1、重慶茶園新區靜一項目 營銷合作建議書2012年2月 重慶天晟渝都房地產顧問有限公司l工業地產概念l工業地產開發模式l工業地產企業盈利模式l工業地產與商業地產比較l產業地產定義l總部基地定義part 1part 2part 3part 4part 5part 6part 7何為工業地產總部基地開發模式研究重慶工業同類市場調研項目所在區域市場調研項目定位建議項目營銷策略項目營銷費用以前現在工業地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。工業類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等。不單純指一種物業形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產業發展模式，工業地產

2、的含義更豐富了。當工業地產與具體的產業地產合二為一，便誕生了一種綜合性房地產開發。在一個產業集群或產業基地中，將囊括各種類型的房產形態：商鋪、辦公樓、標準廠房、倉儲、展覽館以及配套住宅等。綜合性3重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案工業地產概念工業園區開發模式此類工業地產開發都是在政府主導的前提下進行，通過創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造園區與其他工業地產項目所具備的獨特優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。是目前我國最常使用的工業地產開發模式，也是主要載體。

3、典型案例：蘇州工業園日益成為高科技產業集聚、高科技企業集聚、研發機構集聚和高科技人才集聚的區域，科技創新的高地正在蘇州工業園區迅速崛起。14重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 工業地產開發模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案主體企業引導模式指在某個產業領域具有強大綜合實力的企業，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。典型案例：上海金山的上海石化工業園區，即為在上海石化龍頭企業的帶動下，做大做強石化企業，同

4、時進行相關行業延申及細化，進而達到整個產業鏈的完善與發展，為實現整個金“大石化戰略”發展目標奠定堅實的基礎。25重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 工業地產開發模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案工業地產商模式指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合利的地產開發利潤。典型案例：普洛斯上海西北物流園達8萬平米，目前普洛斯已進入中國12個城市，擁有15個項目，面積約

5、57萬平米，其中包括在合肥的大型物流中心。36重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 工業地產開發模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案綜合運作模式由于工業地產項目一般具有較大的建設規模和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐，還要求具備工業項目的經營運作能力的保證，因此， 會對以上三種開發模式綜合使用。4私人業主開發模式目前在小廠房這一塊，私人業主開發占了很大一部分比例。57重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 工業地產開發模式2012-02-

6、28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案直接銷售模式先租賃再銷售模式完成租約，再整體資產打包出售開發商自己經營最后整體打包上市國內常用模式國外常用模式8重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 工業地產企業盈利模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案通過與工業企業聯合，按需訂制地產開發模式而獲利取得土地后，進行項目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業聯合，按產業企業需求訂制工業廠房等產品項目，實現最低風險下的項目收益提供針對園區企業的服務而獲利為入園企業提供員工培訓、商務活動的組織等各個方面的服務以土地溢價增值而獲取利潤完成基礎設施

7、建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現部分或整體土地轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商進行項目開發，通過長期持有經營收益或出售產品獲利通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合，實現項目收益國內盈利模式9重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 工業地產企業盈利模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案商業地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，包括住宅或寫字樓等底商、購物中心、綜合市場等商業地產工業地產工業地產是指以用于工業生產、倉儲、運輸、配套等各種用途的房地產形式，包括廠房、倉儲、工業

8、配套等。相似之處：二者都不是單純的工業或者商業，均兼有地產、工業或商業、投資等多重特性；二者都是產業發展對于產業鏈條上各個環節要求越來越專業、越來越精細的必然產物。不同之處：商業地產與工業地產內涵截然有別，商業經營的專業化、大型化、集中化催生商業地產；工業生產的集中化、工業廠房要求的高標準化、生產與資產經營的專業化等催生工業地產。10重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 工業地產與商業地產比較2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案商業地產盈利模式對于開發商而言：可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對于運營商來說：盈利主要在于以高素質、高標

9、準的經營，以獲取穩定租金和管理費為利潤主要來源。開發商：一是通過與制造商合作開發賺取適當開發利潤，自建再通過銷售或者出租獲取利潤；運營商：則以其專業的素質和優質服務賺取租金收人和管理費；小業主則是自己生產賺取利潤， 是出租獲取租金回報。工業地產盈利模式11重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 工業地產與商業地產盈利模式比較2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案 工業地產與商業地產二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的區別在于土地投入成本，工業地產成本遠遠少于商業地產，據統計，工業用地的基準地價只有商業用地的14， 而實際出讓價格，工業用

10、地只有同類地段商業用地的15到110，甚至更低。從而投資門檻較低 這將是工業地產發展一個難得的好機會。當然，由于工業地產后期經營管理要求更加專業、更加復雜，所以國內至今涉及工業地產開發商屈指可數。 對于工業地產和商業地產盈利模式。近來出現了一些新的形式，比如商鋪信托，商鋪期權，廠房信托，倉儲信托等。 由于行業環境和相關法律法規配套并不是很完善。中國地產證券化也將是一個不斷摸索和改進完善的過程。總的來說，地產證券化是一種趨勢。國外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已經把目光鎖在了中國的商業、辦公樓、工業等物業上。12重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 0236372838

11、8 工業地產與商業地產盈利模式比較2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案13重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 工業地產與商業地產盈利模式比較2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案實際上，工業地產已經出現了新的延伸產業地產。目前，有關產業地產的話題被不斷的提起，它標志著工業地產進入了新的發展階段。產業地產是對工業地產在形勢下打造一個全新的價值鏈的發展平臺，是一個升級。目前，我們的產業由簡單的制造業向高端的環節提升，我們的載體也從原來的工業廠房向物流園，專業園，總部基地功能劇增。另外就是產業的聚集，由工業地產向產業

12、地產的升級，第一個是產業的升級，由制造業向支持性、服務性、戰略性的產業升級；還有物流的升級；第三個是產業結構的升級，在園區內要形成二三產業的互動，補充，完成產業功能的互補和多元化。聯東u谷對產業地產的理解：14重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 工業地產新延伸：產業地產2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案總部基地是基于總部經濟的理論基礎而產生的，中心城市總部經濟發展的基礎與前景，就是總部基地的未來。總部基地可以說是工業地產發展的較高級形態，是目前諸多工業項目爭相規劃的方向。15重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 023637

13、28388 工業地產發展的高級形態：總部基地2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案l總部基地類別l商務花園及其發展l國外案例研究l國內案例研究part 1part 2part 3part 4part 5part 6part 7何為工業地產總部基地開發模式研究重慶工業同類市場調研項目所在區域市場調研項目定位建議項目營銷策略項目營銷費用17重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案18重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 我們對business park

14、的認識2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案19重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 business park的演變歷程2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案目前，重慶“商務花園”發展較為初級，只有部分同類區域和項目處于第二代向第三代轉變過程中，如北部新區高新園，經過多年的孕育，該區已成為了居住、商業、商務重區，處于第三代的雛形階段。而重慶多數同類區域和項目仍處于第一代向第二代的過渡階段。典型代表為西永園區和北碚蔡家組團。西永園區憑借極大的政策扶持力度，雖然起步較晚，但發展較快，目前已擁有了富士康、思科、北大方正

15、、惠普等國際知名企業的進駐，盡管如此，目前西永仍然處于起步發展階段，可以勉強歸類為商務花園第二代的雛形階段，但該區的政策優勢和企業優勢也意味著它的加速度會很大，成長歷程必然加快。北碚蔡家組團優勢在于發展較早，已擁有多年的產業沉淀。區內的同興工谷系列工業地產已在重慶小有名氣，但距離商務花園標準尚有一定距離，它處于第一階段向第二階段轉型期。茶園新區從近幾年的發展來看，其速度明顯慢于西永等晚成立區域。目前區內除了住宅市場發展相對較好之外，只有一些普通的工業企業，尚未形成工業地產的概念。1500多畝恒德項目原本聲勢浩大，但目前尚未開工，是否能提升并帶動區域商務市場的地位及發展，有待進一步觀測。回歸本土

16、：重慶 business park （商務花園）發展階段20重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案國外案例研究后工業服務園區的成熟模式“商務花園”21重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案歐洲商務花園案例都柏林park west西區商務花園22重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 國外案例研究2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案亞洲商務花園案例新加坡商

17、務花園裕廊樟宜23重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 國外案例研究2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案美國商務花園案例美國硅谷silicon valley24重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 國外案例研究2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案入住商務花園客戶特征企業類型25重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 商務花園吸引的客戶類型2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案26重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 0

18、2363728388 商務花園的特征與產生條件2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案27重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 商務花園與cbd的關系是一種互補關系2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案國內案例研究操作模式、規劃及產品打造客戶思考、營銷概念及推廣28重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案操作模式成都青羊工業園總部基地（綜合運作模式）29重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 商務

19、花園與cbd的關系是一種互補關系2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案占地面積：933畝總建筑面積：69萬平方米容積率：1.6（多層獨棟容積率約為1.0）綠地率：28%案例：成都青羊工業園總部基地（農遷房）工業總部區：933畝，以科技研發，高新技術為主的成長型企業集群地；精密加工區：1652畝，以高技術含量、高附加值的電子信息、機械精密加工為核心的新型工業基地；綜合配套服務區：464畝，主要由服務中心、商務中心等配套服務組成園區總規劃30重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 操作模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營

20、銷提案總平圖及指標m1：占地196畝，建面9萬，容積率0.9m2：占地141畝，建面14萬，容積率1.48m3：占地188畝，建面34萬，容積率3.2m4：占地165畝m5：占地118畝，建面11萬，容積率1.75m6：占地124畝31重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 操作模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案abcd區建筑規劃ab區單棟建筑面積 2156 -4612 ,并可拆分組合,柱網均保證6米6米以上；ab區開發時間較早；在建筑形態的美觀上相對較差；從立面表現上，有部分樓棟做到了生態辦公。d區總建筑面積45514平米c區總建

21、筑面積93782平米 cd區吸收了ab區的開發經驗，在建筑表現上做出了修正；修正之后的建筑，更趨時尚、簡潔，并采用了大量科技材質與元素；同時cd區也延續了ab區生態辦公的理念，并做到了更為成熟。32操作模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案m3時尚青年城建筑規劃園區配套公寓 建筑層數：2-17層33操作模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案總部基地戰略制定內容內容策略策略原因原因項目運營模式與盈利水平關系采用兩方三家、政企合作的運作模式；盈利情：總部基地共引進76家企業，可提供就業崗位5000個，投產后可實現年稅收1.8億元，稅收強度達1

22、000元/平米，共投資18億，2億元的利潤有利于減少投資風險和規避政策風險；創造了高額利潤回報，和解決大量就業與稅收貢獻。實現了名利雙收。競爭應對通過全方位（差異化、配套、品牌）保持良好的競爭優勢對入住企業產業的區域性規劃總體：沒有明確的產業限制一期：以周邊園區既有的主導產業和政府規劃為主導二三期：鼓勵符合條件的其它產業企業入駐，擴大目標客戶群體，降低招商難度有利于擴大招商群，降低招商難度，快速實現招商，實現現金回籠訂單式生產選擇前三期：不具備條件四五期：有考慮定單式成本生產需要具備較高條件（雙方的高度信任，產品本身的稀缺性等），項目前三期不具有定制條件，但四五期可以考慮，但訂單式生產具有的高

23、客戶滿意度特征是高端總部產品的發展趨勢車庫與入駐企業規模的關系m1地塊:獨棟有半地下室車庫，每棟有3到5個室外停車位；m3:機動車停車位共880個，其中地上195，地下685；非機動車1200個；車庫數量與企業規模無必然聯系。基本按照0.5個車位/100平米按0.5個車位/100平米配車庫，略顯不足，故應略大于該比例；同時每棟樓的地面臨時停車庫不能固定配置給某個企業，以免造成某車位長期空閑，某車位嚴重不足34操作模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案內容內容策略策略原因原因戶型大小一期：面積側重大二三期：由大變小，單棟調整為1500左右一期大面積樓棟銷售非常困難，在

24、二、三期規劃設計時，招商工作提前介入，并將單棟面積調小，這對第二、三期的銷售有明顯的促進作用戶型風格在總體風格統一的基礎上局部變化風格的總體統一，局部差異可以既讓園區總體協調，有能滿足部分業主的個性化需求商業業態前期僅修建能滿足入駐企業最迫切用餐和商務接待需求。然后再期隨著入駐企業的增加，才逐步擴大商業配套。即“規劃是滿足未來的需求，現實是根據當前的需求逐步開發”既滿足了客戶的基本需求，又可以規避前期資金積壓，而且可以縮短商業培育時間商業選址1、內部商業（餐飲、會議等）在商務辦公的中心位置2、外部商業（住宅）在居住的核心地段與其他項目交界的地方1、內部商業方便所有的入住企業，可以有效利用綠化地

25、段，又能美化環境； 2、外部商業可以有效留住區域內消費，又可吸引外項目的消費，實現經營的增值商業形態（底商、商業街、其它）總部內部商業：獨立商業服務區（餐飲、商務接待、多功能廳等）、商業中心； 總部外部商業：底商、商業風情街、商業中心1、內部商業集中，有利于入住企業集中性消費2、有利于規避商業的人流動線對周邊商務辦公的影響3、大量商業服務由外部完成，有利于補充總部內部的不足，同時對外型商業，可以避免內部商業過多的經營風險。總部基地戰略制定35操作模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案操作模式（資金）多元化融資渠道36重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02

26、363728388 操作模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案獨棟式辦公空間/生態型辦公特性/產品拆分靈活銷售多層式（4-5層）獨棟產品占到主體，少量高層產品補充綠化布道、層層退臺，注重生態空間的打造即可整棟銷售，也可分層銷售，方式靈活多樣操作模式（產品）獨棟生態辦公37重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 操作模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案 媒體招標媒體招標 首創媒體采購招標，變被首創媒體采購招標，變被動為主動，面向媒介機構發布動為主動，面向媒介機構發布采購招標會，以龐大的媒介需采購招標會，以龐大

27、的媒介需求量吸引媒介前來投標。求量吸引媒介前來投標。操作模式（營銷）動用一切可以動用的力量渠道營銷全員營銷財富鏈接計劃以豐厚的傭金回報吸引內部員工發動個人關系網展開項目的推廣，并收到了良好的效果。 松散式營銷代理公司提出與多家營銷代理機構簽定松散的招商代理協議。借助政府資源進行招商活動營銷整個營銷活動的策劃根據活動目的分為推廣性營銷活動和意向客戶公關活動38重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 操作模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案社會效益社會效益多贏格局多贏格局區域經濟發展受益區域經濟發展受益農民受益農民受益政府受益政府受益企業

28、受益企業受益操作模式（效益）“多方贏利”經濟效益多方贏利 1、政府稅源效應截止08年，總部基地共引進76家企業，可提供就業崗位5000個，投產后可實現年稅收1.8億元，稅收強度達1000元/平米。 2、農民長效保障住房安置：建立全國一流的新居工程安置農民，配套完善、特色鮮明的“六站一室”。長效保障：為每個拆遷農民配置1215平米的經營性保障物業，切實解決農民的長效保障。3、企業效益提升39重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 操作模式2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案關于產品：項目產品：生態型的辦公環境，多重景觀打造，親地空間的營造，

29、退臺式的空間、獨棟辦公概念。應該說在產品打造，尤其是園林營造方面，項目廣受好評，盡管如此，項目首期產品依然有些過時，因此，產品打造時需要有超前意識。關于開發模式：項目真可謂是動用了一切可以動用的力量，政府-企業-周邊居民-內部員工類似于“全民建設、全民營銷、全民出力、全民參與”，達到了“全民共贏”的目的。項目啟示關于客戶選擇在客戶選擇方面，項目整體以青羊工業園區產業定位為依據和支撐，前兩期的產品均是針對園區產業客戶，后期對外有考慮，但更多仍然是依靠園區產業客戶，附帶輻射外部客戶。40重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 操作模式2012-02-28 重慶茶園新區

30、 靜一工業用地項目 營銷提案規劃及產品打造上海星月大業領地41重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案大業領地企業總部花園是由上海松江工業區與上海星月建設發展有限公司聯合投資開發的超大型總部類項目，項目坐落于上海松江工業區西部科技園，規劃占地1800畝，建筑面積60余萬平方米，總投資額26億元人民幣。項目2006年4月開工，預計2011年上旬全面竣工。 容積率1.3建筑密度21% 綠化率40% 使用率85% 3.9 米挑高空間首層大堂 三角組團 矩形布陣 三面采光 萬平方米綠化共享 獨立冠名權 政府一站

31、式服務大廳 商務商業配套完善案例：上海星月大業領地42重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 規劃及產品打造2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案產品規劃a1：1250，地上4層，地下1層a2：1550，地上5層，地下1層大樓運用簡潔果斷的折形屋面，將建筑體塊做大膽的豎向切分，給人耳目一新的感覺。立面采用現代和古典相結合的手法，大塊的石材和通透的玻璃形成強烈的虛實對比。頂部局部退層，留出足夠的屋頂花園平臺，為企業高層創造了私秘又風景絕佳的視覺空間。43重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 規劃及產品打造201

32、2-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案b1：1500，6層b2：2000，7層大樓簡潔明快的玻璃墻面，最大限度的滿足辦公空間對采光的要求，而局部半透的磨砂玻璃和金屬框的運用，改善了玻璃單一的質感和立面的長寬比例，增加了建筑的多樣性。b3：1450，6層b4：2750，7層大樓頂層和底層局部架空的空間，成為室內和室外空間的過渡，很好地聯系了不同的截面，并延伸了室內的視覺空間。入口的尺度做了挑高處理，簡潔大氣。整體建筑風格簡約明麗。44重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 規劃及產品打造產品規劃2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目

33、營銷提案c1：2000，8層c2：2200，9層大樓左右兩個辦公單元用對比墻面進行處理，創造出了兩種肌理效果，很自然的分出兩種辦公單元。從組團拼接來看，這種組合打破一味重復、單調乏味，這個外型富于變化，而且每個單元一目了然。無論是以玻璃凸窗戶為主，還是以豎立向條窗為主，均是突顯一種簡潔果斷的立面風格。45重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 產品規劃規劃及產品打造2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案d：4200，9層大樓近似六邊形的平面，為獨棟的單體創造了更多的視野面。在造型上采用不同的材質分離體塊，優化了立面的高寬比例。屋頂的斜切處理

34、，不僅豐富了變幻效果，而且使整個樓宇更富有活力。立面上運用材質的大膽對比，體現富有個性的企業形象。46重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 產品規劃規劃及產品打造2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案47重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 實景展示規劃及產品打造2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案產品特點強調生態景觀、商務環境、順暢交通各個區域既有鮮明個性，又能達到整體協調統一通過大型公共綠地、景觀小品等營造一個環境優雅、品質高尚的生態型區域通過不同體型和高度的組合，創造出錯落有

35、致的豎向空間注重自然采光，強調建筑的私密性和景觀性，提高建筑面積利用率48重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 規劃及產品打造2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案項目啟示立面：現代、簡潔、時尚材質：大面積運用玻璃和石材，非常有質感面積劃分：以1200-2700 為主體的獨棟辦公，并配上4200 的9層小高層辦公樓規劃：強調生態景觀與鮮明個性；注重自然采光，強調建筑的私密性和景觀性，提高建筑面積利用率該項目的產品打造有亮點，值得借鑒49重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 規劃及產品打造2012-02-28

36、 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案營銷概念及推廣天津eod總部港50重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案案例：天津eod總部港綠色生態的總部特區位置：天津津漢路空港物流加工區北側 規模：總占地681畝，規劃建筑面積逾50萬定位：全球企業總部特區eod：綠色生態辦公區 ecological office districteod所提倡的理念高效低耗無廢無污染51重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 營銷概念及推廣2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目

37、 營銷提案a：商務配套中心 b：成熟示范區 ce：商務研發區d：商務別墅區 f：獨棟、聯排商務裙樓（規劃中）eod總體規劃52重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 營銷概念及推廣2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案eod產品演繹獨立logo展示位以自己的企業命名2-4個專用車位專屬生態綠意花庭園區、露臺庭院、環保地緣溫控系統智能5a智能系統53重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 營銷概念及推廣2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案eod特色服務企業家公社54重慶市渝中區民生路28

38、3號重賓商務大廈10層 02363728388 營銷概念及推廣2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案項目啟示天津eod總部港在項目賣點包裝方面做得較為出色，主要體現在以下三個方面：在定位方面，“全球企業總部特區”，尤其強調“特區”所代表的內涵，直接將項目高度上升到國家層面。在產品方面，強調綠色生態與專屬性，充分挖掘了人對自然、美好環境的渴求，以及對物體私享的占有度與尊崇感。在配套服務方面，組建了“企業家公社”，貼心為企業考慮，提供了一套完善的服務體系。55重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 營銷概念及推廣2012-02-28 重慶茶園新

39、區 靜一工業用地項目 營銷提案客戶思考北京亦莊bda國際企業大道56重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案案例：北京亦莊bda國際企業大道57重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案準確的市場定位獲得市場先入者優勢58重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案個性化、特色化的建筑產品叩開客戶心門59客戶思考

40、2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案個性化、特色化的建筑產品叩開客戶心門專屬獨棟建筑獨立入口、獨立大堂、獨立電梯主力戶型18003000平米靈活空間，首層層高4.2米，標準層層高3.6米。-1f:874 1f:771 2f:8333f-5f:9326f:1093總：6367 -1f:849 1f:4622f:4773f-4f:5595f:550總：4019 -1f:507 1f:566 2f-3f:671 4f:6015f:571總：4306 6f:7196f:56360客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案依托開發區產業，截取各產業高

41、端作為自己的目標客戶61重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案入駐國內企業較多，需求集中在1000-2000平方米62重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案國內客戶更看重園區提供的平臺63重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案國外客戶更看重政策、環境并彰顯自身風格64重慶市渝中區民生路283號

42、重賓商務大廈10層 02363728388 客戶思考2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案國內案例小結說明：由于時間較為緊張，因此在有限的時間內，我們只能憑借自身資源及網絡資源搜尋相關案例。因此，搜集到的資料更偏向于千畝級別的大型項目，對本項目的支撐度相對較弱，但從這些大型操作案例中，也可找到相關項目的操作方式，仍然能給我們許多啟示。1、多數工業地產更偏向于大規模操作，形成了從生產、辦公、居住、生活、配套等全方位的總部基地體系，與之相比，小型地塊并不具備此類形態的開發條件，很難形成自身優勢，打造也更具難度！2、總部基地開發時序，通常為廠房（滿足制造企業）研發辦公商務辦公

43、辦公定制，即先造勢，引導區域逐步成熟，再“先進半步”，即比市場領先半步。65重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案3、全國的案例告訴我們，一般此類項目均對園區政策、園區產業有很強的依賴度，在開發初期基本都是面向園區產業定位，然后再逐漸增大輻射面，吸引其它產業的企業。4、獨棟辦公這樣一種非cbd高層辦公形式，已在較為發達的一二線城市普及推廣，已具備了較好的市場接受度。就重慶而言，上丁企業園從不成熟到目前入住率60%以上，高科山頂總部基地獨棟辦公一貨難求的情況，也表明這類物業在重慶已有了接受環境，但遠未達

44、到北京、上海，甚至成都的水平。66重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 國內案例小結2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案l重慶工業地產板塊競爭格局l蔡家-盈田工谷l西永-康田國際企業港l港城-兩江時代l參考案例-上丁企業園l參考案例-高科山頂總部基地l參考案例-渝中協信總部基地part 1part 2part 3part 4part 5part 6part 7何為工業地產總部基地開發模式研究重慶工業同類市場調研項目所在區域市場調研項目定位建議項目營銷策略項目營銷費用68重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388

45、 重慶工業地產版塊競爭格局2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案園區名稱園區名稱所處區域所處區域產業定位產業定位規劃規模規劃規模成立時間成立時間級別級別長江工業園南岸區汽摩、機械區級茶園工業園南岸區機電化工、重工機械、電子通訊45000畝2000年立案市級重慶大學科技園沙坪壩區醫藥、環保區級井口工業園區沙坪壩區機電化工、電子通訊9360畝市級西永微電子產業園沙坪壩區高新技術電子產業20平方公里2005年8月動工市級西彭工業園區九龍坡區鋁生產、加工、大型工業基地65平方公里2003年7月動工市級九龍工業園區九龍坡區機電化工、重型機械36.08平方公里2000年動工市級空港

46、工業園區渝北區機電化工54平方公里2002年1月建設市級兩路工業園區渝北區服裝加工、磨具制造68.31平方公里2003年7月建立市級港城工業園區江北區物流加工11平方公里2002年市級建橋工業園區大渡口區生物醫藥、汽摩制造10平方公里市級花溪工業園巴南區機電化工、汽摩8平方公里市級同興工業園區北碚區重工機械制造5.27平方公里2002年市級二郎高新科技園高新區光電、通訊10平方公里2003年市級北部新區北部新區汽車、生物制藥、電子通訊136.6平方公里2000年市級69重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 主城工業產業園列表 2012-02-28 重慶茶園新區

47、靜一工業用地項目 營銷提案以產業園為依托，再穩固工業優勢的基礎上快速發展高新技術產業。主城北部、西部和南部片區為主城工業、產業園較為集中區域，園區規劃面積普遍在20平方公里以上，但由于建設時間均較短，部分園區尚處于起步階段，也有一部分已經基本發展成型。主城部分工業產業園區，特別是離主城核心區較近的園區，由于政策的導向，致使土地價值迅速升級，從而吸引各類房地產開發商的關注及大量投資，如北部新區和二郎科技新區，目前房地產產業發展迅速，使其高新技術產業園的屬性逐步淡化。 項目所在的城市副中心茶園版塊，已經初步進入發展階段。各大相關工業版塊競爭勢態對本項目頗具威脅。70重慶市渝中區民生路283號重賓商

48、務大廈10層 02363728388 工業地產格局分析2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案北碚蔡家組團版塊代表項目盈田工谷71重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案蔡家工谷一期蔡家工谷二期蔡家光電工谷蔡家工谷一期 總建筑面積:153006 綠地率:19.05% 建設周期：現房蔡家工谷二期總建筑面積:99371.38綠地率：19.05% 建設周期：一年光電工谷總建筑面積：340002綠地率：28.08%建設周期：1.5年72重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 0236

49、3728388 盈田工谷：項目基本情況2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案項目背景項目背景地處兩江新區蔡家組團，未來城市拓展區域，兩江新區重點發展主軸經濟帶，工業發展潛力巨大。項目性質項目性質土地性質：工業用地（2010年初拿地，地價為32萬/畝）項目規模項目規模光電工谷34萬方。（現出售的是1、2期標準廠房，約20萬方左右，3期的地政府要求建筑后退紅線距離為20米，開發商有退地的考慮）。產品組合產品組合整個項目由標準廠房以及公寓、商業街等配套組成。產品打造產品打造標準廠房：2層半、3層。面積為5000-20000平米不等。同興工谷公寓：裙樓面積為58-188平米，公

50、寓為2梯14戶，面積在3064之間。 成交客群成交客群主要來自重慶市內企業及浙江、江蘇的企業，其中浙江、江蘇的企業目前有20余家入駐。項目售價項目售價&銷售銷售情況情況 項目售價標準廠房：建筑面積2500元/平米 （價格由管委會限制制定）。同興工谷公寓：2800元/3040元/（價格為2009年售價）。公寓裙樓商業：8000元/。管委會臨街商業：18000元/。銷售情況標準廠房：盈田.蔡家工谷標準廠房已經售罄，光電工谷標準廠房已出售60%。配套（公寓和裙樓商業）：已全部租售完，但由于政府要求購買公寓必須為企業，而前期購買客戶絕大多數為個人（個人購買必須為企業法人代表） 入駐企業要求入駐企業要求

51、以電子行業為主導：led、筆記本、手機等生產企業，機械加工類企業的入駐條件為：年產值5000萬元以上。（管委會審核入駐資格）。貸款方式貸款方式企業購買首付40%，個人購買（必須是企業法人）首付50%；按揭為5成8年。貸款銀行貸款銀行農村商業銀行（其他銀行的此類業務很難辦理），盡量要求企業全款或者分期，按揭辦理均較為困難。項目開發戰略項目開發戰略 項目由盈田公司自行修建、招商，并配合政府（管委會）對招商入駐企業的資格審核。 優惠政策優惠政策p新辦經認定企業可獲得“二免”優惠，即稅收返還100%。p新辦年納稅達100-500萬元的企業，獲得稅收返還50%的優惠。p區內企業擴產達到標準可享受同等優惠

52、。p特殊企業可享受 “一企一策”政策。項目與當地政項目與當地政府（管委會）府（管委會）的關系的關系盈田工谷是蔡家管委會為發展區域經濟，提高同興工業園招商速度的一項重點項目。當地管委會一直鼎力支持。73盈田工谷：光電工谷項目解讀重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案盈田置業是目前重慶工業地產的佼佼者。項目所在的蔡家組團區域，屬于兩江新區，是未來工業發展強勁的新 生力量。盈田工谷整個項目，無論是從規模、包裝、招商、量身打造標準廠房等各方面因素都是比較成熟的一個項目。管委會給入駐企業的優惠政策多，誘惑力夠大

53、。74重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 盈田工谷：光電工谷項目點評2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案西永微電園版塊代表項目康田國際企業港 75重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案項目所在區域項目所在區域規劃和緊鄰項規劃和緊鄰項目周邊現狀目周邊現狀項目區域規劃：位于重慶主城區西永組團中部，是西永微電園、重慶大學城和鐵路物流園三大版塊之間的中心地帶，占地面積7.42平方公里，按計劃，西永城市副中心核心區將打造成以商務辦公、商貿金融、科技會展

54、等功能為主的現代服務業和生態居住區。 緊鄰項目周邊現狀：除微電園管委會自行修建的辦公樓外，世界知名企業買地自用與辦公和生產，也有部分商業性質地塊用于修建公寓。項目土地性質項目土地性質工業用地項目規模項目規模規劃用地面積：38000；容積率：2.58；建筑密度：37.8%；綠地率：30%。項目產品組合項目產品組合集寫字樓、酒店式公寓、商業為一體的綜合性產品。商務功能作為項目主體打造，商業、居住等功能作為配套補充。項目目標客戶項目目標客戶群群電子信息類為主的中小型企業。銷售情況銷售情況目前建面均價約9000元/平米，準現房銷售，現在購買一次性付款享95折優惠，按揭享96折優惠。購買方式界定購買方式

55、界定以單位的名義購買或者個人名義購買（必須是企業法人代表）。76重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 康田國際企業港：項目基本情況2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案康田moho辦公樓產品組合：項目由9棟4層獨棟寫字樓以及2棟24層樓高層寫字樓組成，高層部分帶有3層樓裙樓。產品訴求：本項目力求打造成為中國西部硅谷總部基地。獨棟組團打造有公園式園林，配合近在咫尺的市政公園，輕松實現您生態辦公的夢想。產品打造：獨棟寫字樓單棟面積在建面2000-3000平米不等，高層單層面積在950平米左右。77重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層

56、02363728388 康田國際企業港：產品規劃2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案78康田國際企業港：產品規劃2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案79康田國際企業港：產品規劃2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案80康田國際企業港：產品規劃2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案81康田國際企業港：產品規劃2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案82康田國際企業港：產品規劃2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案83康田國際企業港：產品規劃2012-0

57、2-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案84康田國際企業港：產品規劃2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案康田企業港所在的西永微電園，是繼江北cbd、解放碑cbd等商務集聚地后又一集中商務和工業園區的區域。項目著重以景觸景，打造生態公園式辦公，弱化了周邊景觀不足的劣勢。項目戶型規劃相對緊湊合理，高層樓單層面積950左右，獨棟在20003000之間，采用全落地窗，充分體現生態辦公特色。目前西永微電園板塊，區域配套尚不成熟，辦公和生活皆不方便。85重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 康田國際企業港：項目點評2012-02-28 重

58、慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案港城工業園版塊代表項目兩江時代 86重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案項目背景項目背景由重慶市華雄實業有限公司開發的都市工業樓宇項目。項目性質項目性質工業用地項目規模項目規模總用地面積83畝；容積率3；綠化率30%；建筑面積20萬。項目規劃項目規劃10棟共11萬標準廠房、總部經濟、孵化樓、員工公寓是否可分割是否可分割是銷售階段銷售階段在售標準廠房，期房。付款方式付款方式一次性或分期付款（一期付50%、二期付40%、三期付10%）面積劃分面積劃分標準廠房面積區間

59、為600-1800，可自由組合。4.5-7.5米層高。銷售價格銷售價格附1層、1層均價4300元/，2層以上均價2800元/。推廣主題推廣主題給重慶工業一個世界的高度87重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 兩江時代：項目基本情況 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案宣傳海報外立面效果圖88重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 兩江時代：項目基本情況 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案項目區位較好，著重服務于港城工業園的貿易型中小企業，可集生產辦公于一體。自身規模偏小，周邊生活、娛樂配套匱乏，區域尚有待發展。盡管定價較低，但由于無按揭銀行。對于大多數小企業而言，仍然望 而生畏。89重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 兩江時代：項目點評2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案可參考項目上丁企業園高科山頂總部基地渝中協信總部基地90重慶市渝中區民生路283號重賓商務大廈10層 02363728388 2012-02-28 重慶茶園新區 靜一工業用地項目 營銷提案上丁企業公園處在