1、廣州市南沙房地產(chǎn)市場分析報告廣州市南沙房地產(chǎn)市場分析報告 目錄目錄 4.4 項目戶型設(shè)計 .25 5 項目融資與開發(fā)計劃.27 5.1 項目融資渠道確定 .27 5.2 項目開發(fā)計劃 .27 6 項目營銷推廣.28 6.1 營銷渠道 .28 6.2 推廣主題、廣告詞 .28 6.3 促銷方式 .28 7 項目經(jīng)濟(jì)評價.30 7.1 試驗方案 .30 7.2 實驗結(jié)果和數(shù)據(jù)處理 .32 8 結(jié)論與問題討論.49 參考文獻(xiàn).50 附件.51 1.項目區(qū)位圖 .51 附錄：.52 2.小區(qū)設(shè)計平面圖 .52 1 1 項目背景項目背景 1.1 區(qū)域環(huán)境分析 南沙區(qū)處于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾何中心，位于珠

2、江出海口虎門水道西岸，是 西江、北江、東江三江匯集之處，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市,以南 沙為中心，周圍 60 公里半徑內(nèi)有 14 個大中城市。南沙地區(qū)是區(qū)域性水、陸交 通樞紐，水上運輸通過珠江水系和珠江口通往國內(nèi)外各大港口，海上距香港 38 海里，距澳門 41 海里。航空方面，周圍有廣州、香港、澳門等國際機(jī)場。 南沙區(qū)廣州市南沙區(qū)總面積 544.12 平方千米，其中陸域面積 338 平方千 米。總?cè)丝?14.14 萬人(2005 年)。南沙區(qū)人民政府駐黃閣鎮(zhèn)鳳凰大道 1 號。代 碼：。區(qū)號：020。拼音：Nansha Qu。英文：Nansha District。氣候較為溫 和;陽光充足

3、，雨量充沛，年平均氣溫 21.9 攝氏度，平均年降雨量 1647.5 毫 米。 經(jīng)濟(jì)實力 2009 年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 405.23 億元，按可比價格計算，比上年(下 同)增長 15.12%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 12.27 億元，增長 4.45%;第二產(chǎn)業(yè) 增加值為 322.69 億元，增長 14.68%;第三產(chǎn)業(yè)增加值為 70.28 億元，增長 17.81%。三次產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 3.03：79.63：17.34，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長 的貢獻(xiàn)率分別為 4.46%、52.64%和 42.9%。 財政稅收：2009 年，全區(qū)實現(xiàn)稅收總額 133.71 億元，增長 14.33%。從分 部門

4、的情況看，國稅部門組織稅收收入 115.61 億元，增長 19.91%，占全區(qū)稅 收的 86.46%;地稅部門組織稅收收入 16.78 億元，下降 15.05%，占全區(qū)稅收的 12.55%;財政部門組織稅收收入 1.32 億元。全區(qū)一般預(yù)算財政收入 20.19 億元， 增長 4.47%;一般預(yù)算支出 23.57 億元，下降 2.12%。 全社會固定資產(chǎn)投資和城鄉(xiāng)建設(shè): 2009 年，全區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 173.55 億元，下降 8.8%,其中基本建設(shè)完成投資 144.47 億元，下降 14.06%;更 新改造完成投資 10.92 億元，增長 1.3 倍;房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 17.92

5、億元， 增長 5.58%。全區(qū)商品房施工面積 146.2 萬平方米，增長 2.29%,其中商品住宅 101.33 萬平方米，下降 1.12%。商品房竣工面積 40.59 萬平方米，增長 1.16 倍;其中商品住宅 32.22 萬平方米，增長 1.4 倍。市屬重點項目建設(shè)順利推進(jìn)， 全年完成投資 76.35 億元，完成年初計劃的 129%。工業(yè)項目完成投資 82.72 億 元，下降 11.65 %，占全區(qū)投資的 47.66 %。 交通 針對南沙交通出行環(huán)境存在的問題，早在今年 1 月，廣州市交委主要領(lǐng)導(dǎo)與南 沙區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)就曾進(jìn)行過專題研究與溝通。在市兩會后，尤其是針對南沙區(qū)人 大代表反映和關(guān)心的

6、問題，市交委立即組織南沙區(qū)政府、廣州地鐵總公司、廣 州交通集團(tuán)等單位研究制定了關(guān)于改善南沙交通出行環(huán)境工作方案 ，確定 了五個方面的任務(wù)來改善南沙交通出行環(huán)境。一是研究提高地鐵的運行效率； 二是以地鐵為主骨架，布局好南沙區(qū)內(nèi)公交線網(wǎng)，充分發(fā)揮公交地鐵接駁運輸 效能；三是搭建南沙區(qū)內(nèi)換乘樞紐站，四是大力推行出租車電召服務(wù)；五是協(xié) 調(diào)解決好亭角、橫瀝、洪奇瀝 3 個公路收費站的問題。 為落實有關(guān)工作任務(wù)，廣州市交委和南沙區(qū)成立了工作專責(zé)小組，從提升 地鐵 4 號線運營效率、優(yōu)化和完善南沙區(qū)內(nèi)公交網(wǎng)絡(luò)、增設(shè)和優(yōu)化南沙區(qū)跨區(qū) 線路、搭建南沙區(qū)內(nèi)客運換乘樞紐、推行出租車電召、協(xié)調(diào)解決南沙區(qū)內(nèi)公路 收費站

7、問題、加大交通宣傳力度以及建設(shè)南沙區(qū)客運車輛監(jiān)管平臺等 8 個板塊 研究改善南沙交通出行環(huán)境。為確保工作落實，在確定了改善南沙交通出行環(huán) 境工作任務(wù)和工作分工后，市交委主要領(lǐng)導(dǎo)和南沙區(qū)政府以及廣州地鐵總公司 等單位有關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 1 個月多以來連續(xù)利用周末休息時間召開了 6 次工作檢查協(xié)調(diào) 會，及時督促并協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題，使得各項工作得到有效推進(jìn)。目前，8 個 板塊均已制定了相應(yīng)的工作方案，且部分工作已在陸續(xù)實施。 1.2 項目介紹 碧桂園豪庭位于廣州市濱海新區(qū)南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心腹地，交通十分便利：距地鐵4號線金洲站約500米， 與地鐵2號線、5號線、7號線(規(guī)劃中)接駁，暢達(dá)廣州各地；另有南沙地鐵

8、站總站天后宮、南沙環(huán)島游等5 條公交線路途經(jīng)項目。 60分鐘南沙港飛翼船速達(dá)直航香港；方圓75公里半徑范圍內(nèi)，被廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5大國際機(jī) 場環(huán)抱。京珠高速、虎門高速、南沙港快速縮短與珠三角周邊城市距離，海、陸、空三向交通網(wǎng)絡(luò)均暢達(dá)無憂， 構(gòu)筑珠三角“1小時生活圈”。 該項目身處南沙濱海CBD之心，周邊的生活配套非常完善：北面為板頭村肉菜市場、南面緊鄰南沙金嶺小學(xué)、 南沙第二中學(xué)，加上社區(qū)內(nèi)規(guī)劃自有的幼兒園，教育配套齊全；相信對青年買家非常具有吸引力。項目向西南 步行1500米，可共享南沙區(qū)圖書館、文體活動中心、三甲醫(yī)院-南沙中心醫(yī)院等市政配套。金洲商業(yè)圈、南沙 電腦城、金莎商業(yè)

9、廣場等南沙最繁華商圈離項目也在5分鐘車程內(nèi)，豐盛便捷，可與廣州中心老城區(qū)生活便利 相媲美。 碧桂園豪庭定位為南沙常住型高尚社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園、園林泳池和休閑商業(yè)街，是碧桂園2010 年在南沙精心打造的又一個五星級高尚社區(qū)。 產(chǎn)品方面，除規(guī)劃有少量豪華雙拼美墅，降低居住密度外，充分考慮到地段、交通、居住環(huán)境、配套設(shè)施等住 戶敏感的細(xì)微需求，推出性價比極高的高層洋房，以約79-130的中小精致戶型為主。秉承碧桂園高層建筑產(chǎn) 品實用、合用、效用的建筑設(shè)計理念，精選了碧桂園金牌暢銷戶型，方正實用，通風(fēng)采光好，非常經(jīng)濟(jì)適用。 從3月31日起，從南沙區(qū)至廣州中心城區(qū)新開通2條跨區(qū)客運班線，分時是

10、蕉門地鐵站至廣州南 站客運班線，萬頃沙 珠江街公交站至海珠客運站客運班線，同時，區(qū)域內(nèi)7個出租車候乘點同步 啟用，此外，還將新開通5條公交線路，優(yōu)化調(diào)整13條公交線路，方便市民出行。 2 2 項目市場消費與預(yù)測項目市場消費與預(yù)測 2.1 市場環(huán)境分析 一 區(qū)域經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)實力： 2011年，在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，國際金融市場劇烈動蕩的背景下，廣州市積極應(yīng)對，克服困難，使經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn) 平穩(wěn)增長，物價逐步趨穩(wěn)，民生不斷改善，全年地區(qū)生產(chǎn)總值增長11.0。展望2012年，世界經(jīng)濟(jì)前景仍不 樂觀，國內(nèi)通脹壓力繼續(xù)存在，宏觀調(diào)控以穩(wěn)為主。廣州市2012年應(yīng)著力擴(kuò)大消費需求，切實提升居民消費 水平；合

11、理引導(dǎo)投資需求，確保重點項目建設(shè)；加快推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級；實施科技創(chuàng)新工程， 完善城市創(chuàng)新體系；促進(jìn)文化消費，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)；激發(fā)中小企業(yè)活力，引導(dǎo)中小企業(yè)集群發(fā)展；促進(jìn)外經(jīng)貿(mào) 轉(zhuǎn)型發(fā)展，加強(qiáng)對外交流合作；打造區(qū)域金融中心，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)。 關(guān)鍵詞：廣州 經(jīng)濟(jì)情況分析展望 一 2011年廣州市經(jīng)濟(jì)運行情況 2011年是“十二五”規(guī)劃開局之年，也是極不平凡的一年。在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，國際金融市場劇烈動蕩，各 類風(fēng)險明顯增多的背景下，市委、市政府帶領(lǐng)全市人民審時度勢，牢牢把握科學(xué)發(fā)展這個主題和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì) 發(fā)展方式這條主線，科學(xué)決策，砥礪奮進(jìn)，沉著應(yīng)危機(jī)，大力促發(fā)展，使我市呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)

12、平穩(wěn)增長、物價逐步 趨穩(wěn)、民生不斷改善的發(fā)展態(tài)勢，實現(xiàn)了“十二五”時期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的良好開局。 （一）總體情況 2011年廣州經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，很好地應(yīng)對了全球經(jīng)濟(jì)動蕩等因素所帶來的沖擊和影響。據(jù)初步核 算，全年廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）12303.12億元，同比增長11.0。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值203.06 億元，同比增長3.1；第二產(chǎn)業(yè)增加值4532.52億元，同比增長11.5；第三產(chǎn)業(yè)增加值7567.54億元， 同比增長11.0。三大產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為0.5、38.8和60.7。 從2011年情況看，全國經(jīng)濟(jì)增長呈放緩趨勢，一季度、上半年、前三季度和全年GDP增速

13、分別為 9.7、9.6、9.4和9.2；廣東省一季度、上半年、前三季度和全年GDP增速分別為 10.5、10.2、10.1和10.0。而廣州市經(jīng)濟(jì)克服了國內(nèi)外眾多不利影響，一季度、上半年、前三季度 和全年GDP增速分別同比增長11.2、11.0、11.0和11.0（見圖1，圖2） ，雖較上年的增長速度有所 放緩，但GDP增速企穩(wěn)，增勢好于全國和全省。 房地產(chǎn)業(yè)： (一)全國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1、全國房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析 房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控 制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑 制，對土

14、地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措 施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣 工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來 23 年我 國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于 20。 市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的 因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是， 由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來 2-3 年 我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。 房

15、地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來 23 年我國房地產(chǎn)價格 仍將保持上升的趨勢，原因是： 第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在 房價的持續(xù)增長上； 第二 近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲； 第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相 關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中 斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。 普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，國家 在規(guī)劃審批、信貸、稅

16、收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持， 并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來 23 年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào) 控細(xì)則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增 加。 東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國房 地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地 產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三 線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展 二 產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)

17、聯(lián)度高，帶動性強(qiáng)，已成為是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)是一種特殊商品， 房地產(chǎn)業(yè)是一種特殊的產(chǎn)業(yè)。這些都決定了房地產(chǎn)業(yè)對國家政策和法律制度具有很強(qiáng)的依賴 性，即國家的投資、財政稅收、金融政策、土地以及住房政策決定和影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出來的初級市場特征決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)在于完 善房地產(chǎn)市場，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)功能。這需要政府采取恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)組織政策。 產(chǎn)業(yè)組織政策包括產(chǎn)業(yè)競爭和反壟斷政策、產(chǎn)業(yè)聯(lián)合和集團(tuán)政策等。在生產(chǎn)要素投入量既定 的條件下，合理有效地組織這些生產(chǎn)要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產(chǎn) 的發(fā)展，不僅要制定合理的總量政策和結(jié)構(gòu)政

18、策，也需要有合理的組織政策。 國家綱領(lǐng)性政策 2006年5月17日國務(wù)院新頒布“國六條”政策： 1)切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉 租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 2)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善 住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地 產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 3)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。 4)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全

19、過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、 違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。 5)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場， 有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 6)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布 市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。 廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的作用。政 府非常關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，為引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)沿著正確的方向前進(jìn)，制定了一些規(guī)范行 業(yè)發(fā)展的政策。主要特點： （1）以城市規(guī)劃調(diào)控房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)對推動城市經(jīng)

20、濟(jì)發(fā)展起著一定的作用。 廣州市決策層對此持理性的看法，扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但不希望房價定位過高，注意從政策 上進(jìn)行平穩(wěn)調(diào)控。九十年代初，廣州隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，在全國率先出現(xiàn)房價猛漲的景象， 市中心地區(qū)商品房迅速攀上每平方米一萬多元，決策層對此保持清醒的頭腦，認(rèn)為房價過高 會加重各行各業(yè)的投資成本，不利于吸引內(nèi)外資。廣州市領(lǐng)導(dǎo)部門注意從政策上調(diào)控房地產(chǎn) 業(yè)，首先是對全市規(guī)劃發(fā)展布局進(jìn)行調(diào)整，城市中心區(qū)向東、向南擴(kuò)大，搞好新區(qū)的各項配 套設(shè)施，使老城中心區(qū)不至于熱上加熱，市民不至于都往中心區(qū)擠，中心區(qū)的房價就沒有了 暴漲的動力。經(jīng)過幾年的舊城改造、新城建設(shè)，廣州適宜人們居住、置業(yè)的亮點地區(qū)多了，

21、抑制了市中心房價暴漲的現(xiàn)象。 （2）以土地供應(yīng)量調(diào)控房地產(chǎn)業(yè) 廣州在前期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，土地供應(yīng)模式是房地產(chǎn)商說了算，市場需要多少土地政府 便供應(yīng)多少。土地供應(yīng)沒有標(biāo)準(zhǔn)，政府對市場起不到應(yīng)有的調(diào)控作用。現(xiàn)在政府開始改變了 土地供應(yīng)模式，不再是開發(fā)商想要多少土地便供應(yīng)多少。市政府建立房地產(chǎn)土地儲備制度， 每年供應(yīng)多少土地，推出哪些土地，都要按計劃進(jìn)行，每年土地供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，由國土房管部 門根據(jù)每年開發(fā)總量制定計劃。在房價出現(xiàn)漲幅較大時增加土地供應(yīng)量，而在房價下降過多 時適當(dāng)減少土地供應(yīng)量，用土地供應(yīng)量調(diào)控房價，強(qiáng)化了政府對市場的引導(dǎo)。去年，廣州房 價上升較大，在年底前出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，市內(nèi)多個樓盤積

22、壓的商品房一銷而空。為了使2005 年的房價不至于過高，廣州增加了用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量，納入出讓計劃的土地共29 幅，總用地面積110萬平方米，總建筑面積314萬平方米。這對調(diào)控今年廣州的房地產(chǎn)業(yè)起到 了很好的作用。 （3）以準(zhǔn)確的信息調(diào)控房地產(chǎn)業(yè) 廣州市國土房管局對此及時發(fā)布信息，向市民說明2005年廣州整體樓價仍然是平穩(wěn)的， 市民應(yīng)根據(jù)實際需要來購房，不要盲目追漲入市，使市民在漲風(fēng)初期之時保持清醒的頭腦。 近年來廣州市制定實施了一系列具有針對性的鼓勵、支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策，包 括停止審批新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、清理開發(fā)用地、收回閑置用地、加強(qiáng)土地征用與拆遷的規(guī) 范化管理、清理對房地

23、產(chǎn)業(yè)的收費項目、健全房地產(chǎn)中介管理、改善房地產(chǎn)投資環(huán)境等。這 些政策和措施的出臺，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要的推動作用。 三 城市規(guī)劃 根據(jù)廣州市總體規(guī)劃,天河區(qū)的西部屬于城市中心區(qū)大組團(tuán),其功能定位為城市的政治、 文化和對外交往的中心:東部屬于城市東翼大組團(tuán),其功能主要是現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。天河區(qū)得天 獨厚的地理位置使其在過去的十幾年里獲得了社會、經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,也將是其今后經(jīng)濟(jì)發(fā) 展和城市建設(shè)的主要動力。 （1）市政建設(shè)迅速發(fā)展。近年來，天河區(qū)重點擴(kuò)建了中山大道、黃埔大道、廣汕公路、 大觀路、沙太路等道路，新建了廣園東快速干道、華南快速干線、廣深高速公路和廣州市外 環(huán)路等道路。此外，新建的地鐵一

24、號線從本區(qū)出發(fā)，縱貫區(qū)內(nèi)繁華地段。新建多座大型橋梁， 如華南快速干線經(jīng)過路段的立交橋以及環(huán)城高速公路、廣深高速公路經(jīng)過路段的立交橋，以 及廣州大橋、華南大橋、東圃大橋、琶洲大橋等多座跨江大橋。天河區(qū)累計20層以上的新建 大廈87座，其中40層以上的有中信廣場等7座。中信廣場高80層、391米，成為廣州市最高、 最宏偉的大廈。 （2）舊村改造全面鋪開。天河區(qū)位于廣州市城鄉(xiāng)結(jié)合處，有29條行政村，近百條自然村。 至2003年，全區(qū)已建成600多棟別墅式或公寓式的農(nóng)民新型住宅，其中，異地建設(shè)的沙東新 村、長湴新村、農(nóng)林村，多層農(nóng)民公寓式的前進(jìn)村、獵德村、棠下村、林和村、黃村新村等 村都成為舊村改造的

25、典型。 （3）天河商都更趨繁華。天河體育中心一帶，面積5.2平方公里的范圍內(nèi)，集中分布著天 河火車東站、地鐵天河總站、天河體育中心、天河城商貿(mào)大廈、宏城商業(yè)廣場、天河娛樂廣 場、廣州購書中心以及一批高級酒店。平均每日客流量達(dá)20萬人次，市面繁華，被稱作廣州 新商都。 （4）高級住宅小區(qū)林立。天河區(qū)是建設(shè)中的廣州市的中心區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。其中，占 地面積超過10萬平方米的高級住宅小區(qū)有樂意居花苑、華景新城、南雅苑、駿景花園、富力 天朗明居、景城花園、棠德花苑等7個。 2.2 房地產(chǎn)市場分析 一 廣州市房地產(chǎn)市場供求狀況 一手市場：投入產(chǎn)出已不對等 在一手市場，隨著土地出讓金、地價及預(yù)售條件的提高

26、，導(dǎo)致部分實力不強(qiáng)的開發(fā)商望 而卻步。很多開發(fā)商先要拿出一部分資金（約30） ，采用墊資的形式進(jìn)行開發(fā)，再向銀行 貸款，周轉(zhuǎn)過日子；由于當(dāng)初政府的土地批發(fā)量過大，一手市場供求失衡，導(dǎo)致部分開發(fā)商 在房子建好后只能通過價格手段討好消費者；隨著房地產(chǎn)政策、法規(guī)的逐步完善，發(fā)展商的 利潤空間進(jìn)一步縮減。很明顯，一手市場投入大，產(chǎn)出小，已不再對等，這就讓一些不具備 實力的開發(fā)商考慮是否需要轉(zhuǎn)型。 二手市場：日漸蓬勃 交易不存在過多手續(xù)，經(jīng)濟(jì)、安全，令很多人在選房時更看重二手房。在廣州，有60萬 套房改房，這對二手房的市場影響很大。一二手房之間相互爭奪客戶源已是不爭的事實。二 手房成為很多人，特別是年輕

27、人一次置業(yè)的夢想。在廣州，外來人口是購房的主力人群。隨 著房地產(chǎn)法規(guī)的逐步完善，及置業(yè)者觀念的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致很多人愿意購買二手房；同時，租賃 市場的繁榮也使二手房市場日漸蓬勃。 爛尾樓市場：生機(jī)凸現(xiàn) 由于前幾年的過量開發(fā)、盲目入市及對市場缺乏把握，造成很多爛尾樓、空置房的出現(xiàn)。 由于物業(yè)大多抵押給了銀行，因此，這些爛尾樓、空置房最大的業(yè)主是銀行，而不是開發(fā)商， 銀行負(fù)擔(dān)很重。 隨著整個地產(chǎn)市場的變化，部分開發(fā)商變?yōu)椤暗禺a(chǎn)貿(mào)易商”。他們不再搞開發(fā)，只是把爛 尾樓或空置房低價拿到，重新包裝后在市場上轉(zhuǎn)手。這種方式投資周期短，而且只要選好產(chǎn) 品、評估準(zhǔn)確，即可做到。由于“地產(chǎn)貿(mào)易商”非常了解置業(yè)人群，加

28、之他們也搞過房地產(chǎn)開 發(fā)，所以就顯得游刃有余。 也有一部分開發(fā)商主動尋找一些爛尾項目，他們以低廉的價格購進(jìn)來，對項目進(jìn)行重塑、 包裝，上市后銷售很好，且利潤可觀，這部分發(fā)展商被稱為“房地產(chǎn)投資經(jīng)營商”。 爛尾樓的主要問題是，土地手續(xù)不是很完整，債權(quán)債務(wù)不是很清晰，產(chǎn)品功能各方面落 伍等等。由于其價格較低，重新包裝后，在市場上容易消化。廣州的爛尾收購市場潛力很大， 其收購者本身直接或間接是搞開發(fā)的，擁有強(qiáng)大的資金實力，對市場有較強(qiáng)的把握度。目前， 廣州至少有200個以上的爛尾項目，并且已經(jīng)有許多成功收購的案例。 二 市場供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析 在過去的10年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)卓著

29、。在消費、投資和出口貿(mào)易這三 大經(jīng)濟(jì)增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。 整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給 國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施 和民生建設(shè)；實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求， 從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動了經(jīng)濟(jì)的增長。所以，可以說，在“中國式增長” 的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入 ，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時房地產(chǎn)又給了政府土地 財政

30、，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同 樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長。 中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度， 但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶 動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成 對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預(yù)期下， 投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快 速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布 斯

31、列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊涵的風(fēng)險不可小覷。 三 項目所在區(qū)域、房地產(chǎn)供求價格分析 隨著南沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近幾年的房地產(chǎn)項目不斷增加，陸續(xù)有品牌發(fā)展商進(jìn)駐南沙區(qū)， 如萬科、碧桂園等，商品住宅的預(yù)售量和銷售量也逐步上升。而且上升勢頭明顯。但是價格 的上升幅度較慢，樓價仍處于洼地。 2008 年中國房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，開發(fā)商面對不確定的前景，開工量較小，因此2009 年的預(yù)售面積相對較少，僅為25.24 萬，同比增長率-46.27%。2010年開始反彈，而且反 彈勢頭強(qiáng)勁，預(yù)售面積為40.37萬，同比增長59.94%，2011年1月到7月增長率更達(dá)到153.7%， 成為有史之最。 南沙房地產(chǎn)

32、市場銷售量穩(wěn)步上漲，2007 年的成交量僅為8.60 萬，2008 年則上漲至 29.39 萬，將近翻三番。2009年成交量48.91萬，漲幅66.41%，2010年的銷售量比 2009年漲幅83.75%為89.87萬，在房地產(chǎn)市場行情向上的2011年，南沙房地產(chǎn)市場的成交 量在前半年更是達(dá)到了創(chuàng)歷史記錄的104.33 萬，將近是2010年整年的一倍。預(yù)計2011年 全年的銷售量是2010年的2.5倍。 南沙房地產(chǎn)的均價呈“V”型發(fā)展， 而且后勁足。從2007 年到2009 年的成 交均價一直在小幅下跌。從2007 年5545 元/下跌到2008 年的4632元/， 2009 年更是下跌到43

33、37 元/，平均下 廣州市南沙區(qū)房地產(chǎn)銷售情況 37.72 46.98 25.24 40.37 8.6 89.87 102.42104.33 48.91 29.39 5316 4626 5567 8195 4336 0 20 40 60 80 100 120 2007年2008年2009年2010年2011年1月-7月 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 預(yù)售面積/萬M銷售面積/萬M價格（均價/元） 南沙區(qū)歷年價格比 5316 4626 4336 5567 8195 81.31% -12.98% -0.63% 28.39% 47.20%

34、 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2007年2008年2009年2010年 2011年1-7 月 -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 價格（均價/元）同比增長率 降是500元/年，2010年房地產(chǎn)價格回升， 當(dāng)年為6201元/，同比增長43.01%2011年前半年更達(dá)到8195元/，增長率為32.16%。年平 均增長1929.5元/年 總體來看，南沙房地產(chǎn)無論是預(yù)售量、銷售量還是價格，都呈上升的勢頭，尤其是2011年的 上半年，預(yù)售量和銷售量都很大，成交價格也高，而且同

35、比增長均為歷史最高。2008年的 深度調(diào)查，不但對銷售量沒有影響，增長率仍66.41%， 2007年到2011年7月，年平均增長 率為278.28%，價格年平均增長率為13.54%，發(fā)展前景良好。 四 消費群體分析 南沙區(qū)的戶籍人口和常住人口非常少，2007年常住人口為19.24萬，2008年為19.4萬. 2009年為19.72萬，2010年為25.99萬，人口基數(shù)少，自然增長率低，2010年的增長率為 5.01。 隨著國家政策的支持和廣州市政府的扶持，南沙區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展帶來了不少的外來 人口，但仍難以支撐起南沙區(qū)的房地產(chǎn)，因為南沙區(qū)的房地產(chǎn)主要購買者為外來投資者多， 本地人口所占的

36、比例非常少，外來務(wù)工人員就可以微乎其微，所以南沙區(qū)房地產(chǎn)的本地需求 非常有限。主要有兩大群體：外圍休閑投資客戶，剛性需求的本地居民和產(chǎn)業(yè)人口。 五 項目與SWOT分析 S：優(yōu)勢分析 （1）區(qū)位優(yōu)勢 交通便利，南沙已建成了京珠高速、虎門高速、南沙港快速、魚黃 南沙區(qū)歷年人口變化 14.8615 15.17 15.34 19.2419.4 19.72 25.99 0 5 10 15 20 25 30 2007年2008年2009年2010年 戶籍人口（萬）常住人口（萬） 支線，正在建設(shè)珠三角南環(huán)線，規(guī)劃了深中跨海通道、快線等南沙新區(qū)對外高、快速公路體 系。 （2）環(huán)境優(yōu)勢 南沙擁有山、海自然資源，

37、是廣州唯一擁有海岸資源的區(qū)域，山海型資源和休閑配套設(shè)施的 相對豐富，為南沙休閑度假項目的提供了先天的自然優(yōu)勢。（3）交通便利 中山大道與天河體育中心直接相連，是天河區(qū)的主要交通大動脈。到天河城、中信廣場、 珠江新城約10分鐘路程，30多條公交線可到達(dá)廣州城市的各個角落，交通十分方便。 W：劣勢分析 （1）還處于廣州邊緣，未發(fā)展完全。 （2）靠近上社，外來人員多，治安問題多，影響買家心理； （3）部分單位緊鄰主干道旁，噪音大。 T：競爭對手分析 主要競爭對手分析： （1）萬科府前一號萬科府前一號 1.項目規(guī)模：占地平米 2.推售情況：總量：150 ，已售：126， 銷售率79.0% ，現(xiàn)住推C區(qū)

38、位于小區(qū)中心，項目由 12棟樓組成。 3.戶型面積：普通住宅、 5.價 格：8800元帶精裝修 綜合分析：綜合分析：開發(fā)商知名度高，對消費者有一定的信心 價格適中還附帶精裝修 臨近南沙焦門河，有豐富的河景 車位 1:0.4，難滿足車位需求 罕見的小區(qū) 2.8 元/月物業(yè)管理費 距離地鐵站太遠(yuǎn)，1.3 公里 小區(qū)配套缺乏 （2）茗荔雅苑茗荔雅苑 1.項目規(guī)模：17.00平米 2.推售情況：現(xiàn)在主推330-500獨棟和聯(lián)排別墅，總量30套，已售出10套。 3.戶型面積：獨棟別墅30 戶 4.價 格：均價為 15000 元毛坯房，特價單位最低為 7800 元/，260 萬/套 綜合分析：綜合分析：沿

39、半山坡地而建，具有一定的起伏效果， 小區(qū)東西面均為永久性保護(hù)荔枝山林 規(guī)劃戶數(shù)少，綠化率高，定位為高端的別墅群體 每棟別墅均有車位 遠(yuǎn)離市中心，若不是自駕車，出行便利度一般 周邊教育資源相對匱乏，配套也有待進(jìn)一步完善 （3）優(yōu)山美墅優(yōu)山美墅 1.項目規(guī)模：50001平米 2.推售情況：“推出的峰尚組團(tuán)，由四棟 18 層電梯洋房組成，共 400 多戶，總量 565，已售 83，銷售率為 14.6% 3.戶型面積：699 戶 4.價 格：8500 元/附帶價值 2000 元/的裝修 綜合分析：綜合分析：以 N+1 戶型為主，小小改動可以將兩房變?nèi)浚孔兯姆?靠近虎門高速公路，自行車出行方便 附

40、送 2000 元/的裝修 教育資源缺乏，附近醫(yī)院不多 距離廣州市區(qū)車程需要 1-2 小時，不利沒有車的人士購買 3 3 項目定位項目定位 3.1 市場定位 天河公園占地面積78萬平方米，東邊是珠江，有山有水，良好的居住環(huán)境，集天河北、 CBD、會展、天河高校區(qū)幾大地段優(yōu)勢于一身，加上城市東拓等利好因素，天河公園社區(qū)已 經(jīng)集中了華景新城、東方新世界、理想藍(lán)堡國際、海景花園、華港花園十多個樓盤，大多 數(shù)的樓盤都在打著天河公園獨一無二的自然景觀的旗號，同時成為才智名流、精英才俊的居 家樂土。天河公園周邊樓盤的密集已達(dá)到了城市級公園社區(qū)的程度。在售價方面，多數(shù)集中 在七八千元/平方米，有的甚至上升到了

41、九千元/平方米，相對于廣州市的樓價而言，屬于中 高檔的價格。目前，政府正在加快天河公園社區(qū)員村等區(qū)域的環(huán)境，加上琶洲會展中心等商 務(wù)活動的頻繁，導(dǎo)致該地區(qū)的房地產(chǎn)市場火爆，促使價格有不斷上漲的趨勢。 首先我們作為開發(fā)商定位為是一個具有一定實力剛進(jìn)入廣州市場，但名氣還不是很大的 的企業(yè)。 本項目要想在這激烈的市場中脫穎而出、獲得成功，就必須結(jié)合自身的特點和有利條件， 塑造自己的特色和相象。本項目定位為以中高檔產(chǎn)品為主，突出優(yōu)越的區(qū)位位置、天河公園 的天然景觀以及小區(qū)大規(guī)模的中心園林綠化，打造高尚的住宅小區(qū)品牌。 3.2 形象定位 項目名稱蘭庭，同音于“蘭亭”，源于王羲之的蘭亭集序。序中有言：群賢

42、畢 至，少長咸集。可見古代的蘭亭是群賢集中的地方，今引申意為：高素質(zhì)的人聚集居住的地 方。目的在于營造高素質(zhì)人群居住的高尚小區(qū)氛圍。同時體現(xiàn)項目整體形象及特征，成為企 業(yè)品牌在廣州地區(qū)推廣的切入點。 3.3 項目客戶定位 在廣州，天河北、體育中心周邊、天河高校區(qū)一帶是廣州大公司、大企業(yè)、大商業(yè)最集中的 地方，也是廣州市成功商務(wù)人士、企業(yè)家、高級管理人員等才智名流最密集的地方，這些人 收入較高，擁有光明的發(fā)展前景。由于事業(yè)正在高速發(fā)展階段，因此交通相對發(fā)達(dá)，環(huán)境良 好、人文氛圍濃厚、價格屬于中高檔的天河公園社區(qū)成為首選區(qū)域。 公園社區(qū)周邊有暨大、華師大、華工大、廣東技術(shù)師范學(xué)院等，是廣州人文氣息

43、最好的 區(qū)域之一。加上交通發(fā)達(dá)、樓盤素質(zhì)好，天河公園社區(qū)可以吸引眾多的才智名流。 結(jié)合本項目的市場定位和實際情況，我們把客戶定位為中產(chǎn)階級，主要包括： 科技企業(yè)家； 私營企業(yè)主、個體企業(yè)主和股民； 金融證券業(yè)的高級管理人員； 外資企業(yè)在中國的代理人； 以及中介機(jī)構(gòu)的高級專家。 具體細(xì)分如下： 1 區(qū)域居民 主要是本區(qū)域原居民、大專院校的老師、高級公務(wù)員、高科技的經(jīng)營主、企業(yè)老板、高 級醫(yī)生等。這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有 條件已難以滿足其生活需要，希望改善住房環(huán)境。 2 外來人口在該地置業(yè) 主要有自由職業(yè)者、區(qū)域外的教師、金融業(yè)的私營老板、境外投資商。

44、他們注重本案的 綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對區(qū)域感情不 太考慮。此外，對于外來人士而言，群居意識是影響他們選擇居住地點的重要因素之一，如 廣東潮汕地區(qū)的人士在這方面表現(xiàn)尤為突出。 3 在天河北、體育中心、電腦城一帶的白領(lǐng)一族 由于天河北、體育中心一帶繁榮的金融中心和商業(yè)網(wǎng)點，造就了一批在該區(qū)工作的白領(lǐng) 一族，此類階層人士對置業(yè)概念注重經(jīng)濟(jì)實惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時享受現(xiàn)代生活居 所，改善生活素質(zhì)。 4 經(jīng)濟(jì)充裕，已購樓宇的投資者 這部分人也許在天河區(qū)購過樓，隨著近年來購樓經(jīng)驗的豐富，他們也可能看中項目前景 好，具有較大的升值潛力，買來自住或投資以求

45、大回報。 他們的共通點： 家庭綜合月收入在 15000 元以上 年齡層次在 3045 歲之間 具有高等學(xué)歷、高品位、有創(chuàng)意 具有獨到的見解、非凡的眼光、超卓的鑒賞能力，對局部和細(xì)節(jié)部分更精亦求精 懂得享受生活，會欣賞一定價值的事物 有家庭觀念，對生活品位要求高 他們的購買需求的關(guān)注點： 對住宅的區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品的質(zhì)量與價格 交通的便利度 認(rèn)同該區(qū)域的發(fā)展前景、產(chǎn)品升值潛力 對物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 追求有品味的精品住宅、舒適的生活環(huán)境 注重社區(qū)的和諧生活氛圍和業(yè)主的整體素質(zhì) 物業(yè)管理服務(wù)的水平 他們的消費心理特點： 消費行為理性、對事物比較挑剔、注重細(xì)節(jié)、講究完美 對自然景觀、

46、人文環(huán)境、配套設(shè)施較為重視 懷有地段偏好，要求交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷 對環(huán)境景觀要高，追求舒適的生活環(huán)境 3.4 戶型定位 100平方米三房兩廳較小的戶型 主要是為初期開發(fā)較容易銷售而設(shè)計，戶型較小，適合兩口之家購買居住，定位于首次 置業(yè)，尚沒有小孩或小孩年齡不大需要時常照顧而且又沒有老人住的家庭。 130平方米三房兩廳較大的戶型 主要是為初期開發(fā)較容易銷售而設(shè)計，戶型適中，適合三口之家購買居住，比較實用， 是十分通用的戶型，戶型定位于二次置業(yè)，小房換大房的家庭，特別是小孩開始長大需要自 己空間的家庭或者是父母開始年老需要時常照顧的家庭。如果對于空間感比較不敏感的客戶， 五口之家居住的話也

47、尚算可以。 150平方米四房兩廳較大的戶型 主要是為中期與后期開發(fā)提升銷售水平而設(shè)計，戶型較大，戶型定位于二次置業(yè)，小房 換大房的家庭，特別是小孩開始長大需要自己空間的家庭和父母開始年老需要時常照顧的家 庭，既要適應(yīng)孩子的需求，也要符和年老的父母的需要，更能體現(xiàn)自身價值與滿足自己享受 的心情。 180平方米五房四廳復(fù)式的戶型 主要也是為中期與后期開發(fā)提升銷售水平而設(shè)計，戶型較大，適合六口之家購買居住， 戶型定位于二次置業(yè)，小房換大房的家庭，特別是小孩已經(jīng)長大需要自己空間來組織家庭但 暫時尚無法購房而自己的父母開始年老需要時常照顧的家庭，既要適應(yīng)孩子暫時的需求，也 要符和年老的父母的需要，更能體

48、現(xiàn)自身價值與滿足自己享受的心情。 3.5 價格定位 策 略： 以高于市場平均水平的產(chǎn)品，用市場平均價格推出，達(dá)到先占令市場的目的。 價格體系： 戶型差值應(yīng)由朝向系數(shù)、位置系數(shù)、景觀系數(shù)、設(shè)計系數(shù)、戶型系數(shù)、噪音系 數(shù)、調(diào)整系數(shù)及階段系數(shù)迭加組成。一般來說是低層價格較低，高層價格高。 定位原則： 根據(jù)整體市場均價及區(qū)域均價結(jié)合各影響因素來定價（如景觀因素 、交通網(wǎng)絡(luò) 、噪音因素等）。 整體均價： 9500 元/平方米。其中南向單位的價格高于北向單位的價格，平均高于 400500 元/平方米。 4 4 項目規(guī)劃設(shè)計建議項目規(guī)劃設(shè)計建議 4.1 項目總體規(guī)劃 一 主題概念和特色定位 項目的開發(fā)主要是

49、利用項目的區(qū)位優(yōu)勢來確立開發(fā)的主題，項目位于天河核心居住圈、 高校圈的輻射范圍，臨近天河CBD圈、會展經(jīng)濟(jì)圈，又根據(jù)分析市場以及周邊的需求情況， 針對小區(qū)周圍樓盤的一些劣勢，小區(qū)為封閉管理設(shè)計，主要為圍合式的住宅模式，使小區(qū)的 空間開闊，使能夠享受到正南的天河公園的綠化風(fēng)景恩賜，小區(qū)的配套設(shè)計有幼兒園、會所、 購物廣場、銀行等配套設(shè)施，有結(jié)合了區(qū)外的一些配套，比如說棠下小學(xué)，華景小學(xué)，郵電 醫(yī)院，好又多等的公共設(shè)施。正因為本案有著其他樓盤不可復(fù)制的優(yōu)勢，使得小區(qū)走高尚的 路線。 二 規(guī)劃定位 面對多樣化的社會結(jié)構(gòu)，充分利用風(fēng)景區(qū)環(huán)境景觀 ，根據(jù)項目的區(qū)位，要提出獨立住 宅似乎效益不高，這樣，天

50、河公園的資源不能夠得到更多大眾的共享，無論在經(jīng)濟(jì)或者在社 會效益上都顯的很低，所以住宅類型定位為高層，又考慮到游憩的空間，所以還應(yīng)考慮到游 憩度假地的規(guī)劃原則：以不破壞地區(qū)的生態(tài)和優(yōu)美景觀為原則的建設(shè)；滿足短期休閑度假地 的基本設(shè)施，包括餐飲設(shè)施(會館中心)、游憩設(shè)施以及交通設(shè)施；游憩項目的策劃；交通上 除了預(yù)留游憩的停車位外，還設(shè)置作為保安巡邏、游客接送之用的電動車。 三 規(guī)劃原則 (1)生態(tài)性原則：作為與游憩相結(jié)合的居住園區(qū)，對自然環(huán)境的尊重以及對生態(tài)結(jié)構(gòu)的 調(diào)整，是規(guī)劃的基本出發(fā)點。在規(guī)劃過程中，仔細(xì)分析了現(xiàn)有地形的基礎(chǔ)，不采用對基地進(jìn) 行大規(guī)模的平整、開挖等，對現(xiàn)狀地形適當(dāng)整治改造，依

51、托山勢和溪流湖水，合理組織場地 排水走向。道路線形設(shè)計結(jié)合地形，盡量減少開挖。 (2)文化性原則：以“天人合一，回歸自然”的文化理念出發(fā)，突出居住園區(qū)的文化特色， 使傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代生活相融合，鄉(xiāng)土文化和外來文化相交融，營造出多元文化共存的氛圍。 景觀設(shè)計上，重視中國文人山水園林之主題，重視壺天模式的中國傳統(tǒng)理想景觀。建筑風(fēng)格 多樣化，體現(xiàn)對現(xiàn)代多元文化的認(rèn)同。細(xì)部設(shè)計是建筑文化的重要標(biāo)志，融會貫通地運用中 式、歐式及日本建筑符號可以更好地反映規(guī)劃設(shè)計思想增加居住區(qū)景觀的豐富性、多元 性，提高建筑文化品位的同時增強(qiáng)居住建筑的可識別性。 (3)整體性原則：整體性原則還體現(xiàn)在景觀設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、建筑

52、設(shè)計緊密聯(lián)系，共同 營造居住環(huán)境。同時，相互之間具有延續(xù)性，有利于地形復(fù)雜、休閑要求高的項目的設(shè)計。 強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的遠(yuǎn)近期結(jié)合，在結(jié)合遠(yuǎn)期發(fā)展方向的前提下完善內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同對園區(qū)的經(jīng)營管理、 環(huán)境形象等都有整體的考慮。從現(xiàn)狀條件出發(fā)，考慮開發(fā)分期要求。整個園區(qū)分成東南西北 四片，以大型的湖、大型的廣場為核心展開，南為“春園”，東為“夏林”，西為“秋風(fēng)”，北為 “冬景”。開發(fā)順序為南、東、西、北。 四 指導(dǎo)思想 遵循以人為本的指導(dǎo)思想,一切為居民服務(wù),創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美,交通便捷,生活方便, 安全舒適,文明高雅的21世紀(jì)新住宅區(qū).在設(shè)計中通過對該地塊大的地理環(huán)境及規(guī)劃原理入手,使 小區(qū)的總體布局及建筑風(fēng)

53、格與城市的建設(shè)發(fā)展相結(jié)合,從空間形式到內(nèi)部功能完美的協(xié)調(diào)起 來,將城市的情感引入到小區(qū)內(nèi)部,加以豐富,構(gòu)筑一種和協(xié)美滿的空間形式.通過小區(qū)的中心 綠地廣場,中心景觀軸線和貫穿小區(qū)的景觀綠地與住宅間鄰里綠地相結(jié)合,以達(dá)到創(chuàng)造優(yōu)美的 居住環(huán)境,提高居民的生活質(zhì)量的目的. 五 道路交通 （1）小區(qū)設(shè)置了一個出路口,在南邊設(shè)置了主要出入口,景觀主要圍繞著這個出入口來布 置,小區(qū)采用了人車分流布局的形式.車流通過出入口進(jìn)入小區(qū),沿環(huán)形道路進(jìn)入地下停車場. （2）地塊內(nèi)部道路由小區(qū)級路,組團(tuán)級路組成,小區(qū)主干道寬度為10-14米,入戶道路寬 2.5米.整個道路系統(tǒng)流暢合理,是小區(qū)的交通靈魂所在. （3）消

54、防,緊急救援系統(tǒng)機(jī)動車通過環(huán)形道路形成的環(huán)形交通流線,使其可以便捷地到達(dá) 毎幢住宅的入口,同時也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道. （4）小區(qū)停車位數(shù)按0.5輛/戶計算,采用地下車庫停車. 六 綠化環(huán)境 （1）小區(qū)通過位于中軸線的大型廣場將兩大景觀、休閑活動聯(lián)結(jié)起來構(gòu)成一個有機(jī)的整 體，從而使小區(qū)的空間利用更為緊湊。 （2）小區(qū)通過中心景觀,中心綠化帶和沿主干道的綠化,將戶間綠化和組團(tuán)綠化串聯(lián)起來.通 過居民活動廣場,集中綠化的吸納和匯聚,塑造一個親切,活潑的共享空間.引入大量的樹種,從 行道樹,庭院樹,景觀樹,地面草坪到屋頂綠化,形成了一套完全的,細(xì)致的立體綠化.他們不 僅保潔空氣,

55、釋放氧氣,增加空氣中的負(fù)離子,還可以降低噪音,消除城市熱島效應(yīng),徹底的 改變居民的生活質(zhì)量. （3）小區(qū)綠化覆蓋面達(dá)到35。小區(qū)的綠化分為三級：一是庭園綠化，組團(tuán)之間有生態(tài) 綠化分隔帶，將組團(tuán)之間進(jìn)一步區(qū)分。二是宅旁綠化，主要是利用一些零散的土地，擴(kuò)大綠 化面積，為居民提供更良好的居住環(huán)境。三是集中綠地。為美化小區(qū)環(huán)境，在小區(qū)總弄兩側(cè) 重點布置5個人工景點，成為一大特色。 七 建筑單體 （1）建筑單體設(shè)計中,考慮住宅建筑本身的造型特點以及周邊的建筑元素.將時代感和藝 術(shù)美感較好的結(jié)合在一起,有機(jī)地融入到整個環(huán)境當(dāng)中,充分體現(xiàn)了單體建筑的個性,用簡潔 的造型以及簡約的線條勾勒出整個建筑形態(tài)的活潑

56、并具有現(xiàn)代特征的輪廓. （2）住宅的立面造型:通過虛實(現(xiàn)澆攔板和金屬欄桿)陽臺,構(gòu)架,材質(zhì)和顏色等要素的有 機(jī)組合,來引導(dǎo)人們進(jìn)入一種休閑的新生活方式,從而達(dá)到改善居住質(zhì)量的目的,從文化內(nèi)涵 和生活模式的層面充實小區(qū)的精神實質(zhì),給人們帶來精致而親切的美感. 八 消防設(shè)計 利用整個小區(qū)規(guī)劃道路網(wǎng),在各區(qū)域內(nèi)形成順暢的消防環(huán)線,均留有足夠的消防操做場地.在 主次干道的一側(cè)毎隔120米設(shè)立室外消火栓以保證消火栓的保護(hù)半徑不超過150米. 九 建筑環(huán)保設(shè)計 注重體現(xiàn)小區(qū)積極主動的環(huán)境意識,在保護(hù)的基礎(chǔ)上更注意營造環(huán)境.對可能產(chǎn)生的噪音設(shè)備 用房采取必要的隔音減噪措施,確保噪音達(dá)標(biāo)排放,在道路綠化的樹

57、種選擇上要考慮隔音和凈 化空氣的功能.總平面中設(shè)垃圾收集點,垃圾袋袋化由物業(yè)管理人員統(tǒng)一收集至收集站. 建筑 水箱及水池內(nèi)壁帖白色磁磚,以保護(hù)水質(zhì).小區(qū)設(shè)置獨立封閉的物業(yè)管理,主次入口安保 24 小 時值班,各單元入口設(shè)置對講式電子安全防盜門. 4.2 項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 2 小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項目數(shù)量 總用地 M2 總建筑面積 M2 住宅建筑面積 M2 公共建筑面積21413M2 總居住人數(shù)9500 人 居住戶數(shù)2358 戶 人口密度1731 人/HM2 居住建筑密度68334M2/HM2 平均每戶建筑面積160M2 住宅平均層數(shù)20 層 容積率3.6 綠化率54% 平均每人居住使用 面

58、積 39.5M2/人 4.3 項目建筑設(shè)計建議 一 家居智能化系統(tǒng)： 綜合布線系統(tǒng) 各客、飯廳及每個房間均布置了數(shù)據(jù)插口（不少于四個，其他樓盤大多只有二個） ，電 腦的位置可隨意移動，無須再轉(zhuǎn)拉線路； 家中的電話可一分多路，客廳及每個臥室均有電話插口，每一住戶可申請多門電話， （最多 8 門）無須再增加進(jìn)線； 本系統(tǒng)的水平傳輸采用速率為 100Mbps 的雙絞線，垂直傳輸采用千兆位光纖，在未來 一段時間內(nèi)也將適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展； 有線電視系統(tǒng) 有線電視的節(jié)目主要來源于省市有線電視網(wǎng)及小區(qū)內(nèi)自制的節(jié)目。目前廣州有線網(wǎng)有近 項目面積（M2）人均面積（M2/人）比重（%） 總用地11.6 40 套質(zhì)量相

59、當(dāng)穩(wěn)定的節(jié)目。 有線電視線路符合寬帶網(wǎng)絡(luò)的要求，當(dāng)有線電視臺提供上網(wǎng)服務(wù)時可高速上網(wǎng)，實現(xiàn)視頻點 播。 家居安全系統(tǒng) 門磁報警開關(guān)（當(dāng)不法分子開啟住戶的大門時，門磁報警開關(guān)就會發(fā)出報警信號） 紅外探測器（當(dāng)不法分子進(jìn)入到住戶家中后，身體作出移動，探測器就會發(fā)出報警信號） 有害氣體探測器（當(dāng)住戶家中有煤氣泄漏或其他有害氣體達(dá)到一定濃度時，探測器就會發(fā)出 報警信號） 緊急按鈕開關(guān)（當(dāng)住戶家中老人、小孩或病人急需管理中心幫助時，可按下緊急按鈕開 關(guān)） 玻璃破碎探測器（當(dāng)住戶家中窗戶受到震動或破壞時，探測器就會發(fā)出報警信號） 三表自動抄送系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng) 家電控制系統(tǒng)（住戶可選） 二 社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)

60、社區(qū)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 小區(qū)公告（如已收取了的水電氣費用、民意調(diào)查、小區(qū)活動） ； 小區(qū)內(nèi)住戶之間聊天，實現(xiàn)資源共享、互通信息； 小區(qū)有專門的 INTERNET 線路出口到電信局或信息中心，住戶無須使用電話撥號，可 高速進(jìn)入 INTERNET ； 了解時事、體育文娛等新聞 具備 SOHO 家庭辦公功能，可在家購物、醫(yī)療、教育、股票交易、閱讀電子書籍； 下載最新流行軟件、觀看最新電影大片； 與世界各地的網(wǎng)友進(jìn)行交談、發(fā)出 EMAIL； 撥打 IP 電話，通過互聯(lián)網(wǎng)撥打國際國內(nèi)長途電話，費用不到原來的 1/10， 小區(qū)設(shè)備監(jiān)測系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 停車場自動收費系統(tǒng) 一卡通系統(tǒng)（門禁、巡更、消費）