1、第一部分 報告概要一、調研說明（一）市場研究的背景與目的：1、市場調研的背景：隨著城市化進程的不斷加快，株洲市房地產市場已逐步形成；目前尚處于初 級發展階段向中級過渡，高、中、低檔項目具備。株洲銀基房地產有限公司擬在中 心廣場原市政府舊址開發一房地產項目。目前株洲銀基房地產有限公司已全面展開 株洲市房地產市場調研工作，并進入到運營狀態。2、市場調研的目的：旨在通過對株洲市房地產及本項目的市場基本情況進行市場調查研究，以便 加深我們對總體市場的認識，同時也便于公司高層決策者在進行具體的項目規劃、 開發運作時，有效地對株洲房地產市場的供應與需求情況、目標消費群體的生活方 式和需求特點、市場容量與發

2、展空間、市場發展趨勢等作出宏觀的掌控與準確的判 斷，從而有利于對擬開發的項目從開發規模、檔次、進度、市場目標定位到營銷策 略、價格策略、成本構成、宣傳推廣手段等方面及時進行決策，并對今后的相關工 作給予傾向性指導。（二）市場調研的方法與方式1、市場調研方法：A、訪問法B、觀察法C、隨機抽樣D邏輯推導2、資料的收集方式：A、網上信息收集、資料匯編整理B、統計局、房地產等單位數據與信息檢索、收集C、現場采盤（調查）D同行等業內人士訪談E、生活圈內目標消費者訪談（三）市場研究的方向與內容：本次市場調研的方向與內容主要是湖南省、株洲市基本綜合情況；長株潭城 市群遠景發展規劃；株洲市區域經濟環境分析；湖

3、南省與株洲房地產市場的發展狀 態與趨勢方面所表現出的主要征象，株洲市房地產市場供給與需求分析、土地開發 情況以及分物業市場分析等。具體內容，詳見此后章節。（四）本次市場調研時限：2004年3月1日 3月 18日二、咨詢報告結論精要1、株洲全市土地總面積 11272平方公里，市區面積 542 平方公里，建成區面 積 69 平方公里；總人口 369.40 萬人，其中市區人口 77.22 萬人。 2003年，全市 實現國內生產總值383.1億元，人均GDP達1270美元。2、株洲市近年來財政收入平穩上升，自 2002 年起，隨著城市化進程的不斷 加快，財政支出開始大于收入。3、2003年株洲市全年完

4、成 GDP383.1億元，同比增長11.1%,增速同比上年 加快0.3個百分點，比全省平均水平高出1.5個百分點。株洲市全市人均 GDP達到 10500元，比上年增加 856元，突破萬元大關，按匯率折算達 1270美元。4、2003年株洲市城市居民人均可支配收入為 8786元，同比增長 10.7%；城 市居民人均消費性支出 6760元，同比增長 8.1%。農民人均純收入為 3029元，同 比增長 5.6%；農民人均生活消費支出為 2331 元，增長 14.2%。年末全市城鄉居民 人均儲蓄存款 6515元，比上年增加 1131 元。5、2004 年湖南省房地產市場依然蘊藏著巨大的發展潛力。6、

5、株洲房地產總量擴張強勢十分明顯7、 株洲房地產開發建設整體水平提高9、 商業地產投資掀起高潮10、株洲房地產業的持續向好和消費者購房熱情的快速釋放、良好發展空間 引來大資本以及政策與環境因素等是株洲房地產市場快速增長的深層原因11、開發存在短期行為、負債經營風險存在、土地經營不夠規范、開發經營 矛盾顯現是株洲市當前房地產開發存在的主要問題12、2003 年株洲房地產完成開發土地面積凸顯快速增長之勢。13、開發建設和居民購房積極性在株洲并駕齊驅并空前高漲。14、商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。15、目前株洲市在建、在售的住宅樓盤開發面積約為153.63 萬平方米，約計21個樓盤

6、，平均起價約為 1279元/平方米，均價在 1400元/ 平方米左右，其均價 和起價有上漲現象，且幅度較大。16、別墅項目在區位分布上，大部分別墅分布在郊區；在項目設計上，多為 獨立別墅、聯排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區，純別墅項 目較少，且建筑密度大。17、 目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976川，戶型面積在110 250川之間，平均起價約為1534元/平方米，平均均價約為1695元/平方米。其主 要特點：高容積率、低綠率；戶型設計偏向于居住；停車位數量少、缺乏商務配 套。大部分項目對目標客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標訴求不明確。18、目前株洲市

7、的專業寫字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業，從其銷 售情況來看較受投資者的青睞；保利大廈寫字樓部分基本售完，其均價約為 3060 元左右。在今后，株洲寫字樓市場將會迎來一個很好的發展機遇。19、預測 2004年株洲市房地產開發投資仍有較強的后勁，但增幅比上年有所 減緩，預計可到三到四成左右。第二部分株洲市自然與人文背景綜述一、株洲概況株洲，古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游，東經12057-11407, 北緯 2603 -2801, 是湖南省長、株、潭 金三角的重要一極。現轄炎陵縣、茶 陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣和荷塘區、蘆淞區、石峰區及河西高新技術產業開發 區。總面積 11272 平方公里

8、，人口 369 萬。 株洲市歷史悠久。中華民族的始祖炎帝神農氏，曾在這里教民耕種，遍嘗百草 , 后葬于“茶鄉之尾”（今酃縣塘田鄉）。三國時吳在此設立建寧縣，后歷經滄桑，幾度變遷。建市前夕為湘潭縣轄一個僅幾千人口、幾十萬元工業總產值的小鎮。1951年成立專轄縣級市，1956年升為省轄地級市，1983年實行市管縣體制，由單轄株 洲縣擴充轄醴陵市、攸縣、茶陵縣、炎陵縣（原酃縣）。株洲市有著光榮的革命傳統。老一輩無產階級革命家毛澤東、朱德、李立三、譚震 林等曾在這里從事過革命實踐活動。炎陵縣、茶陵縣為湘贛革命根據地的重要組成 部分。株洲市地處湖南省中東部，是中國南方重要的交通樞紐，具有鐵、公、水、空綜

9、合運輸能力。京廣、浙贛、湘黔 3大鐵路干線在此交匯。株洲火車站為全國 10大客 運站和7大零擔貨物中轉站之一。株洲北站是江南最大的路網性編組站。株洲市 已成為中國江南最大的鐵路樞紐。公路四通八達，106、320國道及連接湘贛閩3省的三南公路穿境而過。株洲市是中華人民共和國成立后迅速崛起的工業新城。50年代，國家安排的重點建設項目，株洲市就有5項。現在全市共有獨立核算工業企業1700家，其中大 中型企業56家，有6家大型企業躋身于全國500家大型企業行列。在中共湖南省 委、省政府的正確領導下，株洲市人民經過40多年的艱苦創業，株洲市已逐步建設成為江南內陸腹地的高效農業基地，商品集散基地，高新技術

10、產業基地和交通 信息中心。二、各區人口及面積（人口密度）1、截止2002年底，株洲市總人口 369.40萬人，人口密度327人/每平方公 里，其中男性190.13萬人，女性179.27萬人；非農業人口 98.05萬人，農業人口 271.35萬人，人口自然增長率為5.22 %。全市土地總面積11272平方公里，其中 城區面積542平方公里。具體分布如下：人口狀況與面積地區年末年末總人口中總人口中土地面積人口密度（人/平方公總戶數（戶）總人口（人）男（人）女（人）（平方公里）里）全市102077236939111901311 1792680 11272327市轄區232650 772208 398

11、1683740405421425荷塘區64340221052 1148941061581591390石峰區74986248942 1305841183581611546蘆淞區59812193202 985609464266.72897天元區33512109012 5413054882150727株洲縣121051 437283 2267032105801381317攸縣205652 750281 3856593646222664282茶陵縣146686 562060 2882232738372500225炎陵縣50945176713 9032986384203087醴陵市263788 9954

12、46 5122294832172157446（數據來源：株洲統計年鑒）2、近三年人口自然增長率約為 4.89 %。，人口死亡率約為5.28 %。，大于人口 自然增長率。由此可以看出，在今后幾年內，人口不會出現大幅增長，人口增長將 出現一個平穩的增長趨勢。(數據來源：長沙統計年鑒)三、株洲市總體規劃株洲市城市總體規劃(2001-2020 )將城市功能定位于南方重要交通樞 紐、高新技術產業為先導的新型工業基地、中南地區重要的商貿和現代物流中心、 炎帝歷史文化紀念地的城市總體規劃，分別對市域城鎮和中心城區進行了規劃。在市域城鎮發展規劃中，分別從經濟區劃分、行政區劃調整、基礎設施規 劃、環境保護及生態

13、建設規劃等11個方面做出詳細規劃。到2005年，實現對現有 城鎮體系格局的初步調整；到2010年，城鎮體系空間結構初步形成網絡狀結構， 攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮體系。2005 年市域城市化水平達到 42% 2010年達到50% 2020年達到60%中心城區從城市建設用地、綜合交通、綠地系統、排水工程、供電工程等多 方面做出總體或專業規劃。此規劃通過近期加強城市基礎設施建設；新區建設重點 向河西發展，完善天臺高科園建設，啟動栗雨高科園開發及中心區公共設施項目建 設；河東重點發展楓溪生態城、田心高科園等。對蘆淞市場群、南岳嶺片區等舊城 和社區實施整體漸進的更

14、新，搬遷或改造污染嚴重及對城市安全構成威脅的工廠、倉庫等設施；加快市區物流中心配套設施的建設等，逐步提高城市的綜合服務功 能，為株洲建立現代化物流產業打好基礎。四、長株潭城市群遠景發展規劃（一）長株潭現狀介紹1、構成：長株潭地區地處湘江下游，包括 3個地級市、 4個縣級市， 8 個 縣， 162個建制鎮， 362 個集鎮。長沙、株洲與湘潭三市市區毗鄰的，以三市市區 為中心、南北長 90公里，東西寬 50 公里的范圍，是人口和產業體系的重心，構成 了長株潭城市群的核心區。2、位置：東與江西為鄰，西與益陽、婁底相連，北與岳陽接壤，南與衡陽、 郴州交界。3、面積：三市土地總面積 28106 平方公里

15、，占全省的 13.27%。4、人口： 2002年總人口 1249.66 萬人，占全省的 18.85%；2002 年三市市鎮 非農業人口為 535.14 萬人，占全省市鎮非農業人口總數的 25.23%，城鎮化水平為 41.62%，遠高于全省同期城鎮化水平 32%，與全國同期平均水平相比，也高出 5.82 個百分點。（二）長株潭城市群發展目標長株潭城市群發展目標，是適應經濟全球化、區域經濟一體化的潮流，構筑 基礎設施一體化、產業一體化、市場一體化、城鄉一體化的總體格局，建成有一流 環境品質和現代化城市運轉效率，具備集聚容納跨國公司和國家首腦機構能力的城 市連綿區。遠景長株潭城市群將逐漸發展成為我國

16、中西部地區主要城市連綿區，并形成 空間布局合理、功能分區明確、人居環境優美、人地關系協調的特大網狀城市空間4500結構。三市主城區及中間地帶共同構成城市連綿區的核心區，核心區面積約 平方公里，其空間布局結構為以湘江和現京珠高速公路為主軸的帶狀組團式結構預計到2020年，長沙市區的人口總數達到 350萬人，土地面積為350km2株洲的 城市人口為100萬人，土地面積為100km2湘潭的人口為90萬人，土地面積為 90km2至U 2020長株潭的人口總數達到 450-470萬人。（三）長株潭城市群與市域城鎮體系規劃長株潭城市群包括3個地級市、4個縣級市、8個縣、162個建制鎮。三市土 地總面積28

17、106平方公里，占全省的13. 3%; 2002年三市國內生產總值1428.45 億元，增長11.7%,高出全省2.7個百分點，三市國內生產總值占全省國內生產總 值的比重為32.8%,比上年高0.4個百分點。縱觀國內外城市群發展歷史和現狀，分析長株潭城市群遠景發展，可以預 見，長株潭城市群將順應經濟全球化、區域經濟一體化的潮流，遠景發展成為有一 流環境品質和現代化城市運轉效率，具備集聚和容納跨國公司或國家首腦機構能力 的城市連綿區。該連綿區以三市主城區及中間地帶長約90公里、寬約50公里、面積約4500平方公里范圍為核心區；2050年左右，核心區城市人口可能達到 800 1000萬人。核心區較

18、理想城市空間布局結構應為：以湘江和現京珠高速公路為主軸的帶 狀組團式結構。該結構的選擇是通過多方案論證比較得出的，它以湘江和現京珠高 速公路為主軸，從單中心向多核城市轉變；三市向心發展，并逐漸演變成為具有很 強集聚效應的城市連綿區。該方案為推薦方案，優點是保持了良好的生態環境，三 市聯系緊密，由于發展重點在河東，基礎設施條件較好。第三部分株洲市區域經濟環境分析一、城市宏觀經濟行綜合分析（一）經濟發展水平（株洲市近年財政收入與支出分析）2003年，株洲市全市共實現財政收入 27.9億元，比2002年增長15.6%;固 定資產投資快速增長，全年完成全社會固定資產投資105億元，首次突破100億大關

19、，比上年增長26.4%;合同利用外資和實際利用外資均有較大幅度增長，保險市 場、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易日趨活躍。由上圖可以看出，株洲市近年來財政收入平穩上升，自 2002 年起，隨著城市 化進程的不斷加快，財政支出開始大于收入。（數據來源：株洲統計年鑒）（二）城市宏觀經濟運行狀況分析1、國內生產總值據初步統計，2003年株洲市全年完成GDP383.1億元，同比增長11.1%,增速 同比上年加快 0.3 個百分點，比全省平均水平高出 1.5 個百分點。其中，第一產業 實現增加值 50.6 億元，同比增長 3.5%；第二產業實現增加值 187.8 億元，同比增 長13.5%；第三產

20、業實現增加值 144.7 億元，同比增長 10.8%。三次產業的結構比 例為13.2:49:37.8 ，其中，一產業比重比上年下降 1.7 個百分點，二產業比重比 上升0.5個百分點，三產業比重比上升1.2個百分點。株洲市全市人均 GDP達到 10500元，比上年增加 856元，突破萬元大關，按匯率折算達 1270美元。2、 農業全年實現農林牧漁業總產值 77.9 億元，同比增長 3.6%，增幅同比提升 0.4 個百分點。3、 工業、郵電、交通工業生產加速發展。 2003 年株洲市完成工業增加值 157.8 億元，增長 12.5%。其中規模以上工業增加值 90.3 億元，增長 18.4%，增幅

21、比上年提高 2個百 分點。輕工業增加值 19.4 億元，增長 26%，重工業增加值 70.9 億元，增長 16.5%；國有及國有控股企業增加值 62.2 億元，增長 16.7%；股份制企業增加值 34.6 億元，增長 28.9%；外商及港澳臺企業增加值 5.1 億元，增長 53.9%。經濟效益大幅提升。2003年全市規模工業經濟效益綜合指數達到102.1%,比上年提高10.2個百分點；總資產貢獻率7.14%,比上年提高0.5個百分點；資本 保值增值率111.1%,提高0.9個百分點；流動資金周轉次數1.44次，比上年加快 0.15次；成本費用利潤率3.4%，提高0.3個百分點；全員勞動生產率3

22、8560元/ 人，增長44%全年銷售收入過億元的企業 36家，利潤過千萬的企業21家，分別 比上年增加7家和6家。交通運輸、倉儲和郵政業加快發展，綜合服務水平不斷提高。全年實現交通 運輸、倉儲和郵政業增加值 40.4億元，比上年增長9.5%。4、固定資產投資2003年，株洲市全社會完成固定資產投資額105億元，首次突破100億元大關，比上年增長26.4%，其中：國有及其它單位投資 74.9億元，增長27.2%；非國 有經濟投資28.2億元，增長20.1%。在非國有經濟中，外商、港澳臺、聯營、股份 制經濟投資5.7億元；城鎮和農村集體投資13.33億元，增長24.5%；城鎮和農村 個體投資16.

23、62億元，增長21.3%。按管理渠道分，基本建設投資 22.3億元，增 長3.5%;全年完成更新改造投資32.1億元，增長26.4%；房地產投資18.5億元， 增長94.4%。地方項目投資59.2億元，增長31.3%；中央項目投資15.7億元，增 長13.6%。年內新開工項目389個，增長2.6%，竣工項目343個,增長14%在國 有及其它投資中，第一、第二、第三產業分別完成投資1.05億元、28.4億元、和45.47億元，分別比上年增長 39.3%、5.4%和109.5%。十大重點工程完成投資14.9 億元。（數據來源：株洲統計年鑒）5、國內市場與對外貿易國內商品市場銷售活躍。盡管經歷了“非

24、典”的考驗，株洲市消費品市場整 體運行仍保持穩步增長，新的消費熱點逐步形成。全年社會消費品零售總額 140.1 億元，比上年增長 10.6%。按銷售地區分 , 城市實現零售額 83.6 億元，增長 11.6%；縣城實現零售額 19.11 億元,增長 10.3%；縣以下實現零售額 37.3 億元,增 長 8.5%。按行業分 , 批發、零售貿易業實現零售額 120.7 億元 , 增長 11%；餐飲業 實現零售額 16億元,增長 12.1%；其它行業實現零售額 3.1 億元，下降 7.2%；按經 濟類型分，公有制經濟實現零售額 28.9 億元,增長 8.6%，其中國有及國有控股經 濟實現零售額 16

25、.2 億元,增長 4.8%；個體經濟實現零售額 68.2 億元,增長 10.7%; 私營經濟實現零售額 39.8 億元，增長 10.5%。商品交易市場交易活躍。至年末， 全市共有商品交易市場 262 個，全年成交額 120 億元，比上年增長 10.8%，其中農 副產品市場成交額 36 億元，增長 9.9%。大型市場、連鎖超市等新型業態顯現巨大 活力， 2003年全市億元市場 11家，成交額 92.3 億元；列入限額以上批零貿易企 業統計的 23大類商品，銷售上升的有 21類，其中， 18類商品增長達到兩位數， 限額以上貿易企業汽車零售額增長 160%，通訊器材零售額增長 69.1%，書報雜志類

26、 零售額增長 25.8%。對外貿易、招商引資成就斐然。今年以來，我市加快對外開放步伐，各經濟 主體積極拓展國際市場，對外出口明顯加快。據海關統計 , 全市進出口總額 4.97 億 美元，增長 30.8%，其中出口 3.65 億美元，增長 19.5%，分別比上年提高 40 個和 28 個百分點，在全省出口總額中的比重達 17%。；進口 1.32 億美元，增長 75.7%。出口產品結構進一步優化，全年機電產品出口 1.12 億美元，增長 33.1%， 占全市外貿出口總額的比重由上年的 27.7%提高到 30.7%。出口市場多元化戰略效 果明顯，在主要出口市場中，對日本、歐盟、拉丁美洲及非洲增幅均在

27、25%以上。全市實際引進以民間資本為主體的內資 272項,其中 1000萬元以上項目 30個,實際 利用內資 30.4 億元，增長 48.5%；新批外商投資企業 42家, 其中中外合資 25家、 中外合作 2 家、外商獨資 15 家，實際到位外資 9007萬美元, 同比增長 26.4%。6、財政、金融補交金融方面的指標數據2003 年，株洲共實現財政總收入 27.9 億元，比上年增長 15.6%；一般預算收 入16.8 億元，增長 13.2%；其中，增值稅 3.1 億元,增長 17.6%；營業稅 3.2 億 元，增長 21.1%；個人所得稅 0.77 億元，下降 0.58%；城市維護建設稅 1

28、.04 億 元，增長 12.3%；房產稅 0.6 億元，增長 12.7%；契稅 0.4 億元，增長 99.8%；此 外，9 個區縣（市）財政收入增幅均在 10%以上。全年財政總支出 31.8 億元，比上 年增長 14.5%。其中，基本建設支出 1.45 億元，增長 23.4%；撫恤和社會福利救濟 支出 1.2 億元，增長 35.1%；城市維護費用支出 3.3 億元，增長 67%。7、物價、人民生活城鄉居民生活水平明顯提高。 2003 年, 全市居民人均可支配收入 8786 元，比 上年增長 10.7%，其中勞動報酬收入、財產性收入、轉移性收入分別增長10.1%、42.9%和 10.1%；城市居

29、民恩格爾系數為 34.8%, 下降 0.8 個百分點；城市居民生活 消費性支出 6760 元，增長 8.1%，。（ 數據來源：株洲市統計局 ）二、城市及各區的居民收入水平、消費水平和消費結構（一）近三年株洲市人均收入發展走勢 提高人民生活水平是經濟發展的根本性目的之一，株洲市人民整體生活水平 在城市綜合經濟實力快速提升的同時同步上升。 2003 年，城市居民人均可支配收 入為 8786 元，同比增長 10.7%；城市居民人均消費性支出 6760元，同比增長 8.1%。農民人均純收入為 3029 元，同比增長 5.6%；農民人均生活消費支出 2331 元，同比增長 14.2%。年末全市城鄉居民人

30、均儲蓄存款 6515 元，比上年增加 1131 元。近年來城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費性支出發展變化情況如 下圖：（數據來源：株洲統計年鑒及株洲統計局）（二）近三年株洲市GDP勺發展走勢及每年人均GDPGDP乍為社會生產的最終成果，是衡量一個地區經濟實力的綜合指標，社會 事業的發展，人民生活質量水平的提升，都必須建立在經濟發展的基礎上。據初步 統計，2003年株洲市全年完成GDP383.1億元，同比增長11.1%,增速比上年加快 0.3個百分點。1、國內生產總值2、人均國內生產總值EE3數據表明，近年來株洲市人均國內生產總值以每年9.73%的平均速度穩步增長。第四部分株洲市區域房地

31、產市場宏觀分析一、湖南房地產市場綜述（一）2003年形勢分析2003年全省房地產開發投資持續高速增長，房地產開發規模日益擴大，住房 消費需求強勁，房地產信貸增長迅速，商品房價格穩步攀升，經濟適用住房空置面 積下降，房地產市場購銷兩旺，市場供給與需求總體平衡，房地產業持續快速發 展，進一步擴大了消費需求和投資需求，拉動了國民經濟增長。根據2003年1-12月統計資料分析，主要呈現以下特征：1、房地產開發投資持續高速增長。全省共完成房地產開發投資230億元，比上年增長52.4%，投資額居全國第十四位，投資增速居全國第五位。其中，長沙市 完成房地產開發投資110.8億元，增長35.9%，占全省開發投

32、資的48.2%。3投資高速增長的主要原因：一是新注冊企業迅速增加，新增327家，總數達1986家，增長19.7%,企業自籌資金97.2億元，增長74.7%；二是房地產開發吸 引大量民間資本，民營企業完成投資 192.5億元，增長61.1%，明顯高于全省的平均增速，占總投資的83.7%,比上年提高了 4.5個百分點；三是商業銀行繼續看好 房地產市場，加大了信貸力度。2、房地產開發規模實現新突破，商品住宅占房地產市場的主導地位。全省商 品房施工面積突破三千萬，達到 3073萬平方米，增長47.4%，其中，新開工面積 1466.9萬平方米，增長47.6%。商品房竣工面積突破一千萬，達到 1146.7

33、萬平方 米，增長42%房地產開發企業適應房地產市場變化，積極調整商品房供應結構， 使商品住宅成為房地產市場的主打產品。在商品房施工面積中，商品住宅2295萬平方米,占74.7%,寫字樓98.6萬平方米,占3.2%，商業營業用房541.6萬平方米, 占17.6%,其它房屋137.8萬平方米,占4.5%。（資料來源：湖南省建設廳）3、適時調控經濟適用住房，經濟適用住房空置面積降低。2003年，全省經濟適用住房建設完成投資29.5億元，比上年減少了 36.3%，施工面積671.7萬平 方米，減少了 13.3%，其中，新開工面積354.8萬平方米。竣工面積343.4萬平方 米，減少44.5%。銷售面積

34、235萬平方米，銷售收入20.3億元，平均售價863.5 元/m2，下跌了 6.4%（長沙市平均售價1248元/m2）。經濟適用住房空置31.3萬平 方米，下降24.8%,其中空置一年以上6萬平方米，下降19.3%。全省嚴格管理經 濟適用住房的建設和銷售，及時遏制了濫用優惠政策、濫建經濟適用住房的勢頭， 全面禁止黨政機關組織職工興建公務員小區。4、強勁的個人住房消費帶動房地產信貸迅速增長。截止去年12月底，金融機構房地產各項貸款余額364.5億元，比年初增長41.7%,占全省貸款總額9.3%, 新增貸款107.3億元，占全省新增貸款的18.2%。房地產不良貸款從2002年的14% 下降到7.6

35、%，信貸資產質量大幅度提高。個人住房消費貸款余額161.1億元，新增貸款58億元，比年初增長56.3%,比房地產貸款的增長速度高出14.6個百分 點。消費貸款增長速度明顯高于開發貸款的增長速度。5、商品銷售形勢良好，預售面積強勁增長，價格穩步攀升。商品房銷售面積 達到846.9萬平方米，增長40.6%，銷售收入119.7億元，增長47.9%。商品房均 價1413元/平方米，上漲了 5.2%（長沙市商品房均價2468元/平方米）。商品房 預售面積達到387.9萬平方米，增長91.3%,定金及預售款達到72.6億元，增長 43.3%。_2SJ6房地產業對經濟增長的貢獻突現。房地產市場快速發展促進了

36、經濟增長。 首先表現在，房地產開發投資增幅明顯咼于全社會固定資產投資增幅，占全社會固 定資產投資的比重達到14.8%，比上年提高3點6個百分點，對固定資產投資增長 的貢獻率為38.8%,是投資構成中最活躍的因素，起到了火車頭的作用。其次表現 在，啟動個人住房消費，個人住房消費信貸高速發展，個人住房消費貸款占全省個 人消費貸款72.9%，住房消費成為最重要的消費熱點，有效地擴大了內需。 2003年 房地產開發投資直接拉動經濟增長 1點8個百分點，占GDP比重達到5%比上年 提高了 1點6個百分點，經濟增長對房地產業依賴性增大。.2d（資料來源：湖南省建設廳）_2SJ同時，必須清醒看到，湖南省房地

37、產市場也存在一些不容忽視的問題：一是 14個市、州中有5個房地產開發投資增長過猛，郴州市、懷化市、湘西自治州、 株洲市及婁底市的投資增幅超過100%二是土地供應量增長過快，房地產開發企 業大量儲備土地，新購置土地面積為 1550萬平方米，增長52.3%，削弱了政府調 控房地產市場的能力。三是商品房空置面積呈上升勢頭，空置面積212.4萬平方米，增長24.5%,空置一年以上的49萬平方米，同比增長13.4%,其主要原因：第 一、部分市城市空置面積大幅度上升，長沙市增加了78.5%、衡陽市增加了112.1%、郴州市增加了 82.8%;第二、許多地方競相開發商業步行街、市場、商貿 城，商業營業用房開

38、發過度，造成大量空置，空置面積56.7萬平方米，增加了84%四是全省經濟適用住房供應總量過剩，邵陽市、岳陽市、益陽市、永州市、 懷化市、婁底市的經濟適用房占商品住宅的比重超過50%建得過多、過濫。（資料來源：湖南省建設廳）（二）2004年展望黨的十六大確立了全面建設小康社會的奮斗目標，湖南省已把改善和提高城 鄉居民的居住水平作為“全面小康”的重要內容。實現房地產市場持續、健康發 展，對促進經濟發展和社會進步具有重要意義。展望 2004 年湖南省房地產市場，有如下有利因素：1、當前的宏觀經濟形勢和政策導向有利于房地產市場發展。 2003 年我國經 受住了重大疫情等嚴峻考驗，實現了經濟快速增長，改

39、革開放和各項社會事業全面 進步，良好的宏觀經濟形勢為房地產市場的發展奠定了堅實的基礎。黨的十六屆三 中全會提出了促進經濟社會協調發展的指導思想，國務院關于促進房地產市場持 續健康發展的通知（國發 200318 號文件）進一步確定了房地產業的支柱產業 地位，為房地產業持續、健康發展創造了很好的政策環境，房地產業正面臨著難得 的發展機遇。2、城鎮居民收入穩定增長，住房消費需求十分強勁。 2003 年湖南省城鎮居 民人均可支配收入達到 7674 元，增長 10.3%，相應地城鎮居民住房消費需求增長 較快。住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉變。湖南省統計局最新統計資料 表明，城鎮有 66.2%的居

40、民對現有住房不滿意，集中反映在住房面積小，地理位置 欠佳，環境、衛生、物業管理差等方面；住房消費占城鎮居民消費支出的第二位， 30.2%的居民有購房意向。目前湖南省城鎮居民人均使用住房貸款745 元，與全國城鎮人均 2140 元相比，還有一定距離，擴大住房消費的空間還很大。只要轉變消 費觀念，改善住房條件的愿望就可以轉變為住房有效需求。3、加快城鎮化進程將創造新的住房需求。加快城鎮化進程是建設全面小康社 會的重要措施。根據規劃，到 2020 年湖南省城鎮化水平達到 55%，城鎮人口將從 2002年的 2214 萬發展到 3960 萬，新增城鎮人口 1746萬。這意味著每年將新增城 鎮人口 97

41、 萬。大量農村人口向城鎮轉移，城鎮人口持續增長將會不斷創造新的住 房需求。4、產業結構調整要求房地產業加快發展。房地產業屬于第三產業，隨著經濟 發展和產業結構調整，第三產業在國民經濟中所占比重將逐步提高。湖南省房地產 開發投資占固定資產投資的比重、占第三產業的比重和占GDP勺比重，均低于全國的平均水平。盡快提高房地產業所占比重，是湖南省經濟發展的客觀需要。5、汽車消費的興起將推動住房消費升級。截止去年 12 月底，全省個人汽車 消費貸款余額 27.7 億元，比年初增長 116.4%，個人住房消費貸款余額 161.1 億 元，比年初增長 56.3%，汽車消費與住房消費實現了同步高速增長。隨著汽車

42、走進 老百姓家庭，人們的居住觀念發生了深刻變化，住房更新換代將進一步加快，汽車 消費將極大地促進住房消費的發展。城鎮化進程的推進，城市規模日益擴大，房地 產開發不斷向城郊拓展，汽車進入家庭后，居民選擇在城郊置業的可行性增大。2004 年房地產市場也面臨著一些困難和挑戰：一是國債規模壓縮、貨幣發行 量從緊、實行浮動利率及人民銀行銀發 2003121 號文件等政策，商業銀行可能調 整信貸政策，房地產開發企業貸款融資難度加大，個人住房消費貸款規模可能受 限。二是隨著土地管理部門上收和 “招、拍、掛”制度的推行，土地供應量受到 嚴格限制，對招商引資和新企業成立會有較大影響。但由于房地產開發企業土地儲

43、備量較大，暫時不會造成投資的大起大落。三是城市房屋拆遷糾紛激增，因拆遷引 起的上訪增長，影響社會穩定，給舊城改造工作帶來一定困難。綜上所述， 2004 年湖南省房地產市場依然蘊藏著巨大的發展潛力。（ 數據來源：湖南省建設廳 ）二、株洲市房地產市場宏觀分析（一）整體市場綜合分析近年來，恐怕沒有哪個行業的發展比得上房地產業火爆。 1998年國務院頒布 關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住宅建設的通知，停止住房實物分配、實行貨幣分房新政策，公房上市、銀行按揭，集團購買轉化個人購買等大 規模的行業行為，啟動商品房消費市場，使得商品房開發高潮迭起，方興未艾。統 計數據顯示，從1998年至2002年株洲

44、地產開發投資分別增長 40.87%、18.78%、 31.52%、29.87%和21.83 %，2003年在原有較高水平的基礎上又再次提速，增速達 到94%顯示了株洲地產業強勁的發展勢頭，成為近幾年株洲市經濟中的一個“熱 點”，是株洲市經濟增長的推動力之一。1、房地產總量擴張強勢十分明顯這幾年株洲市固定資產投資能夠保持一定的增長速度，很大程度上取決于房 地產開發的高速增長。從開發形勢看，已進入了加速擴張時期，占全社會投資的比 重逐步上升，從98年的9.73%到現在的17.6%，提高了 7.9個百分點，對全社會投 資增長的貢獻率由98年的23.2%到現在的41.5%,提高18.3個百分點。強勁的

45、發 展形勢與省內房地產業發展趨勢相一致，開發總量在全省14個地市中居長沙之后，名列第二（2001年、2002年曾落后常德），占全省的比重保持在8M右。（數據來源：株洲統計年鑒及株洲統計局）2、房地產業的紅火帶動了建筑業市場繁榮2003年株洲市房地產的建筑、安裝投資達 13億元，這無疑擴大了建筑行業 發展空間，直接加大了施工企業的工作量。株洲市建筑業在房地產投資持續快速增 長的直接帶動下，企業規模不斷擴大，生產快速增長，經濟效益有所好轉。2003年，株洲市具有新資質的開發企業完成總產值46.1億元，增長16.4%。房屋施工面積512.7萬平方米，增長7.1%，實現利潤1700萬元，增長21.4%

46、。3、房地產開發建設整體水平提高這幾年，株洲市房地產開發主要指標持續攀升，市場供求旺盛，成為當前經 濟運行中的熱點。這首先是株洲市堅持標本兼治，提高城市品位、深化住房制度改 革，帶動了全行業的發展。在連續兩年拆違 47萬平方米的基礎上，2003年又拆違 50萬平方米，老屋漸漸消失、城市在變亮麗，隨處醒目的廣告，熱情逼人。從98年參與建設的65家開發企業逐年增加到目前有業績的 99家企業，是株洲工業新城 變遷的見證。目前株洲市開發項目規模是一浪高過一浪，從98年企業開發項目平均規模2716萬元到2003年提高到5450萬元，企業開發計劃投資過億元的項目從 無到有，在2002年6家基礎上升至16家

47、。開發建設整體水平有很大提高，特別是 河西新區，由于較標準的城市基礎設施相繼建成，成為商家開發的熱土，各項開發 指標在全市居于領先地位。2003年開發投資達5.67億元，三分天下有其一。開 工、竣工、銷售房屋面積分別增長 27.5%、14.7%和26.9%。4、商業地產投資掀起高潮由于株洲培育和建設了享譽中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業地產是以批 發和網絡銷售為特點，顧客面向全省和中南地區，其增值勢頭被開發商看好，商業 房地產開發因此成為市場矚目的一大亮點。全市開發商業營業用房面積快速增長， 價格也持續看漲。五年間施工面積遞增 50.8%,銷售面積遞增34.9%,實現銷售收 入遞增37.1%,

48、商鋪平均價格上升1.73%，有新一佳保利大廈、智超服飾廣場，中 南食品大市場等商業樓面市。EEZI（數據來源：株洲統計年鑒及株洲市統計局）做商業地產，要關注兩個模型，一是商業模型（產品怎幺做）；二是商業地 產的產品模型（做一個什幺樣產品去適合商業）。在產品方面， 03 年市場的主流 一是市場，市場的集聚效應強，容易提高行業集中度，其對地域要求不嚴格，但對 交通、行政支持嚴格。二是大型商業。通常位于城市市中心，他們大量消費了臨街 分散商鋪，提高了道路兩側的土地價值包括商業價值。由于拆遷成本和土地面積使 得土地不可能做分布式商業，只有大型商業才能撐得起土地價格的要求。但大型商業在湖南只有兩條路可走

49、：一是產權出讓，分割成小門面賣出去。 但規模經濟（依托規模和信譽）的要求容易與產權出讓產生矛盾，所有權和管理的 分離易造成不能統一管理的局面；二是使用權出租，這樣做的問題是使得投資的形 態轉變為物業投資，只能靠租金來收回。因此，新興的商業地產要學會抓住合理二字：既對土地的合理使用，價格的 合理確定、利潤的合理追求，對一個商業地產來說，合理是內核，最高、最好都說 不上，商業地產的發展方向要在合理上做文章。合理性的另一個要求是要把預期控 制住，開發商要沉得下心，心態要平和，因為商業炒作的空間大，但一旦受到傷 害，傷害也會更大。（二）株洲樓市發展狀況分析城市的發展，離不開房地產業的發展。這幾年，湖南

50、省的房地產發展迅猛， 作為大物流、大市場聞名的株洲，房地產開發日趨成熟。從住宅和商鋪來看，開始 由過去單一的原始開發趨向做精品、品牌，注重完善的物業管理。株洲市房地產業已連續走過了幾個“黃金年”，成為拉動國民經濟增長和擴 大內需的重要產業之一，為經濟發展做出了積極貢獻。 2000年、 2001 年，全市完 成房地產開發投資分別為 601 億元和 781 億元， 2002 年又完成投資 952 億 元，房地產施工面積達 19261 萬平方米，其中，新開工面積 109 萬平方米， 2003 年上半年更是呈現了大幅度增長，僅 2003 年上半年株洲市完成房地產開發投資 94 億元，接近 2002年一

51、年的水平。在商業地產方面，蘆淞市場群的改造升級如火如荼，智超、中國城、銀谷等 項目相繼問世，規模都在 3 萬平方米以上，價位都比較高，一樓價位一般都是 2 萬 每平方米以上，中國城售價甚至達到 4 萬元每平方米，在長沙都少見。更有超 大型的中南服裝交易廣場，單店面積 20 萬平米，為打造成株洲這一中國服裝名城 寫下了濃墨重彩的一筆。住宅方面，一批具有海派、廣派和歐陸風格的高檔住宅區在株洲拔地而起， 每平方米售價突破了 1800元以上。新樓盤規模普遍擴大，開發面積在 3 萬平方米 以上的企業達到 15家之多， 10萬平方米以上的開發都超過了 10家。一些經典樓 盤相繼問世，如：海創明珠花園，湘江

52、四季花園、湘銀家園等，株洲正在成為湖 南房地產開發的又一亮點城市，株洲樓市正邁進康莊大道。在房地產繁榮的同時，有關房地產泡沫的擔憂也越來越多，而株洲的房地產 發展從目前來看，可以說還處于一個供不應求的狀態。株洲是一個 70 多萬人的中等城市，工業基礎較好。根據我市“十五”規劃和 中長期發展計劃提出的城市化發展目標，到 2010年株洲市城市人口將達到 90 萬， 拓展城市發展空間，盡快把株洲建成百萬人口，百平方公里城區的大城市，凈增人 口 24萬人，至少增加384萬卅的住房供應。從政策取向、消費主體、投資來源和 市場供求狀況來判斷，目前市場因素成為株洲市房地產業的主導力量，這一輪房地 產業增長是

53、建立在有效需求基礎上的，尚屬健康和基本有序的增長。房地產開發要讓老百姓真正得到實惠。而株洲的實際情況是許多拆遷戶買不 起商品房。因此，二手房市場的啟動成為重中之中。 2002年，株洲率先在全省把 交易綜合稅費降到 15 左右，當時三天的房交會，房改房上市交易量相當于全年 的總和。2003 年又取消了房改房上市準入證，使得株洲市房改房市場風生水起，商品 房消費也隨之水漲船高。 2003年上半年，株洲市房產管理局再次將住房交易手續費平均下調 60，大大刺激了居民的購房熱情，促使株洲住房交易量節節攀升， 城區商品房空置率大幅下降，目前，空置率不足 10。據了解，針對株洲舊城改造的拆遷安置現狀，明年、

54、后年有 5000 多戶拆遷戶 面臨住房難問題。株洲市政府決定由房產局牽頭，選定 200 多畝地，建一個經濟適 用房小區，用于解決城市貧困戶的住房難題。此外，政府相關部門可能借此機會把 廉租房、經濟適用房、商品房這一完整的住房供應體系不斷完善。（三）株洲房地產市場快速增長的深層原因據了解，今年株洲房地產開發投資和銷售面積、銷售總額等經濟指數，均比 去年同期實現1倍以上增長，各項開發投資主要指標遠高于湖南省平均水平。從今 年的開發總量看，株洲占全省總量的 9.06%，排名超過常德，緊追省會長沙之后， 增幅高于全省平均增速 86.5%；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比全省平均 水平高 70.7%

55、，總量居全省第 2 位；商品房銷售總額比湖南省平均水平高 35.25%， 總量居第 3 位。更值得一提的是，所有開發項目的環境、功能、質量、服務均有大 幅度提高，行業景氣狀況創歷史最好水平。究其原因，主要有以下幾點：1、株洲房地產業的持續向好和消費者購房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓 市銷售的興旺近兩年來，商業房地產開發，已成為市場矚目的一大亮點，智超時尚廣場、 株洲汽車城、濱江休閑商業廣場、中南食品大市場、新一佳保利大廈等大手筆運 作，均受到市場熱情追捧，商業用房的銷售比去年同期增長 3 倍多。受此影響，全 市商品房銷售的綜合平均價已突破每平方米 1200 元，正在步步逼近每平方米 1546

56、 元的全省平均水平。2、有效需求抬升繁榮株洲房地產的高速增長，始終是建立在有效需求的基礎之上。其一，由于市 場日漸規范，市民購房信心指數日漸攀升，購房能量得以充分釋放；其二，市民安 居需求，正在日益追求寬敞、大氣的舒適化的生活潮流，許多市民已經在換購第二 套甚至第三套住房；其三，由于株洲培育和建設了享譽中南的蘆淞服飾物流市場 群，其商業地產是以批發和網絡銷售為特點，顧客面向全省和中南地區，因此其增 值勢頭繼續看好。隨著年初出臺的株洲市房地產業五年規劃的實施，預計在35年內，株洲房地產仍將在“快車道”加速運行。到 2008 年，株洲市區人均住房面 積將達30平方米，房地產業增加值將占全市 GDP

57、勺6%分析認為，購房熱情高、銷售勢頭旺，是刺激株洲樓市快速增長的主要動 力。近年來，株洲在允許公房出售、“松綁”房改房、全面開放住房二級市場、金 融政策傾斜等方面，邁出了實質性的改革步伐。去年，全市房地產交易手續費降低 了 60%，取消了房改房上市準入證和需原產權單位同意兩道程序，房改房上市交易 綜合稅費降到 1.5%左右。二手房市場的日益活躍，促進了商品房市場的快速升 溫。截止到 2003 年 8 月，株洲市房地產完成開發投資 12.73 億元，增長 1.52 倍， 完成土地開發投資 0.68 億元，增長 6.52 倍。竣工房屋面積 57.5 萬平方米，增長 1.26 倍；銷售房屋面積 38

58、.14 萬平方米，增長 1.4 倍；實現銷售收入 4.2 億元， 增長 1.45 倍；而一年以上的空置面積則由上年的 9.64 萬平方米，減少到目前的 4.58 萬平方米。這表明，開發建設和居民購房積極性在株洲并駕齊驅并空前高 漲。3、良好發展空間引來大資本舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網與城市公用設施建設全面鋪開，也 為株洲房地產開發注入了新的活力。蘆淞市場群的升級改造，石峰大橋、快速環 道、建設路、新華西路、文化園等一大批項目的竣工和完善，一方面促進了株洲城 市面貌的改善；另一方面也帶動了區位土地的增值和房地產的升值，拓展了房地產 開發投資空間。以火車站為中心的舊城改造區域，河西新區、

59、建設路、新華路兩側 和快速環道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變為房地產開發的熱點地區。良好的投資環境吸引外埠資金加速流入，大項目不斷增多，非國有資本主宰 開發市場，是株洲房地產發展的又一特色。株洲市委、市政府一直把房地產業作為 實施城市發展戰略的支柱產業，并把提供一流的公共服務、創造一流的發展環境、 建設一流的投資洼地，作為刺激房地產業實現跨越式發展的“助推器”。房產管理 部門不僅在簡化行政審批手續、推行產權管理一體化、實施多部門聯合辦公和“一 條龍”限時服務等方面快人一步，在降低稅費門檻、規范市場管理、優化流通環境 方面同樣可圈可點。因此，株洲房地產業是近年來招商引資的最大“贏家”，眾多

60、外地資本紛紛流向市區舊城改造項目和住宅建設。目前，全市已開工的項目中，有 9 個投資過億元，有 27 個投資超過 5000 萬元，而其中來自外地和非國有單位的投 資比重達 80%。4、政策與環境因素據了解，株洲市近年來在允許公房出售、房改房松綁、全面開放住房二級市 場、金融政策傾斜等方面做出了實質性的探索。 2002 年，株洲市房地產交易手續 費降低了 60%，取消了房改房上市準入證和需原產權單位同意兩道程序，房改房在 未取得國土使用證的情況下，可以先憑房產證過戶再補辦國土證手續，房改房上市 交易綜合稅費降到 1.5%左右，這一系列措施對一二級市場的相互聯動效果明顯。 2001年，株洲市的二手