1、金鳳半島地塊介紹金鳳半島地塊介紹開發與拓展中心開發與拓展中心汕頭地產公司汕頭地產公司2013.22013.22地塊規劃條件地塊規劃條件金鳳半島地塊金鳳半島地塊經濟技術指標經濟技術指標地塊編號總用地面積()實用地()容積率計容建面()總計容建面（）建筑密度綠化率a01-02133891.6，折合200.84畝78857.24.5354902.4554698.3525%20%a01-03352527050 25%a01-047258.117258.130%25%a01-055439.2210878.430%35%a01-0638802.14.5174609.4535%30%掛牌地價掛牌地價地塊編號

2、用地性質總用地面積()實用地()容積率計容建面()總計容建面（）建筑密度綠化率起拍價(萬)單價（萬元/畝）樓面地價(元/)a01-02二類居住用地133891.6，折合200.84畝78857.24.5354902.4554698.3525%20%62800312.691132a01-03社會停車場用地352527050 25%a01-04服務設施用地7258.117258.130%25%a01-05服務設施用地5439.2210878.430%35%a01-06二類居住用地38802.14.5174609.4535%30%20132013年年3 3月月7 7日日1616時之前支付競買保證金時

3、之前支付競買保證金1.2561.256億元。億元。20132013年年3 3月月8 8日日1616時之前掛牌截止。時之前掛牌截止。20132013年年4 4月月4 4日日之前全款付清地價。之前全款付清地價。地塊要素之地塊要素之手續手續1、 20132013年年3 3月月7 7日下午四時日下午四時之前提交掛牌保證金；2、 20132013年年3 3月月7 7日下午五時日下午五時之前確認競買資格；3、 20132013年年3 3月月8 8日下午四時日下午四時掛牌時間結束或轉入限時競價（競買人應當進行至少一次有效報價，方有資格參加該標的的網上限時競價 ）；4、網上交易結束后1日(3月11日）內從網上

4、交易系統上打印競價結果通知書，并持競價結果通知書和有關資料到汕頭市土地與礦業權交易中心進行核對審查。核對無誤并確認價格競得人符合競買條件后，競得人與汕頭市土地與礦業權交易中心簽訂成交確認書;5、簽訂成交確認書后5個工作日內（3月18日）簽訂國有土地出讓合同；6、簽訂國有土地出讓合同之日起10個工作日（4月4日）內付清地價款；7、自成交確認書簽訂之日起90個自然日（5月16日）內向競得人移交建設用地；土地使用年限自土地移交使用之日起計。 8、競得人應自土地移交使用之日起1年內動工建設，3年內竣工交付使用 ；5金鳳半島地塊金鳳半島地塊地塊四至及現狀地塊四至及現狀北至：金鳳路、升平第二工業區；南至：

5、區間路；西至：區間路、大港河；東至：大洋紅樹灣；地塊現狀：農田、水田金鳳半島地塊金鳳半島地塊地塊四至地塊四至地塊四至地塊四至地塊現狀地塊現狀9地塊位置地塊位置地塊地段地塊地段金鳳半島地塊金鳳半島地塊金鳳半島金鳳半島市政府市政府金新北商圈金新北商圈1.地塊位于汕頭市金平區西面，金鳳半島西北角；2.地塊地處金鳳路南側，屬于城市市區邊緣，城城市市區邊緣，城市建成區邊緣市建成區邊緣，是城市城市建設區建設區；3.地塊離汕頭市政府約9 9公公里里，車程20分鐘；離金新北商圈約6.66.6公里公里，車程20分鐘；4.離汕頭汽車總站約4.54.5公公里里，車程10分鐘；離206國道約1.51.5公里公里，車程

6、5分鐘，離324過道約2.22.2公里，公里，車程8分鐘。汕頭汽車總站汕頭汽車總站10金鳳半島地金鳳半島地塊配套資源塊配套資源地塊資源地塊資源周邊配套方面，金鳳半島地塊周邊配套較為匱乏，主要還得靠西港光華片區或鮀浦片區周邊的配套來滿足日常生活居住的需求，周邊兩公里內的配套如下：教育配套： 長安小學、安居工程幼兒園、樂業園學校、鮀浦中學、鮀濟中學；醫療配套：升平區第三醫院；其他生活配套：長安綜合市場一公里半徑范圍一公里半徑范圍兩公里半徑范圍兩公里半徑范圍長安小學長安小學樂業園學校樂業園學校升平區第三醫院升平區第三醫院長安綜合市場長安綜合市場鮀浦中學鮀浦中學鮀濟中學鮀濟中學安居工程幼兒園安居工程幼

7、兒園片區規劃片區規劃片區規劃目標：片區規劃目標：三大板塊的核心區商住以中等收入群體為消費主體，創建一個布局合理、功能齊全、設施完善、建設標準較高的現代化居住區。區域功能定位：區域功能定位：西北板塊核心生態居住區西北板塊核心生態居住區以居住功能為主，兼有文化、休閑功能的中、高品質生活住區。金鳳半島片區規劃介紹金鳳半島片區規劃介紹片區規劃片區規劃功能分區：規劃形成功能分區：規劃形成“兩心兩心四片四片”的空間布局結構。的空間布局結構。“兩心兩心”：規劃在片區西部和南部，分別布置文化活動中心、中學、醫院、商住等設施，形成兩個居住區公共服務中心。在各居住功能片區內部適當的位置，靈活布置小學、幼兒園以及居

8、委會、社區服務中心、肉菜市場、超市、儲蓄所、郵電所、衛生站等設施，為居民日常生活提供便利的服務。規劃的規劃的配套設施比較齊全。配套設施比較齊全。“四片四片”： 指在居住區內部由主路分割，形成四個相對獨立的居住功能片區，片區內部相應配套了住區服務中心南側規劃橋如果修通，能夠有效改善該區域的對外交通，提升區域土地價值。金鳳半島地塊周邊空以空地為主，規劃實現的難度相對較小金鳳半島地塊周邊空以空地為主，規劃實現的難度相對較小片區規劃片區規劃由于金鳳半島片區屬于新規劃區，片區內目前已經建設完成的只有汕頭大學花園和安居工程，在建的有大洋紅樹灣，其余以農田、漁池為主，地塊內基本無需拆遷，因此該片區的規劃得以

9、實現難度較小，發展速度會比較快。金鳳半島地塊金鳳半島地塊西部交通網道路規劃西部交通網道路規劃道路規劃道路規劃金鳳半島屬于交通樞紐核心腹地，未來是連接各大干線及快速干道的必經之路，是西區的交通心脈。道路交通網由半島內外貫通交錯，形成輻射到周邊潮陽、揭陽及潮州三大地區的區域輻射。往揭陽接206國道接榕江北路往潮陽往揭陽往澄海接泰山路接沈海高速往潮陽牛田洋大橋礐石大橋往海濱路往中山路往金砂東路片區在汕頭城市發展規劃中的定位片區在汕頭城市發展規劃中的定位汕頭發展戰略規劃對本區域的定位汕頭發展戰略規劃對本區域的定位汕頭城市發展戰略規劃中將金鳳半島西側的牛汕頭城市發展戰略規劃中將金鳳半島西側的牛田洋定位為

10、城市綠肺和汕潮揭三市的綠心。田洋定位為城市綠肺和汕潮揭三市的綠心。17歷史成交土地記錄歷史成交土地記錄汕頭07年至2012年市區出讓的土地總面積21.6萬，建面94萬，不夠市區一年的需求，而項目地塊附近出讓的土地只有潮汕路岐山客運站南側地塊一塊，成交樓面地價1103 元/ ，對此次出讓的三宗土地有一定的借鑒意義。土地用途位置宗地面積（）容積率建筑面積（）成交時間成交價(萬元)畝單價(萬元)樓面地價（元/）競得人商住龍湖36街區61384.5276212009/12/317750841.752805.84汕頭市東興投資有限公司住宅長江路與衡山路交界西南角318834.51434742010/3/

11、2622600472.561575.2汕頭市龍湖區泰安房地產開發有限公司住宅中山路與汕樟路交叉口西北側116504.5524252010/4/2162693.05310.16汕頭市華業地產有限公司住宅27街區1788.80.861538.372010/8/18500186.343250.2廣東潮汕地產開發有限公司商服衡山路東側1584231682010/11/10455191.51436.24汕頭市華力商貿有限公司商服長平路與華山路西南角18395.75.499336.82010/11/26320001159.693221.36廣州市百腦匯電子信息有限公司商服 長平路與金環路東南角17696.

12、55.495561.12010/11/26360001356.23767.22汕頭蘇寧電器有限公司居住 潮汕路岐山客運站南側26421.43.592474.92011/3/2310200257.371103汕頭市廣聚能源有限公司居住及配套設施用地汕頭市汕洋生活區（地塊一）5351.93.5187312011/9/194600573.01 2455.82 汕頭市海逸投資集團居住及配套設施用地汕頭市汕洋生活區（地塊二）3538.62.899082011/9/191900357.96 1917.64 汕頭市海逸投資集團商業金融業用地 長江路與天山路西北角 252003.5882002011/1220

13、100531.72279長平地產岐山客運站南側地塊位置岐山客運站南側地塊位置岐山客岐山客運站運站金鳳金鳳半島半島土地供應土地供應從供地情況看，未來金鳳半島還有約從供地情況看，未來金鳳半島還有約2222公頃地下半年推出公頃地下半年推出宗地位置宗地面積(公頃)宗地用途供地方式供地時間容積率備注大學里四千畝南片(金鳳半島一期)15.105住宅用地招拍掛二季度4.5中小套型、中低價位住宅占70%以上龍湖樂園綜合體8.696商服用地招拍掛二季度5.4汕頭大學對面7.827公共管理和公共服務用地劃撥二季度3腫瘤醫院用地陽光電廠北側8.411工礦倉儲用地招拍掛三季度2岐山北片區10.12住宅用地劃撥三季度/

14、保障性住房大學里四千畝南片(金鳳半島二期)22.133住宅用地招拍掛四季度4.5中小套型、中低價位住宅占70%以上珠港新城(黃厝圍片區)6.667商服用地招拍掛四季度2臺商投資區商業綜合體改造用地16.667商服用地招拍掛四季度/三舊改造計劃于下半年推出的另外一批土地位置計劃于下半年推出的另外一批土地位置土地供應土地供應 金鳳半島后續將拍賣的22公傾用地有可能是以下位置。21地塊屬性1.地塊位于金鳳半島中心部位。2.地塊屬性為住宅與配套用地；其中包括配套學校用地。競爭對手競爭對手大洋大洋紅樹灣紅樹灣市場市場22項目屬性總占地面積300畝，分3期進行開發。一期占地87畝，由10棟小高層與28棟多

15、層情景洋房圍合而成；二、三期將以獨棟別墅、聯排別墅、小高層洋房為主體。競爭對手競爭對手大洋大洋紅樹灣紅樹灣市場市場一期一期二期二期三期三期23一期規劃條件總用地面積：87畝；容積率：2.1；一期總建筑面積：121937；工程分為一期（南區）：占地面積為24336.71平方米，總建筑面積為44923.55平方米，總投資為5145萬元。項目小區總建筑棟數為16幢，其中住宅15幢，幼兒園1幢，住宅部分第25、26、31、32幢為11層，33、34幢為5層，其余為6層；幼兒園為5層（局部4層）；一期（北區）：占地面積為33986.7平方米，總建筑面積為77014.64平方米，總投資為8017萬元。項目

16、小區總建筑棟數為20幢，其中住宅19幢，商務中心1幢，住宅部分第5幢及第12幢為15層，其余為6層，商務中心為3-4層。 競爭對手競爭對手大洋大洋紅樹灣紅樹灣市場市場24紅樹灣項目從2009年10月開盤。開盤期均價在2800左右。層價差不大。中間推小高層，售房價格約在2500-3800，隨著東區樓盤價格的逐步提高，目前已交房，房價略漲，目前二手未成交掛價為4500-5500元左右。目前紅樹灣的二手均價約4900-5600元左右。現階段一期一手房源全部售罄，現在正推車位。車位價格在12-15萬左右，均價在13萬。其中紅樹灣一期有1000戶，汕大的教師群體，購買的總數約100套（校方傳出）。約占總

17、比1/10.二期別墅已有部分在2012年11月內部認購，價格在8000-10000.其他將在2013年3月附近推出，價格也是10000左右。競爭對手競爭對手大洋大洋紅樹灣紅樹灣市場市場25戶型、面積配比戶戶型型比比例例60-9090-120120以上169套629套128套2房2廳3房2廳4房2廳18.3%18.3%67.9%67.9%13.8%13.8%面面積積比比例例80以下80-100100-120120以上126套550套132套128套13.6%13.6%58.3%58.3%14.3%14.3%13.8%13.8%紅樹灣戶型比重還是以100平左右居多，最多也就130平，目前還沒有14

18、0平以上產品出現。估計2-3期的主力產品相比一期面積將略加大，并出現140平以上中大戶型。在調研的過程中根據和紅樹灣銷售員交談的過程中得知紅樹灣大部分客戶認為紅樹灣戶型偏小，并且也有部分客戶有意向復式單位。市場市場大洋紅樹灣大洋紅樹灣-住宅住宅18.30%67.90%13.80%戶型比例戶型比例 2房2廳 3房2廳 4房2廳 13.60%58.30%14.30%13.80%面積比例面積比例80以下 80-100 100-120 120以上 26價格及走勢紅樹灣一期商業街面積5405，商鋪142間。目前商鋪銷售火爆，開盤僅3個月，外圍商鋪全部售罄，僅剩內街還有少量商鋪剩余。至2013年為止，其商

19、鋪內街已經對外說售罄，廳面無售。其實還有一部分鋪面銷控未售，其想等待升值再加推。價格已經上漲到8500-9800.內街，比原來價格升1000元附近。大洋紅樹灣大洋紅樹灣-商鋪商鋪市場市場臨街商鋪臨街商鋪12000-1380012000-13800側街商鋪側街商鋪10000-1200010000-12000開盤價開盤價內街商鋪內街商鋪7000-80007000-8000開盤價開盤價大洋紅樹灣大洋紅樹灣市場市場大洋紅樹灣自從09年10月開盤，僅用1年時間就將全盤售罄。銷售數度較快，年度銷售900套。這也與本地的項目稀缺性以及其價格定價有關。紅樹灣銷售速度的迅速，超乎東區和其他片區的想像。在汕頭西片

20、區的銷售上，算是一個奇跡，也說明地區剛需旺盛，積累較多。其鋪面也迅速升值，從商鋪開售至今，其價值大約升值約2000元/平。還有部分不愿意發售。車位：其車位首推價格是12-15萬。目前剩余車位開價為128000/138000/148000這幾類，銷售已經過6成。市場市場- -參考樓盤參考樓盤- -橫向對比橫向對比金鳳半島地塊金鳳半島地塊嘉泰雅園嘉泰雅園中泰花園中泰花園錦泰花園錦泰花園城市中心城區城市中心城區東北區東北區北區北區 西區西區老市區老市區西北區西北區龍騰熙園龍騰熙園總建面25萬平開盤時間2010-8開盤均價4100元/ 現價售罄。 二手5500附近。月平均銷售11000 。鳳凰城鳳凰城

21、總建面30萬平。已推10萬平。開盤時間2011-9開盤均價3900元/ 現均價5600元/ 目前銷售率80%月平均消化8000 。信華雅軒信華雅軒總建面12萬平開盤時間2011-8，推出50%開盤均價4400元/ 現價格4800元/ 至2012-1平均銷售率80%月平均銷售4800 信華雅軒信華雅軒鳳凰城鳳凰城龍騰熙園龍騰熙園大洋紅樹灣大洋紅樹灣本地塊定位為滿足西區工薪階層的剛需樓盤。目前，市區范圍內定位相近的參考樓盤主要有以下幾個：大洋紅樹灣、信華雅軒、鳳凰城、龍騰熙園。其中大洋紅樹灣位于出讓地塊東面，信華雅軒與地塊同處一個區域，兩個樓盤的價格及客戶群對地塊有較大的借鑒意義。另外三個樓盤雖處

22、于不同區域，但考慮到剛需客戶的區域性較強的特點，因此其銷售情況對本地塊也具有一定的參考價值。市場市場- -橫向對比橫向對比大洋紅樹灣大洋紅樹灣一期二手高層較低一期二手高層較低位置，有電梯。位置，有電梯。本案以均價4500作為假象，假設幾個價格波動區間，對市面上現存項目進行價格對比。 價格區間 4500元。市區內基本無競爭對手。該價格為價格洼地。信華雅軒信華雅軒 距離距離3.83.8公里公里4700價格大約8樓位置 富逸時代富逸時代 距離距離2.82.8公里公里目前最低價 50504500無法購買 鳳凰城鳳凰城 距離距離 7.6 7.6 公里公里目前最低價格5400，目前套數不多。二手價格也上揚

23、到5300-5500附近。 4500找不到房源市場市場- -橫向對比橫向對比大洋紅樹灣大洋紅樹灣預計二期項目開盤預計二期項目開盤價格。價格。以均價5000作為假象，假設幾個價格波動區間，對市面上現存項目進行價格對比。 價格區間 5000元。市區內基本無競爭對手。該價格為價格洼地。信華雅軒信華雅軒 距離距離3.83.8公里公里5000價格大約13-18樓位置 富逸時代富逸時代 距離距離2.82.8公里公里5000低層。微量 水岸名都水岸名都 距離距離 5.5 5.5 公里公里5000無房源 鳳凰城鳳凰城 距離距離 7.6 7.6 公里公里5000無房源。 龍騰熙園龍騰熙園 距離距離 8.2 8.

24、2 公里公里5000無房源 新嘉雅園新嘉雅園 距離距離 7 7 公里公里5000無房源。市場市場- -橫向對比橫向對比大洋紅樹灣大洋紅樹灣預計二期較好位置。預計二期較好位置。以均價5500作為假象，假設幾個價格波動區間，對市面上現存項目進行價格對比。 價格區間 5500元。市區內可競爭項目較少，存在競爭性不強。信華雅軒信華雅軒 距離距離3.83.8公里公里5500價格基本可買20層附近 富逸時代富逸時代 距離距離2.82.8公里公里5500價格大約10-13樓位置.均價5700 水岸名都水岸名都 距離距離 5.5 5.5 公里公里5500只能買較差剩房。二手價格5300-6500鳳凰城鳳凰城

25、距離距離 7.6 7.6 公里公里5500可買部分最低價區間。較少選擇。二手價格5300以上龍騰熙園龍騰熙園 距離距離 8.2 8.2 公里公里售罄 二手價格5500-6500新嘉雅園新嘉雅園 距離距離 7 7 公里公里5500可買普通位置 均價5600 二手價格5500附近小結小結p該區域目前除紅樹灣二期以外，沒有其他項目在開發，區域供量已經2年無放量供應，定有部分剛需積累。p紅樹灣二手房的價格在交房后持續上揚，因有實景烘托，其價格已經沖破5000元，多數均在5300元以上；p由于周邊未來供應的情況，以及直接競爭對手紅樹灣二手交易情況分析，得出此區域的目前價格可以在5200以上，與市區內類似

26、定位的樓盤相比仍處于價格較低的洼地，價格優勢明顯。p根據公司實力以及開發理念，價格還可以適當拉升，有望提升該區域的產品價值空間。33地塊客戶群體分析地塊客戶群體分析根據大洋紅樹灣的內部介紹，該項目 客戶群體基本有3類。原群體：參照大洋紅樹灣和信華雅軒的客戶群體原群體：參照大洋紅樹灣和信華雅軒的客戶群體第一類（主類）：周邊原住民與第一類（主類）：周邊原住民與本地投資客本地投資客居住與項目附近約2-3公里內的住民，包括大部分鮀鋪居民。第二類（次主類）：工業區、學第二類（次主類）：工業區、學校、周邊企事業單位高職高管校、周邊企事業單位高職高管以大部分汕頭大學的教職員工以及一小部分電視臺職員和附近的工

27、業區企業的高層等。第三類（次類）：周邊縣市居民。第三類（次類）：周邊縣市居民。揭陽、潮州客。其中以庵埠客為主，據說占比重較大。34地塊客戶群體分析地塊客戶群體分析根據交通道路網的規劃，本區域未來屬于核心樞紐，交通利好環境下，可誘導多因素。可誘導群體：區域大交通因素利好的群體可誘導群體：區域大交通因素利好的群體第一類：金園工業區職工第一類：金園工業區職工目前的金園工業區與升平工業區相隔一條蓮池河，無法貫通。金園工業區里面除了陳舊落后的華新城，無其他居住配套。兩大工業區的貫通，將在未來是本片區的利好因素。金園工業區人數眾多，是本案一大潛在消化群體。第二類：潮州、潮陽居民第二類：潮州、潮陽居民隨著未

28、來交通的完善，該片區到庵埠的車程約為20分鐘。第四類：老市區住民第四類：老市區住民隨著南面與西港路的貫通，該區與老市區的聯系將增加。第四類：揭陽居民第四類：揭陽居民西邊以揭陽高速的貫通作為利好因素。未來的金鳳路是貫通汕頭東西走向以及連接揭陽的唯一快速干道。2008-20112008-2011年汕頭市區供銷量統計年汕頭市區供銷量統計 東區中心區北區東北區西區其他地區2008年供應總量35.529.726.41221.82008年預計銷售量17.814.813.1610.92009年供應總量37.827.157.12926.614.42009年預計銷售量22.616.234.217.4168.72

29、010年供應總量90.819.243.537.218.75.72010年預計銷售量57.818.83521.815.73.22011年預售總量137.3236.439.64.312.92011年預計銷售量79.3215.224.23.79.5單位：萬單位：萬由上表可以看到，近幾年來西區的供應量和成交量相對于其他幾個區域來說是最少的，成交量最多是2009、2010年，分別達到16萬、15.7萬，主要是因為紅樹灣和金港花園的推售，2008年和2011年銷售面積較少主要還是因為市場的供應太少。從總體來說西區銷供比例是最高的，只要供應充足還是有比較穩定的需求的。近幾年來的供銷情況近幾年來的供銷情況區域

30、輻射人口區域輻射人口街道/鎮行政區域面積(平方公里)常駐人口(人)人均人口密度(人/平方公里)岐山街道9.8199032031 月浦街道10242572426 海安街道0.73348847840 永祥街道0.382693570882 同益街道0.7492786737206 新福街道0.573119254723 烏橋街道0.782060126412 光華街道3.5223827810868 鮀江街道21.25453902136 鮀蓮街道34528421554 以金鳳半島為核心，周邊4公里內，劃分為目標區域，如右圖所示，其人口密度集中在老市區以及鮀浦、岐山一帶，而該區域范圍內所含的街道有10個，人口

31、數量約為：30萬人。區域輻射人口統計區域輻射人口統計月浦月浦岐山岐山鮀蓮鮀蓮鮀江鮀江光華光華海安海安新福新福同益同益烏橋烏橋永祥永祥高密度人群區域中密度人群區域低密度人群區域供需及消化速度分析供需及消化速度分析目前金鳳半島由于配套還不夠完善，內外交通也不夠便捷，加上西區一直以來在汕頭購房者的心目中地位較低，因此近期內該片區的購房需求還是主要來自于前述范圍內約為30萬人。按照區域人均購買商品房數量一年1 /人（參考國內大部分城市的統計數據），再按30%的溢出考慮，則區域年消化量在年消化量在2121萬平方萬平方左右。當然如果未來該片區隨著配套和交通的不斷完善，溢出率會逐漸降低，并且對外的幅射范圍會

32、逐步擴大，因此從中長期來看年消化量會逐步加大。未來三年內，片區的供應量主要來自于此次出讓土地和大洋紅樹灣兩個項目，本項目年均消化如果按15萬平方預計，則消化周期預計消化周期預計需需3-43-4年年。如果金鳳半島第二批22萬土地出讓，該地塊容積率4.5，總建筑面積99萬，屆時銷售競爭將會更加激烈，消化周期將會進一步拉長。a01-03a01-06大洋紅樹灣片區a01-02東地塊定位建議地塊定位建議a01-02(a01-02(東地塊）東地塊）按照規劃指標條件，a02東地塊必需建設3萬平的商業配套，且必需臨金鳳路。金鳳半島為未來的交通心腹樞紐，酒店配套等必不可少，且周邊3公里內缺乏酒店及娛樂配套。建議

33、a01-02東地塊的3萬平商業部分配套為綜合酒店，提供餐飲及娛樂服務配套。小學a01-02西a01-05a01-04內步行街二期商鋪a01-03a01-06大洋紅樹灣片區a01-02東地塊定位建議地塊定位建議a01-02(a01-02(商業整體）商業整體）東地塊的3萬平建議分布為臨街鋪面加公寓酒店配套。其中臨街商鋪總長約332米，進深14米，雙層。商鋪總面積約9296 公寓酒店面積約20704公寓酒店設計建議為東北角，25層，每層建筑面積約850平。其他a02西地塊，臨街設計商鋪，商鋪面積約為13720小學a01-02西a01-05a01-04220米290米112米200米地塊定位建議地塊定

34、位建議a01-02(a01-02(住宅）住宅）a01-02地塊分為東西兩塊住宅用地，總體容積不高于 4. 5。建筑密度25%限高100米。東地塊面積約：48577.9住宅面積約：172738.5西地塊面積約：46511.6住宅面積約：138444.4總住宅面積：311183311183住宅主要的建議為32層高層住宅，戶型設計以中小戶型為主，臨江結合少量的大戶型。a01-03a01-06大洋紅樹灣片區東172738小學西138444a01-05a01-04建議建造32層高層住宅；戶型設計以中小戶型為主，臨江結合少量的大戶型。地塊定位建議地塊定位建議a06a06地塊地塊a01-03174609大洋

35、紅樹灣片區東172738小學西138444a01-05a01-04戶型配比（戶型配比（a01-a02a01-a02東）東）戶型配比（戶型配比（a01-a02a01-a02西）西）戶型配比（戶型配比（a01-a06a01-a06）面積戶型比例總面積套數比例總面積套數比例總面積套數40-85二房二廳20%3454857010%138442005%873012586-120小三房二廳30%5182151825%3461134020%34922345121-135三房二廳25%4318534035%4845538030%52383410136-150 小四房二廳15%2591018520%276902

36、0025%43652310151-170四房二廳5%8637505%69224312%20953130171-200 大四房二廳5%8637485%6922388%1396978合計100%1727381711100%1384441201100%1746091398建議：金鳳路和東面臨街設計商鋪，金鳳路與東面轉角處考慮小戶型酒店式公寓建議：西面臨街和沿金鳳路設計商業鋪面地塊定位建議地塊定位建議戶型配比建議戶型配比建議地塊初步規劃地塊初步規劃地塊測算表相關指標地塊測算表相關指標地塊測算表表指標匯總地塊測算表表指標匯總a01-02a01-02東地塊東地塊 a01-02a01-02西地塊西地塊a01

37、-06a01-06銷售面積銷售面積( () )住宅172900142510174690商業1212897150公寓1787200車位(個)1091817952.0 銷售單價銷售單價住宅460049004900商業857097800公寓460000車位(個)14.0 14.0 14.0 測算測算表指表指標標銷售額銷售額( (萬元萬元) )住宅7953469830 85598 商業10394 9501 0 公寓8221 0 0 車位(個)152741143813328銷售總額113423 90769 98926 成本成本( (萬元萬元) )土地成本301812167322902前期費用3531 2

38、854 2988 建安成本4380134311 36808 經營成本94787517 8041 稅收稅收( (萬元萬元) )營業稅及附加6758 5406 5894 土地增值稅5671 4538 4946 企業所得稅4253 3404 3710 利潤利潤( (萬元萬元) )毛利潤26432 24414 28188 稅后利潤9749 11066 13638 利潤率利潤率( (萬元萬元) )銷售利潤率8.59%12.19%13.79%成本利潤率11.21%16.68%19.28%地塊現金流表相關指標地塊現金流表相關指標地塊現金流表指標匯總地塊現金流表指標匯總a01-02a01-02東地塊東地塊 a01-02a01-02西地塊西地塊a01-06a01-06現現金金流流表表指指標標( (銷銷售售周周期期四四年年) )稅收稅收( (萬元萬元) )營業稅及附加營業稅及附加( (實算實算) )6758 5406 5894 土地增值稅土地增值稅( (實算實算) )2377 3068 3895 企業所得稅企業所得稅( (實算實算) )5262 4731 5407 貸款額度貸款額度26280 20581 22084 貸款利率貸款利率6.4%6.4%6.4%歸還利息歸還利息12