1、新華信托泰州醫藥高新區休斯頓健康醫學中心項目投資集合資金信托計劃可行性研究報告目錄導言40.1摘要40.2本文結構4第一章 信托計劃綜述51.1 信托概要51.2 信托產品要素51.3 信托資金的運用71.4 信用增級及后續管理措施71.5 信托計劃的退出方式101.6 交易結構及流程圖11第二章 融資項目基本情況介紹122.1 項目背景簡介122.2 項目整體情況132.3 項目合規性152.4 項目實施方簡介162.5 項目投資預算分析172.6 項目實施進度21第三章 高新區管委會還款能力分析（第一還款來源）223.1 泰州醫藥高新技術產業開發區基本情況223.2 泰州醫藥高新技術產業開

2、發區還款能力分析223.3 結論30第四章 抵押品與質押品分析（第二還款來源）324.1 抵押品簡介和價值評估324.2 質押品簡介和價值評估364.3 結論39第五章 擔保企業分析（第三還款來源）405.1 擔保企業基本情況405.2 擔保企業財務狀況分析415.3 擔保企業信用狀況和擔保能力48第六章 風險分析及防范496.1 信用風險及對策496.2 融資項目建設風險及對策496.3 管委會回購款支付風險及對策506.4 抵押品變現風險及對策516.5 管理風險及對策536.6 其他風險53第七章 盡職調查情況與結論547.1 盡職調查情況547.2 結論55第八章 信托經理57導言0.

3、1摘要國家級高新技術產業開發區管委會委托代建的bt項目，開發區“產學研”一體的重要工程，項目得到省市各級政府大力支持開發區已成為醫藥投資的熱土，經濟運行態勢良好，管委會財政實力不斷增強（2011年財政總收入超60億元），承諾按期足額回購融資人泰州華誠醫學教育投資發展有限公司具有較強的再融資能力，開發區管委會承諾未來3年內再注入至少1000畝土地附加充足的商業用地抵押擔保和股權質押擔保aa級企業泰州鑫泰集團有限公司提供連帶責任保證擔保融資人綜合成本暫定12.2%，成功實施后預計我司年收益率不低于1.6%，總利潤不少于2240萬元0.2本文結構本文第一章為信托計劃概述，介紹信托計劃基本框架和要素；

4、第二章介紹融資項目基本情況；第三至第五章分別分析了本信托計劃的三個還款來源：高新區管委會、項目抵質押品和項目擔保方；第六章分析了本信托計劃可能存在的風險以及相應對策；第七章為盡職調查情況和結論；第八章為信托經理介紹；最后的附件列明項目的重要待查文本文件和項目設立需簽訂的主要合同。第一章 信托計劃綜述1.1 信托概要泰州華誠醫學教育投資發展有限公司（以下簡稱“華誠醫學”）向新華信托股份有限公司（以下簡稱“新華信托”）提出融資申請，擬由新華信托設立集合信托計劃，融資不超過人民幣7億元，以受讓華誠醫學基于與泰州醫藥高新技術產業開發區管委會（以下簡稱“管委會”、“高新區管委會”）簽訂委托代建(bt)合

5、同而享有的對泰州醫藥高新技術產業開發區休斯頓醫學中心項目（以下簡稱 “本項目”）的投資補償收益權。本信托計劃擬包含兩期，每期期限擬定為24個月。本項目為管委會委托華誠醫學代建的bt項目，華誠醫學將融資資金用于該項目建設，管委會按照委托代建(bt)合同約定分期支付項目回購款，華誠醫學以上述回購款作為第一還款來源，在信托到期時回購項目投資補償收益權，以保證信托計劃的安全退出。本信托計劃另追加38.8萬平方米商業金融用地和附屬建筑抵押以及華誠醫學100%股權質押，并由aa級企業泰州鑫泰集團公司提供保證擔保，作為第二、第三還款來源。1.2 信托產品要素1.信托名稱新華信托泰州醫藥高新區休斯頓醫學中心項

6、目投資集合資金信托計劃（暫定名）；2.信托規模計劃募集總額為70000萬元，分兩期募集。第一期計劃募集不超過40000萬元，可分兩次推介，每次不超過20000萬元；第二期計劃募集不超過30000萬元，可分兩次推介，每次不超過15000萬元。3.信托期限24個月。4.信托類型集合、融資。5.信托當事人（1）委托人：合格社會投資者（2）受益人：同委托人（3）受托人：新華信托股份有限公司（4）融資人：泰州華誠醫學教育投資發展有限公司6.綜合融資成本12.2%/年。7.信托計劃的退出本信托計劃的退出方式主要為華誠醫學回購新華信托持有的本項目的投資補償收益權。（1）華誠醫學回購投資補償收益權價款的計算公

7、式如下：回購價款=固定價款+溢價款固定價款=信托計劃募集資金規模溢價款=信托計劃募集資金規模*信托項目綜合融資成本*信托計劃存續天數/360（2）華誠醫學回購投資補償收益權價款支付規則：華誠醫學在收到全額收益權轉讓價款后，按照信托計劃當期募集資金總額3%的比例，支付第一筆溢價款至新華信托指定的賬號中，用以支付渠道費、銀行保管費以及與信托相關的審計費、律師費等部分信托費用。其他部分的溢價款按季等額支付，直至全額回購完畢；華誠醫學應在信托期限到期日之前完整支付回購收益權價款之固定價款，當期溢價款于回購日之前一并支付。1.3 信托資金的運用資金運用方式：受讓華誠醫學基于與高新區管委會簽訂委托代建(b

8、t)合同而享有的對本項目的投資補償收益權。資金用途：本項目工程建設。1.4 信用增級及后續管理措施1.抵質押擔保：作為第二還款來源，華誠醫學為本項目追加評估價值14.54億元的土地和房產抵押，并由華誠醫學的全部股東將華誠醫學100%股權質押給新華信托，以保障本信托計劃足額退出。（1）土地和房產抵押：華誠醫學將其自身合法擁有、產權明晰的位于高新區泰高路西側、新陽路南側，面積分別為90604.6平方米和297423.4平方米的7586和7587地塊土地使用權全部抵押至新華信托名下（評估價值為113769.81萬元），同時將位于此兩塊地塊上屬華誠所有的，面積為100514.71平方米的房產（現由南京

9、中醫藥大學翰林學院用于教學活動）全部抵押至新華信托名下（評估價值為30818.48萬元）。抵押物的評估由新華信托指定的評估公司負責，評估費用由華誠醫學全額承擔。（2）華誠醫學100%股權質押：華誠醫學股東泰州東方中國醫藥城控股集團有限公司以及泰州華健創業投資有限公司將其實際擁有的華誠醫學100%股權全部質押至新華信托名下。滿足下列條件時，新華信托可選擇直接實現質權：本信托計劃一期不能按期足額（含本金及全部溢價款）退出；本信托計劃存續期內華誠醫學凈資產賬面價值首次低于15億元；或本信托計劃存續期內華誠醫學未經新華信托書面授權單方面處置重大資產（股權質押合同簽訂時確認的凈資產賬面價值-max該資產

10、賬面價值，該資產評估價值15億元）；2.連帶責任保證：aa級企業泰州鑫泰集團有限公司為本信托計劃提供不可撤銷的連帶責任保證擔保，為本信托計劃第三還款來源。3.融資企業監管：涉及華誠醫學重大事項的決策需取得新華信托的同意，一般事項需按季度向新華信托通報。重大事項是指對項目公司的經營管理和對本信托計劃的還款可能帶來重大影響或風險的事項。一般事項是指對項目公司的經營管理和對本信托計劃的還款可能帶來一般影響或風險的事項。重大事項包括但不限于：（1）公司重組并購；修改項目公司章程；重大資產購置及處置等；（2）華誠醫學單筆金額達到或者超過5000萬元的資金劃撥（經董事會批準的資金使用預算和按照資金使用計劃

11、的用于本項目設計和施工的資金劃撥除外），及超過資金使用預算和資金使用計劃的資金劃付；（3）華誠醫學貸款、對外投資、對外提供擔保（包括且不限于抵押、出質、保證等）、對外融資、訴訟等事項。一般事項包括但不限于：華誠醫學的經營情況、現金流狀況、醫學中心項目的進展情況。4.資金監管：（1）華誠醫學按季度提前向新華信托提交資金使用計劃，經新華信托審核后委托銀行按資金使用計劃監管資金使用，融資方承諾信托資金需用于本信托計劃指定的項目建設。（2）為了保證本信托計劃本金及預期收益的按期足額兌付，華誠醫學與新華信托、*銀行*分行三方簽署信托資金封閉管理合作協議，對本項目資金運用以及本項目的收益進行監管，新華信托

12、對監管賬戶內預期影響信托計劃及時兌付的資金調度有一票否決權；6.其他：各方將嚴格按照銀監會規定要求，控制風險，確保信托資金的安全。1.5 信托計劃的退出方式1.華誠醫學在信托計劃到期時，回購新華信托所持有的本項目的項目投資補償收益權，足額支付信托本金及利息，新華信托將所得收益由新華信托向受益人分配信托本金及收益。2.轉讓項目的收益權：本信托計劃將其擁有的項目收益權向第三方進行轉讓，以項目收益權轉讓價款向受益人分配信托本金及收益。3.轉讓信托計劃受益權：信托計劃終止時，經新華信托同意，在能夠滿足受益人預期收益的情況下，受托人可以將信托受益權轉讓給第三方，以信托受益權轉讓價款向受益人分配信托本金及

13、收益。4.處置抵質押品：在信托到期未能及時兌付或出現前述直接實現質權的情形時，新華信托可以將因抵押而獲得的土地使用權和房產所有權及因質押而持有的股權以拍賣等形式變現，以轉讓款向受益人分配信托本金及收益。具體由新華信托根據信托計劃的運作情況選擇信托計劃的退出方式。1.6 交易結構及流程圖新華信托華誠醫學鑫泰集團信托計劃監管賬戶醫學中心項目3.連帶保證委托人/受益人11.投資收益2.認購3.保管1.設立東方醫學/華健投資3.股權質押華誠醫學3.土地抵押4.項目委托監管銀行保管銀行監管5.受讓項目收益權10.項目收益權回購款監管高新區管委會9.項目回購款8.項目交付6.信托資金7.資金撥付4.項目委

14、托注：1.信托計劃：新華信托泰州醫藥高新區休斯頓醫學中心bt項目資金信托計劃2.建設項目：泰州醫藥高新區休斯頓醫學中心項目 3.管委會：泰州醫藥高新技術產業開發區管委會 4.母公司：泰州東方中國醫藥城控股集團有限公司和泰州華健創業投資有限公司第二章 融資項目基本情況介紹本項目為委托代建（bt）項目，由高新區管委會委托華誠醫學代建泰州醫藥高新區休斯頓醫學中心項目，并在建設期滿后按建設投資額回購。本項目總預算117686.6萬元（含建設投資總額100606.6萬元和財務費用17080萬元），其中融資方自籌47686.6萬元，信托計劃融資70000萬元。管委會回購款100606.6萬元，除5%質保金

15、外，其余回購款分兩期支付，分別足額覆蓋兩期信托計劃本息。2.1 項目背景簡介本項目為高新區教育教學區一期工程的重要組成部分，建成后擬提供給德克薩斯大學休斯頓醫學中心、高新區和南京醫科大學三方合作辦學項目作為學生宿舍和教學科研樓等。該合作辦學項目是教育教學區第二個落地的辦學項目，第一個中外合作辦學項目，也是第一個計劃包括“本碩博”多層次人才培養的辦學項目，得到省市各級政府的大力支持。2011年11月29日，江蘇省委副秘書長朱步樓專門就該辦學項目建設情況在省政府會見了泰州市委常委、醫藥高新區黨工委書記何榕，南京醫科大學副校長沈洪兵和美國德州大學休斯頓醫學中心校長朱塞佩克拉瑟多一行，向各方闡明了對該

16、項目的支持。江蘇省教育廳副廳長楊湘寧，省外辦副主任張立榮，省衛生廳紀檢組長周政興會見時在座。高新區教育教學區是國家級高新區泰州醫藥高新技術產業開發區（以下簡稱“高新區”）構建“產學研”體系的重要一環。教育教學區總規劃用地范圍為146.94公頃，擬容納學生20000人。目前，一期工程范圍內與本項目毗鄰的南京中醫藥大學翰林學院（含公共圖書館和食堂）已建成投入使用，本項目所在地和周邊基礎設施配套完善，可以滿足本項目校區的建設要求。2.2 項目整體情況本項目占地面積33.06公頃，建筑面積20萬平方米，建設內容包括：教室及實驗室、行政辦公樓、體育中心、老師及學生公寓、商業用房、其他輔助用房等。項目己于

17、2012年1月開工建設，建設期擬定2.5年，預計2014年6月完工。參照初步設計方案，結合當地情況，估算項目總投資為115456.60萬元，其中建設投資為100606.60萬元，建設期利息為14850萬元。華誠醫學擬申請建設投資借款70000萬元，其他40456.60萬元為自有資金。表2-1 德克薩斯大學休斯頓健康醫學中心工程綜合技術經濟指標一覽表項目計量單位數值規劃總用地公頃33.06學生人數人5,000建筑占地面積平方米56,056總建筑面積平方米202,180其中教室實驗室建筑面積平方米72,215行政辦公建筑面積平方米13,715體育中心平方米8,000教師及學生公寓平方米53,950

18、商業用房平方米40,000其他輔助用房平方米14,300容積率0.61建筑密度%17.0綠地面積萬平方米15.10綠地率%37.17項目建設期三年，其中2012年1月2012年6月完成工程前期審批手續以及土地整理拆遷；2012年7月-2013年6月完成教室實驗室、行政辦公樓、其他輔助用房以及部分教師及學生公寓，完成建筑面積127205平方米； 2013年7月-2014年6月完成體育中心、商業用房以及剩余部分教師及學生公寓，完成建筑面積74975平方米。本項目主體工程完工進度表如下：表2-2 主體工程完工進度表序號建筑工程名稱工程量（平方米）2012年7月-2013年6月2013年7月-2014

19、年6月1教室實驗室72215722152行政辦公育中心8000080004教師及學生公寓5395026975269755商業用房400000400006其他輔助用計20218012720574975根據華誠醫學與管委會達成的代建協議，回購款項由委托人于工程完工交付后分三期支付，2014年1月10日前支付工程預估建設投資額（10.06億元）的50%；2015年1月10日前按經審核的竣工決算價扣除5%的質保金以及2014年已付部分后的支付價款余額，三年質保期滿后支付質保金。表2-3 本信托計劃存續期內回購款支付計劃表年份比例金額2014年1月50

20、%50,303.32015年1月45%45,273.0合計95576.32.3 項目合規性本項目是教育教學區一期工程的組成部分。一期工程已經整體取得了建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建設工程施工許可證。本項目的土地證的審批發放現已經進入最后階段。華誠醫學已向我公司出具承諾函，承諾該項目地塊由華誠醫學合法擁有，不存在任何未決糾紛，華誠醫學將在2012年11月底前辦妥土地使用權證。如果由于華誠醫學未能及時辦妥土地使用權證而影響該項目合法性或影響該項目工程進度，華誠醫學承諾承擔由此產生的一切后果和責任。圖2-1 教育教學區一期工程總體規劃圖圖2-2 本項目在教育教學區一期工程的位置圖（綠色區

21、域）2.4 項目實施方簡介華誠醫學成立于2009年，由泰州東方中國醫藥城控股集團有限公司（以下簡稱“東方醫藥城”）和泰州華健創業投資有限公司（以下簡稱“華健創投”）投資組建，是泰州醫藥高新技術產業開發區下屬的國有全資公司。華誠醫學是高新區唯一一家教育投資的政府平臺公司，承擔高新區教育教學區的融資、建設及經營任務，負責引進醫藥衛生專業類高校入駐教育教學區，統籌規劃建設校區。公司成立伊始即負責高新區教育教學區的前期開發與建設，目前已落實的合作辦學項目（包括南京中醫藥大學翰林學院和本項目，以及未來的南京工業大學泰州醫藥研究院）均由該公司承建。至2011年底，該公司承建的高新區教育教學區建設項目合計1

22、3.62萬平方米（包括宿舍樓3.41萬平方米、教學樓3.62萬平方米、學生餐廳1.18萬平方米、實驗樓1.91萬平方米等），上述工程均已交付使用，已有3000多名學生就讀。該公司具備豐富的建筑施工項目經驗，能夠完成該項目建設。表4-1 融資企業基本情況泰州華誠醫學教育投資發展有限公司法定代表人吳躍（身份證號注冊號3212000000018081組織機構代碼69335442-5注冊資本35000萬人民幣公司類型有限責任公司、國有注冊地址泰州市藥城大道1號經營范圍實業投資，土地前期開發及整理，基礎設施建設。股東及比例泰州東方中國醫藥城控股集團有限公司3000

23、0萬元（85.7%）泰州華健創業投資有限公司 5000萬元（14.3%）貸款卡編碼3212010001354841稅務登記證蘇地稅字321200693354425號2.5 項目投資預算分析1.項目交付標準工程質量需達到優良。根據關于中工程質量標準的補充說明，本項目工程符合設計文件、施工圖紙及說明書、設計變更通知書要求時，管委會即認定為本項目驗收合格，符合委托代建（bt）合同回購條件的工程質量優良標準。2.建設成本本項目建設投資總額（不含利息費用）為100,606.60萬元。具體見下表：表2-4 建設投資明細表項目金額工程費用55,420.301.建筑安裝工程費50,741.302,設備購置費4

24、,679.00工程建設其他費用40,395.513.土地費用34,980.004.建設單位管理費1,356.205.其他費用4,059.306.預備費4,790.79合計100,606.60（1）建筑安裝工程費項目建筑安裝工程費主要包括兩部分：主體建筑工程費用及其他工程建筑費用主體建筑工程費用本項目主體建筑工程費估算按照單位建筑工程投資估算法進行。本項目各類主體建筑總建筑面積為202180 m，各類建筑的面積和估算指標見下表，其中單位建筑面積的工程費根據建筑物特點及泰州市實際情況確定，考慮了主體工程的水、電及簡單裝修，不含專用設備及器具。表2-5 主體建筑工程費用明細表序號建筑工程名稱工程量（

25、平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1教室實驗室72,215.002,200.0015,887.302行政辦公樓13,715.002,000.002,743.003體育中心8,000.002,400.001,920.004教師及學生公寓53,950.001,800.009,711.005商業用房40,000.001,500.006,000.006其他輔助用房14,300.001,800.002,574.00*合計202,180.0011,700.0038,835.30其他工程建設費用本項目其他工程包括綠化工程、景觀工程、道路、廣場等，綠化工程、道路、廣場按單位建筑工程投資估算法估算，景觀工程

26、按類比法估算。表2-6 其他工程費用明細表序號建筑工程名稱工程量（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1綠化工程126,000.00370.004,662.002景觀工程1,800.003其他工程（道路、廣場等）136,100.00400.005,444.004合計11,906.00（2）設備購置費根據普通高等學校基本辦學條件指標（試行）的指標，教學科研儀器按照3500元/人；其它辦公用設備、桌椅、后勤服務設施、體育設施按照當地類似高校測算。表2-7 專用設備及器具費用明細表序號項目金額（萬元）1教學科研儀器設備2,275.002課桌、辦公設備750.003后勤設備及設施1,054.004體

27、育設施600.006合計4,679.00（3）土地費用本項目征地拆遷工作范圍為33.06公頃（約495.9畝），在項目用地范圍內需要拆遷的建筑面積為70570平方米，需要搬遷449戶居民，15家企業。表2-8 土地費用明細表項目補償標準面積金額（萬元）征地費用25萬元/畝495.9畝12397.5拆遷安置費3200元/平方米70570平方米22582.5合計34980.0（4）建設單位管理費建設單位管理費按工程費用和征地費用的1.5%計算，合計1356.20萬元。（5）其他費用其他工程費包括：勘察設計費（按照工程費用的3%估算），工程監理費按（照工程費用的2%估算），工程保險費（按照工程費用的

28、1%估算），建設單位臨時設施費（按照工程費用的2%估算）。合計4059.30萬元。（6）預備費本項目預備費為基本預備費，不考慮漲價預備費。基本預備費為工程費用、設備購置費和工程建設其他費用之和的5%提取。總額為4676.50萬元。綜上，本項目建設投資預算總額為100606.60萬元。3.財務成本本信托計劃融資7億元，按綜合融資成本12.2%，信托計劃每期期限24個月，預測產生財務費用17080萬元。4.工程總預算綜上，本項目總投資預算約為：100606.6（建設投資）+17080（財務成本）=117686.6萬元。華誠醫學已為本項目先期投入33013萬元，本信托計劃融資7億元，減去劃款后立即收

29、取的第一筆溢價款（融資額的3%，即2100萬元），基本匹配本項目建設投資預算。華誠醫學計劃另投入14673.6萬元以匹配本項目其余財務成本。華誠醫學及其大股東東方醫藥城承諾，如該項目建設資金不足，將通過其他渠道另行籌措資金彌補缺口，確保本項目按時完工。2.6 項目實施進度截止2012年8月底，該項目工程前期審批手續和土地整理拆遷工作已按時完成，符合項目工程進度安排。華誠醫學并承諾將繼續嚴格按照工程進度計劃實施，確保該項目如期完工。第三章 高新區管委會還款能力分析（第一還款來源）管委會對本項目的回購款是本信托計劃第一還款來源。本文認為，管委會財政實力雄厚，信用記錄好，違約風險低，本項目第一還款來

30、源有保障。3.1 泰州醫藥高新技術產業開發區基本情況 泰州醫藥高新技術產業開發區成立于2005年，總體規劃面積25平方公里，下轄泰州經濟開發區、泰州醫藥高新技術產業園區、泰州高等教育園區、泰州出口加工區、泰州數據產業園區、泰州濱江工業園區等6個園區，2009年國務院批復成為我國唯一的國家級醫藥高新區。最新統計目前已有國內外50多家知名大學和醫藥研發機構進駐高新區，阿斯利康、武田制藥、勃林格殷格翰等近500家國內外知名企業先后落戶，400多項國際一流、國內領先的醫藥創新成果落地申報，啟動開發面積10.8平方公里。3.2 泰州醫藥高新技術產業開發區還款能力分析1.財政收入情況泰州市對高新區實行獨立

31、的財政管理體制，除上繳省級以上財政收入外，市本級不集中高新區的分成財力，分成財力全部用于滾動發展。借助國家級高新區的政策優勢和省市政府的支持，高新區逐漸成為醫藥投資的熱土，綜合經濟實力不斷增強，2011年高新區地區生產總值突破95億元，增長11%；規模以上工業總產值突破250億元，增長25.5%；規模以上工業增加值突破65億元，增長13.5%。實體經濟的快速發展成為高新區財政收入增長的源泉，2008年至2011年，高新區財政總收入分別為10.1億、26.3億、38.7億和60.4億，09年至11年年增長率分別為160%、47%和56%，復合年增長率超過80%。從收入結構上看，稅收收入和土地出讓

32、收入是高新區最主要的兩項財政收入來源（2011年分別占地方收入的34%和58%），近年來一直保持較快的增長勢頭，2008年至2011年的年復合增長率分別為68%和131%。表3-1 高新區2008-2011年財政收入情況表單位：萬元項目內容2008年2009年2010年2011年（一）一般預算收入34072862251205981692401.稅收收入3039377810114051144557 增值稅（25%）11063176002399130313 其中：成品油價格和稅費改革增值稅劃出-827-513-1429 營業稅4917182292687432036 企業所得稅（40%）392613

33、4131777125058 個人所得稅（40%）1322253134294286 城市維護建設稅32305135697411102 其中：成品油價格和稅費改革城維稅劃出-1585-983-2738 房產稅69298611562239 印花稅56592314422512 城鎮土地使用稅2079297534176829 土地增值稅385239743246397 車船使用稅1443 耕地占用稅221371211124110713 契稅649613428130712.非稅收入36798415654724683 專項收入教育費附加812217730094768 其中：成品油價格和稅費改革教育費附加收入劃

34、出-689-428-1191 行政性收費收入119110804511862 罰沒收入47992956 國有資本經營收入16205050305017700 國有資源（資產）有償使用收入998297（二）基金收入2017172858146821253968 散裝水泥專項資金收入15 墻體材料專項基金收入478 文化事業費收入451849 地方教育費附加369118714113658 地方教育基金收入820 土地出讓總價款1974970615141595244078 國有土地收益基金收入94633192604 農業土地開發資金209408 城市市政設施配套費534 市殘疾人就業保障金12 新增建設用

35、地土地有償使用費收入 地方水利建設基金收入49972572124（三）地方收入合計54243159083267419423208（四）上劃中央收入46722104420120076180371 增值稅（75%含）33189561077402596667 其中：增值稅（75%）33189528007197390951 成品油價格和稅費改革增值稅劃入330720525716 消費稅5661243971425139688 企業所得稅（60%）5889201202665737587 個人所得稅（60%）1983379751446429（五）財政總收入100965263503387495603579根據

36、高新區財政局提供的數據，2012年1-9月，高新區共實現財政總收入33.3億元，可支配收入183275萬元，其中一般預算收入143332萬元（含稅收收入120472萬元和非稅收入22860萬元），基金預算收入39943萬元（含土地出讓收入35626萬元）。與去年同期相比，一般預算收入基本符合預期，而土地出讓收入計劃的完成進度則不盡如人意。受宏觀經濟政策影響，高新區土地出讓收入同比出現下滑，但高新區仍然堅持“產城一體、產城共榮”的理念，花大力氣統一建設區內市政公用設施，實現城市功能和產業功能的相互補充和促進。借力于進一步優化投資環境，高新區繼續大力推動園區內土地掛牌出讓工作，2012年9月份園區

37、內新增3幅國有建設用地使用權掛牌出讓地塊，土地面積合計417518（約626畝），均為商務金融或城鎮住宅用地，起拍價合計15億元（泰地儲告201210號，201210-1、10-2、10-3號地塊）,計劃10月30日完成競買資格登記和競買保證金繳納工作。隨著土地上市進程逐步加快，土地出讓收入將較前9個月大幅提高。2012年全年財政總收入78億元，一般預算收入22億元（均同比增長30%）的目標可望實現。另一方面，高新區的發展前景也為財政收入可持續增長奠定了良好的基礎。2012年6月10日，總投資額102億元的中海油氣（泰州）項目于高新區濱江工業園區內奠基動工，預計建成后年銷售額300億元，增加稅

38、收收入約45億元，相當于泰州全市規模以上工業上繳稅金的1/6，帶動高新區稅收收入成倍增長。此外，公開資料顯示，在上半年宏觀經濟增長放緩的不利環境下，高新區內企業依然保持了產銷兩旺的態勢，例如：6月底剛獲得gsp認證的國中醫藥7月份當月即完成銷售額1.2億元，下半年總銷售額有望達到10億元；高新區首家規模以上工業企業新智源醫學上半年工業產值同比增長90%，全年可望突破億元；跨國制藥巨頭阿斯利康投資2.3億美元動工興建其全球最大生產基地，預計2013年投產，年銷售額達60億元；勃林格殷格翰投資5550萬歐元興建亞洲領先的動物疫苗生產基地；投資1.1億元的邦立醫學一期工程下半年將投入生產，預計年產值

39、3.5億元，明年將繼續投資2.9億元興建二期工程；投資2.2億元的華威特項目已動工興建，預計年內完工；投資1億元的德威蘭項目啟動，預計明年實現產業化，年產值5億元根據規劃，十二五期間高新區將“落戶1000個世界級、國家級醫藥創新成果；引進1000家企業；完成1000億元銷售”，意味著今后三年內高新區總體規模將實現翻番。高新區目前土地開發面積約為總體規劃的40%，尚有充足的發展空間，上述目標完全可以實現，由此帶來的稅收收入必將進一步增長，對財政收入增長的貢獻度進一步提高。參考高新區管委會財政局提供的2012-2015年財政收入預測，稅收收入年平均增長率30%，土地出讓按計劃實施（泰州醫藥高新技術

40、產業園區規劃面積約為高新區的一半，估算其土地出讓計劃也約為整個高新區的一半），地價年提高5%，各年土地出讓收入超過19億元，推斷2012-2015年高新區管委會財政總收入分別為74.7億元、94.9億元、117.3億元和144.5億元。表3-2 高新區2012-2015年財政收入預測表單位：萬元項目內容2012年2013年2014年2015年（一）一般預算收入218463.7 286187.4 372043.7 479936.3 、稅收收入187924.1 246180.6 320034.7 412844.8 其中：增值稅（25%）39412.1 51629.9 67118.8 86583.3

41、 營業稅41639.0 54547.1 70911.2 91475.5 企業所得稅（40%）32575.4 42673.8 55475.9 71563.9 個人所得稅（40%）5571.8 7299.1 9488.8 12240.5 城市維護建設稅14432.6 18906.7 24578.7 31706.5 、非稅收入30539.6 40006.9 52008.9 67091.5 （二）基金收入204870.0 206745.0 208320.0 200878.1 其中：土地出讓總價款195000.0 196875.0 198450.0 191008.1 （三）地方收入合計423333.7

42、492932.4 580363.7 680814.5 （四）上劃中央收入352967.1 455836.9 592588.0 764438.5 其中：增值稅（75%）118236.3 154889.6 201356.4 259749.8 消費稅44412.1 51629.9 67118.8 86583.3 企業所得稅（60%）48863.1 64010.7 83213.9 107345.9 個人所得稅（60%）8357.7 10948.6 14233.2 18360.8 （五）財政總收入776300.8 948769.3 1172951.7 1445253.0 表3-3 2012-2019年泰

43、州醫藥高新技術產業園區土地出讓計劃表單位：畝序號年份土地上市計劃數其中商業用地工業用地12012年130052078022013年125050075032014年120048072042015年110044066052016年100040060062017年90036054072018年80032048082019年800320480合計8350334050102.財政支出情況2009年至2011年，高新區財政支出分別為128295萬元、219217萬元和350424萬元，分別占當年財政可支配收入的79.6%、81.3%和82.8%，占比基本保持穩定。2012年前9個月高新區財政支出86527

44、萬元，僅占可支配收入的47.2%，其原因主要是土地出讓金支出大幅減少。剔除土地出讓金因素，高新區2009年至2011年一般預算支出占一般預算收入比例分別為62.4%、58.7%和59.8%，2012年前9個月該比例為48.7%，預算收入能夠覆蓋支出，財政健康情況良好。表3-4 高新區近3年財政支出簡表單位：萬元科 目2009年2010年2011年2012年1-9月財政支出128295 219217 350424 86527 (一)一般預算支出53773 70771 101151 69782其中： 城維費支出1353 1386 1166 592 城鄉社區事務-公共設施10533 8475 233

45、37 14847(二)基金預算支出72365 146064 249273 16745其中： 其中：國有土地使用權出讓金支出71561 146821 247090 16735(三)預算外支出2157 2382 3.管委會負債結構和償債能力高新區管委會的融資主體均為其下轄平臺公司。由于平臺公司承擔高新區內的基礎設施建設責任，建設周期較長，普遍采用委托代建模式（例如本項目即為此模式，而管委會另一家主要的平臺公司鑫泰集團的在建工程中99%為代建），因而主要通過長期借款優化負債結構，實現還款計劃與項目現金流的匹配。管委會按照合同支付工程款，間接承擔平臺公司的償債責任。2009年至2012年9月末，高新區

46、負債余額分別為95.9億元、97.85億元、127.75億元和156.97億元，其中，銀行貸款余額穩定在80億元左右，2011年末負債余額增加主要是高新區安排泰州鑫泰集團有限公司和中國泰州華信藥業投資有限公司發行7年期企業債券（11鑫泰債和11泰醫高債）合計28億元，2012年9月末負債余額增加主要是信托融資。從債務率看，高新區財政收入前三年一直較快增長，其債務率雖然較高，但表現出逐年下降的態勢。由于2012年前9個月財政收入完成進度不理想，同期債務率大幅提高至877%，但根據高新區的財政收入目標計劃，如果財政可支配收入實現增長30%，擔保余額不變，負債余額中計入本信托計劃第一期4億元，則20

47、12年末債務率為299%，較2011年末進一步降低。表3-5 高新區近三年債務余額表單位：億元地方債務2009年年末余額2010年年末余額2011年年末余額2012年9月末余額（一)直接債務余額95.997.85127.75156.971、國家金融組織貸款78.8481.5178.279.922、國債轉貸資金0.040.040.030.033、農業綜合開發借款4、解決地方金融風險專項借款0.040.020.020.015、國內金融機構借款6、債券融資 （1）中央代發地方政府債券 （2）由政府承擔償還責任的融資平臺債券借款28287、糧食企業虧損掛賬8、其他16.9816.2821.549.01

48、（二）擔保余額0.75.7510.67.49地方政府債券余額=（一）+（二）*50%96.25100.725133.05160.715債務率=（地方政府債務余額/地方綜合財力）*100%597%374%314%877%從財務費用角度計算，假設高新區銀行貸款余額80億元，貸款利率均執行5年期以上基準利率 2010年建行與浦發對華誠醫學發放6.4億元銀團貸款即執行此利率（目前為6.55%），“11鑫泰債”和“11泰醫高債”利率為6.78%和6.96%，56億元信托融資（含9月末余額49億元和本信托計劃7億元）平均利率13.5%，則年付息約14.3億元，占2013年預期財政總收入的18.9%，當地財

49、政收入完全可以承擔。根據高新區2013年至2015年還款計劃，其2013年至2015年計劃分別償還借款本金27億元、19億元和8億元，即使加上財務費用，高新區2014和2015年（本信托計劃還款年）的財政償債率 根據表3-2預期財政可支配收入計算為57%和33%，償債能力有保障。表3-6 高新區未來3年還款計劃（本金）表單位：億元2013年還款計劃2014年還款計劃2015年還款計劃合計不含本信托計劃2715547本信托計劃437總計27198544.本項目還款能力分析管委會對本項目的回購款是本信托計劃的第一還款來源。根據委托代建（bt）合同，管委會將于2014年和2015年分兩期向華誠醫學支

50、付合計95576.3萬元的回購款，其中2014年支付50303.3萬元，占預期財政總收入的4.3%，覆蓋第一期信托資金（本息合計47920萬元）的105%；2015年支付45273萬元，占預期財政總收入的3.1%，覆蓋第二期信托資金（本息合計37920萬元）的119%；兩期回購款合計占預期財政總收入的3.7%，覆蓋兩期信托資金（本息合計89850萬元）的108%。本項目屬于政府投資的基礎設施項目，2011年全年高新區實施城建項目166個，總投資突破150億元，達151.62億元，其中基礎設施類項目93個，總投資35.1億元，建設總量達市區建設總量的一半以上，各種項目都成功按期保質完成，未出現違

51、約行為。根據前述高新區的財政收支情況和負債情況，高新區有足夠的財政實力按期支付本項目回購款，第一還款來源償付本信托計劃的本金和預期收益有保障。3.3 結論綜上，泰州醫藥高新技術產業開發區管委會作為回購方，財政實力雄厚，還款能力強，信用記錄好，違約風險低，本項目第一還款來源有保障。第四章 抵押品與質押品分析（第二還款來源）4.1 抵押品簡介和價值評估1.抵押品簡介依據信托計劃，華誠醫學將其自身合法擁有、產權明晰的位于泰州市經濟開發區泰高路西側、新陽路南側，面積分別為90604.6平方米和297423.4平方米（7586地塊和7587地塊）的土地使用權全部抵押至新華信托名下，并將抵押的兩塊地塊上屬

52、華誠所有的，面積為100514.71平方米，目前正用于南京中醫藥大學翰林學院教學活動的房產抵押至新華信托名下。其中，抵押用地為出讓地，規劃用途為商業金融用地（使用年限為2010年-2050年）。該兩塊土地位于泰高路西側（231省道）、新陽路南側，處于高新區核心區域，交通便利，基礎設施達“六通”（即宗地外通上水、下水、電、通訊、通氣、道路），周圍擁有大量的國際大型醫藥企業和各類研發中心，包括葛蘭素史克、阿斯利康、武田制藥、勃林格殷格翰、賽默飛世爾、華為制藥等。相關產權憑證如圖：圖4-1 抵押物清單圖4-2 7586地塊土地證 圖4-3 7587土地證 圖4-4 google區位圖（圖片攝于2009年10月）土地