1、謹(jǐn)呈：湖州天河置業(yè)膠州盛福村地塊市場(chǎng)調(diào)研及可行性分析報(bào)告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸凡澤地產(chǎn)顧問（中國）所有，未經(jīng)凡澤地產(chǎn)顧問（中國）書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。報(bào)告思路第一部分：膠州城市宏觀環(huán)境分析第二部分：膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)格局掃描第三部分：目標(biāo)地塊本體分析及設(shè)想第四部分：成本與收益分析第五部分：產(chǎn)品定位建議 膠州是華夏文明發(fā)祥地之一，有著4500多年歷史，唐朝設(shè)立板橋鎮(zhèn)，唐宋時(shí)期發(fā)展成為全國五大商埠之一、長(zhǎng)江以北唯一的通商口岸，素有“金膠州”之美稱。 膠州人杰地靈，至今保留有世界聞名的新石器時(shí)代集大汶口文化、龍山文化于一體的三

2、里河文化遺址，西漢祓國舊址，明代養(yǎng)馬城“牧馬城”遺址，清代著名書畫篆刻藝術(shù)家、被列為“揚(yáng)州八怪”之一的左筆高手高鳳翰故居舊址， 民間藝術(shù)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，具有300多年歷史的“膠州大秧歌”馳名中外，全國保留劇種膠州茂腔及民間戲曲、剪紙繪畫等也都在國內(nèi)外有一定的藝術(shù)影響力，膠州秧歌和膠州茂腔同時(shí)入選國家第一批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。4500年的城市背景，濃厚的歷史底蘊(yùn)膠州概況解讀歷史膠州概況城市區(qū)位青島市全市總面積1210平方公里，其中建成區(qū)面積45平方公里，轄11個(gè)鎮(zhèn)，7個(gè)街道辦事處，811個(gè)行政村，全市總?cè)丝?10萬人，常住人口80萬人，城區(qū)人口超過45萬。地處膠濰河盆地南部邊緣，屬濱海平原地區(qū)。全境地

3、形南高北低，西高東低，呈西南、東北斜長(zhǎng)分布狀態(tài)。地緣關(guān)系受青島輻射大，中等城市規(guī)模，45萬的市區(qū)人口給予地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)性的支撐；膠州地處山東半島東南部，膠州灣畔，東臨即墨市,城陽區(qū),北接平度市,西靠高密市,西南臨諸城市,南與膠南市接壤。屬于青島的縣級(jí)市，充分接受來自青島市的輻射，成為環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈的第一梯度。立體路網(wǎng)，四通八達(dá)的交通，與青島的聯(lián)系緊密，可吸收青島外溢購房群體。3大鐵路橫貫境內(nèi)：膠（州）濟(jì)（南）鐵路、膠（州） 黃（島）鐵路以及膠（州）新（沂）鐵路。5大公路縱橫交錯(cuò)：濟(jì)南至膠州的濟(jì)青高速公路、膠州至黃島的環(huán)膠州灣高速公路、黑龍江同江至海南三亞縱貫中國東部沿海的同三高速公路，204國道

4、。海灣大橋和海底隧道工程建設(shè)將使膠州與青島聯(lián)系更為緊密，膠州到青島只需15分鐘。兩大港口和國際機(jī)場(chǎng)相鄰：膠州港、天津港青島流亭機(jī)場(chǎng)。境內(nèi)有全國第三個(gè)鐵路集裝箱編組站，是進(jìn)出半島的咽喉。優(yōu)越的水陸空交通條件，是膠州對(duì)外開放的突出優(yōu)勢(shì)。交通布局：扼海航之咽喉，處路運(yùn)之要沖，占航空之重地。膠州概況把脈交通跨海大橋海底隧道膠州概況把脈交通事實(shí)上，隨著青島“限購令”的推出，外溢到膠州的現(xiàn)象越發(fā)明顯；膠州宏觀經(jīng)濟(jì)GDP及人均GDP10年青島各縣市GDP比較膠州GDP近年保持了約141.8%的增長(zhǎng)速度；2010年膠州GDP增幅仍達(dá)13.1%，高于全國平均水平2010年膠州人均GDP64361元，較09年增長(zhǎng)

5、近7.7%2010年膠州和青島其他縣市相比生產(chǎn)總值處于領(lǐng)先水平，達(dá)到577.06億元。2006-2010年膠州市GDP指標(biāo)2006-2010年膠州市人均GDP指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。 2010年，膠州市人均GDP64361元，折合約為8000美元，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)

6、發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2010年，膠州市GDP 為577.06，增速為13.1，宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期。膠州宏觀經(jīng)濟(jì)GDP及人均GDP根據(jù)國家相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的階段。膠州市的人均GDP約為8000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速平穩(wěn)發(fā)展階段,且開始注重質(zhì)量。膠州房地產(chǎn)正高速平穩(wěn)發(fā)展，且開始注重質(zhì)量膠州城市居民人均可支配收入近幾年連續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，2010年已達(dá)到22184元。比09年增長(zhǎng)12.2膠州城市居民2010

7、年人均消費(fèi)性支出13532元，同比上年增長(zhǎng)11.8%膠州市城市居民家庭的恩格爾系數(shù)從2006年起保持在33%-35%之間，2010年恩格爾系數(shù)為37.4%恩格爾系數(shù)59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30% 貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 聯(lián)合國糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)2006-2010年膠州城市居民人均可支配收入及增長(zhǎng)率2006-2010年膠州城市居民人均消費(fèi)性支出及增長(zhǎng)率膠州宏觀經(jīng)濟(jì)人均可支配收入及消費(fèi)支出性城市居民生活富裕，購買能力強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到一定支撐作用。這樣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)即使放在全國進(jìn)行比較，同樣具有強(qiáng)勁的優(yōu)勢(shì)。8000元美元的人均GDP在富裕的浙江省亦可進(jìn)入

8、前幾名；膠州總體規(guī)劃一城：中心城；四區(qū)：少海新城、南部新區(qū)、北部工業(yè)物流區(qū)、西部商貿(mào)區(qū)；三軸：廣州路為南北軸、蘭州路、云溪河為東西軸、三里河為文化軸城市性質(zhì)青島市次中心城市，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化濱海園林城市。一城四區(qū)三軸北部物流區(qū)中心城少海新城南部新區(qū)西部商貿(mào)文化發(fā)展軸行政中心地塊位置城市規(guī)模近期（2010），用地54平方公里，人口54萬遠(yuǎn)期（2020），用地75.35平方公里，人口63萬總策略以少海新城為發(fā)展龍頭，向南向東發(fā)展為主，西部北部?jī)?yōu)化完善。在青島“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略下，膠州抓住發(fā)展機(jī)遇，全面接軌大青島，搶占“擁灣發(fā)展”制高點(diǎn)；老城區(qū)逐步向新城過渡，少海新城成了

9、城市發(fā)展方向。本案所處的少海新城，是膠州重點(diǎn)發(fā)展方向，是膠州連入青島重要的紐帶。2004年，青島市政府明確提出膠州作為 “率先啟動(dòng)六片、重點(diǎn)規(guī)劃四區(qū)” 重要一“片”；少海新城位于膠州市區(qū)東南側(cè)，東隔大沽河與青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)相接，南隔膠州灣高速公路與膠州灣相接，西靠膠州灣工業(yè)園，北依膠州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總用地面積16平方公里，其中主體水面面積6.28平方公里。 少海新城成了膠州納入青島的鏈接紐帶，預(yù)計(jì)八年時(shí)間投資150億元完成整體開發(fā)建設(shè) 向南向東發(fā)展西部北部?jī)?yōu)化北部物流區(qū)：東半島最大、青島市唯一的陸路綜合物流中心南湖新區(qū)：主要布置居住和城市副中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施，以中高檔住宅區(qū)為主。少海新城：集

10、景觀居住、休閑娛樂、商務(wù)活動(dòng)為一體的高檔休閑旅游區(qū)。 行政中心：全市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心集行政辦公、居住、游憩、商業(yè)服務(wù)、景觀生態(tài)等為一體的綜合功能區(qū)。少海新城整個(gè)陸地區(qū)域按功能可劃分為居住區(qū)、社區(qū)文化公園、濱水休閑區(qū)、歷史展示區(qū)、歐洲鎮(zhèn)、板橋鎮(zhèn)、科普教研基地、體育休閑旅游公園、濕地公園。 目前整個(gè)城市重心已經(jīng)往東南方向移，少海新城周邊樓盤被公認(rèn)為升值潛力最大少海新城遠(yuǎn)景圖膠州區(qū)域發(fā)展不斷推進(jìn)，特別是少海新城的建設(shè)將是城市重要的發(fā)展引擎。而站在大青島環(huán)境上，膠州同樣面臨青島城市擴(kuò)張帶來的良好前景。青島發(fā)展背景1老城城市核心區(qū)234四方板塊嶗山板塊李滄板塊浮山后板塊308板塊城陽中心板塊 黃島

11、板塊過去：海島式的城市，使得青島不得不向周邊濱海地區(qū)發(fā)展90年代以前青島發(fā)展集中于老城區(qū)92年青島市政府決定“開發(fā)新東部”，城市核心區(qū)逐漸形成，并帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展90年代中后期，隨著高科園的成熟以及相關(guān)配套的完善，借助稀缺的景觀資源，嶗山的高檔住宅隨之發(fā)展起來20世紀(jì)初，在拆遷安置區(qū)的基礎(chǔ)上，浮山后大力發(fā)展商品房；與此同時(shí)，黃島自然海景資源逐漸得到市場(chǎng)重視，獲得了相應(yīng)的發(fā)展2005年，為了縮小南北差距，政府出臺(tái)相關(guān)政策扶持李滄，并規(guī)劃大型CLD促進(jìn)李滄房地產(chǎn)發(fā)展1234現(xiàn)在：中心城區(qū)為主導(dǎo)，四大濱海組團(tuán)集體發(fā)力青島由環(huán)膠洲灣的帶狀工業(yè)走廊向圍繞海洋和港口資源組團(tuán)發(fā)展的城市格局轉(zhuǎn)變。青島市行政中心

12、，文化教育、科技研發(fā)、金融商貿(mào)、商務(wù)會(huì)展、旅游度假、產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)功能區(qū)。青島市旅游度假基地、科教研發(fā)中心、商貿(mào)會(huì)展中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化發(fā)展區(qū)及孵化基地青島品字格局 定位 規(guī)劃功能青島黃島紅島嶗山主城輔城輔城輔城東北亞國際航運(yùn)中心、物流貿(mào)易集散中心、旅游度假地、現(xiàn)代制造業(yè)基地、西海岸地區(qū)中心城區(qū)國家重要的區(qū)域性航空港、青島市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、現(xiàn)代化綜合服務(wù)中心、出口加工基地。黃島青島紅島膠州膠州灣天塹的打通，猶如打通青島的任督二脈，黃島與青島的聯(lián)系更為緊密，為青島市拉大腹地架構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心組成部分打開新局面，黃島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展變化可謂日新月異 。膠州城市發(fā)展方向向南，勢(shì)必將和青島黃島區(qū)

13、無縫鏈接。隨著“南隧、北橋”的打通，膠州將與黃島區(qū)共同承接青島的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，融入青島城區(qū)。少海新城等南部區(qū)塊作為膠州向南發(fā)展的尖刀，是承接青島的第一梯度，今后將最先接受青島的轉(zhuǎn)移。板塊內(nèi)樓盤價(jià)值也將最先被青島購房者所發(fā)現(xiàn)。青島的制造業(yè)、物流業(yè)等向周邊轉(zhuǎn)移，今后隨著黃島等區(qū)的飽和，膠州是青島最佳轉(zhuǎn)移對(duì)象 ；膠州城市的向南發(fā)展，將形成與青島黃島區(qū)的無縫鏈接，融入青島市是膠州未來的趨勢(shì)所向。膠州發(fā)展方向膠州等腹地黃島之后青島新的淘金熱土未來：四大濱海組團(tuán)飽和，陸地腹地成為第二輪機(jī)會(huì)，膠州地緣價(jià)值再次體現(xiàn)于是，2011年青島“十二五”草案中明確提出：即墨膠州膠南納入中心城區(qū)，這個(gè)將使得膠州的發(fā)展又帶來新

14、一輪的機(jī)遇； 齊魯晚報(bào) 2月24日 未來將繼續(xù)發(fā)展少海新城，板塊內(nèi)配套將會(huì)得到相應(yīng)完善；少海新城是膠州城市發(fā)展龍頭，城市發(fā)展重點(diǎn)方向，地塊位于其中，需配合城市規(guī)劃目標(biāo)共同發(fā)展；目前房地產(chǎn)開發(fā)水平遠(yuǎn)落后于其經(jīng)濟(jì)實(shí)力；市場(chǎng)潛力尚待挖掘悠久的歷史，良好的發(fā)展前景；交通系統(tǒng)的完善增強(qiáng)了對(duì)外通達(dá)性，加速膠州融入青島核心圈；詮釋未來新區(qū)配套將會(huì)得到提升，板塊內(nèi)人氣將會(huì)明顯；搶占青島“環(huán)灣發(fā)展”制高點(diǎn)；融入青島以少海新城為發(fā)展龍頭，城市向南，向東發(fā)展；經(jīng)濟(jì)總量、人均GDP處于青島各區(qū)領(lǐng)先水平；城市居民可支配和消費(fèi)支出逐年增長(zhǎng)，消費(fèi)潛力巨大；宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)，投資力度明顯；位于山東半島東南，緊

15、鄰青島；歷史悠久，民俗資源豐富；立體交通發(fā)達(dá)，四通八達(dá)；城市屬性特征未來發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)狀況城市概況屬性從城市角度來看，膠州地理優(yōu)勢(shì)突出，未來經(jīng)濟(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將進(jìn)一步突出，本項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)著重抓住少海新城城市發(fā)展方向，融入青島，內(nèi)拉外推，吸引客戶。膠州城市總結(jié)：百強(qiáng)縣市，人居GDP突破8000美元，房地產(chǎn)消費(fèi)具備穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；經(jīng)濟(jì)實(shí)力45萬城區(qū)人口，加上幾大工業(yè)的吸附，城市規(guī)模不斷加速發(fā)展；人口支撐青島重要外溢腹地，城市擴(kuò)容前景十足，特別是鏈接紐帶的少海新城，彈性空間明顯可見；城市發(fā)展膠州，一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展前景“可觀”的城市報(bào)告思路第一部分：膠州城市宏觀環(huán)境分析第二部分：膠州房地

16、產(chǎn)市場(chǎng)格局掃描第三部分：目標(biāo)地塊本體分析及設(shè)想第四部分：成本與收益分析第五部分：產(chǎn)品定位建議膠州房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長(zhǎng)率膠州市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度在09年達(dá)到最高峰，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速減緩，但依然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步發(fā)展階段。11.6%26.920097.7%28.220107.4%18.620088.7%17.120076.9%13.420066.4%10.820054.6%6.72004占全社會(huì)固定資產(chǎn)額（單位：%）投資額（單位：億元）年度2010年房地產(chǎn)投資完成28.2億元，較上年增長(zhǎng)5.2，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額的7.7。社會(huì)固定資產(chǎn)投資額逐年增加，其中房地產(chǎn)投資

17、占社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例在2009年達(dá)到歷史新高。08、10年，兩次宏觀調(diào)控影響增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)下滑，市場(chǎng)處于調(diào)整階段，開發(fā)商蓄勢(shì)待發(fā)。2006-2010年膠州房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長(zhǎng)率從施工、竣工面積看：10年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)下滑，受宏觀政策影響，開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏有所放緩。從銷售面積看：2010年，膠州市住宅銷售面積為113.23萬方，整體去化量較小，08、09年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但10年，受投青島等外來資型客戶的漸多，市場(chǎng)整體發(fā)力，成交量同比出現(xiàn)增長(zhǎng)，漲幅為8.2%。從供需看： 2010年1-12月份，全市商品房銷售13695套，而新增商品房批準(zhǔn)預(yù)售14977套，供求基本平衡，供略大于求 。（數(shù)據(jù)來源：膠州房地產(chǎn)

18、管理局）膠州房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模2006-2010年膠州房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模2006-2010年膠州房地產(chǎn)銷售面積及增長(zhǎng)率08年、09年數(shù)據(jù)波動(dòng)大，可以看出膠州雖為三四線城，但受房地產(chǎn)宏觀政策的影響依然比較明顯。剩余的房源量重要集中在膠州城南方向市場(chǎng)剩余總體供應(yīng)量約76.96萬平米城市新城區(qū)商品房供應(yīng)量總計(jì)約46.17萬平米，占總量比例59.72%城市老城區(qū)商品房供應(yīng)量總計(jì)約23.08萬平米，占總量比例30.30%城市邊緣區(qū)商品房供應(yīng)量總計(jì)約7.65萬平米，占總量比例9.98%約46.17萬約20.08萬約7.65萬膠州市在售存量分析10年市場(chǎng)消化量為113.23萬方，以20%增幅計(jì)算，預(yù)計(jì)2011年可達(dá)

19、135.87萬方，目前在售存量完全消化完畢還需要半年多時(shí)間。供需總量：09年膠州住宅類地塊出讓約35宗，供應(yīng)土地約2099畝，成交土地面積約2514畝；10年膠州住宅類土地出讓約有104宗，供應(yīng)土地約7337畝；已成交5395畝，以1.6容積率計(jì)算，可形成約575.4萬建筑面積的市場(chǎng)供應(yīng)量。出讓分布：10年出讓的土地主要集中在城市往南方向。膠州土地供應(yīng)、成交面積地塊集中供應(yīng)區(qū)09年.10年出讓的地塊形成的住宅供應(yīng)量=268.16萬（2514畝，1.6容積率）+575.4萬（ 5395畝，1.6容積率）=843.56萬不考慮后期土地推出量，僅09年、10年的拍賣土地形成量843.56萬，目前剩余

20、76.96萬剩余量，按照年度去化135萬方計(jì)算，需要近7年（6.8萬）完成去化，未來競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度可見一斑；供應(yīng)量：843.56+76.96年度去化：135萬/年“未來競(jìng)爭(zhēng)將是十分激烈”膠州土地供應(yīng)、成交面積膠州土地供應(yīng)、成交面積09年成交土地青島隆鑫發(fā) (100893方)膠州建設(shè)集團(tuán) (130076方)膠州新城建設(shè)(73328方)綠城集團(tuán) (60298方)綠城集團(tuán) (66958方)綠城集團(tuán) (58476方)青島東方鐵(20000方)寶佳置業(yè) (186668方)凱豐恒基 (13469方)潤(rùn)舉置（32875方)項(xiàng)目所在板塊及附近未來將面的競(jìng)爭(zhēng)壓力小。但是，從板塊周邊的城南方向的進(jìn)一步分解來看，城

21、南近郊供應(yīng)量大；可見，從屬性上講，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要還是來自城南地塊。但由于對(duì)部分購房者而言達(dá)不到”清靜“的要求，因此，項(xiàng)目更具環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)。膠州土地供應(yīng)、成交面積09年成交土地少海新城目推出的地塊不多，從規(guī)劃圖上看，未來供應(yīng)量有限（黃色代表居住，綠色公園）目前區(qū)域推出的項(xiàng)目體量小，并且對(duì)本未來本區(qū)域的推出的項(xiàng)目，本案優(yōu)勢(shì)在于更靠近市區(qū)方向潤(rùn)舉置（32875方)承擔(dān)著純粹居住區(qū)的功能，單憑開發(fā)的聚集難以對(duì)其發(fā)展前景提供有力支撐嫁接青島，擁有高起點(diǎn)的板塊規(guī)劃、完善的配套及豐富的景觀資源，發(fā)展前景不言而喻發(fā)展前景/升值潛力吸引客群/板塊檔次高起點(diǎn)的板塊規(guī)劃，尤其是豐富的景觀資源及高檔住宅的存在，高

22、檔氛圍與生俱來，它吸引的是城市中“改善需求”的人群更多地吸引到城市主流的普通購房群體，以及在板塊附近工作的人群當(dāng)然，富人有可能存在，但無法改變板塊“普通”的檔次定位少海新城城南板塊膠州未來供應(yīng)板塊比較：少海新城競(jìng)爭(zhēng)來自城南板塊膠州地區(qū)09、10年大規(guī)模推地很大程度跟政府的導(dǎo)向有限，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的日益發(fā)展，購買力向房產(chǎn)集中傾斜爆發(fā)；政府的換屆頻繁，集中性推出土地有利于單屆財(cái)政收入；大青島發(fā)展的帶來契機(jī)；實(shí)際上，這樣大規(guī)模推地，地價(jià)便宜，并且會(huì)造成中短時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)的激烈，但到一定階段的時(shí)間后，由于優(yōu)質(zhì)開發(fā)的土地量有限，持續(xù)供地將會(huì)后續(xù)不足，簡(jiǎn)言此時(shí)機(jī)作為“土地儲(chǔ)備”戰(zhàn)略，將會(huì)給后期帶來高額的利潤(rùn)空間。這跟

23、杭州閑林99年的時(shí)候不無相似；膠州土地供應(yīng)思考：案例借鑒杭州閑林閑林區(qū)塊：位于杭城西郊，屬于城西余杭區(qū)塊，內(nèi)有02省道貫通，是以余杭區(qū)的閑林鎮(zhèn)為核心，包括五常鄉(xiāng)、余杭鎮(zhèn)以及小和山區(qū)域?yàn)榉秶姆康禺a(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)。 發(fā)展歷程：開發(fā)年限并不是很長(zhǎng)，再加之區(qū)域面積比較寬闊，因此土地投放量也比較大，從1999年下半年開始，大量的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此儲(chǔ)備土地，并于2002年下半年隨著眾多規(guī)模樓盤的面市 ，使之真正成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格洼地 。前期以低價(jià)入市，吸引大量投資客群，目前價(jià)格有所拉升，銷售量明顯放大。杭州主城區(qū)閑林02年-06年大量的低價(jià)土地推向市場(chǎng)，板塊內(nèi)大盤林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈6967248850萬青楓墅

24、園9800350037萬新西湖小鎮(zhèn)2800100024萬廣瑞瑞城140005000100萬閑湖城159605700110萬新明半島7000250030萬爵士風(fēng)情 8400300040萬溪上鼎園7000250029萬盛世嘉園 7560270039萬岸上藍(lán)山8403008.7萬江南新港252090011萬星洲翠谷168006000110萬竹海水韻 238008500150萬翡翠城5040180038萬庭院深深7000250056萬閑林山水總?cè)丝诳倯魯?shù)總建面樓盤名稱閑林是所有郊區(qū)板塊中離主城區(qū)最近的板塊，價(jià)格明顯低于同類地段的物業(yè)，性價(jià)比較高，成為杭州主城區(qū)客戶外溢的首選之地；閑林板塊前期出讓土地時(shí)

25、與整體規(guī)劃脫節(jié)，導(dǎo)致02-06年大量土地出讓后，目前可售地塊大幅減少，說明推地量大只是短暫的。閑林以前的土地很便宜，大都數(shù)開發(fā)商主要賺到的不是銷售的利潤(rùn)，其實(shí)是來自地價(jià)的上漲。如02年十幾萬一畝到現(xiàn)在基本是幾百萬一畝，膠州的發(fā)展軌跡與閑林多少有些相仿。膠州市場(chǎng)未來在售體量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售前景不容樂觀，但是地塊獲得的相應(yīng)價(jià)值提升完全可以預(yù)見，前景還是光明！*06年-11年3月份住宅成交均價(jià)膠州市住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)緩慢，但隨著青島“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略成績(jī)的漸著，近年來增幅較大，2010年出現(xiàn)價(jià)格反彈，2010年1-12月份，全市商品住房平均價(jià)格每平方米3230元，同比上漲26.6%；其中1

26、2月份商品住房平均價(jià)格每平方米3995元，同比上漲50%。到2011年3月份市場(chǎng)成交均價(jià)為4500元/m2。（數(shù)據(jù)來源：膠州市房地產(chǎn)管理局）2010年住宅成交價(jià)格漲幅明顯,市場(chǎng)向好膠州房地產(chǎn)成交均價(jià)膠州重點(diǎn)在售樓盤海爾大道香港路紫薇廣場(chǎng)正北名苑水韻綠都皇騏御景水岸府邸仕府名苑東湖星城中信森林湖萬通花園東苑府邸紫金苑盛天國際海爾大道香港路7000元/m26200元/m25300元/m25500元/m25600元/m25800元/m26000元/m2未定2848元/m24330元/m23200元/m25300元/m2膠州重點(diǎn)在售樓盤價(jià)格分布市政府核心帶：6000-7000元/m2城市老城區(qū)：450

27、0-6000元/m2城市邊緣區(qū)：3000-4500元/m2品質(zhì)區(qū)位14133111624897105125151617澳門花園1617151413121110987654321水岸府邸中央湖岸渤海灣花園山水國際澄月湖畔御花園東湖星城馨河灣萬通花苑青建景苑龍秀山莊紫薇廣場(chǎng)歐亞新天地仕府名苑水韻綠都正北名苑項(xiàng)目區(qū)位條件和產(chǎn)品品質(zhì)是決定膠州住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素，個(gè)別項(xiàng)目通過領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實(shí)現(xiàn)溢價(jià)！膠州在售樓盤品質(zhì)分析多層和小高層是市場(chǎng)主流建筑形式，高層產(chǎn)品正在增多，客戶對(duì)高層產(chǎn)品慢慢認(rèn)可。澳門花園168210合計(jì)17151413121110987654321水岸府邸中央湖岸渤海灣花園

28、山水國際澄月湖畔御花園東湖星城高層小高層多層馨河灣萬通花苑青建景苑龍秀山莊紫薇廣場(chǎng)歐亞新天地仕府名苑水韻綠都正北名苑項(xiàng)目膠州市場(chǎng)處于多層向高層建筑形式升級(jí)階段?？蛻粢呀?jīng)接受產(chǎn)品升級(jí)帶來的價(jià)格提升，并開始嘗試選擇高層產(chǎn)品。隨著城市的發(fā)展，土地成本不斷提高。為了充分利用土地，降低成本，城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。建筑形式的改變同時(shí)也帶來了產(chǎn)品升級(jí)，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。多層小高層高層產(chǎn)品形式不斷升級(jí)時(shí)間膠州在售樓盤品質(zhì)分析由于本地開發(fā)商資質(zhì)普遍不高，開發(fā)水平較低，致使整體市場(chǎng)產(chǎn)品力水平低下規(guī)劃部分項(xiàng)目規(guī)模較小，甚至僅有兩棟建筑，無任何規(guī)

29、劃園林由于開發(fā)商水平有限，加之項(xiàng)目規(guī)模小，無法做出園林綠化，形成社區(qū)氛圍建筑單體立面形式老舊，大多項(xiàng)目以涂料為主，戶型無亮點(diǎn)，產(chǎn)品無突出特點(diǎn)整體市場(chǎng)產(chǎn)品力水平低下，仍停留在“賣地段”，“賣房子”階段。東苑府邸歐亞新天地錦繡苑膠州在售樓盤品質(zhì)分析個(gè)別樓盤立面新穎、園林豐富、用材高檔，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)高價(jià)和快速銷售綠城紫薇廣場(chǎng)新古典主義風(fēng)，形成高低錯(cuò)落，富有層次感，整體觀感力求典雅莊重、舒適和諧。在立面主體色彩上采用暖色、黃色系列，體現(xiàn)質(zhì)感，穩(wěn)重大方，細(xì)節(jié)豐富，體現(xiàn)高雅的建筑品質(zhì)和濃郁的生活氣息。市場(chǎng)均價(jià)7000元/m2，一期實(shí)現(xiàn)去化60%以上。水岸府邸景觀主要體現(xiàn)高貴與典雅、自然與現(xiàn)代相結(jié)合，突出運(yùn)動(dòng)

30、、自然、健康、生態(tài)為一體，全力打造一個(gè)舒適怡人，獨(dú)具文化內(nèi)涵的綠色生態(tài)情景園林社區(qū)。 一期基本售罄，目前在售均價(jià)5500元/m2。綠城紫薇廣場(chǎng)仕府名苑水韻綠都水岸府邸膠州在售樓盤品質(zhì)分析膠州市供應(yīng)面積和套型膠州市內(nèi)供應(yīng)戶型套三占比最高為47%，其次為套二占比27%，套四占比13%。供應(yīng)面積短主要集中在90m2-120m2，為經(jīng)濟(jì)性小三房多數(shù)；90m2-120m2戶型在同一樓盤中銷售速度明顯快于其他戶型；140m2戶型由于總價(jià)過高，市場(chǎng)銷售情況欠佳；90m2-120m2套三戶型市場(chǎng)供應(yīng)量大，銷售速度明顯較快對(duì)應(yīng)上述戶型，總價(jià)在35-50萬和60-90萬之間的產(chǎn)品供應(yīng)量較大，市場(chǎng)接受度高85903

31、5404550556065707580歐亞新天地馨河灣山水國際渤海灣花園御花園東湖星城澄月湖畔正北名苑紫薇廣場(chǎng)青建景苑水岸府邸仕府名苑萬通花苑水韻綠都膠州市在售樓盤總價(jià)分析泛公務(wù)員、生意人和外地客戶是膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是中高端市場(chǎng)的主要客戶年齡：不確定個(gè)人月收入2000-5000元價(jià)格敏感型，可承受總價(jià)50萬左右年齡：35-50歲家庭結(jié)構(gòu)：三口以上個(gè)人月收入10000元以上看重地段和項(xiàng)目的知名度年齡：35歲以下家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家產(chǎn)品品質(zhì)敏感型，可以被好產(chǎn)品打動(dòng)年齡：35歲以上收入情況不確定，一般應(yīng)為青島等地的財(cái)富階層看重地段和項(xiàng)目的知名度特征置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè)置業(yè)關(guān)注

32、因素：價(jià)格、戶型、地段、小區(qū)環(huán)境需求戶型：80-100兩居室本地工薪階層價(jià)格敏感度不高，可承受70-90萬總價(jià)置業(yè)原因：改善居住條件置業(yè)關(guān)注因素：地段、商業(yè)價(jià)值需求戶型：120-130 三居室或更大價(jià)格敏感度不高，可承受60-70萬總價(jià)置業(yè)原因：改善居住條件置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型、小區(qū)環(huán)境需求戶型：120-130 三居室或更大價(jià)格敏感度不高，可承受70萬以上的總價(jià)置業(yè)原因：投資或情人購買等等置業(yè)關(guān)注因素：地段、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境需求戶型：120-130三居室或更大二次置業(yè)需求看重地段，希望能在自己商鋪附近可承受60-70萬總價(jià)，多一次性付款置業(yè)原因：多為結(jié)婚或商鋪搬遷置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型

33、需求戶型：120 左右三居室看重地段，不愿意遠(yuǎn)離城市價(jià)格敏感度一般，可承受30-35萬總價(jià)置業(yè)原因：多為結(jié)婚置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型需求戶型：90左右兩居室一次置業(yè)需求生意人泛公務(wù)員外地客戶膠州市購房客群分析外地客戶；（青島限購20天，青島市內(nèi)七區(qū)市民到膠州市簽約購買房產(chǎn)的比例由之前的7%大幅提升到17% 數(shù)據(jù)來源：青島新聞網(wǎng)） 私營(yíng)企業(yè)主； 泛公務(wù)員群體；普通工薪階層 產(chǎn)品供應(yīng)以三房和兩房為主，小戶型和大戶型少，面積集中在90-120方的中小戶型為主。大戶型不容樂觀。市場(chǎng)以仍以多層為主，高層慢慢開始被接受 膠州現(xiàn)有樓盤產(chǎn)品品質(zhì)及小區(qū)環(huán)境較差； 基本處于賣產(chǎn)品、地段階段，附加值不高； 膠州房地

34、產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，近幾年發(fā)展迅速；近幾年市場(chǎng)銷量及成交均價(jià)提升顯著，市場(chǎng)處于蓄勢(shì)突破階段；目前老城區(qū)在售新盤不多，多集中在新、老結(jié)合帶；南部區(qū)域?yàn)槲磥戆l(fā)張方向；市場(chǎng)特征小結(jié)拓寬客戶客群層面較窄，可以拓寬客群層面； 本地市場(chǎng)有限，可以突破區(qū)域市場(chǎng)限制，承接青島外流； 項(xiàng)目要全面超越新區(qū)現(xiàn)有水平，模式產(chǎn)品須創(chuàng)新；品質(zhì)提升 產(chǎn)品存在較大的改善空間 提高項(xiàng)目品質(zhì)會(huì)存在一定市場(chǎng)；賣地段、產(chǎn)品的時(shí)候兼可賣生活；開發(fā)新市場(chǎng) 本案所在區(qū)域?yàn)槟z州未來新城的居住中心； 本地市場(chǎng)消化力不強(qiáng)，項(xiàng)目須開發(fā)新市場(chǎng)；啟示客群特征產(chǎn)品特征市場(chǎng)總體特征屬性房地產(chǎn)市場(chǎng)研究結(jié)論從城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以看出：宏觀面及土

35、地研究的最鮮明結(jié)論發(fā)展?jié)摿Υ蠊?yīng)大有機(jī)遇有挑戰(zhàn)這個(gè)是一個(gè)就有機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的房產(chǎn)畢竟，彈性的城市空間給以項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可觀的背景，而激烈的供應(yīng)體量又帶來激烈的競(jìng)爭(zhēng)，在這樣的情況之下，如何化風(fēng)險(xiǎn)為利潤(rùn)，開發(fā)、營(yíng)銷的團(tuán)隊(duì)尤其重要。毋庸置疑，產(chǎn)品力跟營(yíng)銷環(huán)節(jié)將是項(xiàng)目重要的突破點(diǎn)；報(bào)告思路第一部分：膠州城市宏觀環(huán)境分析第二部分：膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)格局掃描第三部分：目標(biāo)地塊本體分析第四部分：成本與收益分析第五部分：最優(yōu)方案選擇建議地塊隸屬于膠州市少海新城區(qū)，位于城市發(fā)展重點(diǎn)方向地塊區(qū)位地塊海爾大道香港路老城區(qū)市政府少海景區(qū)城市發(fā)展方向項(xiàng)目西側(cè)青島福基紡織項(xiàng)目南側(cè)香港路項(xiàng)目北側(cè)水體項(xiàng)目北側(cè)廠房地塊四至地塊現(xiàn)狀果園荒

36、地地塊較為平整，形狀較為規(guī)則，有利于建筑排布；地塊西邊和南邊為寬闊城市干道，交通通達(dá)性好項(xiàng)目北側(cè)為河，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)可以利用；目前地塊內(nèi)主要有農(nóng)地、水塘、荒地和雜草構(gòu)成和部分廠房,居民點(diǎn)少，基本無拆遷壓力廠房灌木地塊周邊特色資源分析少海景區(qū)青年水庫市政府三里河公園三里河利群購物中心銀座膠州一中實(shí)驗(yàn)小學(xué)喜萊登酒店居民點(diǎn)海爾大道香港路項(xiàng)目緊鄰河道，直接享有河道改造后的水景和綠地資源。周邊城市基本配套齊全，鄰城市主干道，交通便利。本項(xiàng)目暫定總占地1000畝，在膠州屬大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于城市發(fā)張重點(diǎn)區(qū)，項(xiàng)目開發(fā)前景好。項(xiàng)目本體資源評(píng)價(jià)規(guī)模因素景觀資源配套資源地理位置對(duì)于本案，最大的思考在于對(duì)大盤

37、的運(yùn)營(yíng)1 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目成功 2 快進(jìn)快出，迅速回籠資金 1 膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)消化速度普遍較慢開發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何在市場(chǎng)銷售速度普遍較慢的情況下實(shí)現(xiàn)快速銷售？核心問題目標(biāo)解析紫薇廣場(chǎng)基本情況案例參考客戶以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主客戶特征春曉苑1-5號(hào)樓去化60%，6-11號(hào)樓25%。銷售率內(nèi)部：喜來登酒店、沿街商業(yè)、小學(xué)、幼兒園、社區(qū)會(huì)所、城市中心景觀帶、濱河公園 外部：利群膠州購物中心、銀座膠州購物中心 、膠州一中、第三人民醫(yī)院、銀行配套以3房2廳為主，118m2167m2 ，2房2廳106m2 ，4房2廳178202m2 戶型面積針對(duì)北方干燥風(fēng)大的特點(diǎn)，在立面主體色彩上采用暖色、黃色系列，體

38、現(xiàn)質(zhì)感，力求穩(wěn)重大方，細(xì)節(jié)豐富，體現(xiàn)高雅的建筑品質(zhì)和濃郁的生活氣息。 樓盤特色起價(jià)6200元/m2,均價(jià)7000元/m2價(jià)格高層產(chǎn)品形式占地825畝，總建筑面積128萬平方米，容積率2.58左右，總共8150戶規(guī)模2010年10月10日開盤時(shí)間仕府名苑基本情況客戶以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主客戶特征綠城帶動(dòng)，目前去化中等偏上銷售率內(nèi)部：喜來登酒店、沿街商業(yè)、小學(xué)、幼兒園、社區(qū)會(huì)所、城市中心景觀帶、濱河公園 外部：利群膠州購物中心、銀座膠州購物中心 、膠州一中、第三人民醫(yī)院、銀行配套以3房2廳為主，114m2-133m2 ，2房2廳90m2，4房2廳178202m2 戶型面積目前所開樓座戶型以中小戶型

39、為主，總價(jià)相對(duì)較低。 樓盤特色起價(jià)5300元/m2；均價(jià)5800元/m2價(jià)格板樓小高層產(chǎn)品形式占地375畝，總建筑面積30萬平方米，容積率1.2左右，總共1000戶規(guī)模2010年10月1日開盤時(shí)間案例參考客戶以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主客戶特征西區(qū)處于尾盤階段，基本無房源，東區(qū)還有很多。銷售率中小學(xué):膠州一中、實(shí)驗(yàn)初中、英姿私立學(xué)校 幼兒園:英姿私立學(xué)校 綜合商場(chǎng):利群、佳世客、國際化五星級(jí)酒店 銀行:農(nóng)村信用社、中國銀行 醫(yī)院:市第三人民醫(yī)院 其他:三里河公園，植物園，市政廣場(chǎng)花園，青年水庫 配套以2房2廳為主，107m2 ，3房2廳150m2，4房2廳150m2 戶型面積膠州市首個(gè)純高層項(xiàng)目樓盤

40、特色均價(jià)5500元/m2價(jià)格高層產(chǎn)品形式占地105畝，總建筑面積20萬平方米，容積率2.6左右，總共400戶規(guī)模2009年10月開盤時(shí)間水岸府邸基本情況案例參考客戶以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主客戶特征1期基本售罄，二期即將開盤，價(jià)格基本持平銷售率周邊中小學(xué)：實(shí)驗(yàn)初中小學(xué)部、常州路小學(xué)、膠州三中、膠州一中 周邊幼稚園：尚貝幼兒園、勝利花園幼兒園、市南小區(qū)幼兒園 周邊商場(chǎng)：佳樂家超市 周邊醫(yī)院：第三人民醫(yī)院、中心醫(yī)院 周邊郵局：中國郵政 周邊銀行：農(nóng)行、建行、農(nóng)村信用社、工行、中國銀行雙氣、太陽能、健身活動(dòng)區(qū) 配套以2房2廳為主，84m2-108m2 ，3房2廳105m2-133m2，4房2廳165m2

41、 戶型面積20萬方，以多層為主，且三房戶型面積比較適中，受市場(chǎng)歡迎。樓盤特色均價(jià)6200元/m2價(jià)格多層、小高層產(chǎn)品形式占地105畝，總建筑面積20萬平方米，容積率2.6左右，總共400戶規(guī)模2009年9月19日開盤時(shí)間正北名苑基本情況案例參考關(guān)于區(qū)塊：無論是在項(xiàng)目體量、項(xiàng)目檔次上，城南新區(qū)都是其他區(qū)域無可比擬的，城南區(qū)域受眾偏向改善型客戶，建議項(xiàng)目參考紫薇廣場(chǎng)，保證產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，錯(cuò)位發(fā)展，訴諸生活。關(guān)于物業(yè)：無論膠州什么板塊，多層都受較大的歡迎，目前多層的市場(chǎng)在售體量有限，其物業(yè)存在寬大的市場(chǎng)空間；小高層與高層接受度差別不大關(guān)于消費(fèi)：膠州商品房市場(chǎng)以改善型自住需求為絕對(duì)主力，鮮有炒房類投資

42、客入市。關(guān)于戶型： 40-60方單身公寓市場(chǎng)不多，需求少；而三房是目前市場(chǎng)絕對(duì)認(rèn)可的戶型，90-120三房戶型是市場(chǎng)熱銷，但也是整個(gè)膠州主力供應(yīng)戶型，說明市場(chǎng)接受度高，可作為主力；但考慮到區(qū)域?qū)傩?，可適當(dāng)做部分大戶型保持在140方左右；180方以上戶型由于總價(jià)過高，銷售不容樂觀，因此建議項(xiàng)目謹(jǐn)慎采用；大盤分析結(jié)論ACTION 1ACTION 2面向中高端市場(chǎng)的最主流客戶，以他們需求的戶型和可以承受的價(jià)格指導(dǎo)項(xiàng)目戶型和價(jià)格定位。市場(chǎng)主流的戶型和總價(jià)適度領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷水平在產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷水平方面適當(dāng)發(fā)力，略領(lǐng)先市場(chǎng)目前水平一小步，在不過多增加項(xiàng)目成本的前提下，激發(fā)客戶需求，引導(dǎo)潛在客戶，并促

43、進(jìn)項(xiàng)目銷售，達(dá)到市場(chǎng)上最高的銷售速度。產(chǎn)品力上機(jī)會(huì)點(diǎn)對(duì)比紫薇廣場(chǎng)：名牌公司，大型規(guī)模，市中心區(qū)位，高檔品質(zhì)東湖新城：體量較大，產(chǎn)品線多樣，品質(zhì)一般仕府名苑：純高層項(xiàng)目，水岸特色，品質(zhì)一般水岸府?。憾鄬禹?xiàng)目，中小戶型在規(guī)模的比較上，本案宏大的體量無疑是一大機(jī)會(huì)點(diǎn)，在配套跟景觀上更多的運(yùn)營(yíng)?？紤]同樣配套豐富的綠城紫薇跟多的是考慮配套設(shè)置尊貴化，更偏向生活方面是項(xiàng)目一大契機(jī);在品質(zhì)上，盡量與紫薇廣場(chǎng)靠齊，在大部分項(xiàng)目均以涂料作為產(chǎn)品重要的表現(xiàn)元素下，瓷磚為主要的產(chǎn)品形象會(huì)有突破；在產(chǎn)品上，多層項(xiàng)目逐漸稀缺，引入多層將是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)基礎(chǔ)；發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品力+景觀+生活化打造新南新城最富有居住價(jià)值生活領(lǐng)地

44、純粹：新古典生活特區(qū) 舒適：多層+高層空間：引入超大入戶花園/超多陽臺(tái)/超高空間，“三超”打造鮮活產(chǎn)品尺度：超寬樓間距，無遮擋生態(tài)視野；群落：浩瀚景觀中軸，奢侈中心景觀公園，最大化的綠地生態(tài)梯度：5梯度景觀線，高大喬木+灌木+團(tuán)狀灌木+花叢蝶景+草床主題：擁有鮮明的社區(qū)主題，擁有新鮮的產(chǎn)品概念精品：服務(wù)型生活配套，和睦園區(qū)生活；點(diǎn)睛：三大服務(wù)體系，園區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系，便民生活服務(wù)體系，安防服務(wù)體系主題性配套設(shè)施建議1、生活配套1個(gè)大型超市1條生活購物街1座雙語幼兒園2、游樂型設(shè)施2大主題公園親子樂園秋千、椅子3、文化娛樂設(shè)施棋牌室閱讀室影音廳萬卷書吧當(dāng)前國內(nèi)各類物業(yè)類型的容積率要求：2.44.5

45、1.82.51.52.00.81.20.40.7容積率19層以上高層小高層多層聯(lián)排別墅物業(yè)類型該項(xiàng)目地塊： 容積率=1.6 可開發(fā)占地面積=466200平方米；總建筑面積74.6萬方（其中多層約為52萬方，高層22.5萬方） 假設(shè) 每套房的平均面積=120平方米 純多層（6層）4300套 純高層（18層）1875套綜上，根據(jù)該項(xiàng)目地塊1.6的容積率可做小高層或高層物業(yè)，但基于膠州消費(fèi)者當(dāng)前很大部分仍偏好多層物業(yè)，因此可考慮多層+高層+沿街底層商鋪的物業(yè)組合可能去化更快，在最大空間上利用土地，并盡可能多的吸引當(dāng)前的各階層購房者。物業(yè)類型：多層+高層+沿街商鋪物業(yè)策略建議小區(qū)物業(yè)類型為中端多層建筑

46、，戶型范圍80-135平方米，比例如下： 80-100平方米占20%左右, 101-120平方米占40%左右， 120-140平方米占35%左右， 140-180平方米占5%左右。報(bào)告思路第一部分：膠州城市宏觀環(huán)境分析第二部分：膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)格局掃描第三部分：目標(biāo)地塊本體分析及設(shè)想第四部分：成本與收益分析第五部分：產(chǎn)品定位建議225277520642745920466200開發(fā)用地- - -320752199800新農(nóng)村建設(shè)2252275206421066672666000所有地塊高層面積（m2）多層面積（m2）總建筑面積（m2）總占地面積（m2）面積及指標(biāo)分析 成本計(jì)算表 則項(xiàng)目總成本為：1

47、9.89億元（未包含各種稅金）。19.89總成本合計(jì)銷售稅金十二32000160建安費(fèi)用*2.5%不可預(yù)見費(fèi)十一3733352*1066672平方米3.5保險(xiǎn)費(fèi)用十213334400*1066672平方米200財(cái)務(wù)費(fèi)用九64000320建安費(fèi)用*5%管理費(fèi)用八37296000*745920平方米50銷售費(fèi)用七16746750.4*1066672平方米15.7工程其他費(fèi)用六176000880*1066672平方米165小區(qū)配套費(fèi)五6247704001200*5206421200多層23379155001500*2252271500高層1（單方）建安成本四45333560*1066672平方米42.5勘察設(shè)計(jì)費(fèi)三53333600*1066672平方米50各種規(guī)費(fèi)二契稅2土地成本1384902400*320752平方米384902400土地費(fèi)用一總額計(jì)算公式單方造價(jià)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱序 號(hào)注：表中數(shù)據(jù)參考杭州相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具體當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)需在后期調(diào)整。同類產(chǎn)品物業(yè)靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格以普通住宅銷售均價(jià)比準(zhǔn)在售大盤物業(yè)靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格：紫薇廣場(chǎng)：7000元/m2東湖星城：5200元/m2（多層）疊拼 （6000）仕府名苑：5800元/m2其他物業(yè)靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格為：皇騏御景：5300元/m2水岸府?。?500元/m2正北名苑：6200元/m2800075007000650060