1、權(quán)證知識培訓(xùn)21過戶相關(guān)知識過戶相關(guān)知識2貸款相關(guān)知識貸款相關(guān)知識31過戶相關(guān)知識（一）什么是產(chǎn)權(quán)房n產(chǎn)權(quán)房：是指個人完全擁有的私有住房，對于產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)人享有使用權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)、繼承權(quán)n使用權(quán)房：是由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房 n鄉(xiāng)產(chǎn)房：是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā) 41過戶相關(guān)知識（二）什么是大、小產(chǎn)權(quán)房n第一種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)，按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)

2、房，經(jīng)濟(jì)適用房就是商品房。 n第二種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，即鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán) 51過戶相關(guān)知識（三）產(chǎn)權(quán)房分類1.商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房 2.已購公房是指根據(jù)市政府房改政策按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價購買的公有住房。n標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價在辦理上市手續(xù)前需要補(bǔ)成成本價。61過戶相關(guān)知識n央產(chǎn)房：指的是在京中央和國家機(jī)關(guān)以及中央在京企、事業(yè)單位職工向所在的央產(chǎn)單位所購買的公有住房。央產(chǎn)房需要到藍(lán)島央產(chǎn)辦公室辦理

3、上市審批手續(xù)。n央產(chǎn)房上市需滿足以下幾個條件：1.原產(chǎn)權(quán)單位在藍(lán)島央產(chǎn)辦已辦理備案手續(xù)（有檔案）2.該房產(chǎn)與所在單位分離，且符合保密措施等相關(guān)安全規(guī)定3.該房產(chǎn)已辦理物業(yè)供暖結(jié)清手續(xù)（提供物業(yè)供暖結(jié)清證明）4.該房產(chǎn)不超標(biāo)，或超標(biāo)部分已做處理71過戶相關(guān)知識n產(chǎn)權(quán)人按個人級別或職稱所享有的核定面積：職工：60平；科級：70平；副處：80平；正處：90平；副局：110平；正局：120平n對于超標(biāo)央產(chǎn)房，需回原單位辦理超標(biāo)處理方可上市，超標(biāo)面積按每平米不高于4000元的標(biāo)準(zhǔn)向原單位補(bǔ)繳費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)為各單位自定。n如夫妻雙方各有一套央產(chǎn)房，核定面積不累加，為夫妻雙方二人級別較高一人，所擁有房產(chǎn)面積

4、為夫妻雙方房產(chǎn)面積之和。總面積超出核定面積的話，需回出售房產(chǎn)所在單位辦理央產(chǎn)超標(biāo)處理手續(xù)。 81過戶相關(guān)知識3. 經(jīng)濟(jì)適用房分為在建項目與非在建項目n在建項目即為純經(jīng)濟(jì)適用房，指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn) n非在建項目雖然是按經(jīng)濟(jì)適用房管理，但不是真正意義上的經(jīng)濟(jì)適用房，包括回遷房、康居房、安居房等等。91過戶相關(guān)知識n經(jīng)濟(jì)適用房的上市a.在建項目n購房合同簽訂日期在08年4月8日之前的仍按老辦法執(zhí)行，即滿年上市交易時，賣方需繳納成交價的10的綜合地價款，產(chǎn)權(quán)變更為商品房n購房合同簽訂日期在08年4月8日之后的按新辦法執(zhí)行，

5、即滿年上市交易時需繳納同地段普通商品房指導(dǎo)價與原購買價差額部分的70的土地收益等價款b. 非在建項目：無5年內(nèi)外之分，對于購房人無特殊要求。101過戶相關(guān)知識（四）過戶相關(guān)稅費(fèi)1.契稅：首套購房n90平米以下：成交價*1n90平米以上140平米以下：成交價*1.5n140平米以上非普通住宅：成交價*3.非首套購房所購房屋無論為面積大小，統(tǒng)一按成交價*3%征收契稅111過戶相關(guān)知識2. 營業(yè)稅我們通常泛指的5.5%營業(yè)稅的正確說法應(yīng)該為“營業(yè)稅金及附加”，是對營業(yè)稅、綜合城建稅、教育附加稅的統(tǒng)稱，其中5%的部分為營業(yè)稅，綜合城建稅與教育費(fèi)附加分別按繳納的營業(yè)稅的7%、3%計算繳納n普通住宅：未滿

6、五年按成交價全額5.5征收；滿五年免征n非普通住宅：未滿五年按成交價全額5.5征收；滿五年按（成交價原購買價）*5.5征收121過戶相關(guān)知識n普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)：（1）. 建筑面積140平米以下（2）. 小區(qū)容積率1.0以上（容積率為總建筑面積除以總占地面積）（3）. 普通住宅總價不得高于相應(yīng)區(qū)域平均價格的1.2倍。即總價不得高于： 三環(huán)內(nèi)區(qū)域-258（215）萬 三環(huán)至四環(huán)之間-210（175）萬 四環(huán)至五環(huán)之間-198（165）萬 五環(huán)以外區(qū)域-120（100）萬131過戶相關(guān)知識3.個人所得稅n免征標(biāo)準(zhǔn)：已滿年且為本人唯一住房n征收標(biāo)準(zhǔn)：成交價*1或（成交價原購買價合理費(fèi)用）*204.綜合地

7、價款（在建項目經(jīng)濟(jì)適用房）n滿5年：成交價*10141過戶相關(guān)知識5.土地出讓金n已購公房：當(dāng)年成本價*建筑面積*1當(dāng)年成本價城八區(qū)為1560元，郊區(qū)為1290元n非在建經(jīng)濟(jì)適用房（回遷房）：成交價*36.房補(bǔ)差額（標(biāo)更成、優(yōu)更成）：n當(dāng)年成本價*建筑面積*6151過戶相關(guān)知識7.房屋登記費(fèi)n住宅類：80元/件，辦理過戶與抵押登記時繳納n非住宅類：550元/件，辦理過戶與抵押登記時繳納8.工本費(fèi)n5元/件161過戶相關(guān)知識（五）建委過戶流程1.審核：將買方信息錄入網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，建委于五個工作日內(nèi)審核其是否符合限購標(biāo)準(zhǔn)2.網(wǎng)簽：將買賣雙方及合同詳細(xì)信息錄入網(wǎng)上簽約系統(tǒng)3.完稅：由地稅部門代原房主

8、為買方開具購房發(fā)票，同時繳納契稅、個稅、營業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)4.遞件：買賣雙方到場將產(chǎn)權(quán)證、買賣雙方的身份證明、買賣合同遞交到建委窗口，并經(jīng)工作人員審查核實(shí)。5.領(lǐng)證：買方領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證（各建委出證時間各異）n如果買方貸款，領(lǐng)證后還需要到建委辦理抵押登記手續(xù)，抵押登記完成后，他項權(quán)利證做為抵押物抵押給銀行，產(chǎn)權(quán)證經(jīng)銀行核實(shí)后返還給買方。171過戶相關(guān)知識（六）關(guān)于限購的相關(guān)規(guī)定n對已經(jīng)擁有一套住房的本市戶籍家庭，對持有有效暫住證、在本市沒有住房、且連續(xù)五年繳納社會保險和個人所得稅的非本市戶籍家庭，限購一套住房n對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭，以及無法提供本市暫

9、住證、連續(xù)五年以上繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房 n在校生京籍集體戶口居民視為非本市居民18二. 貸款相關(guān)知識（一）貸款基礎(chǔ)知識n按揭：按揭是英語“mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個人住房抵押貸款”，即借款人（購房人）在向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房產(chǎn)時，自己先交付首期房款，其余部分由銀行貸款墊付，并用所購買的房產(chǎn)權(quán)益作為抵押，按月償還貸款本息（月供）的一種貸款方式。n抵押登記：由抵押權(quán)人（銀行）提供相關(guān)資料，并且到建委辦理，抵押登記完畢后所出的他項權(quán)利證做為抵押物抵押給銀行，經(jīng)過注記后的產(chǎn)權(quán)證經(jīng)銀行審核后返還給借款人19二

10、. 貸款相關(guān)知識n貸款成數(shù)：銀行指定評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估并出具評估報告，根據(jù)評估值與成交價二者取其低進(jìn)行貸款估值依據(jù)，視房齡情況最高可按估值的7成批準(zhǔn)貸款n貸款年限：用于購房用途最高可貸30年。商貸：房齡加貸款年限一般不得高于40年，借款人年齡加貸款年限一般不高于65（男）或60（女）；公積金：貸款年限=建筑使用年限-房齡-3，其中，建筑使用年限：磚木結(jié)構(gòu)為40年，磚混結(jié)構(gòu)為50年，鋼混結(jié)構(gòu)為70年。 20二. 貸款相關(guān)知識n貸款基準(zhǔn)利率：貸款基準(zhǔn)利率是央行公布的商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性利率，目前執(zhí)行的基準(zhǔn)利率為6.6n等額本息：借款人在整個還款期內(nèi)，每月償還的貸款本金和利息之和保持不變（調(diào)

11、整利率除外），但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。n等額本金：借款人每月償還得貸款本金固定不變，即本金在整個還款期內(nèi)平均分?jǐn)偅独⒅鹪聹p少、還款期內(nèi)還貸額逐月遞減的一種還款方式。附：利率比對表21n等額本息還款法圖示：22n等額本金還款法圖示23二. 貸款相關(guān)知識（二）貸款業(yè)務(wù)品種及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.按揭貸款；貸款20萬內(nèi)收取貸款服務(wù)費(fèi)3600元（含評估費(fèi)400），超出20萬部分加收千分之五服務(wù)費(fèi)。2.公積金貸款：貸款20萬內(nèi)收取貸款服務(wù)費(fèi)3600元，超出20萬部分加收千分之五服務(wù)費(fèi)；評估費(fèi)1500；貸款額千分之三的擔(dān)保費(fèi)；抵押登記費(fèi)300。3.抵押消費(fèi)貸款：貸款

12、20萬內(nèi)收取貸款服務(wù)費(fèi)4000元（含評估費(fèi)500），超出20萬部分加收2%服務(wù)費(fèi)。4.還款墊資業(yè)務(wù)：按墊資額的3收取，不足3000元的按3000元收取，不含公證費(fèi) 24二. 貸款相關(guān)知識（三）二手房按揭貸款1.辦理流程n成交：簽署合同，并收取代理費(fèi)、過戶服務(wù)費(fèi)n面簽：買賣雙方及配偶到擔(dān)保公司或銀行簽署貸款相關(guān)資料n評估：評估公司3個工作日內(nèi)出具評估報告n批貸：客戶資料符合銀行要求的情況下，銀行在5到7個工作日做出批貸決定。n過戶：買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)n抵押登記：擔(dān)保公司帶買方辦理抵押登記手續(xù)n放款：銀行見抵押登記后的他項權(quán)利證3個工作日之內(nèi)放貸款給賣方。25二. 貸款相關(guān)知識2.貸款注意事

13、項n收入證明必須用碳素筆填寫，不得涂改，一般為月供的2倍以上，所留電話必須是座機(jī)；n所提供的營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件必須經(jīng)過年審并加蓋公章n外地居民申請貸款需提供社保或完稅證明n對于首套貸款，銀行普遍按基準(zhǔn)利率執(zhí)行；對于二套貸款最高可貸4成，利率上浮10%n對于貸款套數(shù)的認(rèn)定，總體趨勢“認(rèn)房不認(rèn)貸”，結(jié)清后房屋已出售，仍可按首套執(zhí)行26二. 貸款相關(guān)知識（四）公積金貸款1.公積金貸款特點(diǎn)n利率低：目前為4.50%（商貸利率6.6%），以貸款50萬20年為例，公積金貸款每月可節(jié)省596元n成數(shù)較高：90平米以下房屋最高可貸8成n對房齡要求不高：貸款年限=建筑使用年限-房齡-3n對于二套貸款的認(rèn)定：“認(rèn)房不認(rèn)貸”n手續(xù)相對繁瑣：環(huán)節(jié)較多、周期較長27二. 貸款相關(guān)知識2. 最高貸款額度：n必須滿足以下三個條件（1