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13、作業文件包.經濟管理已審核02012-04-10基于51單片機的數字溫度計設計.經濟四星級旅游度假酒店項目建議書2012年5月目錄1.項目概況31.1項目名稱31.2發起單位：四川建設有限公司31.3項目地址：彭州市白鹿鎮31.4前期投資總額約：8，000萬人民幣32.項目背景32.1政策分析32.2市場分析42.3選址分析52.4區域效應分析83.酒店策劃方案93.1策劃原則93.2經營定位93.3經營內容103.4.經營與推廣163.5.項目規模及內容203.5.建設方案224.投資估算275.投資效益預測285.1.營業收入285.2.營業稅金285.3.成本費用295.4.利潤估算29

14、5.5.投資回收期296.風險及敏感分析296.1敏感性分析296.2風險分析327.總結與結論337.1.總結337.2.結論341. 項目概況1.1 項目名稱xx大酒店（暫定），占地面積25000平方米，建筑面積5000平方米，綠化率達到80，擁有生態停車位百余多個，酒店主樓高五層，按四星級酒店（準五星）建造。1.2 發起單位：四川建設有限公司1.3 項目地址：彭州市白鹿鎮1.4 前期投資總額約：8，000萬人民幣2. 項目背景（1）（2）2.1 政策分析 根據四川省人民政府關于加快重點小城鎮建設的若干意見（川府發200321號）、成都市城市發展總體規劃（2003-2020年）、彭州市總體

15、規劃（2006-2020）、四川省白鹿森林公園總體規劃設計、四川龍門山國家地質公園（彭州園區）總體規劃、彭州市白鹿鎮旅游開發策劃、成都市災后重建規劃、白鹿鎮災后重建規劃和白鹿鎮人民政府及有關部門對規劃的設想、意見和建議中的政策方針的指引下，以“綠山富民，旅游興鎮”為規劃宗旨，將旅游開發、村莊整治相結合，加快白鹿場鎮基礎設施建設和整體風貌的打造，加快生態恢復建設，積極推進現代農業和生態旅游業的發展，將彭州市白鹿鎮打造成集休閑、度假、避暑、觀光為一體的法式風情旅游小鎮的戰略思路。項目所在地白鹿鎮及項目輻射周邊半徑10公里內均無高星級酒店與中高檔次商業服務中心，項目建成后將彌補這一空白，成為新區的重

16、要服務配套項目與政府形象工程，項目與政府招商引資形成對接，項目的啟動與建設必將得到上級政府的關注和大力支持。 項目建設可帶動區域經濟發展，符合城鎮總體規劃要求。按照政府的對白鹿鎮體規劃要求，以災后重建為契機，以旅游為重心，開發鄉村特色旅游資源，把農業、生態、旅游有效結合，打造具有法式風情的生態農業旅游品牌；完善基礎設施建設，加強生態環保工程建設，建設高質量的人居環境，建成生態型文明示范村。強調兼顧與其同步建設的文化、服務等設施，以達到相互襯托和共同促進的目的。本項目的實施對完善區域綜合服務功能，帶動地方經濟發展將起推動作用。2.2 市場分析 星級打造，獨樹一幟。白鹿鎮地處龍門山國家地質公園核心

17、地帶，擁有豐富的自然，人文，歷史和宗教的旅游資源，具有較高的科考價值和觀光價值。獨具法式風情領報修院和白鹿川西風情古街逐漸成為人們休閑度假的熱點。旅游項目開發高、中、低搭配形成系列，以適應不同人群的需求，結合周邊旅游發展現狀，著眼于成都及周邊地區，川西旅游環線已經初步建成。并向四川全省及國內外等地輻射。總容量上存在很大的市場空缺。目前，白鹿鎮已與多家公司達成合作意向，將白鹿鎮打造成獨具歐美情結的“異域風情鎮”，開發上書院和奇特溶洞等發展規劃及實施，將實現旅游產業提檔升級。與白鹿簽訂入駐協議的企業也有不少，已布局西餐、咖啡、進口食品銷售、鮮花店、婚紗影樓等商業形態，但還需與法式、歐式風情相匹配的

18、酒店等業態。白鹿鎮境內的農家樂是現在接待游客的主要聚集地，境內目前農家樂共計16家，合計床位810床，且多以30-50床位的小型農家樂為主，僅有三家農家樂床位規模達到100床以上。白鹿境內農家樂發展規模較小，其硬件設施和風格均大同小異，環境檔次也偏低，接待能力較差。有對中高檔酒店的需求。隨著經濟的持續增長，當地旅游資源的不斷開發，其中高檔市場空間也正逐漸擴大，對高級酒店有需求隨之增加。如果“酒店”依托自身優勢，在硬件產品差異化和服務細節上下足功夫，必然會在同類企業中獨樹一幟，引領潮流。有相應的輻射范圍。短期客源定位：長期消夏避暑的退休老人；周末開車出游，喜歡尋找新場所的一部分人；喜歡探險，野外

19、露營的驢友族；天主教、佛教、道教宗教朝圣者；地質、考古、科研學者等。長期客源定位：高檔會所的建立可以吸引商務會議、企業聚會等高端客戶群；對于西方文化，西方節慶和西式婚禮有濃厚的興趣年輕人群；熱衷于極限戶外運動的愛好者；海內外慕名而來的旅游者。2.3 選址分析2.3.1. 白鹿鎮概況白鹿鎮位于彭州市北部、白鹿頂東南、白鹿河上游，距彭州市區36公里，東部與什邡市接壤。全鎮幅員面積78.8平方公里，屬山區和林地。全鄉動植物資源豐富，分布有多種珍稀動植物品種；氣候涼爽宜人，年平均氣溫12攝氏度；礦產資源以煤炭、石灰石為主，蘊藏量較大。白鹿鎮旅游資源十分豐富，文化底蘊深厚。全鎮均為山區，森林覆蓋率達到9

20、0以上，是彭州市的林業大鎮，也是國家“三木”藥材生產基地之一。2.3.2. 自然條件（1） 地質地貌：白鹿鎮位于彭州市前山區，多為壟狀、脊狀中山和淺切脊狀單斜低山，山勢較為平緩，溝谷開闊；鎮內分布著一系列大小不等的“飛來峰”群，相對高度500米左右，巖溶地貌發育；成山體的巖層主要以三迭系須家河組、石炭系、二迭系及部分侏羅系地層組成。（2） 氣候：白鹿屬亞熱帶季風氣候區，區內氣候溫和，雨量充沛，四季分明，空氣清新，無霜期長。白鹿年均氣溫12.5，年降雨量1300mm左右，多集中在5-10月，年均相對濕度80，年均日照800小時左右。（3） 水文：白鹿鎮大部分地區屬湔江水系：主河白鹿河為湔江的重要

21、支流之一，其流經地域為“龍門山”斷層巖通過區，多為巖溶地貌，地表水較少，大多是暗河分布。（4） 土壤：白鹿鎮境內土壤由低到高依次分布有冷沙黃泥水稻土、冷沙黃泥土和礦子黃泥土等類型。地耐力較高。地下水水位較低，但雨季施工需考慮降水。2.3.3. 社會經濟條件（1） 行政區劃、面積、人口白鹿鎮轄1個社區民委會，8個行政村。幅員面積78.88km2，人口2965戶，共計10213人，其中勞動力9850人，男女比例1.07：1。東臨什邡市八角鎮、三河鎮接壤，南與紅巖、葛仙山相鄰，西與通濟鎮相連，西北與龍門山鎮毗鄰。（2） 區域經濟白鹿鎮全鎮均為山區，全鎮僅有耕地面積1865畝，森林覆蓋率達到90以上，

22、是彭州市的林業大鎮，也是國家“三木”藥材生產基地之一、煤炭生產大鎮。農村經濟主要以農業生產為主，鄉鎮企業主要為煤礦和石灰礦，經濟基礎較好。（3） 道路交通白鹿鎮內外部交通較發達。境內村村通公路；白鹿鎮距離彭州市區約38公里，距成都市約78公里（其中56公里為省級公路，9公里為柏油路，13公里為水泥路），路況較好。白鹿鎮縣級以上8km，村道43km，社道25km，路網總計76km，其中：硬化水泥路18km（村道）。其中彭州市至白鹿鎮為混凝土路面，白鹿鎮區現有一條過境路（小夫路）經過，鎮域內有6條鎮村公路相連。便利的交通和通達條件，為白鹿的旅游資源的有效利用和旅游業的發展提供了優越的條件。（4）

23、水電基礎集鎮現有一座日供水能力800t的水廠，并在政府后的公路側建設有水塔一座。供水普及率為100%，排水大部分為雨污合流制?，F有10kva變電站一座，供全鎮用電，已并入國家電網，供電有保障。35kv高壓線走廊防護走廊寬度30米。新型社區設一處變壓器，2-3個基層村合設一個開閉所，滿足各村的用電需求。鎮區供電線路宜下地敷設。（5） 其它市政配套設施白鹿鎮已實現村村通電視、電話，境內主要區域均有通訊信號。但暫未建設有污水處理設施和較為完善的給排水系統，也沒有專門的環衛機構。由于白鹿境內旅游資源尚未開發，暫沒有設置專門的旅游管理機構，目前暫由白鹿鎮人民政府代管。根據發展白鹿鎮產業規劃的相關政府文件

24、顯示，配套設施不斷完善。如：道路、水利、環衛和電力工程都在不斷的完善提高。1.2.2.12.22.32.4 區域效應分析作為白鹿鎮內唯一的四星級酒店，融餐飲、住宿、會務、娛樂于一體，本酒店將提升白鹿鎮的吸納賓客能力和整體功能，推動整個白鹿鎮的持續發展，有利于整個項目打造成白鹿鎮的名片，給其來巨大的經濟效益和社會效應。 酒店的配套設施滿足顧客多樣化的旅游消費需求的同時，也將與其他項目形成產業互動效應；尤其是“會議旅游”模式的推行將為整個白鹿鎮積聚大量人氣，帶來穩定客流和豐厚效益并將帶動境內內物業的銷售，推動整個境內第三產業的成功。酒店的經營需要大量的原材料供應商，加上本酒店聯同其他項目結成產業聯

25、盟，都將為當地農村勞動力提供就業崗位，使他們從第一產業轉移到二、三產業中來，拓寬了他們的就業門路，增加其經濟收入。3. 酒店策劃方案（3）3.1 策劃原則酒店及建設的總體規劃與當地產業發展總體規劃、風俗民情保持一致。按規劃，今后的白鹿鎮將成為東西方文化交融的體驗基地，是一個極富生命力的東西方傳統民俗文化博物館式的中法傳統風情旅游小鎮。酒店策劃的方案也以此出發點。（1） 完善地區的功能服務。白鹿鎮上農家樂為旅游集中的餐飲、住宿的地方，極度缺乏滿足游客更多需求的中高檔多功能酒店。（2） 既與周邊建筑環境相協調，又能突出自身建筑風格。力爭成為本地區乃至彭州市最具有代表性的酒店之一。（3） 確保硬件設

26、施一流，使用功能齊全、便利和舒適。3.2 經營定位3.2.1. 檔次定位四星級（準五星）度假旅游酒店。3.2.2. 功能定位中、高端商務，會議，娛樂，度假，和中型超市為一體的多功能度假休閑中心。定位主要依據:目前，白鹿鎮尚無一家集商貿、酒店、餐飲、會議、辦公、休閑、娛樂于一體的綜合性商業服務中心，本案建成營業后將彌補這一空白。在鎮內建設四星級(準五星)生態商務酒店，在白鹿鎮尚屬首家，鮮明的功能與市場定位，將成為市場競爭中取得成功的第一步。3.2.3. 服務理念l 新服務構建新環境l 新環境帶來新體驗l 新體驗就是新生活3.3 經營內容3.3.1. 酒店配套（1） 外部配套酒店旨在為游客釋放被城

27、市工作壓抑了很久的心里、遠離城市的喧鬧，享受大自然的清閑和體驗純自然的田園生活，給游客帶來難以忘懷的享受，成為游客休閑度假、商務旅游的高品質選擇。各種運動康體、娛樂體驗等應有盡有，配套齊全。（2） 內部配套（1）（2）（3）3.13.23.33.3.1.3.3.2. 客房服務（1） 酒店設有客房100套，客房包括行豪華套房、普通套房、復式套房及無煙房。為省內外，乃至國際的個人或團體提供中高檔次的客房服務。（2） 景中有房，房中有景的歐陸風情套房。（3） 室內可接收衛星頻道、備有無線高速寬帶接口，全方位安保系統，傳真機、辦公文具等，應有盡有，安全舒適。3.3.3. 會議、展覽與展示服務為省內外及

28、當地政府不同規模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過程服務。為此，設計了大、中、小會議中心和展覽與展示廳。包括：為技術會議服務、為學術會議服務、為政務會議服務、 為新聞發展會服務、為展覽與展示服務等。大型多功能會議廳，突出交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊、衣帽間和配套的服務、貯藏用房及衛生間。設120130平方米左右的會見室一間，含隱蔽式衛生間。建議包含娛樂、康體、客房在內的所有房間全部接入寬帶網。大型會議室應配置同聲傳譯設施。如若可能建議建設一個生態會議室，使用特殊的玻璃與外界隔開，通過先進的光控作用，室外的人看不到室內的人，里面的人可以看清室外風光，配以綠色植物、石徑小道和各種先

29、進的會議設施，以避免過去會議室那種壓抑、疲勞的感覺，讓顧客感覺非常舒適、愜意。3.3.4. 餐飲服務（1） 為住店客戶提供一體化餐飲服務。（2） 為過往客戶提供特色性餐飲服務.（3） 經營主業：中餐、西餐、經濟型家常菜、茶座。引領時尚的西餐向客人提供各式各樣正宗的西式佳肴，古樸典雅的中餐奏上獨創的本地川菜美味美食，讓你在每位客人游玩之際嘗遍特色美食。1.2.3.3.1.3.2.3.3.3.3.1.3.3.2.3.3.3.3.3.4.3.3.5. 娛樂服務（1） 為住店客戶提供一體化娛樂服務。主要分康體項目和娛樂休閑項目（2） 酒店會借助于一定的康體設施設備和環境，為游客們鍛煉身體、增強體質而設

30、各類健身項目。在住宿休閑或者會務之余，得到身體的鍛煉，并從中享受到一定樂趣。諸如：網球場、乒乓球場、羽毛球場、游泳館等為過往客戶提供大眾化娛樂服務。（3） 讓人們在遠離市區的繁鬧的世外桃源里，享受度假的趣味性，以輕松愉快的方式，在一定的設施環境中進行各種類型的既有利于身體健康，又放松精神、陶冶情操，得到身心快樂和精神滿足的活動項目。如：咖啡吧、書吧、棋牌和兒童游戲中心等。（4） 根據時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務。3.3.6. 商業服務（1） 為住店客人及機構提供一體化的購銷中型超市服務。（2） 為過往客人及機構提供精品購銷服務。（3） 經營主業：旅游用品、紀念品、藝術品

31、、生活和文化用品等。3.13.23.2.1.3.2.2.3.2.3.3.2.4.3.2.5.3.3.7. 其他服務（1） 美容、保健spa服務。（2） 停車服務（3） 衣服干洗服務（4） 金融服務，如郵政atm機（5） 交通服務，如車輛接送。（6） 旅游代理服務3.33.43.4. 經營與推廣3.4.1. 經營理念通過星級的歐陸風情的酒店將傳統文化與現代的中西文化融合，將成都休閑文化、彭州白鹿鎮的山川文化和現代人所追求的親近自然、健康娛樂、休閑養身文化結合于風景秀麗的自然之中，將寧靜、詩秘、豪華和追求自然的酒店文化重新演繹。將超星級的服務與獨特的自然資源相結合，建立起適度超前的可復制項目投資營

32、運模式。3.4.2. 推廣策略（1） 市場策略目標市場：進行公務、商務活動，外省市及國外的來度假旅游的人員。具體可分為如下層次：l 團隊：省渝內及省外旅行社組織的團體客人。l 散客：渝內外高檔消費的商務、公務散客。l 會議會展客人：政府各職能部門、企事業單位及境內外各大中型企業。l 售后服務：店慶、婚慶、廠慶、生日、客戶特俗意義紀念節日、兒女升學（2） 競爭優勢a.宏觀方面l 地理位置：項目位于旅游資源豐富的彭州白鹿鎮境內正在打造打造遵循一、三產業有機結合，將白鹿鎮整體、構建起“一中心，兩片區，兩勝地”的休閑旅游總體格局。交通和區位優勢都不錯。l 土地資源：白鹿鎮境內土地資源較為富裕。許多還沒

33、有得到開發、經濟迅速發展的區域等可供利用的土地資源優勢將使項目所在區域的土地不斷增值。b.微觀方面l 擁有超前的管理、產品與服務水平（精準化的定位和精細化的服務），白鹿鎮境內尚未有其他同級別酒店，這使本店一開始就占領了制高點。l 擁有大的、方便的停車場地，對有車一族、自駕游較有吸引力。l 與當地資源，雙方優勢互補。l 團隊的創業熱情，良好的市場推廣意識，保證了創新能力和服務水平。3.4.3. 推廣理念l 高品質的專業支撐確保產品的高性價比與高增值l 設計、引領并實現一種休閑健康的文化生活方式l 打造一流集度假、休閑、會務為一體的星級酒店3.4.4. 推廣方式（1） 品質推廣：店品質包括硬件設施

34、和軟件設施。（2） 人文促銷（客戶維護）：人文促銷（客戶維護）的好壞決定著一個酒店是否能夠擁有一批忠誠客戶，是否能夠保證酒店擁有較高的客戶回頭率。老客戶是酒店生存的基石，而顧客回頭率也是衡量一家酒店營銷的重要標尺。對每一個來到酒店的客人提供完美的服務。并通過客人的口碑效應開發更多的潛在客戶，這需要營銷部，前廳部制定出一整套完善的客戶維護體系。l 特色營銷（考慮到客人的需要，賓館將客房退房時間延長至中午兩點，入住客人訂票免收訂票費，不定期的推出房價倒減活動，通過這些我們贏得了客戶的贊同，鞏固了老客戶并通過老客戶開發出很多新客戶。強大的會議功能滿足各類會議的需要。）l 廣告銷售l 網上促銷（互聯網

35、不但為酒店整合營銷提供了有效的工具和手段，也為酒店營銷開辟了新的市場空間。網絡環境下的整合營銷使酒店可以集中優勢資源，通過整合營銷傳播吸引潛在顧客，利用網絡開展深度營銷以提升顧客體驗 ）l 公關促銷（公關人員的職責是保持與客戶的聯系，聽取客人的意見，加深與客戶的感情 ，關心營銷人員同客戶之間的關系是否融洽。（3） 銷售渠道與伙伴l 會刊l 融入其生活的軌跡中 （比如在他們可能出入的場所，將印刷精美的樓書和廣告放置在那里）l 政府各職能部門、企事業單位及省內外各大中型企業l 國內外各大旅行社（4） 分銷渠道l 酒店直接銷售a.現場直接銷售。在酒店前廳總服務臺接待住店客人、在餐廳接待就餐顧客、在康

36、樂中心接待休閑客人等，是酒店最原始的銷售渠道和銷售方式，亦是現代酒店不可忽視的銷售渠道。b.人員推銷。酒店派出銷售人員直接銷售酒店服務。c.電話推銷。酒店銷售部門通過電話直接銷售酒店服務。d.網絡推銷。酒店設立網站，銷售部門開展網絡推銷與預訂。e.酒店預訂系統。l 第三方銷售a.旅游機構。旅游機構是中國酒店企業爭奪得最激烈的分銷渠道，分為旅游批發商和旅游零售商。旅游批發商專門從事包團旅游和銷售活動。旅游零售商向旅客提供咨詢服務、導游、交通工具安排和吃、住、游。b.酒店代理商。作為專門為酒店推銷并接受客人預訂的中間商，熟悉市場情況并與主要客源市場聯系密切，具備完善的推銷系統，擁有經驗豐富的推銷人

37、員。c.客運機構。許多航空公司、鐵路列車、長途汽車公司除了向客人提供交通運輸服務外，還普遍以中間商的身份向客人介紹酒店和代酒店接受訂房。d.會議促銷機構。以組織會議為主的代理機構和銷售組織，不但策劃、組織會議、會展，而且把交通、住宿、旅游、娛樂等有機地融為一體。他們往往成為酒店很重要的銷售渠道。e.酒店協會和旅游協會。酒店協會和旅游協會不是酒店集團，不擁有也不經營任何酒店，但能夠為酒店、旅游機構成員提供促銷與預訂服務。3.5. 項目規模及內容3.4.1. 建設規模根據市場調研、分析，本項目擬征地20畝，建筑物面積5000平方米，設客房100間。另租地20畝用于綠化、生態停車位、運動場等配套設施

38、的建設。3.4.2. 功能設計思路（1） 環境設計：依照中國飯店協會發布的綠色飯店標準并結合現代化星級酒店功能設計理念進行設計,突出功能服務設計著名品牌。（2） 公共建筑部分：生態景觀花園、生態停車場、游泳池、網球場、乒乓球場、spa中心、兒童活動中心、超市等，以滿足營業與附加值增升的需要。3.4.3. 酒店設計的指導思想（1） 總體設計指導思想以未來酒店市場需求及經營目標為前提，充分考慮開業以后的經營效果和投資回報，能夠體現“歐陸風情小鎮生態商務酒店”特色，有鮮明和良好的市場形象。（2） 酒店設計體現出較強的對市場需求環境的適應性、可變性和前瞻性（建成后能領先市場10年以上）。原則為：基本建

39、筑骨架如土建、酒店的布局、功能設計等按照現行國家gb/t14308四星級飯店標準設計建造；酒店的裝修以及其他設備設施、用具、陳設等可考慮市場的實際需要和投資狀況，進行靈活變通處理，力求既能滿足經營與高雅品味目標，樹立良好的形象，又能節省投資。（3） 酒店的建造與裝修應重設計，輕材料。體現設計是靈魂，建材為設計服務的投資理念，充分使人工環境與自然環境相搭配，避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內涵和個性。（4） 客房100間套左右，套房（含殘疾人房）、雙人房、單人房，按0.5：4.5：5比例建設。設以套房和豪華單人房為主，在平面布局上宜單獨成區，以確保安靜、方便，并能滿足游客中高端需求及政府接待保

40、衛工作的特殊要求。（5） 娛樂餐飲能適應大型會議、政府接待、地方廠商經濟活動及當地婚慶活動和其他各種中高檔散客宴請等需要。多功能宴會廳既可接待大中型宴請，又可分拆為包廂。（6） 健康娛樂功能內容發展快、變化多、人流量大，某些區域要有一定的私密性，因此設計中要考慮區域劃分的獨立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應市場需求的變化。（7） 政府接待是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務于當地政治、經濟發展的具體表現。因此酒店在籌建之初就應從硬件設施和軟件管理上到在交通組織、位置布局等方面，考慮到具有較佳的私密性、獨立性和安全性的要求。（8） 酒店設計應充分考慮環境因素，建筑物要有自己的個性和特色?？傮w

41、布局力求營造優良的內部環境，并與外部環境相協調，應體現出歐陸風情、環保、綠色生態、園林、高雅等要素。（9） 酒店的設計建設應重視日后經營成本的控制。水、電、氣、空調等應根據經營管理需要，適當分區域布置系統，必要時進行分區域設置計量裝置。1.2.3.3.1.3.2.3.3.3.4.3.4.1.3.4.2.3.4.3.3.4.4. 建設內容（1） 歐陸風情的酒店客房100間。（2） 會議（3） 餐飲（4） 中型超市（5） 娛樂康體：生態景觀、網球場、游泳池、門球場、乒乓球場、spa區域、兒童活動中心、五星級農家樂活動中心（棋牌茶座、ktv房）。（6） 生態停車場。1.2.3.3.1.3.2.3.3

42、.3.4.3.5. 建設方案本項目的建筑風格將與白鹿鎮將成為東西方文化交融的體驗基地，極富生命力的東西方傳統民俗文化博物館式的中法傳統風情旅游小鎮的總體風格一致。酒店體現東方文化的內涵，建筑藝術處理是注重神似而不是形似。既是繼承和發展優秀的民族文化，又是合理吸收、融匯先進的西文文化。3.5.1. 建設標準（1） 酒店的建設按國家gb/t14308標準實施，為星級綜合商務型酒店，骨架基礎部分則按照四星級標準要求控制。（2） 考慮到該項目酒店位于風景名勝區的度假酒店，類客房的首要功能就是要滿足家庭、團體旅游、休閑的入住需求和使用習慣，所以應該說，度假酒店的客房不論檔次高低，房間都應比城市酒店大一些

43、。70%標準客房每間凈面積不小于25平方米（不含小過道及衛生間），擁有獨立的衛生間（衛生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛生設施布置或者干、濕分區）、衣櫥等。（3） 擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙套房應分別設有供主人和來訪客人使用的衛生間。（4） 擁有中央空調系統，各區域通風良好。（5） 擁有智能化管理系統、計算機網絡系統、網絡通訊系統、現場視音頻傳播系統、多媒體演講系統等先進的設備設施。（6） 擁有性能優良、運行平穩、數量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備。（7） 擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監控系統。（8） 擁有規模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾豪華、整體舒

44、適度良好的餐飲設施。（9） 舒適、先進的健康娛樂功能場地和設施。（10） 擁有規模合理、功能齊全、設備設施優良的會議及商務中心設施（包括中型超市）。（11） 擁有較為完善的員工及后勤服務設施。（12） 擁有符合星級酒店標準的停車場地（所）。（13） 與上述經營功能區域相配套的前廳區、工程設備區、辦公區、員工后勤區的基本要求如下： 前廳是酒店的門面，面積控制在150平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現星級酒店的氣勢。服務功能要全，布局要合理，流線要通暢。 工程設備區盡可能集中設置，要注意環保與節能，防止噪音與振動對賓客產生不良影響。設置適量維修、洗衣、監控、倉庫等用房，并附設員工服裝間

45、。 辦公用房采用集中與分散相結合的布置方法。前后各部門可考慮分設在各經營區域，行政辦公可按對賓客服務和對內及其他業務往來為主二類，前者宜設在前廳附近，后者可設在臨近后勤區或者獨立設置通道。 員工后勤區。初步考慮應設有員工食堂、獨立更衣室、淋浴室、員工培訓教室和員工活動室及衛生間。員工用房如果獨立設置，應與主樓有封閉式連廊相連。3.5.2. 結構工程（1） 結構選型：主體結構擬采用現澆鋼筋混凝土框架剪力墻結構體系，工程合理使用年限為60年。（2） 基本條件： a.風荷載基本風壓：0.35kn/平方米；b.地面粗糙度：c類； c.基本雪壓：0.30dn/平方米。（3） 地震作用： a.設防烈度：8

46、度；b.震別：近震；c.建筑物的重要性類別：丙類；d.建筑物安全等級：一級；e.場地冰凍深度：0.8m。3.5.3. 公用設施（1） 電氣系統：變配電系統、動力配電系統、照明配電系統、防雷及接地系統、樓宇自動控制系統、火災自動報警系統及緊急廣播系統、閉路監視系統、防盜報警系統、綜合布線系統（語音數據通信用）、計算機網絡系統（含網絡、程控交換、數據庫等）、衛星通信系統、ic卡系統、停車場管理系統、建筑設備弱電集成系統、有線電視系統等;（2） 空調制冷工程;（3） 給排水專業:生活給水供水系統(供人員生活用水、空調冷卻補水及綠化用水等)、排水系統（分污水、廢水、雨水三個排水系統）；3.5.4. 建

47、筑防火根據建筑設計防火規范等相關規定，本建筑為一類建筑，其耐火等級為一級。根據汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（gb50067-97）第3.0.1條規定，本項目停車場屬于類。建筑功能及防火防煙分區。a.全樓均設有噴淋滅火系統 b.防煙分區。建筑疏散走道、安全出口及防火門設置。3.5.5. 消防給水與排水（1） 消防用水量及火災延續時間。室外消防用水量為25l/s，室內消火栓系統用水量為25l/s，火災延續時間為3h。自動噴火滅火系統用水量為30l/s，火災延續時間為1h。水噴霧滅火系統設計噴霧強度為20l/(minm），持續噴霧時間按0.5h。（2） 室內消防給水設計。 a.消炎栓給水系統：

48、本建筑物設有一套消火栓給水系統，給水管道布置為環狀。b.自動噴水滅火系統：該建筑物為中等危險等級。在餐廳及廚房、會議室、宴會廳、娛樂健身場所、飯店客房、飯店走廊及前廳、超市、倉庫等處設置自動噴水滅火系統。設計噴灑水量為15l/s，火災延續時間為1h。 c.滅火器配置：在建筑物各層的人行通道、樓梯間、公共場所或易燃品集中地點、變配電站、電話站、消防控制室等處按建筑滅火器設計規范要求配置一定數量的移動式滅火器，用來撲滅初期火災。廚房的灶臺和吸油煙機部位設置廚房專用滅火系統。3.5.6. 環保、綠化、勞動安全與衛生（1） 根據政府的規劃白鹿鎮打造成集休閑、度假、避暑、觀光為一體的法式風情旅游小鎮。所

49、以酒店的環保和綠化將符合生態良性循環。項目的綠化面積預計達到20000m2。酒店對周圍的生態和植被做到保持原貌，增加植被覆蓋率，保護水資源的可持續發展原則。（2） 對大氣污染、噪音污染、水污染、相關廢棄物污染及施工污染采取相應的措施。（3） 勞動安全方面。a. 土建安全,本項目基礎采用梁板式筏形基礎，該工程按抗地震8度設防。飯店客房衛生間、游泳池、公共浴室及衛生間等處采取了防滑措施。b. 防火防爆,本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關防火措施按照國家相關規定及有關煤氣工程的安全措施按煤氣公司規范要求進行設計。c. 電氣安全,本工程采用tn-s接地系統。全樓采用等電們聯結。對澡盆、沐浴盆、游

50、泳池和涉水池及其周圍、電梯裝置等進行輔助等電們聯結。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區內所選電氣設備具有以下保護等級。建筑物內一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護，對餐廳廚房、洗衣房及水泵房等比較潮濕地方的用電設備采用三相五線制，并加裝漏電保護裝置，但消防泵不用漏電保護。本工程電氣線路和用電設備按規范要求分別裝設過負荷保護和短路保護。變電所電氣設備之間及設備與墻、門等的距離均滿足規定要求。d. 防雷措施,按建筑物防雷設計規范（gb50057-94）第2.0.3條規定，本工程為二類民用防雷建筑物。本建筑物設防直擊雷、感應雷和防雷電被浸入的措施。4. 投資估算酒店按照50

51、00平方米的建筑物占地面積、綠化面積20000平方米。一次投入費用初步估算如下：序號項目名稱建筑面積（m2）費用估算（萬元）1建筑設計及咨詢費15000 m275萬2土建工程15000 m21800萬3水電安裝等（強、弱電工程；給排水及鍋爐工程；電梯、空調工程等）15000 m21200萬4攤面、圍墻、綠化（含租地和綠化工程）20000 m2400萬5道路30萬7裝修和家具設備等15000 m23000萬8征地20畝1200萬9報建相關費用15000 m2120萬10稅總投資*5.5%合計約8000萬5. 投資效益預測1.2.3.4.5.5.1. 營業收入本項目建設期按三年考慮，預計營業三年后

52、基本達到滿負荷運營。 本項目收入計算考慮：酒店客房收入、餐飲收入、娛樂康體收入、商務（超市）收入、會議展覽收入及其他收入。收入單價以成都市目前酒店行業市場情況為基礎、未來市場發展趨勢為計算依據。分項收入一是參考了各部分營業面積，二是考慮了近年行業內收入構成情況。 從目前市場調查情況看，高檔酒店的營業狀況是好于低檔酒店；特別是高檔酒店的出租率近年呈現明顯上升趨勢?？紤]到本項目是新建，運營后第一年出租率定在35-45之間，三年后達到75左右。滿負荷運營年收入預計為萬元（酒店客房收入萬元；餐飲收入萬元；娛樂康體收入萬元、商務（超市）收入萬元；會議展覽收入及其他收入萬元）。5.2. 營業稅金 按現行財

53、稅規定，本項目應納營業稅、教育費附加、城市建設維護稅、合并按綜合稅率5.5計算。5.3. 成本費用 本建議書根據現行涉外飯店成本核算、結合國家計委頒發的建設項目經濟評價方法與參數，確定項目總成本費用按以下八項組成：工資及福利、維修及動力、物料及低值易耗品、折舊費、攤銷費、管理費、餐飲成本、財務費用。其中折舊費根據國家現行規定以30年計算，攤銷費按10年計算；管理費用主要包括管理人員費用、物業管理費用、廣告宣傳費用等；財務費用根據本項目固定資產垡及流動資金貸款計算。5.4. 利潤估算 本項目所得稅率為33，未考慮減免因素。預計年利潤（稅后）為萬元。5.5. 投資回收期本項目投資回收期為：投資估算

54、費用8000萬元/營業利潤萬元=年。項目的財務效益是比較好的。6. 風險及敏感分析1.2.3.4.5.6.6.1 敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。它可以通過研究建設項目主要不確定因素包括價格、產量、成本、投資、建設期、匯率等發生變化時，項目經濟效果指標irr、npv等的預期發生變化的程度，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時的項目承受能力，制定出應對措施，最終使投資風險減少，提高決策的可靠性。選擇需要分析的

55、不確定性因素：根據市場預測，本項目開發過程中最有可能發生變化的是客房日平均收入、總投資額。確定進行敏感性分析的經濟評價指標：本項目敏感性分析主要針對財務的內部收益率。計算因不確定因素的變動引起的評價指標的變動值：分別計算日平均收入上下波動2.5%，5%和投資額上下波動2.5%，5%時，對經濟指標的影響，具體分析見下表：不確定性因素的變動引起評價指標變動表不確定因素內部收益率-5%-2.5%基本方案2.5%5%日均收入11.24%11.77%12.29%12.81%13.32%總投資額13.26%12.77%12.29%11.83%11.38%內部收益率的敏感性分析圖計算敏感性因素，并對敏感性因

56、素進行排序。計算項目對各因素的敏感度系數：評價指標變化的幅度（）不確定性因素變化的幅度（）日均收入平均敏感度（13.32-11.24%）/11.24%/10=1.85%總投資額平均敏感度（13.26-11.38）/11.38/101.65；由圖形可知，銷售單價較投資總額稍微敏感。所以應當做好市場和營銷管理工作，但同時也應但看到，有效控制成本能很好地提高項目的收益。 在營銷前，應當確實適當地做好定價的工作，同時在銷售過程中，根據客戶的反應來適當調節銷售價格。銷售過快，可以稍微上調價格，以實現利潤最大化。滯銷，則應重新審視市場來合理調節價格，以保證銷售率。另一方面，合理的控制總投資，是增加利潤的一個有效手段。所以應當在整個開發過程中建立一個系統的成本控制體系，建立科學的管理體系，盡可能實現以最低的成本來實現最大的經濟效益。6.2 風險分析在本項目前期已經基本完成的情況下，主要風險來源于一下兩個方面：（1） 項目建設階段 a:質量風險：在施工階段，由于施工人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成風險。在施工管理中，要求施工人員、技術人員、監理及管理人員更要注意對質量的把控