1、XXXX示范區交通物流園建設項目建議書目 錄第一部分 總論11.1項目名稱11.2項目編制依據11.3項目承辦單位21.4項目建設必要性3第二部分 XX市發展概況72.1XX市城市區位72.2城市資源狀況72.3宏觀經濟發展概況82.4 XX市交通條件92.5城市發展規劃92.6XX鎮概況102.7湖南XX旅游區概況11第三部分 項目選址與片區概況133.1項目選址133.2項目片區概況13第四部分 項目定位與初步規劃方案144.1項目定位144.2項目功能規劃144.3項目進度安排15第五部分 項目投資估算165.1土地取得費用165.2國家二級車站建設費用165.3其他費用165.4設施設

2、備購買費用165.5總投資成本175.6資金來源17第六部分 財務分析186.1財務分析假設條件186.2收益分析186.3稅收分析186.4項目投資效益19第七部分 社會效益分析207.1項目建設可帶動當地經濟發展，促進城市就業207.2項目可有效服務于“三農”經濟207.3項目可有效服務城市建設規劃20第八部分 結論21第一部分 總論1.1項目名稱 XXXX示范區交通物流園建設 1.2項目編制依據 交通部令2005第10號道路旅客運輸及客運站管理規定；交通部發布的JT/T2002004汽車客運站級別劃分和建設要求；湖南省政府（2004）發布的188號令湖南省道路客貨運輸站場管理辦法；XX市

3、城市總體規劃（20102020）；XX市國民經濟和社會發展“十二五”規劃；XX市交通發展“十二五”規劃；長株潭城際軌道交通線網規劃（2008.1）長株潭城市群XX市域規劃； XX市發改委關于XX客運樞紐站（客運中心站）項目建議書的批復； 國家計委、建設部聯合頒發的建設項目經濟評價辦法與參數（第三版）； 交通運輸部公路運輸站場投資項目可行性研究報告編制辦法；1.3項目承辦單位 本項目由湖南XX汽車運輸總公司承辦。湖南XX汽車運輸總公司成立于1950年，經過湘運人近60年的艱辛努力，現在已發展成為XX市唯一經交通部核定的具有二級道路旅客運輸和3A級物流資質以及獲得國家ISO9001:2000質量管

4、理體系認證的企業?？偣局饕洜I公路客運、貨運物流，兼營汽車維修、汽車配件銷售、站場門店租賃、賓館、廣告服務等。下轄XX客運分公司、XX客運分公司、XX汽車西站、韶山客運分公司、XX縣運輸分公司、XX貨運物流分公司、綜合開發公司以及湘運騰飛房地產開發有限公司、XX湘運旅游運輸有限公司、湘運駕校和紅太陽旅行社11個二級機構，管轄集體企業XX市城市客運服務公司和XX市汽車綜合性能檢測站兩個。企業擁有自己建立的網站。2011年，全司在冊職工近3000人，其中在職職工2100人，離、退休職工836人。擁有發往廣東、廣西、江西、湖北、福建、浙江、上海等省際班線和全省13家地州市的跨區班線以及本市范圍內班

5、線共302條，高、中檔營運客車800余臺，日發班次2200個，日發送旅客3萬余人次。實現總收入2億多元，上繳國家稅費2000多萬元，企業凈資產2億元?？偣驹趧撛炝己玫慕洕б娴耐瑫r，積極承擔重大的政治、經貿等活動用車任務，很好地實現了企業的社會價值。湖南XX汽車運輸總公司是一個實力較為雄厚的國有運輸企業，有豐富的資源和管理經驗，有良好的社會信譽。一直以來，堅持“內抓管理強素質，外樹形象創一流”，牢固樹立“安全第一，旅客至上”的意識。特別是以成文華總經理為首的領導班子，以科學發展觀為指導，圍繞“大改革、大投入、大發展”的經營理念，堅持 “狠抓當前、著眼長遠”的戰略思路，加速實施“四個一工程”。

6、進一步創新機制，加大站場建設，努力整合道路客運市場，加快貨運物流的發展，充分利用資源優勢大力拓展客運站場，開發和帶動三產業，為企業的發展壯大注入更強大的活力。1.4項目建設必要性 1.4.1 XX鎮社會經濟發展的客觀需要交通運輸業是國民經濟的基礎，是國家重點發展的服務業，道路運輸場站是公路交通基礎設施，是道路運輸網絡的節點，是道路運輸經營主體與旅客、貨主發生運輸交易活動的場所，是培育和發展道路運輸市場的載體。只有完善道路運輸站場系統，發揮站場運輸組織、中轉換裝、裝卸倉儲、多式聯運、通訊信息、輔助服務的基礎功能，才能實現“人便于行、貨暢其流”，才能促進經濟的良好發展。 隨著XX鎮的社會及經濟的發

7、展，其客運量也逐年上升，尤其在婁湘高等級公路自東向西貫穿全鎮、上瑞高速在鎮中心設立互通口、湘黔鐵路復線在鎮東西各設客貨站1個后，給XX鎮帶來了前所未有的發展機遇。在這種形勢下，XX鎮更應該通過完善道路、客運站、商貿物流等基礎設施建設來促進經濟發展，以使“人便于行、貨暢其流”。所以本項目的建成對于促進XX鎮的社會經濟發展具有重要意義。物流業不斷啟動市場，促進需求、消費，推動國家經濟增長的重要動力，加快發展物流業，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推動比較優勢轉化為競爭優勢；有助于改善發展環境，滿足社會多樣化的服務需求；有助于實現集約式發展，提高經濟競爭能力和人民生活質量。項目的建設，對提高

8、城市經濟運行效率及城市在經濟區域的地位和作用具有積極的意義，可促進XX鎮現代物流的發展和物流產業的培育，從而產生新的經濟增長點，為經濟的可持續發展提供新的產業成長支持，為XX鎮提高經濟發展水平創造良好的產業布局與發展環境。 汽車站與商貿物流中心的綜合建設，能大大的帶動XX鎮經濟的發展，是XX鎮經濟發展的必要條件。1.4.2 完善XX鎮綜合運輸體系的客觀必然需要公路、鐵路構成了XX鎮的綜合運輸體系。隨著農村公路網絡的逐步建立，為完善XX鎮的綜合交通運輸體系，加快XX鎮的公路客運站設施建設具有重要意義。但是目前XX鎮的汽車客運站設施及商貿物流設施還很不完善，不能滿足經濟發展需要。只有適應XX鎮快速

9、發展的大勢，完善基礎設施，才能建立適合XX鎮框架和經濟社會發展的運輸體系，才能為外商投資提供便利的交通服務，更好地促進XX鎮經濟發展。以XX鎮目前的交通狀況來看，只有一座客運站，該客運站是建筑面積小，發車位只有少，不能滿足客運量的需求?，F有的客運基礎設施組織化程度較低，接發送旅客流量能力不足，與社會經濟及公路建設的發展速度不相適應，上述嚴重的滯后狀況已經不能滿足和適應當前形勢發展的需要。 為了適應這一新的發展格局，建造一個新的客運中心以完善XX鎮交通基礎設施，將有力地促進XX鎮交通運輸事業的蓬勃發展。 1.4.3 凈化鎮內環境、提高鎮區品味的有效措施目前XX鎮的汽車站地理位置處于鎮中心，且出口

10、處附近設有鎮上的菜市場及各種商鋪，是鎮上重要的商業地段、鬧市區，人員流動密集，每逢交通高峰時段，車站門口經常除險擁堵現象，長久下去，不僅給XX鎮城市文明建設整體形象帶來不利，同時也存在較大的安全隱患。根據鎮民強烈反映，現有的車站建設已久，各項設備早已老化，且場地十分狹小，特別是在春運期間更為突出，車輛揚中擁擠，對車站的封閉管理和長遠發展十分不利。 現有的汽車場站受周邊環境的限制，客運車輛進出站困難，搶道?？楷F象極為嚴重，引發了城區交通秩序的混亂，造成了XX鎮汽車站周邊地區交通事故發生的頻率居高不下。目前的車站人車擁擠不堪，社會治安時間頻繁發生，消防，衛生問題十分突出，消除XX鎮汽車站的安全隱患

11、已迫在眉睫。1.4.4 交通運輸與物流發展的相輔相成商貿物流中心運營需要的原材料的購入與產品的銷售市場都分布在本地區以外的全國各地，正是汽車站的建設滿足了商貿物流中心的需求，為商貿物流中心運至了所有貨源，使得商貿物流中心能正常運營，并滿足消費者的需求。汽車站又迫切需要運輸快捷、倉儲安全、信息暢通的現代物流企業為他們提供優質的配套服務，推動其銷售市場的開拓與原料供應的保障。本地區尚無一家正規化的、規模型的物流企業；XX鎮也沒有一家大型物流貨場。所有的工商企業都希望本地有一家實力強、信譽好、現代化的物流企業來為他們配套服務，以適應企業的發展和市場需求。XX鎮汽車站來往路過的車輛眾多，迫切需要一家能

12、夠提供全面服務的現代化物流園區。XX鎮商貿物流中心的實施為XX與婁底的交匯處，強大的區域優勢和工業資源為物流中心提供了得天獨厚的條件。1.4.5 城鎮總體規劃發展的需要道路運輸站場及商貿物流建設是城市基礎設施建設的重要組成部分，按城鎮總體規劃，該項目的建設不僅能有效的改善XX鎮交通及經濟的窗口形象，而且還有利于XX鎮的面貌的改善，完善了XX鎮綜合服務的功能。綜上所述，本項目的建設是必要的。第二部分 XX市發展概況2.1XX市城市區位 XX地屬華南湘贛丘陵區，地貌以丘陵山地為主，“五山一水三分田、一分道路和莊園”，總面積為2004平方公里，有耕地42667公頃，有林地面積82667公頃。XX處于

13、湘中丘崗向湘江河谷平原的過渡帶，為雪峰山東北余脈和越城嶺北端余脈所夾峙。西部和南部較高峻，東部和北部較平緩。最高點是褒忠山的三尖峰（又名白沙井山），海拔807米，最低處于漣水出境處的新研文佳灘附近，海拔41米，地勢比降從西向東為19。全市海拔高程在100米以下，相對高差小于10米，地面坡度小于5度的平原有500平方公里；海拔高程100150米，地面坡度515度，相對高差1060米的崗地約600平方公里；海拔高程120300米，地面坡度1525度，相對高差60200米的丘陵有450平方公里；海拔300米以上，地面坡度25度以上，高差200米以上的山地有400多平方公里。 2.2城市資源狀況 XX

14、靠近北回歸線，是較為典型的亞熱帶季風濕潤氣候。四季分明，雨量充沛，雨熱同季，土地肥沃，溪河密布，作物生長期長，是著名的糧豬強市。年平均氣溫17.3，1月份最低為4.9，7月份最高為29.4。極端最低為-8.1，極端最高氣溫為40.2。年均日照時數為1640小時，年均降雨量1312.8毫米，最多年1806.4毫米，最少年937.7毫米。全年降水集中在46月份。XX市有國家重點文物保護單位東山書院，省級文物保護單位4處，發現戰國以來的古墓葬5000多座及大量文物。文廟、伏虎井、褚公祠、觀音閣、狀元塔、宋窯遺址等20多處古跡保存完好。宋代古剎云門寺，內有全國第二大千手千眼觀音塑像和漢白玉雕刻的十八羅

15、漢，成為國內外佛教信徒拜謁的圣地，整日香火綿綿，鐘磬悠悠。湖南XX旅游區，碧波蕩漾，山巒影疊，風景秀麗，步移景換，享有“天下XX、人間瑤池”之美譽，為湖南省新瀟湘休閑八景之一。東臺山國家森林公園、曾國藩詩文島（碧洲公園）、韶山灌區、褒忠山原始次森林風景如畫。紅色旅游資源豐富，毛主席母校東山書院，陳賡、譚政大將故居，楊尚昆題詞的黃公略故居，江澤民、李鵬題詞的黃公略銅像，讓瞻仰者肅然起敬?，F已勘明優質礦藏30多種，“XX灰巖”、含鋅天然礦泉水、白云石、矽石、石膏、滑石、鐵、錳等質優量多。形成了以冶金、建材、食品、機電、化工、制革為主體的現代工業格局。市內有湖南韶峰水泥集團有限公司、五礦（湖南）鐵合

16、金有限責任公司、湖南有色氟化學有限責任公司、湖南燕京啤酒有限公司、XX堿業有限公司、湖南景湘肥業有限公司等全國大型企業。韶峰水泥、驕楊系列啤酒、皮革產品等一批名優產品暢銷全國各地。 2.3宏觀經濟發展概況 XX市經濟持續快速發展，主要經濟指標實現翻番，縣域經濟綜合實力進入中部地區百強和湖南省十強。地區生產總值由2005年的67.15億元增加到2010年的155.4億元，年均增長13.3%（按可比價格計算），高于規劃目標1.3個百分點，比“十五”平均增速快2.8個百分點。人均地區生產總值達到18600元。財政總收入由3.45億元增加到8.52億元，年均增長19.8%，高于規劃目標1.5個百分點。

17、五年累計完成全社會固定資產投資240億元，是“十五”時期的2.8倍，年均增長32.7%，高于規劃目標14.7個百分點。社會消費品零售總額達到45億元，年均增長16.2%，高于規劃目標4.2個百分點。2012年，全市生產總值為231.75億元，同比增長13.5%。其中第一產業增加值42.4億元，同比增長4%；第二產業增加值120.96億元，同比增長17.7%；第三產業增加值68.39億元，同比增長13.1%。人均生產總值為29363元，同比增長14.5%。 2.4 XX市交通條件 交通、運輸和郵電通信業快速增長。2010年，全市交通運輸郵電業完成增加值10.23億元，同比增長18.7%，“十一五

18、”期間年均增長10.8%。交通運輸業平穩發展，基礎設施進一步改善。2010年，新建（改造）鄉鎮到村水泥路172公里，通鄉公路18公里，灰虞公路、湘韶公路、易湘公路、S209、320國道改線等5條干線公路總投資4.33億元。十一五期間累計硬化農村公路2356公里，全市712個行政村已經有705個行政村實現通暢，通暢率達99%。2.5城市發展規劃 進入新世紀后，XX市把城鎮化作為推動經濟社會快速發展的強勁動力，著力實施交通對接、城市提質、城鄉統籌三大戰略，顯著提升區位優勢，優化市域空間布局，全市域構建以新型城鎮化為接點的城鄉一體化體系，推動城鄉區域協調發展。把城市作為牽動全市經濟社會發展的戰略平臺

19、來打造，重點突破城市空間框架，瞄準建設濱河型中等城市目標，深入實施“南拓、北進、東延”空間拓展戰略，構建組團式空間框架，奠定城市長遠發展的基石；著力提升城市品質，打造休閑旅游城市、園林綠化城市、生態宜居城市、文明城市、衛生城市、平安城市六張名片，在新一輪城市競爭中贏得核心優勢。 2.6XX鎮概況 XX鎮位于XX市域西部，西鄰婁底，南接雙峰，環山近水，風景秀麗。全鎮轄萬羅山，洞嘉2個社區居委會和白云村、杉山村、梅花村等33個行政村，鎮域總面積為138.9平方公里，其中鎮區建成區為2.465平方公里，2011年全鎮人口為53773人，其中城鎮人口為25287人。XX鎮區是全鎮經濟支柱，是全鎮的科教

20、、文化和信息中心、交通樞紐和物資集散中心，是全鎮的綜合性服務基地。XX市XX鎮總體規劃（20062020）確定XX鎮城鎮功能組織以南北向和東西向兩條城鎮發展軸線為骨架，采用組團式規劃結構，形成“一心，兩軸，五片區”的布局形式。總體規劃確定到2020年XX鎮城鎮化水平控制在66.5%左右，城鎮人口約5.5萬人，人均建設用地控制指標為105平方米。XX新區是鎮區的發展重點，是全鎮政治、經濟、科技文教、商貿中心。XX新區位于XX舊鎮區東南面，處在城鎮未來發展的中心位置，范圍主要在湘黔鐵路和上瑞高速公路之間，東西長約1.7公里，南北寬約1.3公里，總面積為2.1276平方公里。規劃范圍內有現狀建成區用

21、地面積為0.45公頃，用地以農田、岡地為主，黃海高程一般在92145米左右。岡地主要位于片區的中部和西部地區，東部、南部和北部，海拔較低，以農業用地為主。片區內水系較少，僅有零星水塘和一條水渠。在建設用地方面，片區內地面有一定的起伏，建成區絕大部分為農村居民點，另外，城鎮建設已經向該片區發展，沿東大街有部分單位和居民區分布。省道S312線從規劃區邊緣通過，上瑞高速公路在規劃區南部設有互通口。XX鎮區南側是風景秀麗的湖南XX旅游區，其發展集生態休閑，旅游渡假等于一體的綜合性旅游區。現狀游客人數超過10萬，2020年將達到55萬人；XX市XX鎮總體規劃（2006-2020）確定XX鎮是湖南XX旅游

22、區的服務基地，并且在上瑞高速公路以南規劃一個片區與旅游區共同開發，成為整個旅游區的服務接待基地；在鐘家灣片區（XX新區東部）發展旅游副產品加工，提供特色產品、紀念品等，更好地服務旅游區2.7湖南XX旅游區概況 湖南XX旅游區規劃總面積177.2平方公里，位于XX市與婁底市結合部，上瑞高速公路、湘黔鐵路穿湖而過，距離黃花國際機場140公里。周邊2小時車程內大中型城市有6個，城市人口超過1000萬。2000年開始建設，XX市委、市政府把該區作為XX市旅游休閑產業基地的重點之一，并列入市重點建設項目。2006年入選生態休閑類“新瀟湘八景”之一。作為湖南省十一五旅游產業重點項目，承擔著長株潭城市群建設

23、“資源節約型、環境友好型”社會綜合改革試驗區的休閑度假服務基地的功能。這里是湘軍之源，山清水秀、人文薈萃。依據湖南XX旅游區總規（修編）（2007-2020），XX旅游區未來將依托自身優美的自然景觀資源和深厚的文化底蘊，以生態休閑度假產品為核心，以文化旅游、觀光旅游、美食旅游為輔助，打造中國湖泊型頂級生態休閑度假旅游勝地。XX旅游度假區已于2008年進入全面提升階段。景區計劃在未來3年內將公司建成4A級旅游區，5年內建成5A級旅游區，10年時間建成國家級旅游度假區。XX旅游區地處湘中地區，周邊120公里范圍內有長沙、株洲、XX、邵陽、婁底、益陽、衡陽七大城市、城鎮常住人口近千萬人。 位于長、株

24、、潭、婁、邵1.5小時經濟圈內，周邊經過的高速公路有二廣高速、衡懷高速、譚衡高速等，旅游區周圍將形成高速公路網絡，方便各地游客往來，是“長株潭的后花園，泛長株潭的中心花園”。第三部分 項目選址與片區概況3.1項目選址 項目位于XX鎮XX新區東側，用地緊鄰高速公路連接線，該處同時也是連接XX與婁底的重要中轉站，此處地理位置非常優越，交通快捷便利，利于群眾出行。地處交通要道，過境客貨車輛集中，發展遠景廣闊。3.2項目片區概況 XX鎮位于湖南省中部，XX、XX市西南，西臨婁底市，是連接婁底與XX的最重要中轉站，為湖南省3+5城市群的結合部。鎮域總面積138.9平方公里，轄32個村，總人口5.47萬人

25、，城鎮人口2.57萬人，城鎮化率達47%。XX鎮還被確定為湖南省綜合改革試點鎮，全國綜合改革試點鎮、重點鎮和XX市衛星鎮。XX鎮境內的宋窯遺址填補了南方無宋窯的歷史空白。XX鎮還是湘軍水師發源地，泥溪村內有抗日名將宋希濂家的老屋，歷史遺存豐富、歷史沉淀深厚，文化資源特色鮮明，人文資源保存較為完好，其后續旅游開發價值很高。XX新區位于城鎮未來發展空間的中心位置，西側靠近省道S312線和上瑞高速公路的互通口，南側是湖南XX旅游區，西北側為舊鎮區。 項目地塊用地范圍分布有民用住宅、農田等，整個地形比較平坦，所需建筑材料均易從市場購得且運輸十分方便。目前通往項目區的道路主要有上瑞高速、省道S312、X

26、X連接線等，XXXX示范區交通物流園建設工程的交通問題可以全面得到滿足。第四部分 項目定位與初步規劃方案4.1項目定位 該項目位于XX鎮XX新區東側，用地緊鄰高速公路連接線，該處同時也是連接XX與婁底的重要中轉站，地理優勢十分突出，同時，道路運輸站場及商貿物流建設是城市基礎設施建設的重要組成部分，按XX鎮的總體規劃，該項目的建設能有效的改善XX鎮交通及經濟的窗口形象，有利于XX鎮的面貌的改善，打造XX鎮綜合服務的功能構建大型區域性、綜合型的交通物流園，促進XX鎮的社會經濟發展。 4.2項目功能規劃 項目規劃用地內設汽車站和商貿物流中心。汽車站位于項目用地西北側，內部建筑以南北向布置為主；商貿物

27、流中心有三個地塊構成，內部設商貿物流城、倉儲、加工、公路物流和停車場等，規劃用地內設垃圾手機點一個、公廁垃圾站一個。主要功能建設如下： 4.2.1項目市場主體 XXXX示范區交通物流園內汽車站將按照國家二級甲等汽車站標準設計，建設工程的主要內容包括汽車站基本設施建設及商貿物流中心建設。 4.2.2項目功能規劃 （1）專業市場主體功能 站內應配備車輛檢測、維修、安檢、餐飲娛樂住宿、換乘中心、社會停車場等功能。 （2）項目功能布局 在空間形態上分為：國家二級汽車站、商貿物流城、商貿物流產業園、公路物流區。4.3項目進度安排 2013年2014年，完成項目的報批工作，完成園區內主要道路設施的基本建設

28、；2014年2015年，開始部分市場建設；2015年，完成園區全部建設，正式投入市場運營。第五部分 項目投資估算5.1土地取得費用 本項目預計以出讓的方式取得該塊工業工業用地，占地面積156.9畝，每畝土地購買費用約18萬元，取得土地總成本為2824萬元。5.2國家二級車站建設費用 本項目車站占地面積為.18，容積率為1.43，總建筑面積平方米，參照區內類似綜合市場項目的建設投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用約為1000元/，可計算得出本項目建筑安裝成本約為14998萬元。 5.3其他費用 綜上國家二級車站、商住部分、燃氣站、物流中心等區域的建設成本為17822.1萬元，建設過程中，其他相

29、關費用為： （1） 前期費用：按建設成本的3%計算，約為535萬元。 （2） 報建費用：按每平方米80元計算，該費用約為1200萬元。 （3） 工程管理費：按建設成本的3%計算，約535萬元。 （4） 不可預見費：在開發過程中的某些零星稅費、雜費、預算外支出，按建設費用和其他費用之和的5%估算，共約891萬元。 5.4設施設備購買費用 本項目建設過程中，需要購置營運車輛200臺、檢測設備、維修設備、安檢設備等設施設備，上述設施設備的購置成本估算約為2000.00萬元。 5.5總投資成本 根據上述估算可知，本項目總投資為22983萬元。5.6資金來源 該項目資金來源于上級配套資金、銀行貸款及自有

30、資金，其中上級配套資金約800萬元，銀行貸款16000萬元，自有資金6183萬元。第六部分 財務分析6.1財務分析假設條件 （1）國內物價保持基本穩定，不發生較高通貨膨脹； （2）項目能夠按照計劃進度按時完成項目建設； （3）市場需求與預測的情況不發生大的變動和項目的管理能夠跟上計劃發展的需要； （4）國內的稅收政策不發生較大變化； （5）假設項目運營期15年，相關收益的估算按國內類似交通物流園區收益進行估算； （6）項目運作過程中，園區的日常管理費用分攤至園區內經營者的日常經營中，在本分析中不進行計算。 6.2收益分析 6.2.1國家二級車站收益 國家二級車站收入參照同類型車站收入，經營期內平均每年獲取的收益約為800.00萬元/年。 6.2.2物流中心收益 以出租方式經營，租金約為200元/年，經營期內平均每年獲取的收益約為2400萬元/年。 6.3稅收分析 物流園區的營業稅金按照國家統一規定的5%征收，再加上營業稅金的10%作為城建及教育附加稅，企業的所得稅按照國家規定的2.75%的稅率進行征收。 6.4項目投資效益 1.本項目在運營期稅后內部收益率超過12%的基準利率。 2.本項目所得稅后靜態投資回收期約