1、土地投資模式介紹華潤萬家物流管理中心2014年7月28日一、企業獲取土地模式土地法及國土資源部相關的部門規章規定，對于經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地，統稱為招拍掛制度。在這一最常見的拿地模式中，企業一般以股東公司參與競買土地，先簽訂成交確認書，待項目公司成立后再簽訂國有土地使用權出讓合同。同時，在合同里需明確項目交地時間、動工時間、竣工時間。地價款的支付需與土地交付掛鉤，爭取地價款能分期支付。(1)直接招拍掛包含合同簽訂、土地整理、土地出讓、資金返還四大階段指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆

2、遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。(2)一級開發：過戶即土地使用權轉讓 是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送，應當簽訂轉讓合同。過戶登記 土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。(3)過戶 股權收購：是指投資人通過購買項目公司股東的股權取得項目公司股東的法律地位，從而控制項目公司的經營管理權和財務權，完成項目公司名下項目轉讓。 房地產開發項目直接轉讓方式下，項目權屬發生變更，須根據法律規定的要求和方式，履行相

3、應的審批、許可等手續，手續繁瑣，還需交納一定的交易稅費。(4)股權收購 勾地等意向性拿地：是國土資源部門制定年土地供應計劃，經審批后，用地者可以根據自己的需要選擇合適土地。 政府需辦妥土地征地農轉用報批手續、完成征地拆遷工作、完善市政配套設施后，將土地在一定期限內分期招拍掛出讓。 企業以一定的價格條件報名參與土地競買，并在競得土地后進行項目的開發建設。(5)勾地等意向性拿地 三舊改造：是指廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造。 “三舊”改造是國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節約集約用地試點示范省工作的重要措施。包括政府統一收儲后出讓、企業直接參與舊改、自行改造主體吸收

4、房開企業參與、收購改造四種方式。(6)三舊改造二、經濟效益指標及成本構成土地成本由地價款、契稅、交易服務費等構成(包括紅線外所涉及的代征土地費用) ；其中契稅為土地成交價的3%-5%;交易服務費各地不同，一般均設有上限，如東莞上限為9.8萬。(1)土地成本前期工程費土建工程費機電安裝費精簡裝修費基礎設施配套費公建分攤費用項目管理費財務費用(利息成本)(2)開發成本(包括紅線外代建工程所涉及費用，若有)營業稅 為銷售收入的5%；城建稅 為營業稅的37%教育附加 為營業稅的3%合計 約為銷售收入的5.5%。(3)營業稅及附加稅營業稅及附加稅包括營業稅、城建稅、教育附加(4)土地增值稅土地增值稅分為

5、預征與實際結算兩部分：p預征稅率為：別墅銷售收入的3%，洋房銷售收入的1%；p實際結算按公式計算，具體為：土地增值稅=(銷售收入-(土地成本+開發成本)120%-營業稅及附加-銷管費用-財務費用)對應增值稅率-速扣系數約為銷售收入的5-10%(5)銷管費用銷管費用包括銷售費用及管理費用：銷售費用售樓部裝修策劃推廣費傭金費等管理費用指除項目部外其他部門為組織和管理項目經營所發生的各項費用所得稅計算方式： 盈利額的25%，即(毛利潤額-銷管費用)25%， 無盈利則不繳所得稅若凈利潤為20%-25%，則對應的所得稅為銷售收入的6.7%-8.3% (6)所得稅三、重點關注的效益指標毛利潤率=(毛利潤額 銷售金額)100%毛利潤額=銷售金額-土地成本-開發成本-營業稅金及附加-土地增值稅土地成本獲利倍數=凈利潤額 土地