1、房地產(chǎn)金融期中作 （范圍：第1-6章） 【參考資料】： 1. 第1-6章課件 2. 謝經(jīng)榮，殷紅，王玉玫.房地產(chǎn)金融（第三版）M.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2012.4. 3. 龍勝平、方奕.房地產(chǎn)投資與金融概論M.北京：高等教育出版社，2006.11.（重要輔助教材, 已提供電子書(shū)） 4. 計(jì)算題需使用“月復(fù)利表”查系數(shù)，請(qǐng)登錄華工網(wǎng)絡(luò)教育平臺(tái)，找到本課程課件資料及其他電 子資源，如下圖找到“月復(fù)利表”，下載文件后供計(jì)算用。 房加產(chǎn)全M -第一章緒論 1 1 （SUtl產(chǎn)金站的作.輛誦菱性 1.2 S地產(chǎn)金的疑ffi I MJB地產(chǎn)全Bl的峨念和內(nèi)直 + 2S產(chǎn)金a基本知富 H第三草JttJ

2、曲5益的運(yùn)柞 +第E2草亍AliSB款 +蹈五B勵(lì)滬幵ai翱a +第收誌性唐肚產(chǎn)韓 +第七章住房公積金時(shí)款 +弟兒帝馬堆產(chǎn)黑隱 +鵡九単曲斑5教二蛹 I能地尸金耐憩宙叢I J電子爺 J謹(jǐn)桿考虎 1 地產(chǎn)帶釉-年SR表pdr f岡頁(yè)）a樓 2腭地產(chǎn)常越月Si見(jiàn)表州阿貢）U 4 3-房地產(chǎn)金迭-親Si表pdit網(wǎng)貢）n占 （認(rèn)真審題再解答，每題必須有計(jì)算過(guò)程，如僅給出一個(gè)答案而無(wú)計(jì)算 過(guò)程的，不得分；發(fā)現(xiàn)抄襲，計(jì) 0分） 1. 一筆30年的固定利率、等額本息還貸住房抵押貸款，貸款本金為200萬(wàn)元，假設(shè) 貸款年利率7% （1）該貸款的每月償還額為多少? 解：貸款年利率 i =7%, PV=2,000

3、,000 元,n= 30 X12=360 月 （5分） 查月復(fù)利表“抵押貸款常數(shù)”：0.005996 每月還款額（本利和）：PMT=2,000,000 X0.005996= 11992 元; （2）若購(gòu)房人計(jì)劃在第5年末提前清償部分貸款，屆時(shí)該抵押貸款的貸款余額為 精品文庫(kù) 多少? (5 分) 解：第10年末抵押貸款余額（現(xiàn)值法），查“余額表”， i =7%，30年期貸款第 10年末“貸款余額系數(shù)”為0.836857 第5年末抵押貸款余額: MB5= 2,000,000 X0. 836857= 1673714 2.某人欲購(gòu)一套售價(jià) 首付30%，申請(qǐng)了房?jī)r(jià)70%的個(gè)人住房貸款，貸款年利率 6%,

4、貸款期限為20 年，假設(shè)在整個(gè)貸款期內(nèi)貸款利率不變，以下兩種還貸方式： 等額本息還款方式下： 300萬(wàn)的商品住房，該借款人符合首套房、首次貸款的條件, 每月供樓款 （3分） 第一個(gè)月應(yīng)償還利息 （3分） 第一個(gè)月應(yīng)償還本金 （3分） 第一個(gè)月已還當(dāng)月供樓款后， 該借款人在銀行尚未償還的貸款余額 （3分） a) d) b) c) 解: 貸款金額為：300*70%=2100000元 貸款年利率 1=6% PV=2100000 元 N=20*12=240 月 則每月還款額（本利和）：PM T=2100000*0.007164=15044.4 元 第1個(gè)月償還利息 i=6%/12*2100000=10

5、500元 第 1 個(gè)月償還本金：P 仁 PM1=15044.4-10500=4544.4元 第 1 個(gè)月未貸款余額：MBi=pv-p1=2100000-4544.4=2095455.6 元 等額本金還款方式下： 每月應(yīng)償還本金 第一個(gè)月應(yīng)償還利息 第一個(gè)月供樓款 a) b) c) （3分） （3分） （3分） d) 解: 第一個(gè)月在已還當(dāng)月供樓款后，該借款人在銀行尚未償還的貸款余額 （3分） 每期所還本金額pn=m/n=2100000/240=8750元 第一個(gè)月應(yīng)付利息 t1=i*pv=6%/12*2100000=10500 元 則第一個(gè)月未還款額（本利和）P mt仁pn+t1=8750+1

6、0500=19250元 第一個(gè)月未貸款余額： mb1=2100000-8750=2091250元 歡迎下載4 3. 一宗商品住宅抵押貸款總額為360萬(wàn)元，貸款期限為30年，初始利率為6%,貸 款利率每年調(diào)整。因此，第一次調(diào)整利率的時(shí)間是第二年年初。屆時(shí)，綜合利率 就等于1年期國(guó)庫(kù)券利率指數(shù)加上1%的利差(利率邊際)。假定: ?后四年的國(guó)庫(kù)券利率指數(shù)分別為6%、7%、6%和8%； ?每月付款額和利率均按年調(diào)整; ?每月付款額和利率均無(wú)上限; 計(jì)算這筆可調(diào)利率抵押貸款第1-5年各年的 （18 分） (1)每月償還額 (2)每年年末抵押貸款余額。 （18 分） 答：第1年 查“月復(fù)利表”之 6% 3

7、0年期“抵押常數(shù)”：0.005996 第 1 年每月付款額：3600000 X 0.005996 =21585.6 元 現(xiàn)值法查表計(jì)算貸款余額： 查表法，查“月復(fù)利表”之 第1年末貸款余額： 第2年： 查“月復(fù)利表”之 第2年每月付款額： 6% 29年期“年金現(xiàn)值因素” 21585.6 X 164.743394 =3556085 7% 29年期“抵押常數(shù)”：0.006721 3556085 X 0.006721 =23901 元 現(xiàn)值法查表計(jì)算貸款余額： 查表法，查“月復(fù)利表”之 第2年末貸款余額： 第3年： 查“月復(fù)利表” 8% 第2年每月付款額： 7% 28年期“年金現(xiàn)值因素” 23901

8、 X 147.143515 =3516877 28年期“抵押常數(shù)”：0.007468 3516877 X 0.007468=26264 元 現(xiàn)值法查表計(jì)算貸款余額： 查表法，查“月復(fù)利表”之8% 27年期“年金現(xiàn)值因素” 第 3 年末貸款余額：26264 X 132.576786=3481997 164.743394 147.143515 132.576786 4.某一房地產(chǎn)項(xiàng)目第一年年初投入 12,000,000元，第一年年末即收入 2,000,000元， 第二年末有收入3,000,000元，第三年到第四年年末都有 4,000,000元的收入。以4年 為期評(píng)估: (1)不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，

9、分析項(xiàng)目的可行性。 （5 分） (2)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，貼現(xiàn)率 8%,用凈現(xiàn)值法(NPV)計(jì)算，分析項(xiàng)目的可 行性。 (25 分) 答:(1 )不考慮資金的時(shí)間價(jià)值 CF=200,000+300000+400,000 X 2-1,200,000=118,000 元0 不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)4年有118,000的凈現(xiàn)金流入，項(xiàng)目可行。 (2)考慮項(xiàng)目資金的貨幣時(shí)間價(jià)值，以8%貼現(xiàn)率，查年復(fù)利表之“現(xiàn)值因素”第1-4年末的貼 現(xiàn)系數(shù)分別為: 0.925926 , 0.857339 , 0.793832 , 0.73503 計(jì)算該項(xiàng)目前4年的凈現(xiàn)值NPV NPV=前4年收入的貼現(xiàn)值總和-第1年年初投資額 NPV=200,000(1+8%)-1 +300,000 X (1+8%)-2+400,000 X (1+8%)-3+400,000 X (1+8%)-4-1,300,000 =200,000 X 0.925926+300,000 X 0.857339+400,000 X 0.793832+400