1、第一章 總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：新建物流公司建設項目1.1.2項目擬建地點：涇川縣循環經濟產業園區1.1.3項目建設單位：涇川縣五星餐飲有限責任公司1.1.4項目負責人：辛靜1.1.5項目建設、計算期：本項目建設期一年計算期十一年。1.1.6項目建設內容及規模：通過新建辦公、展廳、倉儲三位一體的物流商務設施及相關配套服務設施形成制造商成品展示、銷售、發貨；經銷商倉儲產品零售、批發；運輸公司收貨、發貨、配貨等多種業務相結合的國內先進的物流服務中心。項目擬征地26畝新建建筑面積14000m。1.1.7項目總投資：項目總投資3652萬元其中建設投資3152萬元流動資金500萬元項目資金

2、全部由企業自籌。1.2項目建設單位概況項目建設單位涇川縣五星餐飲有限責任公司是成立于2004年，公司現有經營面積2888，擁有資產1692萬元，注冊資本500萬元。公司現有職工56人，其中：高級工6名，中級工14名。2013年完成經營收入628萬元，上交稅金38.9萬元。公司成立以來，以挖掘涇川特色小吃為經營目標，注重市場效應，實施標準化、規范化、市場化經營模式，經濟效益和社會效益逐年攀升。公司成立以來累計完成經營收入5236萬元，為國家上繳稅金316.7萬元，先后安置下崗職工和農村失業人員230多人。公司被平涼市旅游局確定為星級旅游接待單位，被平涼市工商局授予質量信得過先進單位。公司經營的五

3、星太極羹等8種產品在平涼市崆峒飲食文化名菜大賽上獲得一等獎，玉米餅、棗餅、農家面筋、羊肉包子等18種產品在涇川縣文化旅游節和風味小吃大賽上獲得一、二等獎，初步形成了涇川特色小吃獨家風味。 該公司擬通過采用標準的物流商務服務中心模式引進國際通行的商務經營理念致力于產品、貨物中轉及產品倉儲、展示、配銷制定物流方案辦理各種申報手續、物業管理等服務。與傳統的物流模式相比新建項目物流服務中心主要針對中小型制造商使其從原材料購進到加工至成品展示、銷售發貨到最終客戶整個過程全部在中心完成經銷商可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發的全過程。運輸公司可以完成受貨、倉儲、發貨、配貨等工作同時通過提供全方位的綜

4、合配套服務如運輸、申報各種手續、物業管理等為客戶創造更大價值。目前項目前期考察論證工作都已經準備就緒項目審批通過后可立即開工建設。公司已經成立了專門的項目組負責整個項目的運作以確保項目的時效性與質量。1.3項目建設的必要性1.3.1符合國家發展物流產業政策隨著世界經濟快速發展和現代科學技術的進步物流產業作為國民經濟中一個新興的服務行業正在全球范圍內迅速發展。在國際上物流產業被認為是國民經濟發展的動脈和基礎產業其發展程度成為衡量一個國家綜合國力和現代化程度的重要標志之一因此被喻為促進經濟發展的“加速器”。 吳邦國委員長在任職國務院副總理時在國家經貿委和世界銀行共同舉辦的“現代物流發展國際研討會”

5、上指出：“現代物流作為一種先進的組織方式和管理技術被廣泛認為是企業降低物質消耗、提高生產率以外的重要利潤源泉在國民經濟和社會發展中發揮重要作用。加快中國現代物流的發展對于優化資源配置、提高經濟運行質量、促進企業改革發展、推進中國經濟體制與經濟增長方式的根本性改變具有十分重要的意義”。中國物流產業是改革開放以來經濟領域迅速崛起的一個新興產業在國民經濟建設和社會發展中發揮著越來越重要的作用我國的物流業今后和將來將取得跨越式的發展。為盡快發展我國的物流產業國家和省市推出相關政策和措施：國務院物流業調整和振興規劃（國發（2009）8號）中提出“統籌規劃建設一批以布局集中、用地節約、產業集聚、功能集成、

6、經營集約為特征的物流園區，完善專業化物流組織服務，實現長途運輸與短途運輸的合理銜接，優化城市配送，提高物流運作的規模效益，節約土地占用，緩解城市交通壓力?！眹医涃Q委等六部委聯合發出關于加快我國現代物流發展的若干意見和通知。這是中國政府發布有關現代物流業發展的第一個政策性、指導性文件具有深遠的和現實意義標志著中國的物流業在經過一段時間的準備后開始新的起航。1.3.2是發展國民經濟新的經濟增長點的需要隨著經濟全球化和信息技術的迅速發展企業生產資料獲取與產品營銷范圍的日趨擴大社會生產、物資流動、商品交易及其管理方式正在并將繼續發生深刻的變革。 與此相適應被普遍認為企業在降低物質消耗、提高勞動生產率

7、以外的“第三利潤源”的現代物流業正在世界范圍內廣泛興起現代物流業也將成為我國國民經濟發展的重要產業和新的經濟增長點。1.3.3是把握物流產業發展機遇的需要舉辦2008年奧運會和加入WTO將為現代化物流體系的構建提供機會。加入WTO后中國經濟和國際經濟全面接軌中國企業無條件的享受最惠國待遇有效地消除了中國在國際貿易中遭受的歧視性待遇這將極大地促進中國對外貿易的發展進口關稅的減少使更多的外資企業來中國投資建廠。國內外企業所需要的生產資料等交給高效優質的第三方物流企業去完成將使產品制造周期縮短成本降低。國外企業資本的進入也將增加高水平物流服務的需求物流產業將有廣闊的市場前景。這一發展趨勢將為我國的物

8、流產業提供發展機遇與空間。1.4項目編制依據物流業調整和振興規劃【國發（2009）8號】；國民經濟和社會發展十二五規劃綱要中關于物流行業的規劃；“國務院副總理吳邦國同志在現代物流發展國際研討會上的講話”；國家發展與改革委員會等九部門印發關于促進我國現代物流業發展的意見的通知； 交通部關于促進運輸企業發展綜合物流服務的若干意見； 甘肅省現代物流業發展規劃（20092015）平涼市國民經濟和社會發展十二五規劃綱要中關于物流行業的規劃；1.5項目主要經濟技術指標本項目建設期為一年計算期為十一年。項目實施后主要經濟技術指標見表1-1： 主要經濟技術指標 表1-1序號項 目數值單位備注1項目總投資365

9、2萬元貨幣單位為人民幣，下同1.1固定資產投資3152萬元1.2鋪底流動資金500萬元2資金來源2.1自籌資金3652萬元2.2銀行貸款0萬元3營業收入1081萬元達產年4總成本費用380萬元達產年5銷售稅金及附加58萬元達產年6利潤總額642萬元達產年7所得稅212萬元達產年8稅后利潤430萬元達產年9投資利潤率17.57%達產年10投資利稅率19.17 %達產年11全部投資財務內部 收益率(稅后)14.21%12財務凈現值621萬元i=10%13投資回收期8.49年含建設期一年14盈虧平衡點51%經營期第二年第二章 市場分析與預測2.1物流產業發展歷程物流是為了滿足消費者需求而進行的對原材

10、料、中間庫存、最終產品及相關信息從起始地點到消費地點的有效流動與儲存的計劃、實施和控制的整個過程。它構成了企業價值鏈的基礎活動是企業取得競爭優勢的關鍵。據統計：我國目前工業品流通成本占產品價格的50%-60%零售商的物流成本占總成本的20%以上流通費用支出占GDP的20%而發達國家僅為10%。當前低成本所支持的低價格依然是我國工商企業開展競爭的主要手段。然而生產環節的物質、勞動消耗的節約潛力已很有限而降低物流成本、提高企業物流效率則有較大空間。據專家預測：如果全社會流通費用降低1%可節約資金178億元。因而物流對于企業而言是繼勞動力和自然資源之后的“第三利潤資源”。完善的物流將起到減少人力、減

11、少企業內部運作環節、提高生產效率、降低成本、增強競爭力的作用。對整個國民經濟而言是有待開墾的“處女地”是新的經濟增長點。隨著城市化進程迅猛發展社會經濟步伐不斷加快眾多大中型商業、工業項目入駐我縣社會配套功能設施也應日漸完備。同時我縣石油、煤礦等礦產資源豐富、農特副產品產量大貨源充足急需建設與之相配套的物流服務企業便于為物品輸送、貨物到發配套實現鐵路、公路連運目標。2.2項目建設的市場條件分析 2.2.1區位條件涇川縣位于甘肅省東部，陜甘交界處，東鄰寧縣和陜西省長武縣，南鄰靈臺縣，西接平涼市崆峒區、崇信縣，北依鎮原縣、慶城縣。位于東經1071510745，北緯35113531，東西長57km，南

12、北寬36km，海拔9301462m。涇川縣位處陜甘寧交界“金三角”地帶，區位優勢十分優越，地處陜、甘、寧三省區交匯處，自古是“絲綢之路”的歷史重鎮和南來北往、東西交通的咽喉要道，素有“旱碼頭”之美譽。輻射周邊慶陽、西峰、寧縣、鎮原、正寧、平涼、崆峒、崇信、華亭、靈臺及寧夏的涇源、隆德、彭陽、固原，陜西的長武、彬縣、麟游、千陽、旬邑等周邊三省區20多個縣市。2.2.2交通條件項目所在地位于涇川縣循環經濟產業園區項目區公路與312國道、104省道、福銀高速等路網直接相連。寶中鐵路和國道312線貫穿全境，隨著平定、銀武、天平高速建成通車和西平、天平、寶中二線、平定蘭鐵路和平涼支線機場的陸續建設，與西

13、安、蘭州、銀川的距離均在300多公里，將進入三大都市3小時經濟圈內，具有備建成陜甘寧接壤區區域中心城市和商貿、物流、旅游中心的區位優勢，項目區交通條件優越。2.2.3自然條件項目所在地涇川縣位于甘肅省東部，屬于亞熱帶向暖溫帶轉換的過渡帶，為亞熱帶半濕潤氣候。項目區大陸性氣候顯著，四季分明，冷暖起伏不大，降雨多集中于夏季。項目區海拔9301460米。年平均氣溫10.4，無霜期174天，年均降雨量555毫米，日照2274小時，相對濕度69%。常年多東北風，年蒸發量1256.2mm。氣侯溫和，光照充足，降水適中，無霜期長，有得天獨厚的自然優勢。項目區地質條件良好，所在區域地面開闊，周圍無高大建筑或山

14、體遮擋，無洪水淹沒史，完全可滿足項目建設的要求。2.2.4供電條件項目所在地平涼市屬于西北電網，緊靠華亭煤田、慶陽油田和開發中鎮涇油田，有240萬千瓦火電廠2處，750千伏高壓輸變電站和330千伏變電站各1座、110千伏5座、35千伏8座和10千伏輸變電線路24條。項目區現有500千伏變電站1座， 110千伏變電站1座，主變總容量1000兆伏安，110千伏及以上輸電線路2條，總長度達68千米，設有2個供電所，配電變壓器總容量2422兆伏安。涇川縣電力資源豐富,可以保障該項目地塊供電安全及保證項目用電需要。2.2.5供水條件涇川縣地下水儲量12億立方米，地表水可利用量1.1億立方米，涇河、汭河貫

15、穿全境，是城市供水的主要來源。涇川縣城市供水現有兩個水廠，兩水廠均采用絮凝沉淀過濾消毒的水處理工藝。水質完全達到國家生活飲用水水質標準，供水管網采用縱橫連接形成閉合的環狀管網，可以保證該項目供水的安全可靠。2.3項目建設的市場預測項目今后在循環經濟產業園區主要立足于周邊市場的各類工業企業的原料輸入和產品半成品的輸出兩方面的運輸和倉儲業務，以及代理報關等綜合服務，并借此向全國各地、尤其是以涇川為圓心、半徑500公里范圍內的中國西北部3省作為重點輻射區域。僅就涇川縣目前的四大支柱產業而言，其骨干企業的年運輸總量即十分驚人。盡管許多企業自身均已設立了物流部門，擁有一定的運力，但仍然需要依靠社會專業物

16、流公司來彌補自身嚴重不足的運力，并且物流業務的社會化已經成為了一種趨勢。據初步調研，本地各產業每年利用社會運力完成物流任務的總量分別為：工業2013年全年，天纖棉業、恒興果汁、福潤禽業、華潤陶瓷、家園陶瓷等骨干企業利用社會運力完成物流總量達到1.2-3.4萬輛運次，運輸費用總支出約為1500-4200萬元之間。農業以元通果蔬、隴原紅果品、林源果蔬等農產品經銷企業及果品、蔬菜、畜產品，2013年除去自身運力以外，利用專業物流公司的社會運力完成的物流總量約為2.5-5.1萬輛運次，運費總支出達到了2500-3800萬元之多。服務業以南北公司、家福樂等商流服務業，2013年全年利用專業物流公司的社會

17、運力完成的物流總量，約為0.8-2.3萬輛運次，運費總支出約為1200-2500萬元。以上總計利用社會專業物流公司及其他運力4.5-10.8萬輛次，費用總額為0.52-1.05億元。如果再計入這些骨干企業的原料輸入以及其他眾多生產企業，僅涇川市場每年的物流總量也是十分龐大的。本項目建成后，將成為涇川縣重要的物流骨干企業，領軍涇川物流行業邁向規范化、規模化發展道路。第三章 建設規模與建設內容3.1建設規模項目擬征地26畝；新建倉儲中心8000m綜合辦公樓4000m綜合服務樓2000m；場區道路、停車場、綠化及其它配套附屬設施；購置中、大型集裝箱運輸車輛60臺、叉車10輛、籠車10輛、貨架100套

18、。3.2建設原則 該物流中心建成后將通過國際化、網絡化、個性化、信息化、智能化的物流管理服務為客戶創造更大的價值提高項目的競爭力。項目建設原則：高效、快速、安全、環保。合理安排物流中心各功能區和配套設施的規劃布局使之既滿足經營管理的需要又能體現現代物流中心的特點；堅持不斷創新運用現代科學管理方法利用先進信息網絡技術建成物流中心信息管理系統；本著節約資金、減少投資的原則采用先進、成熟、適用、可靠的技術方案和設備；按照項目建設“三同時”的原則做好環保、職業安全衛士、節能、節水、消防等方案的設計；3.3建設內容3.3.1項目建安工程項目建安工程主要以滿足工藝流程為前提,力求做到施工方便、經濟合理、節

19、能高效。主要內容如下：倉儲中心：8000m門式鋼架輕型鋼結構鋼筋砼獨立基礎；綜合辦公樓：4000m四層框架結構鋼筋砼獨立基礎；綜合服務樓：2000m兩層框架結構鋼筋砼獨立基礎；門衛：2-5m8m 建筑面積80平方米，砌體結構，毛石基礎。3.3.2項目附屬工程防水及保溫：各建筑屋面均采用卷材防水屋面，苯板保溫。地面：倉儲中心采用水泥砂漿地面，綜合辦公樓、綜合服務樓為貼磚地面，其它為水泥砂漿地面。門窗：均采用套裝門，塑鋼窗。圍墻：長度400m砌體結構毛石基礎。道路：場區道路長度550m。綠化：場區綠化面積2200m。管網：施行雨污分流廠內選用PE管廠外選用混凝土管。3.3.3項目主要建構筑物一覽表

20、主要建構筑物一覽表 表3-1序號建構筑物 名 稱層數建筑面積（m2）結構型式建構筑物長寬高(m)1一號倉庫14000門式鋼架輕型鋼結構805092二號倉庫14000門式鋼架輕型鋼結構805093綜合辦公樓44000框架結構50204綜合服務樓22000框架結構50205門 衛180砌體結構2-583.3.4設備配置本項目設備配置主要為貨架、叉車、籠車和運輸車輛。其中箱式運輸車輛需購置60輛、叉車10輛、籠車10輛、貨架100套。第四章 投資估算及資金籌措4.1項目投資估算項目總投資為3652萬元主要內容包括：土地征收費用：312萬元；倉儲中心：400萬元；綜合辦公樓：600萬元；綜合服務樓：3

21、00萬元；公用配套設施及道路、綠化、管網工程：290萬元；運輸車輛70輛：1000萬元；叉車10輛：50萬元；貨架100套：100萬元；供電及消防設施：100萬元；流動資金：500萬元。4.2項目資金籌措項目資金全部由建設單位自籌。第五章 環境保護、節能及消防措施5.1編制依據中華人民共和國環境保護法1989年頒布實施；環境空氣質量標準GB3095-1996；地下水質量標準GB/T14848-93；城市區域環境噪聲標準GB3096-1993；建筑施工場界噪聲限值GB12523-90；中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法1995年頒布實施；5.2環境狀況及防治措施5.2.1大氣污染該項目大氣污

22、染主要來自鍋爐煤炭燃燒產生的大氣污染物、運輸車輛產生的汽車尾氣以及施工期間的揚塵。在開挖土石方、澆注基礎作業過程中以及車輛運輸裝卸時會產生廢氣、揚塵、粉塵等危害大氣環境。另外施工過程中運輸車輛在運輸線路沿途也會帶來大氣污染其中對環境影響極為突出的是施工揚塵。施工揚塵一般來自以下幾個方面：土方挖掘揚塵及現場堆放揚塵；混凝土攪拌產生的揚塵；建筑材料現場搬運產生的揚塵；施工垃圾清理產生的揚塵；人員、車輛流動產生的道路揚塵；項目施工過程中在裝卸施工渣土、土石方及生活垃圾時采取防塵措施對車輛加蓋布保持車輛清潔施工現場采取設立圍擋等防塵措施。同時對各種運輸車輛加強日常維護、檢修確保車輛尾氣排放達標上路以減

23、少對空氣環境帶來的污染。5.2.2噪聲項目施工期間的噪聲污染主要是施工機械和運輸車輛所致聲源有固定式和移動式各施工階段所采用的施工機械不同對環境造成的噪聲污染水平也不同。土石方施工階段的主要噪聲源來自挖掘機、推土機、裝載機及各種運輸車輛等大多數為移動聲源?；A施工階段的主要噪聲源來自打樁機、風鎬、空壓機等大多數為固定聲源該階段產生的噪聲影響最大。結構施工階段是施工周期最長的使用的設備種類也最多。噪聲主要來自攪拌機、振動棒、運輸車輛等該階段是重點控制的階段。裝修階段施工周期較長噪聲主要來自砂輪鋸、電鋸、切割機等該階段噪聲影響較小。本項目以儲運為主建成后噪聲污染源主要來自運輸車輛以及空調系統的風機

24、等。其中運輸車輛的噪聲一般80-100dB(A)左右風機噪聲一般80-90dB(A)左右。為減少噪聲對環境的影響應選用低噪聲或超低噪聲的機械設備設備基礎采取隔聲、減震、消聲等降噪措施各類運輸車輛在項目區域內禁止鳴笛。5.2.3廢水本項目建設期及運營期僅有少量生活污水排放項目區管網實施雨污分流建設單位應加強日常管理防止對當地水環境造成影響。5.2.4固體廢棄物項目施工、運營階段主要固體廢棄物包括棄土、淤泥、渣土、生活垃圾及建材邊角料等建設單位應及時轉運、分類收集防止對當地環境造成影響。5.2.5綠化為了美化環境本項目建筑總平面布置充分利用空地進行綠化提高綠化面積減少場內車輛及場外道路灰塵對場區周

25、圍環境的影響項目區場外種植闊葉樹種場內空地種植草皮。5.2.6環境影響評價本項目對建設階段及運營階段所產生的噪聲、揚塵、廢水、廢料等污染物采取了相應的防治措施減少了對當地環境的影響完全可以達到國家環保部門相關標準的要求。5.3節能措施5.3.1建筑節能本項目建筑節能貫徹民用建筑節能設計標準(DBJ01-4-88)實施細則的要求墻體材料選用新型復合保溫材料屋面采用金屬保溫夾芯板采光窗采用雙層隔熱型。5.3.2節電合理選擇變電所位置以接近負荷位置節省輸電線路和輸電損失。選用低損耗高效變壓器合理選擇變壓器電容使變壓器在經濟方式下運行。選用節能型電容、光源和燈具合理進行無功補償減少無功損耗。5.4消防

26、措施項目在總體布置中各建筑物之間均設置為6m的消防環形通道以保證消防車安全行駛及作業需要。單體建筑物設計滿足建筑設計防火規范的要求。本項目辦公服務、倉儲等建筑為一、二級耐火等級丙類建筑。本項目區各建筑物均設有消防栓系統系統由消防水池、消防泵組消防管道、消火栓和閥門組成。有火情時啟動消火栓處按鈕即可啟動消防泵供水滅火。室外設置地下式消火栓和生活消防合用環狀供水管網。在辦公區、倉儲中心處設置手提式和推車式干粉滅火器。第六章 效益分析6.1經濟效益分析本項目倉儲區面積8000m，設計年倉儲中轉貨物約30萬噸，運輸貨物約50萬噸?？偼顿Y3652萬元項目計算期11年，其中建設期一年，生產營運期10年財務

27、基準折現率暫按6%計算。本分析即以上述資料為基礎，按照國家現行的財稅政策，分析項目的盈利能力。收入估算 綜合考察類似倉儲運輸企業收費情況，并參照交通部有關規定，估算本項目倉儲及相關服務收入每年360萬元，物流運輸收入約為721萬元，共1081萬元。營業成本估算說明 工資性費用：估算每年約54萬； 燃物料及動力費用：估算每年約180萬元； 設施、車輛修理費：估算每年約60萬元； 折舊費：采用直線法折舊各項資產折舊設備按15年，其他設施按10年；其他支出：估算每年約86萬元。稅金計算營業稅及附加稅率：裝卸作業收入為3.33%，倉儲等服務收入為5.55%，綜合稅率約為3.5%；所得稅稅率暫按33%計

28、征。財務分析指標財務分析指標表 表6.1財務項目稅前稅后年新增利潤（萬元）642430財務凈現值(萬元)927621內部收益率()21.214.21投資回收期(年)5.698.49不確定性分析本分析只進行財務敏感性分析。主要分析項目投資、經營成本及收入的變化對項目財務內部收益率的影響及敏感程度，分析結果見下表：財務敏感性分析表 表6.2變化因素變化程度FIRR（）FNPV（萬元)標準折現率財務凈現值基本方案12.7621投資+10%9.8490-10%12.8751經營成本+10%10.9582-10%11.5659收入+10%12.9841-15%9.4400從敏感性分析結果可以看出，本項目

29、效益對投資和收入的變化較為敏感，而對經營成本的變化則相對不敏感，因此，在項目建設過程中，應加強項目的投資控制；在營運期間，要提高服務，廣攬貨源，充分利用物流片區的作業能力，并擴大配送及信息服務等現代物流的綜合增值服務業務，增加項目收入，提高項目的綜合經濟效益。6.2社會效益分析項目建設完成后可將涇川縣打造成隴東地區的專業物流中心切實壯大物流業發展規模提高貨運物流管理水平便于貨運市場規范化管理。也為本地企業由產品優勢向經濟優勢快速轉化創造了條件將產品迅速轉化為商品實現了產品增值極大地推動了產品市場化、商品化的進程優化了本地的經濟結構。第七章 風險因素識別與分析7.1風險因素識別本項目主要風險因素

30、包括市場方面、經濟政策方面的風險因素。7.2風險因素分析經濟總量尚未足夠大，優勢地位難能充分發揮貨物是物流的先決條件，而貨物量的大小又依賴于一定的制造業基礎和消費市場。涇川縣由于二、三產業起步晚，特別是制造業相對于發達地區尚有一定差距，致使經濟總量尚未達到足夠大的階段。本地現代物流業尚處于起步階段，行業尚未形成整體影響力就涇川市場而言，物流也由原來的小打小鬧，到后來進駐涇川的大企業自建物流體系，至今未能形成專業化的、現代化的社會物流服務體系，從而制約了現代物流業的發展進程。當前急需誕出具有領軍實力的現代化的、高水平的物流專業企業，來提振行業的興盛，為各類企業提供完善的、綜合性的服務。面臨周邊地區的激烈競爭 在本地現代物流業還十分脆弱的情況