1、南昌市2002-2010年商業規劃布局構想南昌市商業環境調查報告刖言近年，南昌經濟出現了持續、快速、健康發展的新局面、新氣象。2001年全年實現國內生產總值（GDP） 485.62億，同比上升12.1%。為歷年最高，增幅居全省、 全市首位，比全國平均水平高 4.8個百分比，名列全國省會城市前茅，三大產業分別增長4.1%（一產）、12.9% （二產）、12.0% （三產）。南昌商業的發展也極為喜人，2001年全市實現社會消費品零售總額160.8億，增長11.4% 大商場快速發展，大市場不斷成長，新業態紛紛搶灘，外商投資突破性發展。在南昌商業快速發展的同時，南昌市政府清楚地認識到，發展必須有序，決

2、策必須在科學 合理的調查咨詢基礎上進行。因此，上海市商委經濟研究中心與上海同濟大學建筑與城市規劃 學院共同組成南昌市商業規劃課題組，在南昌市商業委員會及各區政府積極配合下，進行市場 調查、網點普查、規劃研討。本調查報告即是該課題之一的調查總結。本次調查共進行以下工作：1、3月底對南昌市商業概貌的初步考察。2、 4月在上海的前期準備工作（問卷表格設計、計劃制定）。3、4月南昌市商委根據有關表格對南昌市商業網點進行普查4、 4月中旬上海專家在南昌市商委配合下組織20名學生進行近千份的市民問卷調查、 主要商業街客流量調查，并開展商業規劃研討。5、 上海專家在南昌市商委配合下對南昌市宏觀經濟環境的調查

3、，經濟變化歷史資料的調 查，通過文獻查閱、座談研討，取得了南昌市經濟、文化、歷史、地理等宏觀經濟環 境的資料。& 4月下旬5月上旬上海、南昌分別對調查資料進行統計、分析、制圖、報告撰寫。本次調查由上海市商業經濟研究中心特約研究員王公達主持，調查報告也由其撰寫。第一部分南昌市宏觀經濟環境調查一、地理及交通環境1、良好的地理環境及自然環境南昌市地處江西省北部，贛江下游，鄱陽湖濱，介于東經約11527/116。35/、北緯約28。10 x 29。1仁之間，東南面向著名的武夷山脈，西南直通聞名于世的井岡山， 北鄰游覽避暑 勝地廬山，千里贛江縱貫全境，是中原和南方閩粵之間的咽喉地段，既是沿海的內地，又是

4、內 地的前沿。全市面積7402.36平方公里，其中市區588.07平方公里。城區座落處的東岸是以沖 擊層為主的湖積平原，東南地勢平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城區內有東湖、西湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖環繞。西郊距城15公里處，有主峰海拔841米的梅嶺，茂林修竹，景色秀麗，素有“小廬山”之稱。生態環境極好。南昌屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤，四季分明。日平均氣溫為攝氏17.5C，極端最低氣溫為攝氏零下9.3C，極端最高氣溫為攝氏40.6C。年平均降雨量1596.4毫米，歷年平均無霜期277.9 天。光照充足，雨量充沛，土地肥沃，是全國農業區劃鄱陽湖平原商品糧基地。2、 便捷

5、的交通環境近年來，南昌改建和新建的大型橋梁有八一大橋、贛江大橋等40余座，其中水上橋梁20座。60年代贛江大橋建成通車后，使浙贛、南潯兩線鐵路接軌，大大便利了城市交通。京九、 鷹廈、皖贛、向樂等鐵路建成后，火車可通達北京、上海、南京、廣州、長沙、福州等地。公 路縱橫交錯，可通往全省各地及湘、鄂、皖、浙、閩、粵等鄰省。水運沿贛江可通撫河、錦江 和鄱陽湖沿岸城鎮及長江各口岸。浙贛鐵路與贛江十字相交，形成全省縱橫運輸的兩大動脈， 公路多同這兩大動脈相交，織成疏密相間的交通運輸網，南昌則為全省的交通樞紐。省際航空可飛往北京、上海、杭州、福州、長沙、貴陽、昆明、成都等城市；省內航空有 南昌到景德鎮、贛州

6、航線。市內交通2000年擁有公共汽車及電車千余輛，出租汽車 2896輛，出行極為方便。3、 逐漸發展的通信環境南昌的通訊系統極為方便。目前南昌擁有電報電路總數92路，長話業務5萬路，市話交換機總容量100萬門，移動電話用戶99萬戶（2000年）。二、人口及文化環境1、四縣五區人口眾多南昌是江西省省會，是全省政治、經濟、科技、教育、文化、交通中心。現轄東湖、西湖、 青云譜、灣里、青山湖區5區，南昌、新建、進賢、安義 4縣。2001年末總人口 433.17萬人，其中有滿、蒙、回、藏等26個少數民族，其人口約占總數的10%左右2、歷史悠久的古城南昌市國內生產總值（GDP）近五年來呈現穩步增長的態勢:

7、南昌是歷史悠久的江南古城，是富有光榮革命傳統的英雄城。西漢建城時始稱灌嬰城，為 豫章郡地，后定名南昌，為歷代封建王朝的州、郡所在地。民國初年，廢州府，劃江西為四道， 南昌屬豫章道。民國15年（1926）北伐軍駐南昌后，正式設市。南昌，是唐初王勃在滕王閣 序中所盛贊的“物華天寶，人杰地靈”之地，以“八一”起義獲得了特有的歷史榮譽，以英 雄城彪炳于史冊。3、鐘靈毓秀，人杰地靈春秋戰國時期，孔丘弟子譫臺滅明（字子羽）“南游至江”，攜門徒300游學豫章后，中原文化開始傳入。秦時，毛筆、硯石等文化用品相繼問世，推動了文化的傳播和發展。漢文帝時 倡導“賢良方正”文學，開始出現了崇尚文學和科舉成才之風，出現

8、了徐孺子這樣漢代江西文 化的代表人物。晉代，在南昌講學或設館執教的有唐檀、聶友、恒伊、雷次宗和郭璞、王羲之、陶淵明等 一代名流。旌陽縣令許遜辭官歸里后，偕郭璞選定西山，建立道觀，南昌道教文化開始興起， 道教圣地開始奠基。唐代始建滕王閣、孺子亭、繩金塔，唐宋八大家中曾鞏、王安石、黃庭堅等先后在南昌逗 留。歷代許多名人文士來南昌出仕、隱居、開館執教，游賞會文如譫臺滅明、梅福、襯蕃、殷 羨、謝莊、王勃、張九齡、孟浩然、白居易、戴叔倫、施肩吾、陳陶、杜牧、李紳、韓愈、歐 陽修、蘇轍、朱熹、辛棄疾、陸游、楊萬里、文天祥、虞集、唐寅、王守仁、曾綮、湯顯祖、 宋應星等，均在南昌留下了不少傳誦千古的佳話軼事及

9、大量的不朽詩文。二千多年來的歷史文化積淀，在古時南昌就形成了西山積翠、南浦飛云、徐亭煙柳、滕閣 秋風、鐵柱仙蹤、洪崖丹井、章江曉渡、龍沙夕照、東湖夜月、蘇圃春蔬等豫章十景。現今一 大批革命舊址亦已修繕開放，更為江南古城增添了新的光彩。三、經濟及商業環境1、南昌市綜合經濟實力（1）國內生產總值（GDP）及三大產業的比例2、南水平來觀察:南昌市國內生產總值（GDP增長圖 單位:億元南昌市2001年三大產業構成I-.I第一產業 .第二產業 第三產業10%南昌市財政收入單位:億元（1）城鎮居民可支配收入南昌市城鎮居民可支配收入 10多 年來增長極其迅速，2001年是1990年的9.85倍。南昌市三大產

10、業的 比例以第二產業工 業為首，但第三產 業中商業等正在積 極發展：（2）財政收入南昌市財政收入10多年 來增長極其迅速，2001年的 財政收入是1990年的9.4倍。昌市人民生活水平南昌市人民生活 不斷提高，我們可從三個方面（2）眾多的商業網點南昌市的商業網點眾多，2001 年商業網點數計12056戶，營業面 積計1566621平方米，按南昌市區人口 174.67萬，人均達 0.897平方米。（3）居民可支配收入南昌市城鎮居民可支配收入10多年來增長極其迅速，2001年是1990年的9.85倍。3、工業增長，支柱產業開始 凸現（1）工業總產值南昌市1978年工業總產值18.29億元，2000

11、年達472.05億元，年均遞增15.8%。4、商業發展初顯繁榮繁華（1）不斷增長的社會消費品零售總額（2）外商投資增加，工業構成比例良好。（2）農村人均純收入南昌市10多年來農村人均純收入增長非常快，2001年是1990年的10.07倍工業271927139183983923053284029汽車制造業20431010590521006281190797電子及通信設備制9688871017478949144163957造紙業71881585987497932158004南昌市規模比占工業總產值構成（2000年）(3)單位:萬元其它序區域名稱商業網點數營業面積（平方米）零售服務餐飲其它商品號商店

12、業娛樂商業市場1東湖區322125108615617324544742西湖區66116139292599132013171375353經濟開發區5009245252107964564灣里區82940625紅谷灘新區84394713220211136青云譜區112436682470891108217167郊區5082831262298789103168合計120561566621538723572085221176南昌市商業網點調查情況匯總表（2002年4月統計）南昌市城鄉居民儲蓄余額單位:億元南昌市社會消費品零售總額單位:億元行業企業個數從業人員工業總產值工業銷售產值利稅總額總計1054202

13、3294720500煙草加工業11728153373016303141354209醫藥制造業321308128063482723012368992中藥材及中成藥加12681520690552013509330754（3）蓬勃發展的商品交易市場南昌市的商品交易市場包括消費品市場和生產資料市場，近年來得到迅速發展，2001年南昌市商品交易市場成交總額達到187.50億元，其中洪城大市場等15家市場成交額達到139.51億元，占74.41% （見下表）。指標合計城市農村一、消費品綜合市場147. 27121. 7825 . 49（一）消費品綜合市場50. 9531 . 0619 . 35（二）農副產

14、品市場33. 6430. 043 . 601.農副產品綜合市場25. 0623. 121 . 942.農副產品專業市場8. 586. 921 . 66（三）工業消費品市場61 . 2858. 742 . 541.工業消費品綜合市場3. 793. 210 . 582.工業消費品專業市場57. 4955. 531 . 96（四）其他1 . 401 . 401工業消費品舊貨市場1 . 401 . 40-2.92 -二 生產資料市場Q7Qd-二、生產資料市場4U. 233 7. 31合計18750159092841口門1 i . jj厶 O *T 1（4）市場繁榮，先進業態積極引進百貨商廈在南昌依然是

15、主要業態，南昌百貨大樓、洪城大廈、大眾購物中心等依然穩 坐前幾名交椅，但百貨商廈已積極進行改造改良。如百貨大樓已建造新樓，進行品牌 廳房經營，洪城大廈也已積極開發超市經營和品牌廳房經營。超市業態及外來商業已積極進入南昌，并進入前五強。如本地的新洪客隆，外地的北京華聯（2001年銷售2億）。上海華聯超市、農工商超市均已在南昌開設大中型超市賣 場。外資商企開始看好南昌，并積極進入。5月1日3萬平方米的大洋百貨落戶在中山路; 另有外資商企也已看好八一廣場周邊商業場所。（5）消費時尚，品牌專賣店鱗次櫛比男子品牌的鱷魚、POLO、PLAYBO丫、老人頭、凱普狄諾品牌專賣店在南昌早已開設。 女子品牌的ES

16、PRIT、U2、G2000、凱撒、百麗、斯爾麗亦已登陸。運動名品的NIKE、ADIDAS、李寧、斯伯克均已閃亮登場。品牌專賣店主要集中在中山路一帶，其中以系馬樁路附近品牌最為高檔。在百貨大樓、洪城大廈里，也集中了一些優秀品牌。四、旅游資源環境1、歷史悠久的古城資源南昌于公元前201年由漢高祖劉邦命大將灌嬰筑城，以“昌大南疆”寓意而取名南昌，屬朱德舊居，花園角2號。中山路中段，集中了各類高檔服飾、鞋類品牌專賣店75家，其它專賣店近30家，成八一起義戰斗地點。民德路今江西省保育院舍。為品牌展示的大舞臺。周恩來舊居遺址，系馬樁路。勝利路集中的各類服飾品牌專賣店更多，達143家，其它專賣店達70余家。

17、中共江西省委機關舊址。3、老城區軸心商業的建設還在發展加強新四軍軍部舊址等。（1）八一廣場商業中心區列為東湖區重點商業規劃。地包括今南昌市和南昌、新建、進賢、豐城等 10縣，面積達3萬平方公里。歷經東漢、三國、 西晉500余年，一直是豫章首府。唐貞元14年（公元798年）再次改建并擴大城門，經200余 年，面積已“廣比漢城倍之”。北京時稱洪州，元稱隆興路，明先后稱洪都府、南昌府，民國初， 屬豫章道，26年北伐軍進駐后正式設市。南昌因山清水秀，吸引了歷代名流學子、墨客騷人流連駐足，寫下了無數名篇佳作。明曾綮南昌八景七律組討聞世后，每首標題形成了豫章八景，即一一“西山積翠”、“洪崖丹井”、“鐵柱仙

18、蹤”、“南浦飛云”、“滕閣秋風”、“章江曉渡”、“龍沙夕照”、“徐亭煙柳”。清代在“八景”基礎上又添“東湖夜月”、“蘇圃春蔬”，為現今的“豫章十景”。冃業忽1劃右局彳勾想南昌古建筑星羅棋布，除著名的滕王閣笑傲江風外，青云譜內有七星出枕、一澗九曲、魚 蛇對戲等10景，佑民寺有高一丈六尺，重三萬六千斤的接引佛銅像一座，繩金塔是市內現存最 高的古建筑，市內還有塔前寺、杏花樓、紫陽宮等古建筑。大安寺、普賢寺、鐘鼓樓、萬春容、 寧王府等存毀參半，但均可修復。2、豐富的革命歷史教育資源南昌是享譽中外的革命英雄城，在近代史上，南昌人民一直站在反革反封建的4個前列，歷史上既有民眾自發反帝國主義傳教士的斗爭，又

19、有進步學生宣傳新文化，傳播馬克思主義的 活動。1927年8月1日，共產黨人領導的南昌起義打響了武裝反抗國民黨反動派的第一槍，1938年1月6日，在南昌友竹花園七號成立了新四軍軍部。現存的革命舊址有：南昌起義總指揮部舊址（中山路 256號），為全國重點文物保護單位。賀龍指揮部舊址，子固路95號。葉挺11軍指揮部舊址，現南昌二中內。朱德軍官教育團舊址，八一大道 58號。這些革命舊址為全國革命歷史教育提供了豐富的教育資源，同時，也可促進客流商流，繁 榮南昌經濟。第二部分南昌市主要商業中心的格局一、南昌市商業中心的特點1、老城區為核心的商業中心由于南昌地處中部，前幾年經濟發展不夠快，人民生活水平還停留

20、在上海95年的水平上, 故商業與沿海城市商業發達的狀況還存在一定差距。在商業布局上的差距主要表現在主要商業 中心還集中在老城區的主要街道上。如中山路、八一大道、北京路等。其主要原因是：房地產發展后，周邊各區的商業布局、商業建設沒有跟上。城市商業發展的起步階段，必須集中力量迎合消費購物習慣發展建設市中心傳統商業區。還缺乏一個合理的總體商業發展規劃，包括區域性商業的同步發展規劃。2、以中山路為軸心，兩邊擴展延伸的特點。目前南昌主要商業中心不但集中在老城區，而且集中在主要馬路一一中山路上，形成以其 為軸心，網點向周邊擴散發展之態勢。（1）大型商業集中在這條軸心線及其兩翼。百貨大樓、洪城大廈分別在中山

21、路、北京路上這條軸心線上。新洪客隆在八一大道上。上海華聯超市在中山路中段淵明北路上。（2）品牌專賣店集中在中山路、勝利路上東湖區擬“重點規劃”以八一廣場、洪客隆、百貨大樓、中山路商業區“今年 6月改、 擴建6萬平方米的八一廣場，形成大型購物休閑中心”。此舉將進一步加強該地段市級商業 中心的地位。（2）中山路沿線商業仍在加強中山路西段勝利路目前黃金飾品較多， 規劃積極引進名特優新商品加快進入， 形成品牌 專賣、土特名優商品的旅游購物區。中山路中段象山路口太平洋購物廣場即將落成，將改變周邊商業面貌，迅速提高商品檔次。二、中山路商業街1、中山路商業街概況及特點中山路全長2016米，東起八一大道，西至

22、撫河中路，1928年將原席公祠、石公祠街、百花洲 街、府學東街等10條路街合并而成。沿路兩側商店林立，且有南昌八一起義紀念館、市少年宮 及多家電影院。路段主要特點是：世界服飾品牌的主要集中地。貫通東西，把幾個商業中心串連起來。休閑環境良好，中段系馬樁路有東湖百花洲以供休憩。2、中山路商業網點分析中山路共有商業網點296家，其中零售商店241家，占81.4%; 餐飲娛樂25家，占8.4%； 服務業15家，占5.1%; 其它15家，占5.1%。其特點和問題是：（1）服裝、鞋類品牌專賣店比較多，服飾 149家、鞋類46家，占網點總數的65.9%，成 為名副其實的品牌服飾街。（2）餐飲及休閑娛樂業僅2

23、5家，占8.4%，略嫌不足，可能與孺子路餐飲街較近也有一定3、中山路分段客流量分析關系，但發展休閑場所，增加茶室、咖啡館及卡拉 0K肯定是未來的方向。（3）一條高雅的品牌服飾街上不宜設置綜合貿易市場，因此，改造是建設市級商業中心迫在眉睫的任務。中山路商業網點統計表分類商店類型數量分類商店類型數量大型百貨商廈6賓館1超市1中型飯店2家具店小型飯店1服飾專賣店149快餐11紡織品專賣店西點2鞋類專賣店46酒吧咖啡館1化妝品專賣店5夜總會、俱樂部3小型百貨店10電影院1鐘表眼鏡4休閑浴場文化用品7小型浴室書店冷飲店3音像專賣店2藥房3通信器材1糧油店2個體日雜店3家電專賣店2零售商 店合計241餐

24、飲 娛 樂合計25分類商店類型數量分類商店類型數量房產中介1綜合貿易市場5謄印社2機電商店照相沖印5物資商店10廣告1汽配商店報亭建材商店修理干洗2美容美發5服務業合計15苴丿、 它 商 業合計15-以下是中山路各路段的客流量，每個路段均可達到8萬左右，這樣即可達30余萬。淵明南路、子固路等路口未作統計，再力加上路上未及統計的g人口,中山路總體詈I 客流量應在50萬以上。（1）中山路勝利路商業中心客流量實測及分析中山路勝利路商業中心位于中山路西首，南側為萬壽宮，北側為勝利路步行街，是南昌市的一個主要商業點。我們組織學生對中山路勝利路口及勝利路民德路口進行了客流量實測分析，其結果如下：本次統計雖

25、在春季的陰晴相間時完成，但客流量依然可達8.4萬之多中山路勝利路商業中心日均客流量統計表時間中山路（進）中山路（出）勝利路（進）勝利路（出）合計9:009:3072078052067026909:3010:00750920660780311010:0010:308209207201100356010:3011:00880960780980360011:0011:308409006607503150上 午11:3012:0069012186001083359112:0012:30600780645495252012:3013:00435870375693237313:0013:304501005

26、480819275413:3014:006751125630720315014:0014:30600960690960321014:3015:008401080960975385515:0015:30810900795888339315:3016:00103510809009093924下 午16:0016:30870990855822353716:3017:009609901080780381017:0017:308108551140990379517:3018:00915132010951020435018:0018:301050106513291110455418:3019:001110

27、99010651080424519:0019:30133593012901020457519:3020:00780114093010503900晚 上20:0020:3096010208859603825（2）餐飲及休閑娛樂業僅25家，占8.4%，略嫌不足，可能與孺子路餐飲街較近也有一定3、中山路分段客流量分析20:3021:007509008707203240合計1968523698199542137484711調查時間：4月21日，星期日氣候：1622C，陰有時有雨調查方法：目測（2）中山路象山路商業中心客流量實測及分析中山路象山路是一個交通要道，5分鐘車流達100多輛，客流數量也大于勝利

28、路，太平洋百貨入駐南昌選擇該處主要應出于對其交通要道及客流量的考慮。本次統計雖在春季的陰晴相間時完成，但客流量依然可達 8.5萬之多。中山路象山路商業中心日均客流量統計表路口時間象山南 路（進）象山南 路（出）象山北 路（進）象山北 路（出）中山路（進）中山路（出）合計9:009:3029033039038053048024009:3010:00310403480560780590312310:0010:304205284209801180890441810:3011:00450550450108015201200525011:0011:303303505201194174313235460上

29、午11:3012:003305503306661098681365512:0012:30390390360374732591283712:3013:00340410480576525678300913:0013:30390420300438441588257713:3014:00330360420303846693295214:0014:303603904403452205927466714:3015:003694144884501785426393215:0015:305045173606571737687446215:3016:0042056138442015577024044下午16:0

30、016:304505733904601278744389516:3017:005043754053751395420347417:0017:303304144116601845504416417:3018:002884954115201848618418018:0018:303873062826872697489484818:3019:003703032703841848450362519:0019:303402342403001350339280319:3020:00444384360360435249223220:0020:304263362942942252851566晚 上20:302

31、1:004143242493152672881857合計91869423913412778298671484285230調查時間：4月21日，星期日南昌市2002-2010年商業規劃布局構想氣候：1622C，陰有時有雨調查方法：目測（3）中山路系馬樁路商業中心客流量實測及分析中山路系馬樁路為高檔品牌專賣店的集中地，又緊鄰東湖畔，是市民的旅游休閑中心，故客流量也較為集中。本次統計雖在春季的陰晴相間時完成，但客流量依然可達7.3萬之多。中山路系馬樁路商業中心日均客流量統計表路口時間蘇圃路口中山路系馬樁街口系馬樁 街口合計9:009:3052072059058324139:3010:00590825

32、630680272510:0010:30588870690730287810:3011:00510795660750271511:0011:308109126457203087上午11:3012:007051380630765348012:0012:30771810630840305112:3013:007201275420540295513:0013:307111140750555315613:3014:008101170705405309014:0014:306301335660630325514:3015:0010501395600810385515:0015:3010201095705

33、555337515:3016:0096015906755703795下 午16:0016:308101470585645351016:3017:008701440735690373517:0017:307801110630705322517:3018:007201140510555292518:0018:30570960600465259518:3019:00690960615510277519:0019:305401050540450258019:3020:00525870570495246020:0020:305559154654802415晚上20:3021:00600105058543

34、52670合計1705526277148251456372720調查時間：4月21日，星期日 氣候：1622C，陰有時有雨南昌市2002-2010年商業規劃布局構想調查方法：目測(4)中山路八一大道商業中心客流量實測及分析中山路八一大道路口是南昌最大的商業公司一一百貨大樓所在地，又面對八一廣場，故客流量特多。本次統計雖在春季的陰晴相間時完成，但客流量依然可達7.5萬之多。八一大道百貨大樓商業中心日均客流量統計表時間、百貨大 樓門口地下通 道(1)地下通道(2)八一大 道(東 面)合計9:009:301120430720108033509:3010:0013204828201200382210:

35、0010:30152158811201450467910:3011:00185463312481503523811:0011:301785120063916865310上午11:3012:00189610808201917571312:0012:3010807507801703431312:3013:008496757301371362513:0013:30714540810918298213:3014:00576420770789255514:0014:30927482710972309114:3015:0014349604711044390915:0015:3079873557082529

36、2815:3016:00633708720817287816:0016:3085812355195643176下午16:3017:0010557085401014331717:0017:307717591023723327617:3018:00417573438381180918:0018:30261906367330186418:3019:003271020313285194519:0019:30369714384315178219:3020:00204360621171135620:0020:301354024731381148晚 上20:3021:002792345362431292合計

37、2118316594161422143975358調查時間：4月21日，星期日 氣候：1622C，陰有時有雨 調查方法：目測三、八一大道及八一廣場1、概況及特點八一大道長2969米，寬5060米，南起福山街心花園，北至青山南路。目前人流量最稠密，可作為第一階段商業中心建設的是疊山路、南京西路口至松柏路長途汽車站，沿途有江西 賓館、新洪客隆商場、百貨大樓、家電商場、電信大樓等。八一大道正東面即南昌的標志-八一廣場。該地區的主要特點是：(1) 大型商場集中，沿途洪客隆、百貨大樓、家電市場等均為大型商場、專賣店等小型商業店鋪較少。(2) 交通極其便捷，火車站、長途汽車站距離都很近，吸引了大量外來客流

38、。(3) 人流量極其集中。一是因為百貨大樓、新洪客隆、家電市場等購物人群，二是八一廣場的觀光休閑人群，三是八一廣場各類活動吸引的人群。本次統計即高達3540萬。2、八一大道商業網點分析八一大道共有商業網點223家，其中零售商店99家，占44.4%;餐飲娛樂36家，占16.1%;服務業25家，占11.2%;其它商業63家，占28.3%。其特點和問題是：(1) 目前經營結構比較亂，占大頭的通信器材商店，計38家，占網點總數的17.1%，小型 百貨店與日雜店30家，占13.4%。(2) 大型百貨目前有南昌百貨大樓、大洋百貨，4.5萬平方米的麗華大廈正在進行裝修改造， 2002年底興建成規模較大的購物

39、中心。(3) 賓館較集中，有7家之多。外來出差開會人士容易集中，有利于八一大道的未來商業 發展。(4) 綜貿市場、機電物資類商業較多，有 63家，占28.3%，有待于將來在建設市級商業中 心過程中改造。八一大道商業網點統計表分類商店類型數量分類商店類型數量大型百貨商廈1賓館7超市1中型飯店9家具店1小型飯店7服飾專賣店2快餐5零售商 店紡織品專賣店餐 飲 娛 樂西點4鞋類專賣店3酒吧咖啡館2化妝品專賣店夜總會、俱樂部小型百貨店14電影院2鐘表眼鏡5休閑浴場文化用品7小型浴室書店1音像專賣店藥房8通信器材38糧油店個體日雜店16家電專賣店2合計99合計36分類商店類型數量分類商店類型數量服 務

40、業房產中介4苴丿、 它 商 業綜合貿易市場5謄印社4機電商店26照相沖印7物資商店11廣告1汽配商店6報亭建材商店修理1其它15干洗美容美發5其它3合計25合計63路口時百貨大 樓門口地下通 道（1）地下通道（2）八一大 道（東 面）電信大 樓合計上 午9:009:301120430720108078041309:3010:0013204828201200828465010:0010:301521588112014501260593910:3011:001854633124815031380661811:0011:301785120063916861200651011:3012:0018961

41、08082019179606673下午12:0012:30108075078017031020533312:3013:008496757301371870449513:0013:30714540810918630361213:3014:00576420770789960351514:0014:309274827109721110420114:3015:00143496047110441350525915:0015:307987355708251380430815:3016:006337087208171440431816:0016:3085812355195641290446616:3017:

42、001055708540101412304547晚 上17:0017:307717591023723840411617:3018:004175734383811200300918:0018:302619063673301170303418:3019:003271020313285690263519:0019:30369714384315570235219:3020:00204360621171750210620:0020:301354024731386901838203021002792345362436601952UUUI m厶合計211831659416142214392425899616

43、3、八一大道及八一廣場客流量分析（1 ）客流量綜合分析我們這里把八一大道及八一廣場兩處客流量均算作八一廣場的綜合客流量，八一大道為 八一廣場西側客流量，近10萬；八一廣場東側及兩邊客流量，約 25萬。兩處客流量綜合，可達3540萬。（2）八一大道客流量實測分析此處是八一廣場西側客流量實測，合計近10萬。八一大道商業中心日均客流量統計表調查時間：4月21日，星期日氣候：1622C，陰有時有雨調查方法：目測（3）八一廣場客流量實測分析以下是八一廣場部分客流量實測，達 17.26萬，如加上晚間8萬客流量，合計可達25萬八一廣場商業中心日均客流量統計表時間、廣場主 席臺路 口八一禮 堂北側廣場北 京路

44、口北京路口金盤路口南柴路口廣場南 路合計9:009:30180010721150990102098052075329:3010:00208012201330108012801200680887010:0010:30223013801480128012201180920969010:3011:0024301340150013501200106812301011811:0011:3027001524135014311077150066010242上 午11:3012:002427128490097514041704540923412:0012:302200198382099013591269420

45、904112:3013:0019052070690132012061101480877213:0013:30274214169001800103814044209720下午13:3014:00249618961050210015098948401078514:0014:302571267315001950939137711701218014:3015:003018255013501260999189610801215315:0015:304551155115601500105915279601270815:3016:00349514311200240014019127201155916:001

46、6:30362111941380204011888975401086016:3017:0059251707660159091821968101380617:0017:3054017:3018:0051018:0018:3081018:3019:0063019:0019:3084019:3020:0057020:0020:30660晚上20:3021:00720合計172550調查時間：4月21日，星期日氣候：1622C，陰有時有雨 調查方法：目測第三部分南昌市區域商業中心的雛形及發展一、區域商業中心已形成的基礎和雛形隨著南昌區域經濟的發展，房地產的發展和市中心居民的分流， 使南昌區域中心發展有

47、了基 礎。1、各區人口增長迅速南昌市各區1985年與2001年人口比較區縣名稱1985年人口數2001年人口數增長%東湖區32594954281066.53西湖區36088951165641.78青云譜區11605821901488.71青山湖區23435839505268.57灣里區7832878254-0.09南昌縣914471102012911.55進賢縣59069072226422.27新建縣53820666200424.09安義縣19413224458225.99以上表我們可以看到：南昌各區人口增長明顯高于各縣，說明南昌城市化進程加快。青云譜、青山湖區的人口增長咼于東湖、西湖等市中心

48、區。2、購買力逐漸提高南昌市城鎮居民收入、支配增長數單位：萬兀年份平均每人每月實際收平均每人可支配收入平均每人每月生活費入（元）（元）支出（元）1990112.92112.3990.451995299.94299.22247.891999515.28440.63339.78481 72327 072000481.724 7 7 8U327.U73、一些區域性商業區初顯中心團組雛形南京路上海路附近，由于南昌大學等大中專院校的存在，商業發展很快，消費層次也不 低，有南昌天虹商場的超市和百貨。上海路還有餐飲一條街。繩金塔附近，既準備打造仿古一條街，又有站前路、船山路餐飲街，適當布點一部分大 中型商場

49、，即可成為一個旅游商城。二、各區商業中心建設的可能性分析（一）東湖區、西湖區1、東湖區概況及特點（1概況東湖區東自北京路東端起，西至葉樓渡口與青山湖區湖坊鄉、塘山鄉插花接壤，南沿北京 路經人民廣場轉中山路與西湖區相鄰，西北瀕贛江，中部跨八一大橋、瀛上橋與新建縣望城鄉、 青山湖區蛟橋鄉插花相連，北部跨贛江大橋（南橋）與青山湖區揚子洲相靠。轄地25.53平方公里。2001年底全區共有人口 542810人，人口密度為21262人/平方公里。（2）東湖區的特點是：全市主要商業街集中。寬闊的八一大道，繁華老街勝利路、中山路是全市商業中心。 新建和擴建的撫河路、疊山路、陽明路、洪都大道、北京路、福州路等主

50、要道路縱 橫交錯。商業建設再展新貌。勝利路已改建為以經營珠寶首飾、品牌服飾、餐飲娛樂為主的步行街；百貨大樓不斷擴建；超市賣場等先進業態積極引進。生態環境良好。東北部有市內最大的青山湖，現已開辟成公園，中部有東、南、北3個風景湖，西北部贛江流經境內。八一大橋、贛江大橋橫跨贛江兩岸。區內景色 秀麗，具有江南水鄉的風采和現代城區的雄姿。（3）結論東湖、西湖兩區共同轄有全市商業網點最集中的中山路和八一大道，共同擁有未來市級商業的資源。由于占地面積局限及南昌市總體發展規劃所限，已不適合再發展區域性商業中心。2、西湖區概況及特點（1）概況西湖區東起北京東路經艾溪湖至解放路東與青山湖區湖坊鄉插花接壤，西臨贛

51、江與新建隔江相望，南傍建設路與青云譜區交界，北沿中山北路、北京東西路，與東湖區毗鄰。呈東西向不 規則長方形，全區總面積27.24平方公里，占城區總面積的42.7%。全區現轄上海路、南路、丁 公路，十字街、繩金塔、西湖、三眼井、系馬樁、瓦子角、筷子巷、禾草街、廣外、朝陽洲等 13個街道辦事處，298個居民委員會。（2）特點A、市中心城區，人口稠密，達 50余萬。B、中型百貨（超市）10余家，但缺之大型百貨。C、商業街較多，且有濱江仿古旅游之優勢。（3） 目前商業街現狀及商業街建設規劃。商業街現狀商業街規劃序號街名經營戶數主要經營 戶及占%序號街名1象山南路化工、五金街36633.91豐富發展象山

52、南路化工原料一條街（移地）2淵明南路鞋類街92762鞏固發展淵明南路鞋類批發街3前進路汽車配件街16037.53引導規范前進路汽車配件一條街4孺子路飲食街29327.34鞏固完善孺子路飲食街5中山路服裝街179485美化亮化船山路娛樂街6洛陽路建材街7871.86重新培育建設路水果批發一條街7精心打造繩金塔仿古街8綠化改造沿撫河特色商業街（4）結論西湖區與東湖區共同轄有全市商業網點最集中的中山路和八一大道，共同擁有未來市 級商業的資源。西湖區作為市級商業的獨特資源是特色商業街，繩金塔仿古街、船山路娛樂一條街、 撫河路商業街等均可作為特色營造。由于占地面積局限及南昌市總體發展規劃所限，已不適合再

53、發展區域性商業中心。（二）青云譜區1、青云譜區概況青云譜區位于南昌城區的南端，是南昌的南大門，境內有聞名遐邇的“青云譜道院”（現辟為八大山人紀念館），區由此得名。青云譜區北沿建設路與西湖區接壤，南至青云譜火車站與南昌毗連，西臨撫河、象湖、東與青山湖區湖坊、青云譜鄉插花相接，面積37.2平方公里，地勢平坦，平均海拔 25米，最高點岱山，海拔51.5米。青云譜區旅游資源豐富，境內有象山、梅湖等景區。全區轄有5個街道辦事處，青云譜鄉和農場各一個，101個居民委員會，有居民5.11萬戶， 人口 22.92萬。全區共有商品市場16個，商業網點1103個。全區現有大中型企業數十余家，著名的江鈴 汽車，洪都

54、航空兩大集團均在境內，具有較大的顧客支撐力。2、青云譜區特點城鄉結合。區有三店，洪都、徐坊、京山、岱山五個街辦，下轄101個居委會；鄉村有青云譜鄉和青云譜農場。環境良好。地處南昌市的南大門，交通便捷（20分鐘到機場，京九線縱貫全區，公路、 水線、鐵路、空運均較方便）。旅游資源豐富。“八大山人紀念館”、朱橋梅村明清建筑群。商業相對落后，發展空間大。區內市場發展較快，但購物環境尚欠缺，導致進城購物 的心理習慣沒有改變。3、商業中心建設的布點及構想地點選擇：包家花園，目前已有北京華聯、金迪廣場（百貨） 、唐人街餐飲街等商業 設施。且西有江鈴汽車集團所在地的較大顧客支撐力， 南有八大山人紀念館旅游圣地

55、， 容易凝聚顧客流。建設構想：建設一個比較標準的區域性商業中心，以收入較穩定的汽車城科技人員、 員工為主要消費群，以周邊各類居民為輔的購物中心。（三）青山湖區1、青山湖區概況青山湖區位于南昌市區的東西部，地跨贛江南北，撫河東西。東南與南昌縣接壤，西部與 紅谷灘新區相連，全區總面積 180平方公里，2001年全區總人口 27。06萬人，人口密度每平 方公里約1503人，轄5鎮1鄉1場。2、青山湖區特點面積較大，且環繞南昌城區，故商業呈現分散性的特點。與東湖、西湖、青云譜相比，發展水平還較低，故商業呈現小型化，低檔次的特點。 大中專院校集中，兩大開發區在境內，為商業提供了持續發展的基礎。3、商業中

56、心建設的布點及構想根據市城鄉規劃院規劃，青山湖區有城東及朝陽兩大片區的發展變化設想，通過兩大 片區大學城發展和房地產發展，人口集中后，發展區域性商業中心存在可能性。第一步可先發展城東片區南昌大學周邊商業中心。這是目前最理想的地點，一是南昌 大學等院校集中在南京路、上海路一帶，二是消費人口逐漸增多，消費層次不低，且 有時尚消費的需要，三是已有錦繡谷等大中型百貨、超市，已有餐飲業相對集中的上海路。第二步可發展朝陽片區商業中心，其優勢是地理位于贛江邊新開發高層居住區，移有 大量居民遷入，且消費層次較高，預計達 20萬人。（四）紅谷灘1、概況紅谷灘位于贛江大橋至生米大橋之西北岸，岸線長18公里，規劃面

57、積45平方公里。中心區4平方公里，為南昌市新興的 CBD與行政中心。紅谷灘目前人口 56萬，規劃2010年達到25萬。2、建設進程目前啟動兩大塊：一是贛江大橋至八一大橋的鳳凰洲，建設美食城，吸引全國各地 風味小吃，建材市場和農貿市場的建設也正在考慮中。二是吹沙造地形成的紅角洲， 建設行政中心、商貿和體育中心。住宅建設：大連萬達在此建一中高檔住宅小區，占地900畝；本地的農民公寓，建設500幢，占地500畝。大型交通樞紐中心（終點站）已引入紅谷灘，以增加興旺客流量。-商委已預留土地，準備引進大型超市賣場和五星級酒店。3、建設商業中心的可能性分析紅谷灘作為南昌的陸家嘴來建設，起點高，未來消費層次高

58、。建設商業中心要充分考慮未來顧客結構，因此房地產樓盤建設的層次及如何吸引目 標顧客等都要綜合考慮。商業中心若以陸家嘴建設須考慮商業發展的未來性，如集購物、休閑娛樂、餐飲于 一體的購物中心應在首選之中。第四部分南昌市消費特征調查 、南昌市消費心理調查1、來南昌市商業中心目的調查：購物為主，休閑觀光其次。旅游紀念也占21%，說明南昌旅游人口的數量。3、購物心理調查：選擇性、目的性為主，即興性比例略低。其它4.1%辦事有明確目的35.2%即興28.7%選擇性36.1%調查結果顯示：來南昌市商業中心目的購物雖然占大多數，占61.1%。調查在周末進行，故休閑觀光比例較高，占16.4%。2、購物原因調查：

59、日常生活需求為主。調查結果顯示：調查結果顯示：目的性、選擇性購物比例略高;即興性比例略低。購物以日 常生活需要為主 要原因，占53.9%。腦文4、購買商品占29%，饋贈親友占27.8%個性需常生活型需求為主。求比例匚宀亠調查結果顯示：也較咼服裝鞋帽為最高，這說明了顧客日常生活需求型購物的內容3100-5000元外國人.4%化妝品占到平時購物的第二位，電腦、家電、小商品第五位，食品第六位。這也跟外省市人10.0%江西省其他地區.12.4%日常生活型需求有關。、南昌市化消費、芻閑娛樂等比例都在費結構調查 南昌市人13%以上南昌郊區人57.3%1、1消費者來源調查：本市為主，江西省及外省市人占有45

60、60歲定比例2、1.9%3545歲2.9%2535歲15.9%消費者年齡調查:消費群已成南昌的消費主力18歲以下40.5%1825歲38.8%苴它、注：因本次調查員多為當地商技校青年學坐，調查對象未能全面，故該數據不能代表整體 消費者比例，但從我們觀察調查看外來打工3、消費者性別調查：女性略高，青少年消費群成為南昌的消費主力已是一個不爭的事實。政府公務員與各地數據接近。5.0%退休國企干部3.4%6.4%文教衛生外乞白領5.2%14.5%4、消費者職業調查：因調查對象中青少年較多，故職業結構私營業主職業、外企白領、學生比例 較高自。由職業者初中.4%1學生12.0%大學以上12.2%1.8%工