1、1深圳鴻榮源地產熙園銷售執行報告（158頁）承蒙信任，我司正式受托展開貴司香蜜湖熙園項目之銷售代理 事宜。我司香蜜湖熙園項目專案小組，針對本項目進行市場調查和論 證，并對本項目分析研討，現特向貴司提交香蜜湖熙園營銷策劃執 行報告，供貴司決策時參考，相關內容有待雙方進一步完善，并經研 討確認后作為銷售工作的指引。專此奉達！房地產 E 網 深圳市德思勤置業有限公司倍訊易 http:/www.pxyi .n et/養殖之家 目 錄A、市場調研分析5香蜜湖片區市場調研分析香蜜湖片區外市場調研分析競爭項目廣告統計分析TOWNHOUSE市場分析別墅市場分析春交會期間意向客戶分析 .96項目分析 .117地

2、盤分析資源分析項目SWOT分析.立126產品差異化建立區域差異化建立形象差異化建立項目定位129市場定位物業定位形象定位客戶定位131意向客戶特征描述客戶定位主要客戶群及需求分析目標客戶購買的決定因素第七篇營銷總綱與營銷階段.136第八篇前期銷售階段.143第九篇內部認購階段151正式發售階段159持續銷售階段.167推廣費用安排173第十三篇附件目錄.174第一篇 市場調研分析香蜜湖片區市場分析香蜜湖片區一直被公認為集休閑、旅 游、度假、飲食為一體的高檔社區。隨 著深圳頂級豪宅代表東?；▓@的開發，加上地鐵概念，中心區的進一步發 展，使該片區物業更受二次以上置業、 投資者的青睞。目前本片區及周

3、邊開發 及已售項目較多，如香榭里花園、俊安 苑、新天國際名苑、翠?；▓@二期、香 蜜湖豪庭、香蜜湖水榭花都、香逸名 園、景秀年華、尊皇華府等。以往的東?；▓@、香榭里花園一期、 萬科城市花園等一批市場聲名較響的豪 宅奠定了該區域物業的高尚地位，加之 片區之內以往的土地儲備，預計今、明 兩年將推出的大型高尚住宅項目至少在 四個以上，包括香蜜湖水榭花都，東 海花園二、三期、香榭里花園二期、農 科中心農科廣場項目、4.6萬平米香荔綠 洲二期、10萬平米以上的景煜花園項目。翠海花+* 4a嚴；俊安苑香榭里香蜜湖水榭花中心西區大型低密度高尚超大自然生態人文 社區，以其自然、生態與規模鎖定大眾的眼球，前 期廣

4、告宣傳比較成功地樹立起香蜜湖片區的高尚 人文生態住宅的地域形象。特別是戶外廣告牌的投 入，對宣傳物業形象起到有利支持。營銷推廣以高 檔TOWNHOUSE物業為制高點，最大限度提升 項目的產品檔次。TOWNHOUSE的前期認購率高 達100%以上?，F階段受熙園春交會形象展示的影 響，部分高層客戶產生猶豫。分期開發導致過長的 開發時間對客戶有一定的影響?？蛻籼卣鳎耗挲g層較輕，基本為三口、四口之家事業有成，認同香蜜湖片區 管理階層、私營企業主為主 廣東、潮汕人士為主樓盤名稱香蜜湖水榭花都位置香蜜湖度假村內發展商開發商：深圳市華龍房地產開發有 限公司 投資商：深圳國際信托投資公司廣告代理 物業代理廣告

5、代理：博思堂廣告物業代理：置業國際（中國）有限公 司建筑設計柏濤建筑設計有限公司園林設計東方園林藝術設計有限公司:建筑規模 容積率占地 170,000 m2建筑 230,000m2逾10萬m生態園林容積率1.4建筑類型高層、小高層、TOWNHOUSE （三層）配套設施會所、異域風情露天酒吧、凈菜超 市、幼兒園、小學、車位P父通21、105、113、209、213、222、429、451、468、車公廟地鐵站面積TOWNHOUSE 面積 250-320 m、平面在售面積120-佃0 m主力戶型三房二廳、四房二廳物業管理公司 物業管理費信托物管物業管理費5元/價格（元/就）一期 TOWNHOUSE

6、 價格 15000元/卅、平面在售價格10000元/項目現狀現工程已動工，建筑已出地面項目評價前期形象推廣比較成功，項目整體 開發時間過長，在香蜜湖片區是熙 園的主要競爭對手東?；▓@二、三期香蜜湖片區的豪宅代表。以其精致的園林， 高檔的包裝，漂亮的外觀，受到客戶追捧。從總體 銷售的單位面積來看，160平方米的戶型銷售情況 最好。曾經創出每平方米售價15000元的天價，銷 售非?；鸨?。一期形象的樹立，對二期、三期的推 廣起到非常有利的幫助客戶特征：廣東籍、香港人(后期移民)倨多經濟實力強私營企業，證券、銀行管理人 員， 日、 臺、 港、韓 等跨 國公 司在 華公 司的 管理 人員 居多 園林設計

7、、小區規劃、物管等方面吸引了大批追求高貴生活 的人家庭成口（貝不:多,般為口或四口之家認為該小區滿足其尊貝的心理需求,符合他們身份的生活環境樓盤名稱東?；▓@位置深圳市福田區香軒路發展商香港東海聯合（集團）有限公司 深圳東海愛地房地產發展有限公司承建商 三期室內設 計市一建承建Leese RobertsonFreeman室內設計（作品香格里拉、 凱悅酒店）營銷代理深圳中原物業顧問有限公司建筑設計一期柏濤建筑設計有限公司一期、三期雅科本設計管理服務有限公 司園林設計貝爾高林公司建筑類型二期15幢10-32層的高層、小高層 建筑三期36層52間豪華公寓一層兩 戶、一層一戶社區配套設 施車位豪華會所（

8、帶私人宴會廳）、東海培 萃幼兒園、深圳外國語學校東海附屬 小學、深圳咼級中學、深港兩地區間 車、車位不少于1.0車位/戶、三期公 寓配有智能指紋監控系統、觀光玻璃電梯、服務電梯、電梯安防、門禁系 統、中央空調與熱水系統二樓有私人 俱樂部和游泳池/戶外水力按摩池、rvt父通車公廟地鐵站面積二期 114-168 m2三期 3仃-657m2主力戶型四房二廳（317 m2）八房二廳（657m2）物業管理公 司物業管理費、期戴徳梁仃、三期深圳東海安 保物業（香港地鐵有限公司屬下安保 物業管理）價格（元/就）二期平面10000-11000元/m、三期15000元/m項目現狀現樓已發售項目評價項目一期與二期

9、已樹立起項目富人 區地標的形象，三期項目銷售期較長翠?；▓@一期一期成交客戶特征:35歲 以 上較 早 到 深 圳 經 商實 際 從 商 經 驗 豐 富 而 有 自 己 獨 特 的 價 值 觀 念很 好 的 經 濟 能 力 但又 算 不 上 豪 富 階 層好 香 蜜 湖 片 區 的 發 展、八刖 景重 中國傳統家庭倫理觀念對家庭有傳統的責任感追求自活 氛 圍東籍 潮汕籍比例約50%開廠司 的 中 小 型 民 營 企 業 家及 開 店 的 中 小 商 家 老 板樓盤名稱翠?；▓@二期位置僑香路、農園路發展商深圳振業實業集團有限公司廣告代理 物業代理廣告代理：大觀廣告公司物業代理：徳思勤置業建筑設計何

10、顯毅建筑師事務所物業規模 容積率建筑面積90000 m2商業面積5364 m容積率4.31物業類型 總戶數4棟31-32層高層建筑總戶數567戶社區配套設施 車位會所、幼兒園、超市車位381個P父通6、104、456、466 路面積60-239 m主力戶型五房二廳復躍式(162-266 m)、四房二廳(117-140 m)物業管理公司 物業管理費振業物管物業管理費3.8元/ m價格(元/就)7500元/m項目現狀2002年底封頂，2003年&9月入伙，目前建至第5層，項目評價目前項目進入內部認購階段，9月 正式發售。由于一期現樓實景、振 業集團的品牌實力對二期的銷售 有促進作用。在200就左右

11、的大戶 型將與熙園190-200就多層的戶型 形成競爭。戶型面積比例戶型面積區間戶數比例四房二廳一衛2115-140mi9116%四房三廳 二衛復式179-194 m26211%五房二廳 二衛躍式2177-207 m23842%六房二廳三衛233-239 m25710%其余為60-90 m2的小二房 單位11921%合計567100%38%翠海二期各戶型比例7%7%17%11%20%I二房兩廳一衛69 m2-三房兩廳二衛92-103 m1_四房兩廳二衛117-140 m2I復式四房三廳三衛180-195 m2二復躍五房兩廳三衛162-266m2廠六房兩廳三衛295-241 m新天國際名苑建筑體

12、現現代主義的風格，以水岸名宅及香 蜜湖岸永久性第一排景觀為賣點。提出“簡約為 美”、“少即是多”、“天人合一”一一 境界地產的 開發理念。前期推廣價格高至9000元/ ,現階段 價格降至起價5908元/就，均價7500元/能，價格 整體滑坡過大。其與熙園的位置關系，價格因素及 高層20層以上景觀優勢，會分流部分熙園的客戶。客戶特征：年齡在35歲以上高級管理人員、中小型企業私營企業主 銀行、證券從業人員認同香蜜湖片區家庭成員以三至四人為主樓盤名稱新天國際名苑位置蓮花西路南發展商深圳國際俱樂部有限公 司廣告代理 物業代理風火廣告置業國際建筑設計深圳招商建筑設計有限公司園林設計美國URBANUS設計

13、事務所建筑規模 容積率占地 16,596.1 m2建筑 103,069.4 m容積率 5.22建筑類型 總戶數2棟32層板式高層與2棟12層板式小高層469戶社區配套 設施 車位500個車位P父通104、441、411、446、456面積125-344 m實用率實用率84.3-88.5%主力戶型四房二廳140-169 m物業管理 公司物業管理 費中海物業管理公司3.2 元 /m價格（元/ m2）7500元/m項目現狀3月31日開盤已發售項目評價前期定價9000元/m，,現 受壓力很大價格大副度 下調起價在5908元/ m, 均價在7500元/ m左右， 從目前銷售狀況看基本 對熙園影響不大，但

14、在熙 園銷售期在價格方面會 分流部分熙園的客戶?？“苍芬蕴彀布瘓F的品牌實力樹立農科中心人文地 標，以天安集團資源共享、項目的區域優勢、項目 周邊的教育配套組成其主要賣點。前期銷售情況并 不理想，目前價位略有下調?？蛻籼卣鳎耗挲g在35歲以上中小型企業私營企業主證券、金融、保險業政府公務員樓盤名稱俊安苑位置農科中心、農軒路發展商天安（深圳）實業有限公司 深圳市農科中心科學研究中心整合推廣 策劃及銷售代 理尚美佳廣告有限公司深圳中原物業顧問有限公司園林設計天安實業有限公司建筑規模 容積率占地 14,500 m2建筑 34,900 m2,車位仃4個建筑類型 戶數5棟16-18層280戶社區配套設施優惠

15、享用天安物業資源，4000 m的 平臺花園、住客會所、住戶專車、學校巴士、購物巴士P父通411、441 中巴面積83-166 m2主力戶型三房二廳、四房二廳物業管理公司 物業管理費天安物業管理公司物業管理費3.8元/ m，月價格（元加）7800 元/m項目現狀項目3月30日開盤已發售戶型二房二 廳三房二廳四房二 廳總計面積83 m2 124-134 m166 m2戶數5817448280比例21%62%17%100%兩梯二戶，戶型方正，通風米光良項目評價好天安集團開發項目以天安集團的資源共享為特質，前期銷售62%俊安苑不同廠 17%. 2戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房 二廳總計面積83 m2

16、124 m2134 m2166 m2總面積4814 i0788116587968 355228比例14%31%33%23%100%香榭里花園一期曾獲美國建筑家協會金塊獎，由國際級建筑設 計大師美國 RTKL 設計，澳大利亞 BELTCOLLINS公司進行園林景觀設計同，標榜“人文主義”的理念?？蛻籼卣鳎耗挲g在35歲以上政府公務員、銀行、證券、保險管理人員三口至四口之家，家庭人口較少樓盤名稱香榭里花園一期位置農科中心農園路發展商深圳市美地置業發展有限公司全程推廣營銷代理圖登廣告建筑設計美國RTKL設計師公司園林設計澳大利亞貝爾高林公司建筑規模容積率占地49,297.4 m2建筑160,000 m

17、容積率 2.67建筑類型總戶數891戶社區配套設施6000 m會所、高爾夫練習場、燈 光網球場P父通411、233、113 （農科中心站）面積實用率90-217 m實用率 87%主力戶型三房二廳物業管理公司 物業管理費深圳美地物業管理有限公司 物業管理費4.3元/ m價格（元/就）8500元/m項目現狀項目現已發售，項目評價銷售較穩定，銷售率70%香榭里花園二期 18%匚 16%1_ 10%1 16%_124%口 12%_1 17%戶三房四房五房六七總計面90121.0166.6180.3217240戶7272112724484456戶1616%24%16%1018100總6,8,18,12,

18、8,20,75,r9%11%25%17%1226100香榭里花園二期戶數與面積統計香榭里花園二期不同戶型戶數統計LI二房二廳90加I I三房二廳二衛121.08加-四房二廳三衛166.68加五房三廳四衛180.39加口六房三廳217加I-七房以上240加 16%樓盤名稱香逸名園位置香梅路、新聞路口以北發展商深圳市合正房地產開發有限公司 深圳華泰企業分公司廣告代理 物業代理廣告代理：深圳市木太廣告公司 物業代理：深圳市房地產咨詢有限 公司承建商江蘇一建建筑設計華森建筑與工程設計顧問有限公司物業規模 容積率占地面積9594.7 m2建筑面積60484.57 m商業配套面積2360m2容積率6.20

19、建筑覆蓋率38.2%物業類型 總戶數2棟28層高層建筑總戶數400戶社區配套設 施車位在三層酒店式空中花園內設立體OPEN馨香健康會所、車位256個P父通25、101、113、105、201、209、213、215、301、310、320、370、420、429、 431路面積85.74-118.52 m主力戶型三房二廳（102-118.52 卅）、二房二廳（85.74 m2）物業管理公 司物業管理費深圳市合正物業管理有限公司 物業管理費2.8元/ m價格（元/就）6500 元/m項目現狀主體封頂項目評價高層小規模物業，客戶定位城市精 英。以二房、三房為主，交通便利、 一梯四戶，現樓銷售，銷售

20、率10%樓盤名稱景秀年華位置香梅北、北環大道發展商深圳市萬濟高科技產業投資發展 有限公司廣告代理 物業代理廣告代理：深圳市相互廣告公司 物業代理：深圳市房地產咨詢有限 公司承建商江蘇一建建筑設計深圳電子設計院物業規模容積率建筑面積30000 m2容積率4.1物業類型 總戶數一期3棟佃層1棟22層高層建筑總戶數360戶社區配套設施 車位會所、車庫車位200多個P父通6、25、104、201、213、222、361、365、370、411、441、446、456、548路面積62-117 m2主力戶型三房二廳（83-117 m）、二房二廳（62-76 m）物業管理公司 物業管理費天健物業管理有限公

21、司物業管理費2.8元/m價格（元/就）6000元/m項目現狀現樓發售項目評價以二房、三房中小戶型為主，二梯 五戶、配套成熟、交通便利、性價 比合理，現樓銷售平穩，銷售率50%以上。2002年8月18日入伙香蜜湖片區2002-2003年開發樓盤匯總表樓 盤 名 稱建筑積容介 積各 率格銷售期銷售率3發 守展F商香蜜湖水榭花都230000rn2TO H O 價格15 1 00 .0 4元/m2平面價 格10預 計期10月 份 開 始 發 售期期 需TCHC100%/高 層90%）深 圳 ）華僑城房 ）地 、產 5有 中限公 司00 0 元 / m2年新 天 國 際 名 苑1030694m52227

22、500元/!m23月31日 發 售3個 月10%深圳國際 俱 樂）部有 限 公 司香 榭 里 花 園160002679500元 j/m2銷售期3個月20%深圳市美地置期0m2業 有 限 公 司俊安苑34900m25278 !00元i /m2已 發 售10%深圳市天 安 實）業有 限 公 司東 海 花 園期2000040期平面11000已 發 售10%深圳東海*愛地2011 000元/m2期15 000元/m2房 地 產 發 展 有 限 公 司翠 海 花 園期90000431275100元1 /1m2預 計 年 底 發 售20深 圳 振 業 實 業 集03年89月 份 入 伙團 有 限 公 司香

23、66i65已2深景 秀 年 華3000041260 100元1 /m2已 發 售 入 伙4050%深圳市萬濟 高 科 技 產*業投 資 發香蜜湖2002-2003 量 1, 300, 000 園14萬譏 萬譏農科 項目、香荔展 有 限 公 司香 蜜 湖 豪 庭16000m27000元/m2已 發 售30%總 建 筑 開 發量744, 453.97 m2片區年總建筑開發 川以上（包括熙 景煜花園10 中心農科廣場 綠洲）香蜜湖片區2002-2003年不同戶型開發量匯 總表（不包括熙園、景煜花園）更盤名稱戶型香蜜 湖水 榭花都新 天 國 際 名 苑東 海 花 園期香 榭 里 花 園期俊安苑翠 海

24、花 園期香 逸 名 園景 秀 年 華香 蜜 湖 豪 庭總計（戶）比WNHOUSE58581二房二廳72584010014826468217三房二廳61090721748930021215474(四房二廳4003294411248128106127五房二廳5329722544081(五房以上218128452025總戶數112146952456280556400360264395810香蜜湖片區不同戶型戶數分析二房二廳三房二廳二衛,10%.5%.1% 17%廠27%r四房二廳三衛二五房三廳四衛. 40%廠五房以上 TOWNHOUSE結論：香蜜湖片區2002-2003年市場推出的樓 盤戶型以三房、

25、四房為主，其三房占總量的 40%， 四房占總量的27%，二房占總量的 仃，五房占 總量的10%，在五房以上的戶型占總量的 5%， TOWNHOUSE 占 1%。樓盤名稱戶型面積香蜜 湖水 榭花都新天 國際 名苑東 海 花 園期香榭里花園二期俊安苑翠 海 花 園期、 逸/TOWNHOUSE16, 3446，4，6，8100卅以下480814256549,8，22，21，5100-150 就45,000591717446400640，31，7，51，150-200 就145,54012465696857011，28，10，200-300 m215,02014096079714，300-500 m8

26、,370559500卅以上5,510.總面積52）230,100,20,75,35,90,6(27485506981322802322002-2003年香蜜湖片區不同戶型面積開發量匯總 表（不包括熙園、景煜花園）42%I 100tfL廠 100-15-150-2C-200-3C 300-5C廠500說二 TOWN結論：香蜜湖片區2002-2003年市場推出的樓 盤面積區間在100-200卅的為主，100-150卅占推 出面積總量的32% ,150-200卅占推出面積總量的 42%，在200卅以上的占推出面積總量的10% , 在100卅以下占推出面積總量的10% ,500卅以上 的占推出面積總量

27、的1% , TOWNHOUSE占推出 面積總量的2%。相對于其它片區其樓盤大戶型、 大面積的特征明顯，屬于較典型的豪宅片區。同時 片區內150訐以上，以三房、四房為主的戶型競爭 十分激烈。、樓盤名戶型面積香蜜 湖水 榭花都新 天 國 際 名 苑東海花園三期香 榭 里 花 園期俊 安 苑翠 海 花 園期香 逸 名 園景 秀 年 華香 蜜 湖 豪 庭5000-6000元/ 6000600(6000-7000元/ 65007000-8000元/ 7500780070008000-9000元/ 平面1000085009000-10000元/ 10000以上元/ TOHO15000二期11000三期15

28、0008300 元 / m2平均均價元/m2002-2003年香蜜湖片區不同樓盤的價格統計結論：香蜜湖片區整體均價平均在 8300元/ m左右，部分高檔樓盤（東海花園、香榭里、水榭 花都）的均價達到了 10000元/m或更高。從價格 趨勢體現了片區豪宅區域特點。但在此片區同類、 同質樓盤的激烈競爭下，部分樓盤價格下落?？偨Y：B、經上述香蜜湖片區市場分析，香蜜湖片區 2002-2003年總體開發量在100萬平方米左右， 戶型以三房、四房為主，面積區間100-200平方 米為主，C、整個片區已經形成規模性富人居住區，片區 內同質、同類產品的競爭十分激烈。D、客戶層面基本上在35歲以上，總體年輕化，

29、 家庭人口數量較少，以私營企業主、金融、證 券、保險、大中型企業、事業單位管理人員為 主，廣東籍、潮汕籍人士較多，普遍看好香蜜 湖片區的發展前景。E、在同質、同類產品中與熙園產品品質較接近 的水榭花都、東海花園的價格均在 10000元/ 或更高，而其它產品的價格在逐步下調。、其它片區同質、同類樓盤市場調研F、中心區市場調研中心區住宅項目開發逐漸升溫隨著中心區六大市政建設的全面開工，中心區概念已成為市民關注的焦點。幾家知名開發商如：黃埔雅苑二、三期、星河國際花城、天健世紀花園、嘉里雅頌居、如詩美地、城建城中雅苑、辛城花園南龍福居項目，今年將在中心區展開殘酷的競爭，吸引眾多置業者的關注。去年市政府

30、主要投資用于環境和基礎工程，今年主要在地鐵與中心區工程。年內中心區住宅項目及地鐵沿線項目將繼續倍受關注。預計與中心區概念直接關聯的項目年內總建筑面積將達100萬平方米以上，以高檔及中檔住宅為主。2.中心區規劃二技館1IFIf2x. faill.I卄I;-IHi嚴l*.iO玉I輸天4_ j .1；%圖書館二際畧-a Q r 市民中水健中用地用地面百分比建設面積中用地用地面百分比建設面心商0.410.23%49728.58心商211246帀亍政17.929.92%684932.04商務F14493區攻化27.1115.01%442116.26區旅館32632醫療4.302.38%60150.3商1

31、3.0218.44%P 6046北教育2.201.22%略南教育2.130.91%442116居住29.5816.38%1063121.4居住20.968.99%68194C區電綠化21.9212.14%區綠化35.2815.12%41647用j首路72.1339.94%用社區5.022.26%555075路5.022.77%行政1.730.74%684932地丁總計180.59100%2300049地發展4.01.71%1998地首路96 4241 33%指崗廈20.55 1 1 /O8.81%其它52.77%標總計233.27100%117073.中心區住宅開發情況中心區北區住宅開發情況表

32、項 目 名 稱占地面積容積率建筑面積開工 時間目前進度開盤時間銷售均價銷售率中 銀 花 園1308413.4175487現樓已入伙97年900093%深業 花 園360002.81008006561399年2001.9入伙2000.58400期：100%黃埔雅1560002.843700010375299.42001.5入伙2000.67800期：100%苑天 健 世 紀 花 園384122.81461912001年底在建預計：2002.98500嘉 里 雅 頌 居35000311000在建中心區南區住宅開發情況表辛城 花 園201553.567178298年入伙98.8500100%中325

33、683.37110000982000.699.68800100%海華庭入伙彩福 大 廈109301213102398.1200.9入伙98.11650090%如 詩 美 地350002.587500城 中 雅 苑447802.8124990在建海龍王71876.848875待建項目根已售的住宅項目中銀花園城一花一園一、一福一崗一園一、一中一海一華一庭一、一深一業花一園一 、一 大一廈一等一 亠在一W的一寶項目期有建中雅里雅頌居項目天健世紀花園等項目已008月 后 將 有 更 多 住 宅 陸進入 市 場現 時 住 宅 開發要特征表現為心 區 已 有 商 品 房 市 場 存量 不 大 消 費 者

34、對 于 中 心 區 住 宅 的 需 求 正 處 于 上 升 階 段心 區 住 宅 物 業 均 以 房 兩 廳 -H-R 帀 工 人 房 的 戶 型 作 為戶 型。中 心 區 住 宅 物 業 價 格 穩 步 走 高約 為67 0 0元/m28800元/m2。中 心 區 的 消 費 群 體為中高收入的二次及多次置業奢4.物業供給量福田中心區總規劃建筑面積為 750萬叭 其中商品房規劃建筑面積為 627萬怦，現已竣 工100萬怦，即16% ,在售住宅物業的總建筑 面積達51.9萬就，總銷售率約78%，即中心 區目前在售住宅存量約為11.4萬m2 （多數為各 大樓盤的尾盤），滿足不了目前消費者對中心區

35、住宅的需求5中心 區 樓 盤 分 析 黃埔雅苑一期由香港著名房地產開發公司一一長江實業開發的高檔樓盤。客戶特征為：認可 發 展 商 品 牌 的香港人以及廣東籍人士追求生活設施全、市政配套 齊 全、交 通 便 利 的 大 型 社 區重 小 區 的 地 段、物 管樓盤品質等因素政府官員銀 行 高 層 管 理 人 士樓盤名稱黃埔雅苑一、二期位置深圳市福田區彩田路、福中一路312-316號發展商長江實業（中國）有限公司及和記黃埔地產有限公司屬下 深圳地產發展公司建筑設計深圳市陳世民建筑師事務所有限公司園林設計貝爾高林香港有限公司（一至四期）物業規模容積率總占地面積15.6萬卅 總建筑面積43.7萬卅二

36、期占地積：32, 792就 建筑面積107, 000就 三期建筑面積400 m2容積率2.8物業類型總戶數共建22棟高層及4棟小高層二期6棟22-28層高層棟8層小高層、平面一梯2-6戶（以1梯4戶和6戶為 總戶數3100戶 二期戶數654戶 三期5棟22層32層 層及一座小學，三期總戶數 800戶區配套設施車位2所幼兒園，1所小學，1所中學、住客會所、商場、大 超市、凈菜市場車庫車位2500個車位會所設施：運動類 大型天幕泳池、室內攀石場、健身室、 乓球/桌球室兒童類：虛擬真實智能化兒童游戲機中兒童夜光保齡球場、兒童游樂中心、親子苗圃美容類:療按摩香薰美容院文化類：圖書館P父通15、25、1

37、05、111、215、228 （蓮花山）、223、310、320交會館站）、420、451、468地鐵市民中心站面積二期面積 78-223 m2224-436 m2三期面積 77-32主力戶型二期主力戶型以三房二廳（127-162 m）三期主力型三房二廳（110-114 m）物業代理 物業管理費和記物業服務（深圳）有限公司物業管理費4.0元格（元就）9000元/m物業特點戶型多樣，主力戶型為三房，有帶工人房供選擇，部分客 寬4.8m，飯廳設有對流窗大面積豪華單位客廳寬5.4m,有入戶空中花園，飯廳采用落地玻璃，將空中花園景致引 室內，小高層采用觀光電梯，面向園景項目現狀項目正在建設階段預計20

38、02年5月發售項目評價由于和黃的品牌及較低的售價，一期銷售受到市場的追捧 項目二期目前正在進行銷售，廣告投放量較大，銷售進度 為緩慢；黃埔雅苑二期戶型統計表戶型面積戶 數比例二房二廳一衛79m23210%82m227三房二廳一衛128m2417%三房二廳三衛136m24566%150m2289162m251178m24四房二廳186m2407%二層復式255m287%270m24300m230三層復式335m223%350m212450m23總計588100%黃埔雅苑二期不同黃埔雅苑不同戶13% 7%| 5% 6%-61%黃埔雅苑三期戶型戶數統計 11% 5% 44%口二房二廳一衛78-82

39、m2三房二廳二衛111-143 m2口四房二廳169-172 m口 復式 203-328m2黃埔雅苑三期戶型面I 12%26% 46%安柏麗晶樓盤名稱安柏麗晶位置深南大道6012號發展商深圳天鴻集團祈年實業有限公司物業規模 容積率占地面積：11,061吊建筑面積：120,000m容積率：2.8物業類型 總戶數2棟18層高層與32層高層社區配套與規 劃設施意大利古羅馬下沉式主題庭園，全天候 室內恒溫泳池及室外雙泳池，住客及商 務雙會所、特高32層玻璃天幕全景觀空 中PUB甲級寫字樓電梯群控系統，直 落地下車庫，小區全方位背景首樂系統，面積75-500 m2主力戶型三房二廳(90-140 m)四房

40、二廳(140-240 m)P父通101、105、209、213、215、222、223、228等路線r項目現狀2002年5月18日正式發售項目評價該物業位于深南大道北面，臨近深南大 道的南面部分為18層住宅，而不臨深南 大道的背面部分為32層住宅。該項目為天鴻集團下屬公司深圳市祈年實業發展 有限公司項目，亦為天鴻集團進軍深圳 的第一項目。嘉里雅頌居樓盤名稱嘉里雅頌居位置彩田路與福中路交界之西南處發展商嘉里建設（深圳）有限公司物業規模 容積率占地面積：3.3萬m建筑面積：8萬m容積率：2.8物業類型 總戶數8棟住宅及會所社區配套與規劃設施住宅沿地塊南、北兩端 央規劃大劇院，會所等 置于庭院兩側帯排布，中 酒己套設施面積以160-200卅為主，部分 120-130 m2少量80 m2戶型大戶型單位主要 集中在地塊北面主力戶型主力戶型三房二廳、四房二廳， 以1梯2戶為主（3部電梯）物業特點住宅沿地塊南、北兩端 央規劃大劇院，會所等 置于庭院兩側帯排布，中 酒己套設施項目現狀現工程進度將出地面項目評價該項目位于中心區北區，未來發售時間預計在2002年9-10月 戶型面積偏大，周邊配套較為成 制性f 熟嘉里雅頌居工地現場】星河國際花城樓盤名稱星河國際花城位