1、2005-2006年天津市主要區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)研報告天房銷售策劃部2006.1目 錄第一部分 區(qū)域市場概況第二部分 區(qū)域市場分析第三部分 個案分析第四部分 附件第一部分 區(qū)域市場概況一、區(qū)域?qū)懽謽欠植紶顩r1、友誼路友誼路金融服務(wù)區(qū)北起馬場道，南至黑牛城道，全長3.5公里，該地區(qū)具有金融機構(gòu)聚集、發(fā)展空間廣闊、配套服務(wù)設(shè)施完善等優(yōu)勢，共有金融、保險、證券機構(gòu)79家，20座寫字樓，匯集了多家四星級以上酒店以及高檔商業(yè)設(shè)施。友誼路金融服務(wù)區(qū)的功能定位已被市有關(guān)部門列入規(guī)劃中。按照總體規(guī)劃，布局結(jié)構(gòu)是，南北向以友誼路作為金融服務(wù)、商務(wù)辦公發(fā)展軸，東西向以迎賓館、銀河廣場、樂園為主，作為突出文博、酒店、

2、娛樂功能的綠色生態(tài)軸，二軸相交，形成金“十字”結(jié)構(gòu)。其中，友誼路商務(wù)走廊將形成功能相關(guān)的各具特色的辦公居住節(jié)點、金融區(qū)服務(wù)節(jié)點、辦公文博節(jié)點三個商務(wù)空間節(jié)點。友誼路北部以商務(wù)寫字樓為主，云頂大廈等高檔寫字樓的建設(shè)將創(chuàng)造更好的商務(wù)辦公環(huán)境。中部建設(shè)金融中心區(qū)，為國內(nèi)外金融機構(gòu)入駐，開展業(yè)務(wù)提供載體。南部建成集辦公、公寓、酒店、休閑、商業(yè)于一體的綜合性商務(wù)服務(wù)區(qū)。 目前，友誼路金融區(qū)內(nèi)現(xiàn)已建成中高檔寫字樓約20座，以北方金融大廈、天津信托大廈、醫(yī)藥集團大樓、云頂大廈、友誼大廈等為代表，主要集中在友誼路及友誼北路沿線；同時在河西建委了解到，本區(qū)域在建或擬建的商務(wù)樓宇也有七、八個，如平城大廈（2萬）、

3、羅馬新天地（5萬）、君誼大廈（9.3萬）、云頂大廈（16萬）、天津國際金融中心（6.6萬）等，可以預(yù)計，未來供應(yīng)總量大約38.9萬。2、南京路至大沽南路 南京路沿線由南向北全長3公里，南起大沽路東至長江道，是天津最早的商務(wù)集中沿線。隨南京路沿線商業(yè)的發(fā)展，以及交通帶來的便利，商業(yè)及寫字樓的市場布局現(xiàn)已和大沽南路融為一線，并且已逐漸形成商務(wù)集中區(qū)域海光寺區(qū)域，該區(qū)域與衛(wèi)津路交匯，形成了一個具有一定規(guī)模及商務(wù)氛圍的中心區(qū)域，加之地鐵的貫通，使該區(qū)域具有很大的升值潛力。據(jù)悉，經(jīng)初步規(guī)劃，南京路地區(qū)在未來幾年內(nèi)將建成三大功能區(qū)域，逐步形成本市的商務(wù)商貿(mào)經(jīng)濟帶。南京路地區(qū)規(guī)劃建設(shè)重大項目 33個，涉及范

4、圍包括商務(wù)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)、金融業(yè)、休閑娛樂業(yè)、旅游業(yè)、電信和其他信息傳輸服務(wù)業(yè)等。其中，人才科技大廈、誠基中心、現(xiàn)代商城、地鐵營口道項目、津匯廣場二期五個大型項目已經(jīng)相繼啟動。三大功能區(qū)域各具特色中央商務(wù)區(qū)：解放北路、徐州道、新華路、泰安道、曲阜道的圍合區(qū)域面積為 31公頃，規(guī)劃為以現(xiàn)代商務(wù)為主，將高檔零售商業(yè)及休閑、餐飲、娛樂業(yè)融為一體的特色功能區(qū)。該區(qū)域重點規(guī)劃了小白樓地區(qū)的同心圓空間結(jié)構(gòu)，以商務(wù)功能為主的高層建筑組成空間上的圓環(huán)，形成一體化的空間布局形態(tài)，并設(shè)計了具有獨特風貌的休閑綠地廣場，將高強度開發(fā)的寫字樓與城市綠地廣場有機結(jié)合。該區(qū)域規(guī)劃了11個總建筑面積為118.5萬平方米的大

5、型商務(wù)建筑，將為小白樓地區(qū)打造 cbd的硬核地位。中央商業(yè)區(qū)：東起河北路，南接西安道、潼關(guān)道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區(qū)域面積為 50公頃，規(guī)劃為以中高檔品牌消費、娛樂、餐飲為主兼容商務(wù)功能為特色的功能區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃大型商業(yè)設(shè)施12處，總建筑面積172.6萬平方米。中央信息區(qū)：東起哈密道，西至南門外大街的區(qū)域面積為22公頃，該區(qū)域規(guī)劃為以現(xiàn)代通訊產(chǎn)業(yè)集聚、商務(wù)功能為主的 cid功能區(qū)，將依托電訊大廈（電報大樓）、河川大廈、聯(lián)通大廈建設(shè)三點相連的現(xiàn)代通訊產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，并規(guī)劃建設(shè)總面積為45.6萬平方米的商務(wù)寫字樓和高檔公寓。3、海河沿線六大節(jié)點海河沿線6大經(jīng)濟節(jié)點包括：紅橋區(qū)的

6、運河文化商貿(mào)區(qū)、河北區(qū)的大悲院商貿(mào)區(qū)、南開區(qū)的古文化街商貿(mào)區(qū)、和平區(qū)的和平廣場中心商業(yè)區(qū)、河東區(qū)的南站金融商務(wù)區(qū)和河西區(qū)的水上運動世界。據(jù)了解，圍繞這6大節(jié)點，海河沿線將陸續(xù)啟動44個經(jīng)濟開發(fā)項目的建設(shè)，其中包括6大文化設(shè)施、8處大型商業(yè)購物設(shè)施、10座四星級以上臨河酒店和20棟高層金融商貿(mào)寫字樓。在這44個項目中，除少數(shù)幾個已基本建成或是即將竣工外，大部分項目都將于近期陸續(xù)啟動。第二部分 區(qū)域市場分析一、 供給分析1、現(xiàn)時供應(yīng)目前，友誼路沿線暫無現(xiàn)時供應(yīng)的寫字樓項目；南京路至大沽南路沿線現(xiàn)時供應(yīng)的寫字樓項目主要有：希望領(lǐng)空、天賜園（13）、信達廣場、麥收、國華大廈；海河沿線六大節(jié)點區(qū)域現(xiàn)時供

7、應(yīng)的寫字樓項目有：天津港灣中心。共計6個項目，總建筑面積約28.4萬。項目名稱地點開發(fā)商建筑面積戶型指標在售價格希望領(lǐng)空南開長江道51號天津市希望投資發(fā)展有限公司21000平方米158-530平方米6600元/平方米天賜園（13號樓）和平南京路萬全道新興路天津廣順房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司7000平方米100-150平方米9300元/平方米信達廣場和平區(qū)解放北路188號天津泰達集團有限公司150000平方米100-1600平方米14000元/平方米麥收河西地鐵一號線近鄰42中學天津市開發(fā)區(qū)德泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司18000平方米160-230平方米7500元/平方米國華大廈河西大沽南路與中環(huán)線交口天

8、津安康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司36643.75 平方米120-180平方米8400元/平方米天津港灣中心和平區(qū)紫竹林地區(qū)天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司52000平米174-247平方米11000元/平米2、未來供應(yīng)項目名稱供應(yīng)個數(shù)總建筑面積（萬）河西區(qū)天一大廈（5.4萬）、德泰大廈（3.57萬）、太平廣場寫字樓（17.3萬）、華僑大廈（5.2萬）、水上運動世界高級商務(wù)寫字樓（1.3萬）、平誠大廈（2萬）、云頂大廈（6萬）、天津國際金融中心（6.6萬）、羅馬新天地（5萬）952.37和平區(qū)新華世紀廣場大廈（7.8萬）、北洋鋼鐵大廈（15萬）、和記黃埔（6萬）、津樂匯二期（4萬）、地鐵廣場（1.01萬）、人才

9、科技大廈（17.6萬）651.41南開區(qū)地鐵大廈（5.6萬）、中愷國際（2.2萬）、仁恒大廈（4.5萬）38.3河北區(qū)津塔（22萬）、北安橋南商務(wù)寫字樓（6.5萬）、北安橋北商務(wù)寫字樓（6.5萬）、天保大廈（2萬）、濱海大廈（12.6萬）、津源里寫字樓（8.9萬）、意式風情辦公中心（4萬）、鑫春大廈（2萬）864.5河東區(qū)香港嘉里商務(wù)中心（40萬）、遠洋大廈二期（5.45萬）245.45紅橋區(qū)泰達運河商務(wù)樓（28萬）、上海陸鴨嘴商務(wù)中心（76.8萬）2104.8合計30326.83從寫字樓主要集中商圈看，未來供應(yīng)（標線項目）主要集中在海河沿線的六大經(jīng)濟節(jié)點，約有20棟高層金融商貿(mào)寫字樓，總建筑

10、面積約260萬，而從市內(nèi)各區(qū)的供應(yīng)數(shù)量看，主要集中在河西區(qū)、河北區(qū)、和平區(qū)。從2006年到2008年，應(yīng)該是天津?qū)懽謽鞘袌鲎叱雒妊侩A段升級到發(fā)展階段的時期。寫字樓市場的需求受整個城市經(jīng)濟的影響是其最大的瓶頸，天津市場目前還處于拉伸階段，還沒有進入一個平穩(wěn)期，所以現(xiàn)在潛在需求很多，真正的需求釋放得并不很飽滿。此外，天津甲級寫字樓目前不多，這屬于一個正常的現(xiàn)象，從需求及整個環(huán)境來看，天津還沒有發(fā)展成像北京那樣的全球化發(fā)展的經(jīng)濟城市。如此大的供應(yīng)量，將在未來重新劃分寫字樓市場格局。二、價格分析1、同比往年價格分析96、97年市場平均租金呈微幅上升走勢,但由于97年亞洲金融危機的影響,在98、99年兩

11、年時間內(nèi)本市的經(jīng)濟發(fā)展受到了一定的沖擊，同時也波及到了本市的寫字樓市場，因此從98年年初至99年中市場平均價格一直在下降，在99年二季度一路跌至谷底，甚至部分樓盤已超過發(fā)展商的投資成本底線，南京路老牌寫字樓河川大廈、世貿(mào)廣場更是跌至當時每平方米每月8美元至11美元（以建筑面積計，含物業(yè)管理費）。同時，發(fā)展商除了免收一定期限的物業(yè)管理費外，還需提供較長時間（約2個月）的免租期、裝修期等優(yōu)惠政策以吸引租客。而售價亦呈下降趨勢，售價由90年代初期每平方米1300美元跌至當時每平方米實際成交720960美元左右，且成交量很少，形成所謂銷售市場中的有價無市的局面。2000年天津市辦公樓租賃市場基本已經(jīng)走

12、出99年以來的低谷，呈緩慢回升狀態(tài)。具體表現(xiàn)在租金的微調(diào)和各辦公樓的平均占用率上升以及空置率下降。截至2000年第四季度，平均空置率不超過25%，到2001年末，平均空置率維持在20%左右。其主要原因在于隨著宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，亞洲經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，it企業(yè)與通訊網(wǎng)絡(luò)等高科技企業(yè)的發(fā)展以及隨著中國入關(guān)進程加快，中資與外資公司對辦公樓的需求都有上升趨勢。2004年第四季度甲級寫字樓市場平均成交租金和成交售價分別為11美元/平方米.月和853美元/平方米（以建筑面積計）；總體空置率小幅降低，至第四季度末維持在19.8%。2005年，天津商業(yè)地產(chǎn)項目銷售面積增長勢頭相當明顯。從市場情況看，天津市商鋪租金保持平

13、穩(wěn)，截止到本月底，核心商圈租金每平方米每天8元至30元，二級商圈每平方米每天在2.5元至8元，邊緣商圈每平方米每天在1.5元至5元之間，與上月相比核心商圈租金沒有出現(xiàn)變化。在天津市重要商圈中，濱江道商圈街鋪租金約為2530元/平方米/天，大沽路商業(yè)街約為1215元/平方米/天，南市商圈的租金水平約為710元/平方米/天。2、未來供應(yīng)價格分析由于更多外來企業(yè)進津，加之市政建設(shè)的完善，道路交通的便捷，而且整個寫字樓市場的逐漸升溫，天津市將在20062008年之間出現(xiàn)許多新的寫字樓項目，價格方面將依據(jù)所處位置、環(huán)境、內(nèi)外部配套、服務(wù)等標準有所提升，預(yù)計每平米單價漲幅1015左右。未來供應(yīng)樓盤表和平區(qū)

14、新華世紀廣場、地鐵廣場、北洋鋼鐵大廈、津樂匯二期、人才科技大廈河西區(qū)天一大廈、太平廣場寫字樓、華僑大廈、水上運動世界高級商務(wù)寫字樓、平誠大廈、云頂大廈、羅馬新天地、天津國際金融中心、君誼大廈、天津世貿(mào)大廈南開區(qū)地鐵大廈、中愷國際、仁恒大廈河北區(qū)津塔、北安橋北商務(wù)寫字樓、北安橋南商務(wù)寫字樓、天保大廈、濱海大廈、津源里寫字樓、意式風情區(qū)辦公中心、鑫春大廈河東區(qū)香港嘉里商務(wù)中心、遠洋大廈二期紅橋區(qū)泰達運河商務(wù)樓、上海陸家嘴商務(wù)中心三、租賃分析1. 客戶分析成交客戶在行業(yè)性質(zhì)上主要以金融、保險、物流、商貿(mào)為主，辦公地址以小白樓、南京路、大沽南路、友誼路區(qū)域作為首選。以下是一份2005年天津市寫字樓50

15、位客戶調(diào)研的結(jié)論：（1）范圍：南京路至大沽南路沿線現(xiàn)時供應(yīng)的寫字樓項目。（2）調(diào)研方式：電話調(diào)查。（3）結(jié)論：被訪者主要集中在貿(mào)易（23.9）、it（19.1）及咨詢服務(wù)類（17.1）企業(yè)，另外貨代物流及廣告行業(yè)也占相當比例。而就公司性質(zhì)而言，民營（39）與外資企業(yè)（36）所占比重大大超過國有企業(yè)（6.1）。從交易方式上來講，以租用寫字樓辦公的企業(yè)為主，占總數(shù)的94.4，而購買辦公物業(yè)的單位僅占相當少量的市場份額（5.6）。就被訪者公司現(xiàn)有企業(yè)人數(shù)規(guī)模而言，以520人的小企業(yè)人數(shù)為主，多為外資或民營企業(yè)駐天津辦事機構(gòu)及分公司。其現(xiàn)有辦公面積多為200平米以下，其中50100平米和100-150

16、平米的辦公單元較多，各占28。2. 銷售情況分析項目名稱售出率麥收目前尚未成交國華大廈55%信達廣場40%天津港灣中心67%天賜園90%希望領(lǐng)空50%從以上各項目銷售情況來看，目前在售的這些項目銷售狀況良好，未來寫字樓市場還是具有一定市場潛力的。但未來寫字樓市場的銷售狀況還是要受地點、交通狀況、配套設(shè)施、價格等因素的影響。四、配套分析1、電梯對現(xiàn)時供應(yīng)的寫字樓項目的辦公場所硬件設(shè)施的關(guān)注程度調(diào)研中，電梯與通訊網(wǎng)絡(luò)并列為第一位。可見，電梯的運行效率，已成為影響客戶對寫字樓物業(yè)滿意程度的重要因素。對于電梯各方面的具體關(guān)注因素，客戶反饋為：a速度 b.數(shù)量 b.安全 d.通風 e .屏蔽 f.品牌l

17、 電梯的安全、速度與數(shù)量是客戶關(guān)注的焦點。通常知名品牌電梯的安全性能均較有保障；電梯的速度與數(shù)量則影響客戶的候梯時間，兩者權(quán)衡時，以保證候梯不超過30秒為佳。l 通風與屏障問題，目前調(diào)研客戶暫無太多關(guān)注。但提供電梯內(nèi)的良好通風與解決手機信號屏障問題，將是寫字樓項目發(fā)展的必然趨勢（本行在深圳的調(diào)研反映出，絕大多數(shù)客戶對此已提出明確要求）l 電梯品牌方面，客戶并不特別在意。但使用知名品牌的電梯，將有利于項目的銷售推廣。通過對天津各區(qū)主要寫字樓項目的考察，將各自的電梯配置情況歸納如下。項 目寫 字 樓層 數(shù)標 準 層面 積（2）客 梯 數(shù)品 牌希望領(lǐng)空115003富士天賜園512004北京品牌信達廣

18、場27160017瑞士迅達麥收33564德國蒂森國華大廈 *2515004三菱天津港灣中心2813008三菱*：另配有獨立貨梯一臺2、空調(diào)目前天津市場上比較盛行的空調(diào)設(shè)備形式，主要有中央空調(diào)及分體空調(diào)兩種。傳統(tǒng)中央空調(diào)由于使用時間限制性高，加之使用費用相當高，而無法滿足特定客戶群，因工作時間彈性大，空調(diào)使用需時長的要求。但使用分體空調(diào)，雖可以降低前期投入成本，但對后期的物業(yè)管理、樓宇外立面的設(shè)計等都會造成一定難度。同時，也會影響室內(nèi)裝修的美觀。對物業(yè)檔次有要求的客戶一般不會考慮選擇采用分體式空調(diào)的物業(yè)。近一年內(nèi)發(fā)售的項目中，陸續(xù)出現(xiàn)新的空調(diào)設(shè)備類型。如友誼大廈采用戶式中央空調(diào)，恒華廣場使用分戶

19、計量中央空調(diào)，均可以滿足客戶24小時使用空調(diào)的需要。戶式中央空調(diào)：采用模塊化主機，根據(jù)設(shè)置自動調(diào)節(jié)制冷量。可實現(xiàn)室內(nèi)及分區(qū)控制，各個室內(nèi)及獨立運行，分別調(diào)節(jié)各個區(qū)域內(nèi)的空氣。它是一個小型化的獨立空調(diào)系統(tǒng)，適用于100平方米-500平方米的大面積多居室戶型、小型商貿(mào)和服務(wù)型企業(yè)租用的寫字樓，該系統(tǒng)由主機和配套末端組成，主機和多個末端分離安裝。分戶計量中央空調(diào)：在傳統(tǒng)中央空調(diào)的風機盤管末端，安裝相應(yīng)的測量儀表，通過監(jiān)測風機盤管的工作狀態(tài)及時間，達到對中央空調(diào)使用量的計算。此系統(tǒng)對空調(diào)使用時間、使用量都無硬性限制。天津市部分寫字樓項目的空調(diào)設(shè)備情況，詳見下表。項目名稱空調(diào)設(shè)備希望領(lǐng)空無天賜園中央空調(diào)

20、信達廣場特靈中央空調(diào)（新風+加濕系統(tǒng)）麥收中央空調(diào)國華大廈日本大金冷暖型分戶空調(diào)天津港灣中心變頻分戶式中央空調(diào)在需求調(diào)研中，就空調(diào)系統(tǒng)類型咨詢了客戶意見。調(diào)研結(jié)果顯示，可以自由控制使用時間的分戶空調(diào)系統(tǒng)，客戶表示明顯傾向。a.分體空調(diào) b.傳統(tǒng)中央空調(diào) c.分戶中央空調(diào) d. 無所謂3、洗手間洗手間的規(guī)劃安排，一般有兩種方式：a.集中式；b.分戶式。形式的設(shè)置，與項目的定位有重要的關(guān)系。l 定位為甲級物業(yè)的寫字樓，均采用集中洗手間。如國際大廈、津匯廣場等。采用集中式洗手間，有利于上下水走管安排，并與核心筒等較難利用部位結(jié)合，節(jié)省空間，也有利于大廈的統(tǒng)一管理；l 定位為面向小型企業(yè)為主的小開間寫

21、字樓，多數(shù)采用分戶式洗手間。但一般這種物業(yè)檔次難以提升。如友誼大廈、天津電子科技中心等。天津市部分寫字樓項目的洗手間配備情況，詳見下表。項 目標準層面積（m2）洗手間類型洗手間配置男女小便池廁位廁位希望領(lǐng)空500分戶式11天賜園1200分戶式11信達廣場1600集中式332麥收400分戶式11國華大廈1500集中式336天津港灣中心1300分戶式224、停車位目前許多寫字樓的停車位配備是按沿用多年的規(guī)劃標準設(shè)備的，但這并不能滿足日益增長的停車需求，停車位的數(shù)量已逐漸成為客戶關(guān)心的問題。在了解目前的辦公樓停車情況時，近80%的客戶都表示有停車困難的問題，其中約20%還認為，此種情況經(jīng)常發(fā)生。a.

22、是，經(jīng)常 b.是，偶爾 c.否 另，超過50%的被訪客戶認為，停車位數(shù)量及停車費將是影響其購買決策的因素之一。a.是 b.否 c.無所謂 停車位（個）車位比希望領(lǐng)空不足1：1天賜園無信達廣場5001：1以上麥收1881：1國華大廈3001：1天津港灣中心2281：1以上由上表可見，寫字樓定位的項目，也越來越重視停車位的配備，力求提供充足的停車位，如國華廣場與匯峰廣場，車位數(shù)量較為理想。第三部分 個案分析一、 信達廣場基礎(chǔ)資料樓盤名稱信達廣場樓盤基本情況發(fā)展商 投資商澳門旅游娛樂有限公司天津泰達集團中原百貨集團股份有限公司設(shè)計單位香港興業(yè)建筑事務(wù)所天津建筑設(shè)計院項目基本情況項目位置河西區(qū)大沽南路

23、入伙時間2005年5月產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商用/40年總建筑面積150000平米容積率7.5占地面積20000平米出房率60%建筑形態(tài)塔樓建筑層數(shù)地上51層地下3層單層面積1600平米建筑高度238米外檐材料全玻璃幕墻建筑結(jié)構(gòu)框筒結(jié)構(gòu)硬件設(shè)施情況智能等級超5a甲級寫字樓電梯品牌迅達電梯數(shù)量17運行速度3.5米/秒電梯分布9-19層4部、22-35層4部、37-41層3部、42-49層2部空調(diào)品牌特靈機組類型水冷風口設(shè)計1組/100平米其它功能新風系統(tǒng)及加濕消毒功能控制系統(tǒng)美國江森布線系統(tǒng)美國思科信息點數(shù)1/3.5米電 話96門/層網(wǎng)絡(luò)硬件5類線+光線網(wǎng) 速100兆/桌電 視pbi衛(wèi)星天線監(jiān)控系統(tǒng)美國ad2

24、4小時消防系統(tǒng)松下照明系統(tǒng)西門子基建設(shè)施情況大堂面積未定電梯廳面積未定走廊寬度2米裝修標準未完工車場分布地下3層，地上地下數(shù)量500個地上數(shù)量未定柱 間 距8米開間柱 面 積進深長度8米走廊高度2.45米室內(nèi)層高3.6米室內(nèi)凈高2.45米交房標準地毯、墻紙、鋁天花服務(wù)性配套情況會議中心5000平米會議中心可實現(xiàn)國際信號傳播商票務(wù)中心未定員工餐廳未定銀 行未定購 物5.8萬平米商業(yè)購物中心商務(wù)餐飲云霄餐廳400平米宴會廳咖啡廳酒吧等健身休閑5000平米健身會所2000平米游泳健身其它價格狀況開盤時間2004年12月空置率為入伙付款方式6成10年經(jīng)營形式銷售、租賃銷售叫價15000元/平米租賃叫價

25、7元/天/平米漲價情況無裝修期未定物業(yè)狀況物業(yè)公司天津天孚物業(yè)管理公司物業(yè)等級1級物業(yè)費28-30元/月/平米合作形式開發(fā)公司自行成立車位售價車位租金800元/月電費0.8元/度其它項目周遍環(huán)境狀況商業(yè)購物小白樓商業(yè)區(qū)酒店餐飲賓江萬麗酒店、利順德酒店、凱悅大酒店休閑娛樂東方之珠河東店銀行金融建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行醫(yī) 療公安醫(yī)院、河西骨科醫(yī)院交 通20余條公交線直達綜合點評信達廣場位于小白樓cbd的最核心區(qū)域，并與未來的南站cbd僅一河之隔，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。未來將作為小白樓商業(yè)區(qū)域內(nèi)重要的高檔商業(yè)項目，對該地區(qū)高檔商業(yè)市場起到關(guān)鍵的作用。同其它高檔項目一樣，其周遍的配套相當齊備，并且小白

26、樓cbd的硬件水平在未來將得到全面的提升，因此使得該項目的綜合優(yōu)勢在未來將更加明顯。市場定位信達廣場是天津市場上出現(xiàn)的一個高檔項目，并且是目前天津市場上建筑物高度最高的項目，共51層，達238米。通過近4年的建設(shè)，目前已基本成型，并計劃在05年5月份投入使用。信達廣場在市場定位方面主要是以項目自身的高品質(zhì)及大規(guī)模為依據(jù)，將項目定位在頂級物業(yè)的水準，單從規(guī)模及配套的全面性及科技含量看，不存在問題，但關(guān)鍵的體現(xiàn)在服務(wù)方面的價值則需要在項目入伙后方可體現(xiàn)。營銷策略作為高檔項目其本身的外部形象便是其廣告展示的重要形式，因此天津的高檔項目基本不需要做廣告方面的投放，采取暗線操作的項目比較普遍。目前該項目

27、已開始正式對外銷售，商業(yè)部分也在整體招商。但由于價格過高，銷售情況比較一般，在項目整體完工后應(yīng)會有一定的改善，并且隨著城市檔次的提高，此類高檔項目應(yīng)該會在市場上有自己的立足之地。優(yōu)劣勢匯總優(yōu)勢：信達廣場同樣位于小白樓cbd中心區(qū)域，具備了極佳的位置優(yōu)勢。信達廣場15萬平米的總規(guī)模是目前天津?qū)懽謽侵凶畲蟮模瑢τ隗w現(xiàn)項目檔次起到了顯著的推動作用。信達廣場是定位于最頂級的產(chǎn)品，因此在硬件標準上也同樣領(lǐng)先于目前的市場水平，其中包括網(wǎng)絡(luò)信號傳輸能力、智能化標準、車位配備等都高于目前市場水平。劣勢：信達廣場的一個主要隱患就是項目周遍的路面交通非常擁擠，道路狹窄，影響項目目前的品質(zhì)提升。同津匯廣場一樣，信達

28、廣場同樣是位于小白樓商業(yè)區(qū)域內(nèi)，商業(yè)氛圍影響項目環(huán)境。二、天津港灣中心基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)部分物業(yè)名稱海河之子入住時間2006年開發(fā)商天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司項目位置和平區(qū)赤峰橋旁所屬區(qū)域海河沿線建筑面積4.2萬平米占地面積5000平米容積率8.4使用率70%建筑風格一條游泳的魚建筑層數(shù)28層凈層高2.8米地下層數(shù)2層單層戶數(shù)11-18戶面積劃分58.67-247.29平米單層面積1665.66平米車位數(shù)量100個套房標準標準型(1室)48套、商務(wù)型(1室)72套、總統(tǒng)型(2室)108套功能劃分1層為大堂及商鋪；2-3層為商業(yè)及健康會所；5-27層為套房；28層為商務(wù)會所硬件部分外檐材料石材+鋁扣板+

29、玻璃幕墻色調(diào)銀灰色內(nèi)部裝潢石材、涂料、木飾面大堂效果石材、涂料、木飾面電梯4梯/層（三菱）空調(diào)大金戶式中央空調(diào)冷熱水24小時智能化衛(wèi)星電視，寬帶軟件服務(wù)酒店管理未定私人俱樂部海河會（針對于購房人群）購物服裝、日用品等商務(wù)中心商務(wù)會所餐飲商業(yè)部分休閑健身健康會所價格部分銷售價格8800元/平米租賃價格未定回報率9.8%-12%包租年限3年付款方式6成10年交房標準精裝修+家具+家電項目周遍環(huán)境狀況商業(yè)購物濱江道大型商業(yè)區(qū)餐 飲狗不理大酒店休閑娛樂濱江道商業(yè)區(qū)域內(nèi)的娛樂設(shè)施銀行金融解放北路金融街醫(yī) 療無交 通緊鄰天津站，交通便利綜合點評海河之子項目位于海河節(jié)點之一的赤峰橋旁，具備了得天獨厚的地理條

30、件，特別針對于酒店項目，更增添了環(huán)境上的優(yōu)勢。由于天津政府對于海河開發(fā)的力度所致，使得該項目更具備了有利的競爭條件，項目周遍的配套也同樣體現(xiàn)了海河節(jié)點的優(yōu)勢，而依仗濱江道的商業(yè)優(yōu)勢，使得項目對于、休閑、購物等需求可以得到充分的依賴，且加之周遍的商務(wù)、金融以及交通方面的配套設(shè)施本已具備，因此該項目便具備了高檔項目應(yīng)有的基本素質(zhì)。精裝標準：商務(wù)型/標準型：廳、房商務(wù)型外窗 高檔隔熱斷橋鋁合金窗，配中空玻璃，進口五金件戶門 德國horman品牌戶門（或同檔次）戶內(nèi)門 高檔實木復(fù)合門地面 高檔實木復(fù)合地板墻面 英國ici乳膠漆（或同檔次）頂棚 石膏板吊頂，英國ici乳膠漆（或同檔次）標準型外窗 高檔隔

31、熱斷橋鋁合金窗，配中空玻璃，進口五金件戶門 高檔品牌戶門戶內(nèi)門 高檔實木復(fù)合門地面 高檔實木復(fù)合地板墻面 高檔乳膠漆頂棚 石膏板吊頂，高級乳膠漆以下為標準型商務(wù)型共同標準開敞式廚房墻面 高檔墻磚地面 高檔防滑地磚頂棚 高級防水石膏板吊頂櫥柜 高檔組合櫥柜配置高檔吸油煙機及電磁爐衛(wèi)生間墻面 高檔墻磚地面 高檔防滑地磚頂棚 該機防水石膏板吊頂潔具 toto品牌分體坐便器及臺盆，淋浴設(shè)備（或同檔次）五金件采用進口名牌龍頭、花灑等配件空調(diào)日本dakin(大勁)品牌變頻戶式中央空調(diào)（或同檔次）開關(guān)面板德國simens(西門子)品牌開關(guān)面板（或同檔次）燈具配置吸頂燈、筒燈（按設(shè)計要求）計量系統(tǒng)給水、熱水、

32、供電、燃氣均采用一戶一表系統(tǒng)電話系統(tǒng)每戶預(yù)留5條電話線路電視系統(tǒng)采用衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、每戶廳、房、主衛(wèi)設(shè)電視插座網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)廳、房、主衛(wèi)設(shè)寬帶網(wǎng)信息端口消防每戶配置自動報警及噴淋滅火系統(tǒng)總統(tǒng)型廳、房外窗 高檔隔熱斷橋鋁合金窗，配中空玻璃，進口五金件戶門 德國horman品牌戶門（或同檔次）戶內(nèi)門 高檔實木復(fù)合門地面 高檔實木復(fù)合地板墻面 英國ici乳膠漆（或同檔次）頂棚 石膏板吊頂，英國ici乳膠漆（或同檔次）廚房墻面 高檔墻磚地面 高檔防滑地轉(zhuǎn)頂棚 高級防水石膏板吊頂櫥柜 高級組合櫥柜配置高檔吸油煙機及灶具主衛(wèi)生間墻面 高檔墻磚地面 高檔防滑地轉(zhuǎn)頂棚 高級防水石膏板吊頂潔具 美國kohler(

33、科勒)品牌鑄鐵浴缸、連體坐便器及臺盆（或同檔次），五金件采用進口名牌龍頭、花灑等配件客衛(wèi)生間墻面 高檔墻磚地面 高檔防滑地轉(zhuǎn)頂棚 高級防水石膏板吊頂潔具 美國kohler(科勒)品牌分體坐便器及臺盆，淋浴設(shè)備（或同檔次），五金件采用進口名牌龍頭、花灑等配件陽臺景觀陽臺 墻面英國ici乳膠漆（或同檔次）高檔防滑地轉(zhuǎn)室外陽臺 墻面英國ici乳膠漆外墻涂料（或同檔次），地面防滑地轉(zhuǎn)空調(diào)日本dakin(大勁)品牌變頻戶式中央空調(diào)（或同檔次）開關(guān)面板德國simens(西門子)品牌開關(guān)面板（或同檔次）燈具配置吸頂燈、筒燈（按設(shè)計要求）計量系統(tǒng)給水、熱水、供電、燃氣均采用一戶一表系統(tǒng)電話系統(tǒng)每戶預(yù)留5條電話

34、線路電視系統(tǒng)采用衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、每戶廳、房、主衛(wèi)設(shè)電視插座網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)廳、房、主衛(wèi)設(shè)寬帶網(wǎng)信息端口消防每戶配置自動報警及噴淋滅火系統(tǒng)市場定位海河之子是目前天津市場上（市內(nèi)六區(qū)）唯一一個可售的酒店式公寓項目，并且具備一定的檔次及區(qū)位優(yōu)勢，目前銷售狀況也比較穩(wěn)定。因此，海河之子將是本案所參考的重要市場依據(jù)及競爭對手。在市場定位方面，首先，在時間上該項目已經(jīng)走在了其它項目的前面，作為市內(nèi)第一個可售型酒店式公寓項目，其要向市場灌輸?shù)氖紫染褪峭顿Y理念（高于現(xiàn)有市場8%的投資回報率的信息），將此種新的投資形式傳達給了天津的投資人群，起到排頭兵的作用。其次，考慮到天津本土的購買能力，該項目也將部分精力放在了

35、外地市場上，就目前的銷售情況看，外地成交客戶比例也明顯大于本土客群。這也是本案在未來的營銷推廣中所要重點參考的經(jīng)驗之一。在產(chǎn)品方面，海河之子將整體檔次定位在了高檔標準，無論是整體效果、區(qū)域條件還是內(nèi)部的軟性配套都屬于目前市場上的高檔水平。戶型設(shè)計上，以“標準型、商務(wù)型、總統(tǒng)型”三種形式出現(xiàn)，戶型之間除面積差異外，其它標準無明顯區(qū)分，并且一室及兩室的比例適中，其中兩室全部為總統(tǒng)型標準，用以達到對大戶型促進銷售的效果。營銷策略海河之子在營銷推廣方面所采取的主要方式為：對投資理念的闡述、形象的展示及事件營銷。其中貫穿主題的是“海河會”這一投資主線，即根據(jù)客戶的購買方式（一次性付款、貸款）不同，所對應(yīng)

36、的“白金會員及金卡會員”不同的會員等級，其中白金會員將享受11%的投資回報率，而金卡會員則享受9.8%的投資回報率，用以促進客戶的一次性付款。并且由項目所組織的一切活動都以“海河會”的名義開展，同時起到了業(yè)主俱樂部的作用。推廣方面，海河之子主要采取的是報紙廣告及組織推屆會的推廣形式，其中報紙廣告方面項目除形象外主要展示的便是投資概念，通過大篇幅的文字，闡述項目的投資價值。而該項目的推廣特點就是每月都會在項目的銷售現(xiàn)場舉辦推屆會活動，包括音樂會、冷餐會等多種形式，體現(xiàn)項目的品位檔次及獨到的營銷理念。優(yōu)劣勢匯總優(yōu)勢：海河之子項目最大的優(yōu)勢在于項目所處的地理位置，擁有海河風景以及濱江道商業(yè)區(qū)的強大支

37、持，使項目具備了強大的外部優(yōu)勢。作為目前天津市內(nèi)唯一一個銷售型項目，海河之子的又一大優(yōu)勢則在于入市時機非常有利，市場未形成競爭條件，導(dǎo)致項目實現(xiàn)在市場上的先入為主。項目的品質(zhì)屬于目前天津市場上的高檔水平，無論配套檔次、精裝檔次都具備了高檔項目應(yīng)有的素質(zhì)，為項目后期的持續(xù)經(jīng)營奠定了良好的基礎(chǔ)。劣勢：海河之子的劣勢在于其在戶型設(shè)計方面的遜色，舒適度不高，除總統(tǒng)套房外，其它戶型的舒適度均較差。第四部分 附件一、未來大型商業(yè)供應(yīng)項目名稱地址建筑面積備注近代工業(yè)及城市歷史博物館紅橋區(qū)三岔河口引灤入津紀念碑處2.1萬平米地下一層，地上三層，內(nèi)部建有工業(yè)博物館、企業(yè)家會所、工業(yè)名人堂等。該項目建成后將成為天

38、津市首個集文物展示、文化交流、商務(wù)休閑于一體的多元化博物館，重現(xiàn)天津工業(yè)發(fā)展的光輝歷程。該項目建設(shè)將于2005年12月啟動。美術(shù)學院美術(shù)館美術(shù)學院北院2.89萬平米美術(shù)學院美術(shù)館將于2005年12月建成，明年開放后將成為天津首座對市民開放的美術(shù)展覽館。新文化中心河北區(qū)獅子林橋與海河東路東側(cè)3萬平米該項目建設(shè)于2005年12月啟動。小白樓音樂廳河西區(qū)小白樓音樂廳原址3.5萬平米內(nèi)部將被建設(shè)成為具有國際水準的高水平音樂廳。海河圖書館河東區(qū)劉莊橋海河東路一側(cè)橋頭3.6萬平米天津少兒藝術(shù)活動中心河西區(qū)掛甲寺地區(qū)1.2萬平米泰達易買得購物中心開發(fā)區(qū)河北大街與新三條石大街交口處4萬平米建成后將成為經(jīng)營酒店

39、、餐飲、咖啡店、不動產(chǎn)建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)的大型綜合超市。現(xiàn)代鳳凰商業(yè)購物廣場河北區(qū)海河東路一側(cè)10.7萬平米建成后將突出佛教文化及旅游觀光特色，發(fā)展佛教文化旅游經(jīng)濟，形成以宗教旅游為特色的大型文化商貿(mào)區(qū)。大悲院博遠商城河北區(qū)與大悲院毗鄰3萬平米建成后以大型餐飲、娛樂項目及佛教用品經(jīng)營為主。奧式商業(yè)街河北區(qū)金湯橋與北安橋海河東路一側(cè)6.4萬平米該項目建設(shè)目前已接近尾聲，其在外觀上保留了奧式建筑的原汁原味，開業(yè)后將成為高檔次的金融商業(yè)街。水上運動世界商貿(mào)廣場河西區(qū)光華橋橋頭一側(cè)12.9萬平米建成后將成為集娛樂、酒店、高級公寓為一體的大型綜合性公共建筑組群。香港恒隆商貿(mào)廣場和平區(qū)興安路13.3萬平米建

40、成后將成為金街上最大的商業(yè)廣場，全市 12個旅游板塊之一。新加坡仁恒購物中心南開區(qū)水閣南地塊內(nèi)4萬平米將引進定位高檔百貨的主力店和精品店，打造具有國際水準的地標性建筑。古文化街商貿(mào)廣場河北區(qū)獅子林橋頭12.67萬平米在保持原有特色的前提下，擴大了商鋪面積，提高了商鋪檔次。目前，古玩城已建成開業(yè)，美博城、官銀號、民俗博物館等建筑預(yù)計將于近期相繼落成。濱江五金機電城和平區(qū)南馬路與榮業(yè)大街交口15萬平米地下兩層、地上商場部分四層，能容納千余家國內(nèi)外五金機電品牌專營店。商場采用國際流行的倉儲式賣場形式，內(nèi)部設(shè)施齊全，還擁有專業(yè)電子商務(wù)中心、會展中心和近20000多平方米的地上、地下停車場。與天津國際五

41、金機電城配套的是兩座100米高的寫字樓和酒店式公寓，可為各類五金機電廠家、經(jīng)銷商提供集辦公、商務(wù)、住宅、餐飲于一體的綜合配套服務(wù)。二、未來酒店供應(yīng)項目名稱地址建筑面積新文化中心酒店河北區(qū)獅子林橋與海河東路東側(cè)4萬平米新世界大酒店河北區(qū)金鋼橋海河西路橋頭，毗鄰解放廣場3.5萬平米津門酒店河北區(qū)北安橋海河西路一側(cè)12萬平米現(xiàn)代鳳凰大酒店河北區(qū)海河東路一側(cè)，與大悲院相鄰3萬平米香格里拉大酒店東麗區(qū)原天津煙廠地塊內(nèi)9萬平米泰達運河酒店紅橋區(qū)泰達地塊內(nèi)，與海河東路相鄰6萬平米海上皇宮大酒店河北區(qū)海河西路與大連道相交地塊內(nèi)3.5萬平米水上運動世界大酒店河西區(qū)光華橋橋頭一側(cè)7.45萬平米星源酒店河北區(qū)自由道10萬平米新加坡仁恒大酒店南開區(qū)水閣南地塊內(nèi)4萬平米三、寫字樓項目名稱地址建筑面積仁恒大廈南開區(qū)水閣南地塊內(nèi)4.5萬平米天保大廈河北區(qū)北安橋與