1、赴廈門學習考察城市建設規劃的考察報8月 1日至 8月 3日，在縣長、縣城六大片區建設總指 揮的帶領下，總指揮部辦公室、各片區正副指揮長、辦公室 主任和開發公司經理一行 28 人實地參觀考察了廈門市火炬 高科技產業園、五緣灣、杏林灣片區，聽取了廈門市火炬高 科技產業園翔安指揮部、廈門市規劃局、五緣灣運營公司、 杏林灣建設指揮部的相關介紹。現將有關情況報告如下：一、廈門城市規劃的經驗. 先謀后動。傳統的城市規劃內容只注重空間布局，往 往不考慮城市運營、資金平衡和項目的收益，發展建設被動 地服從規劃的要求， 既影響項目的品質， 也影響規劃的實施。 為適應市場經濟發展的需要，廈門市規劃局一改以往就規劃

2、 而規劃的模式，按照“先策劃后規劃”的理念，在規劃編制 前聘請策劃公司對片區的戰略定位、產業安排、功能布局、亮點項目、重 大基礎設施和資金平衡估算等進行論證研究，并供領導決策 參考，確定后再聘請規劃設計單位將策劃成果轉化為規劃成 果，以規劃的語言落實行動的項目，從而大大增強了規劃的 可操作性。如五緣灣片區即是先聘請國內知名的咨詢機構王志綱工作室和英國阿特金斯顧問公司聯合策劃后再行規劃。2. 滾動規劃。規劃的首要任務是促使規劃項目落地。針 對規劃編制周期長、費用高、運營操作部分不明確等問題， 廈門市規劃局按照“積極配合項目、重點結合控規、分階段 制定規劃”的思路，首先將建設項目的重要公建項目、基

3、礎 設施配套項目在第一階段完成，以迅速應對開發主體，保障 項目落地。同時不斷跟蹤服務，優化細化道路、市政管線、 土地招拍掛等技術指標，相對穩定后形成第二階段成果，以 指導各類土地的運營和片區配套的實施。緊接著編制城市設 計、景觀設計等內容，匯集成最后的控規成果。3. 明確定位。準確的定位是片區發展的“靈魂” 。廈門 各個片區均根據各自的區位、交通、資源特點進行明確的定 位，既功能互補，又各具特色。如五緣灣片區位于廈門島的 東北部，高崎國際機場與會展中心之間，通過廈門大橋、東 通道、五緣灣大橋與島內緊密相接，且擁有 8km 長臨灣濱水 帶，區位、交通、資源優勢突出。五緣灣片區定位為“活力 生態港

4、、財智精英城” ，功能以商務辦公、生態居住、休閑 度假為主，是集商業服務、高端養生理療、旅游休閑、文化 娛樂、高新技術研發為一體的復合型新城區。圍繞定位，五 緣灣相繼推出了高星級酒店、餐飲休閑街、商業娛樂中心、 溫泉度假村、濕地公園、帆船港、飛地營運中心等一系列重 點項目，為片區今后的可持續發展奠定了堅實基礎。4. 功能混合。廈門市城市空間結構為“一心兩環，一主 四輔八片”，每個片區既自成體系， 又相互聯系融合， 生產、 生活等設施一應俱全，配套完善。片區內各項目也按照功能 適當混合的理念進行空間布局。如火炬高科技產業園區規劃 總面積4.83km2,由0.7km2，火炬同集園和 4.13km2

5、的火 炬（翔安）產業區組成，首期主要建設130萬m2的通用廠房和20萬m2的生活配套區，生活配套區內文教體衛商住等 功能齊全，完全可自我滿足生活、學習、文化休閑等各種需 求，避免了鐘擺式交通和通勤壓力。5. 平衡規劃。廈門首倡“就地平衡、積極平衡、緊張平 衡和綜合平衡”四大平衡規劃理念，其核心是“謀資金” ， 即將獨立的項目與周邊的開發利用相結合，通過合理規劃項 目，使每個項目得以實現自我平衡。 比如在修建道路、 學校、 醫院等公用設施時，將周邊土地的利用一并加以考慮；在規 劃工業園區時同時考慮生活區；在規劃 brt 時優先考慮土地 升值潛力大的地區，從而為項目資金的籌集創造條件，使城 市規劃

6、從跟隨城市發展的被動輪，變為推動城市發展的主動 輪。6. 公交優先。倡導以公交優先的多樣化交通方式，特別 是大力發展有專用路權、 快速便捷的 brt （快速公交） 系統。 brt 的線路、站場、乘客服務系統等均按未來提升為輕軌的 要求設計，避免了重復建設，實現了城市的滾動發展。另外 采取打通丁字路、斷頭路，多建支路、加大路網密度的辦法 不斷舒展交通，提升城市的通達能力。7. 以人為本。廈門城市規劃突出以人為本的理念，把民 生工程和民眾的需求始終作為規劃工作的重心和圓點，致力 于提升市民的歸屬感和幸福指數。如廈門為滿足市民不斷增 長的文化休閑需求，興建了文化藝術中心、音樂廳、書法家 廣場、環島木

7、棧道、體育館、運動館、奧網中心等一大批高 水準的文化休閑設施，提升了城市的品位。為解決中低收入 家庭住房困難問題，在全國率先推出了大規模社會保障性住 房建設項目，形成了分層次、多樣化的梯次住房供給保障體 系，降低了入城門檻，為高速城市化提供了強有力的物質保 障。8. 環境優先。本著發展與保護并重、經濟與環境雙贏的 理念，廈門按照“保護山水、緊湊發展”的模式，組團式推 進各片區建設，實施了“藍天、碧水、綠色、寧靜、潔凈”五大工程。在開發項目落地前，先行打造綠色生 態項目，營造優美的投資環境，提升城市形象。如杏林灣片 區充分利用其擁有世界最大水上園博園和珍稀海水溫泉的 優勢，大力實施環境改造和生態

8、修復工程，通過清淤造湖、 退塘還海，推進杏林灣區岸線景觀優化設計改造，使杏林灣 成為獨具特色的 “鷺島西湖” ，吸引了華僑大學、 廈門理工、 武漢理工、華夏學院、廈門軟件職業技術學院等大學進駐，成為廈門大學城、高尚 休閑居住區和社會經濟發展新的增長極。二、廈門片區運營的經驗. 扁平管理，高效運作。各片區實行指揮部領導下的企 業代建制。在指揮部的統一領導下，片區征地拆遷實行屬地 負責制，給予 40005000 元/ 畝不等的工作獎勵經費；項目 建設由片區運營公司負責，日常工作經費實行報帳制，投入 產出由財政審核， 另給予 3%的代建費； 項目實施過程中存在 的問題由辦公室負責收集反饋，提交指揮部

9、會議即決即行， 限時辦結。如火炬高新區為迎接臺灣光電企業進駐， 130 萬 m2通用廠房建設限時180天完成，規劃、設計、建設、管理、 管線、土地、發改、征地拆遷等部門脫鉤常駐工地， 邊規劃、 邊設計、邊征地拆遷安置、邊報建、邊建設、邊配套、邊招 商推介，系統管理、同步推進。市委、市政府提出“金戈鐵 馬、狂飚突進”的推進要求，工程各方參建人員深入一線、 攻堅克難， “女人當男人用、男人當超人用，星期六休息不 安排、星期天安排不休息” ，超常規、不違規，高效工作， 在規定期限內圓滿完成了工作任務，為片區發展贏得了寶貴 的先機。2. 四大平衡，積極籌資。 “四大平衡”即就地平衡、積 極平衡、緊張平

10、衡和綜合平衡。 “就地平衡”就是打破傳統 規劃內容，在重大項目謀劃初期，提出投入產出的安排供領導決策參考，做到項目投入產出的大體平衡，從而統籌區域 內經濟社會文化的發展； “緊張平衡”就是對構建項目的資 金籌措、征地拆遷、土地拍賣、銀行貸款以及建設工期等主 要環節一環扣一環， 圍繞一個目標共同工作， 緊張調度；“積 極平衡”即以積極進取的態度和精神，多方籌資建設，創造 項目建設條件，實現收支平衡； “綜合平衡”即一個項目與 其它項目統籌考慮， 從全市的高度總體調配資金， 綜合運作、 整體平衡。“四大平衡”的核心是謀資金、求項目實施。圍 繞如何在不增加城市發展成本的前提下，利用市場的自身規 律精

11、心策劃每一個項目、 每一塊土地， 促進城市的大力拓展， 實現社會、經濟和環境效益的統一。3. 適度傾斜，重點突破。一定時期內政府的融資能力和 市場需求是有限的。廈門市根據各片區的發展條件，采取東 西對進、逐步向北發展的策略，以基礎設施和公用設施為先 導，啟動一批帶動性強的項目，推進片區的快速發展。如五 緣灣片區， 以政府投資為先導， 先行建設五緣灣特色商業街、 運動館、營運中心、濕地公園、梅灣木棧道、五緣學村以及 市政配套設施等帶動性的項目，掀起了五緣灣開發的熱潮。 在重點片區有土地運營收益后， 再由市委、 市政府綜合平衡， 統一調配資金，投入其他條件較好的片區發展，實現有序推 進、滾動發展。

12、4. 建管同步，協調發展。一是在建設期即成立運營管理 公司，按照“三保” （保潔、保綠、保安）的要求，邊建設、 邊管理，建管合一，建設考慮管理，管理服務建設。建設過 程中按照景區標準加強管理，通過管理突出景區效應，打造 一流環境，吸引企業、商家進駐；二是城市建設與環境的和 諧。如五緣灣大力實施清淤造地、退塘還海、保留濕地，締 造“城市里的田園” ，營造美麗港灣， 成為廈門的 “新客廳”； 三是土地開發與產業培育并重。嚴格按照片區的功能定位將 產業落實到具體的地塊，從而保障片區未來發展的可持續性。 如五緣灣通過營運中心（總部經濟） 、高技術研發園區、帆 船港與游艇展銷中心、環灣旅游開發等產業培育

13、，以項目為 支撐，增強片區的持久活力，使之真正成為“活力生態港、 財智精英城” ；四是保障失地失海農民的利益，使農民真正 轉變為市民， 共享城市文明的成果。 采取“金包金、 金包銀” 的辦法，集中在安置區或保留村莊提供商業發展用地，提供 一些商業性、經營性項目，為失地農民提供未來生活的保障 和充分的就業機會，使農民即當股東又當員工，從而真正融 入城市、變為市民，實現和諧征地拆遷。5. 勾地儲備，凈地出讓。為最大限度地挖掘城市土地的 使用價值，廈門推出了“勾地”模式。即“提前儲備、上網 公布（提前一年） 、征集意向、定向修訂” 。為使規劃項目更 加貼近市場，每年定期召開規劃項目推介會，向開發商發

14、放 項目開發意向征求意見表 ，在不突破控規大綱總體提標 的前提下，合理吸納開發商的意見，確定擬出讓小地塊的規 劃指標，優化整合后帶規劃、建筑設計方案按樓面地價掛牌 出讓，從而滿足市場需要。同時實行凈地出讓，即“產權明 晰、圍墻圍合、 場地平整、 市政通達”。在熟地條件下出讓， 從而有效提升土地價值，提高土地二級級差，實現效益最大 化。6. 設施先行，廣泛推介。廈門各片區建設前，均由政府 先行投資市政公用基礎設施建設，通過拉開片區發展框架、 完善文教體衛等城市基礎配套服務功能來提升片區環境品 質，吸引各類社會投資，推動片區開發。另外，通過筑巢引 鳳和政府職能的轉移來帶動片區的發展。如為推動杏林灣

15、片 區的開發，規劃將市政府的行政辦公職能轉移至杏林灣片區， 引導社會投資跟進。在五緣灣則集中建設飛地營運中心，由 海滄、同安、翔安區政府集中在五緣灣片區建設 11 棟辦公 樓，充分利用各區的招商引資資源，共同把蛋糕做大。在實 施項目帶動戰略的同時，各區利用各種媒體廣泛宣傳，并籌 辦各種活動等形式包裝、提升片區的形象和知名度，為片區 發展造勢。如五緣灣通過舉辦水手節、放松節積極推介片區 旅游度假目的地的形象。三、廈門經驗對我縣的啟示. 統一認識，營造濃厚的創業謀事氛圍。當前，周邊縣 市發展態勢逼人。 雖然我縣在區位、 交通上具有一定的優勢， 但城市空間窘迫、供地緊張的矛盾依然突出，必須加速拓展

16、城市空間，為項目落地提供載體和平臺。為此，必須統一廣 大干部群眾的思想認識 , 特別是要把領導干部的思想認識統 一到六大片區建設上來。六大片區建設 90km2 控制區不是異 想天開，不是簡單的模仿，這是城市空間拓展的需要，市場 需求內在推動的結果，周邊發展態勢逼迫所然，也是規劃先 行控制的需要， 特別是當前政策是以項目定供地。 同時 90km2 也不是一厥而就的，需要各級干部群眾的努力，只要萬眾一 心，加之市域城鎮化高速推進的外部驅動力，目標是實在而 可行的。要通過實踐來檢驗工作的實績，以正確的用人導向 和激勵機制來調動方方面面的積極性，強力推進六大片區建 設。要大力倡導“ 5+2”、“白 +

17、黑”的創業拼搏精神，制定科 學的績效考核機制，倡導謀事創業的濃厚氛圍。要開展項目 競賽，實行“領導掛點、現場調度、限時辦結”的工作機制 和政治物質獎懲用人激勵機制，講正氣、蕩邪氣，消滅假大 空，反對積極表態、消極應付的不正之風，積極破解征地拆 遷和融資難題，為迎接海西經濟春潮而高歌猛進。2. 加強運營，充分發揮片區公司的主體作用。五緣灣路 橋投資運營公司只融資投入了 60 億元，出讓片區三分之一 土地即獲收益 130 億元。可見片區運營公司不僅是融資的平 臺，更是效益產出的主體。要大力推行項目代建制，超常規 不違規，只爭朝夕謀發展。鼓勵運營公司整合片區所有有形 和無形資產加大融資力度，通過片區

18、公司的投資拉動效應帶 動整個片區的大開發。同時，片區運營公司也要積極主動地 參與項目的市場競爭，主動拿地，在市場經濟的風浪博擊中 不斷壯大自身實力，為片區的發展貢獻更大的力量。3. 未雨綢繆，以項目為片區發展的靈魂。廈門片區運作 最核心的就是圍繞項目儲備和開發來推動城市空間的拓展。 項目要求高質量、有特色、有活力、有帶動性，能夠體現片 區的形象，為片區未來的發展注入活力。給我們的啟示是各 片區要聘請專業的策劃咨詢公司對片區進行形象包裝和戰 略定位，確定空間發展時序和重點開發的亮點項目。加大項 目儲備力度，要推出和儲備的項目均應做資金平衡和可行性 研究論證，確定項目具體的運作模式和融資渠道。策劃

19、中要 特別注重項目的形象定位，充分挖掘人文、社會、經濟、區 位、交通、環境價值，全方位包裝。如五緣灣橋梁建設取意 為天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的設計 理念，灣內五座園拱橋一線排開，創造了新海灣一道靚麗的 風景線。4. 動態更新，增強規劃的可操作性。參照廈門經驗，概 念規劃所覆蓋但尚未編制控規的區域，可分四階段來編制控 規。即“控規大綱征求意見、定向修訂城市設計、 景觀設計控規” 。首先，以片區為單位，按不同土地使 用性質劃大地塊編制控規綱要，確定大地塊的總指標，不細 分至小地塊，從而確保規劃的彈性和貼近市場需求。其次， 由總指揮部項目部、規劃、國土、片區運營公司共同提出下 一

20、年度地塊出讓計劃，經總指揮部審定后上網公布，并召開 規劃項目推介會，根據開發商意見由規劃部門根據總體平衡 的要求落實具體地塊的相關規劃指標，在此基礎上再編制城 市設計和景觀設計，最終匯集成控規的最后成果。5. 基礎先行，提升片區環境品質。各片區要優先投資道 路、管線、亮化、綠化、文教體衛等市政公用基礎設施建設， 以大手筆拉開片區發展大框架， 以大氣魄、 大胸懷納大投資、 大項目。要注重片區景觀環境營造，特別是道路設施建設要 管網同步實施，路燈、綠化配套，加大道路綠化率，營造生 態景觀走廊。按照每 500m 有一處集中公共綠地的要求建設 生態廣場和公共開放空間，改造好山地林相，保護和利用好 原有

21、地形植被建設城市綠肺，營造特色空間，形成山水城林 共融的城市格局，從而提升城市環境品質，彰顯片區魅力， 實現社會經濟文化環境的統籌發展。6. 突出重點，優先投資發展潛力大的片區。按照“先南 后北、東西對進”的空間發展策略，量力而行，合理安排建 設時序，充分發揮政府投資的杠桿效應。短期內政府投資主 要應以城南片區、紅金片區、洋塘片區結構性市政公用設施 為主，在實現投入產出平衡的基礎上逐步滾動推進，切忌貪 大求全，撒胡椒面， 以發揮政府投資 “四兩撥千斤” 的作用。 總指揮部要用好資金綜合平衡調配權，集中資金投向重點片 區和重點項目。其他片區應加大項目包裝推介力度，積極向 社會融資，引導社會資本優先投向功能性和基礎性項目，在 力求平衡的前提下積極經營好片區。7. 系統管理， 實現片區和諧發展。 按照建管同步的要求， 組建片區規劃建設、城管分局和物業管理公司，參與項目建 設期間和后續的管理，實現建管合一、文明施工，避免重復 建設和浪費。研究出臺更加惠民的拆遷安置政策，切實保障 失地農民的利益