1、仙林市場分析報告一、區域市場宏觀環境分析1、區域市場概述1.1 區域整體規劃分析仙林新市區位于南京東部地區，以發展教育和高新技術產業為主仙林新市區南至滬寧高速公路、北至寧鎮公路、西至繞城公路、東至七鄉河，規劃總用地面積80平方公里，是南京總體規劃確定的“一城三區”之一，是以發展教育和高新技術產業為主的新市區，是集中體現現代城市文明和綠色生態環境協調發展的新市區。仙林新市區由“4個片區+2個組團”構成，項目位于其中的大學集中區，主要發展高等院校和配套發展的居住、商業、醫療機構等公共設施仙林新市區由“4個片區+2個組團”構成，四個片區為：大學集中區（仙鶴片區）、科技產業園（白象片區）、國際會展交流

2、區（麒麟片區）、高尚住宅區（青龍片區）；2個組團為：玄武軟件園和馬群科技園。 仙鶴片區，主要發展高等院校和配套發展的居住、商業、醫療機構等公共設施； 白象片區，科技產業園。占地20平方公里，以“產、學、研”一體化為特色，集中發展高新技術，實現科技成果的轉化。園區除預留的國際知名理工科大學用地和部分居住用地外，主要用來吸引以it、ic和生物醫藥等為主的高新技術密集型企業的進駐，力爭形成南京市重要的高新技術產業園； 麒麟片區，國際會展交流區。臨近滬寧高速公路，交通極為便利，為南京舉辦大型的國際會展活動留下了足夠的空間； 青龍片區，高尚住宅區。山水環抱，環境優美，規劃為大型高品位居住社區的建設用地，

3、建筑形態以單棟和聯排別墅為主，著力營造舒適宜人和出行工作、游憩方便的風情小鎮特色。區域規劃為大型人口導入區，至2050年規劃人口達到60萬作為全市“一城三區”的重要組成部分，仙林在南京的城市空間布局中具有重要的戰略地位，建成后將成為一座占地80平方公里，擁有50至60萬人口的現代化新城。2010年規劃人口24萬左右，遠景規劃人口按60萬預留。目前在仙林地區的學生數量約為10萬，教職員工為3萬，常住居住人口約2萬，總計約15萬。在未來的兩年內，常住居住人口預計增加到5萬，則人口總量增加到18萬。1.2 區域自然、人文環境分析生態、人文是仙林擁有的兩個得天獨厚的“拳頭”優勢：兩大優勢大大提高了仙林

4、板塊樓盤的附加值，也在一定程度為該地區市場的升溫起到了推波助瀾的作用。 自然生態景觀資源豐富仙林西靠紫金山，北依棲霞山，東達寶華山、湯山，南臨青龍山，山水環抱、林木茂盛，優美秀麗的生態環境在南京周遍三大新區中首屈一指。由于區域內擁有多個名勝風景區，因此區內大氣、水質、噪音等各項指標均達到國家一級旅游區標準。在仙林新市區的遠景規劃中，6個由世界一流的景觀設計公司負責設計的大型生態公園將同時興建，屆時6個具有特色的生態公園將把仙林大學城的獨特景觀發揮得淋漓盡致。人文資源優勢得天獨厚區域人文氛圍濃郁大學城內現有南京師范大學(含中北學院)、南京財經大學、南京郵電學院等15所院校進駐。南京外國語學校仙林

5、分校、南京國際學校和南京師范大學附屬實驗學校等一流的中小學也已入駐大學城。目前在仙林地區的學生數量約為10萬，教職員工為3萬，常住居住人口約2萬，總計約15萬。在未來的三年內，常住居住人口預計增加到5萬，則人口總量增加到18萬。至2010年，新市區城市人口規劃達到24萬；至2050年，城市人口將達50萬。大學城的建設在為區域造就高素質人群的同時，還能為區域導入高素質的人群，高新科技產業園等新興高科技產業作為片區經濟發展的主導，使得片區內的人群多為一些高素質的產業人群和管理型人才，是區域飛速發展的源動力，帶動和創造出高品質的新城。1.3 市政規劃配套分析道路、交通配套日新月異，2009年地鐵2號

6、線開進仙林目前，仙林大道一期現已全面通車，與文苑路、學院路、仙霞路、仙堯路一號南延的多條景觀道路相互貫通，連成一片。仙林大道二期工程也即將開工建設。另外，地鐵2號線將于2009年開進仙林，線路東進的走向與仙林大道基本平行。已經投入運行的10多條仙林公交線路與即將建成的地鐵形成的交通網絡將大大緩解困繞仙林板塊已久的交通瓶頸問題。商業配套逐步完善，金鷹進駐助推區域商業配套完善商業配套方面，金鷹進駐被認為是2006年仙林最大的利好消息之一。南京仙林金鷹置業有限公司2006年在大學城中心區內拍得地塊，已經著手大規模開發。仙林金鷹預計將于2008年交付。屆時，其將作為仙林大學城的“地標性建筑”為該地區商

7、業圈的繁榮提供強大支持。生活配套日益完善由仙林大學城管委會規劃，位于文苑路以南、仙林新村以北、西臨學思路的仙林社區綜合服務中心目前正在進行基礎施工，預計將于2008年投入使用。該綜合服務中心規劃建設為仙林街道辦事處、仙林地區大型農貿市場、社區醫療中心，該中心的建成投入使用，將滿足仙林目前農貿市場臟亂的局面，便利仙林居民的日常生活。醫療衛生配套開工建設，2008年部分可投入使用醫療、醫護實力雄厚的鼓樓醫院也已決定進駐仙林，投資8億元，建設仙林國際醫院分部。工程于2006年10月動工，預計2008年部分可以投入使用。該醫院背靠仙林靈山，緊鄰大學城中心商貿區，建筑面積1015萬平方米，開設病床600

8、至800張（另有醫師培訓中心床位200張），日門診量1500至2000人次。新醫院由三大區組成：一是基本醫療區，設病床400至600張，能滿足日門診量1500至2000人次的門急診區及相應的醫技部門；二是高標準醫療、康復、體檢區，設床位200張及相應康復、體檢中心等設施；三是醫師培訓中心，設床位200張及相應會議、培訓、餐飲等設施。項目周邊相關配套一覽表：各項配套明細主要道路仙林大道、文苑路、學院路、仙霞路、仙堯路交通50、70、79、97、107、108、138、139、146、310、南湯、地鐵二號線商業大成名店、亞東城商業廣場、仙林大市場、金鷹（待建）、星級酒店（待建）市政九大主題景觀區

9、規劃醫療鼓樓醫院（待建）教育南京外國語學校仙林分校、南京國際學校、南京師范大學附屬實驗學校、南京師范大學、南京財經大學、南京郵電學院等二、區域房地產市場分析1、區域房地產市場發展歷程順應市場發展需求，區域房地產經歷從別墅物業到中高檔住宅發展的過程仙林以其紫金東麓保存完好的生態環境，成為南京地區僅存不多的“風水寶地”，給仙林房地產的發展造就了一個無法可比的生態優勢。從最早亞東的單槍匹馬，到棲霞、賽世等大腕品牌的紛至沓來，仙林板塊正日益成為南京樓市中的亮點。2005年房產新政后，仙林共拍出5塊共計1000畝左右的土地，總建筑面積在50-60萬平方米，有招商局商業地產、常州新城創置等10家開發商參與

10、開發運作。這些土地的容積率都在0.6-0.9之間，規劃多以多層和townhouse為主，這預示著仙林的房產開發整體方向為中高檔住宅。2、區域房地產發展現狀仙林已由一個區域市場轉變為全市性市場，產品逐步由普通住宅向低密度高端物業轉型早期的仙林板塊的產品供應類型以別墅為主。隨著大學城的初具規模，普通住宅物業開發的比重逐年上升。到2006年上半年為止，仙林地區的市場供應已經基本成為了普通公寓的天下。然而，這一局面隨著新城尚東區和康橋圣菲等新盤的上市銷售，正在發生改變。擁有能與別墅項目容積率相媲美的低密度新型社區的出現，徹底改變了仙林地區產品的市場供應結構。目前，占據仙林地區供應總量近80的三大項目東

11、方天郡、賽世香樟園、亞東城再加上新城尚東區、康橋圣菲等新盤，仙林板塊的產品類型已經相當完備，基本上涵蓋從“迷你型”精裝修公寓到普通公寓、花園洋房再到疊加別墅、聯排別墅的各種物業形態。而且戶型面積也各有差異，呈現出互為補充的局面。仙林已經開始從一個區域市場轉變為全市性市場，大量低密度高端物業產品單靠仙林地區的市場需求量是絕難消化的，其主要目標客戶群體必定指向全南京市。因此產品轉型造成市場區域的擴大是促成目前仙林板塊熱銷的一個重要原因。與此同時，仙林板塊從以普通住宅為主向以低密度住宅為主的供應結構的轉型，是房價上漲的一個重要因素。3、土地供應情況2005年以來仙林共出讓土地179.05萬平方米土地

12、，住宅性質用地占總成交量的85%2005-2007年，仙林地區成交土地共14幅，土地實際成交總量179.05萬平方米。其中，住宅用途用地8幅，土地成交總量約151.86萬平方米，占總體成交量的85%；商業用途用地3幅，土地成交總量約19.36萬平方米，占總體成交量的11%；服務業用地2幅，土地成交總量約4萬平方米，占總體成交量的2.2%；商務辦公用地1幅，土地成交總量約4萬平方米，占總體成交量的2.2%。2005-2007年區域土地成交情況一覽表：地塊位置規劃面積（）實際出讓面積（）用途出讓時間容積率成交價格（萬元）成交地價（元/）成交樓面地價（元/）摘牌單位備注棲霞區仙林大學城中心區東側地塊

13、288991.6225359住宅2005.7.50.73410014132162南京棲霞建設股份有限公司棲園棲霞區仙林大學城仙林大道南側90687.782363.1住宅2005.6.30.651502018242806南京棲霞房地產開發有限公司/棲霞區仙林大學城仙林大道南側175117.2146449.2住宅2005.6.3a-1地塊0.9，a-2、a-3地塊1.0276701889/南京新城創置房地產有限公司新城尚東區棲霞區312國道以北王子樓村，南至312國道，北至城際鐵路164310.8130319.9商業2005. 7.61.0780059940南京仙林國際汽車城投資有限公司/棲霞區仙

14、林大學城仙林大道南、學子路東地塊196372138539.4二類居住用地2005.9.50.71939214002000南京交通投資置業有限公司匯杰文庭棲霞區仙林大學城仙林大道南、仙霞路西329370.8241863.9二類居住用地2005.9.50.63407414092348招商局地產控股股份有限公司依云溪谷棲霞區仙林大學城中心區內，東至學子路、西、南至規劃道路、北至文苑路36711.230445.7商業及其配套設施用地2006.2.28a-71.8；a-82.0 a-91.8 a-102.0 a-112.0100473300/南京仙林金鷹置業有限公司/棲霞區仙林大學城仙霞路北，學子路東1

15、17660.7107682.1二類居住用地2006.11.11.63800035292206南京郵電大學/棲霞區仙林大學城中心區c4地塊，東至二號路，西至規劃人工湖，南、北至規劃道路11582.111582.1服務業用地2006.11.231.512161050700蘇州陽光新地置按四星級酒店標準設計棲霞區仙林大學城中心區c5地塊，東至二號路，西至規劃人工湖，南至水杉路，北至規劃道路26029.926029.9服務業用地2006.11.231.32343900692蘇州陽光新地置按五星級酒店標準設計棲霞區仙林大學城中心區40684.640684.6商務辦公設施用地2007.1.5c12.7c2

16、2.5c32.579341950/南京仙林房地產/棲霞區仙林大學城九鄉河以東，仙林大道以南465725.4376645.8二類居住用地2007.1.51.019050024132390南京大學/棲霞區仙林大學城文苑路以南35288.732841.5商業用地2007.1.181.61480045062817南京仙林房地產棲霞區仙林大學城312國道南、學院路西231276.9199676.5二類居住用地2007.1.181.25230026192183南京仙林房地產4、區域房地產市場整體分布三、區域住宅市場分析1、供應分析1.1 整體供應特征區域內住宅項目開發呈明顯的“由西向東延伸”特征區域內早期

17、開發的項目多集中在仙林一號路兩側，一號路以西居多，人口聚集區也相應地在仙林一號路和文苑路的交匯處形成。隨著政府對區域開放政策的落實推進，各大院校的陸續入住，區域后續土地供應向東部擴展，區域內住宅開發項目已明顯地開始向東延伸發展，目前區域市場供應主要集中在仙林大道沿線。區域內住宅項目和土地2002-2003年集中上市，2004年住宅供應一度斷層區域房地產市場起于2000年。早期開發的普通住宅項目基本集中在仙林一號路沿線，自1998年起至2003年底，區域總供應量91.01萬平方米（其中包括經濟適用房48.5萬平方米），總房源約2000多套。受開發進度的影響，2002-2003年區域住宅項目、土地

18、集中上市。區域客戶群各取所需，商品房推出后，銷售情況良好。由于2003年掛牌出讓的土地自開工建設到上市需要一定的周期，導致了2004年間區域內商品房的供應曾一度出現斷層。區域房價不斷走高，2000年伊始，房價以年均1000元速度遞增2000年區域開發伊始，區域房價為1000多元/平方米，截至2004年，區域普通多層公寓的房價水平達4800元/平方米左右，4年間房價以1000元/年的速度遞增，增幅較大。2004年、2005年國家大規模的宏觀調控使得區域房價的持續上漲遭遇抗性，腳步放緩，目前區域內普通多層公寓的房價水平達5300元/平方米，小高層普通公寓的售價為45004800元/平方米。區域作為

19、“別墅區”的概念早已在消費者觀念中形成區域內早期開發住宅項目多為集別墅、公寓（或花園洋房）為一體的混合物業，除在三號路與四號路之間的仙林新村為大型的經濟適用房外，區域內項目多以別墅為主、公寓為輔，別墅有聯排、雙拼、獨立等形態，公寓以5層多層和花園洋房為主。少量純別墅或純普通公寓項目，區域作為“別墅區”的概念在消費者觀念中形成。2005年以后，區域住宅市場普通住宅物業一統天下的格局被新興低密度住宅物業打破隨著大學城的初具規模，區域入住人群的增多，區域住宅開發規模日益增大。自2005年4月亞東城登場亮相后，賽世香樟園、東方天郡紛紛開盤銷售，區域住宅集中上市供應，形成區域住宅供應的第一高峰期，3個項

20、目的總體量為113.1萬平方米，超過仙林片區早期供應體量之和，體量極為龐大。到2006年上半年為止，仙林地區的市場供應已經基本成為了普通公寓的天下。2006年下半年開始，隨著新城尚東區和康橋圣菲、山水風華等新盤的上市銷售，正在發生改變。擁有能與別墅項目容積率相媲美的低密度新型社區的出現，徹底改變了仙林地區產品的市場供應結構。區域在售供應主要項目物業概況：項目名稱地址開發商容積率開盤時間物業類型亞東城亞東新城區亞東建設集團1.52005.4.23普通公寓東方天郡棲霞區仙林大學城中心區棲霞建設2.72005.5.1高層公寓、花園洋房賽世香樟園仙林大學城杉湖西路9號賽世實業1.852005.4.21

21、普通公寓康橋圣菲仙林大學城中心區江蘇星漢房地產12006.7.2單身公寓、花園洋房新城尚東區仙林大學城南側新城創置0.92006.8.18花園洋房、疊加、聯排山水風華匯通路9號南京仙林房地產開發有限公司0.72007.1.28疊加、聯排、雙拼目前區域住宅市場已上市體量61.51萬平方米，花園洋房、小高層、高層為主力供應目前區域內6個在售供應項目中已上市量達到61.51萬平方米，體量巨大；市場供應產品主要為小高層、高層及部分花園洋房、多層、聯排、疊加等低密度物業；賽世香樟園、亞東城、東方天郡等早期開發物業是區域普通公寓物業的主力供應者，而新推出市場的新城尚東區、康橋圣菲則、山水風華是目前區域低密

22、度物業的主力供應者。項目名稱總建（萬）住宅已上市量（萬）產品類型各物業已上市量（萬）賽世香樟園24.114.95多層、小高層、高層多層：3.29小高層：5.56高層：6.1東方天郡3913.67花園洋房、小高層、高層花園洋房：1.58小高層：4.69高層：6.41空中花園：0.99亞東城5023.87小高層、高層小高層：15.94高層：7.93新城尚東區15.14.54花園洋房、疊加、聯排花園洋房：2.95疊加：0.8聯排：0.79康橋圣菲5.53.13單身公寓、退臺式花園洋房、帶觀光電梯花園洋房單身公寓：2.25花園洋房：0.88山水風華7.71.35疊加、聯排、雙拼別墅疊加：0.82聯排：

23、0.35雙拼：0.18合計141.461.51-區域普通公寓以85-100平方米的二房為主力供應，花園洋房主要供應140平方米三房目前區域內普通公寓以85100平方米的二房二廳一衛為主力供應，100120平方米的三房二廳一衛與127140平方米的三房二廳二衛為主力供應，另還有少量一房房源供應市場。低密度物業中，區域市場上的花園洋房主要供應140平方米左右的三房二廳二衛，疊加別墅面積在143195平方米，聯排別墅物業面積在190224平方米區間，雙拼別墅供應面積在226227，區域供應產品整體定位中偏高端，以經濟型高端物業為主力供應。區域供應各物業主力戶型面積列表：項目名稱產品類型主力戶型面積（

24、）賽世香樟園多層2/2/1：85-983/2/1：108-118小高層2/2/1：85-90.13/2/1：108-111.56高層3/2/2：132.51東方天郡花園洋房3/2/3：139小高層3/2/2：127.1-133.92高層2/2/1：85-101空中花園3/2/2：143.93亞東城小高層3/2/1：100-109.27高層1/1/1：50-58.42新城尚東區花園洋房3/2/1：92.3-106.433/2/2：112.21-125.44疊加143.25-195.25聯排190.5-198.84康橋圣菲單身公寓1/1/1：19.61-25.88花園洋房3/2/2：137.17-

25、140.63151.44-154.92山水風華疊加141-148174-178聯排212-224雙拼226-2272、需求分析區域內普通住宅以小戶型、80-90平方米左右的兩房及110-130平方米的三房為主力需求總價相對較低的小戶型、80-90平方米左右的兩房以及戶型合理、實用的110-130平方米的三房仍是市場主力需求，通過對區域內樓盤銷售狀況調研，可以發現購房者都比較喜歡并接納總價相對較低的兩房及戶型合理、實用的三房，合理、實用、實惠仍然是目前購房者關心的因素。目前由于低密度物業供應扎推，銷售出現略微的滯后，而普通公寓的整體去化情況相對較好從區域內各在售物業的銷售情況來看，區域內各項目的

26、銷售情況整體較好。從區域市場來看，由于近期內區域市場上低密度物業供應扎推，且面積相對較大，單價日益走高，相對帶來總價的大幅提升，因此目前區域內的低密度物業出現了略微的滯銷狀態；而相比較而言，目前區域內的普通公寓物業由于目前銷售情況較好。區域供應物業銷售情況一覽表：項目名稱產品類型推出套數銷售套數各物業銷售率整體銷售率賽世香樟園多層28024085.71%87.37%小高層45942993.46%高層50441782.74%東方天郡花園洋房969598.96%77.88%小高層40337994.04%高層75662682.80%空中花園2104119.52%亞東城小高層1499136090.73

27、%88.35%高層95580884.61%新城尚東區花園洋房54035465.56%65.04%疊加974748.45%聯排414097.56%康橋圣菲單身公寓63640563.68%54.50%花園洋房1643118.90%山水風華疊加2007.1.28現場售磬現場售磬，但網上未有成交公示聯排2007.1.28現場售磬雙拼2007.1.28現場售磬3、價格分析目前區域小高層、高層公寓售價一般在53006000元/平方米區間，花園洋房均價在6500元/平方米以上，疊加別墅均價超過6800元/平方米近一年來，不斷涌現的利好，以及整體樓市的熱銷，讓仙林的房價上漲腳步加速。隨著地鐵2009年通達仙林

28、、鼓樓醫院和金鷹進駐仙林，同時“高校牌”、“交通牌”、“生態牌”都是它的優勢資源，目前區域內在售的小高層與高層公寓售價在53006000元/平方米；2005年4月，東方天郡項目推出區域內第一個花園洋房產品，均價5800元/平方米。此后直到2006年7月，新城尚東區推出區域內第二個花園洋房產品，均價同樣是5800元/平方米，但產品有很大差別。目前區域花園洋房均價在6500元/平方米以上，疊加別墅均價在6800元/平方米以上。區域內各項目售價列表：項目名稱在售物業銷售均價（元/）各物業累計成交均價（元/）賽世香樟園在售小高層、高層尾房：6500多層：5312小高層：5110高層：4549東方天郡普

29、通公寓：6000；空中花園：6800花園洋房：5979小高層： 5062高層：5231空中花園：6067亞東城小高層：5700高層：5300小高層：4548高層：4518新城尚東區花園洋房：6500疊加別墅：7800聯排：9300花園洋房：5591疊加：5467聯排：6979康橋圣菲單身公寓：6800-7400（精裝修）退臺式花園洋房：7000單身公寓：6066花園洋房：6212山水風華疊加：7000聯排：8600雙拼：9300-10000無成交均價顯示4、客戶分析目前區域內普通住宅項目客戶群以教師、學生家庭、當地居民、區域企業員工為主教師及學生家庭：仙林大學城作為人口導入區，大量的人口將被導

30、入。首當其沖的莫過于大學城里的教師，一方面考慮工作的便利，另一方面面對市區房價的高漲，他們多數選擇在本地購置物業。大學城內入住學生的不斷增多，不少來自全國各地尤其是江蘇省其他城市的學生的父母出于照顧孩子的目的選擇在本區域內購買住房。投資客：雖然區域房價已上漲到一定的高度，但由于大學城內會有越來越多的大學生入住，多數不愿住校而又不夠實力購置住宅的學生多數選擇在外租房，不少的投資客選擇在區域內購房。周邊企業員工、本地居民：周邊多數工廠、企業的職工也是本區域的客戶群。揚子巴斯夫等外資企業高管將以仙林為第二大居住地。新港開發區內現有1000多家外資企業，這類人群也極有可能會成為區域的消費群。區域內別墅

31、式物業客戶群仍以投資客、教師、企業家、政府官員、外籍人士為主根據區域內目前客戶群來分析，區域內別墅式項目客戶群仍以大學城內具有一定資歷的中、小學教師、大學教授、企業家、外籍學生家長、市內投資客為主。目前仙林大學城內大中小學校林立，教師在區域內占據一定人口比例，各類高級教師由于工作原因，將會選擇在區域內進行二次置業；而區域內擁有400名外籍在校生的國際學校，外籍學生家長無疑將成為區域內別墅式物業的遷在客戶群。此外，企業家、政府官員、投資客一直以來都是別墅式物業的主力客戶群，無庸置疑這類人群仍將成為區域內該類物業的潛在客戶群。5、區域未來供應分析區域未來供應將以低密度住宅為主力供應，即將上市的花園

32、洋房、別墅等低密度物業的供應量達65萬平方米；2005年以來區域內陸續出讓了5塊容積率在0.60.9之間的土地，容積率表明未來區域內的供應物業將以低密度物業為主力，尤其是規劃中對建筑容積率、高度的限制，使得產品的建筑形態更加清晰化，將以花園洋房、疊加、聯排別墅為主。這5幅地塊中，新城尚東區、山水風華已上市，2007年其將繼續提供后續供應；仙林地產開發的山水風華以及康橋圣菲的后續供應均為后期區域市場的主力供應，未來區域市場低密度物業供應總量將達到65萬平方米。區域未來供應低密度物業概況：項目名稱開發商后續住宅供應（萬）上市時間產品類型預計供應戶型面積（）新城尚東區新城地產8.642007年3-4

33、月花園洋房、疊加、聯排花園洋房：70-140疊加別墅：130-200聯排別墅：200康橋圣菲江蘇星晟地產2.072007年具體時間待定單身公寓、退臺式花園洋房、電梯花園洋房單身公寓：20-50花園洋房：137-154電梯多層：126-135山水風華仙林地產6.352007年1月下旬雙拼、聯排、疊加疊加別墅：140-200聯排別墅：200-210雙拼別墅：230匯杰文庭交通地產9.7一期2007年3月底4月初花園洋房、疊加、聯排、雙拼花園洋房：80-140疊加別墅：150-170聯排別墅：190雙拼別墅：210依云溪谷招商局地產16.82007年7月獨立別墅、雙拼、花園洋房（疊加住宅）棲園棲霞建

34、設222007年聯排別墅、疊加別墅-合計-65.56-小高層、高層普通公寓的后續供應量相對較小，為27.67萬平方米目前區域內在售項目都陸續推出后期房源，后期還有較大體量供應市場，僅在售的三個普通住宅項目未來將推出27.67萬平方米體量的普通住宅產品，均為小高層、高層物業。區域普通公寓未來供應概況：項目名稱07年后續住宅供應量（萬）產品類型賽世香樟園4.17小高層、高層東方天郡9.5高層亞東城14小高層、高層合計27.67小高層、高層四、區域商業物業分析1、區域商業物業發展概述商業配套設施嚴重滯后，商業配套嚴重匱乏區域開發早期，根據仙林大學城的規劃，居住用地上是不允許有臨街的商鋪出現的，多數樓

35、盤都把配套的商業設施建在了小區內，而且體量很小，導致仙林一度出現商業匱乏現象。2005年以前，區域的商業配套主要依托于仙林地區唯一的一個社區商業仙林大市場。以及區域內僅有的一個蘇果超市和一些零散的小商鋪和部分小吃店，所有商業面積加起來還不到1萬平方衡。隨著仙林地區建設擴大以及區域房地產不斷開發，入住人口不斷增多，區域商業尤其是新型大型商業業態欠缺的矛盾日益凸現，因此，仙林地區商業環境的空缺，引起了眾多房地產開發企業的關注。2004年內一塊商業用地引來了35輪爭奪，最終由南京大成發展以4600萬元拿下，高出底價2100萬元。目前仙林大學城真正的區域級商業配套項目只有一個“大成名店購物中心”，且消

36、費群主要定位于大學城內學生群。2006年以來，仙林大學城的建設重點轉移到商業基礎配套上商業配套設施滯后一直是仙林大學城的一大欠缺。2006年以來，仙林大學城將建設重點轉移到商業基礎配套上，商業配套不足的尷尬將得到進一步的改善。6萬平方米的金鷹國際購物中心的開工建設以及區域7幅商業用地掛牌上市，這些都將極大解決目前該板塊商業配套滯后的尷尬局面。此外，由于仙林大學城地區商業配套的先天不足，所以該板塊目前在售項目基本都配備了不同體量的社區商業。未來區域將形成以中心商務區為主、小區商業為輔的區域商業新格局。2、區域商業物業市場分析2.1 供應分析n 區域級商業中心區域內的首個商業中心位于文苑路與仙林一

37、號路交界處，以蘇果超市為核心也即詠梅山莊的沿街底商，是區域內現有的唯一的正規門面店，共有11家商鋪，基本為品牌商業。由于一個3000平方米蘇果超市社區店的引入，該路段成為大學集中區的“中心”，人流量最大。但商鋪量少，遠遠無法滿足經營者和消費者的需求，因此店面門口聚集了不少小商販，和小地攤，較為雜亂。文苑路與仙林一號路交界處業態分布列表：行業個數所占比例美容美發店218.2%眼鏡店327.3%網吧218.2%銀行218.2%文化用品店19.1%蘇果超市社區店19.1%文苑路西端現狀圖1： 文苑路西端現狀圖2：目前大型綜合型商業中心有大成名店一家，商業供應量3萬平方米目前區域內僅有大成名店一個區域

38、級大型商業綜合項目，該項目于2005年底正式投入使用。項目總建筑面積近30000平方米，是仙林大學城中第一家集購物、餐飲、文化、休閑、娛樂為一體的大型綜合型商業中心，共5層，共計321間商鋪，面積從25200平方米不等，負一樓主營餐飲，一樓內設超級市場、精品百貨，二樓至四樓主營書城、網吧、自助ktv等。大成名店現狀圖1： 大成名店現狀圖2： 未來區域商業中心區將新增6萬平方米復合型商業物業區域內商業最受關注的莫過于面積最大的商業地塊的規劃及建設。2006年金鷹置業以1.0047億元拿下仙林大學城中心區大學城中心商務區地塊，該地塊位于大學城中心商務區核心位置，占地面積約50畝，建成后將形成近6萬

39、平方米的復合型商業中心，包括餐飲、娛樂、休閑、書城、網吧、超市、步行商業街等業態。金鷹一期首先啟動延文苑路的兩幢商業建筑建設，建筑面積4萬平方米，規劃有電影院、大型賣場、網吧等。n 社區級商業配套：在售住宅項目小區配套商業供應量達7.49萬平方米為完善仙林大學城商業配套，目前在售的樓盤都配備了不同體量的社區商業。亞東城，其4萬平方米的商業項目建成后，除能滿足本社區業主的生活需求外，還將輻射到板塊內的其他樓盤。亞東城的商業配套分布在東、西兩個區，面積各2萬平方米。位于大成名店對面，處于仙林商務區核心位置的賽世香樟園一期、二期、四期均規劃有社區商業，總體量達18000平方米；尚東區也規劃有9500

40、平方米的社區商業；康橋圣菲5400平方米的社區商業現在已經開始發售，計劃明年10月份交付；東方天郡6000多平方米的商業街將于今年年底竣工。區域供應商業物業體量：項目名稱商業供應總體量（萬）分割面積（）亞東城4140-150；220-250東方天郡0.6待定賽世香樟園1.8120-160康橋圣菲0.5480-100新城尚東區0.9540-60南園北園目前社區商業物業亞東商業廣場西區已對外營業項目規劃：亞東城商業廣場西區分布在項目的西側，集休閑運動中心、購物街區、餐飲美食、休閑娛樂城、鄰里商業服務中心等五大功能區為一體。產品特征：西區商業廣場總體量2萬平方米，分為南園與北園兩棟建筑，商業物業均為

41、2層，規劃為雙首層設計，有自動扶梯在室外從1層直達2層。 南園：2層建筑，1、2層層高均為4.8米，共有40套物業，主力分割面積在122-155平方米； 北園：3層建筑，其中3層為物管辦公、醫療配套等用房，1-2層為商業物業，層高均為4.8米，共有38套商業物業，主力分割面積在114-176平方米。2006年初亞東商業廣場開始對外招商，目前已有名典咖啡語茶、百姓人家、老媽火鍋、朝暉美容、克麗緹娜美容、蘇果生活超市等知名商業企業入住，整體定位中偏高。亞東商業現狀： 2.2 需求分析商業去化速度較為穩定2004年底，區域推出的第一個大型綜合性商業項目大成名店公園，共推出321間商鋪，面積從25-2

42、00平方米不等，現僅剩余少量位置不佳的商鋪待售，整體去化率達94%。目前在售的社區級商業項目主要由亞東城、新城尚東區兩個項目提供，亞東城商業由于開盤時間較早，上市商鋪去化率已達78.7%，新城尚東區2007年1月10日開盤，目前去化率僅為10%。區域對于小面積商鋪的需求較為旺盛從已推出商業的項目來看，目前去化較快的均為單位面積小，總價低的商鋪。同時影響去化的還有商鋪所處的路段，人流量較大、居住小區集中的路段，商鋪銷售情況相對較好。商鋪的地理位置，直接影響投資者的興趣。此外，其商業用房面積過大，直接增加了投資風險，這將使得商業用房去化速度受到嚴重影響。2.3 價格分析商業用房由于受到地段、產品、

43、檔次等因素影響，售價在1-2萬/平方米不等由于商業用房售價受到地段、產品、檔次等因素影響較大，整體而言，商業用房銷售價格在10000-20000元/平方米。區域供應商業物業產品與售價：項目名稱層高（米）價格（元/平方米）亞東城1f:6.8；2f:4.813000東方天郡6.818000賽世香樟園12000康橋圣菲1f：6；2f：3.3-4預計：20000新城尚東區1f:5.1；2f:5.715000商務中心區商業用房視商鋪位置好壞，租金在2-4元/天/商務中心區僅有的一個商業項目大成名店公園采取產權式商鋪銷售模式，預計投資回報率為10，但是依據目前的銷售狀況看，很難保證其投資回報率。根據現場調

44、研得知，其商鋪出租形式以個人及物業兩類出租，一般租金在70-120元/月/，但是目前空置率較高。大成名店公園業態、租金明細：項目樓層面積()租金經營業態入租情況-1f35-1102-4(元/天/)蘇果超市、餐飲入住率較高，但人氣很少，經營堪憂1f33-92kfc、眼鏡專賣等北面商鋪基本空置2f25-84服飾、飾品等空置率較高，而且經營狀況不好3f29-130大型網吧全部入租，全是網吧，競爭激烈4f27-200網吧、餐飲有一間空置2.4 客戶群分析根據商業用房使用目的不同，我們將商業用房客戶群分為兩類：購置客戶群：從在售商業用房購置客戶群來看，主要以投資客為主。區域內雖然人氣指數日漸上升，但整體

45、消費能力中等，因此在區域內進行商鋪投資風險較大，購置商品用房的投資客也較為謹慎，對于大面積商品用房投資的有一定需求，以主干道、未來地鐵出口沿線商鋪為投資重點。租賃客戶群：目前區域內商業用房租賃客戶群來看，這類客戶群多以小本經營者為主。他們選擇區域住宅小區集中，人氣較旺路段的店鋪進行租賃，經營與日常生活息息相關的業態。此外，從目前的經營客戶群來看，其中也不乏商業用房開發商運用優惠的招商條件引進的品牌餐飲、服裝、超市等銷售商。3、區域商業未來發展分析3.1 區域商業后續供應分析規模擴大，檔次升級商業向來是仙林板塊的短腿，隨著大成名店公園、亞東城等商業項目的交付使用，區域商業配套逐步完善，且與區域整

46、體定位想吻合，區域商業物業的定位也以中高端為主；后期，隨著區域商業物業的陸續上市，已拍賣地塊的開發進度推進，區域商業物業市場整體將實現擴容，整體商業供應規模增大，有力緩解現有商業配套缺乏的局面，且檔次更加升級，全面滿足后期區域中高端客戶群的購物需求。金鷹投資4-5億進入仙林開發中心商務區6萬平方米的商業中心，亞東城4萬平方米的亞東商業廣場，加上各家樓盤自身的社區商業以及已經投入使用的大成名店公園，仙林管委會還將陸續出讓中心商務區的其它商業地塊。按照國際標準人均一平方米的商業配套來計算，未來兩三年，這一大批的商業配套足以滿足仙林十幾萬人口的日常生活需要，而且高中低檔商業設施齊全，足以發展成類似龍

47、江那樣的繁華中心。區域已成交商業性質用地：地塊位置實際出讓面積（）用途出讓時間容積率成交價格（萬元）成交地價（元/）摘牌單位棲霞區仙林大學城中心區內，東至學子路、西、南至規劃道路、北至文苑路30445.7商業及其配套設施用地2006.2.28a-71.8；a-82.0； a-91.8； a-102.0 ；a-112.0100473300南京仙林金鷹置業有限公司棲霞區仙林大學城中心區40684.6商務辦公設施用地2007.1.5c12.7；c22.5；c32.5；79341950南京仙林房地產棲霞區仙林大學城文苑路以南32841.5商業用地2007.1.181.6148004506南京仙林房地產

48、3.2 區域后期人口導入根據現有在售項目及已出讓土地的未來住宅供應量推算，到達2010年，區域內預計將會有18212戶交付使用，按照每戶3人的數量計算，預計將會有近6萬人因區域的普通住宅而被導入，區域商業需求將大幅增加，屆時區域商業市場發展必將得到更為大力的推動。區域住宅物業未來人口導入預測：項目名稱已交付戶數2007年12月31日前即將交付戶數預計2008.1.1-2008.12.31期間交付戶數預計2009.1.1-2009.12.31期間交付戶數預計2010.1.1-2010.12.31期間交付戶數小計（戶）康喬圣菲/790/790新城尚東區/450320982/1752亞東城5905391204278/2611賽世香樟園237603400360/1600東方天郡620/846934/2400棲霞區仙林大學城中心區東側地塊/500647/1147棲霞區仙林大學城仙林大道南側/389/389棲霞區仙林大學城仙林大道南、學子路東地塊/350355/705棲霞區仙林大學城仙林大道南、仙霞路西/500555/1055棲霞區仙林大學城仙