1、_一、實務案例原告光大公司與被告加州公司簽訂租賃合同，原告將某房屋租給被告經營使用，租期為 2011 年 8 月 8 日至 2021 年 8 月 7 日止。 租金為每月15 萬元，支付方式為年付 。保證金 15 萬元 ，可抵做被告應承擔的違約金。雙方約定， 原告在場地所屬大樓為被告廣告位， 租金每年 20 萬元。對于違約責任，合同約定原告違反合同義務應積極及時采取補救或改善措施，催告后未解決且造成被告損失的，被告有權選擇解除合同；如被告經營虧損，被告有權決定提前終止合同履行，但應提前6 個月書面告知原告，并需向原告支付年度租金50% 的違約金作為終局賠償。2015 年 8 月 10 日，合同約

2、定廣告位被政府主管部門拆除，8 月 17 日原告向被告發出催款通知書，催收 2015 年 9 月 17日至 2016 年9月 16日房屋租金。2015 年 8 月 30 日，被告向原告發出關于廣告位的催告函，要求原告恢復廣告位，并主張在廣告位恢復前，暫停支付租金。2015 年 10 月 15 日，原告向被告發函，稱被拆除的廣告位政府相關部門答復需要統一規劃，原告同意調整2015 年至 2016 年期間的房屋租金為 130 萬元，要求被告交納租金。2015 年 10 月 28 日 ，原告再次向被告發函，要求被告三日內支付租金。2015 年11 月 2 日，被告向原告發出 解除合同及交還房屋通知函

3、，稱原告未能按照合同約定提供廣告位，被告決定解除合同及補充協議，已騰空房屋。2015年11月4日，原告與被告辦理房屋交接手續，收回涉案房屋。2015 年 12 月 10 日 ，原告訴至法院，要求法院判決解除雙方的租賃合同關系、被告向原告支付拖欠的20 余萬元租金及解約違約金160 余萬元。被告稱合同解除的原因是原告不能按照合同約定提供約定的廣告位所致，應由原告承擔違約責任。-可編輯修改 -_案件審理中，雙方認可 2015 年 8 月 10 日合同約定的廣告牌被拆除， 一直未能恢復；雙方均認可房屋租賃合同關系已于2015 年 11 月 4 日解除。但對于合同解除的責任，原告主張系被告經營不善，擅

4、自解約應承擔違約責任；被告主張系原告不能按照合同約定提供廣告位，影響被告經營，應由原告承擔違約責任。原告收回房屋后，于2015 年 11 月 30 日將房屋租與案外人。一審法院經審理后認為：雙方均認可租賃合同關系已于2015 年 11 月 4 日解除，對此予以確認。原告在合同履行期間不能按照合同約定提供廣告位，違反合同約定應承擔違約責任。但原告向被告提供涉案的廣告位只是合同關系中的次要而非主要義務，即使原告不能按約提供廣告位，也不能認定該違約情形導致合同目的無法實現或合同無法繼續履行。被告自行搬離租賃場地，導致合同無法繼續履行，是導致合同解除的根本原因。最終判決如確認原告與被告的房屋租賃合同關

5、系于2015 年 11月 4 日解除，被告向原告支付租金 17 萬余元、違約金 12 萬余元，駁回原告其他訴請。一審判決后，原告不服一審判決提起上訴， 二審法院經審理后駁回上訴， 維持原判。二、合同解除的類型依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。但是，萬事萬物總是處于不斷的變化發展之中，合同簽訂后，因為合同簽訂后的一些情況的發生或者變化，會導致合同無法繼續履行或者繼續履行已無實際意義，所以在堅持維護合同效力的前提下，合同法規定了在特定情況下準許當事人解除合同。一般來講，合同解除分為三種類型：-可編輯修改 -_第一是協商解除。 合同法第

6、 93 條第 1 款規定，當事人協商一致，可以解除合同。一般來講，合同是當事人雙方互為設立權利義務的協議，合同之所以不能單方擅自解除，是因為單方解除合同可能侵害合同相對方的權利，雙方如果能對相關權利義務的分配達成一致，雙方自然可以解除合同。協商解除是最常見、最經濟和最有效的合同解除類型，避免了通過司法訴訟或者仲裁所需要耗費的成本，如果能夠協商解決，達到目的，自是合同解除的最佳選擇。第二是法定解除。 合同法第 94 條規定，因不可抗力致使不能實現合同目的、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行、當事人一方

7、遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的以及法律規定的其他情形的，當事人可以解除合同。法定解除的條件是特定情況的發生，導致合同目的不能實現，合同一方或者雙方繼續履行合同已無法實現合同目的，法律賦予了合同當事人解除合同的權利。法定解除有兩點需要注意：一是法定解除權的行使無需合同約定，合同解除的法定事由出現后，當事人既可以依法行使解除權；二是行使合同的法定解除權要受到“不能實現合同目的”的限制，依據合同法“鼓勵交易”的原則及合同法第 94 條的規定， 在沒有出現根本性違約的情況下，即使當事人一方確實有違約行為，但是對于實現合同的目的沒有實質性影響，當事人可以主張違約責任，但是要求依據法定

8、解除權解除合同的，不應予以支持。第三是約定解除。 合同法第 93 條第 2 款規定，當事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。約定解除是當事人之間根據自身的情況而在合同中約定的發生特定情況可以解除合同的條款，即使不存在法定解約-可編輯修改 -_事由的情況下，當事人約定的條件成就，即可以主張解除合同。約定解除的理由和條件要比法定解除的理由和條件更為廣泛和多樣。約定解除的適用在司法實踐中有三點需要注意：第一，約定解除賦予了解除權人約定解除權，但不代表合同約定的解除條件成就，合同就自行解除。解除權人有權放棄行使權利，繼續履行合同； 第二，約定解除條款一般是賦予當事人一

9、方有解除權，當約定解除條件成就時，只有解除權人可以行使，對方無權依據約定解除條款行使解除權；第三，也是較有爭議的一點，約定解除的條件成就時，是否需要達到“合同目的不能實現”的程度，本文擬在下文繼續探討。三、合同解除權的法律運作體系協商解除是當事人雙方自行解除合同，如果不侵害第三人或者國家的合法權益，一般不進入司法程序，自然不涉及法律運作體系。談及合同解除權的法律運作體系，指的就是當事人一方依據合同法第93 條第 2 款和第 94 條規定的法定解除權或約定解除權解除合同的法律流程。合同法第 93 條第 2 款和第 94 條規定了當事人可以行使解除權的情形，主要包括約定解除條件實現、不可抗力、預期

10、違約、遲延履行至合同目的不能實現以及兜底性條款等，當相關情形出現時，當事人（解除權人）可以解除合同。第96 條第 2款進一步規定，當事人一方依照第93 條第 2 款、第 94 條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。即合同解除權人可以以解除合同通知的方式通知合同相對方解除合同，解除通知的效力自通知到達對方時合同開始。-可編輯修改 -_但是，合同法也規定了合同相對方的異議權，以保護相對方的權利。合同相對方對解除通知有異議的，可以向人民法院或仲裁機構請求確認解除合同的效力。最高法院合同法解釋（二）（以下簡稱解釋（

11、二）對相對方的異議權行使作了進一步規定，該解釋第 24 條規定，當事人對合同法第96 條規定的合同解除雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。結合上述法律規定，可以總結合同當事人解除合同的法律運作體系如下：首先，合同一方當事人在合同履行中發現相對方出現了合同法第 93 條第 2 款、第 94 條所規定的情形時， 當事人（解除權人） 可以此為依據向合同相對方發出解除合同通知，行使合同解除權。當該通知送達相對方時，當事人即為行使了合同解除權，合同即處

12、于一種待確認解除的狀態。其次， 合同相對人收到解除通知后，必然面臨兩種選擇，一是認可合同解除方解除通知的內容，對解除通知不持異議。此種情況下，雙方可以協商合同解除的相關后續事宜或者放棄異議權，按照通知的時間履行合同后續事宜，相對方對解除通知無異議的，合同自相對人收到解除通知之日或解除通知約定的日期解除；二是相對人對解除通知有異議，依據合同法的規定，相對方對解除通知有異議的，應當在解除通知約定期間或法定期間內（三個月）向人民法院或者仲裁機構請求確認解除合同通知的效力。再次， 合同相對方對解除通知雖有異議，但是未在法定或約定期限內提出，抑或未按照法定程序路徑向法院或仲裁機構提起訴訟或仲裁的，應視為

13、合同解除的條件實現。如果相對方未依照法定期間或法定途徑對解除合同通知提出異議的，如在約定-可編輯修改 -_的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院應不予支持，合同應在解除通知約定之日或解除通知到達之日解除。復次， 如果相對方對合同解除通知依法向法院或仲裁機構提起訴訟或仲裁的，則合同解除通知的效力應當由法院或仲裁機構的裁決認定。解除通知中的條件符合法律規定的，應認定合同于解除通知約定之日或解除通知到達之日解除；如果認為解除通知的解除條件不符合法律規定的，則合同應當繼續履行，解除合同通知不發生解除合同的效力。最后， 法院或仲裁機構確認解除通知是否發生效力應以解除理由是否屬于合同目的不

14、能實現或繼續履行顯失公平為條件。對于合同一方發出解除合同通知的，如果其依據的條件是導致合同目的不能實現或合同繼續履行顯失公平的，應當認可解除通知的效力，反之則應慎重考量。 對于當事人依據法定條件發出解除通知解除合同的，判斷通知是否發生效力， 應當是以合同目的及繼續履行是否公平作為基本判斷原則；對于當事人在合同中約定的條件實現時，解除權人依據合同的約定發出解除通知，行使解除權時，人民法院或者仲裁機構是否應當認定解除通知的效力。有觀點認為應當堅持合同自由原則，尊重當事人的意愿。雙方當事人既然已經約定了合同解除的條件，當條件成就時，解除權人發出解除通知解除合同的，應當予以確認；也有觀點認為， 應當堅

15、持鼓勵交易原則， 即使雙方在合同中約定了解除條件，但是解除條件實現并不代表合同喪失繼續履行的可能性或者合同目的無法實現，在合同約定的解除條件實現時，解除權人發出解除通知解除同時，對于解除合同通知的效力認定，仍應當以合同目的能否實現為標準。對此問題，筆者更傾向于第二種觀點。-可編輯修改 -_第一， 合同自由原則的目的主要是指在合同訂立時賦予當事人在合同主體、合同內容的選擇上以自主權，法不禁止即可為，鼓勵交易的合意形成；鼓勵交易原則是對已經成立的合同最大可能的予以維護，除法律特別規定以外，嚴格限制合同無效和解除的條件，對可變更、可撤銷的合同，倡導變更而非撤銷。盡管合同自由原則也賦予了當事人約定解除

16、合同條件的自由，但在合同目的能夠實現的情況下，即使出現了約定解除的條件，也應當考慮案件整體情況，謹慎對待，而不應僅以合同約定條件實現即確認解除合同通知有效；第二， 約定解除條件實現不一定導致合同目的無法實現。司法實踐中，當事人在合同中一般都會約定合同解除條件，而這些約定解除條件出現時，有些合同確實會因之無法繼續履行。如買賣合同中，買賣的物品具有嚴格的季節性要求，如春節期間的煙花爆竹、中秋節期間的月餅，當事人均會約定遲延交付的解約條件，如果遲延交付導致購買方錯過使用的期間，解除方發出解約通知要求解約的，應當確認解除通知的效力；反之如果購買的物品是日常性用品，如牙膏牙刷、面粉大米，即使存在遲延交付

17、的情況，如果情況不是特別嚴重，繼續履行對守約方并不會造成較大損失的，筆者認為即使合同約定的解除條件實現，解除方發出解除通知的，對于解除通知的效力應當嚴格對待；第三， 約定條件成立即解除合同容易導致顯失公平的情況出現。以房屋租賃合同為例，大型的商業樓房租賃合同中，當事人在合同中經常約定承租方遲延交納房屋租金三十日或十五日的，出租人即有權解除合同。而在司法實踐中，承租人遲延交納租金的情況非常常見，如果承租方出現遲延交納租金達到三十日或十五日即可確認合同解除，并由承租方承擔違約責任，處理起來就會出現顯失公平的情況；又或當事人在合同中經常約定出租方交付的房屋需要維修時，出租方在三日或五日內應當-可編輯

18、修改 -_維修，否則承租人即有權解除合同。而在司法實踐中，出租人不一定能在三五日內維修完畢，如果承租方以此發出解除通知要求解除合同，并由出租方承擔違約責任，處理起來會出現不合理的情況。筆者認為，公平原則是為民法乃至合同法最基本的原則，在處理相關爭議時，應以公平為基本準則。四、房屋租賃合同解除權行使常見問題房屋租賃合同是一種諾成性合同，雙方當事人一旦簽訂房屋租賃合同，無需交付房屋，合同即生效；房屋租賃合同又是一種雙務有償性合同，房屋租賃合同是出租人讓渡房屋的使用收益權，承租人向出租人支付房屋租金，雙方均對相對方互負給付義務；同時房屋租賃合同也是一種繼續性的合同，合同的履行需要在一個較長的時間內持

19、續完成，而非一次性交付就能完成。因此，在合同履行過程中，合同一方或雙方出現法定或約定解除合同事由的情況經常發生，當事人一方或雙方發出解約通知，行使合同解除權的情況經常發生。如何正確行使房屋租賃合同的解除權，筆者結合司法實踐中的相關問題，總結如下三點，僅供參考：首先，發出解除合同通知不代表合同已經解除。無論是出租人還是承租人，在發現對方存在合同法規定的相關違約行為時，可依法發出解除合同通知，行使解除權。但必須明確的是，解除通知是否發生效力需要相對方或者人民法院或仲裁機構的最終確認。主張解除合同是守約方的權利，但相對方有異議的權利，發出解除合同通知并不代表合同已經解除，即使是行使解除權方也要繼續履

20、行合同直至合同解除通知為對方確認或被人民法院或仲裁機構確認生效。其次，相對方應依照法定的程序和路徑行使異議權。-可編輯修改 -_解除合同通知雖然不必然引起合同解除的效果，但是如果相對人不依法行使異議權，則合同解除的通知發生法律效力。當租賃合同一方向相對方發出解約通知后，相對方應當按照合同約定或法定的期間內向人民法院或仲裁機構提出異議申請，請求對解除通知的效力進行確認。這時我國合同法規定的唯一法定異議程序和路徑。如果相對人不及時提出異議或者未按照法律規定提出異議，則解除通知即發生解除合同的效力。也有觀點提出，如果解除方要求解除合同的事由沒有任何法律依據或者沒有任何正當理由發出解除通知的，相對方即

21、使在通知期滿或法定期間屆滿后另行起訴或仲裁的，該解除通知不應當產生解除合同的效力。對于此種情況，筆者認為，當事人要求就出合同的通知有無理由或者理由是否成立，均是雙方當事人的單方面認識，合法既賦予了解除方請求解除的權利，同時，合同法也賦予相對人通過異議進行救濟的權利和途徑，如果相對人不依法行使權利，則應當承擔不利的法律后果。最后，解除通知效力被確認前應繼續履行房屋租賃合同。房屋租賃合同的是一種繼續性的合同，房屋出租人在履行合同時將出租房屋交予承租人使用的，即使雙方存在爭議，一方發出解除通知，雙方均應繼續履行相關的合同義務。如果發出解除通知后，自行采取措施影響房屋租賃合同繼續履行的，如果解除通知的

22、效力最終未被確認，則可能因為發出解除通知后的不當行為導致合同解除，并承擔違約責任。如承租人遲延交納租金，出租人向承租人發出解約通知后直接采取斷水斷電措施導致房屋租賃合同解除的，如果法院或者仲裁機構最終確認解除通知無效的，則最終的解約責任可能要有出租人承擔；再如承租人以出租人未履行房屋的維修義務發出解約通知后，自行搬離涉案房屋導致房屋空置的，如果法院-可編輯修改 -_或者仲裁機構最終確認解除通知無效的，則解約的責任及空置的損失等都可能由承租人來承擔。五、本案的審理心得回到本案中，原告光大公司與被告加州公司簽訂租賃合同，原告將房屋出租給被告經營使用，并為被告有償提供廣告位。在原、被告之間的房屋租賃

23、合同關系中，原告作為出租方，負有向被告提供合同約定的房屋及廣告位，并保持房屋及廣告位的適租狀態；被告作為承租人，應按照合同約定向出租人交納房屋租金，合理使用妥善保管租賃房屋。在合同履行過程中，合同約定的廣告位被有關部門拆除，被告以原告經催告后未恢復廣告位為由向原告發出解除合同通知，并自行搬出承租房屋，以致成訴。關于合同解除的問題，原告應向被告提供廣告位被相關部門拆除，之后無法恢復使用，違反了合同約定，也達到了合同約定的“經催告未解決”的標準，被告以此為由發出解除通知、 要求解除合同是其行使合同解除權的表現，并無不妥； 原告在 2015年 11 月 2 日收到被告的解除通知后，于 2015 年

24、12 月 10 日起訴，符合合同法及合同法解釋（二）規定的異議程序和時間要求，因此被告的解除通知并未直接發生效力，是否生效應由法院確認。 對于合同解除的時間， 考慮到被告發出解約通知后，自行搬離，之后原告與被告完成房屋交接，收回了房屋。訴訟中，雙方均認可交接房屋時間為解除時間，對此應予以確認。但雙方爭議的焦點是解約責任的分配，這就仍需要討論解除通知的效力問題。如果被告的解約通知生效，即可認定違約責任在于原告，自然應由原告承擔解約責任；-可編輯修改 -_如果被告的解約通知不發生效力，則雙方應繼續履行合同， 被告擅自搬出涉案房屋，則應承擔合同解除的違約責任。本案中，被告發出解約通知的理由為原告向被

25、告提供的廣告位被拆除后無法恢復，達到雙方約定的解約條件。但是在整個租賃合同關系中，原告向被告提供廣告位只是涉案爭議合同的次要而非主要義務，原告無法按照合同約定提供廣告位，違反了合同約定，應承擔違約責任，但該違約行為并非根本性違約，不能以廣告位無法提供認定雙方的合同目的無法實現或合同無法繼續履行，被告以此為由單方解除合同，依據不足，該解約通知效力不應予以確認；而被告發出解約通知，在被告尚未同意或法院確認效力之前，自行搬離了涉案房屋，導致合同無法繼續履行，是合同解除的根本原因，應承擔合同解除的責任。必須明確的是，雖然被告自行搬離租賃場地是合同解除的根本原因，但原告不能按照合同約定提供廣告位違約在先

26、，對合同的解除存在相應的過錯，故而應相應的減輕被告違約責任，以免處理結果顯失公平。當事人簽訂合同后，當事人一方或者雙方出現違約的情況時常發生，在一方出現違約行為時，守約方依法行使權利，維護自己利益的行為是正當的，但筆者認為應當講究誠信和適度，過度行使權利不一定能得到法院支持。如承租人因資金困難，違反合同約定遲延十天交納租金，出租人可以要求解除租賃合同，支付解約違約金，也可以要求支付遲延交納租金的違約金、繼續履行合同；再如出租人因人員緊張，未能按照合同約定在一周內履行修復房屋的義務，承租人可以以出租人不履行維修義務要求解除租賃合同，當然也可以自行修復房屋，要求出租人賠償損失、繼續履行合同。守約方

27、在合同相對方出現違約情形時，有權要求解除合同，但是，合同并不必然因為違約行為出現而必然解除。違約者應當擔責，-可編輯修改 -_但責任應當與違約的情形及合同的狀況相適應，合同的解除應當以合同目的不能實現或者合同繼續履行顯失公平為條件，否則即使一方存在違約行為，守約方不主張違約賠償而堅持要求解除合同，訴請應當不予支持。六、法官提示房屋租賃合同是一種雙務性、有償性、繼續性的合同，在司法實踐中，一方或雙方違約的情況時常發生。如何正當合法的行使法律賦予的權利，維護自己的合法利益呢，筆者有以下五點建議：第一， 在簽訂合同時，應在房屋租賃合同中明確約定送達相關文件的程序和送達地址。為保證合同解除權的行使，方便解除通知的送達，應在合同中對送達相關文件的程序和地址明確載明，避免對解除通知送達與否產生爭議；第二， 當事人在房屋租賃合同中確有特殊要求或目的而需要附解除條件的，應當在合同中載明，做到權利義務對等。如租賃房屋時，明確約定租賃房屋的目的是為了開設餐飲使用，如果無法辦理相關餐飲手續，則應認定合同目的無法實現，則承租人以此發出