1、xx項目策劃報告初稿項目策劃報告初稿 世聯地產世聯地產20022002年年7 7月月1111日日 項目分析項目分析本項目本項目后海海濱后海半島花園招商海月花園蛇口小區n 總占地總面積:1.3萬平方米 總建筑面積 : 3.25萬平方米 容積率：2.5 層數： 16層 總戶數：352戶 低覆蓋率 用地規劃圖 用用 地地 規規 劃劃（共352戶） 3房2廳2衛1花園 126平米130平米 144144套套 4房2廳2衛1花園 157平米162平米 144144套套 單房+1機動房 35平米 64套既非多口實用型，既非多口實用型，也非豪華舒適型也非豪華舒適型大戶型大戶型卻誰是我們的細分市場各戶型所占面

2、積比157-16252%126-13043%355%157-162 126-130 35戶型的差異性突出總套數不多易于尋找細分市場【優勢】【優勢】后海片區的區域優勢：后海片區的區域優勢： 高尚海濱生活社區形象高尚海濱生活社區形象 蛇口片區的生活氛圍蛇口片區的生活氛圍 擬建的南山商業文化中心區的輻射擬建的南山商業文化中心區的輻射 科技園區的人文背景科技園區的人文背景地段優勢：看海的花園小區地段優勢：看海的花園小區產品的優勢：產品的優勢： 低密度花園小區低密度花園小區 空中花園式的戶型設計空中花園式的戶型設計 總戶數不多，銷售壓力不大總戶數不多，銷售壓力不大片區差異化明顯片區差異化明顯產品差異化突

3、出產品差異化突出【劣勢】【劣勢】 小區規模相對于后海大盤較小，不小區規模相對于后海大盤較小，不易形成集約化規模優勢易形成集約化規模優勢 戶型的面積跨度較大，以收入的多戶型的面積跨度較大，以收入的多寡整合目標客戶困難寡整合目標客戶困難 目前該位置的周邊配套不十分成熟，目前該位置的周邊配套不十分成熟，交通是一個障礙交通是一個障礙 廣告投入須謹慎廣告投入須謹慎能否以能否以“品位品位”細細分市場分市場美好前景須要描繪美好前景須要描繪 【機會】【機會】深圳后花園南山的近期整體規劃深圳后花園南山的近期整體規劃深港數碼港的建設深港數碼港的建設 【威脅】【威脅】 未來海岸線的繼續開發未來海岸線的繼續開發 招商

4、海月花園的直接競爭威脅招商海月花園的直接競爭威脅 后海片區大規模的住宅項目上馬后海片區大規模的住宅項目上馬 競爭優勢競爭優勢快打快打還是慢跑慢跑？戰略分析圖戰略分析圖s:后海片區的區域優勢：區域的高尚后海片區的區域優勢：區域的高尚海濱生活社區形象、蛇口片區的生海濱生活社區形象、蛇口片區的生活氛圍、科技園區的人文背景、擬活氛圍、科技園區的人文背景、擬建的南山商業文化中心區的輻射建的南山商業文化中心區的輻射地段優勢：看海的花園小區地段優勢：看海的花園小區產品的優勢：低密度、花園小區、產品的優勢：低密度、花園小區、空中花園式的戶型空間設計空中花園式的戶型空間設計 總戶數不多，銷售壓力不大總戶數不多，

5、銷售壓力不大:小區規模相對于后海大盤較小，不易形成規模優勢小區規模相對于后海大盤較小，不易形成規模優勢戶型的類型跨度較大，不易整合目標客戶戶型的類型跨度較大，不易整合目標客戶目前該位置的周邊配套不充分，交通是一個障礙目前該位置的周邊配套不充分，交通是一個障礙t:未來海岸線的繼續開發未來海岸線的繼續開發招商海月花園的直接競爭威脅招商海月花園的直接競爭威脅后海片區大規模的住宅項目上馬后海片區大規模的住宅項目上馬 swot戰略分析o:深圳后花園南山的近期整體深圳后花園南山的近期整體規劃規劃深港數碼港的建設深港數碼港的建設 ；1 1 總體競爭戰略總體競爭戰略 發掘產品特色，創造差異化優勢發掘產品特色，

6、創造差異化優勢 借助片區形象，實現低成本推廣借助片區形象，實現低成本推廣w戰略分解戰略分解a. 發掘產品特色，創造差異化優勢發掘產品特色，創造差異化優勢 空中院落的戶型特色空中院落的戶型特色分享陽光分享陽光 低密度濱海小區低密度濱海小區分享海風分享海風 藍調鄉村田園櫥衛套餐附送藍調鄉村田園櫥衛套餐附送分享草的味道分享草的味道 。b. b. 借助片區形象，實現低成本推廣借助片區形象，實現低成本推廣 借助后海片區的片區推廣的力度，與借助后海片區的片區推廣的力度，與鳳共舞鳳共舞 搶占頭號路牌廣告，作好導示系統搶占頭號路牌廣告，作好導示系統都是我的錯 “看板看漲”！物業定位物業定位【我們擁有：】異域風

7、情蛇口片區，國際化標準南山中心異域風情蛇口片區，國際化標準南山中心后海海岸線的獨特資源后海海岸線的獨特資源充分接納陽光的院落式戶型設計充分接納陽光的院落式戶型設計總戶數為總戶數為352戶，其中三房以上為戶，其中三房以上為288戶，戶，單房為單房為64戶，不可多得戶，不可多得深圳充斥著一群對生活素質有著較高追求、深圳充斥著一群對生活素質有著較高追求、膜拜大自然給予的激情和創意的菁英貴族膜拜大自然給予的激情和創意的菁英貴族生活品味是定位的出發點生活品味是定位的出發點形象定位形象定位share share sunshining share seebreeze。 后海灣畔綠色狂飆后海灣畔綠色狂飆或后海灣畔生態豪庭或后海灣畔生態豪庭物業類型定位物業類型定位主打廣告語主打廣告語愛上這里的天空【sassysassy謬論】謬論】主力客戶群：主力客戶群：次主力客戶群：次主力客戶群： 價格策略價格策略目前：目前：本片區住宅均