1、 按揭貸款業務操作流程 文件編號：按揭貸款業務操作流程1目的本文件規定了xx農村銀行（以下簡稱“本行”)按揭貸款業務的操作規范和風險控制要點，旨在規范按揭貸款業務操作和有效控制風險，提高資產質量。2適用范圍本文件適用于本行辦理按揭貸款的業務，如個人住房、購車按揭等。3定義、縮寫與分類3.1定義按揭貸款：是指借款人以所購得的動產或不動產等作為抵押品而從銀行獲得資金，用于支付所購動產或不動產，并按合同約定分期償還本息的貸款。3.2縮寫與分類無4職責與權限部門/崗位職責與權限不相容職責行長負責對授信管理委員會審議通過的按揭貸款合作事項及按揭貸款業務行使一票否決權。授信管理委員會/委員負責對提交的按揭

2、貸款合作事項及按揭貸款業務進行審議。調查授信審批部門/審批崗1）負責對權限內按揭貸款合作事項及按揭貸款業務的審批；2）負責下發按揭貸款合作事項及按揭貸款業務審批意見書；3）負責對權限外的按揭貸款合作事項及按揭貸款業務提交授信管理委員會審議。調查合規與風險管理部門/法律事務崗負責協議文本的合規合法性審核，并提出合規審核意見。授信審查部門/審查崗負責對合作事項及按揭貸款業務進行審查，并出具審查報告。審批個人業務部/客戶經理崗1）受理按揭合作申請,搜集并審核客戶的相關材料；2）負責貸前盡職調查，提交調查報告；3）起草合作協議經合規及風險管理部審核后，與開發商、經銷商簽訂合作協議；4）負責按揭貸款業務

3、合同的面簽；5）負責辦理抵押登記手續。審批業務管理部/貸后管理崗1）負責對信貸資金使用情況進行跟蹤檢查；2）負責對開發商、經銷商賬戶資金進出情況進行監控管理；3）負責按揭貸款貸后日常管理工作，并形成貸后檢查報告；4）負責按揭信貸資產風險分類的初分。調查放款審查崗負責審核發放條件。綜合柜員崗負責出賬、結算。5原則與基本規定5.1原則本行辦理按揭貸款業務應遵循合規性原則、審慎性原則、靈活性原則。5.2基本規定5.2.1按揭貸款條件1）年齡在18周歲以上，具有完全民事行為能力的自然人，能提供合法有效的居留身份證明文件； 2）具有穩定的經濟收入，信用良好，無不良嗜好，有償還貸款本息的能力并能夠提供相應

4、的收入或資產證明；3）借款人已經按要求足額支付首付款項并出具相關證明；4）能提供本行認可的有效、足額擔保。5）購房按揭貸款還應有合法有效的購房合同、協議以及本行要求提供的其他證明文件；6）汽車按揭貸款借款人所購車輛必須辦理車輛交強險，應辦理第三者責任險、損失險和盜搶險，同時在保單附加條款內注明本行對汽車財產保險賠付享有優先受償的權力,本行規定的其他條件。7）本行規定的其他條件。5.2.2客戶申請按揭貸款時，應提交以下申請資料1）申請人需要提交以下資料料的原件及復印件；a）申請人及配偶（共同借款人）的有效身份證件（包括身份證、護照、居住證件、軍官證等）、戶口簿、婚姻證明（若未婚則提供有權部門出具

5、的未婚證明）的原件和復印件；b）營業執照及納稅稅單、銀行對賬單、財務報表等；c）收入證明和其他財產證明；d）擔保人需要提交以下資料的原件及復印件；擔保人為個人的提供：擔保人身份證或抵（質）押人/共有人身份證、婚姻狀況證明、抵（質）押物權證；擔保人為公司的提供：企業的營業執照、組織機構代碼證、法人代表身份證、企業章程、驗資報告、基本賬戶開戶許可證、稅務登記證、資信證明書、貸款卡、近期財務報表（包括資產負債表、損益表、現金流量表等）。e）本行要求的其他條件。f）須填寫按揭貸款借款申請書（附件一），2）購房按揭貸款的申請人除按申請提交上述資料外，還應提供以下資料：a）申請人提供與商品房開發商（經銷商

6、）、汽車經銷商簽定的合同或協議；b）申請購房按揭貸款的申請人，須填寫個人購房借款申請書（附件二），并提交申請人身份證等相關資料：c）營業執照及納稅稅單、銀行對賬單、財務報表等；合法的購（建造、大修）房合同或其他證明借款用途的文件以及本行認為需要的其他合法批準文件；d）借款人用于購買（建造、大修）住房的首付款發票或收據；e）如以房產作抵押，應提供由本行認可的評估機構出具的房產評估報告。3）購車按揭貸款除按申請人需要提交資料外，還應提供以下資料：a）申請人填寫個人購車借款申請書（附件三）；b）申請人和配偶的有效身份證件、戶口簿、婚姻狀況證明及借款人收入證明；c）擔保人有效身份證明及擔保人本行認可的

7、其他資料；d）如購買營運車輛，應提供車輛掛靠協議、掛靠單位同意車輛抵押給本行的書面文件、營運資格證等。5.2.3按揭貸款的政策規定1）利率調整規定：在貸款期限內貸款利率的調整，由借貸雙方根據中國人民銀行有關利率管理的規定并按照商業原則在借款合同或協議中約定，于貸款利率調整的次年1月1日按年調整。2）現行住房按揭政策規定：關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發201010號）規定90平方米以上首套住房，貸款首付比例不低于30%；對貸款購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；暫停發放購買第三套及以上住房貸款；

8、對不能提供1年以上當地納稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款；以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數。5.2.4按揭貸款償還方式1）利隨本清：貸款期限在1年以內(含1年)的，原則上可采取到期一次性還本付息還款方式。2）分期還款：貸款期限在1年以上的，實行分期償還貸款本息，可采取以下方式：a）等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。計算公式為：月利率×（1月利率）還款總期數 （1月利率）還款總期數 1每月還款額 ×貸款本金b）等額本金還款法。即在貸款期內將本金平均分攤在每個月歸還，貸款利息逐月結算，確定每月還款額。計算公式

9、為：貸款本金 （貸款本金已歸還本金累計額）×月利率還款期數 每月還款額6流程描述與控制要求階段環節風險點6.1.1受理申請環節名稱 : 客戶申請適用部門 : 客戶;適用崗位 : 客戶;職責要求 : 客戶提出按揭貸款合作申請。操作規范 : 客戶以書面形式提交按揭貸款合作申請。 環節名稱 : 受理申請適用部門 : 個人業務部門;適用崗位 : 客戶經理崗;職責要求 : 受理按揭合作申請,審核客戶主體資格。操作規范 : 收到客戶申請后，對主體資格進行初步審核。客戶提出申請同時要提交以下資料：1）公司章程或企業組織文件、驗資報告、成立批文、營業執照、組織機構代碼、稅務部門年檢合格的稅務登記證明

10、、法定代表人或負責人身份證明、貸款卡及信用等級證明，基本賬戶的開戶許可證及在本機構設立的結算賬戶開戶許可證，2）財政部門核準或會計(審計)事務所審計的近三個年度財務報告和審計報告及最近的報表，企業董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本等；3）客戶為借款人承擔連帶責任的承諾；合作業務由授權委托人辦理的，需提供企業法定代表人授權委托書（原件）；4）房地產開發商申請與本行合作時除提交以上資料外，還要提供以下資料：a）房地產開發資質等級證書；d）項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設計以及批準文件，項目國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開

11、工許可證、商品房屋銷（預）售許可證，預售方案及項目施工進度表，商住房要有竣工驗收合格證明；c）項目開發建設自有資金落實的證明文件、資料；f）需要提供的其他材料。5）汽車經銷商申請與本行合作時除提交以上資料外，還要提供以下資料a）產品廠家代理資格證明；b）代理銷售汽車證明，提供制造商生產的合格產品證明。風險描述:客戶提供的資料不齊全或資料虛假 ,受理人未嚴格按規定審核,合作事項存在法律風險。風險等級:高風險控制措施:嚴格按照規定對申請的條件進行審核，對不具備主體資格、提供虛假資料或資料不合法、不合規，具有不良信用記錄等不符合條件的，不得受理。 控制部門:個人業務部門;控制崗位:客戶經理崗;6.1

12、.2項目調查環節名稱 : 調查適用部門 : 個人業務部門;適用崗位 : 客戶經理崗;職責要求 : 項目合作協議調查，提交調查報告。操作規范 : 采取現場和非現場調查方式，對客戶所從事的經營活動合法性和真實性，以及經營、財務狀況進行盡職調查，并出具調查報告，提出明確的調查意見。需要調查的其他內容參見貸前調查操作流程。 風險描述:調查流于形式或未執行關系人回避制度對客戶提供的虛假資料,不能及時識別不真實掌握的反映借款人及擔保人實際情況,導致調查結果失真，影響決策。風險等級:高風險控制措施:規范操作流程，完善問責機制。控制部門:個人業務部門;控制崗位:客戶經理崗;6.1.3審查、審議環節名稱 : 審

13、查適用部門 : 授信審查部門;適用崗位 : 授信審查崗 ;職責要求 : 負責合作事項的審查，提出獨立審查意見。操作規范 : 根據客戶經理提交的調查報告及相關資料，對合作事項的合法性、合規性、可行性等進行全面審查，并形成審查意見，出具審查報告連同其他資料一并提交給審批崗審批。需要審查的其他內容參見審查審批操作流程。風險描述:未嚴格執行審查制度,調查與審查為同一人員完成；審查人員按照他人授意進行審查或隱瞞審查中發現的重大問題；與客戶串通，向有關審批人提供虛假審查報告,估未能充分反映真實風險；審查通過不具有主體資格、基本要素不全、不符合信貸政策、監管要求以及信貸風險突出的信貸業務,導致信貸風險及監管

14、風險。風險等級:高風險控制措施:1）嚴格落實審貸分離，單獨設立授信審查崗，形成有效崗位制約；2）授信審查人員必須嚴格按照規定的審查內容和不同信貸業務審查的具體要求進行審查，明確突出審查意見和風險防控措施，對審查內容真實性、合法合規性負責；3）對審查中發現的重大問題和疑點必須進行核實，予以確認并做出詳細說明。 控制部門:授信審查部門;控制崗位:授信審查崗 ;環節名稱 : 是否權限內適用部門 : 授信審批部門;適用崗位 : 審批崗 ;職責要求 : 權限判斷。操作規范 : 權限內合作事項的審批，權限外合作事項直接提交授信管理委員會審議。環節名稱 : 審批適用部門 : 授信審批部門;適用崗位 : 審批

15、崗 ;職責要求 : 負責對權限內合作事項業務的審批。操作規范 : 根據審查通過的報告，結合自身審批權限，充分考慮本行資金供給的可能性、國家產業政策、存貸比例、單戶授信額度、資本金比例等情況進行審批，提出明確的審批意見。具體操作可參見審查審批操作流程。風險描述:未嚴格執行審批制度和程序,審批通過不符合國家產業政策、監管規定及本行信貸制度的信貸業務；超權審批；未執行回避制度,加大信貸風險。風險等級:高風險控制措施:嚴格按照國家現行政策、省聯社及本行信貸制度進行審批，執行回避制度，嚴禁超權審批。控制部門:授信審批部門;控制崗位:審批崗 ;環節名稱 : 審議適用部門 : 授信管理委員會;適用崗位 :

16、委員會委員;職責要求 : 負責合作事項的審議。操作規范 : 1）嚴格按照授信管理委員會議事規則進行審議，具體操作參見授信管理委員會議事規則；2）對審議通過的合作事項，連同授信管理委員會會議記錄等報行長行使一票否決權。風險描述:未嚴格執行審議制度,委員會人員構成不符合規定；參會委員未達到規定人數；審議通過不符合貸款條件、信貸政策或明顯化整為零的貸款；委員會成員審議意見不明確，審議記錄未留存，致使責任不清；委員會成員受到指使或暗示，不能獨立行使表決權,導致信貸風險加大。風險等級:高風險控制措施:嚴格按照規定程序審議貸款，嚴禁逆程序、缺程序或簡化程序審議貸款；堅持集體審議原則，參會委員必須簽署明確的

17、意見和理由；委員會成員結構、數量應符合風險管控要求；委員會委員應堅持原則、秉公辦事，嚴禁接受他人暗示或授意審議貸款；加強檢查，嚴肅追究有關人員的責任。控制部門:授信管理委員會;控制崗位:委員會委員;環節名稱 : 是否否決適用部門 : 行長;適用崗位 : 行長;職責要求 : 對授信管理委員會審議通過的合作事項行使“一票否決權”。操作規范 : 對授信管理委員會審議通過的合作事項行使一票否決權。否決的原則上退回授信管理委員會辦公室秘書。6.1.4簽署協議環節名稱 : 下發合作意見書適用部門 : 授信審批部門;適用崗位 : 審批崗 ;職責要求 : 負責制作并下發審批意見書。操作規范 : 1）對審批權限

18、內的合作事項制作并下發批復意見書；2）經行長同意的合作事項，按照授信管理委員會的意見，制作并下發合作意見書。 環節名稱 : 草擬協議適用部門 : 個人業務部門;適用崗位 : 客戶經理崗;職責要求 : 起草合作協議。操作規范 : 根據合作意見書及相關資料起草合作協議，并報合規與風險管理部審核。環節名稱 : 合規審核適用部門 : 合規與風險管理部門;適用崗位 : 法律事務崗 ;職責要求 : 負責協議文本的合規合法性審核。操作規范 : 對協議文本的合規合法性審核，并提出合規審核意見。環節名稱 : 簽署合作協議適用部門 : 個人業務部門;適用崗位 : 客戶經理崗;職責要求 : 簽署合作協議。操作規范

19、: 與客戶簽訂合作協議。風險描述:協議簽訂不合規,協議內容出現瑕疵,開發商（經銷商）及法人代表人未簽字或協議簽訂人未經授權；缺少要素,協議無效，引起法律糾紛。風險等級:高風險控制措施:協議內容符合法律法規及內部規章規定；協議簽署人身份符合要求，需授權的必須留存授權書；協議要素齊全并妥善保管。控制部門:個人業務部門;控制崗位:客戶經理崗;階段環節風險點6.2.1受理申請環節名稱 : 客戶申請適用部門 : 客戶;適用崗位 : 客戶;職責要求 : 提出按揭貸款借款申請。操作規范 : 客戶以書面形式向客戶經理提出按揭貸款借款申請。環節名稱 : 受理申請適用部門 : 個人業務部門;適用崗位 : 客戶經理

20、崗;職責要求 : 負責受理按揭貸款申請。操作規范 : 收到按揭貸款申請后，對客戶主體資格進行初步審核，對符合按揭貸款條件的，進入貸前調查階段，不符合借款條件的，向客戶做好解釋說明。風險描述:受理按揭貸款不合規、借款人生產經營活動不合法、無充足還款來源、借款人有重大不良行為記錄等不符合條件的貸款申請,按揭申請人資料不齊全，基本信息不真實，通過虛假銷售(購買)方式，辦理“假按揭”騙取貸款,導致不符合條件客戶的申請得以受理，套取銀行貸款。風險等級:高風險控制措施:嚴格按照規定對申請借款的條件進行審核，對不具備借款主體資格、提供虛假資料、生產經營和借款用途不合法、不具備還款能力、具有不良信用記錄等不符

21、合借款條件的，不得受理。控制部門:個人業務部門;控制崗位:客戶經理崗;6.2.2調查環節名稱 : 調查適用部門 : 個人業務部門;適用崗位 : 客戶經理崗;職責要求 : 負責按揭貸款盡職調查。操作規范 : 對客戶提供的資料的真實性、有效性、完整性進行核實，貸前調查實行雙人調查、實地查看、客戶面談的方式。1）制定調查計劃并確定調查內容；2）做好相應準備，與客戶溝通；3）約談相關人員；4）實地調查申請人、關聯人及擔保情況；5）現場和非現場核實相關資料或情況；6）撰寫調查報告，并連同其他資料提交給審查部審查崗。7）需要調查的其他內容參見貸前調查操作流程。風險描述:調查不盡職,調查人員未雙人實地調查抵

22、押物情況；未核實借款申請人信用及經濟狀況；未調查借款人家庭成員信用；調查報告未揭示重要風險；未執行回避制度,調查報告失真。風險等級:高風險控制措施:嚴格執行雙人實地調查，到相關部門核實借款人提供資料的真實性和合法性，與借款人、共同借款人面談；了解按揭需求的真實性；個人征信狀況。控制部門:個人業務部門;控制崗位:客戶經理崗;6.2.3審查審批環節名稱 : 審查適用部門 : 授信審查部門;適用崗位 : 授信審查崗 ;職責要求 : 負責按揭貸款的審查，提出獨立審查意見。操作規范 : 按揭貸款審查要嚴格按照要求把握審查重點內容，保證審查的有效性和審查結果的合理性。1）按揭貸款審查過程中應關注以下內容：

23、信貸資料完整性及調查工作與申報流程的合規性；借款人主體資格及基本情況；財務、非財務因素的審查；擔保審查；2）評估和揭示信貸風險，提出審查結論；3）出具審查報告，連同信貸資料一并提交授信審批部審批崗。4）需要審查的其他內容參見審查審批操作流程。風險描述:未嚴格執行審查制度,調查與審查為同一人員完成；審查人員按照他人授意進行審查或隱瞞審查中發現的重大問題；與客戶串通 ,未嚴格執行審查制度,調查與審查為同一人向有關審批人提供虛假審查報告；風險評估未能充分反映真實風險；審查通過不具有主體資格、基本要素不全、不符合信貸政策、監管要求以及信貸風險突出的信貸業務 ,導致信貸風險及監管風險。風險等級:高風險控

24、制措施:1）嚴格落實審貸分離，單獨設立授信審查崗，形成有效崗位制約；2）授信審查人員必須嚴格按照規定的審查內容和不同信貸業務審查的具體要求進行審查，明確突出審查意見和風險防控措施，對審查內容真實性、合法合規性負責；3）對審查中發現的重大問題和疑點必須進行核實，予以確認并做出詳細說明。 控制部門:授信審查部門;控制崗位:授信審查崗 ;環節名稱 : 是否權限內適用部門 : 授信審批部門;適用崗位 : 審批崗 ;職責要求 : 權限判斷。操作規范 : 權限內按揭貸款業務的審批，權限外按揭業務直接提交授信管理委員會。環節名稱 : 審批適用部門 : 授信審批部門;適用崗位 : 審批崗 ;職責要求 : 負責

25、對權限內按揭貸款業務的審批。操作規范 : 根據審查通過的報告，結合自身審批權限，對個人按揭貸款業務進行審批，提出明確的審批意見，包括：金額、期限、貸款方式、用途、利率、償還方式、擔保條件等。具體操作可參見審查審批操作流程。風險描述:未嚴格執行審批制度和程序 ,審批通過不符合監管規定及本行相關制度的按揭業務；超權審批 ,未嚴格執行審批制度和程序,審批通過不符合國家產業政策、監管規定及本行相關制度的按揭業務；超權審批 。風險等級:中等風險控制措施:嚴格按照國家現行政策、省聯社及本行信貸制度進行審批，執行回避制度，嚴禁超權審批。控制部門:授信審批部門;控制崗位:審批崗 ;環節名稱 : 審議適用部門

26、: 授信管理委員會;適用崗位 : 委員會委員;職責要求 : 負責對規定權限按揭貸款業務的審議。操作規范 : 1）嚴格按照授信管理委員會議事規則進行審議，具體操作參見授信管理委員會議事規則；2）對審議通過的按揭貸款業務，連同授信管理委員會會議記錄等報行長行使一票否決權。風險描述:未嚴格執行審議制度,委員會人員構成不符合規定；參會委員未達到規定人數；審議通過不符合貸款條件、信貸政策或明顯化整為零的貸款；委員會成員審議意見不明確 ,未嚴格執行審議制度,委員會人員構成不符合規定；參會委員審議記錄未留存，致使責任不清；委員會成員受到指使或暗示，不能獨立行使表決權 ,導致信貸風險加大。風險等級:中等風險控

27、制措施:嚴格按照規定程序審議貸款，嚴禁逆程序、缺程序或簡化程序審議貸款；堅持集體審議原則，參會委員必須簽署明確的意見和理由；委員會成員結構、數量應符合風險管控要求；委員會委員應堅持原則、秉公辦事，嚴禁接受他人暗示或授意審議貸款；加強檢查，嚴肅追究有關人員的責任。控制部門:授信管理委員會;控制崗位:委員會委員;環節名稱 : 是否否決適用部門 : 行長;適用崗位 : 行長;職責要求 : 負責行使一票否決權。操作規范 : 對授信管理委員會審議通過的按揭貸款業務行使一票否決權。否決的原則上退回授信管理委員會辦公室秘書。6.2.4報備環節名稱 : 是否報備適用部門 : 授信審批部門;適用崗位 : 審批崗

28、 ;職責要求 : 負責報備咨詢。操作規范 : 不需報備的按揭貸款按審批意見下發審批意見書；需要報備的按揭貸款按報備要求準備資料上報省聯社報備咨詢。環節名稱 : 報備咨詢適用部門 : 業務管理處;適用崗位 : 咨詢崗;職責要求 : 咨詢并反饋。操作規范 : 見省聯社報備流程。環節名稱 : 下發批復意見書適用部門 : 授信審批部門;適用崗位 : 審批崗 ;職責要求 : 負責制作并下發按揭貸款審批意見書。操作規范 : 1）對于審批崗權限內的按揭貸款業務，制作并下發批復意見書；2）對于行長行使否決權后且不需報備的按揭貸款業務，按照授信管理委員會的審批意見，制作并下發批復意見書；3）對于向省聯社報備咨詢

29、的按揭貸款業務，有異議的，應逐條落實，并將落實結果反饋省聯社，省聯社無異議后，制作并下發批復意見書。6.2.5發放支付環節名稱 : 簽訂借款合同 適用部門 : 個人業務部門;適用崗位 : 客戶經理崗;職責要求 : 負責合同的面簽。操作規范 : 1）客戶經理應使用本行統一的合同文本，合同文本選用正確，在合同中落實的審批文件所規定限制性條件準確、完備，格式合同文本的補充條款合規，主從合同及憑證等附件齊全且相互銜接，合同的填寫符合規范要求，一式多份合同的形式內容一致。2）借款合同應使用鋼筆書寫或打印，內容填制完整，不得涂改；客戶經理必須當場監督借款人及其他相關當事人在借款合同、擔保合同等相關合同及其

30、他相關協議(電子銀行渠道辦理的貸款除外)上簽字、蓋章或蓋指模，核對預留印鑒，確保簽訂的合同真實、有效；3）合同內容詳細：a）按照合同文本要求明確各方當事人的權利、義務以及誠信承諾和貸款資金的用途、支付對象、支付條件和支付方式等；明確借款人不履行合同或怠于履行合同時應承擔的違約責任。b）借款人以汽車或現房抵押的，必須將汽車或現房用于貸款抵押；借款人以期房抵押的，必須采取抵押加開發商階段性擔保方式；借款人采取質押方式擔保的，按規定辦理質押手續。風險描述:合同主體不真實,合同簽訂的當事人非實際借款人和擔保人；各類申請書、合同、通知書、清單、協議等使用不規范，或內容填寫不齊全、不準確或簽字不真實；合同文本使用錯誤；非格式化文本未經法律部門審查、存在歧義和瑕疵；合同文本簽字、簽章不合法；主從合同之間無法律關系；合同當事人未在規定的營業場所當面簽署,導致合同瑕疵和無效,造成債務不落實，引起糾紛。風險等級:高風險控制措施:執行合同面簽，認真核實簽約人的身份及授權書，確保簽訂合同真實、有效；加