門框、門套、窗框、窗套、扶手、拉手等無氧化斑點,色澤光亮,并保持其金屬質感; (4)電梯 轎廂地坪按(1)規定;電梯門按(3)規定;轎廂壁和操作面板無灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕,不銹鋼面板表面色澤均一,光明,有金屬質感; (5)衛生間 衛生間及四周走廊無臭味、異味;地面按(1)的規定;坐廁隔板及隔板門按(3)規定;衛生潔具內部、表面及下面無灰塵、印跡、異味;化妝鏡表面干凈光明、投光性好、鏡面人像清楚;衛生間衛生紙架、干手機表面無灰塵、印跡,在規定衛生間準時添加衛生紙; (6)消防通道 臺階、墻身、天花板、外露設施喉管無灰塵、污漬、污垢;樓梯、平臺無灰塵、污漬、污垢;通

13、道門、門玻璃、門框按(3)規定;不銹鋼扶手、欄桿及底部、根部無灰塵、污漬、污垢,表面色澤均一,光明;燈、燈罩、消防報警裝置箱體無灰塵、污垢; (7)吸煙區 放置統一煙缸,煙缸外殼應無灰塵、水跡、污漬,每小時清潔一次;座椅、茶機上無煙灰、雜物、污漬等;保持室內空氣流通; (8)地下車庫 地面按(1)的規定;各類設施、照明燈具干凈,無積灰、污跡; (9)室內植物 置放整齊,生長良好,無枯黃枝葉;花盆及植物枝葉上無積灰、臟物、污漬、污垢等; (10)其它設施 消防設施、滅火栓箱、警鈴按鈕的外表保持紅色鮮亮、無灰塵、污漬,箱內無積灰;錄像監控探頭外殼無灰塵、污漬、水跡;各類指示牌保持鮮亮、醒目,無積灰

14、、污漬、印跡;樓層不銹鋼垃圾箱和衛生間垃圾桶定期消毒、不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡;進風口和出風口保持潔凈,無積灰、污漬;天花板保持清潔,表面色澤勻稱,無積灰、污漬、蜘蛛網、墜掛物等。 3、室外場所保潔服務 通道保持清潔,無積水、臟物、雜物、污漬和車輪印等,路面保持本色;廢物箱定期消毒,不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡,置放點四周清潔,無污水、無臭味及異味;綠地、花壇、隔離帶內、行道樹四周無雜物、紙屑、臟物等;雕塑無污漬、污跡、灰塵等;標志牌、照明燈具、欄桿等表面無灰塵、污垢、污漬,石料表面、金屬表面、玻璃表面均應色澤光明、無劃痕;踏步地毯保持干燥,無污垢、污漬等。 4、外墻保潔服務 外墻保持

15、清潔,無積灰,清洗應無色差、色變;幕墻玻璃清潔光明,無污跡、手印、水跡,外墻涂料無霉變脫落;外墻立面每兩年清洗一次,頂平面每一年清洗一次。 5、專項保潔服務 (1)地毯清洗 會議室地毯按實際狀況,定期清洗。選用的清潔劑盡量削減對地毯纖維的損害。清洗后,地毯無縮水、褪色、變形、破損、污點、霉點、殘留物,纖維方向全都; (2)打蠟 大理石面蠟勻稱掩蓋,不得有漏打之處和氣泡存在。封地蠟、面蠟每層的厚度不得低于0.5mm。 (七)電梯管理 1、大廈正門2部為客梯,禁止搬運貨物,其余6部為客貨梯; 2、選定電梯設備維保單位,對電梯設備進行日常維護保養,物業管理處派人協作并監督其執行; 3、物業管理處做好

16、日常的乘梯文明、安全使用宣傳; 4、制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號30分鐘內排解設備故障,解救乘客; 5、電梯管理員應持特種作業操作證上崗,并定期參與復審; 6、建立健全各項安全技術管理制度。如:崗位安全操作規程、修理保養制度、崗位責任制、設備檔案管理制度等; 7、按規定做好特種設備安全技術年檢工作。 (八)空調系統管理 1、機房管理 機房門外應懸掛白底紅字"機房重地,閑人莫入"警示牌。機房地坪為綠色,機組及非安全區域應劃黃色分界線示警。機房應通風良好,照明光線充分,并有應急照明,門窗開啟敏捷。地面、墻壁、天花板、門窗、設備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好(金屬

17、設備機座漆黑色,燃油管道漆棕色,通風管道漆白色)、干凈光亮。機房內水溝暢通,地面無積水。機 房內嚴禁吸煙,嚴禁存放雜物,配齊相關消防器材。對系統冷卻水、冷凍水管道有流向標識。檢查發覺設備異常,應依據弱電系統各設備操作及修理說明書準時進行自查,不能排解故障的,向設備維保單位咨詢、排解故障。管理和作業人員應嚴格遵守有關排污、噪音、安全生產等方面的規定。機房內應懸掛空調系統運行操作管理規程、安全管理制度及空調系統圖; 2、日常巡察和運行管理 空調設備運行時,應每隔2小時巡察一次,巡察內容為設備電壓、冷凍油、冷卻水、冷凍水等是否符合使用說明書要求;檢查空調主機運轉是否有異常振動或噪音;檢查冷卻塔風機運

18、轉是否平穩、冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查掌握柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。供暖鍋爐運行時,當值人員每隔2小時巡察一次鍋爐。巡察部位包括:鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣掌握柜(箱)、供(回)油泵、排煙系統、回風系統;觀看各水管、油管是否有漏、滴現象;各種壓力表、水溫表、排煙、溫表的指示是否正常;是否有異常聲響或振動,是否有異常氣味;留意鍋爐水位、油箱油位是否正常;有無松動的螺栓、螺母等; 3、定期檢查、維護保養 應每年對空調與通風系統進行一次全面保養。選定專業維保單位,定期開展空調系統的修理保養。 (1)對中央空調系統主機,每月進行

19、一次檢查,測定主機的油位,測定加熱器、散熱器、排風機、各傳感器、各安全保護開關的性能,因季節更換停用時,對主機應做保養處理;主機應每年兩次進行專業保養,測定主機制冷、制熱的能力和系統制冷劑量,檢查電腦運行性能、電氣掌握各安全保護裝置、過濾器等完好狀況,確保主機完好; (2)冷凝器、蒸發器每半年應進行一次清洗保養。清潔柜式及箱式蒸發器的空氣過濾網;清潔蒸發器散熱片;清潔接水盤;拆開水冷式冷凝口、蒸發器兩端進出水法蘭,清潔濾網,全部清潔完畢,安裝后檢查是否漏水,若法蘭的密封膠墊老化,則應更換; (3)冷卻水塔機組的檢查和維保,每年保養一次,包括冷卻水塔電機維保、風葉除銹、機組油漆等; (4)新風機

20、、變風量空調機、風機盤管等通風系統濾網每月清洗一次,如有破損準時更換,新風系統、冷暖送風系統、排風系統每半年按要求做一次保養; (5)檢查附屬閘閥是否漏水,如漏水則應加裝、壓緊密封填料,檢查附屬閘閥開關是否敏捷,如有阻滯現象則應在螺桿上加注黃油。按實際狀況清除儲油箱內的污物和積水。 4、資料管理 日常巡察運行管理時應專心填寫空調系統運行表(分冷水機組和油鍋爐)。每年12月份制定下一年度空調保養修理計劃。妥當保管系統設備資料及全部運行管理的維護保養記錄。 (九)消防系統管理 1、消防中心值班員負責消防中心內消防設備(報警系統、聯動柜等)24小時運行操作、監控、記錄。顯示火警信號后,應馬上派人前往

21、查看。確認火情后,通過警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備; 2、如有設備故障,監控中心值班人員應準時通知物業管理處進行修理處理; 3、當日值班人員負責消防中心的清潔工作,保持地面、墻壁、設備無積塵,水漬,油漬;保持機房內消防用具的干凈、有效; 4、選定消防報警設備維保單位,對消防報警設備進行日常維護保養,物業管理處派人協作并監督其執行; 5、物業管理處每季定期對大樓消防系統進行模擬檢測,確保消防設備處于正常狀態; 6、消防系統如因維護或其他原因要臨時轉變消防系統的狀態(如手動/自動等),應由物業管理處通知創業中心,并提出相應的臨時措施,確保大樓消防安全; 7、確保各樓層應急燈、疏散指示燈功能正常,

22、任何人不得私自拆除、移位和取用; 8、保安巡察人員每天檢查一次應急燈具,發覺異常立刻通知管理處進行修理。檢查內容包括燈具是否正常發亮,表面玻璃有否破損,安裝是否牢固,按下測試按鈕是否仍舊發亮。 (十)變配電管理 1、機房管理。機房門外應懸掛白底紅字"機房重地,閑人莫入"的警示牌。設備表面應保持本色、潔凈、干凈、無污物、積塵。機房內應懸掛與實際運行方式全都的"一次系統圖",該圖應按原設計圖用國標電工符號繪制,設備的進出線命名應精確無誤。機房內配置電業規定型號的消防器材及各類警示牌,并嚴禁吸煙及堆放雜物。機房應通風良好,門窗開啟敏捷,并配置應急照明裝置。發覺

23、設備有異常狀況,應依據變配電設備使用、修理說明書及原理圖實施搶修,盡快恢復正常運行。管理和作業人員應遵守有關環保、安全生產等方面的規定; 2、變配電站運行規定。高壓變配電站中的開斷、閉合和保護主要是由斷路器負荷開關、隔離開關、操作機構、避雷器各熔斷器等完成。目前創業大廈高壓電為10kv,供電方式采用雙電源牢靠供電。變電站應有一套完整的運行維護措施,其中主要包括:電氣運行操作規程、電氣安全工作規程、變配電站事故處理規程、電氣巡察檢查制度、高壓設備維護檢修制度、調荷節電制度、母線閘刀運行維護及操作、安全保衛及交班制度; 3、電氣運行操作規定。變配電站值班人員應具備變配電運行學問技能,只有具備供電管

24、理部門考核合格,頒發有效安全操作上崗證的人員才能擔當值班運行工作。應嚴格執行正確的倒閘操作規定,倒閘操作是變配電站人員按指定的運行方式對各種開關設備進行分閘和合閘的操作,這是變配電站人員日常的工作任務,有關人員應能嫻熟和正確地進行操作。物業管理處應制定正確的倒閘規程及倒閘監督保障制度; 4、高壓配電安全規定。非工作人員不得進入變配電站,因工作需要進入變配電站的應辦理登記手續。高壓室內應有固定位置放置絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電器、接地線以及消防器材等安全用具。高壓室內嚴禁存放危急品,禁止吸煙。高壓室值班人員應專心做好凹凸壓運行日志、安全巡察、設備操作等工作記錄,并協作供電所每兩年一次對變配電站設備進行絕緣電試工作,確保安全供電。 (十一)給排水系統管理 1、機房管理 機房門外應懸掛白底紅字"機房重地,閑人莫入"警示牌。機房應通風良好,照明光線充分,并有應急照明,門窗開啟敏捷。機房地面、墻壁、天花板、門窗、設備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好,干凈光亮。機房內嚴禁吸煙、嚴禁存放雜物,并配備相關消防器材。生活用水管