1、休閑娛樂會所項目籌備計劃書2011.09第一章項目概要 2第二章市場分析 3第三章項目定位分析 5第四章項目實施計劃 8第五章項目設計理念 11第六章項目財務分析 12第七章風險分析與應對策略 18i第一章 項 目 概 要本項目抓住休閑娛樂行業迅速發展的市場機會，依據項目負責人及團隊對行業市場的充分了解與專業判斷，結合當地的實際情況，最大限度地利用當地市場的雄厚資金、專業團隊、社會關系等各方面的資源優勢，致力于在惠州打造一個集保健理療與夜總會娛樂于一體的全新休閑娛樂品牌。經營主體： 惠州市 * 休閑娛樂會所有限公司（具體命名待定）業務范圍：足療、洗浴、按摩為主，夜總會娛樂為輔項目選址：惠州市花

2、邊南路隆泰金都對面（初定）經營面積：約3000 1tf （具體規劃布局詳見后文）投資金額：約1500 萬元（具體詳見投資預算部分）21第二章 市 場 分 析.休閑娛樂行業市場機遇隨著中國經濟的高速增長、 人民生活質量的提高和傳統保健產業的發揚光大，休閑娛樂成為現代人重要的生活方式，休閑娛樂行業在中國異軍突起。經濟的高速增長，必然伴隨著休閑娛樂產業的發展，這是經濟發展的一條規律。據統計，全國休閑娛樂產業的年產值超過2000 億人民幣。“休閑娛樂”所帶動的各類生產和服務活動，日益成為經濟繁榮的重要因素。據美國休閑專家杰夫瑞戈比預測， 專門提供休閑服務的第三產業在2015年左右將主導勞務市場，休閑業

3、在GDM將有一半的份額。而國內外不少專家學者認為，在 2015年后 的約 100年時間內，休閑經濟將居主導地位。隨著人們工作、生活節奏的不斷加快，生活水平的穩步提高，休閑理療在短短的幾年內異軍突起，正成為現代人消除 “亞健康 ”保健休閑的潮流和時尚。足療、穴位針灸、按摩推拿、刮痧等休閑健康理療形式，不僅逐漸為市民大眾喜聞樂見，而且成為人們放松身心、交友待客、商務洽談的場所，也是消費經濟的新的發現點、著陸點和生長點。在歐洲、日本、韓國、東南亞，休閑理療養生正漸成為習慣，國內出現的一些企業也以 “陽光操作、規范經營 ”的休閑保健理念給市場帶來了巨大的商機和發展空間。.惠州休閑娛樂行業的經營現狀通過

4、對惠州業進行廣泛的考察，根據本項目擬建的規模檔次，在休閑理療方面，我們選定周邊的金泰沐足、金手指、順天云景等距離本項目較近的同等級經營企業列為關聯單位，作為重點考察的對象；在夜總會業務方面，則選定康帝、隆泰金都、英煌會、瑤芳等單位作為重點考察的對象。以下是兩組經營情況分析表：1 .周邊關聯休閑理療單位基本情況和經營狀況表:單位類項金泰沐足金手指風華港順天云景金太陽席位數量200240160100150經營面積1300 m21500 m21200 m21000 m21200設備檔次中局定位中等定位中低定位中低定位中等定位服務項目沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩收費情況140元/

5、雙鐘120元/雙鐘90元/雙鐘100元/雙鐘120元/雙鐘上座率平時：80 %平時：100 %平時：50 %平時：80 %平時：60 %節假日：120 %節假日：250 %節假日：100 %節假日：200 %節假日：150 %2 .周邊關聯夜總會娛樂單位基本情況和經營狀況表:單位類項康帝隆泰金都瑤芳英豪會所英煌會包間數量4030504040經營面積1600 m21200 m22000 m21200 m21200 m2設備檔次高檔定位高檔定位中等定位中低定位中低定位收費情況3000元/間2500元/間2000元/間1500元/間1500元/間開房率平時：60 %節假日：100 %平時：50 %節

6、假日：100 %平時：60 %節假日：100 %平時：50 %節假日：100 %平時：100 %節假日：100 %結論：從上面的調查表分析，惠州的休閑娛樂企業大多處于中檔定位，無論從裝修 設備檔次、收費等方面都可以反映出來。而且從以上的上座率和開房率來看，惠州 的休閑娛樂市場遠未達到飽和狀態，仍處于需求大于供應的市場狀況。第三章 項目定位分析一.項目品牌定位根據對惠州休閑娛樂行業市場狀況的分析，深入了解行業市場的需求狀況，本項目品牌定位為高端市場品牌，通過硬件環境投入、高質量的專業服務、準確客源定位、品牌形象推廣等方式，打造一個集保健理療與夜總會娛樂于一體的高端休閑娛樂品牌。二.項目客源定位根

7、據項目的高端品牌定位，結合惠州當地市場狀況及本項目的經營業務范圍，細分和定位本項目的客源群體為：1. 保健理療業務客源定位： 政府人員、企業老板、高薪白領等群體，適合于朋友接待、商務接待、政府接待等活動。2. 夜總會娛樂業務客源定位： 政府人員、企業老板等群體，適合于較高規格的政府接待與商務接待等活動。三.項目產品定位1. 產品組合定位足療是傳統理療的重要組成部分，社會上普遍認同經常進行專業的足療，能夠起到保健作用。對比推拿按摩、SPA桑拿等理療形式，足療能被更廣泛地接受。因此，本項目在保健理療業務方面的產品組合定位中，依然以專業的足療作為核心產品，配合傳統推拿按摩的服務產品，適應市場需求。同

8、時，針對高端客戶的政府或商務接待需求，增加夜總會娛樂服務產品，讓高端客戶群感受“理療娛樂”的至尊享受，以高質量的硬件環境和服務獲得高端群體的青睞，引領高端消費。2. 產品價格定位本項目客源定位的鎖定在當地高端的客戶群，高質量的硬件環境及30%的“專業、至尊享受”的產品的組合，決定了需要在價格方面區分目標群體。因此，在產品定價方面，本項目的價格定位以高出市場平均價格約定位，以體現高端的品牌定位，增加盈利的能力。四.項目SWO分析1. 優勢( Strengths )專業理療技法，針對高端群體打造“理療娛樂”至尊享受的專業服務體驗，易獲得客戶的青睞，打開高端客戶市場；項目選址位于惠州較繁華的地段，行

9、業經營環境成熟，客源充分；惠州經濟發展迅速，休閑娛樂的市場需求旺盛；擁有良好的社會關系資源及雄厚的資金實力。2. 劣勢( Weaknesses )進入市場的時機相對滯后；產品價格定位較高；項目經營面積不大，較難產生更大的規模效應。3. 發展機會( Opportunities )得益于社會經濟的高速發展，休閑娛樂行業正處于一個飛速發展的時期。結合惠州的實際情況，當地市場上暫未出現專業、高端的，集休閑理療與夜總會娛樂與一體的會所式經營品牌。以此為契機和賣點，將有利于迅速占領惠州休閑娛樂的高端市場，引領惠州高端休閑娛樂消費。4. 競爭威脅( Threats )惠州當地市場上中低端沐足理療的經營單位較

10、多，大多收費較低，消費者對現有非專業理療的認識較根深蒂固，這都將給項目帶來較大的競爭威脅。總結：經過綜合的SW0母析，惠州整體經濟的快速增長、對休閑娛樂業的政策相對寬松，為本項目的投資提供了良好的環境。契合休閑娛樂行業進入快速發展時期的市場機遇， 準確把握市場需求， 針對目前市場存在的缺陷，細分目標群體，采取差異化定位的市場經營策略，發揮項目品牌的專業技法、高質量服務、良好硬件環境的優勢，滿足專業、高端、綜合的市場需求。第四章項目實施計劃.項目組織建設1 .注冊項目公司以李文麗作為公司股東及法人代表，在惠州當地注冊項目公司，引進1500萬元注冊資本。項目公司命名暫定為：惠州市*娛樂會所有限公司

11、。2 .公司組織架構股東會執行董事總經理夜總會業務部常務副總財務總監理療業務部市場營銷部行政人事部.項目實施流程為了科學規范地建設本項目，盡量避免由于項目前期因定位失誤，重復施工，運營管理不善等原因，導致的投資風險。投資時按以下運作流程運行。第一步：編制休閑娛樂會所項目籌備計劃書第二步：依據休閑娛樂會所項目籌備計劃書進行項目方案審定，同時進行資金規劃與籌措。第三步： 確定項目運行合作單位 （包括項目行業運營管理專業單位、 裝修設計單位和工程監理單位） 。第四步： 組建項目執行團隊（包括運營、財務、行政等人員） ，該團隊與各合作單位共同組建項目籌備小組。第五步：項目籌備小組共同擬定籌備進度日程表

12、，各部門嚴格按日程表交叉作業運行。第六步：在籌建過程中重點導入科學化、國際化、規范化運行模式，組建優秀的專業運營團隊，完整財稅規劃方案，采用行業信息化管理系統等；同時注重工程施工質量，以及設施設備的選用。第七步：擬定開業方案，按倒計時進行適當營銷推廣，同時選定項目開業后的運營管理方式。第八步：成功開業，穩定經營。第九步：獲取強大社會資源平臺與社會影響力，并且有效實現現金流積累。三.項目實施日程安排日期計劃工作內容備注2011年10月下旬資金到位1.簽訂場地租賃協議2011年11月底前2.設定籌備辦公室3.項目核心籌備人員到位4.敲定項目設計、施工單位2011年12月上旬完成項目設計，審定設計方

13、案2012年3月底前完成所有裝修工程1.完成技師、服務人員招聘2012年4月底前2.開展技師、服務人員培訓3.完成所有設備、物品的采購工作4.完成相關證件、執照的辦理2012年5月1日隆重試業第五章項目設計理念本項目的產品、價格及品牌均定位為惠州當地的高端市場，因此，在硬件 投入方面，必須具備做到區別于惠州當地的一些娛樂場所的環境設計，做到別 出心裁、與眾不同。行之有效的方法是與一些著名的設計單位進行合作，結合 當前北京、上海、廣州、香港等一線城市的知名休閑娛樂場所的主流環境設計, 讓硬件條件成為贏得市場競爭的有利因素之一。以下參照一些知名的會所反映 本項目的環境設計理念。（夜總會環境設計參照

14、）第六章項目財務分析一.項目財務技術數據指標1.面積技術數據匯總表項 目指標備注會所大堂150 m2過道、走廊150m2所有走廊面積合計休閑理療面積1400m2夜總會面積1200m2辦公區域面積200 m2包括行政、會議辦公面積后勤區域面積200 m2含倉庫、食堂等功能區域面積總和：3000 m22.經營布局技術數據匯總表經營類型面積設置房間數量席位數量大房40 m2/ 間8問8個中房30 m2/ 間16問6個休閑理療小房20 m2/ 間16問4個情侶房12 m2/ 間10問2個總統房65 m2/ 間5問夜總會豪華房40 m2/ 間10問貴賓房30 m2/ 間15問二.項目投資估算1 .裝飾工

15、程費用序號項目估算方法 與說明基礎 指標單位單價（元） /系數估算值 （力兀）1會所大堂按市場標準及項 目要求估算150m22000302過道、走廊同上150m21000153理療大房同上8間60000484理療中房同上16間40000645理療小房同上16間30000486理療情侶房同上10間20000207夜總會總統房同上5間100000508夜總會豪華房同上10間80000809夜總會貴賓房同上15間60000909辦公區域同上200m215003010后勤區域同上200m28001611室外燈光、燈 飾、廣告牌同上1組353515飾工程費用小計5262 .經營設施設備費用序號項目估算方

16、法 與說明基礎 指標單位單價（元） /系數估算值 （力兀）1綜合空調系統按市場標準及項 目要求估算1套60602綜合消防工程同上1套30303綜合監控系統同上1套10104管理軟件系統 及硬件同上1套35355綜合熱水系統同上1套886發電機組同上1套15157電視機及有線 電視同上1批80808綜合污水處理同上1套10109理療設備同上1批808010音響系統設備同上1批505011夜總會家具同上1批6060經營設施設備費用小計4383 .開辦費用與流動資金序號項目估算方法 與說明基礎 指標單位單價（元） /系數估算值 （萬元）1桑拿用品按市場標準及項 目要求估算1批662桑拿布草同上1批3

17、33夜總會用品用具同上1批884清潔設備及用品同上1批115辦公設備、家具同上1批20206注冊、辦證費用同上-337裝修設計費用同上-30308籌備期工資及福利同上-25259辦公車輛添置同上-808010開業營銷費用同上1小202011員工制服同上400套200812員工宿舍及餐廳同上-606013租金及押金同上-303013隱性費用-505014流動資金-300200開辦費用小計5544 .會所投資估算表匯總類別估算值（萬元）占總投資的百分比裝飾工程526.0034.65 %經營設施設備費用438.0028.85 %開辦費用與流動資金554.0036.50 %項目總投資估算1518.00

18、100%二.項目營業收入預測業務類別單位數量日均使用率單位平均消費營業收入休閑理療226 （席）160 %150元/席5.42 萬夜總會30 （間）70 %4500元/間9.45 萬每日營業收入14.87 萬每月營業收入446.1 萬每年營業收入5353.2 萬根據營業收入，按照每年15%勺行業凈利潤預測，即每年凈利潤額為：5407.2萬X 15 % = 802.98萬元/年;投資回報期為：1518萬+ 802.98萬 =1.89年。第七章 風險分析與應對策略1 .政策風險政策風險包括政府限制休閑娛樂項目建設或提高準入門檻， 或項目本身受環保及其他政策、法規的影響而無法立項，或項目啟動后無法正

19、常進行。應對策略：A. 項目啟動前進行充分的調查、分析和論證；B. 加強與政府有關管理部門的溝通，引用其他城市的行業發展情況，獲取政府部門支持；C. 通過各種方法把項目置于法律保護之下；D. 嚴格按行業規范標準操作實施項目。2 .資金風險資金風險是指投資者對資金的需求估計不足，資金的安排、使用計劃不周密，從而造成資金缺口，以致延長項目的建設周期，增加建設成本，最終延緩項目開業時間，喪失市場先機，延長項目投資回收期及影響各項財務指標。應對策略：進行精確的投資預算與緊密的資金投放計劃，確保資金能夠按計劃投放。3 .建設成本控制風險建設成本控制風險包括建設期間建材、設備和勞動力價格上升，或者建設周期

20、過長，導致建設成本上升，投資總額增加，從而延長投資回收期，導致投資回報率下降。應對策略：在項目前期策劃和設計上嚴格把關，廣泛邀請有關專業機構，嚴格審核各種設計方案，保證工程啟動后設計不作或少作改動；選任有經驗之工程監理部門，有計劃性地制定各項工程施工進度和材料選購，嚴把質量關，減少重復施工和施工誤差機率；同時選擇優秀之籌備經營管理團隊，導入一套科學成熟的運營機制構建核心團隊等。四市場風險市場風險主要指宏觀經濟發生變化帶來的風險，包括國家宏觀經濟出現危機，惠州市經濟出現大滑坡等，在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，餐飲收入減少，最終導致經營虧損。應對策略：A. 抓住目前國家經濟形勢穩定，惠州市經濟快速發展，人們消費能力不斷提高的大好時機，千方百計加快項目建設速度，使項目盡快投入使用，收回投資；B. 項目投入使用后，密切掌握和預測國內、惠州市的經濟動向，提前采取適當的應對措施：C. 對經營管理進行精心策劃，使項目的贏利能力達到最大化；D. 堅持走品牌道路，將本項目產生的社會影響力投入到自身多板塊的多元化發展經營路子。E. 壓縮運營成本。五競爭風險競爭風險主要指同一區域內同檔次數量急劇增加，市場供大于求，休閑娛樂項目之間削價競爭，導致會所收入減少。應對策略：A. 充分做好市場競爭的思想準備，認識到