1、香港戴德梁行商業項目綜合顧問服務建議書壹序言貳戴德梁行簡介逡對商業項目的理解肆對項目的期望伍達到期望的方法陸商業前期市場研究及策劃顧問服務陳1建筑規劃設計檢討服務捌前期市場推廣策略服務玖租賃顧問及獨家招商服務拾商業物業管理顧問服務拾豈服務期限及服務費用拾貳專案人員資歷拾壘成功案例 拾肆公司專業資格1.序言（1）十分感謝有限公司（下稱公司）對我們上一階段工作的肯定，同（2）時也感謝公司給予我們機會去共同（3）探討的商業發展。通過11月17日雙方在成都召開的溝通會，（4）我司在上一階段研究的基礎上，（5） 提出一些初步的實操建議。同（6） 時，（?）貴公司也表述了對該商業策劃項目的期待和要求。憑借

2、我司對 貴項目的理解而（8）進行編寫的研究策劃服（9）務建議書，希（10）望能滿足貴公司的要求，同（11）時，（12）隨著雙方溝通的加深， （13） 建議書會不（14）斷得到修正。（15）憑著于國內及東南亞多年豐富的商業物業一站式服（16） 務，（17） 戴徳梁行將針對商業部分之規模特色及獨特條件，（18）配合發展商之需要，（19）結合本公司不同（20）專業部門的力量,（21） 提供一套全方位、切（22）合實際之全程服（23）務方案，（24） 包括商業策劃、市場推廣策略及物業管理等各個專業范疇，（25）以確 保商業項目的投資符合市場需要并成為盈利的資產。（3）如本司有幸被公司委托提供專業服務，

3、本公司全體專業人員將傾盡全力將的商業項目推動成為國際級的社區配套，打造成都市區的后花園和新客廳。2.戴德梁行簡介梁振英測量師行與兩間亨負盛名的物業顧問公司英國的DTZ及新加坡的戴玉祥 產業咨詢公司，于二零零零年一月一FI成立戴德梁行。今天，我司有超過六千五百 位房地產專業人士在全球三十三個國家一白二十五間分公司，為客戶提供更臻完善 的跨國房地產服務。我司了解客戶在全球各地的房地產需要，因此亦與美洲首屈一指的房地產策略及服 務公司The Staubach Company組成聯營公司DTZ Staubach Tie Leung為客戶提供 迅速的一站式服務。戴徳梁行的成立，標志著亞洲房地產服務業發展

4、的一個里程碑。以成員梁振英測量 師行為例，自一九九三年成立以來，即迅速發展為亞太區繪具規模的物業顧問公司 之一，在香港、中國內地、臺灣設有十間分公司，而且是中國內地酋家獨資的境外 房地產服務公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及杭州均設有正 式領有牌照的分公司。盡管有此成就，公司上下不敢自滿，因為我司深信隨著全球營商環境一體化。真正 具備長遠目光的公司必會看準在亞洲的機遇，尋求在區內扮演積極的角色。因此， 過往我司一直銳意拓展跨國聯系，并與另外兩間國際房地產顧問公司新加坡的 戴玉樣產業咨詢公司及英國的DTZ保持密切的商業合作關系。戴玉祥產業咨詢公司在 一九九五年由十三位資深的房地產

5、專業人士創立，業務范圍遍及東南亞的主要城市。 在新加坡，公司與跨國企業、上市公司、政府合作關系良好，并在估價及投資市場 等范疇占據重要的市場占有率。戴徳梁行的另一成員為DTZ,隸屬英國上市公司DTZ Holdings pic,為歐洲其中一家 主要的物業顧問公司，一九九九至二零零零年單在英國的營業額便達一億二千零四 百二十六萬英鎊。戴徳梁行的成立，是三家在亞歐各占熬頭的公司的強力組合。今后，本地及國際客 戶都可以不論地域疆界，獲得全球一致的高質素房地產咨詢服務。戴德梁行中國大陸辦事處架構香港派駐當地董事物業估價租售代理策劃物業管理施工管理室內設計 市場研尢中國辦事處架構項目小組本公司曾提供服務的

6、地方包括：沈陽、昆明、武漢、西安、長春、上海、杭州、臺南、 南京、天津、廈門、東莞、番禺、廣州、深圳、重慶及成都。并且為發展商提供了專業 服務，對各地方政府的要求及民情都哄有了解，并已組成全國性的數據庫，對各地之 物業發展情況提供龐大的網絡性支持。針對成都r項目，本公司將結合全球的經驗及成都地區的實際環境，組成項目小組，為成都提供完善到位的專業服務。戴德梁行組織架構戴德梁行環球網絡執行架構3戴德梁行對商業項目的理解在前一階段的公建配套市場研究中，我們己得到以下的有關商業發展的主要結論，也得到貴公司的基本認同。 就整體而言，的優勢在于其環境好、規模大、企業品牌好，缺點是地點較生疏、人氣缺失。 就

7、商業部分而言，面臨的市場和區域特點是：雖然周邊常住人口很少，但地 區仍存在休閑性商業發展的機會。該區可能在未來兒年會有巨大的發展。商業發展的使命是，幫助確立成為成都市區后花園和新客廳，令在項目開發初期作為一種識別物，吸引市區消費，吸納人氣，為住宅的銷售造勢。發 展采取穩健的態度，最終成為盈利的資產。開發理念是以BLOCK的建造形式分期開發，彈性定位。初步設想是分成三個階段 開發：啟動階段、發展階段和成熟階段。商業的業態含括：旅游、娛樂、觀光休 閑餐飲、酒吧等，以旅游帶動商業。首先解決人氣不足的問題。4. 對項目的期望我們所理解公司的期望是通過我司針對商業物業（尤其是首期）的策劃 工作，能清晰地

8、預期商業物業（尤其是首期）的業態組成，重點目標商家或投資家 的興趣程度和具體條件，推廣招商的策略和計劃，公司應提供的營商環 境。并根據業態的組成計劃編寫設計任務指引書，以指引商業建筑設計，清晰包括 各種商業業態對建筑本身的技術要求。5. 達到期望的方法在11月17口的溝通會上，我司提出以嘉年華歡慶活動來作為“旅游”品牌的核心競爭 力和吸引力，一方面吸引成都人不斷地自發涌到項目現場，給住宅銷售墊定人氣基 礎，促進住宅銷售進度：另一方面給商場（業）帶來人氣，形成良好的商業氛圍， 吸引商家入場經營。當然，要達至以上的策劃目標，我們認為還需解決以下問題： 如何制定適合本項目的商業零售概念，市場定位與商

9、業業態組合？ 面臨的競爭和如何提高競爭力？ 商業的面積分布比例如何？ 怎樣提高本商業項目的整合性和形象性？ 策劃方案如何能在設計、內外裝修、租戶組合、出租策略、商業管理及促銷宣 傳上體現出來？為有效達至對項目的期望，我司將提供專業的多部門聯合服務，并分成五個階段：5.1商業前期市場研究及策劃顧問服務5.2建筑規劃設計檢討服務5.3前期市場推廣策略服務5.4租賃顧問及獨家招商服務5.5商業物業管理顧問服務6. 商業前期市場研究及策劃顧問服務進行商業前期市場研究及策劃時，將會考慮覆蓋范圍內的人口與市場目標的需:求和 特征，以及具有競爭力的其他個案和未來的零售趨勢。整體目標在于建立別具一格 而乂有吸

10、引力的嶄新購物與娛樂焦點，以吸引源源不斷的購物人潮。6. 1市場分析為了擬定最佳的商場定位，以確保貴公司的投資能獲得最高的回報，本公司采取了 以下步驟：針對本項目現有可發展的商業概念、銷售情況和租金作一評估，以便分析需求 的市場特性。將所有主要且具競爭性的商場現有的零售品牌加以歸類整理，以作為本項目擬 定商品組合之主要參考。用此細微的方式來分析商品組合情況，以便找出市場 的空隙與機會，其中亦包括比較各國內外零售商的數量及其產品的價格。 將其他規劃中的零售發展項目之各項細節詳加對照，包括商場而積、位置、商 品組合（是否籌備旅游商業、白貨商場、超級市場、美食廣場、餐廳或電影院）、 發展及工程時間、

11、發展商名稱，若可能的話，租金及租賃條件等，這些現有及 耒來市場供應有關的資料，將有助本公司更清楚地評估本項目在市場定位與產 品區別上應采取的立場。回顧當地與外國娛樂市場的發展趨勢，針對本項目提供各種適當且詳細建議適 合的租戶、所需面積大小、租金負擔能力等資料。6.20標市場（顧客）本行將分析本項目可能主要目標市場的特點和未來潛力，以便了解其特性，以 及該發展項目各個目標市場的占有程度： 居民：本公司將以競爭項目之交通便利情況及遠近來為本項目制定一覆蓋 范闈。本公司亦會同時分析將影響覆蓋范審內的交通之未來運輸設施匸程, 利用政府數據分析來覆蓋范圍內居民之人口、零售消費及人口統計概況。 國際及國內

12、旅游人士：有見于本項目為程度景點區必經之處, 因此有需要研究游客的潛力。6. 3測試有關零售構思之可行性為測試擬采用之構思及商品組合之可行性.木行建議在當地消費者及零售商進 行市場調查。該項調查分為兩部份：第一部分：通過小組討論，從質量的角度測試零售商的反應；第二部分：透過街頭截擊訪問，從數量的角度測試消費著的反應。本行初步建議將被訪對象分為四大組別，包括一般的零售商、食肆、娛樂設施 及百貨公司的經營苕。預期的公司勿單，討論題目和所用材料將由我司籌備并與公司討論。附：項目商業前期市場研究及策劃報告大綱第一部分：市場調査分析一、大公建配套定位研究回顧1) 和公建配套的特點2) 商業物業的使命和問

13、題3) 商業物業的初步定位方向二、成都住宅區商業業態研究1) 成都新住宅區商業業態狀況2) 成都新住宅區商業物業供求狀況3) 購房者對住宅區商業的需求分析(專項調查)D總結與發展趨勢預測三、旅游（娛樂）商業市場分析1）成都旅游（餐飲娛樂）商業發展狀況分析2）成都旅游（餐飲娛樂）商業的業態特征3）成都各大旅游（餐飲娛樂）商業商圈分析4）成都旅游（餐飲娛樂）商業供求狀況5）成都旅游（餐飲娛樂）商業發展的條件和前景四、嘉年華歡慶活動的旅游商業模式1）嘉年華歡慶活動的旅游商業模式的起源2）嘉年華歡慶括動的旅游商業模式的特點3）個案分析4）嘉年華歡慶活動的旅游商業的前景五、旅游商業潛在消費者和商戶需求特

14、征研究（專項調査） 包含但不僅限于以下幾個方面1）消費者/商戶對成都目前旅游商業滿意度2）消費者/商戶對成都目前旅游商業不3）滿意度4）消費者對旅游商業消費的首要考慮因素5）消費考對旅游商業消費的配套條件的需求6）消費者旅游商業消費的特征7）商戶進場的配套條件的需求8）商戶進場的條件9）商戶對項目環境的滿意度10）商戶對項目環境的不11）滿意度12）商戶對建筑設計的要求八、項目地塊條件分析1）商業規劃方案分析2）交通條件分析3）配套環境七、項目開發的SWOT分析1）優勢分析2）劣勢分析3）市場機會4）市場威脅第二部分：項目定位建議八、項目定位1）目標客戶定位2）主題定位3）檔次定位4）功能定位

15、5）各層定位（主題、功能、業態組合）九、項目產品設計的建議1）整體規劃設計的初步建議1產品規模的初步建議2整體布局的關鍵點2）建筑設計的初步建議1產品風格的初步建議2 空間布局的關鍵點3功能分區的關鍵點3）景觀設計的關鍵點4）配套設施的關鍵點注：主要以文字、圖片表達，并配以適量簡要的平面示意圖。十、推廣策略建議1）推廣主題2）媒體組合3）各階段訴求十一、銷售策略建議1）租售比例2）價格策略及定位3）賣點梳理4）銷售手段十二、招商策略建議1）招商策略2）各區招商客戶定位（主力商戶、衛星商戶等）3）租金定位4）各期推出時機、面積、區域5）招商形式十三、項目經濟效益分析 方案的經濟分析結果將令貴司對

16、項目的財務情況及發展將取得的實際性投資回 報數據有更深的了解。1）成本費用分析2）營業利潤分析3）經濟效益分析十四、結論及關鍵控制點7. 建筑規劃設計檢討服務本行將透過商業策劃及推廣工作上的豐富經驗，對現有的規劃及平面進行初步的檢 討分析。根據第一階段的研究結果，制定整體商業策略及構想。本行按發展規劃及用途組合 （零售、食肆及娛樂）進一步修訂內部設計及商品組合建議，務求盡善盡美，精益 求精。本行將為各個零售和娛樂樓層制定實用的業態方案，并把建議的主題或商品組合結 合在內。本行將對以下各方面提供建議：1本項目的臨街的店面、曝光度、出入點、上下及每層平面流動提供意見:2 根據主力零售商的基本要求對

17、項目設計作出建議：3 人流動線，樓層的間隔及走廊的寬度提出建議，以達致理想的客流量：4 餐飲、娛樂設施和其他特別用途設備的位置（如考慮充分使用本項目地 點較差的地方）：5 服務性設施的位置與通道；6 租戶組合建議，包括主要承租戶，食肆及娛樂場所等；7 參考消費者和經營者的意見，對建筑、裝修配套、景觀等方面作出建議;作為貴項目的顧問，將在整個設計階段由開始以至完成與貴建筑師合作。本行將定 期就平而圖則及商品組合用途（零售、食肆及娛樂）等方面為發展商和建筑師們提 供設計建議。隨著設計匸作的進展并在認為有必要的情況下，本行將為各個樓層制 定實用的設計方案以便將講義的主題結合在內。8. 前期市場推廣策

18、略顧問服務在前期進行商場策劃和設計檢討服務的同時，本行將會協助處理有關前期所需的市 場推廣工作，并針對推廣計劃中的目標客戶進行聯絡、接觸，積累大型潛在租戶， 并為發展商提供及時的市場反饋信息。本行可持續提供市場推廣策略的意見、建議及指引，包括下列工作：25 為貴項目訂定明確的推廣目標及總體策略，并貫徹于項目推廣之不同階 段，執行項目之營銷推廣。主要包括針對前期客戶定位確立營銷目標，并 決定適當的營銷組合；26制定階段推廣策略及方案；27 制定媒體推廣笫略方案、制定不同媒體的發布時間組合建議、不同媒體的 發布頻率建議、不同媒體的具體時段及具體版面與篇幅建議、廣告訴求對 象及訴求主題的擴展建議及廣

19、告推廣費用預算；28 檢討店鋪的裝修設施及交場標準；29 推廣期間市場變化趨勢及其對本案項目影響。另外，有關推廣所需的材料及其準備工作（本項工作需與廣告公司合作），本行將 會提供全面的意見，以協助貴司籌備下列工作：31就貴司籌備及制訂合適的市場推廣冊子、傳單及其它宣傳資料提出意見32 就貴司統籌傳媒廣告宜傳之計劃提岀意見33 租務處及宣傳橫幅度就環境格調、位置及設計提供建議34 就圖板設計提供意見35 協助籌備商場的效果圖、位置圖及平面圖等36招商說明資料（樓書）制作統籌或協助貴司統籌各委任之廣告商、公關顧問、宣傳顧問及其它顧問等以便籌備 及制訂一切有關之推廣宣傳資料。注：本行將協調一切有關本

20、項目租務的廣告事宜。廣告費用（包括廣告公司的聘請、 制備推廣書、媒介、傳單）及其它市場推廣費用將由貴司支付。另外，貴司須 協助在貴項冃設立現場展示室供現場推廣使用。9. 租賃顧問及獨家招商服務9.1主力店獨家招商代理由于主力店之確定與建筑規劃息息相關，若待本項目經營管理者確定后方行作 業，恐造成開發進度之延宕，因此我司建議待項目定位確認后即盡早開始執行主 力商店之招商作業。主力店獨家招商顧問主要工作內容如下：39主力店名單研擬40主力店軟硬件設施需求規劃建議41聯絡拜訪主力店，進行初步洽商42帶看地盤及說明43設店位置及圖而檢討溝通、租賃條件（租金、租期、押金、管理費、調 幅等）之談判協商，以

21、協助業主爭取最大利益為原則44協助完成承租意向書（LOI）之簽訂45協助租賃保證金之催收46協助簽訂正式租賃合約9.2全面招商F主力店招商工作進行至后半段時期，即著手同步進行大規模之相關行銷，有計 劃地逐步展開全面招商工作，主要工作內容如下：50根據招商活動的進展，持續審核及修改半面圖51根據招商活動的進展，提供招租策略的意見52協助貴公司審訂最合適租客名單53協助舉辦招商說明會54聯絡拜訪目標零售商，進行租賃洽商55帶引目標客戶考察現場及解說56設店位置及租賃條件之談判協商57協助完成承租意向書(LOI)之簽訂58協助收取租賃承諾保證票59協助簽訂正式租賃合約注：木行公司人員及相關目標客戶出

22、席貴司會議、實地視察，均應事先向業主提出申請, 經業主書而同意后方得成行；所產生之差旅費與有關費用，將以實際開支單據向業 主實報實銷。9.3租賃顧問及獨家招商服務9.3.1服務期限我司將于顧問之最終報告提交后開始貴項目之招商代理工作，此項工作時間 共計12個月。9. 3. 2服務費用及支付方式于招商期間，本行將向委托方收取聘用定金每月人民幣*元，共計人民幣*元。 此聘用定*金將在以下所述之招商代理服務費中扣除，其扣除額不超過每月聘用定金的50%,即不超過人民幣*元。 招商代理服務費用將丁招商工作開始之后，以每單租賃合約向貴司收取服務 費用。（1）招商代理服務費以固定租金計收服務費用（傭金）:以

23、進駐租戶租約期內*個刀租金總價計算。用作計算服務費用之租金是指每份 租賃合約上所列載之每月租金。而每月租金之定義是指進駐租戶租賃第一年 內的平均月租金（不包括任何租戶應繳交的稅費、管理費、空調收費等）， 同時裝修免租期和租賃期內的免租期及委托方給予租戶的任何優惠條件及利 益均不計算在內。以抽成方式計收服務費用（傭金）:如對租戶只按營業額提成收取租金而不設固定租金，則根據以市場行情制定 的底租標準作為月租金的計算方式，以該租金的*倍，即相當于*個月租金總 價計算。（2）支付方式：于每月初由本行匯總上刀招商成果向業主出具發票請款經 業主審核后依業主付款程序以支票或轉帳形式支付。（3）招商資料經業主

24、確認后，制作費由業主支付。（4）戴德梁行人員出席貴司會議、視察，均應事先向業主提出申請，經業主 書面同意后方得成行：所產生之差旅費與有關費用，將以實際開支單據向業 主實報實銷。本行將協調一切有關本項目租務的廣告事宜。廣告費用（包括廣告公司的聘請、制備推廣書、媒介、傳單）及其它市場推廣費用將由貴司支付。另外, 貴司須協助在貴項目設立現場展示室供現場推廣使用。10. 商業物業管理顧問服務 協助制訂項目的設計方案，確保商場設計概念包括為后勤用地提供設施及足夠的空 間規劃，即貨物卸月臺、污水池、廢物斥縮器及其他廢物管理設施、服務設施用地 及通道、洗手間、喂哺室、傷殘輔助設施、斜道、美仗廣場之清潔、清潔

25、工人貯物 室，工程工作室、推廣工作室、停車設施等。在許多情況下，建筑師的設計均華而 不實，照顧未盡全面，導致口后的物業管理出現困難及障礙。本公司將會就下列項目提供意見及資料作為指引：66 后勤服務設施規劃包括起卸臺、垃圾斥縮機、作業地方及走廊選擇大樓的 建筑用料（從將來進行清潔及保養角度來提供意見）：67 綠化設計及灑水系統的建筑對音響系統、公眾廣播、緊急控制室及系統的 種類及位置提供意見：68招牌要求，即指示牌、警告牌、消防安全標志等；69 各個保安亭（包括停車場內保安亭）的位置及保安系統設計：70停車場收款系統、位置及停車場管理控制措施：71 存倉規劃；72 工作間及工程貯物后備設施（大部分商場計劃提供的這方面設施通常都不 足）；73 各管理部門的辦公地方；74 員丄休息室、鎖柜及測所等；75 美食廣場規劃，包括后勤服務設施、清洗室、洗衣場、制服儲存室；76 營運管理的設備規劃：77宣傳工作室及道具貯存室：78 舞臺及娛樂場地規劃；79 提供廢物管理的意見，包括職業健康及安全事項；80 提供機電設備安裝位置的意見，以避免將來受到損害及為將來有需要更改 時作出預算：81提供機電設備保護措施的意見，即防水膜層、排水、路緣