1、深圳灣1號項目研究報告集團(tuán)營銷中心2013.4目錄一、項目概述1.項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2.項目定位分析3.成交客戶分析4.項目核心價值點提煉二、項目研究1.項目規(guī)劃2.建筑產(chǎn)品3.戶型產(chǎn)品4.營銷推廣展示三、總結(jié)率先進(jìn)入開發(fā)建設(shè)的后海率先進(jìn)入開發(fā)建設(shè)的后海“華潤、天虹、中海油、阿里華潤、天虹、中海油、阿里巴巴、新百麗鞋業(yè)巴巴、新百麗鞋業(yè)、中國航天科技等大型企業(yè)的強(qiáng)勢入駐，中國航天科技等大型企業(yè)的強(qiáng)勢入駐，未來后海金融區(qū)將成為國際級高端財富和經(jīng)濟(jì)聚集地。未來后海金融區(qū)將成為國際級高端財富和經(jīng)濟(jì)聚集地。”金融金融商務(wù)商務(wù)區(qū)區(qū)深圳灣金融商務(wù)區(qū)：深圳灣金融商務(wù)區(qū)：總建筑規(guī)模：400萬平米；商務(wù)辦公：230

2、萬平米研發(fā)辦公（總部）：50萬平米；商業(yè)：120萬平米辦公：44萬平米標(biāo)標(biāo)志志3 3項目區(qū)位概況深圳灣1號位于緊鄰深圳灣金融商務(wù)區(qū)，未來將成為很多大型企業(yè)的總部基地，區(qū)位條件十分優(yōu)越。新都會新都會 財富聚集區(qū)財富聚集區(qū)深圳灣深圳灣 國際的灣區(qū)國際的灣區(qū)關(guān)鍵詞：新興的/發(fā)展的/國際的/總部經(jīng)濟(jì)國際化大都市國際化大都市特區(qū)中的特區(qū)特區(qū)中的特區(qū)灣區(qū)金融中心灣區(qū)金融中心項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目地址 深圳灣1號位于后海中心區(qū)東濱路與科苑大道交匯處西北側(cè) 建筑面積358000平方米占地面積46084.47平方米 容積率5.9綠化率30%停車位632個總戶數(shù)85套裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修物業(yè)類型頂級豪宅公寓主力戶型430

3、平米五房三廳五衛(wèi)開發(fā)商深圳市鵬瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價均價9萬/平方米物業(yè)管理待定開盤時間待定項目定位分析屬性定位：濱海cbd，地標(biāo)綜合體闡述：項目緊鄰的后海金融商務(wù)區(qū)現(xiàn)有多家全球500強(qiáng)及大型企業(yè)的總部基地進(jìn)駐，項目以優(yōu)質(zhì)的地段、綜合的業(yè)態(tài)、高檔的用材、完善的配套成為片區(qū)乃至深圳的地產(chǎn)項目新標(biāo)桿。形象定位：世界灣1號夢想著作 闡述：深圳灣擁有無可比擬的自然條件，媲美悉尼雙水灣、香港維多利亞港隨著后海綜合商務(wù)區(qū)逐步發(fā)展完善以及大前海戰(zhàn)略的興起，“1號著作”寓意為坐擁世界級灣區(qū)以頂級標(biāo)準(zhǔn)打造的精品建筑。深圳灣深圳灣壹壹號號時代地標(biāo)時代地標(biāo)國際濱海中心國際濱海中心頂級豪宅新標(biāo)準(zhǔn)制定者頂級豪宅新標(biāo)準(zhǔn)制

4、定者屬于深圳自己的，豪宅顛覆之作屬于深圳自己的，豪宅顛覆之作目標(biāo)客戶分析1、客戶群定位：城市的主流富豪，由富及貴的轉(zhuǎn)變。2、特點：行業(yè)領(lǐng)袖，gdp掌控者，圈層追隨者3、年齡： 40-50歲客戶為購買主力；4、職業(yè)：以企業(yè)主，公司高層董事，投資金融業(yè)為主；5、關(guān)注要點：一線海景、高端規(guī)劃、豐富的城市資源項目核心價值點提煉1. 區(qū)位價值： 2.3平方公里后海金融商務(wù)區(qū)，定位為濱海綜合商務(wù)和第三金融商務(wù)區(qū)，未來將連通香港金融中心，辦公面積是福田中心區(qū)的3倍，將打造成深圳的“中環(huán)”，成為金融、商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)的黃金駐地，華潤、中國航天、新百麗、中海油、阿里巴巴、大成基金等企業(yè)總部將落戶于此；深圳灣1號占

5、據(jù)了城市最核心的資源。2. 項目規(guī)劃：集辦公、居住、酒店、商業(yè)于一體的高端城市綜合體，將建成后海片區(qū)標(biāo)志性建筑群。項目實現(xiàn)了從單一居住功能向多元生活模式的轉(zhuǎn)變。3. 產(chǎn)品打造：項目采用國際頂級設(shè)計團(tuán)隊，建筑用材在深圳豪宅產(chǎn)品中屬于頂級，產(chǎn)品打造獨具匠心。項目產(chǎn)品從設(shè)計團(tuán)隊、建筑材料和精裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面，均重新樹立了深圳豪宅的標(biāo)桿。4. 優(yōu)質(zhì)戶型：戶型多樣化滿足消費群不同需求，共有195/430/440/590/900/1700等六種戶型。項目大部分戶型面積已超出了居住功能范疇，而是對于生活的犒賞。項目總體規(guī)劃深深 圳圳城市中心城市中心項目規(guī)劃：深圳灣1號總占地面積4.6萬，總建筑面積35.8萬，

6、分為南北兩個區(qū)，供包含8棟塔樓，業(yè)態(tài)包括酒店、寫字樓、公寓以及高端零售商業(yè)。項目配套包括國際奢華級酒店以及高檔零售商業(yè)。項目樓棟排布以廣東魚燈的自然流線為靈感來源，追求樓棟之間的通道流線感。項目通過空中廊橋連接南北區(qū)域，同時也通過自建兩座廊橋?qū)㈨椖颗c內(nèi)灣湖進(jìn)行聯(lián)通，拉近了客戶對項目與海岸之間的心里距離，“實現(xiàn)”了灣區(qū)物業(yè)的價值。地塊中間的泄洪渠經(jīng)過改造成為項目主景觀帶，分隔南北兩個區(qū)。項目規(guī)劃：一期項目一期規(guī)劃：t1棟為寫字樓，t2、t3、t4棟為住宅l t1棟：產(chǎn)品面積暫未對外公布 t2棟：16層為商業(yè)，732層為住宅，其中7-25層為430平層單位， 2630層為 900大平層單位，313

7、2層為 1700頂層復(fù)式。 l t3棟：14層商業(yè)， 518層為住宅，戶型面積 195-440 ； l t4棟：15層為商業(yè)，商業(yè)頂層為私人會所，規(guī)劃有無邊際泳池和瑜伽草坪;618層為590m2大平層住宅；l規(guī)劃點評：t2部分低樓層會有遮擋。t3可欣賞城市景觀，南北通透的t4擁有最佳的一線景觀，但因為臨路略有噪音干擾。項目二期規(guī)劃項目二期規(guī)劃：t5、t6、t8為商務(wù)公寓，t7為超高層綜合體。 t5、t6、t8為商務(wù)公寓，具體產(chǎn)品面積暫未對外公布。t8裙房上層為6棟4層企業(yè)會所，每層為1700平米大平層。t7為超高層綜合體建筑，涵蓋寫字樓、國際奢華精品酒店、公寓和私屬會員制空中會所等物業(yè)形態(tài)。酒

8、店品牌仍在洽談之中。寫字樓酒店公寓酒店空中會所企業(yè)會所配套以及物業(yè)管理說明內(nèi)部配套：深圳灣1號項目內(nèi)部配備豐富的配套，一站式滿足業(yè)主社交、商務(wù)、會客、購物、餐飲休閑需求。1、私屬會員制空中會所，計劃將由酒店管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，成為業(yè)主私人養(yǎng)生、休閑、康體的去處。2、計劃引進(jìn)國際奢華精品酒店，成為項目及后海金融商務(wù)區(qū)的重要商務(wù)配套。3、高檔零售商業(yè)滿足業(yè)務(wù)高端購物需求。物業(yè)管理：深圳灣1號將攜手國際頂級物業(yè)管理公司，提供定制化服務(wù)以提升服務(wù)體驗。物業(yè)管理公司目前尚未確定。項目規(guī)劃小結(jié)1.項目處于深圳后海核心地段，緊鄰后海金融商務(wù)區(qū)，東南向面朝內(nèi)灣湖，地理位置優(yōu)越，具備打造“一號著作”的天然優(yōu)勢

9、。2.項目規(guī)劃獨具匠心，不僅通過廊橋聯(lián)通南北地塊，巧妙的將分區(qū)建筑融為一個整體，還通過廊橋聯(lián)接內(nèi)灣湖，拉近了項目與海的距離，灣區(qū)景觀及生態(tài)資源利用做到最優(yōu)。3.除依托后海金融商務(wù)區(qū)及片區(qū)整體的城市公共配套，項目本體規(guī)劃建設(shè)高端會所、酒店、商業(yè)，能夠滿足高端客戶一站式消費需求。注：鑒于本項目仍在施工過程中，大堂和車庫未對外開放，因此無法實地調(diào)研。國際設(shè)計大師團(tuán)隊建筑設(shè)計單位：kpf建筑設(shè)計事務(wù)所，專注國際城市地標(biāo)建筑園林設(shè)計單位：aecom公司，世界500強(qiáng)園林設(shè)計機(jī)構(gòu)，追求自然與美的共生室內(nèi)設(shè)計單位：kelly hoppen，國際明星室內(nèi)設(shè)計大師，以優(yōu)雅而富有創(chuàng)意而聞名 hid室內(nèi)設(shè)計公司，歐

10、洲頂級室內(nèi)設(shè)計公司 梁志天，香港頂尖設(shè)計師深圳灣1號的建筑設(shè)計、景觀設(shè)計和室內(nèi)設(shè)計囊括了歐美和亞洲頂尖的設(shè)計團(tuán)隊，通過全世界的設(shè)計智慧打造這灣區(qū)地標(biāo)建筑，體現(xiàn)世界灣1號著作的獨具匠心。外立面風(fēng)格外立面風(fēng)格：國際現(xiàn)代風(fēng)格建筑輪廓大氣、簡潔，體現(xiàn)項目國際化的打造理念，并通過大面積玻璃幕墻的運用，營造超光感效果，建筑用材高檔考究。外立面外立面造型：外立面造型來自于波浪紋，以此作為創(chuàng)意原點打造建筑外立面的波浪形條紋。外立面用材：雙銀low-e中空夾膠三層超白玻璃，吸熱、反射、隔音、通透性更強(qiáng)；玻璃幕墻采用節(jié)能型噴涂鋁合金玻璃幕墻系統(tǒng)石材幕墻采用開放式干掛石材系統(tǒng)，配置進(jìn)口土耳其石灰?guī)r。建筑產(chǎn)品分析夾膠

11、超白玻夾膠超白玻是一種高品質(zhì)、多功能的新型高檔玻璃品種，用于建筑幕墻，充分體現(xiàn)項目“豪宅”定位；透光率可達(dá)91.7%以上；具有晶瑩剔透、高檔典雅的特性，有玻璃家族 “水晶王子”之稱。高昂的價格和優(yōu)良的品質(zhì)，使超白玻璃成了建筑物身份的象征，一般只在奢侈品商業(yè)建筑中如lv、chanel旗艦店中得到應(yīng)用；深圳灣1號使用三層夾膠超白玻璃，比伍茲公寓等項目更勝一籌，體現(xiàn)項目打造品質(zhì)的決心與信念。建筑產(chǎn)品分析公寓產(chǎn)品層高4m，空間感受更加開闊，體現(xiàn)豪宅的奢華與舒適。公寓采用2.4m極限寬幅門窗系統(tǒng)，以保證觀景視野的最大化。陽臺設(shè)置空中泳池，戶戶私享。建筑產(chǎn)品分析其他產(chǎn)品優(yōu)勢建筑產(chǎn)品小結(jié)1.設(shè)計團(tuán)隊為國際級

12、大師，材料選用在深圳豪宅中處于領(lǐng)先地位，體現(xiàn)產(chǎn)品打造的精細(xì)與精心，樹立了深圳豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。2.4m層高、2.4m極限寬幅門窗系統(tǒng)和空中泳池，公寓內(nèi)部功能配置出眾，也體現(xiàn)了1號著作頂級產(chǎn)品的與眾不同。級別級別產(chǎn)品產(chǎn)品套數(shù)套數(shù)備注備注1 1t4-590t4-5901919無遮擋海景資源無遮擋海景資源, ,590 590 以上超大面積以上超大面積t2-900t2-900,1700 ,1700 2 2t2/t3-440t2/t3-4402222440 440 無遮擋海景資源無遮擋海景資源3 3t3-195t3-1951414城市景觀資源公寓城市景觀資源公寓t2-430t2-4303030海景被海景被t4

13、t4棟遮擋單位棟遮擋單位pno.1no.1超一線海景資源超一線海景資源,590,590以上超大面積單位以上超大面積單位pno.2no.2t2/3t2/3棟棟, ,超一線海景資源超一線海景資源,440 ,440 大戶單位大戶單位pno.3no.3195195城市景觀公寓及海景被遮擋城市景觀公寓及海景被遮擋430430t3t313213t3t2t1t42深圳灣深圳灣1 1號的戶型，根據(jù)不同質(zhì)素可以分解為三個不同檔次的產(chǎn)品，可以根據(jù)客戶的不同需求進(jìn)行分號的戶型，根據(jù)不同質(zhì)素可以分解為三個不同檔次的產(chǎn)品，可以根據(jù)客戶的不同需求進(jìn)行分級，滿足不同類型客戶。級，滿足不同類型客戶。戶型配比各級產(chǎn)品市場站位一

14、一線線二線二線三線三線t3-195t3-195城市景觀資源公城市景觀資源公寓寓t2-430t2-430海景被海景被t4t4棟遮擋棟遮擋單位單位t4-590t4-590一線景觀一線景觀標(biāo)桿產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品t2-900t2-900,1700 ,1700 t2/t3-440t2/t3-440無遮擋景觀無遮擋景觀資源資源1、三線產(chǎn)品包括430和195產(chǎn)品，共44套，可以滿足初級豪宅客戶的置業(yè)需求，也有利于開發(fā)商回收資金，為現(xiàn)金流產(chǎn)品。2、二線產(chǎn)品22套，擁有無遮擋的景觀資源，提供頂級的居住體驗。3、一線產(chǎn)品19套，擁有一線景觀，為大平層和頂層復(fù)式，是一期的標(biāo)桿產(chǎn)品，為項目帶來溢價空間。一期公寓產(chǎn)品分析t1

15、：寫字樓t2：16f商業(yè)725f 430戶型2630f900戶型3132f1700頂復(fù)t3：14f商業(yè)518f 195440戶型t4：15f商業(yè)618f 590戶型科苑大道樓棟戶型面積（） 數(shù)量（套） 比例備注t31951416%一層2戶，獨立電梯廳4401416%一層2戶，獨立電梯廳，私家泳池t45901316%一層1戶，私家泳池t24303846%一層2戶，獨立電梯廳90056%一層1戶，私家泳池1700（復(fù)式）11%一層1戶，私家泳池總體85100%一期公寓產(chǎn)品戶型430平米 五房三廳五衛(wèi)優(yōu)勢：三梯兩戶設(shè)計，主傭分梯入戶全套房設(shè)計，奢適的空間享受雙陽臺、三廳設(shè)計，保證居住空間的私密性，同

16、步滿足商務(wù)需求。陽臺無邊際空中泳池4m極致層高，空間尺度舒適設(shè)置避難室，保證業(yè)主安全。劣勢：部分低樓層產(chǎn)品存在遮擋。深圳灣1號裝修系統(tǒng)介紹項目項目深圳灣深圳灣1 1號裝修號裝修配置配置地面地面電梯廳/過道/客/飯廳/衛(wèi)生間/廚房地面：進(jìn)口石材 景觀陽臺地面：戶外木地板/進(jìn)口石材 臥室地面：實木復(fù)合地板戶內(nèi)門戶內(nèi)門系統(tǒng)門：歐洲進(jìn)口高端專業(yè)噴涂斷橋鋁合金提升推拉門，并集成進(jìn)口專業(yè)微通風(fēng)器，門玻璃采用雙銀low-e中空鋼化雙層超白玻璃。衛(wèi)浴五金衛(wèi)浴五金龍頭：dornbracht or hansgrohe ;座廁、洗手盆：villeroy&boch or duravit 櫥柜櫥柜櫥柜：bult

17、haup or siematic 水槽、水龍頭：franke or blanco or rodi廚房電器廚房電器抽油煙機(jī)、烤箱、電磁爐、洗碗機(jī)、冷凍箱：miele or subzero or gaggenau; 空調(diào)空調(diào)戶內(nèi)設(shè)冷熱變頻多聯(lián)機(jī)（家用中央空調(diào)）開關(guān)插座開關(guān)插座進(jìn)口品牌深圳灣1號采用全德系進(jìn)口豪華品牌精裝修。深圳灣1號裝修品牌介紹 bulthaup櫥柜奢侈品品牌bulthtaup 的品牌風(fēng)格及理念：廚房不僅因煮食而存在，更是家居生活的一部分，強(qiáng)調(diào)人體工程學(xué)設(shè)計、實用性、優(yōu)質(zhì)材料、以及簡潔至精華所在。 dornbracht龍頭德國的“當(dāng)代”dornbracht是世界上知名度極高的龍頭品

18、牌，也是文化界的權(quán)威代言人，被譽為龍頭界的“勞斯萊斯”，出身名門，皇室專用。 villeroy座廁德國唯寶/villeroy&boch如陳釀般的魅力讓羅馬教皇、歐洲皇室乃至各國名流忠實追隨，成就了歷久彌新的榮耀。產(chǎn)品戶型小結(jié)1.戶型配比較為合理，兼顧現(xiàn)金流以及獲取溢價。不同面積段產(chǎn)品滿足不同客戶的需求。2.豪華裝修，多采用德國奢侈品皇家御用家具品牌進(jìn)行裝修，給人一種皇家風(fēng)范，豪華、奢侈。服務(wù)至上的客戶接待營銷必須回歸價值的本質(zhì)窄眾而精準(zhǔn)的渠道傳播營銷總體思路l一個非賣場的售樓處一個非賣場的售樓處l一段影視片一段影視片l兩本詳細(xì)的價值說明書兩本詳細(xì)的價值說明書l一只高素質(zhì)的銷售隊伍一只高

19、素質(zhì)的銷售隊伍l一套預(yù)約制接待體系一套預(yù)約制接待體系l一套酒店標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系一套酒店標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系l鎖定高端雜志鎖定高端雜志l持續(xù)圈層營銷活動持續(xù)圈層營銷活動l地產(chǎn)業(yè)內(nèi)推介地產(chǎn)業(yè)內(nèi)推介深圳灣1號借鑒奢侈品高端小眾的營銷模式，從營銷本質(zhì)、客戶服務(wù)和精準(zhǔn)渠道傳播三個方面進(jìn)行項目的宣傳推廣。售樓處功能區(qū)域設(shè)置影音室影音室項目規(guī)劃模型洽談休息區(qū)水吧電梯往二層樣板房vip接待室區(qū)域規(guī)劃模型（墻體）分戶模型（墻體）參觀動線：影視室參觀動線：影視室-項目沙盤項目沙盤-樣板房樣板房-vip接待室接待室售樓處項目沙盤模型分戶模型（壁掛式）區(qū)域規(guī)劃模型（壁掛式）項目整體規(guī)劃模型項目整體規(guī)劃模型由深圳大峽谷模型公司制作

20、，區(qū)域規(guī)劃及分戶壁掛式模型由香港某制作公司定制。所有模型均采用大尺度，和大開間大層高的售樓處相協(xié)調(diào)。內(nèi)灣湖采用方陣波紋效果，建筑樓體燈光通透品質(zhì)感較高，廊橋在模型上均有清晰展示。影視片影視片開頭以一段大氣磅礴的文字開場，體現(xiàn)項目的品質(zhì)與客戶的尊貴，抓住了客戶的注意力。影視片從國際級設(shè)計團(tuán)隊出發(fā)，全面講述了項目區(qū)位、產(chǎn)品規(guī)劃、海灣景觀資源、裝修配置、居住功能亮點、物業(yè)服務(wù)等價值體系，清晰全面。價值說明書精美的扉頁品質(zhì)感極高的樓書樓書均采用銀色封面，樓書封面是具有雕刻感的項目slogan和案名，觸感、觀感俱佳，是項目品質(zhì)的佐證。樓書印刷精美，內(nèi)容詳實，從中國夢出發(fā)，講述項目理念、項目規(guī)劃、項目價值

21、都有全面的解釋，與1號夢想著作相互呼應(yīng)。中國夢，始終是項目想傳遞的價值理念。高素質(zhì)的銷售隊伍深圳灣1號由世聯(lián)地產(chǎn)和中原地產(chǎn)聯(lián)合代理，銷售團(tuán)隊由雙方銷售人員共同組成。銷售人員均形象氣質(zhì)佳、從業(yè)經(jīng)驗豐富，對于銷售說辭熟稔于心。預(yù)約制接待體系深圳灣1號在銷售過程中充分體現(xiàn)高端私密性和神秘感，在客戶接待方面即采取多種措施，體現(xiàn)世界灣區(qū)1號作品的不凡之處：1、預(yù)約看房，并對看房人數(shù)進(jìn)行限制2、對看房客戶的身份進(jìn)行核實，會對預(yù)約看房客戶進(jìn)行篩選，只接待有一定級別的客戶3、實體樣板間驗資之后才能參觀，不隨意接待樣板房參觀高端雜志投放深圳灣一號營銷借鑒奢侈品窄眾傳播的營銷理念，鎖定高端客戶圈層，媒體渠道鎖定少量航空雜志和其他高端雜志，用廣告配合軟文，無大規(guī)模線上