1、天津省老年公寓開發建設項目天津省老年公寓開發建設項目 可行性研究報告可行性研究報告 縱智聯合投資咨詢有限公司縱智聯合投資咨詢有限公司 二零一三年五月二零一三年五月 目目 錄錄 第一部分第一部分 老年公寓項目背景老年公寓項目背景 .3 第二部分第二部分 關于老年公寓項目問題專家答疑關于老年公寓項目問題專家答疑 .4 第三部分第三部分 老年公寓項目可行性研究報告編制大綱（老年公寓項目可行性研究報告編制大綱（2013 年最新版）年最新版） .10 第一章第一章 老年老年公公寓項目總論寓項目總論.10 第二章第二章 老年公寓項目背景與必要性老年公寓項目背景與必要性.10 第三章第三章 老年公寓項目市場

2、分析老年公寓項目市場分析.10 第四章第四章 老年公寓項目建設地理位置老年公寓項目建設地理位置.10 第五章第五章 老年公寓項目規劃方案及管理老年公寓項目規劃方案及管理.10 第六章第六章 老年公寓工程建設方案老年公寓工程建設方案.11 第七章第七章 環境保護環境保護.11 第八章第八章 老年公寓組織機構與勞動定員老年公寓組織機構與勞動定員.11 第九章老年公寓項目實施進度第九章老年公寓項目實施進度.11 第十章第十章 工程招投標工程招投標.11 第十一章第十一章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.11 第十二章第十二章 項目財務評價項目財務評價.11 第十三章第十三章 老年公寓可行性研究

3、結論老年公寓可行性研究結論.12 第四部分第四部分 老年公寓可行性研究報告編制服務老年公寓可行性研究報告編制服務 .13 一、我們編制可行性研究報告需要（企業業主）提供資料清單.13 二、編制時間.13 二、運作體系.14 三、我們的優勢.15 附件：部分成功案例附件：部分成功案例 .16 第一部分第一部分 老年公寓項目背景老年公寓項目背景 中國已開始邁入老年型社會，老齡化問題日益突出。如何讓老年人老有所養、老有 所醫、老有所樂，這些都是各級政府和全社會必須直面的問題，也是構建和諧社會 的一個具體方面。 人口老齡化現象是人類社會發展到一定階段的產物，反映了人類社會的進步。然而 老年人口比重的日

4、益增大會給經濟發展、產業結構、文化心態、社會發展帶來一系列影 響，成為 21 世紀我國必須認真對待、認真研究的重大社會問題。黨中央、國務院在 關于加強老齡工作的決定中，提出了“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、 老有所為、老有所樂老有所為、老有所樂”的目標。這個目標充分體現了老年人的生存權、發展權和參與權， 是落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的重要內容，是我們黨以人為本、執政為民 理念的具體體現，是社會文明進步的必然要求。 胡錦濤在中國共產黨第十七次全國代表大會上強調，社會建設與人民幸福安康息息 相關，要努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所

5、醫、老有所養、住有所居，學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居，推動 建設和諧社會。必須在經濟發展的基礎上，更加注重社會建設，著力保障和改善民生， 促進社會公平正義，推動建設和諧社會。 2010 年 12 月 28 日， 安徽省老年人口預測及應對人口老齡化戰略研究成果公開 發布。研究得出，安徽省人口老齡化的程度和增長速度始終在全國水平的前十位，到 2045 年全省 60 歲以上老年人口將超過 2276.6 萬，老齡化水平推進到 30%以上，開始 進入重度老齡化階段。基于“4-2-1”家庭格局的擴大，傳統的家庭養老模式功能也日益淡 化。 第二部分第二部分 關于天津省老年公寓項目問題關于

6、天津省老年公寓項目問題 一、天津省一、天津省項項目可行性研究目可行性研究報報告主要用途有哪些？告主要用途有哪些？ 武漢縱智聯合投資咨詢公司及五洲智庫咨詢網根據近 10 年來大量案例 經驗將老年公寓項目可行性研究報告用途分為以下 7 種，具體包括： 1、用于報送各級發改委立項、核準或備案的項目立項報告、可行性研究 報告、項目申請報告。此類可研報告是根據中華人民共和國行政許可法和 國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定而編寫，是大型基 礎設施項目立項的基礎文件，發改委根據可研報告進行核準、備案或批復， 決定某個項目是否實施。 2、用于銀行貸款的可行性研究報告、項目建議書。商業銀行在貸款前

7、進 行風險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告,對于國家開發銀行 等國內銀行，若該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審,部 分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確， 信息全面。另外在申請國家的相關政策支持資金、工商注冊時往往也需要編 寫可研報告，該文件類似用于銀行貸款的可研。詳細介紹參見2013 年用于 銀行貸款的項目可行性研究報告編制說明一文。 3、用于融資、對外招商合作的可行性研究報告。武漢縱智聯合投資咨詢 公司及五洲智庫咨詢網認為這類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案 合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案。 4

8、、用于申請國家政策資金或政府補貼的可行性研究報告。一般來說此 類可研報告主要用于申請發改委、科技部、農業部、財政部等國家部委的專 項資金。這類可行性報告通常需要出具國家發改委頒發的甲級工程咨詢資格。 5、用于高新企業 IPO 上市募投的可行性研究報告。武漢縱智聯合投資 咨詢公司及五洲智庫咨詢網指出：這類可行性報告是企業 IPO 上市重要組成 部分，需要報批發改委。通常需要出具國家發改委的甲級工程咨詢資格。 6、用于企業項目投資、工程建設指導的可研報告。武漢縱智聯合投資咨 詢公司及五洲智庫咨詢網指出：此類可研報告是企業投資決策部門用來對投 資項目市場前景、技術工藝、投資收益、財務規劃、投資風險、

9、工程進度等問 題做內部參考之用，一般對資質沒有要求，但是對可研報告的實用性、前瞻 性和科學性具有較高要求。 7、用于境外投資項目核準的可行性研究報告、項目申請報告。我國企業 參與全球市場競爭，越來越多的企業采取走出去戰略，對國外礦產資源和其 他產業投資時，需要編寫可行性研究報告或項目申請報告、上報各級發改委， 需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要編制可行性 研究報告和項目申請報告。 特別提示：一定要根據自己的實際情況確定所需的可研報告類型，因為 不同用途的可研報告其側重點有所不同，所以建議您與我們的注冊咨詢師進 行全面深入前期溝通。 二、企二、企業業投投資資決策不同決策不同

10、階階段都需要哪些文本作段都需要哪些文本作為為決策支持？決策支持？ 階段階段提交成果文件提交成果文件價值及作用體現價值及作用體現 投資前期市 場調查及項 目啟動階段 項目投資前期細分市 場調查報告 、 項目類 似案例參考報告 、 項 目投資價值分析報告 鑒別投資方向，選定建設項目，為下一步研究打基礎：鑒別投資方向，選定建設項目，為下一步研究打基礎： 1、幫助企業和投資機構充分認識該項目的實際市場價值； 2、初步評估項目的投資風險與收益； 3、提供大量一手調研數據及相關案例資料供決策參考； 初步可研階 段 項目建議書 、 項目 投資計劃書 圍繞項目必要性展開分析研究：圍繞項目必要性展開分析研究：

11、1、幫助企業對項目投資方案進行設計； 2、對投資必要性及企業資源匹配性展開分析； 3、對投資項目提出的框架性的總體設想； 4、對項目的必要性進行初步判斷。 可行性研究 階段 項目可行性研究報告 針對項目可行性進行研究：針對項目可行性進行研究： 1、對該項目是否值得投資和如何進行建設詳細分析； 2、對項目主要內容和配套條件進行深入分析； 3、對項目建成以后的財務、經濟效益及社會影響進行預 測； 4、對項目可行性提供可操作性的微觀建議。 項目評估及 決策論證審 批階段 召開項目投資論證會， 聘請相關專家參與項目 論證 由項目主管單位或上級審批單位召開論證會議：由項目主管單位或上級審批單位召開論證會

12、議： 1、對項目相關報告展開論證審核； 2、審定項目是否上馬，何時建設； 3、統一專家意見； 4、項目投資決策周期結束。 三、哪些可行性研究三、哪些可行性研究報報告需要甲告需要甲級資質級資質機構機構編編制？制？ 根據國家發改委推行投資體制改革后的規定（項目備案制與核準制）,有 些項目需要采用備案制,有些則核準制。對于核準制的項目的可行性研究報 告編制可以不需要有資質的單位去編制了（即，適用于核準制的項目可行性 研究報告可以自己編制或委托其他專業公司編制,不需要任何有編制資質單 位的蓋章）；對于審批制的項目可行性研究報告則還需要有資質的單位編制。 這個資質叫工程咨詢資格證書,分為“甲級”和“乙級

13、”二個等級,由中國工程 咨詢協會審核頒發。還有一個是“丙級”的由各省（直轄市）的工程咨詢協會審 核頒發。一般的工程咨詢公司、工程咨詢中心、建筑設計院都有這個編制資 質。 如果你的項目不打算使用政府性資金（投資建設項目），而且也不是國家 所列的重大項目和限制類項目，那么你的項目適合于備案制。備案制的程序 更加簡便。除不符合法律法規的規定、產業政策禁止發展、需報政府核準或 審批的項目外，政府都應當予以備案。國土、規劃、環保等部門應按照職能分 工，對準予備案的項目依法進行審查和辦理相關手續。 因此，凡企業不使用政府性資金投資建設的項目，政府一律不再審批 （即只要想政府提交可行性報告進行備案,可行性報

14、告也不需要什么資質單位 蓋章）。但針對少數重大項目和限制類項目，則實行核準制。實行核準制的項 目（重大項目和限制類項目），僅需向主管部門提交項目申請報告，而不再經 過批準項目建議書、可行性研究報告和開工報告的程序。 武漢縱智聯合投資咨詢公司及五洲智庫咨詢網專家指出，許多企業對 投資項目申請報告（資金申請報告）和可行性研究報告到底有什么區別 還認識不清，其區別主要有 2 點，第一是用途不一樣，第二是報告內容不一 樣。從用途看，資金申請報告是適合核準制項目所呈報的申請報告，即申請 項目核準時提交的是項目申請報告，而適合于備案制的項目提交的是可 行性研究報告。 四、可行性研究四、可行性研究報報告告審

15、審批流程批流程 預審材料 3 項目申請單位報送項目建議書或者 投資意向書 （1）項目申報單位出具的申請 （2）項目建議書 （3）規劃部門出具的藍線圖； （4）項目申報單位與開發區簽訂的征地協議書； 經政府招商/建設/發改委等部門對項目建議書 項目申請單位報送項目可行性研究報告及 相關附件 相關材料：相關材料： （1）項目申報單位出具的申請； （2）項目可行性研究報告； （3）城市規劃行政主管部門出具的規劃選意見（經規劃部 門審核的平面圖或紅線圖） ； 經招商局或者發改委對項目可行性研究報告進行審查， 正式受理申報材料齊全或符合要求項目 對申報材料不齊全或不符合要求的項目，要求項目申報單位補正。

16、 項目申請單位報送開工報告申請及相關 附件 （1）項目申報單位出具的申請； （2）政府投資項目的項目建議書或可行性研究報告批準文件； （3）城市規劃行政主管部門出具的規劃選址意見（適用于城市規劃 區內的投資項目） ； （4）國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見； （5）環境保護行政主管部門出具的環境影響評價文件的審批意見； （6）建設部門出具的建設工程規劃許可證 ； （7）法律、法規規定應當提交的其他文件。 經規劃建設局對項目開工報告進行審查，正 式受理申報材料齊全或符合要求項目 經建設規劃局對項目初步設計進行審查，正式 受理申報材料齊全或復合要求項目 1 建設單位初步設計文件審查報告

17、2 建設項目規劃選址意見書 3. 規劃設計條件通知書、批準的規劃設計方案文件及附圖等（各縣建設 項目須提供當地建設行政主管部門審批意見） 4. 勘察、設計合同文本 5. 符合設計深度要求的全套初步設計文件（一式四套） 6. 工程勘察報告書（一式兩份） 、結構計算書、工程概算書 7. 其它有關文件 預審材料 1 預審材料 2 預審材料 4 項目申請單位報送項目初步設 計及相關材料 對申報材料不齊全或不符合要求的項目，要求項目申報 單位補正。 第三部分第三部分 老年公寓項目可行性研究報告編制大老年公寓項目可行性研究報告編制大 綱（綱（2013 年最新版）年最新版） 第一章第一章 天津省老年公寓項目

18、總論天津省老年公寓項目總論 1.1 天津省項目概要 1.2 可行性研究報告的編寫依據、范圍和指導思想 1.3 研究范圍 1.4 重點研究的問題 1.5 推薦方案與研究結論 1.6 存在問題及建議 第二章第二章 天津省老年公寓項目背景與必要性天津省老年公寓項目背景與必要性 2.1 項目背景 2.2 項目建設的必要性 第三章第三章 天津省老年公寓項目市場分析天津省老年公寓項目市場分析 3.1 國際市場發展狀況 3.2 國內老年公寓市場 3.3 養老市場需求分析 3.4 老年休閑度假產業需求分析 3.5 項目市場前景分析 第四章 天津省老年公寓項目建設地理位置 4.1 選址及項目區概況 4.2 區位

19、概況 4.3 地形氣候 4.4 經濟條件 4.5 旅游資源 第五章第五章 老年公寓項目規劃方案及管理老年公寓項目規劃方案及管理 5.1 項目規劃設計原則 5.2 項目開發新理念 5.3 項目內容與服務 5.4 住房與環境設計 5.5 配套活動中心及設施 第六章第六章 老年公寓工程建設方案老年公寓工程建設方案 6.1 總體建設方案 6.2 給排水工程建設 6.3 綠地系統的建設 6.4 環境系統建設 第七章第七章 環境保護環境保護 7.1 環境影響分析 7.2 環境開發與保護規劃 7.3 環保保護預防措施 7.4 環評總結論 第八章第八章 天津省老年公寓組織機構與勞動定員天津省老年公寓組織機構與

20、勞動定員 8.1 園區管理組織機構 8.2 管理團隊建設與完善 8.3 勞動定員 8.4 人員培訓 第九章第九章 老年公寓項目實施進度老年公寓項目實施進度 9.1 實施規劃的時序階段 9.2 項目建設年度計劃 9.3 項目建設管理 9.4 項目工程質量控制系統 第十章第十章 工程招投標工程招投標 10.1 招標范圍 10.2 招標組織形式 10.3 招標方式和招標內容 第十一章第十一章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 11.1 項目總投資 11.2 資金使用 11.3 資金籌措 第十二章第十二章 項目財務評價項目財務評價 12.1 評價的依據及原則 12.2 財務評價基本假設 12.3 運營成本及運營收入估算 1