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1、化妝棉項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一章 公司簡介2一、 基本信息2二、 公司簡介2三、 公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)3第二章 項(xiàng)目概況5一、 項(xiàng)目概述5二、 項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成6三、 資金籌措方案6四、 項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)7五、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃7第三章 房地產(chǎn)開發(fā)流程8一、 前期準(zhǔn)備8二、 投資決策16第四章 行業(yè)背景分析19第五章 宏觀環(huán)境分析21第一章 公司簡介一、 基本信息1、公司名稱:xxx(集團(tuán))有限公司2、法定代表人:陸xx3、注冊(cè)資本:940萬元4、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:xxxxxxxxxxxxx5、登記機(jī)關(guān):xxx市場監(jiān)督管理局6、成立日期:2011-4-177、營業(yè)期限:2011-4-

2、17至無固定期限8、注冊(cè)地址:xx市xx區(qū)xx9、經(jīng)營范圍:從事化妝棉相關(guān)業(yè)務(wù)(企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營項(xiàng)目,開展經(jīng)營活動(dòng);依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營活動(dòng);不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)。)二、 公司簡介面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新常態(tài),公司在企業(yè)法人治理機(jī)構(gòu)、企業(yè)文化、質(zhì)量管理體系等方面著力探索,提升企業(yè)綜合實(shí)力,配合產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。同時(shí),公司注重履行社會(huì)責(zé)任所帶來的發(fā)展機(jī)遇,積極踐行“責(zé)任、人本、和諧、感恩”的核心價(jià)值觀。多年來,公司一直堅(jiān)持堅(jiān)持以誠信經(jīng)營來贏得信任。公司堅(jiān)持提升企業(yè)素質(zhì),即“企業(yè)管理水平進(jìn)一步提高,人力資源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

3、,人員素質(zhì)進(jìn)一步提升,安全生產(chǎn)意識(shí)和社會(huì)責(zé)任意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng),誠信經(jīng)營水平進(jìn)一步提高”,培育一批具有工匠精神的高素質(zhì)企業(yè)員工,企業(yè)品牌影響力不斷提升。三、 公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表格題目公司合并資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)項(xiàng)目2020年12月2019年12月2018年12月資產(chǎn)總額17351.8513881.4813013.89負(fù)債總額5394.954315.964046.21股東權(quán)益合計(jì)11956.909565.528967.67表格題目公司合并利潤表主要數(shù)據(jù)項(xiàng)目2020年度2019年度2018年度營業(yè)收入50100.2740080.2237575.20營業(yè)利潤8051.886441.506038.91利潤總

4、額7541.446033.155656.08凈利潤5656.084411.744072.38歸屬于母公司所有者的凈利潤5656.084411.744072.38第二章 項(xiàng)目概況一、 項(xiàng)目概述(一)項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目名稱:化妝棉項(xiàng)目2、承辦單位名稱:xxx(集團(tuán))有限公司3、項(xiàng)目性質(zhì):擴(kuò)建4、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn):xxx(以最終選址方案為準(zhǔn))5、項(xiàng)目聯(lián)系人:陸xx(二)主辦單位基本情況公司滿懷信心,發(fā)揚(yáng)“正直、誠信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神和“追求卓越,回報(bào)社會(huì)” 的企業(yè)宗旨,以優(yōu)良的產(chǎn)品服務(wù)、可靠的質(zhì)量、一流的服務(wù)為客戶提供更多更好的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)。公司在發(fā)展中始終堅(jiān)持以創(chuàng)新為源動(dòng)力,不斷投入巨資引入

5、先進(jìn)研發(fā)設(shè)備,更新思想觀念,依托優(yōu)秀的人才、完善的信息、現(xiàn)代科技技術(shù)等優(yōu)勢,不斷加大新產(chǎn)品的研發(fā)力度,以實(shí)現(xiàn)公司的永續(xù)經(jīng)營和品牌發(fā)展。面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新常態(tài),公司在企業(yè)法人治理機(jī)構(gòu)、企業(yè)文化、質(zhì)量管理體系等方面著力探索,提升企業(yè)綜合實(shí)力,配合產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。同時(shí),公司注重履行社會(huì)責(zé)任所帶來的發(fā)展機(jī)遇,積極踐行“責(zé)任、人本、和諧、感恩”的核心價(jià)值觀。多年來,公司一直堅(jiān)持堅(jiān)持以誠信經(jīng)營來贏得信任。公司堅(jiān)持提升企業(yè)素質(zhì),即“企業(yè)管理水平進(jìn)一步提高,人力資源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,人員素質(zhì)進(jìn)一步提升,安全生產(chǎn)意識(shí)和社會(huì)責(zé)任意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng),誠信經(jīng)營水平進(jìn)一步提高”,培育一批具有工匠精神的高素

6、質(zhì)企業(yè)員工,企業(yè)品牌影響力不斷提升。(三)項(xiàng)目建設(shè)選址及用地規(guī)模本期項(xiàng)目選址位于xxx(以最終選址方案為準(zhǔn)),占地面積約97.00畝。項(xiàng)目擬定建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越,交通便利,規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完備,非常適宜本期項(xiàng)目建設(shè)。二、 項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成本期項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)估算,項(xiàng)目總投資45284.07萬元,其中:建設(shè)投資34440.43萬元,占項(xiàng)目總投資的76.05%;建設(shè)期利息448.41萬元,占項(xiàng)目總投資的0.99%;流動(dòng)資金10395.23萬元,占項(xiàng)目總投資的22.96%。三、 資金籌措方案(一)項(xiàng)目資本金籌措方案項(xiàng)目總投資4528

7、4.07萬元,根據(jù)資金籌措方案,xxx(集團(tuán))有限公司計(jì)劃自籌資金(資本金)26981.74萬元。(二)申請(qǐng)銀行借款方案根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測算,本期工程項(xiàng)目申請(qǐng)銀行借款總額18302.33萬元。四、 項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)1、項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年預(yù)期營業(yè)收入(sp):87300.00萬元。2、年綜合總成本費(fèi)用(tc):72722.59萬元。3、項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年凈利潤(np):10645.43萬元。4、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(firr):16.91%。5、全部投資回收期(pt):6.15年(含建設(shè)期12個(gè)月)。6、達(dá)產(chǎn)年盈虧平衡點(diǎn)(bep):33617.85萬元(產(chǎn)值)。五、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃項(xiàng)目計(jì)劃從可行性研究報(bào)告的編制

8、到工程竣工驗(yàn)收、投產(chǎn)運(yùn)營共需12個(gè)月的時(shí)間。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)流程一、 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備是指房地產(chǎn)投資決策后至開發(fā)建設(shè)前需要完成的一些準(zhǔn)備工作,主要包括取得建設(shè)用地土地使用權(quán)、委托場地勘察、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可、工程建設(shè)準(zhǔn)備及申請(qǐng)施工許可等。(一)取得建設(shè)用地土地使用權(quán)建設(shè)用地土地使用權(quán)的供應(yīng)方式有兩種,即出讓和劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)通過出讓競爭或申請(qǐng)劃撥取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。1、土地使用權(quán)出讓土地出讓方式有四種,即招標(biāo),拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣

9、、掛牌方式出讓。其中,工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地,但不包括采礦用地。下列情形可申請(qǐng)協(xié)議方式出讓。(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地,其供地計(jì)劃公布后,同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式,但原國有土地劃撥決定書國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。(3)劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式,但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、國有土地劃撥決定書等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。(4)出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期,經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期

10、的,可以采用協(xié)議方式。(5)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地,可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)擬投資開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案,經(jīng)依法批準(zhǔn)后組織土地供應(yīng),將規(guī)劃條件納入國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)單位在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后,市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用

11、后將土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。(1)建設(shè)用地劃撥范圍。建設(shè)用地主要包括非營利性城市基礎(chǔ)設(shè)施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項(xiàng)目、大學(xué)生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設(shè)的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目等非經(jīng)營性用地。(2)建設(shè)用地申請(qǐng)。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段,由建設(shè)用地單位提出申請(qǐng);需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)前,由建設(shè)單位提出申請(qǐng);需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后,由建設(shè)單位提出申請(qǐng)。建設(shè)用地預(yù)審與選址。使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目,由地方自然資源主管部門對(duì)規(guī)劃選

12、址情況進(jìn)行審查,核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書有效期為3年,自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可。項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后,以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,建設(shè)單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng),經(jīng)有建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地劃撥決定書。(二)委托場地勘察依法取得開發(fā)建設(shè)用地后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托勘察單位進(jìn)行場地勘察,場地勘察的內(nèi)容包括以下五個(gè)方面。(1)地形測量。地形測量范圍包括整個(gè)建設(shè)工地及鄰近有關(guān)的重要地段。通過地形測量,繪制出所需比例尺的地形圖,供規(guī)

13、劃設(shè)計(jì)使用。(2)工程勘察。通過工程地質(zhì)鉆探,查明建筑場地地層、土質(zhì)、構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況,作為建筑物、構(gòu)筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及各種管線設(shè)計(jì)的依據(jù)。(3)地下水勘察。查明地下水在不同時(shí)期的水位變化、流動(dòng)方向和化學(xué)成分。(4)地表水勘察。調(diào)查收集建設(shè)場地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料,為排水和防洪設(shè)計(jì)提供依據(jù)。(5)氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料,作為規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工的依據(jù)。(三)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的方向指引,需要綜合各方面因素,確定合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),統(tǒng)籌安排建設(shè)用地,提出科學(xué)的功能布局,做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)

14、的主要控制性指標(biāo)控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標(biāo),是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。(1)容積率。容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。(2)建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高,是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對(duì)擬建造的建筑提出一個(gè)許可的最大限制高度。(3)建筑密度。建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設(shè)用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下,建筑層數(shù)越多,建筑密度越低。(4)綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設(shè)用

15、地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同,綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設(shè)用地面積的比例,即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積,因此,綠化覆蓋率一般會(huì)大于綠地率。(5)建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離,需要滿足防火、防震、日照、通風(fēng)等方面的要求。(6)建筑后退。建筑后退是指在城市開發(fā)建設(shè)中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離,通常會(huì)控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂,保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護(hù)距離。(7)居住人口密度。居住人口密度是指單位建設(shè)用地容納的居住人口數(shù),單位是“人1公頃“。2、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)和組織建筑設(shè)計(jì)(

16、1)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)用地規(guī)劃控制指標(biāo)、建設(shè)單位意圖、場地勘察資料和有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)建設(shè)單位需委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目首先應(yīng)進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(建設(shè)項(xiàng)目方案)編制,其深度應(yīng)滿足方案審查的要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)文件應(yīng)根據(jù)規(guī)劃條件通知書進(jìn)行編制,設(shè)計(jì)文件包括設(shè)計(jì)說明書和設(shè)計(jì)圖紙兩部分。1)設(shè)計(jì)說明書。設(shè)計(jì)說明書應(yīng)包括現(xiàn)狀條件分析。(四)申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可工程項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后,隨著項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的推進(jìn),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資金利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中:地震安全性評(píng)價(jià)在工程設(shè)計(jì)

17、前完成;環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)價(jià)等評(píng)估評(píng)價(jià)和取水許可等事項(xiàng)在開工前完成;可將用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證;供水、供電、燃?xì)狻崃Α⑴潘⑼ㄐ诺仁姓没A(chǔ)設(shè)施報(bào)裝可提前到開工前辦理,在工程施工階段完成相關(guān)設(shè)施建設(shè)竣工驗(yàn)收后直接辦理接入事宜。1、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(建設(shè)項(xiàng)目方案)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(或稱建設(shè)項(xiàng)目方案、設(shè)計(jì)方案)后,應(yīng)向自然資源主管部門申請(qǐng)方案審查。根據(jù)并聯(lián)審批改革要求,建設(shè)單位除提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及前期審批、核準(zhǔn)和備案及建設(shè)用地規(guī)劃許可外,還應(yīng)提交消防、環(huán)保、民防、城市管理、氣象等專項(xiàng)審查設(shè)計(jì)文件,由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)

18、機(jī)構(gòu)審查。其中,自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括:設(shè)計(jì)方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致,建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求,容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求,停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施等是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專項(xiàng)審查及方案審查意見,自然資源主管部門決定是否同意設(shè)計(jì)方案。審查同意的,應(yīng)附相關(guān)批準(zhǔn)文書;否則,應(yīng)一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托設(shè)計(jì)單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表設(shè)計(jì)方案審查意見、施工圖設(shè)計(jì)文件等,向自然資源主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程

19、規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應(yīng)組織對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復(fù)核工作,根據(jù)聯(lián)合審圖要求,消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計(jì)文件審查,相關(guān)部門不再進(jìn)行技術(shù)審查。審查通過后,簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后,應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定,辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。(五)工程建設(shè)準(zhǔn)備工程開工前,除完成勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)建、相關(guān)行政許可等工作外,還應(yīng)為項(xiàng)目開工進(jìn)行組織準(zhǔn)備、現(xiàn)場準(zhǔn)備、物資和資金準(zhǔn)備、建設(shè)管理準(zhǔn)備。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,還應(yīng)進(jìn)行銷售準(zhǔn)備。(1)組織準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃,采用直接委托、比選、招標(biāo)等方式落實(shí)施工單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備材

20、料供應(yīng)商和其他服務(wù)單位(如項(xiàng)目管理公司、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等)。(2)現(xiàn)場準(zhǔn)備。進(jìn)行市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議簽訂,落實(shí)施工現(xiàn)場的水、電,保證道路暢通和場地平整。(3)物資和資金準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度落實(shí)物資供應(yīng)渠道或進(jìn)行采購,安排短期和長期信貸等。(4)建設(shè)管理準(zhǔn)備。落實(shí)建設(shè)單位職責(zé),制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略,洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。(5)銷售準(zhǔn)備。進(jìn)一步分析市場狀況,初步確定目標(biāo)市場、售價(jià)或租金水平,為擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)購/租客戶。(六)申請(qǐng)施工許可開工前,根據(jù)建設(shè)程序要求,辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù),申領(lǐng)建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開工。二、 投資決策投資決策的工

21、作內(nèi)容主要是通過房地產(chǎn)市場調(diào)研,進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目選擇,基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析,作出合理的投資決策。房地產(chǎn)開發(fā)的成敗在很大程度上取決于投資決策分析的科學(xué)與否。(一)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇的思路一般是從宏觀逐步聚焦到微觀。首先,要從宏觀角度選定投資區(qū)域。房地產(chǎn)市場是一個(gè)區(qū)域性市場,不同區(qū)域的投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不同,投資機(jī)會(huì)也有明顯差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇投資環(huán)境良好、有市場前景、企業(yè)具有競爭優(yōu)勢且符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資區(qū)域。其次,要從中觀角度確定投資地區(qū)及具體城市。最后,在選定的投資城市中,根據(jù)所收集的城市房地產(chǎn)信息,從微觀層面選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和區(qū)位,并收集

22、可供開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和可利用的資源。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的目的是選擇具體的投資項(xiàng)目,具體包括市場分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目決策三步。(1)市場分析。市場分析主要是指分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價(jià)格或租金水平。(2)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指根據(jù)市場分析結(jié)果以及項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),就開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。(3)項(xiàng)目決策。項(xiàng)目決策是指結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)狀況及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果,對(duì)是否進(jìn)行項(xiàng)目的投資開發(fā)作出決策。項(xiàng)目決策需要在策劃多個(gè)可供開發(fā)的項(xiàng)目方案基礎(chǔ)上,經(jīng)過對(duì)比分析,擇優(yōu)選定擬投資的項(xiàng)目。第四章 行業(yè)背景

23、分析化妝棉是由脫脂棉或無紡布?jí)褐贫傻男∶奁渲饕猛臼切秺y、擦拭化妝水/乳液、做面膜濕敷、卸指甲油等。化妝棉已經(jīng)成為較多民眾護(hù)膚過程中不可缺少的輔助用品,市場需求持續(xù)增長。2011-2019年,全球化妝棉市場規(guī)模年均復(fù)合增長率為7.2%;2019年,全球化妝棉市場規(guī)模約為14.2億美元,同比增長5.1%。全球化妝棉市場快速增長得益于亞太地區(qū)需求快速上升,2019年,亞太地區(qū)化妝棉需求占比達(dá)到38%,是全球化妝棉最大需求市場,且需求增速高于全球平均增速,發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。除亞太地區(qū)外,北美地區(qū)化妝棉需求占比為24%,歐洲地區(qū)需求占比為20%,拉美地區(qū)需求占比為9%,其他地區(qū)需求占比為9%。全球化

24、妝棉需求主要集中在亞太、北美與西歐地區(qū)。按照材質(zhì)來劃分,化妝棉可以分為脫脂棉化妝棉和無紡布化妝棉兩大類。脫脂棉化妝棉質(zhì)感較厚,觸感柔軟,親膚度高,但釋水力較弱,會(huì)有棉毛脫落現(xiàn)象;無紡布化妝棉質(zhì)感較薄,觸感較為粗糙,但釋水力較強(qiáng),棉毛不會(huì)脫落。兩種化妝棉各有優(yōu)缺點(diǎn),可以根據(jù)用戶不同喜好有針對(duì)性的進(jìn)行銷售。日本與韓國化妝品行業(yè)較為發(fā)達(dá),化妝及護(hù)膚輔助用品齊全,化妝棉行業(yè)起步較早。與日本與韓國相比,我國化妝棉行業(yè)起步較晚,進(jìn)入21世紀(jì)市場才開始發(fā)展。化妝棉行業(yè)進(jìn)入門檻低,早期相關(guān)政策法規(guī)不完善,我國市場中存在的產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊,抄襲、模仿現(xiàn)象嚴(yán)重。隨著日韓品牌的進(jìn)入,以及國民消費(fèi)觀念升級(jí),我國化妝棉

25、行業(yè)優(yōu)勝劣汰速度加快。現(xiàn)階段,我國市場中的化妝棉品牌主要有尤妮佳、無印良品、屈臣氏、絲諾、丸三selena、蝶翠詩dhc、思親膚skinfood、麗麗貝爾、全棉主義等,國內(nèi)與國外品牌共存。經(jīng)過優(yōu)勝劣汰之后,我國知名度較高的化妝棉品牌市場占有率有所提高,但市場中依然存在眾多知名度低的小品牌,整體市場格局分散。受個(gè)人習(xí)慣的影響,我國還有較多民眾不使用化妝棉,經(jīng)過長期不斷市場培育,國民對(duì)化妝棉的認(rèn)知度不斷提高,化妝棉被越來越多的消費(fèi)者所接受,未來市場還有一定增長空間。同時(shí),化妝棉是一次性消費(fèi)品,不可重復(fù)使用,消費(fèi)者重復(fù)購買率較高。由此來看,我國化妝棉市場前景良好,相較來說,品牌知名度較高的產(chǎn)品更受市場青睞。第五章 宏觀環(huán)境分析當(dāng)前時(shí)期,是實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)百年”奮斗目標(biāo)承前啟后、繼往開來的重要時(shí)期,世情、國情、省情都在發(fā)生深刻變化,地區(qū)發(fā)展既面臨難得歷史機(jī)遇,也面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。從國際看,和平與發(fā)展的時(shí)代主題沒有變,世界多極化、經(jīng)濟(jì)全球化、文化多樣化、社會(huì)信息化深入發(fā)展,世界經(jīng)濟(jì)在深度調(diào)整中曲折復(fù)蘇,新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革蓄勢待發(fā),全球治理體系深刻變革,發(fā)展中國家群體力量繼續(xù)增強(qiáng),國際力量對(duì)比逐步趨向平衡。同時(shí),國際金融危機(jī)深層次影響在相當(dāng)長時(shí)期依然存在,全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易增長乏力,保護(hù)主義抬頭,地緣政治關(guān)系復(fù)雜變化,傳統(tǒng)安全威脅

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