1、本報告是嚴格保密的。戶型專題研究戶型專題研究1 1：贈送面積方式：贈送面積方式本報告是嚴格保密的。資產價值回歸的重要途徑贈送實惠贈送創新解析贈送創新解析1. 入戶花園4. 內庭院5. 凸窗/陽光房說明：說明：1.戶型產品的創新，會帶來建筑成本的相應增加，最高平均增加30元/平方米；2.相對于價格的提升和銷售速度的提升，成本提升的代價物有所值；7. 花架3. 陽臺/法式陽臺2. 雙層露臺6. 夾層本報告是嚴格保密的。入戶花園提供入口緩沖入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空空間，引入更多室外空間，提高產品舒適度。間，提高產品舒適度。方式：贈送一半面積1. 入戶花園入戶花園本報告是嚴格保密的。1

2、. 入戶花園入戶花園入戶花園是入戶花園是異型平面異型平面時，只計算一半建筑時，只計算一半建筑面積面積深圳新規定入戶花園是矩形平面：深圳新規定入戶花園是矩形平面：p6平方米以內，或按照陽臺規定的平方米以內，或按照陽臺規定的2.5米進米進深，計算一半建筑面積。深，計算一半建筑面積。p超出允許范圍，則計算全部建筑面積。超出允許范圍，則計算全部建筑面積。本報告是嚴格保密的。奇偶層送露臺，贈送全部面積奇偶層送露臺，贈送全部面積退臺送露臺退臺送露臺方式：贈送面積2. 雙層露臺雙層露臺本報告是嚴格保密的。2. 雙層露臺雙層露臺深圳露臺面積計算新規定：可贈送面積的露臺深圳露臺面積計算新規定：可贈送面積的露臺1

3、、二層高懸挑露臺（無柱露臺）：無論其面積多大，進深多大，、二層高懸挑露臺（無柱露臺）：無論其面積多大，進深多大，均不計入建筑面積。但從結構和成本考慮，其懸挑長度和面積應均不計入建筑面積。但從結構和成本考慮，其懸挑長度和面積應該有限。該有限。2、二層高有柱露臺（有框架露臺）：陽臺底板至陽臺上蓋之間，、二層高有柱露臺（有框架露臺）：陽臺底板至陽臺上蓋之間，如果有水平鏤空樓板或連接橫梁等結構，將計算一半建筑面積；如果有水平鏤空樓板或連接橫梁等結構，將計算一半建筑面積；兩層之間如果沒有水平橫梁、沒有掛墻等結構體時，面積小于兩層之間如果沒有水平橫梁、沒有掛墻等結構體時，面積小于12.0平方米，進深小于平

4、方米，進深小于2.5米，不計入建筑面積。米，不計入建筑面積。不可贈送面積的露臺不可贈送面積的露臺只要只要面積大于面積大于12.0平方米平方米，或或進深大于進深大于2.5米的有柱露米的有柱露臺和凹露臺臺和凹露臺，今后都要計算，今后都要計算全部建筑面積。全部建筑面積。深圳市場中以前出現的深圳市場中以前出現的“水水榭花都榭花都”、“鼎太風華鼎太風華”、“可園可園”等樓盤的等樓盤的20多平方多平方米的大露臺，將不再被準許米的大露臺，將不再被準許贈送面積。贈送面積。“新規程新規程”只對單個露臺的只對單個露臺的面積進行了限制，面積進行了限制，并沒有對并沒有對一個住宅單位的露臺數量和一個住宅單位的露臺數量和

5、總面積（即總面積（即“總贈送面積總贈送面積”）進行控制進行控制。市規劃局正在制。市規劃局正在制定新規定，擬對每套房的定新規定，擬對每套房的“可贈送面積可贈送面積”總量提出限總量提出限制指標，每戶只能贈送一定制指標，每戶只能贈送一定比例的面積，以示每套住宅比例的面積，以示每套住宅單位對占有公共空間的公正。單位對占有公共空間的公正。本報告是嚴格保密的。方式：贈送一半面積3. 陽臺陽臺/法式陽臺法式陽臺陽臺結合客廳或主臥布置，增加陽臺結合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈送一半面積。寬敞感，贈送一半面積。本報告是嚴格保密的。3. 陽臺陽臺/法式陽臺法式陽臺不可贈送面積的凹陽臺不可贈送面積的凹陽臺“小于小

6、于5.0米開敞面時，其凹入深度不應超過米開敞面時，其凹入深度不應超過2.5米；大于或等于米；大于或等于5.0米米開敞面寬度時，其凹入深度不應超過開敞面寬度時，其凹入深度不應超過3.0米。米。” 無論其是一層高，還無論其是一層高，還是兩層高的凹陽臺或凹露臺，是兩層高的凹陽臺或凹露臺，“新規定新規定”禁止其超過禁止其超過3.0米。實際上，米。實際上，這控制了諸如這控制了諸如“中信中信 紅樹灣紅樹灣”（一層高）、（一層高）、“天悅龍庭天悅龍庭”（兩層（兩層高）、高）、“香蜜山香蜜山”（兩層高）、（兩層高）、“左庭右院左庭右院”的空中廊院或空中院館。的空中廊院或空中院館。新規定規定：新規定規定：p凹陽

7、臺的對外開敞面寬度凹陽臺的對外開敞面寬度（陽臺寬度）小于（陽臺寬度）小于2.0米時，米時，其凹入深度（進深）不應超其凹入深度（進深）不應超過過2.0米。米。p對外開敞面寬度大于或等對外開敞面寬度大于或等于于2.0米且小于米且小于5.0米時，其凹米時，其凹入深度不應超過入深度不應超過2.5米；米；p當對外開敞面寬度大于或當對外開敞面寬度大于或等于等于5.0米時，其凹入深度不米時，其凹入深度不應超過應超過3.0米，否則，無論上米，否則，無論上蓋高度如何，陽臺進深超過蓋高度如何，陽臺進深超過允許值以內的部分均視為內允許值以內的部分均視為內廊，一律計算全部建筑面積。廊，一律計算全部建筑面積。p半封閉陽

8、臺：當陽臺開敞半封閉陽臺：當陽臺開敞寬度小于其寬度的寬度小于其寬度的1/3時，該時，該陽臺視為封閉陽臺，計算全陽臺視為封閉陽臺，計算全部建筑面積。當陽臺封閉寬部建筑面積。當陽臺封閉寬度大于其寬度的度大于其寬度的1/3時，封閉時，封閉部分計算全部建筑面積。部分計算全部建筑面積。本報告是嚴格保密的。方式：贈送全部面積3. 陽臺陽臺/法式陽臺法式陽臺進深不大于進深不大于0.60.6米的不封閉陽臺不計算建筑面積米的不封閉陽臺不計算建筑面積在原設有窗戶的地在原設有窗戶的地方設置法式陽臺，方設置法式陽臺，既可以增加室內與既可以增加室內與自然的交流空間，自然的交流空間，也可以養花以美化也可以養花以美化環境，

9、是頗有積極環境，是頗有積極意義的設計指引。意義的設計指引。本報告是嚴格保密的。4. 內庭院內庭院內庭院將室外景觀引入室內，創內庭院將室外景觀引入室內，創造更私密的半室外空間，也可靈造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴大室內空間。贈送面積活用于擴大室內空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強。效率非最高，但實用性較強。方式：贈送一半面積本報告是嚴格保密的。4. 內庭院內庭院“天悅龍庭天悅龍庭”的超高內院的超高內院“中信中信 紅樹灣紅樹灣”的空中院館的空中院館本報告是嚴格保密的。5. 凸窗凸窗/陽光房陽光房凸窗增加了室凸窗增加了室內可使用空間內可使用空間和視野開闊感，和視野開闊感，但贈送面積較但贈送

10、面積較小。小。方式：贈送全部面積深圳新規定：當深圳新規定：當凸窗高度小于凸窗高度小于2.202.20米或凸窗進米或凸窗進深不大于深不大于0.600.60米米時，凸窗部分不時，凸窗部分不計算建筑面積，計算建筑面積，否則凸窗部分計否則凸窗部分計算全部建筑面積算全部建筑面積本報告是嚴格保密的。270度景觀的陽光花房，度景觀的陽光花房，2.2米層高米層高以下，不算面積，但可以極大增加以下，不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度主臥的舒適程度5. 凸窗凸窗/陽光房陽光房本報告是嚴格保密的。6. 夾層夾層層高小于層高小于2.202.20米的夾層不計建筑米的夾層不計建筑面積面積在層高允許的情況下，夾層產品具

11、有較強的靈活性，在層高允許的情況下，夾層產品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。不高。方式：贈送全部面積本報告是嚴格保密的。6. 夾層夾層方式：贈送全部面積層高小于層高小于2.202.20米的夾層不計建筑米的夾層不計建筑面積面積本報告是嚴格保密的。7. 花架花架花架功能解構：承載體，支撐作用；介于“虛實”之間，非完全意義上的封閉；同樣，能夠限定空間；一房建筑面積61.67-62.99平米，贈送面積45.6平米，贈送面積達戶型建筑面積的72.9%。二房建筑面積81.38-88.52平米，贈送面積59.3平米，贈送面積達戶

12、型建筑面積的69.8%。三房建筑面積119.24-120.39平米，贈送面積76.2平米，贈送面積達戶型建筑面積的63.8%。本報告是嚴格保密的。7. 花架花架蒙太奇，法語音譯，原為建蒙太奇，法語音譯，原為建筑學術語，意為解構、裝配筑學術語，意為解構、裝配 。電影中指將不同的鏡頭組接電影中指將不同的鏡頭組接在一起，產生各個鏡頭單獨在一起，產生各個鏡頭單獨存在時所不具有的含義，這存在時所不具有的含義，這樣的手法即為蒙太奇手法。樣的手法即為蒙太奇手法。鋪上樓板，立起分鋪上樓板，立起分隔，裝上門窗隔，裝上門窗，我們對花架運用了我們對花架運用了蒙太奇，新的功能蒙太奇，新的功能出現了。出現了。本報告是嚴

13、格保密的。贈送方式小結贈送方式小結創新方式創新方式贈送方式贈送方式實用指數實用指數適用性適用性創新指數創新指數市場接受度市場接受度陽臺陽臺贈送一半面積贈送一半面積適用各種產品適用各種產品露臺露臺贈送全部面積贈送全部面積適用各種產品適用各種產品入戶花園入戶花園贈送一半面積贈送一半面積適用各種產品適用各種產品內庭院內庭院贈送一半面積贈送一半面積適用各種產品適用各種產品凸窗凸窗贈送全部面積贈送全部面積適用各種產品適用各種產品夾層夾層贈送全部面積贈送全部面積適用投資型產品適用投資型產品復式復式贈送部分面積贈送部分面積適用高端產品適用高端產品陽光房陽光房贈送部分面積贈送部分面積適用各種產品適用各種產品花

14、架花架贈送全部面積贈送全部面積適用各種產品適用各種產品本報告是嚴格保密的。戶型專題研究戶型專題研究2 2：戶型拼合方式：戶型拼合方式本報告是嚴格保密的。戶型拼合的原則戶型拼合的原則p 保證拼合前各戶型的功能完善，戶型實用性基本達標；p 拼合后的戶型盡量保證臥室南向，客廳設置在景觀較好一側；p 盡量保證拼合后主臥的私密性；p 注意鄰近功能空間的設計，以保證拼合后戶型的實用性；p 為拼合后的戶型留有較大尺度的公共交流空間，滿足目標客戶家庭交流的需求。本報告是嚴格保密的。南北兩戶拼合設計南北兩戶拼合設計拼合前功能齊全，戶型實用拼合前功能齊全，戶型實用二室一廳一衛二室一廳一衛 65.53平米平米一室一

15、廳一衛一室一廳一衛 72.30平米平米nolitanolita幸福家園戶型幸福家園戶型臥室充分采光臥室充分采光客廳和臥室客廳和臥室南向采光南向采光本報告是嚴格保密的。南北兩戶拼合設計南北兩戶拼合設計拼合后戶型舒適拼合后戶型舒適三室二廳二衛三室二廳二衛 137.83平米平米拼合后的大戶型南北通透；客廳南向，帶陽臺，拼合后面寬較寬，充分保證舒適性；主臥南向采光，帶獨立衛生間，保證舒適性；兩個小戶型的相鄰功能空間接合較好，共同構成舒適的公共交流空間；可打通隔墻拼合可打通隔墻拼合成舒適主臥套間成舒適主臥套間客廳面寬客廳面寬5.35.3米，米，形成寬敞的公共形成寬敞的公共交流空間交流空間缺點缺點：主臥正

16、對客廳開門，影響私密性；次臥北向，采光稍差；本報告是嚴格保密的。東西向子母戶型設計東西向子母戶型設計p 2居+1居自由組合，既可以做為子母戶型，滿足部分業主希望照顧老人又不想與老人合住的需求，也可拼合成為大戶型；p 拼合前，1居戶型功能完整，有南向陽臺采光；p 拼合前的2居戶型南北向均有采光面，也可保證其居住舒適性。可設置成帶獨立衛可設置成帶獨立衛生間和衣帽間的舒生間和衣帽間的舒適主臥套間適主臥套間北向增加陽臺，北向增加陽臺，便可使整個戶型便可使整個戶型南北通透南北通透打通后設置打通后設置客衛和客臥客衛和客臥橡樹灣戶型橡樹灣戶型本報告是嚴格保密的。塔式的子母戶型設計塔式的子母戶型設計= =+

17、+拼合后可擴大廚房面拼合后可擴大廚房面積，根據業主需要設積，根據業主需要設計中廚和西廚計中廚和西廚布置次臥，增加布置次臥，增加戶型使用空間戶型使用空間擴大餐廳和客廳擴大餐廳和客廳等公共活動空間等公共活動空間面積面積本報告是嚴格保密的。可設計一梯四戶，左右兩戶拼合，保證拼合后戶型南北通透可設計一梯四戶，左右兩戶拼合，保證拼合后戶型南北通透u拼合前稍大戶型南北通透，較小戶型也保證南向采光。保證了兩戶基本舒適；u左邊兩戶拼合后，整個戶型南北通透，保證拼合后戶型的舒適度。b1a1a2b2橡樹灣平面橡樹灣平面本報告是嚴格保密的。可設計一梯三戶，中間一戶可向上或者向下躍式拼合可設計一梯三戶，中間一戶可向上

18、或者向下躍式拼合左右兩戶為90平米的小戶型單位，南北通透；中間一戶南向采光，向上或者向下躍式拼合，可以保證所有臥室和客廳南向采光。abc本報告是嚴格保密的。躍層拼合要保證足夠的面寬設計，避免內廊，保證拼合后戶型躍層拼合要保證足夠的面寬設計，避免內廊，保證拼合后戶型舒適舒適避免此種內廊式設避免此種內廊式設計，以保證戶型舒計，以保證戶型舒適度和項目檔次適度和項目檔次整個戶型的通風采整個戶型的通風采光面太窄，面積雖光面太窄，面積雖大，舒適度不佳大，舒適度不佳本報告是嚴格保密的。拼合拼合一梯三戶平面子母戶型設計一梯三戶平面子母戶型設計電梯電梯及樓及樓梯間梯間舒適舒適3房房緊湊緊湊3房房緊湊緊湊2房房電

19、梯及樓梯電梯及樓梯間間舒適舒適2房房緊湊緊湊2房房舒適舒適3房房一梯三：緊湊戶型與其他戶型的拼合子母戶型設計小戶型盡量南向布置、充分考慮兩代共住，但保證各自空間獨立布局形式1：形成更多采光面，明室增加布局形式2：戶型更加方正緊湊，樓梯放在純北向，增加了南向房間數量，提高了戶型的舒適性。改為1部電梯本報告是嚴格保密的。注意相鄰戶型的功能空間處理注意相鄰戶型的功能空間處理本報告是嚴格保密的。相鄰戶型的組合相鄰戶型的組合本報告是嚴格保密的。項目項目90平米以下戶型對創新手段的應用：平米以下戶型對創新手段的應用：b區戶型創新手段應用：區戶型創新手段應用：產品類型建筑面積主力戶型戶型創新手段客戶多層多層

20、3.3萬90三居室為主可采用露臺、凸窗、入戶花園等手段贈送面積贈送花架占比控制在10%左右區域內換房客戶洋房洋房1.4萬120平米三居真正坡地洋房，贈送入戶花園、內庭院、陽光房等外來高端置業客戶高層高層16.6萬90三居室可采用露臺、凸窗、入戶花園等手段贈送面積拼合戶型占比控制在10%左右贈送花架占比控制在20%左右區域內換房客戶區域內首次置業客戶80兩居室70以下公寓商品房總計21.3萬本報告是嚴格保密的。戶型專題研究戶型專題研究3 3：戶型推薦：戶型推薦本報告是嚴格保密的。戶型推薦n9090平米戶型推薦平米戶型推薦nthth戶型推薦戶型推薦本報告是嚴格保密的。n戶型緊湊，功能完善，兩居三居

21、自由變換。n南北通透，保持室內良好空氣流通。n衛生間人性化設計，干濕分區，方便實用。建筑面積：90平三房90平米三居室戶型推薦（1）90平米三房兩廳本報告是嚴格保密的。90平米三居室戶型推薦（2）90平米三房兩廳之入戶花園n建筑面積：91-92平n套內面積：72-73平n贈送入戶花園n贈送景觀陽臺本報告是嚴格保密的。90平米三居室戶型推薦（3）90平米之三房兩廳之錯層陽臺建筑面積：建筑面積：94.194.1平平套內面積：套內面積：73.773.7平平n南北通透，采光、通風俱佳。n錯層陽臺設計，在帶來豐富立面效果同時又能給客戶帶來實惠。本報告是嚴格保密的。n二房建筑面積81.38-88.52平米

22、。n贈送面積59.3平米，贈送面積達戶型建筑面積的69.8%。90平米戶型推薦（4）送花架：81變140平米本報告是嚴格保密的。n一房建筑面積61.67-62.99平米。n贈送面積45.6平米，贈送面積達戶型建筑面積的72.9%。贈送花架戶型：61變107平米本報告是嚴格保密的。贈送花架戶型：119變195平米n三房建筑面積119.24-120.39平米，贈送面積76.2平米，贈送面積達戶型建筑面積的63.8%本報告是嚴格保密的。花園花園90平米洋房推薦萬科89平米mini洋房，將花園、退臺、露臺帶入建筑n1f 步入式花園和私家庭園nf 開敞式門廳平臺和室外直入樓梯n3f 陽臺與陽光房n4f

23、大露臺和閣樓bs1：99平b1：97平花園花園打開柵欄門，已是自家天地 附帶花園、地下室，尊崇別墅享受n步入式設計，穿過院子才可進入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調，業主小院落與社區大環境的結合；本報告是嚴格保密的。90平米洋房推薦自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進入眼底b2：89平b3：88平本報告是嚴格保密的。90平米洋房推薦多角落露臺設計，增加贈送面積，提高產品性價比b4：76平b5：66平露臺露臺露臺露臺露臺露臺露臺露臺本報告是嚴格保密的。90平米洋房推薦隨意布置的露臺，使居住者能充分接觸自然，是花園洋房重要的賣點之一本報告是嚴格保密的。90平米洋房推薦閣樓提供了豐富的是室

24、內空間變化，而豐富的變化正是居住品質提高的重要標志本報告是嚴格保密的。戶型推薦n9090平米戶型推薦平米戶型推薦nthth戶型推薦戶型推薦本報告是嚴格保密的。聯排產品建議上海金地.格林春曉建筑面積建筑面積（mm2 2）房型房型層數層數開間開間進深進深客廳層客廳層高高主臥層高主臥層高花園花園（mm2 2）露臺露臺（mm2 2）地下室地下室（mm2 2）車位車位2053房3廳4衛2.5層6.315538040502半下沉式地下半下沉式地下室，方正實用室，方正實用可當車庫；可當車庫；私家花園，三私家花園，三面環繞房屋，面環繞房屋，景觀性極好；景觀性極好；側進門，設進戶側進門，設進戶門廳和玄關，體門廳

25、和玄關，體面氣派；面氣派；客廳挑高客廳挑高5米，設轉角景米，設轉角景觀窗，視野開闊；和餐廳觀窗，視野開闊；和餐廳錯層，互不干擾錯層，互不干擾首層設儲藏室，首層設儲藏室，實用性強；實用性強；北有陽臺、南北有陽臺、南有轉角窗；有轉角窗；主臥專用層，套間設計，主臥專用層，套間設計，享受享受30平米露臺，額外有平米露臺，額外有屋頂屋頂20平米花園；平米花園；b型房（型房（01）本報告是嚴格保密的。聯排產品建議上海金地.格林春曉l型創新戶型型創新戶型 （02）建筑面建筑面積（積（m m2 2）房型房型層數層數開間開間進深進深客廳層客廳層高高主臥層主臥層高高花園花園（m m2 2）露臺露臺（m m2 2）

26、地下室地下室（m m2 2）車位車位2385房3廳3衛3層1313433565401半地下室設置洗衣房；私家花園連接餐廳、客廳和臥室；客廳挑高四米，設采景轉角窗；短進深，保證了采光通風性好，帶露臺；主臥帶陽光露臺和屋頂雙露臺；本報告是嚴格保密的。聯排產品：上海香堤苑聯排產品：上海香堤苑建筑面建筑面積（積（mm2 2）房型房型層數層數開間開間進深進深客廳層客廳層高高主臥層主臥層高高花園花園（mm2 2）露臺露臺（mm2 2）地下室地下室（mm2 2）車位車位1934房2廳3衛3層6.3133.633510201a戶型戶型 （03）可通達的中庭花園可通達的中庭花園客廳錯層挑高客廳錯層挑高聯排產品建

27、議上海上海香堤苑本報告是嚴格保密的。建筑面建筑面積（積（m m2 2）房型房型層數層數開間開間進深進深客廳層客廳層高高主臥層主臥層高高花園花園（m m2 2）露臺露臺（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）車位車位190.983房2廳3衛3層5.51232.8702050_聯排產品聯排產品: :上海萬科上海萬科. .燕南園燕南園一層一層二層二層三層三層圍合的后庭院b戶型戶型前院敞開，地上車位二層架空天井玻璃采光送20平左右的大露臺餐廳通過天井采光，a戶型為內庭院設計聯排產品建議上海萬科.燕南園本報告是嚴格保密的。聯排產品聯排產品: :上海金地上海金地. .格林世界格林世界建筑面建筑面積（積

28、（m m2 2）房型房型層數層數開間開間進深進深客廳層客廳層高高主臥層主臥層高高花園花園（m m2 2）露臺露臺（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）車位車位2054房2廳3衛3層6.61042.83014501大開間，4米挑空，盡顯氣派餐廳錯層設計，功能分割清晰一一層層二層二層三層三層每個臥室都有陽臺或露臺設計三層衛生間和書房半地下室有車庫和聯排產品建議上海金地.格林世界 a1型型c型型 邊頭套邊頭套本報告是嚴格保密的。建筑面建筑面積（積（m m2 2）房型房型層數層數開間開間進深進深客廳層客廳層高高主臥層主臥層高高花園花園（m m2 2）露臺露臺（m m2 2）地下室地下室（m m2

29、 2）車位車位2224房2廳4衛3層5.41042.8601450160平米轉角花園地上儲藏室，可用作車庫，一層夾層太高一米地上儲藏室，可用作車庫二層享用朝南15平大露臺三層主臥豪華套間，獨立更衣室及書房，露臺約11平聯排產品建議上海金地.格林世界 c型型 邊頭套邊頭套本報告是嚴格保密的。小天井保證衛生間通風退臺偷面積，下層對應衛生間空間建筑面積建筑面積（m m2 2）房型房型層數層數開間開間進深進深客廳層客廳層高高主臥層主臥層高高花園花園（m m2 2）露臺露臺（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）車位車位2285房2廳4衛2.5817.43.43.6502501內庭院空間入戶層有一臥

30、室和中西餐廳主人專用層配衛生間、衣帽間、露臺二層樓梯直達內庭院單跑樓梯聯排產品建議上海金地.格林世界 本報告是嚴格保密的。社區配套專題研究社區配套專題研究本報告是嚴格保密的。社區配套專題研究n售樓處/會所n商業本報告是嚴格保密的。項目的兩個價值取向私家化vs都市化私家化意向（南區）私家化意向（南區）都市化意向（北區）都市化意向（北區）尺度尺度 親切的、豐富的、細節的親切的、豐富的、細節的氣質氣質 閑逸的、自然融合的閑逸的、自然融合的感受感受 隱秘的、領屬的、傳承的隱秘的、領屬的、傳承的尺度尺度 高、大、闊高、大、闊氣質氣質 多元化、時代感多元化、時代感感受感受 開放的、集約的、共享的開放的、集

31、約的、共享的景景 觀觀:產產 品：品：售樓處：售樓處：商商 業：業：會會 所：所：私享山林、自然融合th、空中別墅半山地標建筑（自然融合、尊貴感)文脈傳承地標圖書館坡地景觀、多元化景觀節點坡地洋房、多層、山地小高、高層公寓都市時代感建筑集約特色商業街共享運動會所本報告是嚴格保密的。項目本體條件高度決定了生活的不同南區南區北區北區keyword: 隱秘的、私享的、尊貴的隱秘的、私享的、尊貴的keyword: 多元的、個性的、共享的多元的、個性的、共享的拒絕浮華、喧鬧拒絕浮華、喧鬧拒絕類似、封閉拒絕類似、封閉沉淀品味、文化沉淀品味、文化凸現個性、交流凸現個性、交流本報告是嚴格保密的。不同的定位擁有

32、不同的客戶，不同的客戶決定了不同的氣質，因此我們需要兩個針對不同客戶的售樓處南區南區北區北區聽，風吹過山林半山品茗、以茶會友又可以看一下午書cool人生達到如此高度的，夫復何求我不要一樣的生活前期售樓處前期售樓處后期改成會所后期改成會所 本報告是嚴格保密的。配套原則南區售樓處與圖書館南區：南區：n地標形象地標形象樹立城市級地標定位，結合山地地形，打造半山圖書館，體現項目南區高端形象與氣質。n文化主題文化主題結合特色圖書館，凸顯文化主題。北區：北區：n形象氣質符合北區形象與氣質，突出“現代風骨、中式元素”特點。 n彈性空間考慮售樓處后期用途，功能空間彈性設置，便于日后易于改成會所。n生活便利以滿

33、足社區日常生活便利為目的，突出功能實用性。本報告是嚴格保密的。南區售樓處/圖書館建議將售樓處/圖書館設施設置在山地資源最好的南區山上，同時通過廊橋連接南北區 南區山地非項目紅線之內，建議與政府協商可采用租賃方式在山頂打造非盈利性圖書館。本報告是嚴格保密的。南區售樓處/圖書館建議打造城市級地標建筑，形象突出能夠奪人眼球形成視覺沖擊結合山地優勢，通過適度夸張的造型與風格，給人強烈的視覺沖擊，以夸張的造型奪人眼球！我就是主角主角將部分會所功能和部分商業上移至半山，如品茗室、spa館、花藝、圖書館。一方面應對南區高知富人群高端需求，集中高檔次會所功能與商業，結合建筑特色，形成絕佳市場話題。另一方面借助

34、絕佳景觀資源，形成項目形象標簽。利用良好的視野和景觀條件設置大面積觀景窗和觀景臺，設計成山地建筑精品；采用高檔材料和設施設備，充分樹立高端形象設計前期考慮建筑后期設計前期考慮建筑后期的功能需求的功能需求前期是前期是售樓處，突出展示功能；售樓處，突出展示功能；后期是配套設施，突出后期是配套設施，突出其使用功能。其使用功能。彈性功能空間彈性功能空間本報告是嚴格保密的。南區售樓處/圖書館圖書館凸顯文化主題，形成社區精神堡壘n建筑形式為兩層單體建筑。建筑形式為兩層單體建筑。n規模：規模：20002000平米。平米。一層一層10001000平米：前期做為售樓展示中心，后期改為圖書館。平米：前期做為售樓展

35、示中心，后期改為圖書館。二層二層10001000平米：圖書館，與售樓處同步先期進行展示。平米：圖書館，與售樓處同步先期進行展示。n本項目位于軟件園與高校區附近，區域內人文環境較好，以圖書館為主題的公建設施市場接受度較高。本報告是嚴格保密的。項目配套設施建議：會所與售樓處原則n南區：南區：n地標定位樹立城市級地標定位，結合山地地形，打造半山會所，體現項目南區高端形象與氣質。n文化主題結合特色圖書館，凸顯文化主題。北區：北區：n形象氣質形象氣質符合北區形象與氣質，突出符合北區形象與氣質，突出“現代風骨、中式元素現代風骨、中式元素”特點。特點。 n彈性空間彈性空間考慮售樓處后期用途，功能空間彈性設置

36、，便于日后易于考慮售樓處后期用途，功能空間彈性設置，便于日后易于改成會所。改成會所。n生活便利生活便利以滿足社區日常生活便利為目的，突出功能實用性。以滿足社區日常生活便利為目的，突出功能實用性。本報告是嚴格保密的。北區售樓處/會所建議市場中走過的路左圖案例：上海 海上海會所極少主義建筑風格，玻璃幕的分隔借用了蘇州園林中的冰裂紋窗格圖極少主義建筑風格，玻璃幕的分隔借用了蘇州園林中的冰裂紋窗格圖案案右圖案例：廣州云山詩意人家玻璃天窗模擬了傳統木結玻璃天窗模擬了傳統木結構的構架構的構架本報告是嚴格保密的。北區售樓處/會所建議樹立北區形象與氣質，突出“現代風骨、中式元素”特點會所外部：簡約、現代、大虛

37、大實的造型極富視覺沖擊力，讓人印象深刻會所外部：簡約、現代、大虛大實的造型極富視覺沖擊力，讓人印象深刻啟動期作為項目展示體驗中心和銷售中心，后期轉為社區會所本報告是嚴格保密的。北區售樓處/會所建議考慮售樓處后期用途，功能空間彈性設置，便于日后易于改成會所n 樹立項目高檔形象，滿足定位樹立項目高檔形象，滿足定位：外部設計到內部裝修要體現項目的品質與實力。n 考慮后期實際經營問題：考慮后期實際經營問題：盡量規避會所的經營困難問題，功能空間彈性設計，考慮后期日常功能需求本報告是嚴格保密的。北區售樓處/會所建議一般的會所科目設置分析表n情況a中，會所所配置的科目投資少、運營成本低、收益高，同時使用率又

38、高，社會效益顯著，是大家最希望的配置模式n情況d中，雖然會所建設投資較高，但是鑒于運營成本較低，經營收益較好，居民使用率也較高，因此這樣的科目對開發商來說也是可以接受的n情況f中，豪華會所的一般設置，建設初期投資較高，在提升銷售形象和銷售賣點的同時，要權衡經營收益與使用率序序號號會所類型會所類型效用效用傾向傾向設置設置意向意向對應科目對應科目投資投資運營運營成本成本收收益益使用使用率率a少低高高使用鼓勵乒乓球、桌球b少低少高使用鼓勵籃球、門球、棋牌、閱覽c少高少低取締d高低高高形象鼓勵壁球、健身、羽毛球、游泳池（室外）e高高少高形象權衡網球、網吧、咖啡廳f高高少低廣告取締桑拿、溫水泳池、迷你高

39、爾夫、保齡球u分析表按照投資、運營成本、收益、使用效果的差異將會所科目抽象劃分為6種類型本報告是嚴格保密的。附：北區售樓處/會所建議運動設施成本分析運動項目室內羽毛球館室內網球館室外網球場室內游泳館規模300-400平米800300平米400平米建安成本估算32萬元64萬元32萬元裝修、設備成本估算5-10萬元10-12萬元8-10萬元綜合成本40萬元左右65萬元左右8-10萬元32萬元日常運營成本較低較高低較高較高使用頻次較高 較高一般一般未來競爭周邊已經對外經營的大學體育設施，未來紅凌路西側大華項目會所設施綜合建議可以建設，但是不建議占用商業面積建造成本高，運營成本高，不建議為提升項目形象

40、，可以建設運營成本較高為提升項目形象，建議建設數據來源：世聯平臺本報告是嚴格保密的。北區售樓處/會所建議以成本控制為原則，引入低投入，高收益的大眾型運動項目為主 本項目會所功能建議本項目會所功能建議n提供建設成本不高的室外活動設施，如室外籃球場、康體設施，以室外泛會所為主n優先建議優先建議：整合外部資源，借用理工大學、東軟信息學院體育館運動設施（含室內羽毛球場等），與學校簽訂優惠協議，業主可以獲得折扣優惠。這樣免去項目再建成本。n備選建議備選建議：上述方案不能實施的情況下，為了提升項目高端形象，建議室內羽毛球、乒乓球、桌球、室外網球場經營模式經營模式功能列舉功能列舉備注備注低投入，低/無收益高

41、使用率籃球、棋牌室、室外健身器材等滿足基本社區需求低投入，高收益乒乓球、桌球占地不大，能夠盈利高投入、高收益高運營成本網球、健身、羽毛球提升項目形象，同時為項目做廣告宣傳會所內部功能設置原則會所的空能空間的設置應圍繞成本出發，避免后期的運營成本過高盡量少設置高收費項目，避免由于收費過高造成人氣不旺本報告是嚴格保密的。北區會所功能建議：分類分類功能功能數目數目/ /規模規模面積（平）面積（平）合計（平）合計（平）室內西餐廳/咖啡廳-3002000小型影院-300書吧-100spa-200健身中心-300棋牌室間，50平米/間200臺球2桌，50平米100乒乓球室4個乒乓球桌300羽毛球室2個比賽

42、場地（20*16or30*11+20）200室外籃球場全場，28*154001100網球場-700本報告是嚴格保密的。北區售樓處/會所建議主要功能場所示意n 以滿足社區居民日常以滿足社區居民日常生活便利為主，突出生活便利為主，突出功能實用性功能實用性高檔餐飲高檔餐飲觀景咖啡座觀景咖啡座羽毛球羽毛球乒乓球乒乓球網球網球本報告是嚴格保密的。社區配套專題研究n售樓處/會所n商業本報告是嚴格保密的。商業布置集中在社區中部，根據業態的不同分為兩個部分，分別針對不同的消費人群12未來大華百未來大華百萬平米社區萬平米社區現有社區現有社區不能拆不能拆遷社區遷社區東軟住宿區東軟住宿區商業形象差，多為大眾日常性消

43、費需商業形象差，多為大眾日常性消費需求，輻射半徑大，吸引周邊人群求，輻射半徑大，吸引周邊人群商業形象好，品味高，業態傾向頂級，商業形象好，品味高，業態傾向頂級，主要面對北區及城市高素質知富人群主要面對北區及城市高素質知富人群n北區商業主要面對社區高檔高知性人北區商業主要面對社區高檔高知性人群，業態以日常生活服務為主群，業態以日常生活服務為主n西區商業以日常生活基本需求為主，西區商業以日常生活基本需求為主，面向區域普通城市居民，考慮對紅凌路面向區域普通城市居民，考慮對紅凌路現有居民區與西側大華未來項目的輻射。現有居民區與西側大華未來項目的輻射。業態為農貿市場和普通商鋪業態為農貿市場和普通商鋪本報

44、告是嚴格保密的。西區商業區以實用為主導，農貿市場集中布置，形成規模效益，同時輔以少量散鋪商業建筑位置：商業建筑位置：商業位置布置在西區北側，便于其輻射力影響擴大。商業建筑形式：商業建筑形式：出于經營規律和業主購買便利性的考慮，建議商業為二層獨立用房（若用地面積足夠則可以考慮部分一層獨立用房）。商業業態選擇：商業業態選擇：農貿市場+ 少量部分散鋪，以日常生活必須品經營為主。物業設計原則：物業設計原則：農貿市場集中布置，面積足夠大，建議農貿市場集中布置，面積足夠大，建議1200-1500平米平米散鋪為了便于后期銷售，單位面積盡量劃小，同時組合靈活，便于滿足大單購買，總規模散鋪為了便于后期銷售，單位

45、面積盡量劃小，同時組合靈活，便于滿足大單購買，總規模建議建議500-800平米平米商鋪盡量提高商鋪的實用性，建議單鋪面積在商鋪盡量提高商鋪的實用性，建議單鋪面積在50平米左右。平米左右。本報告是嚴格保密的。北區商業區原則北區原則：北區原則：n形象上與整體風格保持一致：打造形象上與整體風格保持一致：打造精品特色商業區，符合項目整體定位，精品特色商業區，符合項目整體定位，突出突出“現代風骨、中式元素現代風骨、中式元素”特點。特點。n業態定位上以滿足整個社區居民的業態定位上以滿足整個社區居民的日常生活為主。日常生活為主。 139.2106.5948261130455047723748106.5117

46、283234.5899188869142a a南部地塊現在已南部地塊現在已經填平，地勢南經填平，地勢南高北低，有微坡高北低，有微坡c1c1學校學校幼兒園幼兒園南區南區售樓處售樓處北區特色商業街北區特色商業街西區西區商業商業（農貿（農貿市場）市場）北區北區售樓處售樓處本報告是嚴格保密的。北區商業街入口處意向在開放性的入口設置標志物，強化儀式在開放性的入口設置標志物，強化儀式感、昭示性的同時，突出中式主題，如感、昭示性的同時，突出中式主題，如影壁、門神。影壁、門神。案例：天津 中堂可選用山西民間典型門神圖案加以放大，或呼應東可選用山西民間典型門神圖案加以放大，或呼應東入口設置青龍影壁入口設置青龍影

47、壁大氣第一大氣第一原型：門神原型：門神本報告是嚴格保密的。北區商業街時尚化、風情化的商業步行空間 紅色窗框和幕墻古典分格紅色窗框和幕墻古典分格 酷酷的不銹鋼座椅印上古典花紋酷酷的不銹鋼座椅印上古典花紋 黑色簡約的路燈獲得古典裝飾黑色簡約的路燈獲得古典裝飾時尚與古典共冶一爐的商業街本報告是嚴格保密的。北區商業街時尚化、風情化的商業步行空間案例：上海 海上海本報告是嚴格保密的。北區商業業態與劃鋪業態業態店數店數店數比例店數比例面積面積面積比例面積比例超市17.5%20020%24h便利店17.5%808%餐飲432.5%30030%美容美發17.5%808%酒吧17.5%10010%花店17.5%

48、404%報刊亭17.5%202%藥店17.5%808%其它215%10010%合計13100%1000100%北區商業街位于社區內部，商業業態主要是以服務社區居北區商業街位于社區內部，商業業態主要是以服務社區居民功能為主的。民功能為主的。北區商業街規劃建議：北區商業街規劃建議：建筑形式：商業街，1-2層。單鋪面積：50-80平米通過住宅項目的商鋪調查發現，一般類生活類商鋪面積維持在50-100平米， 由于二層的商鋪對價值有明顯的減損，為了項目的盡可能變現，建議將單位面積盡量減小。7-9m6ml通常商業經營面積的面寬進深比以不小于1：2為宜；l為保證中高檔商業的經營面積，同時降低投資門檻，兩層商

49、業鋪面面積不超過100；面寬面寬6m，進深，進深7-9m。本報告是嚴格保密的。項目配套總結：配套布置及規模139.2106.5948261130455047723748106.5117283234.5899188869142a a南部地塊現在已南部地塊現在已經填平，地勢南經填平，地勢南高北低，有微坡高北低，有微坡c1c1學校學校幼兒園幼兒園南區南區售樓處售樓處北區特色商業街北區特色商業街西區西區商業商業（農貿（農貿市場）市場）北區北區售樓處售樓處南區南區2000平米屬于紅線外地塊，目前現計算在指標內。平米屬于紅線外地塊，目前現計算在指標內。后期彈性處理，商業街與西區農貿市場各增加后期彈性處理，

50、商業街與西區農貿市場各增加1000平米平米位置功能業態規模南區售樓處前期作為展示中心，后期改為品茗室及紅酒雪茄吧1000圖書館特色地標，社區精神堡壘1000北區售樓處前期作為售樓展示中心后期改為會所，含西餐/咖啡廳、小型影院、健身中心、棋牌室、臺球、乒乓球、羽毛球、籃球、網球2000商業街超市、便利店、餐飲、美容美發、酒吧、花店、報刊書店、藥店等1000幼兒園-3000農貿市場本報告是嚴格保密的。項目開發策略研究項目開發策略研究本報告是嚴格保密的。北區開發順序由東至西p 首先啟動性價比極高的小戶型多層產品，由于該類產品是未來市場上極為稀缺的產品形式，因此有利于迅速引爆、形成市場熱銷；p 坡地洋

51、房的展示效果極佳，有利于后續產品的價值拔升；p 后期開發較大規模的高層產品，一方面等待市場的自然成熟，另一方面保證一定的政策彈性，若70/90政策發生變化，后續產品存在調整的可能性。主入口主入口本報告是嚴格保密的。南區開發順序由北至南p 由于社區未來的主入口可能位于a地塊北側，因此展示區置于北側更有利于開發。p 從資源條件上來講，南側地塊地勢稍高，且東西向更寬敞，利于打造豐富的社區內部空間，因此資源條件略好；為了保證價值提升的空間，建議由北至南開發。主入口主入口本報告是嚴格保密的。如果09年上半年市場仍然比較低迷，成交量和價格較07年持續走低，則建議先啟動性價比更高的北區。在市場看淡的情形下，

52、抵御風險、快速回現抵御風險、快速回現應擺在項目戰略的首位。資產價值回歸是淡市中的生存法寶，因此應優先啟動性價比高的北區。本報告是嚴格保密的。如果09年上半年市場回暖，成交量恢復至07年下半年的水平，則建議先啟動價值和形象更高的南區。在市場看漲的情形下，挖掘利潤、拔升價值挖掘利潤、拔升價值應擺在項目戰略的首位。作為項目價值標桿和形象標桿，南區的高端產品適宜先行入市。本報告是嚴格保密的。the endthe end。本報告是嚴格保密的。附件附件1：坡地住宅實現價格超越案例坡地住宅實現價格超越案例 本報告是嚴格保密的。案例案例1 1深圳天琴灣深圳天琴灣本報告是嚴格保密的。案例案例1 1深圳天琴灣深圳天琴灣地理位地理位置置深圳大小梅沙之間開發周開發周期期共分三期開發，一、二期為11棟低層、聯體退臺式度假公寓，三期為獨棟別墅。項目規項目規模模一期占地面積29.80萬，建筑面積3.87萬，69戶；二期占地面積2