1、b.a.c 大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告2009年年12月月02日日一、研究背景一、研究背景二、研究目的及原則二、研究目的及原則三、研究內(nèi)容三、研究內(nèi)容四、研究結(jié)論四、研究結(jié)論報告整體研究框架報告整體研究框架bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 3 - 因素一：地質(zhì)地貌上符合地產(chǎn)開發(fā)，交通可達性強因素一：地質(zhì)地貌上符合地產(chǎn)開發(fā)，交通可達性強因素二：土地獲取難度相對較小，規(guī)模較大，土地價格適宜的區(qū)域因素二：土地獲取難度相對較小，規(guī)模較大，土地價格適宜的區(qū)域因素三：因素三：1-1.5小時左右車程，氣候自然景觀條件良好，低密度開發(fā)小時左右車程，氣候自然景觀條件良好

2、，低密度開發(fā)北京周邊大片山區(qū)地區(qū)除外，以平原地區(qū)為主。北京行政區(qū)域內(nèi)的地價已經(jīng)較高，需要尋找北京外的先發(fā)機會吸引或滿足的以北京客戶的第二居所升級居住需求為主。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 4 - 此次研究希望能從北京城市規(guī)劃及發(fā)展的方向出發(fā)，尋找到符合北京發(fā)展輻射影響要求的區(qū)域，這個區(qū)域?qū)θf科來說將具有充分的機會性進入可能。符合北京城市發(fā)展方向符合北京城市發(fā)展方向具備房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Γ瑑r具備房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Γ瑑r格尚有上升空間格尚有上升空間兩個角度兩個角度 研究的區(qū)域除了規(guī)劃層面的考量，還將重點從房地產(chǎn)市場發(fā)展的角度看待這些區(qū)域，尋找那些沒有經(jīng)過過度開發(fā)的非熱點但具有巨大潛力

3、的北京周邊區(qū)域。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 5 - 根據(jù)以上對萬科大北京研究背景和目的的梳理，我們認為有以下的八個地方符合初步的篩選要求，可以作為本次研究的備選目標區(qū)域。客觀分析區(qū)域整體發(fā)展情況，特別是客觀分析區(qū)域整體發(fā)展情況，特別是這些地方與北京未來規(guī)劃發(fā)展之間的這些地方與北京未來規(guī)劃發(fā)展之間的關(guān)系，受北京市場和客戶的影響，而關(guān)系，受北京市場和客戶的影響，而非針對個別地塊，針對區(qū)域自身的發(fā)非針對個別地塊，針對區(qū)域自身的發(fā)展規(guī)模。展規(guī)模。北京北京中心城區(qū)中心城區(qū)固安固安燕郊燕郊大廠大廠廊坊廊坊懷來懷來涿州涿州香河香河 薊縣薊縣研究內(nèi)容研究內(nèi)容 區(qū)域選擇分析區(qū)域選擇分析 重點區(qū)

4、域比較重點區(qū)域比較bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 7 - 8個區(qū)域城市發(fā)展資源和房地產(chǎn)市場概括特征 指標區(qū)域城市等級市場階段客戶來源主力產(chǎn)品價格水平自然景觀人工環(huán)境懷來張家口轄縣開發(fā)初期本地客戶中密度普通住宅2000元/官廳水庫、農(nóng)業(yè)資源燕郊三河開發(fā)區(qū)開發(fā)熱點北京擠壓客戶中高密度普通住宅6000元/沿潮白河高爾夫薊縣天津轄縣開發(fā)初期京津冀客戶中低密度第二居所6000元/盤山、黃崖關(guān)長城廊坊地級市開發(fā)穩(wěn)定期本地客戶中高密度普通住宅5000元/大學(xué)城涿州保定縣級市開發(fā)穩(wěn)定期本地客戶中高密度普通住宅3500元/歷史文化名城、影視基地固安廊坊轄縣開發(fā)初期北京客戶中低密度第二居所7000元

5、/永定河香河廊坊轄縣開發(fā)成長期北京客戶中低密度第二居所7500元/潮白河、天下第一城大廠廊坊轄縣開發(fā)初期北京客戶中低密度第二居所7000元/潮白河bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 8 - 大北京規(guī)劃北京市規(guī)劃基于北京市及“大北京”區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)、交通、新城等規(guī)劃建設(shè)確定未來城市發(fā)展方向區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需求現(xiàn)狀發(fā)展趨勢能夠滿足客戶第二居所的購房需求，吻合客戶主動郊區(qū)化的特征土地獲取地價水平在開發(fā)拿地等角度考慮可行性，能夠具備較大的利潤空間客戶需求操作層面北京將向東南區(qū)域發(fā)展，懷來北京將向東南區(qū)域發(fā)展，懷來位于西北部，發(fā)展優(yōu)勢稍弱，位于西北部，發(fā)展優(yōu)勢稍弱，不推薦進入不推薦進入燕郊

6、客戶多為擠壓型客戶、薊燕郊客戶多為擠壓型客戶、薊縣更適合作為衛(wèi)星城組團，都縣更適合作為衛(wèi)星城組團，都不適合做北京客戶第二居所不適合做北京客戶第二居所涿州、廊坊地區(qū)土地成本高，涿州、廊坊地區(qū)土地成本高，規(guī)模小且市場發(fā)展相對成熟，規(guī)模小且市場發(fā)展相對成熟，無豐厚利潤空間，不推薦無豐厚利潤空間，不推薦bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 9 - 大北京規(guī)劃北京市規(guī)劃基于北京市及“大北京”區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)、交通、新城等規(guī)劃建設(shè)確定未來城市發(fā)展方向區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需求現(xiàn)狀發(fā)展趨勢能夠滿足客戶第二居所的購房需求，吻合客戶主動郊區(qū)化的特征土地獲取地價水平在開發(fā)拿地等角度考慮可行性，能夠具備較大的利

7、潤空間客戶需求操作層面北京將向東南區(qū)域發(fā)展，懷來北京將向東南區(qū)域發(fā)展，懷來位于西北部，發(fā)展優(yōu)勢稍弱，位于西北部，發(fā)展優(yōu)勢稍弱，不推薦進入不推薦進入燕郊客戶多為擠壓型客戶、薊燕郊客戶多為擠壓型客戶、薊縣更適合作為衛(wèi)星城組團，都縣更適合作為衛(wèi)星城組團，都不適合做北京客戶第二居所不適合做北京客戶第二居所涿州、廊坊地區(qū)土地成本高，涿州、廊坊地區(qū)土地成本高，規(guī)模小且市場發(fā)展相對成熟，規(guī)模小且市場發(fā)展相對成熟，無豐厚利潤空間，不推薦無豐厚利潤空間，不推薦bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 10 - 北京城市空間結(jié)構(gòu)2005年1月27日，國務(wù)院批復(fù)了北京市城市總體規(guī)劃（20042020）。根據(jù)總體

8、規(guī)劃中的要求，北京將構(gòu)建北京將構(gòu)建“兩軸兩帶兩軸兩帶多中心多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)的城市空間結(jié)構(gòu)，形成“中心城新城鎮(zhèn)”的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。中心城是北京政治、文化等核心職能和重要經(jīng)濟功能集中體現(xiàn)的地區(qū)，面積約1085平方公里。11個新城分別為：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 11 - 北京城市用地規(guī)劃中心城地區(qū)：以調(diào)整優(yōu)化和提高為主東部次區(qū)域是城市未來重點發(fā)展的地區(qū)，也是北京面向區(qū)域，聯(lián)系天津、河北等省市的重要地區(qū)。通州、順義和亦莊地區(qū)是承接中心城人口、職能疏解和新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)。密云、懷柔和平谷重在國際交往服務(wù)業(yè)

9、。西南部次區(qū)域是城市未來重要的發(fā)展地區(qū)。在維護生態(tài)環(huán)境的前提下，積極引導(dǎo)高新技術(shù)、旅游商業(yè)物流、教育等產(chǎn)業(yè)。尤其是南部地區(qū)具備更加良好的發(fā)展空間和前景。山區(qū)次區(qū)域是城市重要的生態(tài)屏障。中心城次區(qū)域東部次區(qū)域東部次區(qū)域西南部次區(qū)域西南部次區(qū)域山區(qū)次區(qū)域bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 12 - 北京城市用地格局2009年12月15日北京市土地利用總體規(guī)劃(20062020年)正式得到國務(wù)院批復(fù)。北京市將按照規(guī)劃對中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模將嚴格控制，構(gòu)建構(gòu)建“三圈九田多中心三圈九田多中心”土地利用總格局。土地利用總格局。“三圈”是城市中心區(qū)的三個“綠圈”，即以第二道綠化隔離帶為主體的城市綠

10、化隔離圈，以“九田”為基礎(chǔ)的平原農(nóng)田生態(tài)圈和精心保護以燕山、太行山山系為依托的山區(qū)生態(tài)屏障圈。“九田”是指積極建設(shè)位于大興、通州、順義、房山、延慶等區(qū)縣內(nèi)的九片基本農(nóng)田集中分布區(qū)。“多中心”是指針對中心城、平原地區(qū)、山區(qū)三個圈層土地利用功能、特點和利用方向，高效率地建設(shè)和發(fā)展中心城、通州等個新城bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 13 - “大北京”京津冀都市圈規(guī)劃京津冀都市圈包括北京、天津兩個直轄市和河北省的石家莊、唐山、保定、秦皇島、廊坊、滄州、張家口、承德8地市；土地面積18.50萬平方公里；2004年末總?cè)丝?389萬人；是政治、文化中心所在地和人口、經(jīng)濟密集區(qū)，是我國參與全

11、球經(jīng)濟競爭的重要基地和率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的區(qū)域，同時也將是未來大規(guī)模推進國際化的重點地區(qū)。 bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 14 - 京津冀都市圈的將以北京、天津、唐山為三角核心，天津、唐山為三角核心，構(gòu)建構(gòu)建- -京津唐三角極軸，在外圍形成環(huán)狀合作帶。京津唐三角極軸，在外圍形成環(huán)狀合作帶。通過核心的輻射效應(yīng)和擴散，逐步形成合理的城市等級體系，構(gòu)建一體化空間格局。圖示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地區(qū)，其發(fā)展關(guān)系到整個大范圍地區(qū)的合作格局。“大北京”京津冀都市圈規(guī)劃資料來源：中國人民大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟與城市管理研究所 目前各區(qū)域政府部門力爭做到區(qū)域規(guī)劃目前各區(qū)域政府部門力爭做到區(qū)域

12、規(guī)劃“一張圖一張圖”，以求以求“大北京大北京”區(qū)域的總體共同發(fā)展，構(gòu)建合理的區(qū)域的總體共同發(fā)展，構(gòu)建合理的城市體系。城市體系。黃金三角黃金三角bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 15 - 城南計劃的推出北京市促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃在2009年11月正式印發(fā)。“城南”為北京市南部地區(qū)，包括崇文、宣武、豐臺、房山和大興五區(qū)，總面積3367.1平方公里，占全市的20.5%。 城城市總投資將市總投資將29002900億元。構(gòu)建億元。構(gòu)建“一軸一帶多園區(qū)一軸一帶多園區(qū)”的產(chǎn)業(yè)格局。的產(chǎn)業(yè)格局。城南計劃涉及醫(yī)療、教育、文體、居住改革、基礎(chǔ)設(shè)施、交通環(huán)境等諸多方面；bacic萬科大北京策

13、略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 16 - 第二機場的建設(shè)首都第二機場選址目前還為公布，但是目前種種消息都指向大興的榆垡。根據(jù)規(guī)劃院的消息，日后北京的國際航班將全部移至第二機場，目前首都機場的使用量已經(jīng)飽和。“建成一個機場，繁榮一方經(jīng)濟。” 國際資料表明，一個航空項目發(fā)展10年后給當?shù)貛淼男б媸牵寒a(chǎn)出比為產(chǎn)出比為1:801:80（投入1元，產(chǎn)出是80元）技術(shù)轉(zhuǎn)移比為技術(shù)轉(zhuǎn)移比為1:161:16（假設(shè)初始投入1種專利技術(shù)，在技術(shù)升華轉(zhuǎn)化后，能帶動相關(guān)的技術(shù)升級達到16種)就業(yè)帶動比為就業(yè)帶動比為1:121:12 (1個崗位通過航空發(fā)展能增加就業(yè)崗位12個）bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 1

14、7 - 南苑機場的搬遷通過對規(guī)劃部門的訪談我們了解到：北京第二機場的修建，以前的南苑機場就需要搬遷，但具體選址未定。因此原機場地址將有較大體量的土地上市供應(yīng)，成為南部區(qū)域的又一熱點地區(qū)。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 18 - 永定河生態(tài)走廊的建設(shè)到2014年，北京地域內(nèi)的永定河將自上而下形成溪流-湖泊-濕地連通的健康河流生態(tài)系統(tǒng)，沿河依次建成生態(tài)自然景觀、城市景觀和田園景觀這將大大拓展河兩岸的城市發(fā)展空間，尤其是下游的南部地區(qū)。自然環(huán)境的改善也將推進城市化建設(shè)，改善居住環(huán)境，提升居住舒適度，日后可能會成為北京南部區(qū)域的高端居住區(qū)bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 19

15、 - 新城建設(shè)通州通州（新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心）：空間上主要向東、向南發(fā)展，北運河以東地區(qū)是引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、金融商務(wù)等功能的重要區(qū)域。順義順義（引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能）：在空間布局上由三部分組成：潮白河以西地區(qū)為順義中心區(qū)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，包括順義仁和鎮(zhèn)、馬坡鎮(zhèn)和牛欄山鎮(zhèn)。天竺空港區(qū)包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū)，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和以空港為依托的物流業(yè)。潮白河以東地區(qū)主要為城市遠期發(fā)展預(yù)留空間。亦莊亦莊：由亦莊和永樂地區(qū)兩部分組成亦莊在現(xiàn)狀北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)向東南方向發(fā)展，大力完善城市的綜合服務(wù)功能；bacic

16、萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 20 - 新城建設(shè)永樂永樂依照亦莊新城規(guī)劃2005-2020亦莊將設(shè)亦莊同永樂兩個組團中心；在京津走廊間建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，吸納產(chǎn)業(yè)人口。同時從規(guī)劃部門了解到，亦莊整體要向綜合型發(fā)展，逐漸由二產(chǎn)向三產(chǎn)轉(zhuǎn)型，完善商業(yè)金融生活配套設(shè)施。亦莊未來可能會成為單獨亦莊未來可能會成為單獨的行政區(qū)域，打造完全意的行政區(qū)域，打造完全意義上的新城。義上的新城。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 21 - 區(qū)域交通條件北京公路交通：“十一五”期間，北京高速路網(wǎng)總里程達到606公里。京津二通道、京平、機場南線、京承三期、京包、西六環(huán)6條高速路的陸續(xù)建設(shè)，整個“十一五”期間新線

17、建設(shè)總投資將高達400億元。 bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 22 - 區(qū)域交通條件高鐵系統(tǒng)：以北京為中心，以京津為主軸，以石家莊、秦皇島為兩翼的區(qū)域快速鐵路網(wǎng)構(gòu)架，覆蓋京津冀地區(qū)的主要城市，基本形成以北京、天津為中心的“兩小時交通圈”公路系統(tǒng)：高速公路：有八達嶺高速公路、六環(huán)路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。國道：京承高速公路、京哈高速公路、京開高速公路、京包公路和京豐公路。 bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 23 - 京津城際鐵路目前，京津城際鐵路以時速350公里成為世界鐵路運營速度最高的鐵路。北京同天津之間已形成了“半小時經(jīng)濟圈”；京津高速公路1、

18、京津塘高速同三、四、五、六環(huán)路，天津外環(huán)線，京滬、津薊和唐津高速公路以及103國道、104國道互相連接，打通了北京直達天津港口的快速通道；2、京津第二高速該高速連接京津兩市的3條高速的北通道，起點五環(huán)化工橋，終點為天津東疆港； 3、津薊高速公路延長線與津薊高速公路相連，與京平高速相接，被稱為京津間的第四條聯(lián)絡(luò)線；區(qū)域交通條件4、京津第三通道起點北京大興，全程共三段：第一段從大興至武清區(qū)汊沽港，到達辛口鎮(zhèn)，最終與海濱大道相連，抵達天津臨港工業(yè)區(qū)。該線路已經(jīng)進入前期研究階段。該線路已經(jīng)進入前期研究階段。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 24 - 產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與布局“一軸三帶”包括京津發(fā)展軸

19、、濱海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶，以及燕山太行山山區(qū)生態(tài)文化帶；完善以北京、天津為核心的京津走廊；積極培育環(huán)渤海灣新興發(fā)展帶“大濱海新區(qū)”；燕山和太行山山前城鎮(zhèn)密集區(qū)是京津冀地區(qū)的傳統(tǒng)發(fā)展帶；建設(shè)山區(qū)生態(tài)文化帶。京津走廊可建航空城：首都第二機場選址于京津走廊地區(qū)，定位于大型國際機場，以全天候運行的樞紐機場標準規(guī)劃建設(shè)，在此基礎(chǔ)上建設(shè)第二機場航空城。七環(huán)路建至京冀交界：將北京規(guī)劃七環(huán)向外擴大到京冀交界處，自西南向東北依次連接涿州、固安、廊坊、香河、大廠、三河，直至平谷。 bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 25 - 產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與布局bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 26 -

20、結(jié)論北京北京中心城區(qū)中心城區(qū)海淀海淀順義順義通州通州固安固安燕郊燕郊大廠大廠廊坊廊坊亦莊亦莊香河香河因此，在西北部區(qū)域的懷來，我們認為在規(guī)劃的天時上不存在優(yōu)勢，在未來一段時間內(nèi)將少處于劣勢，不適合進入。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 27 - 大北京規(guī)劃北京市規(guī)劃基于北京市及“大北京”區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)、交通、新城等規(guī)劃建設(shè)確定未來城市發(fā)展方向區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需求現(xiàn)狀發(fā)展趨勢能夠滿足客戶第二居所的購房需求，吻合客戶主動郊區(qū)化的特征土地獲取地價水平在開發(fā)拿地等角度考慮可行性，能夠具備較大的利潤空間客戶需求操作層面北京將向東南區(qū)域發(fā)展，懷來北京將向東南區(qū)域發(fā)展，懷來位于西北部，發(fā)展優(yōu)

21、勢稍弱，位于西北部，發(fā)展優(yōu)勢稍弱，不推薦進入不推薦進入燕郊客戶多為擠壓型客戶、薊燕郊客戶多為擠壓型客戶、薊縣更適合作為衛(wèi)星城組團，都縣更適合作為衛(wèi)星城組團，都不適合做北京客戶第二居所不適合做北京客戶第二居所涿州、廊坊地區(qū)土地成本高，涿州、廊坊地區(qū)土地成本高，規(guī)模小且市場發(fā)展相對成熟，規(guī)模小且市場發(fā)展相對成熟，無豐厚利潤空間，不推薦無豐厚利潤空間，不推薦bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 28 - 越來越多的客戶開始追求低密度的居住環(huán)境；高速公路的發(fā)展及汽車的大面積普及使人們出行便利，削弱了地理距離的不利因素；郊區(qū)人口的不斷增長帶來對配套的需求，越發(fā)便捷的生活環(huán)境促使更多人搬向郊區(qū)，形

22、成邊緣城市。 第i階段城市居住功能郊區(qū)化城市居住功能郊區(qū)化第ii階段郊區(qū)購物中心大規(guī)模化階段第iii階段邊緣城市階段第iv階段農(nóng)村地區(qū)城市化發(fā)展現(xiàn)狀bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 29 - 麥肯錫的研究報告預(yù)測：中國已經(jīng)出現(xiàn)了兩座人口超過1000萬的巨型城市。按照目前的發(fā)展趨勢，到2025年，中國將出現(xiàn)六座這樣的城市，其中有兩座人口將超過兩座人口將超過20002000萬（包括北京）萬（包括北京）。城市群發(fā)展帶來的客群變化天津天津北京北京beijingbeijing張家口張家口保定市保定市廊坊廊坊唐山唐山秦皇島秦皇島承德承德在城市化集群建設(shè)的過程中，會不斷出現(xiàn)圍繞著大城市的衛(wèi)星城和

23、衛(wèi)星城鎮(zhèn)，共同構(gòu)成體系化完整的城市集群。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 30 - 客戶需求結(jié)論現(xiàn)狀現(xiàn)狀趨勢趨勢度假休閑為主第n或第2.5居所為主產(chǎn)品多以度假型產(chǎn)品為主注重周邊自然環(huán)境注重交通條件主動郊區(qū)化第1.52居所產(chǎn)品更加貼近日常居住注重自然環(huán)境、居住環(huán)境更為便捷的交通演變演變bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 31 - 大北京規(guī)劃北京市規(guī)劃基于北京市及“大北京”區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)、交通、新城等規(guī)劃建設(shè)確定未來城市發(fā)展方向區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需求現(xiàn)狀發(fā)展趨勢能夠滿足客戶第二居所的購房需求，吻合客戶主動郊區(qū)化的特征土地獲取地價水平在開發(fā)拿地等角度考慮可行性，能夠具備較大的

24、利潤空間客戶需求操作層面北京將向東南區(qū)域發(fā)展，懷來北京將向東南區(qū)域發(fā)展，懷來位于西北部，發(fā)展優(yōu)勢稍弱，位于西北部，發(fā)展優(yōu)勢稍弱，不推薦進入不推薦進入燕郊客戶多為擠壓型客戶、薊燕郊客戶多為擠壓型客戶、薊縣更適合作為衛(wèi)星城組團，都縣更適合作為衛(wèi)星城組團，都不適合做北京客戶第二居所不適合做北京客戶第二居所涿州、廊坊地區(qū)土地成本高，涿州、廊坊地區(qū)土地成本高，規(guī)模小且市場發(fā)展相對成熟，規(guī)模小且市場發(fā)展相對成熟，無豐厚利潤空間，不推薦無豐厚利潤空間，不推薦bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 32 - 土地獲取總體水平土地獲取總體水平北京城區(qū)北京城區(qū)固安固安香河香河大廠大廠廊坊廊坊涿州涿州城市城市

25、級別城市發(fā)展成熟度廊坊地級市成熟涿州縣級市成熟大廠縣起步期固安縣起步期香河縣發(fā)展期根據(jù)不同的城市級別和城市成熟度，廊坊和涿州城市級別相對較高，城市發(fā)展成熟，并不適合作為北京低密度第二居所存在；城市內(nèi)可開發(fā)利用土地較少，可供大規(guī)模戰(zhàn)略性拿地機會少，可以初步判斷廊坊和涿州并不適合萬科大北京策略發(fā)展需求。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 33 - 廊坊09年土地出讓情況廊坊市目前土地出讓規(guī)模基本都集中在100100畝以下畝以下，地價集中在200200萬萬/ /畝畝-300-300萬萬/ /畝之間畝之間，缺少大規(guī)模，低價格的土地供應(yīng)。地塊位置地塊位置出讓面積（畝）出讓面積（畝）土地用途土地

26、用途出讓方式出讓方式成交價（萬元）成交價（萬元）地價（萬元地價（萬元/ /畝）畝）廣陽道南側(cè)、永興路東18 住宅拍賣5150283 開發(fā)區(qū)華祥路西側(cè)、匯源道北側(cè)65 商業(yè)拍賣10580163 廊坊市愛民道南側(cè)、文豐路東側(cè)、新華路西側(cè)9 商業(yè)金融業(yè)拍賣3320384 廊坊市銀河南路以東、光明西道以南光明西道以南90 住宅拍賣20300226 永華道南側(cè)16 住宅拍賣3080193 東外環(huán)東側(cè)34 住宅拍賣7930231 東外環(huán)東側(cè)51 住宅拍賣11490226 八干渠西側(cè)52 住宅拍賣11640225 光明東道以北7 住宅拍賣1610224 和平路東側(cè)、建國道南24 住宅拍賣5360220 金光

27、道北側(cè)、三中西側(cè)、永豐道南側(cè)26 住宅拍賣6700258 愛民東道以南、龍光路兩側(cè)89 住宅拍賣16950190 廊坊市光明西道39號37 住宅拍賣8097220 廊坊市師范學(xué)院教工宿舍北側(cè)10 住宅拍賣2001211 bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 34 - 涿州09年土地出讓情況涿州市住宅商業(yè)用地出讓相對較少，規(guī)模相對較小；規(guī)劃三年大變樣中將有大規(guī)模的城中村拆遷改造，但操作難度較大，對政府執(zhí)行力及開發(fā)商操作能力有很高的要求，風(fēng)險相對較大。土地位置土地面積（畝）土地用途容積率出讓年限靶場路東側(cè)105住宅1.570范陽東路北側(cè)3商住3.7商業(yè)40住宅70開發(fā)區(qū)萬達工貿(mào)區(qū)內(nèi)32一類

28、工業(yè)0.550范陽西路南側(cè)6 商住綜合2.250開發(fā)區(qū)萬達工貿(mào)區(qū)內(nèi)32 一類工業(yè)0.550范陽西路南側(cè)6 商住綜合2.250華陽路北側(cè)3 商業(yè)1.240年京珠高速公路影視城出口南側(cè)319 倉儲0.5 1開發(fā)區(qū)萬達工貿(mào)區(qū)內(nèi) 25 一類工業(yè) 0.8 50開發(fā)區(qū)火炬南街西側(cè)14 二類住宅 3.070華陽路北側(cè)11 住宅 4.170bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 35 - 其他區(qū)域土地出讓情況土地出讓規(guī)模相對較大，價格相對較低，基本都控制在100100萬萬/ /畝以下畝以下。所處區(qū)域所處區(qū)域參考地塊參考地塊成交時間成交時間獲取方式獲取方式占地面積（畝）占地面積（畝）土地單價土地單價香河富

29、力蔣辛屯地塊2009-9合作方式轉(zhuǎn)讓15000建設(shè)用地75萬/畝，配套用地9萬/畝萬通安平地塊2009-7招拍掛80060萬/畝，獲取時用地性質(zhì)為工業(yè)用地，獲取后改變土地用途，額外支付約30萬/畝固安京御孔雀湖南獲取地塊2009-8招拍掛305平均地價52萬/畝大廠祁各莊鎮(zhèn)田各莊村段 2009年度下半年 招拍掛10050萬/畝bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 36 - 結(jié)論城市城市土地規(guī)模土地規(guī)模地價水平地價水平獲取難度獲取難度廊坊100畝以下200-300萬/畝招牌掛獲取涿州100畝以下150-200萬/畝招牌掛獲取香河幾百畝到幾千畝，可成片開發(fā)50-100萬/畝獲取方式多樣，可

30、區(qū)域合作也可招牌掛固安幾百畝到幾千畝，可成片開發(fā)50萬/畝獲取方式多樣，可區(qū)域合作也可招牌掛大廠幾百畝到幾千畝，可成片開發(fā)50萬/畝獲取方式多樣，可區(qū)域合作也可招牌掛研究結(jié)論研究結(jié)論 區(qū)域選擇分析區(qū)域選擇分析 重點區(qū)域比較重點區(qū)域比較bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 38 - 區(qū)域分析框架區(qū)域分析框架區(qū)位關(guān)系發(fā)展?jié)摿^(qū)域認知度市場空間典型案例bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 39 - 北京城區(qū)北京城區(qū)固安固安香河香河大廠大廠區(qū)位關(guān)系區(qū)位關(guān)系bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 40 - 區(qū)域分析框架區(qū)域分析框架區(qū)位關(guān)系發(fā)展?jié)摿^(qū)域認知度市場空間典型案例城市定位城

31、市產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃城市交通bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 41 - 宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 08年河北省gdp增長率為10.1% ，固定資產(chǎn)投資總額增長28.8%，大廠、固安、香河的增長速度要高于河北省平均水平，增長速度較快，城市經(jīng)濟實力不斷增強，未來發(fā)展勢頭良好。 bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 42 - 城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市定位城市定位圍繞北京、服務(wù)北京、依托北京bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 43 - 香河城市規(guī)劃香河城市規(guī)劃以“京津后花園、首都衛(wèi)星城京津后花園、首都衛(wèi)星城”為發(fā)展定位，圍繞廊坊市“環(huán)渤海休閑商務(wù)中心” 的定位，積極擴大同北京的聯(lián)系

32、，充分吸引、利用北京各類資源，發(fā)展香河的區(qū)位、生態(tài)和品牌優(yōu)勢，重點帶動以“兩河兩河”、“兩城兩城”為載體的，面向北京的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)的“頂級品位京津后花園頂級品位京津后花園” bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 44 - 香河產(chǎn)業(yè)規(guī)劃香河產(chǎn)業(yè)規(guī)劃重點規(guī)劃重點規(guī)劃 重點做大做強家具制造、紙制品包裝、金屬制品三大傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 面向京津，借助第一城、家具城的規(guī)模和知名度，大力發(fā)展會展旅游和現(xiàn)大力發(fā)展會展旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)代服務(wù)業(yè)，突出發(fā)展市場貿(mào)易、房地房地產(chǎn)、現(xiàn)代物流產(chǎn)、現(xiàn)代物流等第三產(chǎn)業(yè)。 引進北京及國字頭外遷企業(yè)，發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)。重大工程重大工程 運河國際生態(tài)城 上海綠地集團華北民用

33、進口商品自貿(mào)區(qū)項目香河縣城香河縣城家具產(chǎn)業(yè)基家具產(chǎn)業(yè)基地地農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)高高新新技技術(shù)術(shù)園園安平經(jīng)安平經(jīng)濟技術(shù)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)渠口渠口工業(yè)工業(yè)園區(qū)園區(qū)高新高新開發(fā)開發(fā)區(qū)區(qū)綠地華北綠地華北民用商品民用商品進口貿(mào)易進口貿(mào)易區(qū)區(qū)運河國際運河國際生態(tài)城生態(tài)城bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 45 - 香河產(chǎn)業(yè)規(guī)劃香河產(chǎn)業(yè)規(guī)劃重大項目重大項目運河國際生態(tài)城運河國際生態(tài)城 面向京津高端消費群體的休閑度假中心、商務(wù)活動中心和運河文化體驗中心。 運河國際生態(tài)城項目位于香河天下第一城東側(cè)，整體規(guī)劃五平方公里，主題定位低密度舒適性城市生態(tài)生活城，總體規(guī)劃時間14年至15年，總投資7個億。 上海綠地集團華北

34、民用進口商品自貿(mào)區(qū)項目上海綠地集團華北民用進口商品自貿(mào)區(qū)項目 包含國際商貿(mào)街、五星級度假酒店、國際博覽中心 ； 總投資300億元，占地30余平方公里，建成后將成為京津冀區(qū)域高端進口商貿(mào)及產(chǎn)業(yè)總部基地。 我家公坊是綠地集團的華北民用進口商品自由貿(mào)易區(qū)的啟動區(qū) 。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 46 - 大廠城市規(guī)劃大廠城市規(guī)劃“二軸、三區(qū)、一帶二軸、三區(qū)、一帶” 整合北部，優(yōu)化東部，拓展西部。 對接北京發(fā)展的中心區(qū)，現(xiàn)代制造、物流和服務(wù)業(yè)的聚集地。 北京七環(huán)內(nèi)具有民族特色和時代特征的城市組團。 潮白河沿岸重要的文化、休閑、度假基地。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 47

35、 - 大廠產(chǎn)業(yè)規(guī)劃大廠產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“四園一帶四園一帶”的產(chǎn)業(yè)布局的產(chǎn)業(yè)布局 北部現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)園重點發(fā)展加工業(yè)、制造業(yè)； 西部現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園（潮白新城），重點發(fā)展文化創(chuàng)意、服務(wù)外包等產(chǎn)業(yè)； 中部都市產(chǎn)業(yè)園重點發(fā)展食品工業(yè)、文教體育用品等服務(wù)城市消費需求的都市產(chǎn)業(yè)； 東部都市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，重點發(fā)展都市農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)； 潮白河左岸休閑旅游帶，重點發(fā)展潮白河左岸休閑旅游帶，重點發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、休閑度假及會展等旅游、房地產(chǎn)、休閑度假及會展等產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 48 - 固安城市規(guī)劃固安城市規(guī)劃“川川”字形空間結(jié)構(gòu)字形空間結(jié)構(gòu) 城市空間結(jié)構(gòu)：以大廣高速公路、京九鐵路為界形

36、成“川”字形。 城市功能劃分：由西向東依次為西部高新區(qū)、中部城市發(fā)展區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)綜合區(qū) 在空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上構(gòu)建“兩心四軸四區(qū)”的空間布局。高新區(qū)高新區(qū)城市城市發(fā)展區(qū)發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合區(qū)綜合區(qū)bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 49 - 固安產(chǎn)業(yè)規(guī)劃固安產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 優(yōu)先發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車零部件制造業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)定位 京津農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地； 京津產(chǎn)業(yè)項目轉(zhuǎn)移基地； 京津休閑商務(wù)基地。固安工業(yè)園固安工業(yè)園bacic- 50 - 目前，京津冀各地都把汽車產(chǎn)業(yè)作為振興當?shù)亟?jīng)濟的重點或龍頭產(chǎn)業(yè)，發(fā)展零部件產(chǎn)業(yè)及群的步伐逐步加快。“十一五”天津汽車年生產(chǎn)能

37、力將提高到400萬輛；保定提出了打造“華北輕型汽車城”，并籌建三大汽車零部件工業(yè)基地。固安充分利用自身固安充分利用自身“一小時工業(yè)園區(qū)一小時工業(yè)園區(qū)”的地緣、交通優(yōu)勢，的地緣、交通優(yōu)勢，在積極拓展，力爭做到京津冀區(qū)域汽車產(chǎn)業(yè)零部件產(chǎn)業(yè)園。在積極拓展，力爭做到京津冀區(qū)域汽車產(chǎn)業(yè)零部件產(chǎn)業(yè)園。汽車產(chǎn)業(yè)零部件產(chǎn)業(yè)園汽車產(chǎn)業(yè)零部件產(chǎn)業(yè)園資料：美國的底特律、日本的豐田汽車城、是大規(guī)模汽車產(chǎn)業(yè)集群的典型代表。以豐田汽車產(chǎn)業(yè)集群為例，在以豐田公司為首的“金字塔式”企業(yè)序列中，一級配套企業(yè)有168家，二級配套企業(yè)4700家，三級配套企業(yè)31600家，四級及以下的配套企業(yè)則無法統(tǒng)計。汽車產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，附加值高

38、，經(jīng)濟帶動作用明顯，一個汽車產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，附加值高，經(jīng)濟帶動作用明顯，一個小時圈內(nèi)的固安實現(xiàn)大規(guī)模園區(qū)的設(shè)想具備明顯的優(yōu)勢。小時圈內(nèi)的固安實現(xiàn)大規(guī)模園區(qū)的設(shè)想具備明顯的優(yōu)勢。固安產(chǎn)業(yè)規(guī)劃固安產(chǎn)業(yè)規(guī)劃重大項目重大項目bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 51 - 區(qū)域交通區(qū)域交通香河香河大廠大廠固安固安道路交通京沈高速、103國道京哈高速、102國道京開高速、106國道自駕車35分鐘；30分鐘25分鐘公交系統(tǒng)938專線、938支線938路專線943路香河香河京沈高速京沈高速京哈高速京哈高速京開高速京開高速3030公里，公里，2525分鐘分鐘4545公里，公里，3535分鐘分鐘4040公

39、里，公里，3030分鐘分鐘bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 52 - 密涿高速：密涿高速：密涿高速是北京大外環(huán)的重要組成部分，其中，密云至廊坊段北起京承高速，南至京臺高速，全長129公里。經(jīng)過北京市密云縣、平谷區(qū)，廊坊市北三縣，途經(jīng)大廠、香河、固安等區(qū)域。目前高速公路的動工前期準備工作已開始，計劃10年5月動工。京唐高鐵：京唐高鐵：北京到唐山，途經(jīng)香河，預(yù)計明年開工，具體站點位置目前國家尚未審批，未來從北京南站至香河縣城車行時間僅12分鐘。密涿高速密涿高速京唐高鐵京唐高鐵區(qū)域交通規(guī)劃區(qū)域交通規(guī)劃bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 53 - 發(fā)展?jié)摿π〗Y(jié)發(fā)展?jié)摿π〗Y(jié)總體經(jīng)濟

40、實力較好，發(fā)展較快；定位北京后花園，發(fā)展旅游、會展、房地產(chǎn)等行業(yè)；未來京秦高鐵與密涿高速加快與北京之間的區(qū)域融合。香河香河城市發(fā)展起點較低，但近兩年發(fā)展速度較快。定位京東生態(tài)城，潮白河沿線大力發(fā)展生態(tài)旅游度假產(chǎn)業(yè)。與北京交通聯(lián)系密切，交通方便。大廠大廠在大力發(fā)展經(jīng)濟的同時，依托北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，帶動自身經(jīng)濟發(fā)展。面向京津，服務(wù)京津，做好休閑服務(wù)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地。京開高速直達，交通便利，未來第二機場選址南城，加速區(qū)域發(fā)展。固安固安bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 54 - 區(qū)域分析框架區(qū)域分析框架區(qū)位關(guān)系發(fā)展?jié)摿^(qū)域認知度市場空間典型案例自然資源人文環(huán)境bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研

41、究報告- 55 - 區(qū)域認知度分析區(qū)域認知度分析香河香河天下第一城天下第一城潮白河潮白河大運河大運河香河縣城香河縣城自然資源：潮白河、大運河、溫泉資源自然資源：潮白河、大運河、溫泉資源bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 56 - 區(qū)域認知度分析區(qū)域認知度分析香河香河人文景觀：天下第一城人文景觀：天下第一城 占地3600多畝的仿皇城建筑園林。 集會議休閑娛樂餐飲于一體，包含高爾夫、溫泉等休閑娛樂設(shè)施。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 57 - 區(qū)域認知度分析區(qū)域認知度分析香河香河知名產(chǎn)業(yè)：香河家具城知名產(chǎn)業(yè)：香河家具城 香河家具城距北京45公里，擁有紅木家具、實木家具等專業(yè)

42、家具展廳39個，面積120萬平米，因價格低，品種全而受到北京客戶的青睞。 如今香河家具城已經(jīng)成為全國第二大，北方最大的家具銷售集散地，在北方市場獨樹一幟，被稱為“中國最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ募揖呤袌觥?。 每天16趟香河家具城免費班車往返于北京的東南西北各個方向。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 58 - 區(qū)域認知度分析區(qū)域認知度分析大廠大廠自然資源：潮白河自然資源：潮白河人文環(huán)境：清真特色人文環(huán)境：清真特色 清真寺清真寺潮白河潮白河大廠縣城大廠縣城bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 59 - 區(qū)域認知度分析區(qū)域認知度分析固安固安自然資源：永定河、地?zé)釡厝匀毁Y源：永定河、地

43、熱溫泉 永定河：北京地區(qū)最大河流 ，是未來北京河流治理的重點。 地?zé)釡厝Y源：有溫泉之鄉(xiāng)的美譽，開發(fā)了很多溫泉度假中心。 永定河永定河固安縣城固安縣城bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 60 - 區(qū)域認知度小結(jié)區(qū)域認知度小結(jié)因天下第一城、香河家具城而聞名；潮白河、大運河增強了區(qū)域吸引力香河香河回族自治縣，清真特色較為出名，地道清真火鍋吸引北京客人；潮白河增加區(qū)域魅力。大廠大廠溫泉之鄉(xiāng)、花木之鄉(xiāng)，溫泉度假村眾多；永定河未來流域治理，增強區(qū)域認知度。固安固安bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 61 - 區(qū)域分析框架區(qū)域分析框架區(qū)位關(guān)系發(fā)展?jié)摿^(qū)域認知度市場空間典型案例市場供應(yīng)產(chǎn)

44、品特點價格空間客戶bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 62 - 市場供應(yīng)市場供應(yīng)北京永定河孔雀城潮白河孔雀城綠地中央領(lǐng)仕館大運河孔雀城萬通紫藤堡富力大廠大廠香河香河固安固安區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱建筑面積（萬平米）建筑面積（萬平米）固安永定河孔雀城116大廠挪威de森林8潮白河孔雀城117香河中央領(lǐng)仕館4大運河孔雀城37萬通紫藤堡55富力600綠地600bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 63 - 產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱容積率產(chǎn)品類型固安永定河孔雀城1獨棟合院大廠挪威de森林0.55獨棟、雙拼、聯(lián)排潮白河孔雀城1聯(lián)排、疊拼、高層香河中央領(lǐng)仕館0.58聯(lián)排大

45、運河孔雀城1聯(lián)排萬通紫藤堡1獨棟、雙拼、聯(lián)排bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 64 - 價格空間價格空間區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱開盤日期開盤價格（元/平米）現(xiàn)在價格（元/平米）固安永定河孔雀城2006 30006000 大廠挪威de森林2008.960006800 潮白河孔雀城2009-128000香河中央領(lǐng)仕館2009.7.2585009000大運河孔雀城2008.555006500 萬通紫藤堡未定bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 65 - 客戶客戶 城市創(chuàng)造財富的中堅力量（主力可群35-50歲）； 家庭年收入大體在1530萬之間，有足夠的購買能力； 工作在朝陽、海淀

46、及老四區(qū)，居住也一樣； 有自己的居住空間，但居住條件有限，需要改善； 更多看中的是享受別墅的生活方式和未來的居住環(huán)境。 三個區(qū)域的客戶都是以北京地區(qū)第二居所客戶為主，除地緣情節(jié)外總體差別不大，他三個區(qū)域的客戶都是以北京地區(qū)第二居所客戶為主，除地緣情節(jié)外總體差別不大，他們具有共同的特性：們具有共同的特性：bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 66 - 市場小結(jié)市場小結(jié)固安：固安：2006年年香河：香河：2008年年大廠：大廠：2009年年出現(xiàn)第一個面向北京客戶的中低密度產(chǎn)品孔雀城；2006-2009孔雀城已經(jīng)開發(fā)了五期了，后期供應(yīng)逐漸減少；至今固安沒有其他新的項目供應(yīng)。郊區(qū)低密市場發(fā)展較

47、晚，最早出現(xiàn)的為大運河孔雀城；09年綠地的中央領(lǐng)仕館入市；隨后大量的外地知名開發(fā)商在香河大量屯地；香河即將迎來一個新的開發(fā)高潮。挪威的森林最早入市，但規(guī)模較小，沒有形成一定的區(qū)位優(yōu)勢；09年隨著潮白河孔雀城的推廣宣傳，大廠郊區(qū)低密市場逐漸火了起來。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 67 - 區(qū)域分析框架區(qū)域分析框架區(qū)位關(guān)系發(fā)展?jié)摿^(qū)域認知度市場空間典型案例孔雀城孔雀城取地模式運作模式產(chǎn)品特點客戶特征營銷推廣bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 68 - 取地模式取地模式選址選址孔雀城的項目選址標準時四點原則：孔雀城的項目選址標準時四點原則：一、交通要便利，位于高速公路邊上；

48、一、交通要便利，位于高速公路邊上；二、占據(jù)一定的資源條件；二、占據(jù)一定的資源條件；三、離中心大城市車程在三、離中心大城市車程在1 1個小時內(nèi)；個小時內(nèi)；四、依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)。四、依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 八達嶺八達嶺潮白河潮白河大運河大運河永定河永定河bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 69 - 固安工業(yè)區(qū)整體規(guī)劃面積為25平方公里，孔雀城項目屬于整個工業(yè)區(qū)開發(fā)76公頃啟動區(qū)中緊鄰核心區(qū)的2.8平方公里，是未來小鎮(zhèn)的中心。25平方公里工業(yè)區(qū)2.8平方公里核心區(qū)76公頃啟動區(qū)孔雀城項目取地模式取地模式土地獲取土地獲取bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 70 - 取地模式小結(jié)取地模式小結(jié)北京

49、近郊一小時生活圈內(nèi)，臨近城市交通主干道，具備北京近郊一小時生活圈內(nèi)，臨近城市交通主干道，具備一定資源優(yōu)勢；一定資源優(yōu)勢；工業(yè)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園）母公司拿地，子公司做住宅開發(fā)；工業(yè)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園）母公司拿地，子公司做住宅開發(fā)；bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 71 - 運作模式運作模式不同的孔雀城，同一團隊操作，合作默契度高，從設(shè)計到施工，成本低，復(fù)制速度快；不同的孔雀城，同一團隊操作，合作默契度高，從設(shè)計到施工，成本低，復(fù)制速度快；復(fù)制的操作模式同時可以大力縮短時間成本，便于搶占市場先機。復(fù)制的操作模式同時可以大力縮短時間成本，便于搶占市場先機。翰時（a&s）國際建筑設(shè)計rtkl國際有

50、限公司wwila國際景觀設(shè)計顧問公司大地建筑事務(wù)所（國際）“產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷”的操作模式同時還可以讓不同區(qū)域的產(chǎn)品共享同一類客戶資源。的操作模式同時還可以讓不同區(qū)域的產(chǎn)品共享同一類客戶資源。bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 72 - 產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點低密度低密度滿足北京客戶第二居所別墅需求；多元化產(chǎn)品組合設(shè)計多元化產(chǎn)品組合設(shè)計有效保證開發(fā)商利潤及市場需求；高性價比高性價比低價格的別墅類產(chǎn)品，既可滿足那些想住別墅而又買不起北京別墅的中間階層的需求，也可吸引更多的投資客群。小院墅小院墅獨棟創(chuàng)新獨棟創(chuàng)新和院創(chuàng)新和院創(chuàng)新bacic萬科大北京策略性進入?yún)^(qū)域研究報告- 73 - 客戶特點客戶特點大運河孔雀城永定河孔雀城置業(yè)目的自住40%，休閑養(yǎng)老30%，投資25%休閑養(yǎng)老35%，投資30%，自住30