1、1 / 17 清韻百園產(chǎn)品規(guī)劃建議2 / 17 2008-7-15 清韻百園產(chǎn)品規(guī)劃建議一、沈陽(yáng)市不墅市場(chǎng)走勢(shì). .1、政府政策對(duì)不墅市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)的阻礙2、沈陽(yáng)市不墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀3、不墅市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)的特性二、競(jìng)品市場(chǎng)分析.1、同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的上市量及去化量情況2、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)3 / 17 三、清韻百園項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析1、 2008年 5月 24日7月 6日成交情況2、 2008年 5月 24日7月 6日來(lái)電客戶(hù)分析3 、 2008年5月24日 -7月6日 來(lái) 訪 客 戶(hù) 分析4、2008 年 5 月 24 日-7月 6 日來(lái)訪客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品面積需求情況5、綜述. 四、六區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃建議.五、商業(yè)

2、面積規(guī)劃建議. 一、沈陽(yáng)市不墅市場(chǎng)走勢(shì)1、政府政策對(duì)不墅市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)的阻礙4 / 17 ?2006 年國(guó)家出臺(tái)對(duì)不墅市場(chǎng)阻礙的政策“國(guó)六條”新政的出臺(tái)， 特不強(qiáng)調(diào)了接著停止不墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。?2007 年對(duì)土地利用總規(guī)劃的再次強(qiáng)調(diào)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)上國(guó)務(wù)院總理的政府工作報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度打算。堅(jiān)決操縱建設(shè)占地規(guī)模，加強(qiáng)耕地特不是差不多農(nóng)田愛(ài)護(hù)，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 認(rèn)真落實(shí)新修訂的禁止類(lèi)和限制類(lèi)項(xiàng)目用地的規(guī)定，特不要禁止不墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、 黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地 就目前的

3、市場(chǎng)形式推斷，由于國(guó)內(nèi)土地資源相對(duì)缺乏，而居住人口密度也較大。 現(xiàn)在不可能、 今后專(zhuān)門(mén)長(zhǎng)一段時(shí)刻也不可能出現(xiàn)北美地區(qū)那種以獨(dú)立住宅為要緊居住形式的情況。就不墅產(chǎn)品而言，其稀缺性在以后市場(chǎng)將會(huì)更加明顯。特不是對(duì)高端物業(yè)的源頭- 土地資源的開(kāi)發(fā)限制， 首先，以后此類(lèi)產(chǎn)品的土地供應(yīng)將會(huì)停止；其次，就目前已取得土地待規(guī)劃不墅的項(xiàng)目供應(yīng)量也是有限，且新政的出臺(tái)，各項(xiàng)目就自身的情況還要進(jìn)行調(diào)整，開(kāi)發(fā)進(jìn)度都會(huì)放緩。?2008 年的不墅供應(yīng)量，將受到國(guó)家政策的直接阻礙和左右。5 / 17 就項(xiàng)目的規(guī)劃預(yù)測(cè)， 容積率在 0.3 左右的“純獨(dú)棟”項(xiàng)目差不多是渴望而不可及了， 關(guān)于沈陽(yáng)如此一個(gè)大都市市場(chǎng)來(lái)看更是少之

4、又少。大多數(shù)低密度項(xiàng)目都會(huì)集中在0.6-1.0甚至更高的容積率之間，多以聯(lián)排也確實(shí)是“townhouse”產(chǎn)品為主線(xiàn)； 就產(chǎn)品的設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)，聯(lián)排不墅盡管沒(méi)有獨(dú)立不墅那樣有更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上差不多和獨(dú)立不墅相差無(wú)幾。在滿(mǎn)足“國(guó)家政策”的基礎(chǔ)上， 各開(kāi)發(fā)商也會(huì)把精力集中在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和創(chuàng)新上；就上市的時(shí)刻預(yù)測(cè)，“國(guó)家政策”若有松口，大批的放量也會(huì)集中在 08 年下半年。2、沈陽(yáng)市不墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀沈陽(yáng)不墅項(xiàng)目從無(wú)到有能夠講是沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、觀念進(jìn)步、 生活水平提高的一個(gè)具體體現(xiàn)。然而通過(guò)了近10 年的進(jìn)展，沈陽(yáng)市的不墅市場(chǎng)仍然同上海、深圳、北京等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)存在著較大的差距。不墅作

5、為人類(lèi)居住場(chǎng)所的最高表現(xiàn)形式，它代表的應(yīng)該是最高的生活品質(zhì)。 然而在沈陽(yáng)的不墅市場(chǎng)上，大多數(shù)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)仍然是改善居住環(huán)境， 以及炫耀自己的財(cái)寶，而真正追求高品質(zhì)生6 / 17 活的客戶(hù)卻沒(méi)有得到充分的滿(mǎn)足。這一不足，表現(xiàn)在：不墅周邊環(huán)境差，社區(qū)的圍墻內(nèi)外能夠講是天壤之不；社區(qū)內(nèi)的環(huán)境、會(huì)所、物業(yè)治理無(wú)法使人聯(lián)想到“高品質(zhì)”等。目前市場(chǎng)以碧桂園為首的推出“平民化”“經(jīng)濟(jì)型”不墅越來(lái)越多，而不墅本應(yīng)是高價(jià)位對(duì)應(yīng)高端人群。試想，面對(duì)少數(shù)富豪的項(xiàng)目卻具有面向一般百姓的品質(zhì)和特性時(shí)，整個(gè)不墅市場(chǎng)將會(huì)被帶來(lái)一種什么樣的后果？我認(rèn)為，其后果正是： 一方面真正追求高品質(zhì)生活的客戶(hù)專(zhuān)門(mén)難買(mǎi)到房子；而另一方面

6、， 開(kāi)發(fā)商總是抱怨房子不行賣(mài)。在現(xiàn)在沈陽(yáng)的不墅市場(chǎng)上，項(xiàng)目的檔次也能夠講參差不齊。價(jià)格從 4000 元/ 平方米左右到2.2 萬(wàn)元/ 平方米左右的項(xiàng)目共存。就其價(jià)格來(lái)看，沈陽(yáng)市的不墅市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)一個(gè)“菱形”態(tài)勢(shì)：高端和低端的項(xiàng)目數(shù)量少，中間價(jià)位項(xiàng)目占的比重最大。如此一種供應(yīng)結(jié)構(gòu)能夠講是對(duì)市場(chǎng)的一種畸形認(rèn)識(shí)的產(chǎn)物，這要緊是指那一部分低端不墅而言的。沈陽(yáng)不墅市場(chǎng)上， 地價(jià)所占的比重不是專(zhuān)門(mén)大， 那么售價(jià)中的大部分比例是用來(lái)支付建安、社區(qū)環(huán)境營(yíng)造等方面費(fèi)用的，假如售價(jià)過(guò)低，則房屋品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境勢(shì)必難以保證。7 / 17 3、2008年上半年房?jī)r(jià)幅動(dòng)情況?今年上半年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)漸有松動(dòng)，房?jī)r(jià)

7、漲幅連續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入短暫休整時(shí)期。1011021031041051061071081091101月2月3月4月5月6月系列1調(diào)查資料顯示，上半年，沈陽(yáng)房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)為10.75,從各月指數(shù)走勢(shì)看 ,1 月份為 109.6 、2 月份為 108.8 、3 月份為108.7 、4 月份為 107.4 、5 月份為 105.9 、6 月份為 104.5 。由此可見(jiàn)價(jià)格指數(shù)呈小幅下降趨勢(shì)。109.108.108.107.105.104.0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%1月2月3月4月5月6月系列196% 88% 87% 74% 59% 45% 8

8、 / 17 以上圖表顯示，漲幅在逐步回落，尤其是6 月份，房?jī)r(jià)同比漲幅更是首次降到5% 以?xún)?nèi)，與 1 月份相比，回落了5.1%.據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沈陽(yáng)調(diào)查隊(duì)專(zhuān)家分析, 這要緊是去年房?jī)r(jià)逐月上漲和今年翹尾阻礙逐月減弱所致, 這種上漲趨勢(shì)對(duì)沈陽(yáng)今年上半年房?jī)r(jià)指數(shù)產(chǎn)生的滯后阻礙較大。但隨著時(shí)刻的推移, 這種翹尾因素阻礙在下半年會(huì)逐漸減弱。小結(jié)：以上結(jié)果顯示，上半年，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)圍繞去年年底水平小幅震蕩下行，處于小幅調(diào)整時(shí)期。各月房?jī)r(jià)與上月相比，呈現(xiàn)出漲跌互現(xiàn)的運(yùn)行特點(diǎn)，差不多在0.1%-0.3% 區(qū)間波動(dòng) , 上半年與去年下半年累計(jì)相比價(jià)格下降6% 。可能沈陽(yáng)下半年的房?jī)r(jià)將會(huì)在平穩(wěn)中略有上升。4、沈城居民收入

9、高幅增長(zhǎng)9 / 17 08 年沈陽(yáng)上半年都市居民人均收入增加1574 元，同比增加 23% 。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沈陽(yáng)調(diào)查隊(duì)針對(duì)2000 戶(hù)都市居民家庭的調(diào)查資料中了解到，上半年沈陽(yáng)都市居民人均可支配收入8400 元，增加1574 元，同比增長(zhǎng) 23% ，增速同比加快。今年上半年，沈陽(yáng)都市居民人均工資收入5500 元，增加 948 元，同比增長(zhǎng)21% 。5、不墅市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)的特性?沈陽(yáng)以后不墅進(jìn)展趨勢(shì)沈陽(yáng)不墅市場(chǎng)兩極分化格局差不多形成。東部不墅區(qū)以其規(guī)模、環(huán)境、檔次、等諸多優(yōu)勢(shì)，仍將占據(jù)高端市場(chǎng)的主力位置。經(jīng)濟(jì)型不墅仍將是主力需求，然而隨著規(guī)劃的成熟，以及政府出臺(tái)的相關(guān)政策， 將使得不墅的進(jìn)展空間受到

10、擠壓，經(jīng)濟(jì)型的不墅也將會(huì)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的局面。?沈陽(yáng)不墅進(jìn)展趨勢(shì)可分六大特點(diǎn)：1. 高檔不墅仍具極大進(jìn)展?jié)摿Γ瑒?chuàng)新型不墅是市場(chǎng)期待的產(chǎn)品2. 性?xún)r(jià)比較高的小獨(dú)棟不墅將是市場(chǎng)的主流需求3. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致產(chǎn)品升級(jí)10 / 17 4. 產(chǎn)品向精細(xì)化進(jìn)展，高端不墅地位有望回升5. 居室空間上，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，附贈(zèng)面積，降低價(jià)格將會(huì)成為趨勢(shì)6. 建材設(shè)備上，政策層層推進(jìn)，智能化產(chǎn)品逐步完善二、競(jìng)品市場(chǎng)分析1、同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的上市及去化量情況?同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的上市情況講明： 聯(lián)排，產(chǎn)品推量走勢(shì)上看，06 年至 07 年直線(xiàn)下降， 07 年0 套02040608010012014016018020006年07

11、年08年聯(lián)排雙拼獨(dú)棟19530526250115605411 / 17 至 08 年相對(duì)平穩(wěn)；雙拼，產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)一直差不多上以桑堤亞納為主，圖表上看是呈上升趨勢(shì)的，由于桑堤亞納體量過(guò)小，08年沒(méi)有推出任何產(chǎn)品；獨(dú)棟，在06 年時(shí)是以?shī)W林匹克花園、蘭橋圣菲為主， 07 年桑堤亞納推出大量獨(dú)棟使之區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)獨(dú)棟體量直線(xiàn)上升， 08 年由于桑堤亞納進(jìn)入尾盤(pán)期，因此僅為萬(wàn)科蘭橋圣菲和奧林匹克花園推出獨(dú)棟。綜合分析， 獨(dú)棟在市場(chǎng)上處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。備注：以上數(shù)值來(lái)自區(qū)域內(nèi)競(jìng)品（閑逛地中海、桑堤亞納、萬(wàn)科蘭橋圣菲）的年度推盤(pán)量。?同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品消化情況聯(lián)排雙拼獨(dú)棟06年102套30 套50 套07年82套

12、65 套61 套08年20套15 套46 套講明：三種產(chǎn)品形態(tài)從市場(chǎng)上的消化量上看，聯(lián)排直線(xiàn)下降，雙拼呈不規(guī)劃的消化，獨(dú)棟趨于平穩(wěn)。備注：以上數(shù)值來(lái)自區(qū)域內(nèi)三個(gè)競(jìng)品（閑逛地中海、桑堤亞納、萬(wàn)科蘭橋圣菲）中的總年度銷(xiāo)量。12 / 17 2、區(qū)域內(nèi)競(jìng)品中不同產(chǎn)品形態(tài)的銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)聯(lián)排不墅雙拼不墅獨(dú)棟不墅06年5150 元/ 平方米5607元/ 平方米10000元/ 平方米07年5540 元/ 平方米8644元/ 平方米14000元/ 平方米08年8000 元/ 平方米8700元/ 平方米16000元/ 平方米講明： 聯(lián)排不墅，市場(chǎng)上居于平穩(wěn)狀態(tài)，漲幅不大。在08 年上半年聯(lián)排僅存為奧林匹克花園，銷(xiāo)

13、售均價(jià)在 8000 元/ 平方米， （贈(zèng)送 70 平方米左右的面積） ；雙拼僅存于桑堤亞納，從銷(xiāo)售價(jià)格上看漲幅專(zhuān)門(mén)大，08 年處于尾盤(pán)期；獨(dú)棟，從價(jià)格上看目前處于穩(wěn)中有升。備注：以上價(jià)格來(lái)自競(jìng)品（閑逛地中海、桑堤亞納、萬(wàn)科蘭橋圣菲）銷(xiāo)售均價(jià)的中間值。3、區(qū)域內(nèi)競(jìng)品中不同產(chǎn)品形態(tài)的銷(xiāo)售面積聯(lián)排雙拼獨(dú)棟06年300平方米430 平方米350 平方米07年300平方米430 平方米320 平方米08年240平方米440 平方米380 平方米講明：聯(lián)排不墅面積由300 平方米縮至 240 平方米；雙拼不墅面積在三年內(nèi)處于均衡狀態(tài)；獨(dú)棟面積操縱在300-400 平方米之間。13 / 17 備注：以上數(shù)值

14、取于三個(gè)競(jìng)品（閑逛地中海、桑堤亞納、萬(wàn)科蘭橋圣菲）的主力面積）3、綜述： 從以上幾點(diǎn)能夠看出，獨(dú)棟及雙拼的走勢(shì)一直處于平穩(wěn)中略有上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，而聯(lián)排推盤(pán)量較大，消化較弱，在銷(xiāo)售價(jià)格上看漲幅不明顯。二、本案最近來(lái)電來(lái)訪的統(tǒng)計(jì)及分析1、2008年 5 月 24 日 7 月 6 日成交情況：無(wú)。2、2008年 5 月 24 日 7 月 6 日來(lái)電客戶(hù)分析洋房聯(lián)排雙拼獨(dú)棟s1050100150200系列1121712 90 14 / 17 從圖表中顯示，聯(lián)排和洋房的咨詢(xún)量最多，其次是獨(dú)棟，最后是雙拼。以上來(lái)電結(jié)果和來(lái)訪的人數(shù)相比聯(lián)排咨詢(xún)數(shù)量不穩(wěn)合。3、2008年 5 月 24 日-7月 6 日來(lái)訪客戶(hù)分

15、析051015202530354045洋房聯(lián)排雙拼獨(dú)棟系列1從以上圖表中顯示， 到訪客戶(hù)咨詢(xún)聯(lián)排及洋房的較多，咨詢(xún)獨(dú)棟和雙拼的相對(duì)較少。4、2008年 5 月 24 日-7月 6 日來(lái)訪客戶(hù)需求的面積段需求面積數(shù)量100平方米以下19 意向面積的需求101-200 平方米14 201-300 平方米21 301-400 平方米2 401 平以上1 從本案的到訪客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品需求情況來(lái)看，客戶(hù)對(duì)本案的100 平方434 12 16 15 / 17 米以下及 200-300 平方米之間的面積段需求量相對(duì)較大，其次是101-200 平方米，最后300 平方米以上的客戶(hù)量較少。5、綜述： 綜合分析本案情況

16、，本案推廣，主推的產(chǎn)品以聯(lián)排和洋房為主，因此來(lái)電及來(lái)訪咨詢(xún)的客戶(hù)相對(duì)較多，而成交量卻無(wú)。雙拼和獨(dú)棟在推廣上并沒(méi)有列為主推產(chǎn)品，也確實(shí)是講本案的雙拼和獨(dú)棟在市場(chǎng)上的認(rèn)知度相對(duì)較少。客戶(hù)得知這兩種產(chǎn)品形態(tài)大部分是借以聯(lián)排及洋房而帶動(dòng)的。再看，目前獨(dú)棟所剩一棟房源，雙拼剩余 2 戶(hù)，可選擇性房源相對(duì)較少，這可能也是導(dǎo)致近期無(wú)銷(xiāo)量的因素之一。 綜合分析獨(dú)棟和雙拼在市場(chǎng)上是占有一定的需求量。四、六區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃建議結(jié)合政府政策以及市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品形態(tài)不同程度的需求, 以及本案來(lái)電和來(lái)訪對(duì)產(chǎn)品的隱性需求分析后。建議如下 :產(chǎn)品面積戶(hù)型獨(dú)棟305平方米 - 380平方米四室三廳四衛(wèi)兩個(gè)車(chē)庫(kù)五室三廳五衛(wèi)兩個(gè)車(chē)庫(kù)16 /

17、 17 六區(qū)除現(xiàn)有兩棟洋房外，以后規(guī)劃的產(chǎn)品中建議全部為小獨(dú)棟，有無(wú)地下室均可。私家院落可操縱在400 平方米 -500 平方米之間，戶(hù)型設(shè)計(jì)建議為大開(kāi)間、大進(jìn)深，大落地窗。五、商業(yè)面積規(guī)劃建議1、不墅區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)劃情況本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃商業(yè)的項(xiàng)目有“閑逛地中海” 并在園區(qū)內(nèi)有少部分商業(yè)，商業(yè)中的店面規(guī)劃面積均在70-80 平方米左右， 具體內(nèi)容待定。蒲河區(qū)域內(nèi)的“皇帝龍邸”商業(yè)為框架結(jié)構(gòu)，店面規(guī)劃面積為 200-2600 平方米不等，具體內(nèi)容待定。2、本案商業(yè)面積規(guī)劃建議?本案商業(yè)街規(guī)劃的目的1)滿(mǎn)足本案業(yè)主生活配套的需求2)棋盤(pán)山為沈陽(yáng)市風(fēng)景旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前商業(yè)配套及生活服務(wù)配套相對(duì)缺乏，本案推出的“宋街” ，不僅能夠滿(mǎn)足本區(qū)域內(nèi)的生活需求同時(shí)列為棋盤(pán)山的標(biāo)志性建筑之一。?本案商業(yè)街規(guī)劃面積建議17 / 1