1、變天海上嘉年華海上嘉年華2011071220110712提案提案part1 分析part2 解題part3 執行目錄part1 分析目標【時間：6個月】【任務：800余套】【產品：空中大宅】更短時間，更高總額阻力【嘉年華的部分仍未運營，支持力度不變】【產品結構和一期一致，戶型更大更純粹】【精致送家電標準雖高但與一期無升級】推盤已近一年，客群已被采摘一輪而產品本體并無變化項目本體物理價值已不能給客戶新的興奮點。目標 pk 阻力求解a、更新客群，尋找一期并未著力影響的客戶。b、進一步幫助客戶理解產品。海上嘉年華不僅僅是漁人碼頭+神話樂園+豪宅那么簡單！把青島作為新主力？ 甚至更進一步向全國賣？變量

2、喜迎七一 隧道開通喜迎七一 隧道開通市場影響：競爭加劇2010，調控年+隧道未開通。主動和被動的惜售。2011，隧道開通。預判放量劇增。客戶來源影響：比例不變1個小時車程，青島隧道回到黃島的家。隧道難以改變人們的“生活”至少在本案關鍵的下半年。購買心態影響：潛力突出居住度假投資。即便對黃島客戶，海景房也不一定是居住的首選。本案功能定位在度假偏投資的方向上。隧道開通使潛力更加突出。結論客群結構未變，客群心態有變新環境下幫助客戶理解產品（主）適當擴大客戶圈，用基數平衡限購（輔）part2 解題re 海上嘉年華四個方面的再認識在城市方面重新認識價值在競爭方面重新認識意義在產品方面重新認識概念在調性方

3、面重新詮釋豪宅1. 在城市方面重新認識價值大青島戰略大青島戰略產業中心金融中心旅游中心復合型中心城市青島黃島即墨膠南雙核，大青島戰略雙核，大青島戰略內容：青島、黃島驅動大青島戰略的成型青島黃島即墨膠南意義：促使人們認可黃島與青島價值對等，甚至后來居上例證：雙核的城市驅動力例證：雙核的城市驅動力上海：浦西、浦東陸家嘴一線超過浦西絕大部分區域的價值。天津：城區、濱海合并后經濟總量迅速超越浦東，帶來大發展。樓價對等于市區。北京：一定程度的反例單核無限擴大，帶來城市規劃的一系列問題。中國城市的雙核模式中國城市的雙核模式推廣2、在競爭方面重新認識意義隧道海上嘉年華大學膠南開發區唐島灣濱海大道開發區經濟

4、學府人文唐島灣明珠 濱海大道黃島的黃金鏈兩極青島、膠南黃金海岸上的黃金分割點黃金海岸上的黃金分割點推廣b、規劃嘉年華規劃聚集人氣a、地圖黃島之核的第一支撐b、規劃嘉年華規劃聚集人氣a、地圖黃島之核的第一支撐c、地標建筑的地標感黃島度假旅游目的地黃島度假旅游目的地延伸到推廣b、規劃嘉年華規劃聚集人氣a、地圖黃島之核的第一支撐c、地標建筑的地標感青島旅游目的地：八大關、棧橋嶗山旅游目的地：嶗山黃島旅游目的地：海上嘉年華（唐島灣）目的地旅行目的地旅行再延伸探討以嘉年華+海灣，演變成旅游目的地。還可將酒店單獨突出，也是豪宅的支撐。例證：張寶全的“紅樹林酒店”就稱為目的地酒店。 富春山居，以一個酒店變成

5、一種度假的目的地。探討：以嘉年華為價值符號，本質上對豪宅是雙刃劍，有“鬧”“公有”的一面。 以酒店為核心價值符號，天生具有圈層性。與豪宅私屬高端調性比較吻合。畢竟：嘉年華是百姓的。酒店是圈層的。黃島旅游目的地“海灣酒店”（酒店包含商業、游樂、商務等）豪宅海灣豪庭3、在產品方面重新認識概念以“海上嘉年華”命名也好以“水上歡樂無限”為主題也好、以“唐島灣”為海景項目差異化也好都在突出同一個主題：度假度假如何升級？城市度假1、黃島天時地利可以推出城市度假概念。2、大青島戰略定位“國際濱海度假城市”與“城市度假”相互匹配。黃島的天時在7月，隧道開通。做大青島的核心城區，城市化目標很明確。地利在于嘉年華

6、，只有嘉年華式的旅游才屬于城市度假。天時配合地利才有效。度假城市，按青島模式可以理解為：城市屬地有很多度假資源。按黃島模式可以理解為：一種城市屬性的度假方式。城市度假雙解用城市升級度假用城市升級度假城市度假，是一種生活方式。有很多人把城市作為度假的目的地，尋找城市的精彩作為度假的目的。嘉年華當然就是一種城市的精彩。everyday_is_saturday.用度假改變城市用度假改變城市城市度假雙解找到與青島模式和定位不同的概念，黃島不簡單重復青島，不做第二。在城市發展之初，黃島與青島共同組成大青島戰略的核心時，黃島要找差異化的發展道路。開發區不能給城市帶來城市的“調性”，城市度假卻能夠帶來城市“

7、調性”的不同。海上嘉年華，孕育新城市的童年新城市：第一指向黃島，被隧道晉升之后，迎來一座城市的童年。第二指向大青島，“國際濱海度假城市”的目標實踐，又是一個童年。北中國城市度假目的地北中國城市度假目的地修正前文定位城市度假特性北 中 國 擴大影響力，擴大客群基數 縱觀北中國，城市度假的目的地，只有兩個城市能做到：青島、大連4、在調性方面重新詮釋豪宅“海景大宅”需要一種氣度：我可以無限接近你，但你不能隨意接近我如果有可能“海灣酒店”定位：黃島度假目的地酒店位置：第一“海灣豪庭”定位：城市度假的豪宅人生位置：頂級近豪宅，遠塵埃豪宅的墅愿有距離，不分離豪宅的墅愿觀世界，關私界豪宅的墅愿結論re 海上

8、嘉年華喜迎七一 隧道開通中國城市的雙核模式中國城市的雙核模式（最先進的城市規劃）黃金海岸上的黃金分割點黃金海岸上的黃金分割點（在黃島競爭中的地位）北中國城市度假目的地北中國城市度假目的地（酒店-豪宅雙核，取代嘉年華下的豪宅）（對度假的升級，黃島升級的本源“城市”）孕育新城市的童年孕育新城市的童年（一個項目的城市(黃島-大青島)意義）我可以無限接近你，我可以無限接近你，但你不能隨意接近我但你不能隨意接近我對于黃島的客群對于青島的客群對于本省乃至跨省的客群對于豪宅天生敏感的客群（定位擴展到北中國范圍，擴大客群總基數）part3 執行78月910月1112月銷售主線： 受銷控方式影響和價格階梯的影響

9、。 如：分三次雙月開盤。保證相對求大于供的效果。 如：空中別墅或瞰海戶型與其他產品的價格差。 如：拓展分銷渠道。加載分銷商、sina樂居的房產電子商務平臺等等。a a78月910月1112月推廣主線：市場分為三個階段，有扎實的產品變化的刺激點。 空中別墅獨立包裝率先開盤，以新產品刺激市場，現場帶動主力的平層銷售等。四季花園會所客戶已經很熟悉我們產品了，就要不時提出產品升級。比如冬天海景房的劣勢突出，所以應考慮產品本體的新鮮感。游艇碼頭提升比如確定一些附加值，每年每戶免費游艇唐島灣內出海一次，可以海釣，可以請朋友等。體會奢華服務。我可以無限接近你，但你不能隨意接近我我可以無限接近你，但你不能隨意

10、接近我b b78月910月1112月創意主線：推廣主線包含黃島地位嘉年華地位豪宅的距離感。 創意是一條線，將其并線傳播。黃島有黃島有心心了了（主題創意思路）（主題創意思路）心中心心（新）新地標，新隧道，新豪宅心（欣）喜悅，認同c c 在隧道開通之前，黃道對于青島來說是遙遠的，但是大家可以回憶一下，在貫穿黃浦江的隧道開通之前，浦東之于上海，是否更加遙遠呢？在許多年以前，上海人說“寧要浦西一張床，不要浦東一間房。”然而，當九十年代隧道終于讓黃浦江不再成為屏障，陸家嘴幾乎在轉瞬之間就高樓林立，那些曾經瞧不起浦東的人們扼腕長嘆，可惜時不我待。從那以后，老派而又守舊的上海人開始用同一種心態去面對浦東和浦

11、西，因為這是那座城市共同的驕傲。黃島，現在在老青島人的眼中，正如同當年的浦東，這是因為，七月一日剛剛開通的海底隧道還沒有讓青島人的一顆心用相同的質量看待未來。當青島過度開發之后，黃島那種濃濃的青島味和青島情懷，都將吸引老一派青島留守者的目光，因為，這里的未來更開闊，而這里的生活韻味更美好。一條隧道，一種一條隧道，一種心心態態第一層面解讀第一層面解讀 放眼山東與世界的接軌，青島是中心，但，只有一個青島作為中心，夠嗎？世界眼中的山東是中國的山東，世界眼中的青島卻又不僅僅是山東的青島。當時代在變革，社會在發展，青島需要一個更加強有力的副中心來面對國際一體化的機遇與挑戰，黃島，應運而生。大青島，一個國

12、際化的副中心已經產生，那，就是黃島，近二十年的發展，讓今天的黃島已經不再只局限于青島的全權控制，黃金海岸，國際物流，生活配套齊全，生態環境優美，如今的黃島已經儼然可以與青島分庭抗禮。機會，就在如今的價值洼地，未來的膠東中心。新青島，新青島，心心黃島。黃島。第二層面解讀第二層面解讀78月910月1112月中國城市的雙核模型雙核大青島雙核大青島黃島黃島- -城市新核心城市新核心浦東-浦西模式的青島版錯過了青島，不能再錯過黃島搶占黃金海岸的黃金分隔點 目標客戶在七八月實質理解的內容：78月910月1112月 這里是黃島的五四廣場。海上嘉年華海上嘉年華黃島城市度假目的地黃島城市度假目的地 這里能孕育黃

13、島（新城市）的童年（發展方向）。 這里能開創城市度假的新格局，完成國際度假城市的青島目標。 目標客戶在九十月實質理解的內容：豪宅的宿命：豪宅的宿命：心心居居 悅自己悅自己 所有的城市豪宅都有著共同的特點：城市中心、地標建筑、大戶型、小世界、出門繁華進門花看看我們擁有什么：我們擁有城市中心的絕版地段（城市中心的絕版地段，黃金海岸線上的黃金分割線）我們擁有地標建筑的領袖氣質（立面造型鶴立雞群，在同區位里絕對引人注目）我們擁有超大的戶型空間（滿足了豪宅客群對于空間的追求）我們擁有嘉年華這個區域小世界（在這個娛樂至上的年代供給生活多元化的需求）我們的確能做到出門繁華進門花（即使是嘉年華的繁華，也僅屬于生活世界的第一站）第三層面解讀，黃島有心了，延伸理解第三層面解讀，黃島有心了，延伸理解豪宅的宿命：豪宅永遠都是孤獨的，哪怕他身處嘉年華，因為他的地位與氣質，決定了繁華的世界永遠只停留在生活的外圍我可以無限接近繁華，卻不允許繁華對生活形成沖擊。 請與豪宅保持距離請與豪宅保持距離78月910月111