1、附件三城鎮土地估價規程（征求意見稿）城鎮土地估價規程（征求意見稿） 及其編制說明及其編制說明1.城鎮土地估價規程（征求意見稿） 編制說明2.城鎮土地估價規程（征求意見稿） 城鎮土地估價規程（征求意見稿）城鎮土地估價規程（征求意見稿） 編制說明編制說明二二一一年二月一一年二月 1 一、修訂思路近年，社會經濟日益發展，土地市場、地價管理和地價評估技術出現了新的變化和需求，特別是 2006 年物權法的出臺，以及十七屆三中全會決定，提出了土地管理改革的新方向，新要求；同時，土地管理法的修改正在進行之中，改革的配套文件尚未出臺，在此背景下，本次規程修訂定位于謹慎調整謹慎調整，立足于反映成熟技術和做法，并

2、與已明確的改革方向適當銜接。二、結構框架調整1、參照標準的貫用格式，增加了“術語”一章，將原附件中的“名詞解釋”的主要內容放置此章，并調整、增減。2、將“估價原則”納入總則， “價格影響因素”單獨成章。3、 “基本估價方法”改為“常用估價方法” ，并將基準地價系數修正法、路線價法的應用從原“基準地價評估”一章移入此章。4、 “宗地價評估”一章更名為“宗地價評估程序” ，以程序為主線撰寫。5、 “主要用途土地價格評估”更名為“不同用途價格評估” 。6、 “其他權利土地價格評估”更名為“不同權利土地2價格評估” 。7、附錄調整為四個，即附錄 a 收益還原法原理及其公式、常用估價方法附件，附錄 b

3、基準地價評估用表、附錄c 現場勘查用表、附錄 d 估價報告及工作底稿規范格式。三、范圍部分調整個別文字表述，原“農村建設用地”改為“集體建設用地” 。四、規范性引用文件部分增加土地利用現狀分類 （gb/t21010-2007） ；城市地價動態監測技術規范等。五、術語部分1、重新定義“地價” ，強調地價是特定土地權利的價格，既包括公開市場價，也包括特定條件特定市場下形成的價格，同時指出，本規程中所指地價通常指公開市場價；同時，對物權法中提出的立體土地權利進行了考慮，明確地價可依據權屬劃分單獨界定為地下空間建設用地使用權或空中建設用地使用權價格。2、區分政府主導的公告地價和市場地價，明確了基準地價

4、、標定地價、課稅地價屬公告地價。3、增、刪了個別術語和定義。六、總則部分1、估價目的：修改原有文字，強化權益保護規范市場3等。2、確立了宗地地價評估和區域性地價評估兩種技術思路構成的技術體系。4、估價原則刪除報酬遞增遞減原則和變動原則。5、明確估價結果的內容，將宗地地價評估結果由原有的“土地估價報告和土地估價技術報告” ，改為“宗地估價報告和宗地估價工作底稿” 。6、明確估價成果的性質，即通常情況下為公開市場價值的測算與專業判定。七、影響因素調整個別文字表述。八、常用估價方法1、收益還原法的技術要求和表述有所調整，如經營和生產利潤不再放在費用中扣除，而是單獨扣除；房地出租的，費用中不再扣房屋年

5、折舊，將生產型和經營型企業的利潤單獨扣除而不是在費用中計算；求取房屋現值中，關于殘值的考慮與物權法、土地出讓合同范本的有關規定相銜接；刪掉關于折舊的具體公式，有關內容可基于其他教材或技術指引中詳細表述。2、市場比較法，明確比較案例是“同一供需圈內相鄰地區或類似地區的正常（或可修正為正常）的交易實例” 。修改了原文中的錯、漏內容。43、成本逼近法，基本保留原內容，在開發費、土地增值和價格修正中的表述有所調整。4、剩余法，按現房中土地價格評估和待開發改造土地價格評估兩種類型分別描述；在待開發改造的土地價格評估中，應扣除的“正常利潤” ，改為“客觀利潤” 。5、基準地價系數修正法：公式中增加了“開發

6、程度修正” ；限制了適用范圍，即主要用于一方為政府的評估；明確了基準地價在評估中的現勢性問題。6、路線價法：明確路線價與基準地價同時存在時的適用原則。九、基準地價評估1、技術方法基本保留原有內容，但將級差收益法放置在市場法之后，以體現其在應用上的弱化。2、在樣點地價測算中，刪掉關于以地換房、聯營聯建等不符合政策的交易行為。3、去掉關于評估“綜合基準地價”的強制性內容，可根據需要評估。4、明確了利用定級分值法編制基準地價修正系數表的，相應的指標說明表應有具體量化描述，而不是僅以分值說明。5、在基準地價更新部分，按全面更新和局部更新分別提出技術途徑，細化了用地價指數更新時，對地價指數的5要求。明確

7、了基準地價原則上三年一更新，包括全新更新和局部更新，但每六年必須進行一次以級別（或均質區域）重新劃分為基礎的全面更新。6、在成果驗收中，強調地市級以上成果需報部備案，省會城市、計劃單列市成果需經部或部授權省級部門驗收；明確基準地價成果向社會公布的內容和方式（增加修正體系） 。十、宗地地價評估程序1、形式上以程序為主線編寫，在每個工作程序上強調做什么，達到什么要求等。2、提出“評估土地使用權價格，除有特殊規定外，應至少選用兩種估價方法進行” 。3、規定了估價報告和工作底稿應包括紙質片和電子版。十一、不同用途土地價格評估針對不同用途土地提出影響因素、方法與評估參數選擇等方面的要點；提出了“評估少有

8、交易，市場化程度極低且土地收益不能顯化的特定用途土地價格，在充分調查和專家論證的基礎上，可以選擇一種適宜的評估方法” 。十二、不同權利的土地價格評估1、細化原有的劃撥土地使用權評估。2、在原有基礎上，增加授權經營、作價出資、空中建6設用地使用權、地下建設用地使用權等不同權利下的價格評估要點。3、刪除原有的“土地租賃權價格評估” ，因其內容本質與承租土地使用權相同。4、提出了“評估相對完整或無特殊限制的土地權利價格，應選擇兩種以上評估方法，評估劃撥土地使用權、地役權、單獨設立的地下或空中土地使用權等不完整或嚴格受限的土地權利價格，在充分調查和專家論證的基礎上，可以選擇一種適宜的評估方法” 。5、

9、部分文字調整附錄附錄 a（標準的附錄） 收益還原法原理及其公式。附錄 b（標準的附錄） 基準地價評估用表：在原有基礎上調整、刪除部分表格。附錄 c（標準的附錄） 現場勘查用表：為新增內容，主要用于記錄對估價對象和所用案例進行現場勘查的有關內容。附錄 d（標準的附錄） 估價報告和估價工作底稿的規范格式：將原來的“估價技術報告”改為“估價工作底稿” ，并調整了一些細節要求。中 華 人 民 共 和 國國家質量監督檢驗檢疫總局中華人民共和國國家標準gb/t 城鎮土地估價規程（征求意見稿）（征求意見稿）-發布-實施gb 發 布目 次1 范 圍 12 規范性引用文件 13 術語和定義 14 總 則 35

10、價格影響因素 56 常用估價方法 57 基準地價評估 168 宗地地價評估程序 349 不同用途土地價格評估 3610 不同權利土地價格評估 40附錄 a（標準的附錄） 收益還原法原理及其公式 46附錄 b（標準的附錄） 基準地價評估用表 48附錄 c（標準的附錄） 現場勘查用表 83附錄 d（標準的附錄） 土地估價報告及工作底稿規范格式 8611 范圍范圍本規程規定了我國城鎮土地估價的范圍、規范性引用文件、術語和定義、總則、價格影響因素、常用估價方法、基準地價評估、宗地地價評估程序、不同用途土地價格評估、不同權利土地價格評估。本規程適用于城鎮、獨立工礦區及開發區范圍內的建設用地“基準地價”和

11、“宗地地價”評估。集體建設用地地價評估可參照本規程執行。2 規范性引用文件規范性引用文件下列標準所包含的條文，通過本標準中引用而構成本標準的條文。在標準出版時，所示版本均為有效。所有標準都會被修訂，使用本標準的各方應探討、使用下列標準最新版本的可能性。td 100193 城鎮地籍調查規程gb/t21010-2007 土地利用現狀分類 3 術語和定義術語和定義3 3. .1 1 土土地地價價格格簡稱地價，是在市場條件下形成的，特定土地權利的購買價格，包括在公開市場條件下形成的客觀合理價格和在一定市場條件下形成的市場關聯各方可接受的價格。本規程中所指的地價，無特殊說明下，均指公開市場條件下形成的，

12、一定年期建設用地使用權的權利價格，其空間內涵包括地表及地上、地下的一定范圍，也可依據權屬劃分單獨界定為地下空間建設用地使用權或空中建設用地使用權價格。3 3. .2 2 公公告告地地價價出于地價管理的需要，經政府確認并公告的具有法定效力的地價。包括基準地價、標定地價、課稅地價等。評估公告地價時，應遵循公開市場價值標準。3 3. .3 3 基基準準地地價價是在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地擴展邊界范圍內，對平均開發利用條件下不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商業、居住、工業等用途分別評估，并由政府確定的某一估價期日上法定最高使用年期土地使用權的區域平均價格。3 3. .4 4 標標定定地

13、地價價是為管理需要，由政府確定的，標準宗地現狀開發利用條件下，土地使用權于某一估價期日法定最高使用年期下的價格。3 3. .5 5 課課稅稅地地價價是為課稅需要，由政府確定的作為計稅依據的土地價格。3 3. .1 11 1 土土地地出出讓讓純純收收益益是指熟地出讓中，政府收取的出讓總價款扣除土地取得與開發等相關成本費用后的余額，是國家土地所有權收益的貨幣體現。3 3. .1 12 2 土土地地估估價價2是指專業估價人員根據估價目的和待估宗地，遵循估價原則，按照一定的估價程序，在綜合分析影響地價因素的基礎上，收集最新資料，選用適宜的估價方法，對待估宗地在估價期日的市場價格進行估算和判定的行為。3

14、 3. .1 13 3 市市場場比比較較法法是根據替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格作適當修正，以此估算待估宗地價格的方法。3 3. .1 14 4 均均質質地地域域是土地利用條件及土地用途基本一致的土地區域。3 3. .1 15 5 同同一一供供需需圈圈是與待估宗地能形成替代關系，市場的供給與需求狀況基本相同，地域條件一致或相似，并對待估宗地價格產生顯著影響的區域。3 3. .1 16 6 相相鄰鄰地地區區是與待估宗地屬同類用途，且空間緊鄰的均質地域。3 3. .1 17 7 類類似似地地區區是與待估宗地所處地域相類似的、

15、屬同一供需圈的其它均質地域。3 3. .1 18 8 地地價價指指數數是運用一定的統計方法將特定區域內某一用途于某一時期的地價水平換算成相對于某一基準日期地價水平的百分比指數。3 3. .1 19 9 收收益益還還原原法法是將待估宗地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價格的方法。3 3. .2 20 0 綜綜合合還還原原率率是將土地及其地上建筑物共同產生的未來純收益還原為某一期日的不動產價格的比率。3 3. .2 21 1 土土地地還還原原率率是將土地產生的未來純收益還原為某一期日的土地價格的比率。3 3. .2 22 2 建建筑筑物物還還原原率率是將建筑物產生

16、的未來純收益還原為某一期日的建筑物價格的比率。3 3. .2 23 3 成成本本逼逼近近法法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，加上客觀的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方法。3 3. .2 24 4 土土地地取取得得費費用用是為取得土地使用權而支付的各項客觀費用。涉及征地費用、城鎮拆遷安置費用、土地購置費用等。3 3. .2 25 5 征征地地費費用用是國家征收集體土地而支付的費用，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等。33 3. .2 26 6 城城鎮鎮拆拆遷遷安安置置費費用用是為取得城鎮國有土地使用權而與原土地使用權人發生的拆遷補償的各項

17、客觀費用。主要包括拆除房屋及構筑物的補償費及拆遷安置補助費。3 3. .2 27 7 土土地地開開發發費費用用是為使土地達到一定的開發建設條件而投入的各項客觀費用。主要涉及宗地內外的土地開發費用。3 3. .2 28 8 土土地地增增值值是待估宗地因用途改變或進行土地開發，達到建設用地的某種利用 條件而發生的價值增加，是土地開發后市場價格與成本價格之間的差額。3 3. .2 29 9 剩剩余余法法又稱假設開發法,是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法。3 3. .3 30 0 基基準準地地價價系

18、系數數修修正正法法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表 選取相應的修正系數、結合市場條件對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。3 3. .3 31 1 路路線線價價法法是利用路線價成果，按照替代原則，通過進行臨街深度價格修正和其他相關價格修正，評估該街道臨街土地的價格的估價方法。路線價法是基準地價系數修正法的一種特殊形式。3.323.32 標準深度標準深度是在城鎮中，隨著土地與道路距離的增加，道路對土地利用價值影響發生轉折時的深度。3 3. .3 33 3 里里地地線線是標

19、準深度的連線。里地線與道路之間的區域稱為臨街地或表地，里地線以外的區域稱為里地。3 3. .3 34 4 標準宗地。標準宗地。是在均質區域內確定的，其深度、寬度、形狀、用途、開發利用狀況等特征在該區域內具有代表性，使用狀況相對穩定，能夠起示范及比較標準作用的宗地。4 總則總則4.14.1 估價目的估價目的土地估價是為促進深化土地使用制度改革，強化土地資產管理，保證土地權益在經濟上的實現，加強國家對土地市場的管理，促進正常交易，為全面、科學、合理地利用土地提供依據。4.24.2 土地估價技術體系與技術途徑土地估價技術體系與技術途徑44.2.14.2.1 土地估價技術體系土地估價技術體系土地估價技

20、術分為宗地地價評估技術和區域性地價評估技術。宗地地價評估以宗地個體為對象，選擇適宜的估價方法，評估判定待估宗地的公開市場價值；區域性地價評估以特定區域為對象，利用宗地評估方法和統計學方法，在對大量宗地地價樣點統計分析處理的基礎上，評估判定待估區域在公開市場下的區域平均價值。土地估價常用技術方法包括：市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、級差收益測算確定法、基準地價系數修正法、路線價法等。4.2.24.2.2 基基準準地地價價評評估估的的技技術術途途徑徑（1）以土地定級（或根據影響地價的土地條件和因素劃分均質地域）為基礎，用市場交易價格等資料評估基準地價。（2）以土地定級為基礎，土地收益為

21、依據，市場交易資料為參考評估基準地價；4 4. .2 2. .3 3 宗宗地地地地價價評評估估技技術術途途徑徑利用調查的有關資料，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數修正法、路線價法等評估宗地地價。4.34.3 估價原則估價原則土地估價應遵循的基本原則包括：預期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、貢獻原則。4.3.24.3.2 預期收益原則預期收益原則：是指土地估價應以待估宗地在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據。4.3.34.3.3 替代原則替代原則：是指土地估價應以相鄰地區或類似地區功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價格為依據，估價結果不得明

22、顯偏離具有替代性質的土地正常價格。4.3.44.3.4 最有效利用原則：最有效利用原則：是指土地估價應以待估宗地的最有效利用為前提估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規政策及規劃限制、市場要求和最佳利用程度等為標準。4.3.54.3.5 供需原則：供需原則：是指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。4.3.64.3.6 貢獻原則：貢獻原則：是指土地總收益是由土地及其它生產要素共同作用的結果，土地的價格可以土地對不動產收益的貢獻大小來決定。4.44.4 估價成果估價成果4.4.14.4.1 基準地價估價成果基準地價估價成果

23、（1）文字報告：主要包括基準地價評估成果報告、技術報告及資料整理分析報告；（2）基準地價圖：主要包括各用途基準地價最終成果圖、樣點地價圖；（3）基準地價表；（4）基準地價修正系數表、影響因素指標說明表。4.4.24.4.2 宗地地價估價成果宗地地價估價成果（1）宗地估價報告；（2）宗地估價工作底稿。4.54.5 估價成果性質估價成果性質5有資格的估價人員依本規程評估出的土地價格，除有特別約定說明之外，均為對待估宗地的公開市場價值的測算與專業判定。5 價格影響因素價格影響因素5.15.1 價格影響分類價格影響分類城鎮土地價格的影響因素包括：（1）一般因素；（2）區域因素；（3）個別因素。5.25

24、.2 一般因素一般因素指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。5.35.3 區域因素區域因素指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、規劃及土地開發利用限制和自然條件等。5.45.4 個別因素個別因素指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、規劃及土地開發利用限制和宗地臨街條件等。 6 常用估價方法常用估價方法6.16.1

25、 收益還原法收益還原法6.1.16.1.1 基本公式基本公式以收益還原法評估土地價格公式如下：（1 1）純收益不變，且永續，各相關因素不變 v=a/r .（1）式中： v土地收益價格； a土地純收益（或地租） ，每年不變； r土地還原利率，固定且大于零。 （2 2）純收益不變，收益年期有限，各相關因素不變 )1 (11 nrrav.（2）式中： v、a、r 含義同前； n未來土地使用年期。6 6.1.26.1.2 程序程序（1）收集相關資料；（2）測算年總收益；（3）確定年總費用；（4）計算年純收益；（5）確定還原率；（6）選用適當的計算公式；（7）測算收益價格。6.1.36.1.3 收集相關

26、資料收集相關資料收集的資料包括：待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經營時的年平均總收益與總費用資料等。所收集的資料應具有持續性、穩定性，能夠反映土地的長期收益趨勢。對出租性土地及房屋宜收集三年以上的租賃資料。對營業性土地及房屋宜收集五年以上的營運資料。直接生產用地應收集過去五年中原料、人工及產品的市場價格資料。6.1.46.1.4 估算年總收益估算年總收益年總收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過或不足一年的，要統一折算為年土地總收益。估算年總收益，應

27、考慮閑置損失。經營性企業或生產性企業，年總收益分別是經營性收入或生產性收入。6.1.56.1.5 確定年總費用確定年總費用總費用是指利用土地進行經營活動并取得相應收益時正常合理的必要年支出。在確定土地年總費用時，要根據土地利用方式進行具體分析。對總費用的支出期超過或不足一年的，要統一折算為年土地總費用。土地租賃和房地產出租用地方式中土地年總費用的主要包括：（1）土地租賃：土地使用稅、土地管理費、土地維護費及其他稅費；（2）房地產出租：經營管理費、經營維修費、房屋年保險費、房產稅及其他稅費。 6.1.66.1.6 確定土地純收益確定土地純收益總純收益按總收益扣除總費用計算。土地純收益是在總純收益

28、中扣除非土地因素所產生的純收益后的余額。對于經營性企業，應用總收益扣除不含土地攤銷的銷售成本、銷售費用、經營管理費、銷售稅金、財務費用、經營利潤等；對于生產性企業，應用總收益扣除不含土地攤銷的生產成本（包括原材料費、人工費、運輸費等） 、產品銷售費、產品銷售稅金及附加、財務費用、管理費用、企業利潤等。幾種主要土地利用方式下的土地純收益應按下列公式計算：（1）土地租賃：a=r-c .（3） 式中： a:土地純收益7 r:年總收入 c:年總費用 （2）房地產出租：a=rin-ihn .（4）式中： a:土地純收益 rin:房地產純收益 ihn:房屋純收益式中： rin=rlg-clg .（5） r

29、in:房地產純收益 rlg:房地產年總收益 clg:房地產年總費用 式中： ihn=phcr2 / .（6） )1 (11 2nrihn:房屋純收益 phc:房屋現值 r2:建筑物還原率 n:建筑物可獲得收益的年期房屋現值應根據估價期日的同類建筑物的建造成本費用，結合房屋的物理、經濟和功能的退化狀況選用適當折舊方法確定。利用房地產收益評估土地收益價格時應關注如下情況。當房屋經濟壽命早于土地使用權期限屆滿時，應按照房屋經濟壽命確定折舊年限。當房屋經濟壽命晚于土地使用權期限屆滿，且根據土地使用權出讓合同或其它合法協議可以判斷土地使用權可以續期時，應按照房屋經濟壽命確定折舊年限，并考慮房屋殘值。當房

30、屋經濟壽命晚于土地使用權期限屆滿，且根據土地使用權出讓合同或其它合法協議可以判斷土地使用權不可以續期時，應按照房屋經濟壽命減去其晚于土地使用權期限屆滿的那部分年限后的年數確定折舊年限。當根據土地使用權出讓合同或其它合法協議可以判斷土地使用權使用年限地上建筑物由政府無償收回的，殘值等于零；當根據土地使用權出讓合同或其它合法協議可以判斷土地使用權使用年限期滿地上建筑物應根據殘余價值給予補償的，應根據補償額確定殘值。（3）經營性企業：a=ijp-ijf .（8）式中： a:土地純收益 ijp:企業經營純收益 ijf:非土地資產純收益 ijp=yjp-cjp .（9） 8式中：ijp:企業經營純收益

31、yjp:年經營總收入 cjp:年經營總費用（4）生產性企業：a=isp-ijf .（10）式中： a:土地純收益 isp:企業生產純收益 isp:非土地資產純收益 isp=ysp-csp .（11） 式中： isp:企業生產純收益 ysp:年生產總收入 csp:年生產總費用（5）自用土地或待開發土地：可采用比較法求取。6.1.76.1.7 確定土地還原率確定土地還原率土地還原率應按下列方法確定：（1） 土地純收益與價格比率法：應選擇三宗以上近期發生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率測算還原率。（2）安全利率加風險調整值法：即：還原率=安全利率+風險調整

32、值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風險調整值應根據待估宗地所處地區的社會經濟發展和土地市場因素對其影響程度確定。（3）投資風險與投資收益率綜合排序插入法：調查獲取社會上各種相關類型投資的收益率和風險，將其按大小排序，然后分析判斷待估宗地所對應的范圍，確定其還原率。在確定土地還原率時，還應注意不同土地權利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時期及不同區位土地之間還原率的差別。綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率的關系如下： r=（r1l+r2b）/（l+b） .（12） 式中：r：綜合還原率 r1：土地還原率 r2：建筑物還原率 l：土地價格 b：建筑物價格6.1.86.1.8

33、 選用適當計算公式選用適當計算公式在估價實務中，應根據具體情況，選擇適當的計算公式。除上述基本公式外，因土地收益變化而應采用的公式見附錄 a（標準的附錄） 。6.1.96.1.9 測算土地收益價格測算土地收益價格根據已選擇的公式測算土地收益價格。6.1.106.1.10 適用范圍適用范圍收益還原法適用于有現實收益或潛在收益的土地估價。96.26.2 市場比較法市場比較法6.2.16.2.1 基本公式基本公式以市場比較法評估土地價格公式如下： vvbabcde .（13） 式中：v：待估宗地價格； vb：比較實例價格； a：待估宗地交易情況指數比較實例宗地交易情況指數 正常情況指數比較實例宗地交

34、易情況指數 b：待估宗地估價期日地價指數比較實例宗地交易日期地價指數c：待估宗地區域因素條件指數比較實例宗地區域因素條件指數d：待估宗地個別因素條件指數比較實例宗地個別因素條件指數e：待估宗地年期修正指數/比較實例年期修正指數。6.2.26.2.2 程序程序（1） 收集宗地交易實例；（2） 確定比較實例；（3） 建立價格可比基礎；（4） 進行交易情況修正；（5） 進行估價期日修正；（6） 進行區域因素修正；（7） 進行個別因素修正；（8） 進行使用年期等修正；（9） 求出比準價格。6.2.36.2.3 收集宗地交易實例收集宗地交易實例資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人

35、、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格及明確的價格內涵等。6.2.46.2.4 確定比較實例確定比較實例比較實例應選取三個以上（含三個）并與估價期日接近，比較實例應與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內相鄰地區或類似地區的正常（或可修正為正常） 的交易實例。比較實例的交易日與估價期日相差年限原則上不應超過 3 年。6.2.56.2.5 建立價格可比基礎建立價格可比基礎各比較實例應在以下方面統一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等。6.2.66.2.6 交易情況修正交易情況修正交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏

36、差，將其10成交價格修正為正常市場價格。交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列 9 種：（1） 有利害關系人之間的交易；（2） 急于出售或者購買情況下的交易；（3） 受債權債務關系影響的交易；（4） 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；（5） 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；（6） 相鄰地塊的合并交易。（7） 特殊方式的交易。（8） 交易稅費非正常負擔的交易；（9） 其它非正常的交易。 綜合考慮各特殊因素對地價的影響程度，確定宗地交易情況指數，按下列公式修正。交易情況修正公式為： ve=v0ep/ee .（14） 式中：ve：交易情況修正后比較實例價格 v0：交易情況

37、修正前比較實例價格 ep：待估宗地交易情況指數 ee：比較實例宗地交易情況指數6.2.76.2.7 估價期日修正估價期日修正估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調整為估價期日的價格。通常用地價指數進行修正。修正公式為： ve=v0q/q0 .（15） 式中：ve：估價期日修正后比較實例價格 v0：估價期日修正前比較實例價格 q：估價期日地價指數 q0：比較實例交易日地價指數6.2.86.2.8 區域因素修正區域因素修正區域因素修正是將比較實例在其外部區域環境狀況下的價格調整為待估宗地外部區域環境狀況下的價格。區域因素修正的主要因子有商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境

38、條件、城鎮規劃、土地使用限制、產業集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區域因子不同，區域因素修正的具體因子應根據待估宗地的用途確定。綜合考慮區域因素中的各因子對地價的影響程度確定區域因素條件指數，按下列公式修正。修正公式為： ve=v0dp/de .（16） 式中： ve：區域因素修正后比較實例價格11 v0：區域因素修正前比較實例價格 dp：待估宗地區域因素條件指數 de：比較實例宗地區域因素條件指數6.2.96.2.9 個別因素修正個別因素修正個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調整為待估宗地個體狀況下的價格。個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內基

39、礎設施水平、地勢、地質、水文狀況、容積率、其它規劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應根據待估宗地的用途確定。綜合考慮個別因素中的各因子對地價的影響程度確定個別因素條件指數，按下列公式修正。修正公式為：ve=v0sp/se .（17）式中：ve：個別因素修正后比較實例價格 v0：個別因素修正前比較實例價格 sp：待估宗地個別因素條件指數 se：比較實例宗地個別因素條件指數當容積率對地價影響較大時，應單獨修正。6.2.106.2.10 土地使用年期修正土地使用年期修正土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式為： vt=

40、v0k .（18） 式中： vt：年期修正后宗地價格 v0：年期修正前比較實例價格 k：年期修正系數 k11（1r）m/ 11（1r）n .（19）式中： r:土地還原率 m:待估宗地的使用年期 n:比較實例的使用年期6.2.11 其它因素修正除進行上述幾項修正外，還可根據比較實例與待估宗地的條件差異進行其它必要的修正。6.2.126.2.12 比準價格確定比準價格確定根據經過上述各項比較修正后的比較實例價格，選擇適用方法計算綜合結果，作為比準價格,常用計算方法包括：（1）簡單算術平均法。（2）加權算術平均法。（3）中位數法。12（4）眾數法。6.2.136.2.13 適用范圍適用范圍市場比較

41、法主要適用于地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。市場比較法除可直接用于評估土地價格或土地租金外，還可用于其它估價方法中相關參數的求取。6.36.3 成本逼近法成本逼近法6.3.16.3.1 基本公式基本公式以以成本逼近法評估土地價格公式如下： v=ea+ed+t+r1+r2+r3 .（20） =ve+r3 式中： v：土地價格 ea：土地取得費 ed：土地開發費 t：稅費 r1：利息 r2：利潤 r3：土地增值 ve：土地成本價格6.3.26.3.2 程序程序（1）收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料；（2）通過直接或間接方式求取待估宗地的土地取得費、土地開發

42、費及相關的稅費、利息、利潤；（3）確定土地用途轉變、土地開發等之后較之前的價值增加比例或額度；（4）按地價公式求取待估宗地的價格；（5）對地價進行必要的修正，測算待估宗地價格。6.3.36.3.3 確定土地取得費確定土地取得費土地取得費按取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。（1）征收農村集體土地時，土地取得費即是征地費用。征地中各項費用依據待估宗地所在區域政府規定的標準，以應當支付的客觀費用確定。（2）征收國有土地使用權時，土地取得費即是拆遷安置費用。拆遷安置費主要包括拆除房屋及構筑物的補償費及安置補助費。城鎮拆遷安置費依據當地政府規定的標準，以應當支付的客觀費用確定。（3）通過市場交易獲

43、得土地時，土地取得費即是土地的市場購置價格。6.3.46.3.4 確定土地開發費確定土地開發費土地開發費按待估宗地設定開發程度下需投入的各項客觀費用計算。宗地紅線外的土地開發費應客觀計算基礎設施配套費、公用設施配套費等；宗地紅線內的基礎設施配套費一般包括土地平整費。根據估價目的和投資主體不同，確定是否計入13宗地紅線內各類設施配套費用。按照待估宗地的條件、評估目的和實際已開發程度，確定待估宗地的開發程度。屬建成區內已開發完成的宗地，評估設定的開發程度最少應為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內土地平整。6.3.56.3.5 確定各項稅費確定各項稅費主要稅費一般包括: （1） 占用耕地的耕地

44、占用稅和耕地開墾費； （2） 占用菜地的新菜地開發建設基金； （3） 征地管理費；（4） 政府規定的教育基金；（5） 房屋拆遷管理費；（6）政府規定的其他有關稅費。6.3.66.3.6 確定土地開發利息確定土地開發利息 土地開發總投資應計算合理利息。土地開發總投資包括土地取得費、土地開發費和各項稅費。按照設定的土地開發程度的正常開發周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應支付的利息。土地開發周期超過一年者，利息應按復利計算。6.3.76.3.7 確定土地開發利潤確定土地開發利潤 土地開發總投資應計算合理利潤。按照開發性質和各地實際情況，確定開發中各項投資的客觀回報率，估計土地

45、投資應取得的投資利潤。6.3.86.3.8 確定土地增值確定土地增值土地增值按該區域土地因改變用途或進行土地開發而產生的價值增加額計算。6.3.96.3.9 價格修正與確定價格修正與確定根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，考慮是否需進行其它因素修正，確定土地價格。 當土地增值是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,不再另行年期修正；當土地增值是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一并進行年期修正，修正系數公式為：k11（1r）n .（21） 式中： k：年期修正系數r:土地還原率 n:土地的出讓年期當待估宗地為已出讓土地時，應進行剩余使用年期修正。 6.3

46、.106.3.10 適用范圍適用范圍成本逼近法一般適用于新開發土地或土地市場欠發育、交易實例少的地區的土地價格評估。146.46.4 剩余法剩余法6.4.16.4.1 評估評估現有房地產中所含土地價格6.4.1.16.4.1.1 基本公式基本公式以剩余法評估現有房地產中所含土地價格公式如下： v=vr-ph-t .（22） 式中：v：土地價格 vr：房地產交易價格 ph：房屋現值 t：交易稅費6.4.1.26.4.1.2 程序程序（1） 調查待估宗地的基本情況；（2） 測算房地產交易價格；（3） 測算房屋現值；（5） 測算交易稅費；（6） 測算待估宗地價格。6.4.1.36.4.1.3 測算房

47、地產交易價格測算房地產交易價格房地產交易價格應依據正常交易價格，采用市場比較法或結合房地產的經營狀況和市場條件運用收益還原法確定。 6.4.1.46.4.1.4 測算房屋現值測算房屋現值參照收益還原法中的有關規則測算。6.4.1.56.4.1.5 測算交易稅費測算交易稅費主要包括房地產交易過程中的銷售稅費。6.4.1.66.4.1.6 確定土地價格確定土地價格運用剩余法評估公式測算土地價格，應注意待估宗地的設定使用年期與房地產交易價格對應的年期之間的差別并進行使用年期修正。 6.4.1.86.4.1.8 適用范圍適用范圍適用于現有房地產中地價的單獨評估。6.4.26.4.2 評估待開發土地的價

48、格評估待開發土地的價格6.4.2.16.4.2.1 基本公式基本公式以剩余法評估評估待開發土地價格公式如下： vabc .（23） 式中：v：待估宗地價格 a：開發完成后的土地或房地產總價 b：整個開發項目的開發成本 c：客觀開發利潤6.4.2.26.4.2.2 程序程序（1） 調查待估宗地的基本情況；（2） 確定待估宗地的最有效利用方式；15（3） 估計開發建設周期和投資進度安排；（4） 測算開發完成后的土地或房地產總價；（5） 測算開發成本和開發商客觀開發利潤； （6） 測算待估宗地價格。6.4.2.36.4.2.3 測算開發完成后的不動產總價測算開發完成后的不動產總價應根據待估宗地的最有

49、效利用方式和當地房地產市場現狀及變化趨勢,采用市場比較法確定其價值。對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的土地或房地產價值，也可以根據同一市場狀況采用收益還原法確定其價值。6.4.2.46.4.2.4 確定開發周期和投資進度安排確定開發周期和投資進度安排應參照類似不動產的開發過程進行確定。6.4.2.56.4.2.5 測算開發成本測算開發成本開發成本是項目開發建設期間所發生的一切費用的總和。在土地開發項目中，整個開發項目的開發成本包括購地稅費、將土地開發成熟地的開發費用、管理費用、投資利息和銷售稅費；在房地產開發項目中，整個項目的開發成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費

50、。6.4.2.66.4.2.6 測算利息測算利息地價款、土地開發費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本應計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。在實際評估工作中，也可把土地或房地產的未來價值及開發成本貼現至估價期日，不單獨扣除利息項。利息率的選取應參照同期銀行公布的貸款利率。6.4.2.76.4.2.7 測算利潤測算利潤開發項目客觀利潤一般以土地或房地產總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或房地產開發項目的平均利潤率。6.4.2.86.4.2.8 適用范圍適用范圍適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價。一般可

51、運用于以下情形：（1）待開發房地產的土地估價；（2）待拆遷改造后再開發房地產的土地估價；（3）僅將土地開發整理成可供直接利用的土地估價。6 6. .5 5 基基準準地地價價系系數數修修正正法法 6.5.1 基基本本公公式式以基準地價系數修正法評估土地價格公式如下： v（v1bd）（1ki）kj .（24） 式中：v：宗地價格 v1b：某一用途、某級別（均質區域）的基準地價 d: 土地開發程度修正值 i：宗地地價修正系數16 kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數6.5.26.5.2 程序程序（1）收集有關基準地價資料；（2）確定待估宗地所處土地級別（均質區域）的基準地價；（3）分析

52、待估宗地的地價影響因素；（4）編制待估宗地地價影響因素條件說明表；（5）依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價修正體系，確定待估宗地地價修正系數；（6）進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它因素修正；（7）測算待估宗地價格。6.5.36.5.3 適用范圍適用范圍基準地價系數修正法可用于政府已公布基準地價且具有完備的基準地價修正體系的區域,且交易一方為政府時。所采用的基準地價應具有現勢性 ,基準地價的期日與待估宗地的估價期日一般不超過 3 年。6 6. .5 5.4 路路線線價價法法 6.5.4.1 基基本本公公式式以路線價法評估土地價格公式如下： udv12in .（25） 式中：v：待估

53、宗地地價 u：待估宗地所屬路線段的路線價 dv：深度指數 ki：宗地形狀修正、容積率修正等其它修正系數（i=1-n）6.5.4.2 適用要求適用要求路線價法是基準地價系數修正法的特殊形式，適用原則和要求與基準地價系數修正法類同。當區域內同時存在基準地價和路線價時，里地線以內的宗地，應采用路線價法評估。7 7 基準地價評估基準地價評估7.17.1 程序程序 （1） 準備工作； （2） 資料調查與整理； （3） 基準地價評估； （4） 基準地價確定； （5） 編制基準地價修正系數表； （6） 成果驗收。7.27.2 準備工作準備工作準備工作主要包括編寫基準地價評估任務書、制定基準地價調查表和工作表

54、、準備17工作底圖、確定基準地價評估區域等。基準地價評估任務書的內容包括：城鎮基本情況、基準地價評估工作的領導與組織、估價時間安排和經費預算、估價成果及技術方案等?；鶞实貎r評估的表格應根據各地的實際需要制定?；颈砀褚姼戒沚 中的 b1?；鶞实貎r工作底圖的比例尺要求如下： 大城市 1:100001:50000 中等城市 1:50001:10000 小城市以下 1:10001:5000按路線價評估基準地價的區域 ,局部商業用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。確定基準地價評估區域包括確定基準地價評估的范圍和確定城鎮土地的級別或均質區域。7 7. .3 3 資資料料調調查查與與整整理理7 7. .

55、3 3. .1 1 資資料料調調查查的的一一般般要要求求（1）調查、收集的有關地價資料應按實地位置標注于估價工作底圖上；（2）調查以土地級別或均質地域為單位進行；（3）樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查；（4）樣本應有代表性；（5）樣本應均勻分布；（6）調查樣本數應符合數理統計要求，每級樣本總數不少于 30 個；（7）所選樣本應能同時獲得地價或土地利用效益和相對應的土地條件資料；（8）土地利用效益等經濟資料應不少于近期連續兩年的數據；（9）出讓、轉讓、出租等地價和企業單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準確到小數點后一位；（10）調查資料必須填入相應的調查表格。7 7. .3 3. .2 2 資

56、資料料調調查查的的內內容容7 7. .3 3. .2 2. .1 1 土土地地定定級級成成果果資資料料（1）土地級別圖；（2）土地定級工作報告和技術報告；（3）其它能用于土地估價的定級成果及資料。7 7. .3 3. .2 2. .2 2 地地租租、地地價價資資料料（1）土地使用權出讓、轉讓資料；（2）土地使用權、房屋及柜臺出租資料；（3）房屋售價、租金資料；（4）土地征收補償、安置補助及地上物補償標準；（5）房屋拆遷補償標準、房屋造價標準、房屋重置價標準、房屋經營及管理標準、固定資產作價標準等資料；（6）宗地用途、出租時間、容積率等；（7）有關稅費征收標準；18（8）土地開發費用標準、資本的

57、利息、利潤標準；（9）其它資料，如還原利率等。7 7. .3 3. .2 2. .3 3 土土地地利利用用效效益益資資料料（1）不同行業資金利潤率標準；（2）同一行業不同規模的資金利用效益資料；（3）不同行業不同規模的企業勞動力標準；（4）行業經濟效益資料；（5）單位或企業土地利用效益資料。7 7. .3 3. .2 2. .4 4 影影響響地地價價的的因因素素資資料料 指影響地價的一般因素、區域因素和個別因素資料。7 7. .3 3. .2 2. .5 5 其其它它資資料料（1）歷史地價資料；（2）有關經濟指數及建筑材料價格變動指數；（3）土地開發與經營的政策法規、條例、規定；（4）有關房地

58、產的稅收種類、稅率等；（5）城鎮規劃等有關資料。7 7. .3 3. .3 3 樣樣點點資資料料的的整整理理7 7. .3 3. .3 3. .1 1 樣樣點點剔剔除除逐表審查調查資料，將缺主要項目、填報數據不符合要求和數據明顯偏離正常情況的樣點剔除。7 7. .3 3. .3 3. .2 2 樣樣點點資資料料歸歸類類將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質地域、土地用途、土地交易方式、地價計算方法、企業用地效益等進行歸類。當樣本數量少于7.3.1 條第（6）款規定的數量時，應進行樣本的補充調查。7 7. .4 4 用用市市場場交交易易資資料料評評估估基基準準地地價價7 7. .4 4.

59、 .1 1 基基準準地地價價測測算算區區域域的的劃劃分分（1）已經劃分土地級別的，應以級別范圍作為基準地價的測算區域；當土地級別范圍過大時，可以按照城鎮土地條件的差異性將測算區域適當細分。（2）沒有劃分土地級別的，按城鎮土地條件相似和樣點地價相近劃分均質地域，作為基準地價測算區域；劃分均質地域的城鎮土地條件為地價影響因素中的區域因素和個別因素，劃分方法為指標判別歸類，將區域因素和個別因素相同的區域或區段作為一個均質地域。（3）均質地域中樣本數量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質地域同一性判別，進行適當歸并。7 7. .4 4. .2 2 樣樣點點地地價價計計算算7 7. .4 4

60、. .2 2. .1 1 用用土土地地使使用用權權出出讓讓資資料料計計算算地地價價19根據土地使用權出讓資料，按下式計算地價： v=vt s .（26）式中：v：出讓宗地單位面積地價 vt：出讓宗地總地價 s：出讓宗地總面積7 7. .4 4. .2 2. .2 2 用用土土地地使使用用權權轉轉讓讓資資料料計計算算地地價價用土地轉讓方取得的資金或實物折價作為土地轉讓總地價，按下式計算地價： v=vt s .（27）式中：v：轉讓宗地單位面積地價 vt：土地轉讓方獲取的資金或實物現值 s：轉讓宗地總面積7 7. .4 4. .2 2. .3 3 用用土土地地使使用用權權出出租租資資料料計計算算地