1、萬科西溪蝶園2期社區商業定位規劃報告20102010年年8 8月月萬科西溪蝶園未出城西繁華，已入自然西溪 業態組合及落位業態組合及落位2 商街包裝方案商街包裝方案3 執行方案執行方案4項目概況及定位簡析項目概況及定位簡析1報告目錄報告目錄項目概況人口支撐：人口支撐： 項目總戶數月2500戶，一期700戶（09年7月交付），二期1698戶；未來入住人口約7500-10000人。商業規模：商業規模： 一期商鋪面積：物業經營用房528.55，二期商鋪面積：配套商業2904，物業經營用房1250 ，合計4682.55，介于便利與街坊型商業級別之間 按照蝶園7500的入住人口計算，人均商業面積0.6，屬

2、于較合理水平。物業形式：物業形式： 以沿街住宅底商為主 大部分屬一層商鋪，局部二層 一期商鋪結構較差，二期商鋪結構有所改良；交通條件：交通條件： 外部交通：以文一西路為交通主干道 內部交通：紫霞路屬于非城市主干道，以小區及周邊樓盤業主通行為主.西溪濕地及周邊社區的配套 現狀是商業處在規劃啟動階段，商業氛圍還未形成，各業態初步規劃向品牌化發展。整個區域的商業分布點線狀分布，西溪天堂、沃爾瑪購物公園、淘寶城等規劃形成點式依托的城市級商業；依托文一路西路、天目山路等樓盤線狀分布，以發展社區商業為主西溪板塊定位：城市級商業西溪板塊定位：城市級商業+ +鄰里型社區商業鄰里型社區商業沃沃爾爾瑪瑪西溪天堂西

3、溪天堂文一西路社區配套商業天目山路社區配套商業淘淘寶寶城城項目所處板塊的商業現狀和未來規劃區域人口及消費特征區域人口及消費特征項目商圈輻射范圍常住人口基數商圈內樓盤總戶數人數（按每戶3人計）交付年限西溪蝶園250075002009.7西溪里150045002010.5西溪誠園230069002012西溪望莊3009002010.12西溪錦園156468/大華西溪風情1442(1-5期)43262011.4周邊農居點20006000/小計小計12187121873059430594時尚、流行、美學，有質感的生活型態與消費形態時尚、流行、美學，有質感的生活型態與消費形態1、該消費群體大多數都屬“三

4、高”人群；2、由于與市中心的距離，大多數家庭都有私家車；為了享受,愿意駕車到高檔區域去消費3、經常出入中高檔消費場所；喜歡好的消費環境,特別是帶有娛樂休閑功能的。4、看中商品品牌口碑，到服務好的地方去；5、由于工作、生活壓力等，對養生、養顏、保健等消費投入較大；由于工作、生活壓力等，對養生、養顏、保健等消費投入較大；總戶數及人總戶數及人口特征口特征周邊商業現周邊商業現狀及規劃狀及規劃商業面積及商業面積及物業形式物業形式交通情況交通情況以滿足小區業主生活消費需求為主的內源性商業街區目前基本屬于一窮二白的情況，未來規劃圍繞西溪濕地形成文化行政區域及社區商業配套商圈。總體可經營商業面積約4700方，

5、以沿街一二層底鋪為主。非城市主干道，以小區及周邊樓盤業主通行為主西溪蝶園2500戶，約7500人，屬于“三高”消費人群，除基本生活配套外，對享受型商業業態也存在較高的要求項目分析小結項目分析小結項目市場化定位以滿足小區業主生活消費需求為主的內源以滿足小區業主生活消費需求為主的內源性商業街區性商業街區物理特征表述：物理特征表述：市場化定位？市場化定位？概念性包裝？概念性包裝？項目關鍵詞環境環境產品產品業主業主自然、原生態、源文化自然、原生態、源文化萬科原創、陽光、植物萬科原創、陽光、植物成熟、創新、安逸成熟、創新、安逸項目市場化定位源源創創 生活生活 街區街區西溪濕地是自然之地、生命之源西溪濕地

6、是自然之地、生命之源西溪蝶園是萬科原創作品西溪蝶園是萬科原創作品對于蝶園業主來講，家是一切動力的源泉對于蝶園業主來講，家是一切動力的源泉居住在蝶園，追求一種自然、安逸的生活居住在蝶園，追求一種自然、安逸的生活原創的商業、原創的住宅、原創的生活。原創的商業、原創的住宅、原創的生活。 業態組合及落位2 商街包裝方案3 執行方案4項目概況及定位簡析1報告目錄報告目錄業態組合業態組合“生活業態生活業態”商業配套設施商業配套設施問卷比例（）問卷比例（）需求強度等級需求強度等級便利店、超市87強度需求菜場81藥店47洗衣店44家政服務40美容美發38中度需求蛋糕32水果店27atm機26汽車保養、洗車25

7、修鞋、修車6弱度需求洗印中心2數據來源：社區商業模式研究數據來源：社區商業模式研究業態組合業態組合社區商業部分作為銷售道具，為住宅提供居社區商業部分作為銷售道具，為住宅提供居住價值支撐住價值支撐源業態源業態咖啡茶館口腔診所女子美容spa男子美容書屋音像彩擴“源源創業態創業態”創業態創業態軟裝花藝藝術畫廊琴行手工藝品diy(陶藝、沙畫、巧克力)早教中心(天才寶貝、智高玩具)功能業態分區紫紫 霞霞 街街生活街區生活街區源源創街區創街區源源創街區創街區生生活活街街區區會會所所一期西側(9號樓商業)業態業態建筑面積建筑面積套內建筑面積套內建筑面積便利店便利店81.4981.4971.0571.05象王

8、洗衣象王洗衣96.696.684.284.2十全十全十美十美便利店便利店象王象王洗衣洗衣房修倉房修倉庫庫( (社區用社區用房房) )生活生活體驗體驗館館( (社社區用區用房房) )營銷營銷辦公區辦公區一期東側(8號樓)atmatm業態業態建筑面積建筑面積套內建筑面積套內建筑面積atmatm56.3156.3147.6347.63藥店藥店197.81197.8193.6393.63蛋糕蛋糕洗衣洗衣93.6393.6379.1579.15蛋蛋糕糕店店物管物管用房用房藥店藥店水果水果店店二期1#樓商鋪物業管理用房物業管理用房一層一層二層二層咖咖啡啡咖啡咖啡茶館茶館茶館茶館“創創”業態精品店業態精品店

9、基本基本生活生活配套配套物業物業管理管理用房用房由于二期由于二期1#1#樓商鋪在前期全部用做售樓部，建議率先引進咖啡類業態，與售樓樓商鋪在前期全部用做售樓部，建議率先引進咖啡類業態，與售樓部結合，為業主和準客戶提供休憩場所；部結合，為業主和準客戶提供休憩場所；其他業態待售樓部撤場之后，再進行引導性招商，實現業態規劃其他業態待售樓部撤場之后，再進行引導性招商，實現業態規劃二期2#樓商鋪會所會所一層一層二層二層足浴足浴早教早教中心中心口口腔腔軟裝軟裝花藝花藝口口腔腔足足浴浴早教早教中心中心軟裝軟裝花藝花藝精精品品店店精精品品店店精精品品店店精精品品店店會所會所會所內會所內部架設部架設樓梯樓梯兒童游

10、樂兒童游樂區區瑜伽區瑜伽區會所區域的兒童游樂區和瑜伽區建議招商現行，在樓盤銷售階段作為銷售道具；會所區域的兒童游樂區和瑜伽區建議招商現行，在樓盤銷售階段作為銷售道具；其他業態在后期商鋪銷售之后，進行引導性招商。其他業態在后期商鋪銷售之后，進行引導性招商。二期3#樓商鋪書屋書屋3030女子美容女子美容spaspa音像音像3030彩擴彩擴3030書屋書屋3030音像音像3030彩擴彩擴3030男子美容男子美容精品業態店精品業態店目標業態目標業態需求面積需求面積最短租期最短租期代表商家代表商家便利店80-1005快客、可的、喜士多、城市超市洗衣店60-803大佳、阿爾莎、象王洗衣、伊爾薩洗衣、卡柏洗

11、衣藥店60-805潤馳、盡心、海王，武林、胡慶余堂atm20-505國有四大銀行、招行、廣發、浦發西點店60-1005丹比、歐香、元祖、面包新語、浮力森林、克麗絲汀兒童游樂區120-1505玩具反斗城、智高玩具瑜伽健身100-1203寶麗姿 、舒適堡、靜園咖啡150-2005兩岸、迪歐、藍山美容店200-2505佐登妮絲、自然美、克麗緹娜、思研麗足浴150-2003佳優子、姍娜娜、足道茶館150-2003心源、徑山、和茶館早教中心150-2003天才寶貝、新愛嬰、全能寶貝寵物店60-803寵物情緣花藝店40-603唯尚、良友、天堂鳥、原野家紡軟裝店80-1503豪勝特、水星家紡音像店60-80

12、3海天、博雅、碟海書店60-803滿艇芳、曉楓彩擴店60-803柯達、富士業態組合業態組合一期一期生活生活街區街區二期二期銷售銷售道具道具其他其他規劃規劃業態業態業態生存分析業態生存分析業態常住人口要求（戶）便利店700-1000蛋糕店3500-4000水果店800-1200洗衣店1800-2000（季節性）藥店1800-2000（人口年齡結構有關）銀行-中介10萬產權面積餐飲4000-5000（中餐為例）美容1300-1500（小區品質有關）美發1000-1300咖啡-1 1、項目、項目的遠景？的遠景？2 2、前期的開店投、前期的開店投入成本？入成本？3 3、非適商、非適商期的營運期的營運風險？風險？商家會關心三個問題商家會關心三個問題數據來源：贏商數據來源：贏商商家庫商家庫 業態組合及落位2 商街包裝方案3 執行方案4項目概況及定位簡析1報告目錄報告目錄商業環境氛圍的打造商業環境氛圍的打造環境效果：除了物業硬件條件外,建議增加能渲染商業氛圍的夜景燈光照明、霓虹燈、商業小品、休憩區坐椅等。導示系統：商業街區的店招、側招、燈箱、看版、門牌號碼、導示水牌、導視系統、禁止提示等。導視系統應設置在醒目位置，對消費人群起顯著的指示作用。商業營銷系統：道旗、宣慶旗、招帖、公告欄、宣傳冊等。公共設施：公共