1、第一章 總論1、項目建設背景隨著廣水市經濟建設速度的加快，應山城區作為廣水市政治、文化和經濟的中心，發展的速度明顯快于其他地方。房地產行業作為經濟建設的龍頭，在經濟發展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國民生活水平的提高，民眾對于居住品質的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對于居住品質的迫切要求，不僅是政府部門長期以來的重要課題，并且也是房地產企業的社會責任之一。2009年1-12月，廣水市房地產開發投資金額總計9.67億元，與上年同期相比增長92.82%，環比增長了6.07%。巨大的居住與投資需求帶動了房地產行業的快速發展，同時也為廣水市現代大型都市化城市建設做出了貢獻。根據廣水市房管局提供的數

2、字表明：房地產投資仍高速增長，到2009年12月房地產投資同比達到了80%。房屋銷售總體需求依然強勁，可以預見,房地產價格穩中有升的態勢不會改變。本項目用地地處應山街道辦事處曹塘角社區原東方汽修廠，位于廣水市城市規劃中的核心地帶。該宗地共2098平方米,本公司2010年1月11日與廣水市國土資源局簽訂了土地出讓合同，取得了土地使用權。由于此地段建設缺乏總體規劃，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環境臟亂差，與周邊現代化的市容市貌和其他住宅環境極不相宜。為了拓展發展空間，徹底改變該地段老舊差的面貌，本項目本著建設高品質住宅，營造商業氛圍的理念，努力將該項目建設成為永陽大道的房地產旗幟，營造出與整個應

3、山城區發展相融合人文、舒適而充滿活力的社區居住環境。2、項目概況2.1項目名稱：廣水市東方名居建設項目。2.2建設地點：項目位于廣水市應山城區永陽大道，宗地編號為2007-162.3建設單位：湖北廣水眾鑫房地產開發有限公司2.4企業法人：徐建文2.5企業性質：有限責任公司。2.6經營范圍：房地產開發、商品房銷售、物業管理、小區園林綠化、土石方工程施工、城市道路及人行道市政工程配套施工、建筑材料銷售。2.7工程概況：本項目擬建一棟十二層的商住樓，占地面積2098平方米，總建筑面積11546.29平方米，其中地下室967.39平方米;商鋪三層、建筑4557.4平方米；住宅九層五十四套，建筑面積共6

4、021.5平方米；容積率5.09,項目總投資1724萬元。建設工程計劃于2010年5月份開工，2011年9月入住。2.8資金來源：公司自籌1524萬元，通過銀行貸款200萬元。2.9 可行性研究報告編制單位單位名稱：東風設計研究院有限公司 工程咨詢資格證書 資格等級: 甲 級 證書編號: 工咨甲22120070013 發證機關: 國家發展改革委員會3、可行性研究報告編制依據（1）項目投資方案；（2）國家及湖北省頒布的相關法律、法規、政策；（3）湖北省和廣水市國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要；（4）廣水市城市總體規劃（19962010年）；（5）房地產開發機構發布的工程建設方面的標準、規范、

5、定額；（6）廣水市及項目周邊地區市場調研和現場勘察資料；（7）其他有關依據資料及企業提供資料。4、研究結論與建議本項目建設符合國家產業政策和廣水市經濟發展方向，適應廣水市城市規劃以及房地產發展的需要，并且配合政府加大城區改造的政策，區位條件優越，市政配套和生活配套較為完善，市場定位清晰，具有良好的升值潛力和發展前景。加之房地產開發建設采取環?？刂朴行Т胧?，保證了對周邊環境不會造成污染，本項目土建與公用工程建設具有生態建設有利條件，注重環保與建筑節能，所以項目前景看好。項目財務內部收益率高于行業基準收益率，投資回收期低于行業基準投資回收期，項目具有一定的抗風險能力等。從綜合分析來看，項目建設具有

6、很強的可行性。第二章 區域房地產市場分析1、當前廣水市房地產市場現狀1.1、房地產開發投資的基本情況近年來，廣水市房地產開發投資處在一個高速增長的時期。2009年廣水市房地產開發投資完成9.67億元，與上年同期相比增長92.82%，環比增長了6.07%，完成投資占本年度計劃投資的91%。其中，商品房建設投資額7.28億元，同比增長84.79%；土地開發投資額2.39億元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅開發投資7.21億元，同比增長120%。其中高檔公寓投資0.19億，同比下降28.71%；辦公樓投資3610萬元，同比增加了10.6%；商業營業用房投資1.91億元，同比增長了63.08

7、%。2009年房屋建筑施工面積135.8萬平方米，同比增長108.82%。其中，住宅施工面積101.2萬平米，同比增長128.74%。住宅施工面積中高檔公寓8.8萬平方米，同比增長19.96%；辦公樓施工面積8.5萬平方米，同比下降68.1%，商業營業用房施工面積為18.9平方米，同比增長53.7%，其他用房施工面積1.6萬平方米，同比增長110.71%。2010年1-2月，廣水市房地產完成投資0.78億元，與上年同期相比增長了9.62%；占本年計劃總投資額的2.94%。從投資構成增長幅度看，商品住宅投資6350萬元，與上年同比增長9.5%，經濟適用住房投資111萬元，同比增長了3.3倍；90

8、平方米以下投資1780萬元；140平方米以上430萬元；高檔公寓投資360萬元，同比增長14%；辦公樓投資250萬元，同比增長了184.09%；商業營業用房投資950萬元，同比上升35.99%；其他投資29萬元，同比下降了58.72%。在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成投資的81.94%，圖2-1 歷年房地產開發投資情況單位：千萬元圖2-2 2009年開工房屋構成 單位：%1.2、房地產市場銷售的基本情況2009年房屋竣工面積32.85萬平方米，同比增長161.07%。其中，住宅竣工面積為24.2萬平米，同比增長180.22%；辦公樓竣工面積為2.19萬平方米，同比增長324.95%；商業營

9、業用房竣工面積為4.75萬平方米，同比增長96.56%；其他用房竣工1.71萬平方米，同比增長30.18%。2009年商品房實際登記銷售面積8.76萬平方米，同比下降38.93%。其中住宅銷售面積7.52萬平方米，同比下降36.6%。其中，實際登記預售面積為2.43萬平方米，同比增長4.74%，與上月環比增長11.9%。其中住宅預售面積2.25萬平方米，同比增長9.78%，與上月環比增長12.76%；實際登記現售面積6.33萬平方米，同比下降47.4%，與上月環比增長15.72%。其中住宅現售面積5.28萬平方米，同比下降46.3%，與上月環比增長16.37%。戶均銷售面積為96.82平方米。

10、2010年1-2月，廣水市新建商品房實際登記銷售面積2.78萬平方米，與上年同比上升了20.9%；其中商品住房實際登記銷售面積2.33萬平方米，與上年同比增長了13.25%。批準預（銷）售房屋面積0.88萬平方米，同比下降了58%，環比增長幅度為167.6%；批準預（銷）售住房面積0.47萬平方米，同比下降了72.7%，環比增長100%。商品房實際銷售面積占可售面積的6.27%；本期商品住房實際銷售面積占可售面積的比例為10.13%。1.3、房地產市場價格的基本情況根據廣水市房管局數據顯示，2009年12月商品房平均銷售價格1550元/平方米，同比增長了4.7%，環比增長0.18%； 2010

11、年以來，廣水市房屋銷售價格指數呈小幅上升趨勢。截止2010年2月末，商品房平均售價1600元/平方米，與去年同比增長2.37%，與上月環比增長0.13%。1.4、建設項目資金來源基本情況2009年廣水市房地產開發到位資金9.67億元，同比增長了58.81%。從資金來源情況分析，貸款0.82億元，占到位資金的8.52%；利用外資2800萬元，占到位資金的0.29%；企業自籌資金5.37億元，占到位資金的55.61%；其他資金3.2億元，占到位資金的35.57%。與上年同期比較分別增長47.92%，0.67%，44.13%和115.86%。2010年1-2月，到位資金5340萬元，其中上年節余15

12、16萬元，本年到位3724萬元。其中貸款613萬元元，占資金總額的11.48%；銀行貸款470萬元，占資金總額的8.8%；非金融機構貸款143萬元，占資金總額的2.68%；企業自籌資金2412萬元，占資金總額的45.17%；其他資金來源2315萬元，占資金總額的43.35%。與上年同期比較到位資金總額增長了158.79%，其中上年節余增長186.03%，本年到位資金增長了148.59%。貸款增長191.72%、企業自籌資金增長182%、其他資金增長70.87%。圖2-4 2006-2008年資金來源構成單位：%2、廣水市商品房供需情況分析2.1 市場供求分析2009年后商品房開發結構得到了較大

13、調整，但結構性矛盾依然存在，經濟適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進一步貫徹“國六條”政策，加大90平方米以下商品住宅的建設力度。廣水市住宅商品房房屋實際登記銷售面積在連續下降兩年多的情況下，2009年3月開始回升，4月漲幅超過了20%，特別是商品住房兩年來首次增長，而且漲幅超過了13%。說明住宅商品房需求仍然旺盛。來自相關統計數字表明：2009年4月辦公樓與商業營業用房的房屋竣工率分別為10.95%和7.77%；而其兩者的銷售分別下降了0.5和0.96個百分點，房屋空置率也在較高點位浮動。辦公樓及商業營業用房銷售情況仍不樂觀，表明各開發企業市場調研不足，市場仍缺少消費者需求的

14、產品。2.2 區位供需分析：2009年新開盤面世的項目以應山城區和廣水城區為最多，此種局面在2010年的廣水市房地產市場仍將繼續，應山城區地理條件優越，硬件設施完善，擁有數量眾多的樓盤，價格也相對其他區域較貴一些。在今后的幾年中，應山城區作為政策扶持的重點發展區將成為廣水市場新盤的最大萌發地。3、房地產市場發展情況預測3.1房產價格穩中有升的發展態勢不會改變廣水市2009年全年購置土地面積22.69萬平方米，同比下降了38.75%；完成開發土地面積24.87萬平方米，同比增長了8.78%；待開發土地面積38.57萬平方米，同比增長了35.8%。2009年市場放量相較前一年增加不多，待開發土地面

15、積增加，從2009年的數據上不難看出，2009、2010年將是廣水市房地產項目放量較大的一年。2010年1-2月住宅開工面積為6.1萬平方米，同比增長了284.96%。截至2月，廣水市商品房買賣價格同比上漲3.8%,遠遠低于全國同類城市價格漲幅。價格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應量的增加，另一個重要原因則是宏觀調控的作用，使得房地產增幅得到回落。雖然有以上兩方面原因制約著廣水市的商品房價格，但價格穩中有升的趨勢不會改變。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力成本和住房供求關系左右著房價走勢；二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求，強大的市場需求推動放價上漲

16、；三是地價上漲是當前房價上漲中的重要因素，土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內容易推動地價上漲；四是新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因，這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加；五是房地產供給結構變動推動房價上漲，目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動，即中低價位商品住房供應量偏少，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動房價的上升，除消費需求外，當前房地產市場

17、中還存在大量的投資需求。如首府周邊盟市的投資有相當比重投向廣水市的房地產，推動了廣水市房價的上升。除以上原因，宏觀調控政策之后開發周期的延擱，房價仍將不斷走高，現在不能確定的只是增長的幅度和頻率而已。3.2城區住宅供需不均將日益凸顯廣水市高速增長的的經濟發展速度帶動了城市化進程，整個城市正在由一個小型城市蛻變為中型城市，城區住宅的連片開發使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年廣水市加大了應山和廣水兩大城區的居住建設力度，但由于其相關配套尚不到位，故此宜居水平較低。廣水市正處在城市建設的初期，民眾對于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對而言，城區的商業、教育、衛生醫療等服務設施較之郊區

18、對廣水市民眾有更大的吸引力。隨著城市開發進度的加快，核心城區內可開發土地日益減少也是客觀事實，因廣水市各區商品房價格差異并不明顯，故此民眾對于中心城區的需求將會更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區住宅供需不均，這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。3.3積極有效的城市建設將帶動廣水市房地產行業發展“十一五”期間，廣水市中心區要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實現城市五化(美化、亮化、硬化、綠化、凈化)?！?004年后，廣水市的城市建設進入了快車道，不僅開始了有史以來最大規模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環境優雅、各具特色的精品住宅小區、生態花園小區和智

19、能小區。目前，廣水市人均建筑面積達到22.5平方米，居民生活環境和生活質量得到了極大改善。市政府辦公樓規劃外遷，更拉大了城市框架，拓展了發展空間，同時也為房地產行業的發展帶來了更大的運作空間。第三章 市場研究與項目定位1、廣水市房地產發展背景分析1.1 “十一五”發展規劃廣水市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要中明確指出：“十一五”時期是加快廣水市城市化進程，構建和諧廣水市的關鍵時期。廣水市十一五規劃明確指出“加快城鎮化進程，提升中心城區的輻射帶動力和城市建設水平，加快城市建設，完善中心城區功能，提升城市建設品位。”更加詳盡地指出了廣水市城市建設的計劃和決心。在今后的幾年中，廣水市不僅要建

20、設一批精品住宅小區，還要建設四星、五星級酒店賓館。1.2廣水市城市規劃按照省委、政府提出的城市建設“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將廣水市建設成為了具有地方特色、具有良好環境質量和適宜人居、具有較高綜合服務功能和輻射帶動力的鄂北明珠，基本實現了基礎設施、城市形象、人居環境的大變化。1.3 近年廣水市房地產投資情況（表3-1）：年度2007200820092010.1-2投資額（億元）3.485.029.670.53由上表可知，廣水市房地產產業正處于高速發展期，隨著城市化進程的進一步加快，房地產投資增速明顯，2008年房地產漲幅曾居歷年之最，2009年后，宏觀調控政策對樓

21、市投資產生影響，但廣水市房地產投資仍處在高位運行。2、項目所在區域房地產市場分析2.1區域房地產市場概況應山城區地理條件優越，硬件設施完善，是廣水市的經濟、文體、衛生、科教中心。應山城區房地產開發較早，擁有數量眾多的樓盤，品質較高，價格也相對其他區域較貴一些。目前區域內房地產在售樓盤10余家， 4月平均價格為1650元/平方米。區域內2000元/平米左右的樓盤包括名門雅居、水岸星城、鑫世紀花園等，區域內戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區域內尚未形成氣候。 2.2項目周邊主要樓盤調研分析 周邊項目主要通過低密度、低容積率等優勢特征來突出自身的宜居性，而在產品自身層面上并未有較大突破。各項目的銷

22、售價格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數樓盤購買對象多是以家庭為單位的，小戶型產品相對稀缺。而隨著區域價值的提升和房地產市場的逐步成熟，高品質、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區域目標客戶的追捧。3、某住宅小區住宅項目市場定位3.1項目swot分析strength:a. 地理位置優越，區域升值潛力巨大。b. 緊鄰多條公交線路，交通便利；c. 區域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設施比較完善；d. 本案周邊未來幾年內將形成成熟的商業、辦公、娛樂等配套。weak:a. 本案價格預期較高，對前期上市推廣不利；b. 本案地處周邊城市環境仍需改善。oppor

23、tunity:a. 結合整體城市規劃，城市化進程逐漸加快；b. 政府相關配套規劃，預示區域巨大升值潛力；c. 區域目標購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當前國家提倡小戶型商品房開發的政策吻合。threat:a. 同區域內，存在價格、品質相差不大的其他產品；b. 政府一系列房地產調控政策對房地產業發展和項目操作的限制。3.2目標客戶定位一方面，廣水市經濟發展迅猛，風機產業經濟帶動了一大批產業人群收入的提高，他們經濟實力較強，對于老城區有較強的城市感情，高品質的住宅產品會比較符合他們的需求。另一方面，廣水市“十一五規劃”中明確提出：“加快城鎮化進程，提升中心城區的輻射帶動力和城市建設水平，有序擴

24、張中心城區規模。打造城市建設新形象，完善中心城區功能，提升城市建設品位?！币虼烁鶕V水市整體的變遷過程，該項目的客戶群主要是本地中青年居民以其他城市移民。 3.3項目產品定位產品定位為：具有人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產品。第四章 項目選址和建設條件1.項目選址本項目位于廣水市應山城區永陽大道中心地帶曹塘角社區內原東方汽修廠,宗地編號為2007-16號。2.建設條件2.1位置優越該區所處地理位置優越，周邊商業、住宿、醫療、學校配套設施完善，擁有得天獨厚的區域優勢。2.1建設場區“七通”條件具備項目所在地塊完成了該宗地的前期開發（七通）工作，能滿足項目投入使用后的有關要求。具體標準為：a.

25、道路：按規劃要求實現出讓宗地紅線外周邊市政道路。b. 給水由永陽大道接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。c. 雨水由永陽大道排出，雨水主干線直徑為1000mm,支線直徑為600mm。d. 污水由永陽大道排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。e. 通訊及電力在永陽大道接入。2.3住宅小區商業及文化教育配套設施齊全項目所處的應山城區是廣水市的文化、教育、衛生、經濟中心，高素質勞動力資源十分豐富。另外，區域內人流量大，為商業房產開發提供了可能。項目周邊有成熟的教育體系，以及醫療衛生體系。未來發展空間巨大。2.4土地征用情況該建設項目總共占地面積2098平方米,已

26、擁有國有土地使用證,希望通過本項目進行舊城區改造、開發能夠徹底改變這里的居住生活環境。第五章 項目建設規模及功能標準1 建筑面積和內容本項目總建設用地面積2098平方米，總建筑面積11546.29平方米，其中地上商鋪建筑面積4557.4平方米,三層；住宅建筑面積6021.5平方米,九層；地下建筑面積967.39平方米。容積率：5.09建筑密度：75.2%；綠地率：30%；建筑控制高度：27米，部分居住及公建建筑高度可控制在27米內； 建筑退讓距離：退讓規劃用地邊界最小距離為不小于5米。2 功能設施標準2.1建筑使用功能本項目建筑使用功能為：商業、住宅及配套。2.2設施標準（1）住宅裝飾及設施標

27、準：a、商業用房提供精裝修標準，即：a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；b. 衛生間的地面、墻面（1.5米高）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；c. 設置照明、給水、污水排放、燃氣、采暖等系統，并預埋電話、有線電視、寬帶網絡系統管線。b、商品房部分設施標準為：a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設計融入了最in的時尚元素；b. 廚衛潔具均是進口品牌產品；c. 大部分明廚明衛，室內錯層的格局讓空間更加立體化；d. 簡潔時尚的外立面，在區域內獨樹一幟，與眾不同；e. 室內所見，均是品牌產品；f. 智能安防和門禁系統，高科技保證安全和人性化；g. 24小時電梯；24小時直接入

28、戶；h. 小區局域網；衛星電視；監控系統將讓住戶更放心。（2）小區配套設施：小區配套設施包括商業，日后將統一運營招租，確保小區配套可滿足社區采購以及外部購買需求。2.3住宅戶型規劃有效使用90平米以下的一居至小三居，占比16.7%；90平米以上的中大戶型，占比83.3%。3、工程項目一覽表依據初步規劃方案，主要工程項目見下表5-1。表5-1 主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積11546.291.1高層住宅建筑面積6021.51.2地下停車庫建筑面積967.391.3商鋪建筑面積4557.42給排水工程水泵機房1003普通消防系統住宅區4變配電工程（強電）配電室1005照明工程小

29、區照明6通訊工程普通電話配線（端子接單元口）7火災報警及安全監視公共場所火災報警，可視防盜門8通風工程地下停車庫通風9閉路電視有線電視機房5010室外工程室外文化廣場第六章 建設方案1、建設場地環境1.1地形、地貌整個場地成不規則矩形狀，場地規整、地勢平坦。1.2氣象廣水市屬北亞熱帶大陸性季風氣候。冷暖適中,冬干夏雨,雨熱同季,四季分明。年平均氣溫在13-16之間，北部為13-14,中部為14-15,南部為15-16,南北溫差2。一年中，最冷月為1月，月平均氣溫2.3；最熱多在7月，月平均氣溫27.9。極端最低氣溫出現在1976年1月30日，為-16；極端最高氣溫出現在1959年8月23日，為

30、41.6。平均無霜期在201至240天之間，年平均降水量在940至1040毫米之間。極端降水最多年出現在1980年，年降水量13303毫米，最少年出現在1978年，年降水量497.7毫米。年日照時數為2083小時，最多年份在1978年，為2300小時，最少年份在1982年，為1713小時?；ㄉ剿畮鞄靺^年平均氣溫15.7,日平均氣溫0以下，年均55天，日平均氣溫35以上，年均為13天，年降水1000毫米，太陽總輻射量110千卡以上，年均無霜期227天。1.3地質勘察成果表明，場地巖土上部土層為人工填土，沖、殘積物，基底巖石為灰廣色、灰綠色太古界大別山群飛虎山組片麻巖，巖土層的構成及特征自上而下描

31、述如下：第一層 素填土（qml4）：廣色、灰廣色。平整場地時填土，土質不均勻。局部地段缺失該層，分布極不均勻。主以粉質粘土和風化片麻巖屑回填，夾少量塊石。一般厚度為0.205.50m，平均厚度2.61m，其層底標高20.4014.10m。粘性土呈可塑狀態，回填年限10年以內，稍密，無工程實際意義。第二層 粉質粘土（qa14）：灰色、灰廣色，土質不均勻，局部地段缺失該層，分布極不均勻。偶夾粉土?？伤軤顟B，無搖振反應，干強度、韌性高，切面光滑。一般厚度為0.503.40m，平均厚度1.88m，其層底標高16.610.20m。中壓縮性土。第四層 殘積土（qe13）：灰廣色，灰褐色，土質均勻，分布不均

32、勻。平整場地時，場地內局部地段出露地表。片麻巖風化殘積物，已風化成砂土狀，手捏易碎。中密狀態，無搖振反應，干強度，韌性高，切面粗糙。一般厚度為0.202.10m，平均厚度1.19m，其層底標高19.206.90m。中壓縮性土。第五層 強風化片麻巖（ar）：灰廣色、灰褐色、灰綠色，土質均勻，分布均勻?？辈靾龅貎仍搶訉用媛裆钭晕飨驏|逐漸加深。片麻狀結構，塊狀構造，巖體破碎，較軟巖石，巖體基本質量等級v級。無洞穴和臨空面存在，無軟弱夾層。該層為場地基巖，分布穩定，鉆探揭露其厚度為0.301.30m，層底標高18.756.30m。依據建筑抗震設計規范（gb50011-2001），參照湖北省地方標準db

33、42/242-2003建筑地基基礎技術規范，對本場地土層進行等效剪切波速vse計算統計。根據計算結果，場地土層等效剪切波速平均值為vse=185m/s，根據建筑抗震設計規范（gb50011-2001）,擬建場地土為為中軟場地土（140vse250），場地覆蓋層厚度為12.80 m，屬于3do50m范圍，建筑場地類別劃分為ii類。2、總體規劃布局2.1片區規劃 項目所在地塊位于人流、物流集中區域，項目所在區域未來將成為集商業、辦公、居住、娛樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區，成為商務區范圍內的核心地帶。2.2小區整體規劃設計原則（1）合理布局，高效利用土地，使業主的要求與城市功

34、能有機地結合，三種效益可以完美體現。（2）分析用地現狀交通和周邊地區交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖。（3）利用周邊優越環境，擴大綠化范圍，重視生態、追求個性，使設計具有可持續性、可操作性，并著重處理與環境關系，使建筑融合于環境，營造生態的、生機的、生動的居住小區。2.3總平面布局（1）藝術性的規劃布局，基地整體規劃注重陽光的需求。將傳統的平直布局中引入變異元素，順應城市干道向西南偏轉，與垂直的空間組織形成對比與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術氛圍。（2）中庭一帶的規劃結構。中庭：本規劃中設計了中庭綠化景觀，向南北沿伸。使綠化和景觀對于全區的居民都有良好的可選性和共享性，避免景

35、觀死角。一帶：為由南向北的綠化景觀帶，與東側綠化帶相交。將南北兩軸有機聯系在一起。（3）多樣化的布置原則：東側為商務酒店和寫字樓，配合周邊建筑物，與整個小區合攏，形成整個區域的標志性建筑。塔樓長短錯列布置，優化居住環境。（4）高低錯落、豐富的天際線：小區住宅采用不同高度,互相穿插，錯落有致，形成豐富的建筑空間。2.4交通組織（1）設置溝通性的商業服務道路，聯系商業區與城市其他地區；（2）結合區域周邊交通網絡的，規劃社區內外交通，使社區內外交通系統有機結合，使業主出行更加便利。2.5規劃指標根據項目初步方案及建設規模，規劃指標見下表6-1：表6-1 項目建筑技術經濟指標序號項目名稱指標1總用地面

36、積20982總建筑面積11546.293地上建筑面積10578.94地下建筑面積967.395建筑層數地上3層地下1層6建筑總高31.5米7建筑層高地上3米地下4.5米8建筑容積率5.099綠地率30%3、建筑方案設計3.1建筑方案總體構思合理布局，高效利用土地，使業主的要求與城市功能有機地結合，使三種效益可以完美體現；分析用地現狀交通和周邊地區交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖；利用周邊優越環境，擴大綠化范圍，重視生態，具有可持續性、可操作性，并著重處理與環境關系，使建筑融合于環境，營造生態的、生機的、生動的商務、居住小區。3.2平面設計（1）住宅表6-2 項目住宅經濟技術指標序號指標

37、名稱單位指標1套內使用面積/套82.21-113.12住宅標準層使用系數%75%-93%3套內建筑面積92.78-117.333.1多層住宅 a型/套92.783.2多層住宅 b型/套117.333.3多層住宅 c型/套102.293.4多層住宅 c型/套107.833.5多層住宅 c型/套111.324戶內平均居住人數人/戶2.85居住戶數戶546居住人數人152（2）商業用房表6-3 商業經濟技術指標序號指標名稱單位指標1商鋪建筑面積4557.42地下室面積967.393.3立面設計本工程立面設計是經相關機構和人員審查，并經設計院專業人員計算得出的。4、結構設計4.1基礎造型及處理本工程基

38、礎設計形式為筏板基礎，根據上部結構荷載的要求，本地基持力層的承載力較低，為滿足承載力的要求，采用cfg樁復合地基處理方案。4.2上部結構本工程上部結構形式為全現澆鋼筋混力土剪力墻結構及框架剪力墻結構。5、公用設施方案市政設施源頭建設利用區內原有設施.5.1供水排水（1）供水：由水廠引進，永陽大道有400mm的給水管線，可直接接入，日供水0.25萬噸。（2）排水：實行雨、污水管道分流排放，雨水經過永陽大道管道排出，污水經永陽大道排入綜合防治污水處理廠。5.2供電（1）供配電系統：高壓供電為10kv高壓電源，經小區總配電室分配給1臺1000kva及1臺630kva變壓器，總計1630kva，最大負

39、荷425kw。（2）照明及電力設備：a. 低壓供配電設計：小區動力和照明電源引自小區變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜；動力計量設在動力總配電柜，備用照明及共用燈按動力計量，住宅各單元在每層設戶表箱一個；消防設備、電梯、應急照明的負荷等級為二級，其余為三級。b. 設備及選型：住宅內采用平口燈，衛生間、廚房采用此燈頭，非住宅部分采用熒光燈（要求cos0.9），均選用節能型燈具；小區采用安全型安裝插座，戶內衛生間、洗衣機用插座采用防濺型。5.4弱電設計（1）電話網絡：在地下一層設有電話交接間，機房內設有回配線架一臺，一臺電話由大對數電纜引入；網絡由光纜引入。電話網絡支線采用五類八芯線，從配線架穿

40、管引至各樓層。 （2）電視：在地下一層設有電視前端箱，電視主干線路采用syv-75-9同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平不小于68db+4db，電視分之器盒至用戶，采用syv-75-5同軸電纜穿鋼管。 （3）樓宇對講系統：一層主入口設一帶電控鎖的防盜門，對講主機設于門邊墻上；一層設視頻分配器及譯碼器，2-25層設譯碼器，每戶可設對講分機，一層各戶設窗磁和門磁。6、消防本項目消防供水由永陽大道接入1根200mm的供水管，并在小區內建設消防泵。第七章 項目環境保護與勞動保護1、主要污染源狀況本項目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經化糞池厭氧處理后排入城市污水管網。2、污染物排放控制標準處

41、理后的廢水排放，執行湖北省水污染物排入標準中的規定的相應標準。3、勞動安全保護建設施工中嚴格執行勞動部門頒發的湖北省勞動保護監察條例及各級政府部門的法規，制定嚴格的操作規程。4、建筑節能本項目將嚴格實施節能標準，依照公共建筑節能設計標準的要求進行施工建設，建筑節能的基本技術要求高于標準。第八章 項目實施進度安排本項目計劃在2年（18個月）左右的時間建成。建設進度計劃如下：本項目可行性研究報告2010年3月批復，同時開始建筑方案設計、進行綜合管網設計，施工圖設計，領取開工許可證，2010年5月工程開工。20010年12月開始預售。2011年5月主體工程供水。2011年7月單項工程驗收。2010年

42、8月分項工程驗收。2011年9月正式入住。第九章 投資估算與資金籌措1、投資估算總投資造價見下表9-1： 單位：萬元序號項目開發產品成本（總投資）計算說明1開發建設17241.1土地費用300掛牌地價1.2建安工程費920797元/m21.3市政基礎設施建設費231200元/m21.4前期工程費29前1-3項和的2%1.5其他費用21.8前1-3項和的1.5%1.6不可預見費29.6前1-4項和的2%1.7開發間接費用14.5前1-3項和的1%1.8管理費用14.8前1-4項和的1%1.9銷售費用22.210578.9m22100元/m2的1%1.10開發期間稅費133.310578.9m22

43、100元/m2的6%1.11財務費用7.8-2經營資金0-3項目總投資1724-2、資金籌措本項目資金需求為1724萬元，其中200萬元從銀行貸款,年貸款利率為7.8%，公司資本金800萬元和預售房屋款724萬元。1724萬元分兩批次投入，首批投入1266萬元，第二批投入其余資金458萬元，全部資金于項目建設期內投入（詳見下表9-2）。表9-2 投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項 目合計201020111總投資172412664581.1自營資產投資1.2自營資產投資借款建設期利息1.3自營資產投資方向調節稅1.4經營資金1.5開發產品投中：不含財務費用1724

44、1066458財務費用2002資金籌措172412664582.1資本金8008002.2預售收入7242664582.3預租收入2.4其他收入2.5借款2002002.5.1固定資產投資長期借款自營資產投資人民幣借款自營資產投資外幣借款房地產投資人民幣借款2.5.2自營資產投資建設期利息借款2.5.3經營資金人民幣款第十章 經濟效益分析1 、銷售收入估算根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2100元銷售；商業鋪面按每平方米4000元出售；地下室每平方米售價2000元。1.1住宅銷售收入:6021.5 m22100

45、 m2 /元=1265萬元 1.2 商鋪銷售收入:4557.4m240000 m2 /元=1823萬元 1.3 地下室銷售收入:967.39m220000 m2 /元=193萬元 以下三項目合計3281萬元2、銷售進度及付款計劃4.1 本項目計劃在3年內完成銷售,其中2010年預售30%、2011年銷售50%、2012年銷售20%。4.2所有業主均在一次付清房款。3 、稅費率本報告采用的各種稅費率見表10-1。表10-1 稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業稅5土地增值稅30、40、50 超率累計城市維護建設稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業所得稅25任意盈余公積金8房

46、產稅（按租金）12不可預見費2.34 、盈利能力分析4.1項目在計算期內經營收入3281萬元，可獲利潤總額654.2萬元，扣除所得稅163.55萬元、公益金24.5萬元、公積金49.1萬元、任意盈余公積金39.3萬元后還有377.75萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金及附加為288.8萬元，企業所得稅為163.55萬元，土地增值稅為614萬元，合計繳納稅金1066.35萬元。詳見附表2和附表3。4.2項目全投資內部收益率（所得稅前）為123.12%，在預期可接受的內部收益率為12%時凈現值可達473.62萬元，投資回收期為1.23年。項目全投資內部收益率（所得稅后）為116.09%，在預期可接

47、受的內部收益率為12%時凈現值可達365.7萬元，投資回收期為1.33年。詳見附表4。4.3商品房投資利潤率=利潤總額/總投資100%=654.2/1724100%=37.95%4.4商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金100%=490.65/800100%=61.33%5 、清償能力分析本項目200萬元銀行借款可在項目竣工后可在一年內一次還本付息，共計15.6萬元，還債能力強。6、 資金平衡分析在項目計算期內，項目平衡能力強，累計盈余資金712.9萬元,在于零,資金平衡分析詳見附表5。7、敏感性分析 根據下表可以判斷：本項目的銷售收入變化對內部收益率的影響較大，這說明房產價格是影響經濟效益

48、的最敏感因素。當銷售收入降低10%時，項目內部收益率為121.94%，遠大于基準收益率12%。表10-2 不確定性因素變化影響變化因素-10%-5%0+5%+10%銷售收入121.94126.28123.12137.8143.6經營成本139.0135.5123.12125.0122.9經營成本銷售收入-15-10-5+5+10+15內部收益率幅動系數將開發產品投資、售房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發產品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內部收益率將分別下降1.18%和2.2%；投

49、資回收期則增加為1.5和1.7年；預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。8、主要經濟指標本項目的主要經濟指標見表10-3。表10-3 主要經濟指標表序號名 稱單位數據備注i建設規模1房地產開發產品總建筑面積平方米11546.291.1商品房銷售平方米6021.51.2商業鋪面平方米4557.41.3地下室平方米967.39ii經濟數據1總投資萬元17242資金籌措萬元1724其中：資本金萬元800使用預售房款萬元724使用銀行貸款萬元2003經營收入萬元32814經營稅金及附加萬元288.85總成本費用萬元172

50、46利潤總額萬元654.27所得稅萬元163.558稅后利潤萬元490.659土地增值稅萬元614iii財務評價指標1商品房投資利潤率%37.952商品房資本金凈利潤率%61.333全部投資內部收益率（所得稅前）%123.124全部投資回收期（所得稅前）年1.275全部投資內部收益率（所得稅后）%116.09第十一章 社會效益分析 本項目的開發建設，符合廣水市城市發展規劃，為城市房地產發展起到了積極的帶動作用。通過項目建設，為美化城市作出了貢獻，能夠使項目有著極大的社會美譽度。本項目的園林規劃別樹一幟，并依照環保、節能標準建設，將建成廣水市綠色節能小區，為文明小區建設標準樹立標桿。從而形成了項目建設與規劃、地方經濟互相依存、互相促進、互相增益、同步發展的新局面。附表1項目總投資估算表單位：萬元序號項 目總