1、目 錄一、物業管理工作運行組織構架圖二、物業管理工作流程圖三、部門主要職責l 總經理職責l 物業管理部職責l 水電工程部職責l 保衛部職責l 保潔綠化部職責l 物業管理處職責四、物業管理處各崗位職責l 管理處主任崗位職責l 內勤員崗位職責l 綜合服務管理員崗位職責l 設備設施管理員崗位職責l 安防秩序管理員崗位職責l 保潔綠化管理員崗位職責l 維修技術員崗位職責l 保安員崗位職責l 消防監控值班員崗位職責l 保潔員崗位職責l 綠化員崗位職責l 車管員崗位職責五、物業接管驗收l 物業驗收程序l 接管驗收檢索提交資料目錄l 物業檔案資料移交目錄l 物業接收工程項目驗收依據六、業主入伙管理l 業主入

2、伙管理流程圖l 業主入伙管理制度l 業主入伙接待規范l 辦理用戶大件物品放行工作規程七、業主裝修管理l 裝飾裝修管理流程圖l 裝飾裝修管理規定l 裝修進場人員管理規定附）裝修安全管理契約書裝修施工責任承諾書八、業主管理服務l 業主服務管理工作示意圖l 業主服務管理制度l 管理處工作細則 l 業主報修管理制度l 業主求助服務管理標準l 接待來信來訪來電投訴制度 l 管理處走（回）訪制度l 管理處收費工作說明l 社區文化活動一、物業管理工作運行組織崗位構架圖總 經 理 副 總 經 理 保衛部保潔綠化部水電工程部物業管理部物業管理處業管理處主任綜合服務管理員安防秩序管理員內勤員保潔綠化管理員設備設施

3、管理員車管員保安員監控員綠化員維保技術員保潔員服務準備質量控制規范服務策劃驗收接管職能分配職責確定資源配置服務提供規范服務標準服務規范識別服務過程二、物業管理工作流程圖服務改進改進管理服務質量服務提供裝修裝飾管理特約服務提供車輛停放管理安保消防管理綠化修剪養護環境保潔服務設備設施管理管理服務收費入伙管理服務日常物業管理服務投訴處理、回訪評 價顧客組織三、部門主要職責1、總經理：負責主持開展公司全面管理經營工作。安排調動公司資源,組織公司各部門開展實施物業管理服務工作,實現公司經營目標,對董事會負責。（副總經理根據總經理的分工協助總經理組織公司各部門開展實施物業管理服務工作。）2、物業管理部：負

4、責組織公司物業管理資質、物業管理品質的提升與物業管理行業內的交流宣傳；負責協調公司各部門制定編寫公司物業管理服務規章制度、策劃物業管理服務方案；指導督查公司各物業管理處開展物業管理服務工作,組織物業管理知識培訓、考核；建立健全、規范管理本部門工作檔案資料。3、水電工程部：負責組織公司承接管理物業項目的工程質量、設備設施的驗收移交并與相關單位協調處理遺留整改問題；負責公司物業建設工程、設備設施維修保養的組織、采購和發包；負責物業維修基金的申報；負責制定編寫公司物業管理設備設施管理規章制度；指導督查公司各物業管理處開展物業設備設施的日常管理維保工作,組織維保技工進行設備設施維修保養業務培訓、考核；

5、建立健全、規范管理本部門工作檔案資料。4、保衛部：負責制定編寫公司物業管理安保消防管理規章制度和管理方案；指導督查公司各物業管理處開展物業安保消防工作,組織安保、監控人員的業務培訓、考核；檢查安保消防器械（器材）和監控設備的使用管理；建立健全、規范管理本部門工作檔案資料。5、保潔綠化部：負責制定編寫公司物業管理保潔綠化工作管理規章制度、管理方案制；協助公司辦公室統一采購綠化環衛工具、勞保用品；指導督查公司各物業管理處開展物業綠化環衛工作,組織綠化員、保潔員上崗業務培訓考核；建立健全、規范管理本部門工作檔案資料。6、物業管理處：負責在公司物業管理部指導下編寫接管物業項目的管理方案及時完成管理方案

6、的年度修訂與評審；負責配合公司相關業務部門驗收接管物業項目,做好接管物業項目工程技術資料、交接驗收資料的建檔、管理工作；按照物業管理合同要求及物業管理方案開展實施接管物業項目的業主入伙、裝修管理和日常物業管理服務工作,認真解決業主投訴問題,經常回訪征詢業主意見,改進管理服務方式,提高管理服務質量,爭創物業管理優秀榮譽。建立健全、規范管理各類工作檔案資料。四、物業管理處各崗位職責（一） 管理處主任崗位職責在經理室直接領導下,貫徹執行公司各項方針、政策,全面負責管理處的日常事務和管理工作認真做好工作記錄。1、執行公司制定的各項規章制度,不斷提高服務質量,落實獎懲制度,總結工作經驗,主動向公司提出管

7、理合理化建議；2、根據公司年度工作指標,組織制訂并監督、指導、檢查本管理處的年度計劃及執行情況,按月向經理室上報工作進度；3、熟悉國家有關法規和物業管理規定,配合公司相關部門編寫本管理區域物業管理方案,并組織編寫本管理處管理報告和各種通知、公文；4、根據公司規定,負責安排和調整管理處人員和各項工作,檢查督促管理處各崗位職責的執行情況,主持日常和定期工作會議,傳達學習相關文件、通知及會議精神,研究擬定下一步工作計劃,總結講評管理處員工工作績效；5、依據公司物業管理工作手冊標準,組織實施本管理處管理區域物業接管驗收、業主入伙、裝修管理、設備設施維修保養、保潔綠化、安保秩序、業住服務等工作；6、按照

8、公司“管理到戶、責任到戶、服務到戶、收費到戶”的要求,督促管理處各工作崗位仔細了解掌握業主情況,認真組織解決好業主投訴,及時收繳各類費項,不斷改進服務質量；7、負責處理本區域內重大違章、違紀行為和重大突發性事件；熟練地掌握火警、電梯困人、臺風、治安案件的應急處理辦法,并能有效及時組織、安排處理。8、加強與公司各部門間的團結合作,樹立整體思想,密切與各部門的聯系,互相交流、協調,重視建立與物業開發單位、轄區各行政管理部門的工作聯系；9、忠于本職、以身作則、秉公辦事、敬業守紀、關心下屬,維護公司利益；10、積極參加公司組織的業務學習和培訓,努力提高個人業務能力；11、認真完成公司交給的其他任務。（

9、注：管理處副主任崗位職責參照主任）(二) 內勤員崗位職責熟悉物業管理法規,內勤員在管理處主任領導下,負責文檔資料的保存和管理,各類費項的統計核算與收付結算,做好各項基礎性工作,認真做好工作記錄。1、負責管理處管理區域內業主檔案資料、物業檔案資料、管理服務檔案資料的收集、保管、立卷、歸檔、借閱工作,做好工作,防止遺失、損壞,配合公司辦公室做好檔案管理工作；2、嚴格執行公司財務制度,建立管理處收費臺帳,統計核算管理處各類應收費項,及時做好現金、支票的收付繳存及相關根據保管,認真核對各管理人員的收費賬目,按時上報各類費項的收付統計匯總報表；3、負責配合公司做好管理處管理區域內物業經營用房租賃、廣告位

10、設置、車庫承包等經營性項目的宣傳介紹、登記聯系工作；4、負責管理處各類物資的采購、申領、發放、統計和管理,建立物資管理臺帳；5、負責管理處各類通知、公文、報告的收發,協助主任組織由管理處發起的會議,并做好會議記錄；6、協助主任做好管理處員工的考勤、考核管理；7、協助主任組織開展社區文化服務；8、團結互助,主動配合幫助其他同事開展工作,主動向各方征詢意見,不斷改進工作方法,提高工作績效；9、積極參加公司、管理處組織的業務學習和培訓,努力提高個人業務能力；10、及時向主任匯報工作情況,完成主任交辦的其他工作。(三) 綜合服務管理員崗位職責掌握物業管理法規及相關知識,在管理處主任的領導下開展轄區內物

11、業管理服務工作,認真做好工作記錄。1、熟悉掌握轄區內業主和物業使用的基本情況,及時建立健全業主、住（租）戶檔案； 2、負責辦理業主入伙、裝修、搬入、遷出手續,配合設備設施管理員管理業主裝修事務；3、掌握轄區內戶數和戶型面積及各類費項的收繳標準和計算方法,負責水、電表的抄度工作,建立業主繳費臺帳,掌握業主繳費動態,及時收取、催繳、交存各類應收費項；4、負責業主接待與交流,耐心細致給業主解釋說明各項物業管理服務規定,認真收集并向主任反饋業主提出的意見建議；5、負責接待轄區內業主的投訴、報修事務,做好受理登記,根據實際情況耐心細致的做好對業主的解釋說明工作,即時協調安排管理處相關職能人員解決處理投訴

12、、報修事務,并及時回訪了解處理結果和業主的滿意度；6、熟悉轄區物業環境布局,負責巡視轄區內物業使用情況,及時協調處理違章、突發事件并及時向主任匯報重大違章、突發事件；7、負責督查轄區內維修、保安、環衛、綠化人員的工作質量,征詢業主意見,及時向主任反饋督查結果；8、團結互助,主動配合幫助其他同事開展工作,主動向各方征詢意見,不斷改進工作方法,提高工作績效；9、積極參加公司、管理處組織的業務學習和培訓,努力提高個人業務能力；10、及時向主任匯報工作情況,完成主任交辦的其他工作。 (四) 設備設施管理員崗位職責   熟悉物業管理法規, 掌握物業設備設施維修保養專業知識,

13、 在主任的領導下,負責轄區內的大眾設備設施維修保養管理工作,認真做好工作記錄。1、負責維保技術員工的管理,督促檢查公司各項規章制度的落實,及時了解維保技術員工的思想和生活動態,解決疑難問題,確保設備設施維修保養管理工作穩定有序開展；2、根據管理處領導的要求和意圖,嚴格按公司設備設施維保工作手冊標準,結合實際情況,以身作則,帶領維保技術員工實施轄區內的大眾設備設施維修保養工作,配合公司做好轄區物業大眾設備設施的驗收移交工作3、熟悉轄區物業大眾設備設施布局,掌握主要設備的運行技術狀況,堅持周而復始的設備維修保養制度,及時發現問題隱患立即組織處理,保證所管轄系統設備處于優良的技術狀態；做到

14、“三不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好）, 督促做好各項檢查記錄；4、實地檢查維保技術員工維修保養工作質量與工作效率、崗位紀律及精神狀態,發現問題及時采取糾正措施,現場督導重要維修工程及增改工程施工,控制工作質量與進度；5、負責制定轄區設備系統運行方案,審閱運行報表,掌握所屬設備系統當天能耗狀況,發現異常,分析原因,并不斷與運行人員研究改進措施,使本系統設備在保證安全運行的前提下,力圖節省能耗；6、負責制定所管轄設備系統設備月度和年度的維修保養計劃和備品、備件計劃,定期報送管理處主任審定,并負責組織安排維修保養計劃的實施

15、,嚴把工作標準、保證工作質量、提高工作效率； 7、針對維保技術員工的技術狀態和思想狀況,經常對下屬員工進行職業道德、物業服務意識教育和組織專業技術知識學習； 8、做好技術檔案管理工作,督促維保技術員工做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄,每月匯總裝訂后交管理處內勤員整理歸檔；9、掌握科技發展動態,認真推廣新技術,在公司業務主管部門的組織下協助改造轄區不合理的設備,完善設施和施工遺留的缺陷,監督施工,驗收施工質量 ；10、負責業主裝修管理中改變物業結構、移動設備設施的審查和驗收,督促維保技術員工認真檢查裝修情況,發現有違章行為應即時糾正確保建筑物結構安全和裝修協調

16、、統一、美觀及符合消防要求；11、負責協調處理轄區職責范圍內的違章、突發事件,并及時向主任匯報重大違章、突發事件；12、團結互助,主動配合幫助其他同事開展工作,主動向各方征詢意見,不斷改進工作方法,提高工作績效；13、負責做好維保技術員工宿舍的內務檢查管理,杜絕火災、觸電、疾病傳染等隱患；14、積極參加公司、管理處組織的業務學習和培訓,努力提高個人業務能力；15、及時向主任匯報工作情況,完成主任交辦的其他工作。(五) 安防秩序管理員崗位職責熟悉物業管理法規,掌握安防秩序專業知識,在管理處主任的直接領導下,負責轄區內安保消防、大眾秩序維護工作,認真做好工作記錄。 1、負責轄區內保安隊伍的全面管理

17、,督促檢查公司各項規章制度的落實,確保安保隊伍穩定有序的上崗執勤；2、掌握隊員的思想動態,認真做好思想工作,抓好保安隊伍的思想建設,關心隊員的生活狀況,做好全體隊員的法制教育和職業道德教育,指導隊員正確處理好工作中的各種問題,幫助下屬解決實際困難；確保隊伍的戰斗凝聚力和工作熱情；3、根據管理處領導的要求和意圖,依據公司保安工作手冊標準,結合實際情況,指揮調動保安人員對轄區內的安全防范、消防監控、車輛交通、大眾秩序維護工作實施全面落實； 4、熟悉轄區物業環境布局,經常定期不定期檢查個班次保安隊員的工作情況,掌握各崗位工作狀態,做好監督、檢查和考評工作,嚴格管理,有效落實崗位職責和獎懲條例；5、經

18、常指導培養所屬保安班長,不斷提高他們的組織指揮能力和管理水平,按季度制定學習訓練計劃,認真組織隊員學習業務知識和形體儀表、體能訓練,提高全體隊員的整體上崗執勤素質；,6、經常點驗檢查安保器械、消防器材,保持其良好使用性能；7、熟悉掌握消防和其他應急預案,協助主任做好轄區內安全消防宣傳教育工作,防患于未然；負責組織保安應急分隊,協助主任處置重大災害事件；8、負責協調處理轄區職責范圍內的突發事件,重大治安問題和事故及時向主任匯報,并采取果斷措施,控制事態發展；9、團結互助,主動配合幫助其他同事開展工作,主動向各方征詢意見,不斷改進工作方法,提高工作績效；10、負責做好保安隊伍宿舍的內務檢查管理,杜

19、絕火災、觸電、疾病傳染等隱患；11、積極參加公司、管理處組織的業務學習和培訓,努力提高個人業務能力；12、及時向主任匯報工作情況,完成主任交辦的其他工作。 (六) 保潔綠化管理員崗位職責  熟悉物業管理法規, 掌握保潔綠化專業知識, 在主任的領導下,負責轄區內的環境衛生保潔、園藝綠化養護管理工作,認真做好工作記錄。1、負責保潔、綠化員工的管理,督促檢查公司各項規章制度的落實,及時了解保潔、綠化員工的思想和生活動態,解決疑難問題,確保保潔綠化工作穩定有序開展；2、根據管理處領導的要求和意圖,嚴格按公司保潔綠化工作手冊標準,結合實際情況,安排調動保潔、綠化員

20、工實施轄區內的環境衛生保潔、園藝綠化養護工作；3、熟悉轄區物業環境布局,堅持每天巡視住宅區3次,有效制止住宅區亂貼亂畫,亂倒（拋）垃圾,隨地吐痰等不良現象,引導培養業主愛護小區清潔衛生的自覺行為,現場督導環境保潔工作；4、對住宅區環境保潔工作實行“劃片分區包干”作業管理,合理配置保潔人員和清掃工具的數量,做到任務劃定清楚、責任明確,檢查、考核標準公開,獎懲對象明確,確保轄區內不留衛生死角； 5、負責制定綠化養護計劃,定期檢查樹木花草的養護,澆水、施肥、殺蟲、修剪等工作,并做好詳細記錄,現場督導綠化養護工作；6、嚴格要求、細致檢查,現場及時糾正保潔員,綠化員的工作失誤,每天定時集中講評當日環境保

21、潔、綠化養護工作情況,不斷促進工作質量提高；7、負責協調處理轄區職責范圍內的違章、突發事件,并及時向主任匯報重大違章、突發事件；8、積極參加公司、管理處組織的業務學習和培訓,努力提高個人專業水平,掌握綠化養護管理的知識和技能；9、團結互助,主動配合幫助其他同事開展工作,主動向各方征詢意見,不斷改進工作方法,提高工作績效；10、負責做好保潔員,綠化員宿舍的內務檢查管理,杜絕火災、觸電、疾病傳染等隱患；11、及時向主任匯報工作情況,完成主任交辦的其他工作。（七）維修技術員崗位職責掌握物業設備設施維修保養專業知識, 在分管管理員的安排下,實施設備設施維修保養工作,認真做好工作記錄。1.&#

22、160;嚴格執行公司的各項規章制度,履行崗位職責,安全作業,防止事故發生；2. 能熟悉本崗位的工作職責和范圍,愛護和正確使用各種工具和各種設備；3. 熱情禮貌、認真負責的為業主服務； 4. 負責房屋建筑共用部分的養護和維修；負責住戶水、電管道維修；5. 持證上崗,嚴格按照各項操作規程對共用設施、設備進行維護和保養,確保各項設施、設備能正常運行,嚴禁帶故障工作；6. 負責配套建筑和設施的養護、維修和管理,包括會所、辦公用房、停車場等；7. 妥善管理各種材料及配件,遵守公司“出入庫登記制度”,換下的報廢材料及配件由主管領導實行核銷制；8.

23、 對于業主提出的各種維修問題,屬于保修期內的,應予以登記,維修人員應熱情、主動及時地加以解決：按公司有關規定：小問題12小時、大問題24小時解決,特殊情況除外,一定要給住戶滿意的結果；9. 接到報修要認真填寫“維修登記表”,完成維修后一定要請住戶簽署意見,并將維修登記表回執聯妥善保存、歸檔；10. 加強住戶裝修管理,嚴格按裝修前的檢查項目認真檢查記錄,并督促業主及相關人員簽字,并隨時檢查裝修情況,發現有違章行為應即時糾正；11. 不屬于公司維修范圍的,應耐心給予解釋,業主要求幫助維修、安裝的,應按公司的有關收費標準進行收費；12. 上班時間不能

24、飲酒,以避免出現意外,違章者嚴肅處理；13、參加公司、管理處組織的業務學習和培訓,努力提高個人業務能力；14、及時向分管管理員匯報工作情況,完成上級交辦的其他工作。（八）保安員崗位職責掌握物業安保專業知識, 在分管管理員的指揮管理下,實施物業轄區安保工作,認真做好工作記錄。1、熟悉物業轄區的概況、平面布局及樓幢分布情況,熟知本人責任區域內住戶情況,了解物業轄區內其它區域房屋的地形以及各條通道的布局； 2、嚴格遵守公司規章制度,堅守崗位、服從命令、聽從指揮、文明執勤,保持威嚴可敬的儀表儀容,樹立良好的精神風貌,確保物業轄區治安安全,秩序井然； 3、門崗負責做好物業轄區的大門或門廳的安保

25、工作,對大宗物品出物業轄區的進行管理,對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理,制止閑雜人員隨意進入物業轄區,對任何有損物業轄區物業管理的行為,及時進行規勸和制止； 4、巡邏崗負責巡查物業轄區各大眾場所和通道,對任何有損物業轄區物業管理的行為,及時進行規勸和制止,巡查發現設備設施受損和大眾衛生保潔臟亂情況要及時上報,加強對物業轄區的機動車輛管理,維持車輛停放秩序；5、負責回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內的問題,樹立強烈的責任感,對物業轄區的治安、消防、車輛事故、以及住戶求援、報警等突發事件要挺身而出,依法維護業主合法權益；6、熟悉保安設施設備的操作規程及報警設施的使用方法,熟悉物業轄區消

26、防設施的配置,并能熟練使用各種消防器材,掌握防火自救知識； 7、做好本崗位的清潔衛生和交接班工作； 8、參加公司、管理處組織的業務學習和培訓,努力提高個人業務能力；9、及時向分管管理員匯報工作情況,完成上級交辦的其他工作。附：當班保安班長職責當班保安班長根據保安員崗位職責督促協調當班保安的各項工作,依據公司安保工作手冊標準,處理當班期間的突發事件,重大治安問題和事故應立即向分管管理員匯報,并采取果斷措施,控制事態發展。（九）消防監控值班員崗位職責掌握消防監控設備使用知識, 在分管管理員的指揮管理下,實施消防監控設備操作,認真做好工作記錄。1、值班人員不得隨意離開消防控制室,不得睡崗,

27、每天及時做好值班記錄； 2、未經上級領導批準,不準任何無關人員進入監控室查閱,做好工作,不向無關人員泄露自己的工作任務和監控設施； 3、監視所有攝像位置的圖象,注意異常現象,發現情況即時通知值班保安,出現報警信號,立即核查信號真偽情況； 4、對異常現象要做好記錄和錄像,以作必要時查證使用,做好交接班記錄； 5、監視電梯運作,收聽電梯內警鐘對講電源,有情況及時報告有關部門,并與電梯維修人員聯系；6、當監視范圍出現異常,如消防煙感器報警,可疑人員出現等等,立即通知巡邏崗值班保安到現場查看,爭取將事故消滅在萌芽狀態之中,對重大險情嚴格按規定預案程序處置； 7、熟悉所管理設備的性能、操作程序,能獨立進

28、行操作,并能進行簡單的維修； 8、負責設備的日常巡視、情況記錄； 9、保持機房干凈、整潔,嚴禁危險品入內；10、參加公司、管理處組織的業務學習和培訓,努力提高個人業務能力；11、及時向分管管理員匯報工作情況,完成上級交辦的其他工作。（十）保潔員崗位職責 在分管管理員的安排管理下,負責物業轄區的環境衛生保潔工作。1、遵守公司制定的各類規章制度； 2、尊重領導,服從分配,及時完成工作任務。；3、上崗佩戴好工作證,穿戴好服裝,并保持整潔；4、文明服務,作風廉潔,拾金不昧； 5、按照服務內容和保潔綠化工作手冊標準對物業轄區進行清潔衛生打掃,維護物業轄區的良好的衛生環境秩序； 6、垃圾日產日清

29、,不能長時間的積存堆放；樓梯、扶手、玻璃窗、信箱、電表箱、電梯轎廂等定期擦拭、清掃無塵土；平臺、天井無積水、墻角無蜘蛛網、塵埃； 7、及時清洗大眾部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等； 8、對保潔范圍內物業的異常情況及時向管理員或保安員匯報； 9、對亂扔廢棄物的現象應予以制止,并及時清除； 10、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具,做到勤儉節約、以舊換新,對無故損壞的酌情賠償；11、及時向分管管理員匯報工作情況,完成上級交辦的其他工作。（十一）綠化員崗位職責 在分管管理員的安排管理下,負責物業轄區的綠化養護保潔工作。1、遵守公司的規章制度； 2、服從公司領導和管理人員的檢查監督,工作

30、時佩戴好上崗證； 3、綠化養護操作場地及道路兩旁整潔有序,無危及車輛、行人的現象； 4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮； 5、正確并熟練操作使用園林器械,妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品,嚴格使用化肥和農藥； 6、花草樹木及時澆水,防止過旱和過澇； 7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害,對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水,保證成活率達90以上； 8、熟悉物業轄區內的綠化概況,充分利用綠地面積,合理布局、種植花草、樹木； 9、對工作過程中發現的物業轄區的異常情況及時向管理員或保安員匯報； 10、管理好澆水的自來水籠頭,節約用水,做到人走水斷,不準出現長流,其它

31、開關用水籠頭要及時維修； 11、妥善保管好用于綠化的械具、工具設備、設施、農藥、化肥及其它用品；12、參加公司、管理處組織的業務學習和培訓,努力提高個人工作技能；13、及時向分管管理員匯報工作情況,完成上級交辦的其他工作。（十二）車管員崗位職責1、在管理處主任的領導下,負責小區車場、車輛的管理,行駛、停放和安全工作。2、熟悉車庫環境、車輛狀況,熟記車牌、車號、車主,對出入車輛認真檢查,指揮車輛按規定路線行駛和規定車位泊車,保證通道暢通。3、認真履行值班制度和車輛登記、收費制度。要熱情周到服務車主,按照有關規定收費,賬目清楚。同時每天堅持對車輛的檢查,發現漏油和其他異常情況應及時處理,消除隱患于

32、萌芽狀態,確保車輛、車庫、財產安全。4、配合值班保安人員,做好安全防范工作、消防管理工作,禁止無關人員進入車場。如發生火災或盜竊,應立即報警,并保護好現場。5、保持停車庫的清潔衛生,燈光明亮,泊車有序、安全。6、嚴禁在車庫內使用明火,保護好車庫消防措施。7、完成主任交辦的其他任務。五、物業接管驗收（一）物業驗收程序一、目的規范公司物業驗收程序,確保物業驗收工作得到有效控制,以便對物業進行全面接管,保證物業入住工作順利進行。二、適用范圍適用于公司所承接的物業的驗收,與房地產開發單位的交接。三、職責1.公司接到房地產開發單位驗收的通知后,總經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成

33、驗收小組。2.驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規格型號、容量及設計要求進行驗收,設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統及電梯系統。5.由總經理指定負責主管人員跟房地產開發單位辦理接管手續。四、工作程序1.驗收的準備驗收小組根據房地產開發單位提供的竣工圖紙資料,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。2.驗收的實施(1)驗收小組依據驗收計劃、標準,按專業分工進行預

34、驗收。(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備,提出書面整改報告返回發展商,由發展商督促施工單位進行整改。(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備,整改實施后,驗收小組進行檢查、驗證,整改合格后進行正式驗收。(4)樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查,并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。(5)設備的實物驗收,要做到符合以下幾點：圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。(6)對物業的其它

35、配套系統、設施進行驗收,驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。(7)移交檔案、資料驗收：根據驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查,并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。(8) 對原有物業的接管驗收應按上述標準執行,對發現的問題根據實際情況明確責任和解決處理辦法,交接雙方同意簽字后,可辦理接管手續。(二) 接管驗收檢索提交資料目錄一、產權資料1.項目批準文件。2.用地批準文件。3.建筑執照。4.拆遷安置資料。二、技術資料1.竣工圖,包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。2.地質勘察報告。3.工程合同及開、竣工報告。4.工程預、決算。5.圖紙會審記錄。6.工程設計變

36、更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。7.隱蔽工程驗收簽證。8.沉降觀察記錄。9.竣工驗收證明書。10.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。11.新材料、構配件的鑒定合格證書。12.水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。13.砂漿、混凝土試塊、試壓報告。14.供水、供暖的試壓報告。（二） 物業檔案資料移交目錄在實施物業管理之前,房地產開發單位應向管理公司移交關于物業的各類資料：一、綜合資料1.項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準文件（永久）。2.建設許可證、工程建筑報建表（永久）。3.工程招、投、定標書（永久）。4.上級機關的決議、決定、批示等工程重要

37、會議紀要和指導性文件（永久）。5.征地批文、契約書（合同書）、紅線圖（永久）。6.初步設計方案、設計鑒定審批文件（永久）。7.施工合同、施工許可證、施工執照（復印件）、開工報告、施工量放線圖表記錄（永久）8.單項工程質檢監督委托書、成果報告、單項工程竣工驗收證書（永久）。9.工程勘測資料：地質圖勘察報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設計基礎材料（永久）。10.竣工驗收會議文件及質量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書（永久）。11.工程決算書、三算表（永久）。l2.消防設施驗收合格證（永久）。二、土建資料1.主體隱蔽工程驗收記錄（永久）。2.圖紙會審和設計修改變

38、更及聯系單（永久）。3.事故處理記錄（永久）。4.建筑物、構筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。5.原材料產品及重要構件出廠證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告（長期）。三、給排水、消防資料1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。2.圖紙會審及設計修改變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗收記錄（永久）。5.材料構件出廠證明及材料代換審批單（永久）。6.管線標高、位置、坡度、測量記錄（永久）。7.試水、閉水試壓試驗記錄（永久）。8.設備調試記錄（永久）。9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。四、電氣資料1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永

39、久）。2.圖紙會審及設計變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗收記錄（永久）。5.防雷電陰接地實測記錄（永久）。6.引下線焊接記錄（永久）。7.材料構件出廠證明及材料代替換審批單（長期）。8.絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉記錄（長期）。9.空調資料、動力、通訊、有線電視資料。五、施工圖1.總平面布置圖（包括綜合系統圖）（永久）。2.建筑施（竣）工圖（永久）。3.結構施（竣）工圖（永久）。4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。5.電氣施（竣）工圖（永久）。6.空調施（竣）工圖（永久）。7.智能化系統施（竣）工圖（永久）。8.通訊施（竣）工圖（永久）。9.液化（煤）氣施（

40、竣）工圖（永久）。六、聲像資料1.建筑前后的現狀、側、立面照片（永久）。2.內外景觀照片（永久）。3.建筑小品。4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領導人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。6.其它。（四）物業接收工程項目驗收依據一、所有的已經發布的各專業的驗收規范和質量標準（包括國家、行業和地方的,較為完備的規范、標準）。二、前期施工全同（契約）制定的標準,要求。三、所有的各專業施工所用的施工圖、竣工圖紙,設計變更單。四、所有的設備,材料等的技術說明書,安裝使用說明書和設備、設備制品和主要材料等的清單、合格證等。五、隱蔽工

41、程驗收記錄和中間試驗記錄。六、工程質量事故處理記錄。七、前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監理公司出具的）；分項、分部、單位工程質量檢驗評定記錄。八、設備試壓、試運行合格報告等。六、業主入伙管理(一) 業主入伙管理流程圖入伙準備工作：定人、資料、布置入伙接待場地入伙審查登記：建立入伙登記表、發放管理文件資料、簽訂管理文件、填寫表格預交物業管理費用、發放鑰匙、和業主協定驗收房屋的時間和方式與業主一起驗收其名下的物業,登記水、電、氣表底數、雙方確認需維修的事項(二) 業主入伙管理制度入伙管理工作由各管理處負責執行實施,公司相關業務管理部門給予指導配合。一、入伙準備工作（1） 管理處指定專人負

42、責,明確職責要求；（2） 管理處準備好接待業主辦理入伙手續所需要得各類文件、資料、表格；（3） 制定業主入伙手續,明確入伙流程及需業主準備的證明材料、需業主填寫的表格；（4） 辦理入伙手續的工作現場應張貼入伙通告和明確的指示標責,業主辦理入伙手續時的各類咨詢和引導,以便于業主辦理各項手續。二、入伙審查登記1.管理處應建立入伙登記表,對業主提交的入伙通知書進行查驗,確認無誤后收取入伙通知書,在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發放資料,應包括：(1)入住說明。(2)住戶手冊。(3)住戶條約。(4)管理契約。(5)預交費用標準。(6)裝飾裝修管理規定。(7)裝修進場人員管理規定(8)住戶登記表。(9

43、)裝修審批表。(10)驗收交接表。2.上述發放的資料應在入伙登記冊中由業主簽收,或由管理人員注明。在提給予業主入住說明中應明確由業主填寫并提交的資料,包括：(1)身份證原件及復印件。(2)其他有效證件復印件。(3)業主登記表。(4)拆遷安置房調撥單、購/租房合同的正本及復印件。(5)已簽署的住戶條約、管理契約。3.管理處對業主的資料進行審核驗證,驗證內容包括：(1)表格填寫是否完整、正確和清晰。(2)條約和管理契約是否已簽署。(3)身份證明文件與購/租房合同及業主登記表是否一致。審查通過后,入伙管理員收購/租房合同復印件、業主登記表、住戶條約1份、管理契約1份,在入伙通知書注明簽收。三、預交費

44、用和發放鑰匙(1)公司財務部應根據國家和政府的法規及房地產開發單位或業主委員會的規定,確定業主伙預交費用。管理處負責審查并向業主收取各項費用后開具相應票據給業主。(2)費用項目包括：預交管理費、裝修保證金及垃圾清運費等。公司財務部應造入伙預交費登記表,對費用交納完畢的業主,應在登記表中注明。(3)上述手續完成后,管理處查驗入伙登記表及已簽署的管理契約及各項收費票據后向主發放鑰匙,并在鑰匙發放登記表上登記,同時應和業主協定驗收房屋的時間和方式。(4)管理處與業主一起驗收其名下的物業,登記水、電、氣表底數,雙方在驗收交接表上簽確認。驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關部門處理。(三) 業

45、主入伙接待規范一、目的通過與業主初次交往過程中周到熱情、體貼、細致的服務,使物業管理公司在剛接管物業即能建立良好信譽開端,塑造起自己管家和親人的形象,從而為物業管理工作的順利開展鋪平道路,也可為今后贏得廣大業主的充分信任和長久支持打下堅實基礎。二、對象入伙前后,前來看樓或辦理相關手續的業主。三、接待人員配備與要求1.接待人員配備視物業轄區面積、規模及入伙期間業主人流量而定。但在辦理入伙期間內應有專職入伙接待管理員數名,在業主較多時,管理處其他員工應作為機動預備人員分擔待工作。2.對入伙接待管理員應要求熟知與本物業的建筑結構方面專業知識、本物業多種不同戶型轄區周邊配套及未來規劃、物業的綠化方案等

46、。3.熟知與業主利益有關的多種情況,擅長交流、熱情大方、耐心細致。4、接待管理員統一準備業主入伙接待記錄本四、接待工作內容1.管理處內應設物業概況的掛圖或說明,本管理公司的介紹及本物業管理處員工姓名及職介紹。2. 具體程序。(1)向業主詢問需要的服務,其物業的具體情況,裝修、入住的計劃等。(2)就業主提供的情況和所需要的服務做進一步交流。提出建議,確認為業主需要。(3)介紹適時地介紹管理公司構思與規劃,并請業主參與意見；提醒與房地產開發單位交易應注意的問題,提醒裝修應注意的問題；必要時引領業主參觀整個物業。(4)引導引導業主參與構思物業管理方方面面的工作方案、落實措施,誠懇地請業主為自己的家大

47、膽建議。（四） 辦理用戶大件物品放行工作規程為保障大廈業主和租戶的財產安全,用戶在遷入大廈時需與業主、管理公司三方簽訂用戶室內大件物品放行契約書。當用戶需要搬出大件物品時,應到管理公司辦理物品放行手續。一、用戶大件物品放行手續的辦理程序1、填寫物品放行條,并由用戶所在公司簽署意見。2、經辦人持本人身份證原件和物品放行條到管理公司辦理放行手續。3、管理公司核對申請單位當月管理費交納情況和用戶放行模式后,簽批并加蓋業務專用章。二、用戶物品放行規程1、用戶個人帶出便攜物品（個人便攜物品指個人單手攜帶、非手推車裝載的物 品）,一般不需持公司證明或管理公司的放行條。2、用戶的公司產品需經常性運出大廈,須

48、持有物品放行條（必須是管理公司核準的用戶公司指定的物品放行模式）。3、用戶室內大件物品的放行（1）辦公時間用戶室內物品的放行 大件物品的定義：指用戶室內的辦公家具（如大班臺、大班椅、辦公臺、辦公椅、文員椅、保險柜、沙發、茶幾、文件柜、電腦臺、餐臺、衣柜等）和辦公電器（如電腦、傳真機、復印機、電視機、音響、飲水機、投影機、掃描儀等）。用戶搬出大件物品,需持身份證到管理公司填寫物品放行條,若用戶已交付當月及前期管理費且用戶公司已蓋章同意物品搬出,管理公司復印經辦人身份證后可簽批放行。(2)非辦公時間用戶室內物品放行A、欠繳管理費的用戶,在非辦公時間室內的一切大件物品不得運出大廈。B、沒有欠費的用戶

49、,在非辦公時間必須持有管理公司的物品放行條主可運出室內大件辦公用品（數量在4件以上）。C、沒有欠費的用戶,在非辦公時間內可持加蓋其公司印章和指定負責人簽名的公司放行條或公司證明連同經辦人身份證原件,運出少批量的辦公物品（數量在4件以下）。(3)用戶遷出大廈時室內物品的放行A、如用戶遷離,需提前3個工作日辦理遷出手續,交清管理費、電費等,填寫物品放行條交管理公司審批后放行。B、用戶大件物品應從統一出入口運出大廈,當值管理員（保安員）負責校對用戶實際運出物品與管理放行條的內容是否相符,相符則以放行,如不相符用戶須到管理公司補辦手續。七、業主裝修管理(一) 裝飾裝修管理流程圖業主向管理處提出裝修申請

50、業主填寫裝修申請表、提供設計資料、裝修施工單位相關資料管理處審核確認辦理備案管理處與裝修施工單位簽訂裝修安全管理契約書裝修施工責任承諾書 管理處簽發施工許可證、施工人員出入證書 管理員日常巡查施工結束、退出驗收資料整理,歸檔存檔(二) 裝飾裝修管理規定根據國家建設部頒布的住宅室內裝飾裝修管理辦法；本著加強小區裝飾裝修工程的管理和監督,保障建筑物的安全,延長物業的使用壽命,維護廣大業主的正常生活和工作秩序。對裝飾裝修管理規定如下：一、裝飾裝修報批程序1、申報前應備齊以下資料房屋的產權證明,非業主需出具業主授權書；聘請的裝飾裝修施工隊資質證明、項目負責人身份證、營業執照等復印件；如屬簡單裝飾裝修,

51、必須由業主出具裝飾裝修擔保書后,可不提供資質證明等資料；施工方案、施工平面圖、各立面圖、水電施工圖等設計資料。2、提供的資料送達管理處審查后,由業主或業主授權人填寫裝飾裝修工程申報表。3、裝飾裝修工程申請表及施薪水料交由管理處工程枝術人員審核通過后,由管理處主任審批同意裝飾裝修。4、經審批同意后,裝飾裝修施工負責人與管理處簽定裝飾裝修責任書。5、裝飾裝修保證金：由施工單位按每平方米10元向管理處繳納（裝飾裝修駿工并經驗收合格三個月后,無任何工程遺留問題,保證金可全額退還）。6、管理處開出施工許可證,施工單位辦理施工人員出入證書后可進行施工。二、裝飾裝修注意下列行為1、禁止未經原設計單位或者具有

52、相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構；2、禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；3、禁止擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；4、禁止損壞房屋原有節能設施(指燃氣管道和設施),降低節能效果；5、禁止擅自搭建建筑物、構筑物；6、禁止擅自改變住宅外立面色調,在非承重外墻上開門、窗,搭建安裝遮陽網、花架、晾衣架或防盜窗,在未經管理處批準前,用戶不得展示、懸掛任何帶有廣告性質的招牌；7、為確保所有大眾設施能正常使用及避免系統受到有意或無意毀壞,有關電力分布系統、中央空調系統,及給排水系統增加、刪除及改動等工程或其它與大廈系統連接上的工程都必須由管

53、理處批準,必須由具有相關資質的單位進行施工,并將變更后的詳細圖紙報管理處備案；8、樓梯、過道、道路以及其它大眾場所不得作為加工場所或堆放材料、垃圾的場所,裝修施工造成大眾部位設施設備損失的,裝修業主應如實賠償損失；9、裝修期所有垃圾及泥頭等物料都應存放在用戶單元內,大廈民眾地方絕不容許擺放任何垃圾,管理處會指定地方作臨時垃圾收集站,用戶須自行安排把垃圾、泥頭等運到臨時收集站；10、用戶必須保持大廈內所有設備都不得封死以致造成不能維修或檢查,所有檢查活門、渠蓋、百頁等都不能安裝或放置任何物品以影響正常開啟。11、其他影響建筑結談判使用安全的行為三、裝飾裝修施工管理1、業主或裝飾裝修施工隊必須接受

54、管理處對裝飾裝修工程的監督和管理；2、每天施工時間為：上午8：0012：00,下午14：3019：00,節假日不允許施工（辦公樓除外）；3、裝飾裝修工程竣工后,施工隊負責人應報告管理處和業主,由管理處和業主配合對裝飾裝修工程進行驗收；4、裝修施工隊如有違反小區管理規定的,管理處有權作出相當的處理,業主應給予支持。(三) 裝修進場人員管理規定為確保住宅小區業戶的根本利益,并對小區裝修施工隊進行有序管理,根據市住宅裝修管理規定和小區裝修管理規定內容,特制定本規定。一、任何施工隊進入本小區施工,都要接受資質審查,并提供。1.市室內裝飾企業營業執照。2.市建設局發執業許可證。3.市裝修企業資質等級證書

55、。4.法人企業技術狀況情況表。同時,要接受管理處對其進行的小區裝修基本要求、行為規范、注意事項和違規處罰等方的培訓和管理。二、本小區內裝修隊實行憑裝修施工許可證進場和施工人員憑出入證進出制度。施工隊還必須加強內部管理,不得使用“三無”人員,政府要求需持證上崗的技術工種人員要證件齊全。三、裝修施工時間：       ,       。超時施工,管理處有權責令停工,扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向管理處申報。四、施工隊在取得進入本小區施薪水格并在接到工程后需辦理如下手續：1. 交納施工押金,按施工人數乘以     元計收。2. 辦理裝修施工許可證,每份交納工本費     元。3.辦理施工人員出入證,每位施工人員需交1寸免冠相片兩張；辦理一個出入證需交納工本費     元。五、施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現場作業,不得亂串場地,違者每人每次罰款500元；更不得私下再接工程而不辦手續,違者除補交有關費用外,每隊每次罰款 5000 元。六、施工過程中要注意垃圾袋裝清運,每天垃圾應按指定地方放置并當天清運,