1、宗地xx湖項目可行性研究報告目錄1.0 研究結論.1 1.1宗地基本情況.11.2地價范圍. .1 1.3 地塊投資價值 .12.0 研究方法.2 2.1 剩余法求地價 .22.2 運用建設項目投資經濟評價方法與參數進行宗地的財務評價 .22.3 研究依據 .33.0 宗地最佳利用方式構思 .43.1 宗地總體規劃方案設計 .4 3.2 最佳開發建設方案設計.54.0 宗地地價測算 .64.1 地價之外的成本測算 .64.2 銷售收入測算.74.3地價成本測算 .75.0 項目財務評價 .7 5.1 項目盈利能力分析.7 5.1.1 稅金計算 .8 5.1.2 損益表 .8 5.1.3 宗地現

2、金流量表與動態盈利分析.85.2項目不確定性分析.10 5.2.1 項目盈虧平衡分析.10 5.2.2 敏感性分析.10 5.2.3 概率分析.116.0項目綜合經濟評價與建議.12 6.1 項目綜合經濟評價.12 6.2有關說明及建議 12 附表、附圖附表一 宗地地價測算表 .14附圖一 項目概率分析圖.161.0 研究結論1.1 宗地基本情況宗地編號為b303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率1.4；可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85，低層住宅占15，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園30

3、00平方米，垃圾站50平方米，社區管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標方應在宗地使用權轉讓合同簽訂后5個工作日內一次付清地價款。涉及交易標的物轉讓應交的稅費中，依法屬轉讓方應交納的均由甲方承擔；依法屬受讓方應交納的由乙方承擔。如轉讓合同按規定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。1.2 地價范圍經測算，本地塊的正常地價范圍應在7493187416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應在80913萬元，扣除土地轉讓契稅3，則得競標報價范圍應在7274984870萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。對應市場價位

4、點80913萬元，則得相應樓面地價為6339元/平方米.1.3 地塊投資價值對應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表11所示。綜上，當地價在7493180913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區；當地價在8091387416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區；超過87416萬元后，將進入高風險區,投資者需慎重考慮。表11 宗地投資財務效果指標項目 地價為74931萬元 地價為80913萬元 地價為87416萬元 投資利潤率（） 25 20 15 稅后利潤（萬元） 24050 20042 15684 內部收益率（irr）（%） 20.08 16.24 12.48 財務凈現值（fnpv）（萬

5、元） 20760 15221 9199.87 投資回收期（靜態）（年） 2.95 3.0 3.12 投資回收期（動態）（年） 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法2.1 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產建成價格（建筑費專業費租售費用稅費）利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發利用方式估算開發后的房地產價格估計建筑費、專業費、利息、稅費、租售費用和開發商應得的利潤求地價2.2 運用建設項目經濟評價方法與參數進行宗地的財務評價建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資金的財務效果評價。 全部投資的財

6、務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優。 自有（權益）資金的財務效果評價，即從企業的角度出發，分析包括財務條件在內的兩類因素對項目的影響，以企業投入的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業投入所投入的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業的生存能力

7、、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力通過全部投資的現金流量表，得出項目內部收益率（firr）、投資回收期（pt）、財務內部凈現值（fnpv）以及投資利潤率等指標。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行性。2.3 研究依據ø 香蜜湖b303-0041宗地規劃指ø 標ø ø 國務院發展研究中心數據庫ø 廣東省房地產統計年鑒ø 廣東省房地產開發各類管理費用標ø 準ø 中國人民銀行存、貸款利率&osla

8、sh; 廣東統計年鑒ø 搜房網相關數據ø 中國人民銀行121號文件ø 廣州市建安工程定預、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構思根據該宗地位于深圳市福田區香蜜湖地段、且建筑容積率1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區規劃，定位于高端客戶，確保以優美的景觀環境和國際性的配套設施來贏得市場。3.1 宗地總體規劃方案設計 總基底面積 935442220580 m2，用地平衡表及項目主要經濟指標分別見表31和表32。高層住宅總建筑面積 1276500.85108,503 m2住宅規劃為120180 m2/戶，平均每套面積為150 m2左右,

9、規劃戶數720戶。計劃規劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050 m2 。別墅總建筑面積 1275600.1519,148 m2別墅規劃為250350 m2/棟，平均每棟面積為300 m2，占地面積計120 m2，規劃總棟數為64棟?？傆嬚嫉孛娣e為 64 120=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2，按兩層考慮，其占地計1500 m2，社區管理中心 300 m2，垃圾站50 m2，均按一層考慮，占地計350 m2。停車位基于該地塊未來將規劃建設成深圳的豪宅區，故應至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設置，規劃720個車位，每個車位按35

10、平方米考慮，車庫規劃面積位為 7203525200 m2 。 園林、綠化及道路 為體現高尚住宅區的品味感，建議該住宅區的綠地覆蓋率不低于65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則 綠地面積為 935440.65m260803 m2道路規劃占地面積為935440.1514031 m2表31 用地平衡表 項目 用地面積（m2 ） 所占比重(%) 人均面積（m2 /人） 備注 規劃總用地 93544 34.09 一、居住用地 18730 20 高層住宅用地 11050 11.81 首層架空綠化 低層住宅用地 7680 8.21 公建用地 1850 1.98 道路用地 14032 15 公共綠地 608

11、03 65 22.15 二、其他用地 9176 表32 項目主要技術經濟指標 項目 數量 單位 總戶數 784 戶 居住人口 2744 人 總建筑面積 156200 m2 1.高層住宅建筑面積 108503 m2 2.低層住宅建筑面積 19148 m2 3.公建配套建筑面積 3350 m2 4.地下車庫建筑面積 25200 m2 車位數 720 個 人口密度 293 人/公頃 綠化率 65 容積率 1.4 3.2 最佳開發建設方案設計建議分期滾動開發，首期開發別墅及整個住宅區的配套規劃建設，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。計劃整個地塊的開發建設周期為

12、30個月，銷售周期為24個月。其中可行性研究及規劃報批等前期準備階段為6個月，宗地競買后18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。與此對應的項目投資與融資計劃如下表33所示.表33 項目投資與融資計劃表序號 項目 建設經營期 合計 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 投資總額 1.1 建設投資 1.1.1 土地成本 80913.86 1.1.2 前期工程費 755.00 393.00 1.1.3 建安成本費 34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5 基礎設施費 2292.56

13、 1145.78 687.47 459.31 1.1.6 公建配套費 1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7 不可預見費 3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8 管理費 3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9 銷售費用 5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10 利息費用 1.2 流動資金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.

14、00 0.00 0.00 0.00 2 資金籌措 2.1 自有資金 2.2 借款 2.3 銷售收入再投入 說明：因利息費用取決于投標公司的融資結構，而融資結構的優劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5日內一次繳清，故對競投人的資金壓力很大?？梢钥紤]競得土地后全部建設缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結構不明，且項目全部投資的財務評價又與融資結構無關，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產開發市場的基本行情，估算出該宗地開發項目的總成本費用為68651.43萬元。具體測算詳見附表1。 4.2 銷售

15、收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為 179478.35萬元。具體測算詳見附表1。4.3 地價成本測算根據目前國內房地產市場投資回報基本現狀，并綜合考慮深圳房地產市場的競爭程度，取定開發商投資該宗地的可承受回報率極限為15，正常期望投資回報率為20，市場投資回報率的上限為25。則該宗地的地價范圍為7429187416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元?？鄢诘剞D讓契稅3，則得該宗地的競投報價范圍為7274984970萬元，正常市場水平競投報價為78

16、557萬元。具體測算詳見附表1。5.0項目財務評價由于香蜜湖b3030041宗地的最終中標地價尚處于預測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎，來測算該宗地的投資價值。5.1 項目盈利能力分析5.1.1 稅金計算（見表51）因為首期發售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的4級超額累進稅率來計算征收的，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。根據房地產行業的一般收益水平，土地增值稅應繳額基本在銷售收入的1左右。5.1.2 損益表（見表52）由損益表可以看出，公司在第一年內利潤為負，這

17、主要是因為支付巨額地價所致。第二、三年內盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。直到最后一年才發生所得稅的繳交。5.1.3 宗地現金流量表與動態盈利分析（見表53）由現金流量表和動態盈利分析可以看出，項目的累計凈現金流和累計折現現金流由負變正均要發生在最后一個年度。但項目的內部收益率為16.24，凈現值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現金流流出，而項目的開發建設、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規劃建筑面積不大，建設周期相對較短，故投資回收期指標也較為理想。相應的地價在74291萬元和87416萬元時的投資回報指標如表54所示。 表51 銷售稅金及附

18、加表 （單位：萬元） 建設經營期 合計 序號 項目 16 712 1318 1924 2530 3136 3742 1 銷售收入 42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2 銷售稅金及附加 2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1 營業稅 2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2 城市維護建設稅 147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3 教育費附加 63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.

19、4 防洪工程維護費 75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5 交易管理費 210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6 印花稅 21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3 土地增值稅 421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 表52 損益表 （單位：萬元） 序號 項目 合計 112 1324 2536 3642 1 銷售收入 179478.36 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 2 總成本費用 149565.29 89962.23 33906.57 215

20、20.94 4175.55 3 利潤總額 29913.07 -89962.23 8219.03 74625.99 37030.28 4 所得稅 9871.31 0.00 0.00 0.00 9871.31 5 稅后利潤 20041.76 0.00 0.00 0.00 20041.76 6 盈余公積金 2004.18 0.00 0.00 0.00 2004.18 7 可分配利潤 18037.58 0.00 0.00 0.00 18037.58 表53宗地現金流量表與動態盈利分析 （單位：萬元）序號 項目 建設經營期 112 1324 2536 3742 1 現金流入 0.00 42125.60

21、96146.93 41205.83 1.1 銷售收入 0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2 其他現金流入 0.00 0.00 0.00 0.00 2 現金流出 87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1 建設投資 87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2 土地增值稅 0.00 421.26 961.47 412.06 2.3 銷售稅金及附加 0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3 凈現金流 -87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4 累計

22、凈現金流 -87911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5 折現現金流 -81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6 累計折現凈現金流 -81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 評價指標 fnpv(i=8%) 15221.12 財務內部收益率irr 16.24% 投資回收期（靜態） 3.03 投資回收期（動態） 3.20 表54 財務效果指標比較項目 地價為74931萬時 地價為87416萬時 內部收益率（irr）（%） 20.08 12.48 財務凈現值（fnpv）（萬元） 20760 9199.

23、87 投資回收期（靜態）（年） 2.95 3.12 投資回收期（動態）（年） 3.1 3.4 5.2 項目不確定性分析5.2.1 盈虧平衡分析假定本宗地開發建設投資不變，且售價和回款速度如基準方案所設，則由計算可得，當銷售率為 （80913.8668651.43）/179478.35*100%=83.33% 時，宗地全部投資利潤率為零。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率70 時，項目風險較小。本宗地投資盈虧平衡點的銷售率為83.33，可見其風險較高。5.2.2 敏感性分析影響本宗地投資財務效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設成本的高低、建設經營期的長短、銷售稅率等。根據宗地目前狀況可

24、知，以上諸因素中最有可能發生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標（firr,fnpv和投資利潤率），分別計算售價上下波動5、10和宗地獲取價格上下波動5、10時，對經濟指標的影響。計算結果詳見敏感性分析表54。表54 項目敏感性分析表全部投資 基準方案 地價變動 售價變動 -10% -5% 5% 10% -10% -5% 5% 10% fnpv 15221.12 22713.15 18967.13 11475.11 7729.09 829.2 8025.16 22417.1 26913.7 fnpv升降幅度 49.22% 24.61%

25、 -24.61% -49.22% -94.55% -47.28% 47.28% 76.82% irr 16.24% 21.54% 18.79% 13.85% 11.63% 7.93% 12.13% 20.27% 24.24% irr升降幅度 32.64% 15.70% -14.72% -28.39% -51.17% -25.31% 24.82% 49.26% 投資利潤率 20% 26.86% 23.34% 16.84% 13.84% 8.00% 14% 26% 32% 投資利潤率升降幅度 34.30% 16.70% -15.80% -30.80% -60.0% -30.0% 30.0% 60.

26、0% 由表中數據可得：（1）地價、售價變動對財務凈現值的影響當宗地價格上升到20.3時，項目的凈現值等于零，到達臨界點。此時，如果地價繼續上升，則財務凈現值小于零，出現虧損。售價下降5、10時，財務凈現值分別下降47.28、94.55。當售價下降至10.57時，該項目的財務凈現值等于零，達到臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現值小于零，出現虧損。（2）地價、售價變動對財務內部收益率的影響地價上升5、10時，將引起該宗地的財務內部收益率分別下降14.72、28.39；當地價上升至13.67時，該項目的財務內部收益率等于基準收益率（ic=8%）,到達臨界點，此時，如果繼續上升，則財務內部收益率將

27、達不到預期的基準收益率。售價下降10時，項目的財務內部收益率已下降到7.93，不能滿足預期的基準收益率。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當地價上升10時，項目的投資利潤率將下降至13.84，已不能滿足預期的投資利潤率15。當售價下降5時，項目的投資利潤率也將不能滿足預期的投資利潤率要求。從上分析可以看出，對財務凈現值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數值等于全部投資的凈現值變動值。對于內部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發周期

28、和銷售率對本項目的影響也值得注意。開發周期拖長除了導致資金不能及時回收再投入，npv和irr也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。5.2.3 概率分析為了更精確地預測該宗地投資地風險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看附圖1。經計算，e(fnpv) = 20228.44 萬元風險標準偏差9949.10凈現值變異系數49.1870%計算結果表明，本地塊的期望折現凈現金收入為20228.44萬元，處于較高盈利水平，而凈現值變異系數為49.18，遠低于70，說明其風險程度在合理的范圍之中。6.0 項目綜合經濟評價與建

29、議6.1 項目綜合經濟評價上述財務效益評估的結果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發用地是有較好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發商的融資、高端客戶開發、市場運作、房地產大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現場的緊張氣氛、競投者的不同戰略導向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務指標的分析，還要做充分的風險分析。 6.2 有關說明及建議本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收益情況。為便于計算比較，

30、本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經營。同時，財務年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每12個月為一財務年度。本報告是基于財務分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否，財務指標是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發來樹立公司品牌，那么財務指標在決策中所占權重將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。宗地價格的評估應是建立對市場的充分調查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標客戶的消費心理、宗地的優劣勢分析等基礎上來綜合進行的。顯然，本報告缺乏充分的市場調查支持。在本報告相關測算數據的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地

31、產市場差異的基礎上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結果難免存在偏差。本報告中的最佳土地開發利用方案設計是基于筆者既往工作經驗來考慮的，尚缺少專業上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現場，因此方案設想不一定是最優的。原則上此步應進行多方案的比較、評估及選優。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實施方案確定，建議開發商在此處多加研究，充分用活、用好相關政策規定。筆者認為最好是低層的比例調高些，且低層的設計式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標客戶的多樣化需求。由于該地塊將用于開發面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項目的檔次感，建議開發商在項目的規劃設計上給予高度重視，一定要聘請

32、一流的規劃設計機構來擔綱項目此項工作，包括對項目風水問題的綜合研究，這一點在粵港房地產市場尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準確性，降低投資風險，建議開發商在開發前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項目一線實施人員參與進來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認，未來銀行利率調整已經在所難免，利率調整對于資金密集的房地產企業來說，影響是巨大的。本宗地的競買企業很難想象完全依靠自有資金來開發，而競到土地到開發銷售之間將有18個月以上的時間，建議開發商要密切關注國家的信貸政策和利率政策，并做細、做好項目的融資計劃。 1.0 研究結論1.1 宗地基本情況宗地編號為b303-0

33、041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率1.4；可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85，低層住宅占15，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標方應在宗地使用權轉讓合同簽訂后5個工作日內一次付清地價款。涉及交易標的物轉讓應交的稅費中，依法屬轉讓方應交納的均由甲方承擔；依法屬受讓方應交納的由乙方承擔。如轉讓合同按規定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。1.2 地價范圍經測算

34、，本地塊的正常地價范圍應在7493187416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應在80913萬元，扣除土地轉讓契稅3，則得競標報價范圍應在7274984870萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。對應市場價位點80913萬元，則得相應樓面地價為6339元/平方米.1.3 地塊投資價值對應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表11所示。綜上，當地價在7493180913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區；當地價在8091387416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區；超過87416萬元后，將進入高風險區,投資者需慎重考慮。表11 宗地投資財務效果指標項目 地價為7493

35、1萬元 地價為80913萬元 地價為87416萬元 投資利潤率（） 25 20 15 稅后利潤（萬元） 24050 20042 15684 內部收益率（irr）（%） 20.08 16.24 12.48 財務凈現值（fnpv）（萬元） 20760 15221 9199.87 投資回收期（靜態）（年） 2.95 3.0 3.12 投資回收期（動態）（年） 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法2.1 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產建成價格（建筑費專業費租售費用稅費）利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發利用方式估算開發后的房地產價

36、格估計建筑費、專業費、利息、稅費、租售費用和開發商應得的利潤求地價2.2 運用建設項目經濟評價方法與參數進行宗地的財務評價建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資金的財務效果評價。 全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優。 自有（權益）資金的財務效果評價，即從企業的角度出發，分析包括財務條件在內的兩類因素對項目的影響，以企業投入的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業投入所投入的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力通過全部投資的現金流量表，得出項目內部收益率（firr）、