1、產業研究案例：光谷聯合集團研究房訊網2014-8-28 9:56:16分享到：0提要承行業發展東風，開發及運營市場化產業園處于領先地位的光谷聯合經多時籌備，憑借其獨特的概念，附加值高且具可復制等優勢的業務模式，于2014年3月28日于港交所主板掛牌上市，漂亮地叩響了資本市場的大門。承行業發展東風，開發及運營市場化產業園處于領先地位的光谷聯合經多時籌備，憑借其獨特的概念，附加值高且具可復制等優勢的業務模式，于2014年3月28日于港交所主板掛牌上市，漂亮地叩響了資本市場的大門。1.光谷聯合簡介光谷聯合股份有限公司總部位于武漢東湖高新區，公司以主題產業園區開發和運營為主體，以麗島品牌配套住宅開發為

2、補充；以建設項目產業鏈式綜合專業管理與服務為特色，堅守"產城一體"的規劃理念；以企業集群為目標，著眼于資源整合、方法創新、過程控制和綜合服務，立足于開發投資、建設管理、品牌營銷、園區服務四種能力的系統培育，著力打造完整的開發、運營價值鏈。截至目前，光谷聯合的業務已涉足武漢、青島、沈陽、鄭州、合肥、黃石、鄂州等城市，開發項目有光谷軟件園、光谷金融港、武漢創意天地、武漢研創中心、青島光谷軟件園、青島研創中心、青島海洋科技城、沈陽國際金融港、光谷聯合科技城（葛店）、光谷聯合科技城（黃石）、鄭州金融港等主題產業園，以及"麗島系列"住宅項目。圖 1武漢聯合在全國的

3、布局2.光谷聯合的發展歷程圖 2光谷聯合發展歷程3.光谷聯合發展戰略3.1光谷聯合發展戰略布局光谷聯合選址在二三線城市主要是由于相對一線城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，發展潛力較大。而且光谷聯合一般選擇在城市邊緣區或者產業園開發區，相對于城市中心區而言，其土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，更有利于主題產業園低層研發中式樓宇的開發。圖 3光谷聯合產業園區戰略布局光谷聯合戰略產品是基于工業用地的低密度研發、中試等多元化功能的大規模樓宇，具有工業工地的成本優勢，大多選址在發展潛力大的二三線富裕城市，具有以下特點：工業用地：光谷聯合大部分產業園項目的地塊均獲工業土地用途。光谷聯合的盈

4、利離不開低廉的產業園區土地低成本保障，其工業用地的性質決定其平均地價較穩定。截至2013年12月31日，光谷聯合通過公開招拍掛出讓方式的總購地成本約為24億元，在武漢、青島、沈陽、合肥、黃石及鄂州擁有總建筑面積約7,183,744平方米的土地儲備，平均購地成本約為每平方米395元，占平均售價的6%。容積率：光谷聯合主題產業園平均容積率不超過3，為多層辦公樓宇、低密度研發、中試等多元化功能的大規模樓宇，能給入駐企業營造更加舒適的辦公環境。土地規模：由上圖可知，光谷聯合主題產業園開發規模較大，最大的青島光谷軟件園占地132.5萬平方米，其他主題產業園占地面積大部分在10萬平方米以上。通過購買大面積

5、地塊實現可持續規模經濟效益，形成產業集聚。功能分區：光谷聯合主題產業園區開發建設采用"631"模式，即60%土地用于建設主題產業、研發辦公服務等用房，30%土地配套建設高端人才公寓，10%的土地發展生活性商業服務設施。實現商住物業對產業園開發的互補作用，目前，光谷聯合能實現購地后9到12月內實現預售，兩年內實現交付。戰略選址：光谷聯合戰略布局比較集中，大多以潛力型的二三線城市為主，同一個城市產業園區主題多元化發展，主要是軟件、科技等新興產業。將進一步拓展至北京、上海、西安、重慶及天津等中國多個全國性或地區性經濟中心，建立全國性市場版圖。3.2 光谷聯合戰略措施-緊跟國家及地

6、方政府規劃雖然光谷聯合領導人有著"紅頂"的背景，但它獲得政府親睞的最主要原因是會洞察國家政策戰略規劃，將自己的發展戰略與之密切結合，與國家及地方政府規劃融為一體，并且通過業務服務于政府，與政府達成協議要點，實現共贏。通過業務服務于政府：光谷聯合通過為第三方服務開發管理服務業務，以地方政府為主要服務對象，向其自置的地標式或其他大型產業園提供項目規劃及開發管理服務。在協助政府規劃開發運營產業園區的同時，協助地方政府將旗下大型產業園所在地段及周邊地區開發為新城市中心，繼而為城市新居民提供更多就業機會及產城一體的小區環境，形成新市中心，促進城市地方經濟的可持續增長。通過此服務與相關

7、地方政府及領先企業發展長期關系、建立人才儲備，接洽其產業園內的企業及公司并了解其資料，吸引潛在客戶。產業規劃與國家戰略相一致：光谷聯合將主題產業園開發與國家發展戰略同步，順應國家推動產業結構調整及轉型升級、新型城鎮化發展以及中小企的發展及業務創新的三大發展趨勢，并在這三個方面投入，發展綠色經濟增長產業，獲得政府認可與支持。例如，在產業轉型方面，加大對戰略性新興產業及創新產業等的研究；以增加周邊居民就業促進新型城鎮化；為大量中小企提供孵化及發展基地等。圖 4光谷聯合與國家戰略同步框架圖光谷聯合態度：光谷聯合采取積極的服務態度，滿足地方政府需要，而不是只趨向于利益。讓主題園區不僅成為產業發展的引擎

8、，而且通過完善的配套和復合功能，成為各區域重要的城市節點，為地方政府和人民做貢獻。光谷聯合的"紅頂"身份：光谷聯合作為民營企業，其實也是有國資背景的。 2007年，國企湖北科投入股光谷聯合，曾占股16%，在促進與相關政府機關之間的溝通及建立合作關系方面發揮重要作用，也協助與部分戰略伙伴及特選客戶建立互惠關系。在赴港上市之前，光谷聯合特意剝離了公司國有資產。此外，光谷聯合領導人黃立平因"紅桃K"與政府結緣，并擔任湖北省政協委員、武漢市工商聯副會長等眾多頭銜，為光谷聯合與政府合作打下基礎。圖 5光谷聯合與地方協議要點框架圖4.光谷聯合業務模式光谷聯合業務模式

9、的特點在于業務的多元化和縱向一體化。多元化的業務以及其屬下的31家附屬公司為客戶提供一體化商業運營服務及售后服務奠定堅實基礎，造就開發投資、建設管理、品牌營銷、園區服務四種能力的品牌模式。4.1業務多元化光谷聯合的業務是以物業開發為主，以運營、裝修、品牌輸出等多元化業務拓展的模式。主要順應產業集群趨勢，為客戶創造價值，追蹤分析目標產業領先企業在選址、商務空間及運營環境方面的需求，提供一站式的服務。圖 6光谷聯合業務框架圖4.2縱向一體化光谷聯合縱向一體化的運營模式源于產業園區開發運營"四位一體"的規劃理念和服務運營體系，通過規模開發和一站式專業化服務，加速企業入駐和產業聚集

10、，實現土地集約化利用，降低企業的時間成本和投資成本，提高企業的運營效率。圖 7光谷聯合"四體一位"規劃及運營體系圖光谷聯合縱向一體化運營體系的最大優勢在于旗下31家附屬公司的分工與合作，為客戶提供從設計到建設開發再到運營等的一站式服務，每項服務都有專門的附屬公司，并成功將這種運營模式復制到目標城市。圖 8光谷聯合商業運營服務體系表 1光谷聯合附屬公司情況表光谷聯合將進一步提升縱向一體化運營體系，完善其附屬公司的服務功能，建立相關新公司實現運營體系新的跨越。圖9光谷聯合未來業務拓展圖定制物業開發充分體現了光谷聯合縱向一體化的運營體系，是其產業園開發方面的獨特范疇。通過了解客戶

11、有關定制開發項目的建設要求和業務需求，為其打造全方位的產業園設計、開發及運營于一體的服務模式，提供多元化商業運營服務及售后服務，引導客戶改良產業園項目設計以及定制特色，滿足客戶個別要求。圖 10光谷聯合"縱向一體化"定制物業開發流程圖5.光谷聯合品牌輸出模式光谷聯合集團一直以來，堅持"產業集群、產業運營、產城一體"的主題產業園開發運營模式。其中，為第三方提供開發管理服務是光谷聯合的一大特色-以品牌輸出為核心，以地方政府及領先企業為服務主要對象，向地方政府和企業自置的地標式或其他大型產業園提供項目規劃及開發管理服務。目前，光谷聯合開發的第三方項目如下表所示

12、：表2光谷聯合第三方項目開發服務產業園區信息表通過第三方服務，光谷聯合受益頗多，主要有以下幾個方面：獲得經濟收益：由光谷聯合通過給企業或地方政府提供項目開發管理，將獲得一定報酬，占總投資額1.5%-7%，大多支付方式為簽約后每或月季向支付費用，項目竣工驗收及交付完成時支付完。這種業務進一步取得經常性財務回報，包括服務費、顧問費、裝飾工程及幕墻工程付款以及物業管理費。為旗下產業園奠定基礎：光谷聯合一般會將旗下產業園毗鄰第三方開發商自置的土地，并建立項目管理中心。通過承接有關合作項目，對第三方產業園的質量、產業主題及客戶行使重大控制權，使光谷聯合旗下產業園周邊地區有序開發并有利于旗下產業園運營，與

13、第三方之間增進互動及知識交流、分享和商業協同效應而獲益，結合產業園內某些產業專門資源、人才、技術訣竅及專長高度集中，提高生產力及業務創新能力。鞏固與政企的合作關系：通過為地方政府和企業服務，與地方政府及領先企業發展長期關系，并已建立更廣泛的客戶基礎。以吸引地方政府所倡導產業內的領先企業、中小企及創業公司在光谷聯合旗下產業園內設立業務，順應地方政府城市及產業發展規劃開發旗下產業園，為地方政府大型產業園等提供開發管理服務，獲得地方政府在目標城市的產業發展扶持優惠政策。加強品牌影響力：光谷聯合將以自己的品牌設計、開發及運營由第三方企業自置的產業園，打造品牌和擴大市場影響力，提升在產業園開發領域的品牌認知度，鞏固開發及運營大型產業園的實力。此外，光谷聯合下一步將擴大對第三方擁有的產業園提供的開發管理服務的范圍，除開發及運營該等產業園外，還提供全方位服務包括銷售及營銷該等產業園的竣工物業，擴大光谷聯合第三