1、投資性房地產公允價值計量模式初探 2006年2月16日，財政部在北京舉行會計審計準則體系發布會，宣布了39項企業會計準則和48項注冊會計師審計準則，標志著適應中國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計和注冊會計師審計準則體系正式建立。新會計準則（以下簡稱新準則）規定，企業出租或者持有并準備增值后出讓的土地使用權和出租的建筑物是投資性房地產，可采用成本模式、公允價值模式中之一進行計量。新準則于2007年1月1日起在上市公司執行，但從各上市公司的2007年年報中可以發現，只有十幾家公司對投資性房地產采用公允價值模式進行計量。 一、公允價值模式計量的亮點 公允價值模式被預言為“面向21世紀的計量

2、模式”，新準則中對其全面引入，更是被稱作“革命性的重大突破”。采用公允價值模式對投資性房地產進行計量有如下兩個亮點。 1、公允價值計量投資性房地產能夠滿足信息使用者的決策需求 新準則改變了過去輕資產負債表、重利潤表的觀念，利潤表代表過去，但投資者更關注企業的資產價值和未來。公允價值計量能夠合理地反映企業所擁有的投資性房地產價值，更確切地凸現企業的資產總量、經營能力、償債能力及所承擔的財務風險等信息。高度的決策相關性使得公允價值計量模式會更多地受到投資者、債權人以及企業管理者等青睞。如某公司2006年12月31日總資產為2億元，在1997年投入3000萬元購買的某處物業隨著地產價格的飆升市值已達

3、5000萬元。采用公允價值模式計量，該處物業被確認為5000萬元后，公司資產總量就增加了2000萬，償債能力也會隨之增強。 2、公允價值計量屬性能真實地反映投資性房地產的經營收益，正確評價企業的經營成果 投資性房地產收益率計算通過收入與相關費用及投資性房地產價值配比進行，收入和成本計量屬性不同造成的價差，不利于正確評價企業經營成果，因此對投資性房地產采用公允價值計量屬性更科學合理。對于企業精細化管理水平的提高，對各項資產的收益提出了新的要求，企業的某項資產收益如果達不到收益要求，就有可能處置變現，投資性房地產更是如此。如某公司在1997年投入3000萬元購買某處物業，凈值2000萬元，全年經營

4、收入450萬元，折舊100萬元，稅金及費用50萬元，凈收益300萬元，按舊準則計算的收益率為15%，按新準則采用公允值計量為5000萬元，則收益率為8%。若該公司認定資產收益率在10%以下的為低效資產，就會在目前這種房地產市場在高位運行的時候處置變現。 二、公允價值模式計量的不足之處 1、運用公允價值計量的成本高 公允價值計量屬性是動態計量屬性，要求每一個會計期間都應對投資性房地產進行重新計量。依據投資性房地產，后續計量應當滿足兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

5、從這兩個條件中可以看出，公允價值的獲取應該是在一個完全競爭的市場條件下進行，它要求交易的各方必須充分了解市場情況，任何商品或要求權的市場價格都可以公開查閱并據此確定交易價格。我國市場的現實情況對會計人員取得準確的公允價值仍然是個挑戰，目前切實可行的就是聘請獨立的評估機構對投資性房地產價值進行評估，會計人員依據評估值進行相應的賬務處理。但是這樣既增加了企業評估費用，又增加了工作量。特別是上市公司對擁有的投資性房地產采用公允價值模式進行計量，需要每年聘請獨立的評估機構進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這些都會增加公允價值使用成本。若不聘請獨

6、立的評估機構，自行確定公允價值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的2007年報中，對其擁有的投資性房地產依據所在地房產中介機構發布的信息確認公允價值，其準確性就遭到了質疑。 2、公允價值計量增加經營業績的不確定性 在成本計量模式下，出售前市價的波動不調整賬面價值，也不計入當期損益，除非期末市價低于成本。采用公允價值計量模式，投資性房地產的價值變動將被計入損益，這會導致企業的經營業績波動。任何資產在市場上價格都會出現波動，當市場處在上升的時候，房地產價格上漲，增加投資性房地產的價值，計入當年的損益對公司業績產生正面提升作用；當市場在走下坡路，房地產價格就回調，計入下一年的損益就會對公司業績產生

7、負面影響。這樣會引起經營業績忽高忽低，給投資者留下企業經營不穩定的印象，甚至誤導財務報表使用者，影響對企業價值的判斷。 3、公允價值計量模式有可能被當成達到特定目的的工具 有些企業可能利用轉換產生的巨額收益或虧損來調整當期利潤。一些企業特別是大中型國有企業擁有大量的物業，由于歷史遺留的原因，在國有企業整合過程中托管、收購小型國有企業或通過債權收購以歷史成本賬面值低價受讓其他國企房地產，經過整合后一旦轉換用途作為投資性房地產并采用公允價值模式進行計量，將產生巨額收益。再如上市的房地產公司資產負債率一般都比較高，在目前宏觀調控力度不斷加大的情況下，其融資壓力持續增大，為了緩解融資壓力達到增發目的，

8、就可以對其擁有的物業采用公允價值計量模式來降低其資產負債率。 4、外部市場環境因素 目前中國的房地產市場和評估市場還不完全具備企業采用公允價值對投資性房地產計量。中國的房地產市場目前是個存在泡沫非理性的市場。開始是溫州炒樓團，接著是山西的煤老板，再后來出現了大量的投機性購買；在人民幣升值的大背景下，熱錢、外資也想方設法投資中國的房地產，助推價格。2007年就是個亢奮年，房價在全國性地大躍進，在宏觀調控的大形勢下全國房價不降反升，地價也大幅度上漲，各城市新地王、“面粉貴過面包”、地價高過周邊樓價的怪現象不斷涌現，造成價格和價值的背離，嚴重影響有關人員對物業公允價值的判斷。中國的房地產評估市場起步

9、晚，估價理論和方法源自西方，評估參數沒有統一的標準，水平也參差不齊，估價受限于評估機構人員的職業道德、技術水平、技術方法及內部管理。同一物業，不同的評估機構甚至同一評估機構的不同評估師的估價差距可能就很大，降低了資產公允價值的準確性。 5、可能增加企業的稅負 按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。投資性房地產需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面盈利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業現金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入當期損益，不計提折舊或進行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的利得，在對投資性房地產計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認公允價值變化所產生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進行處理，就不具有的利得在成本模