1、基于灰色預(yù)測的商品房價格影響因素及預(yù)測研究摘要在這篇論文里面分析武漢市09年到15年期間對商品房價格影響的因素時使用的是灰色關(guān)聯(lián)分析方法進行的定量分析。在對未來武漢市商品房價格的情況進行預(yù)測的時候使用了GM（1，1）模型，這樣有利于政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。在這次研究的時候是綜合的進行分析，將很多學科的知識融在一起，主張從實踐的過程中發(fā)現(xiàn)問題，進而進行理論研究，然后再用于實踐中進行檢驗。關(guān)鍵詞：商品房價格；灰色關(guān)聯(lián)分析；GM（1，1）模型1 研究方法和數(shù)據(jù)來源1.2.1 研究方法本文在研究影響商品房價格因素預(yù)測的時候是在灰色系統(tǒng)基礎(chǔ)上研究的。使用的研究方法是灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對房價未來的走勢

2、研究的時候使用的是GM（1，1）模型。（1）運用灰色關(guān)聯(lián)度進行分析該理論是我們國家的學者鄧聚龍教授創(chuàng)立發(fā)展的，指的是一些信息已知，一些信息未知這樣的系統(tǒng)。關(guān)聯(lián)度指的是在兩個系統(tǒng)之間的因素，因為對象和時間的原因，在變化過程中關(guān)聯(lián)性大小的量度。在系統(tǒng)發(fā)展的時候，如果這兩個因素變化趨勢是一樣的，而且同步性高，這樣的結(jié)果就是關(guān)聯(lián)度好，通過比較判斷這些因素的主次要因素4-6。本文通過選取不同指標，依次與商品房均價進行關(guān)聯(lián)度分析，并對結(jié)果進行排序，得出各指標對房價的影響程度。（2）GM（1，1）模型灰色預(yù)測模型里面最重要的就是GM模型，因為這個模型對房價未來發(fā)展趨勢的預(yù)測比較準確。還有一個優(yōu)點就是在信息特

3、別少的情況下都可以精確的預(yù)測，計算方法也比較簡單，所以在很多行業(yè)里面都在使用7。1.2.2 數(shù)據(jù)來源為了更好的反映出武漢市商品房價格變化機理，同時考慮到數(shù)據(jù)的真實性和方便性，為了更好的對其進行分析，這次分析的數(shù)據(jù)是09年到15年的統(tǒng)計年鑒。2 商品房價格的灰色預(yù)測2.1 灰色系統(tǒng)預(yù)測灰色理論不需要大量的數(shù)據(jù)就可以建立模型進而分析預(yù)測，最終進行系統(tǒng)分析。解決了以往由于數(shù)據(jù)少，信息不確定而無法研究或難以研究的軟科學與技術(shù)科學的問題，現(xiàn)已在工程控制、管理決策和社會經(jīng)濟等許多領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用15。在灰色系統(tǒng)里面只有很少的一部分信息是真實有效的，其他是模糊的。研究的時候就是從系統(tǒng)出發(fā)，對系統(tǒng)內(nèi)部的灰

4、色數(shù)和灰色關(guān)系進行研究。灰色預(yù)測是對灰色系統(tǒng)進行預(yù)測，對一定時間內(nèi)的范圍內(nèi)的灰色過程進行預(yù)測。灰色預(yù)測方法的特點表現(xiàn)在：在提取離散值的時候是將離散數(shù)據(jù)看成是連續(xù)的變量，這樣在處理數(shù)據(jù)的時候就可以使用微分方程。原始數(shù)據(jù)不能直接使用，用的數(shù)據(jù)是由原始數(shù)據(jù)累加生成的，然后對這些數(shù)據(jù)使用微分方程模型。這樣就顯得數(shù)據(jù)有規(guī)律而且避免了很多的隨機誤差。灰色系統(tǒng)GM（1，1）因為在預(yù)測的時候需要的信息少，而且計算便捷，精確度還高，所以一直以來很多的行業(yè)都用這種方式進行分析預(yù)測16-18。2.2 GM（1，1）模型的構(gòu)建灰色系統(tǒng)理論預(yù)測方法主要使用的是GM模型，該模型都是對應(yīng)一個微分方程，求解的過程就是對模型預(yù)

5、測的函數(shù)方程。該模型每個字母代表都是有含義的。19。GM（1，1）建模過程和機理如下：（1）假設(shè)原始數(shù)據(jù)序列是正數(shù)序列；其中，（2）對做一次累加，生成數(shù)列：其中，（3）構(gòu)造數(shù)據(jù)系列和數(shù)據(jù)向量：，（4）確定參數(shù)和b。求解待定系數(shù)的時候使用的是最小二乘法：（5）建立預(yù)測模型，GM（1，1）預(yù)測模型的一般形式是微分方程：其時間響應(yīng)函數(shù)為：（6）根據(jù)GM（1，1）模型得出的數(shù)據(jù)是一次累加量，所以還需要將預(yù)測值還原：（7）模型精度檢驗：求殘差及相對誤差：，計算均方差比：其中：計算小誤差概率：統(tǒng)計滿足式子（其中）的的個數(shù)，若此數(shù)為，則。建立模型之后要進行檢驗，檢驗的方法有均方差檢驗和小概率誤差實驗還有相對

6、誤差檢。一般地，相對誤差越小越好；檢驗后的均方差比值越小，就說明殘方差越小，那么這個模型就比較好。小誤差概率p越大越好，在檢驗?zāi)Ｐ偷臅r候一般參考精度檢驗表6。表6 灰色系統(tǒng)預(yù)測精度檢驗等級參照表20精度等級相對誤差均方差比值小誤差概率一級0.010.350.95二級0.050.500.80三級0.100.650.70四級0.200.800.602.3 計算過程根據(jù)上述論述選取的依據(jù)是09年到15年的期間的商品房均價，然后根據(jù)這些數(shù)據(jù)對未來房地產(chǎn)市場進行預(yù)測。（1）先建立09年到15年期間武漢市的商品房均價序列值：（2）對做一次累加，生成數(shù)列：（3）構(gòu)造數(shù)據(jù)系列和數(shù)據(jù)向量：（4）確定參數(shù)和b。求

7、解待定系數(shù)的時候使用的是最小二乘法：（5）建立預(yù)測模型，一般GM（1，1）預(yù)測模型的形式是微分方程：其時間響應(yīng)函數(shù)為：（6）因為GM（1，1）得出的數(shù)據(jù)是一次累加量，所以還需要把預(yù)測值還原：（7）模型精度檢驗：表7 GM（1，1）模型預(yù)測值和實際值比較年份預(yù)測數(shù)據(jù)還原數(shù)據(jù)原始數(shù)據(jù)殘差相對誤差（%）200999099099000.0020102201.621211.621140-35.810.0620113759.261557.621526-15.810.0220125761.682002.442226111.780.1020138335.942575.2625823.870.002014116

8、45.323309.383180-64.690.04201515899.764255.44436856.780.03計算平均相對誤差：平均相對誤差，精度為二級。計算均方差比：，精度為一級。計算小誤差概率：所以，精度為一級。根據(jù)表6的灰色系統(tǒng)預(yù)測精度檢驗等級標準可知，該灰色模型的綜合精度等級是一級，該模型的預(yù)測是有效的。因此模型：，可以對武漢市的商品房價格進行預(yù)測。2.4 預(yù)測結(jié)果分析從上面的分析得出16年和17年武漢市的商品房價格預(yù)測是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。從這個預(yù)測數(shù)據(jù)可以看出今后的商品房房價還會繼續(xù)上漲，而且漲幅會很大。（1）在經(jīng)濟發(fā)展的同時，需求量會持續(xù)增長。

9、居民購房能力會持續(xù)增長。經(jīng)濟發(fā)展越來越好，人均收入水平也會增長，家庭可支配的收入會增多，很多都愿意把錢投資在住房上面。這對居民購買能力有很大提高。在城市化進程發(fā)展的時候，很多的農(nóng)村剩余勞動力都去到城市，這樣城市的人口就會增長規(guī)模也在擴大。現(xiàn)在大家都經(jīng)濟條件都好了，對住房的要求也會越來越高。（2）建房成本仍會上漲因為土地資源的不可再生特點，所以以后的土地價格還會繼續(xù)上漲。隨著耕地資源的逐年減少，國家將從糧食安全的角度，逐步收緊土地供應(yīng)，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地也將隨之減少，土地價格將隨之增高。目前，我國土地出讓制度已開始廣泛采用市場招標、拍賣和掛牌的形式，而且規(guī)定在有條件的前提下，盡量采用拍賣的形式出讓土地。有一些政策對房地產(chǎn)的價格進行了控制，但是開發(fā)商在競爭的過程中還是有惡性競爭，所以土地價格也向著不好的方向在發(fā)展。建筑安裝成本價格繼續(xù)上漲。因為人工的價格以及建筑材料的價格在逐年上漲，所以安裝工程的價格也在上漲，然后就造成了建房成本在增加，最后住房的價格也會長高。參考文獻1 柳興國.我國城市住宅價格問題剖析J.價格理論與實踐，2013，12：47-48.2 杜曉芳，張金鎖