1、【成都樓市觀察】2011年第四季度樓市行情簡析2011-11-25目 錄序言、全國樓市新看點一、全國樓市簡報1、樓市成交行情2、價格走勢行情3、居住用地行情4、重點城市動態二、成都樓市觀察1、總體情況概述2、成交情況分析3、存量情況分析4、土地供應分析三、住宅價格走勢1、整體價格走勢2、區域價格走勢3、重點區域動態四、結論關注要點序言：自房產調控政策實施以來，從一線城市到二、三線城市，全國整體樓市受政策影響出現大幅度波動；成交量、成交價格大幅度下滑趨勢已逐步蔓延。調控以來全國樓市新看點：1、 土地市場： 從“地王時代”到“底價時代” 高流拍率、低溢價率、底價成交2、 商品房市場： 從“金九銀十

2、”到“銅九鐵十” “以價換量”成為樓市新風向標 樓市降價潮全國涌動，引發“退房潮” 庫存“高企”，導致后續消化周期延長3、 二手房市場： 一二手房“價格倒掛”促使二手房市場成交低彌 二手房中介調整戰略思路，轉戰新房分銷代理4、 信貸市場： 多家銀行上浮首套房貸款利率 公積金貸款政策放松一、全國樓市簡報1、樓市成交量行情： 全國重點城市成交量普遍下跌20%-30%，個別城市下跌幅度同比多達50%以上隨著房地產市場的調控與宏觀經濟緊縮相疊加，全國樓市成交正在持續走低。根據中國指數研究院提供的最新樓市成交數據，第四季度首月受監測的35個城市中，30城市樓市成交量同比下降，9個城市成交量降幅在50%以

3、上，其中長沙同比降幅最大，達到78.12%。其次是汕頭，同比降幅達59.08%。重點城市成交量均出現同比下降，其中杭州跌幅最大，達57.17%，天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超過50%。由于未來調控政策仍然難言放松，市場仍將進一步調整，而開發商也陸續推出一系列或明或暗降價促銷措施，以求過冬。2、樓市價格走勢行情 全國樓市降價潮蔓延，降價城市增多，降價幅度加劇據國家統計局數據顯示：第四季度首月，70個大中城市新建商品方住宅價格首次出現環比下降，這意味著爭論了數年的樓市拐點正式到來；70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有34個，持平的城市有20個。和第三季度末月相比，第四季度首月環

4、比價格下降的城市翻番，增加了17個。 大型房企已拉開降價序幕，降幅普遍在10%-20%左右截至目前，大型房企中已有中海、保利、萬科、富力等7家開發商進行大規模的降價銷售。第四季度首月，大型房企在售項目的銷售價格環比和同比分別微跌3%和2%，其中保利、富力、綠城、萬科和中海的銷售均價環比都有超過10%至20%的下降。近期，萬科、保利等房企分別在上海、南京、重慶、深圳等城市進行大力度降價促銷。萬科在深圳的兩個項目分別推出特價房，最低折扣達到88折；保利在重慶的6個項目也在打折促銷，最大降幅接近20%。 一二手房價格倒現象掛直接導致二手房價格下滑，下降城市逐步增加二手房價格下降的城市有38個，持平的

5、城市有19個，和第三季度末月相比，第四季度首月環比價格下降的城市增加了13個。價格上漲的城市中，環比價格漲幅均未超過0.5%。3、居住用地市場行情 全國未開工住宅用地需30個月消化期，重點城市住宅用地流標率攀升數據顯示，第四季度首月，重點城市居住用地流標率高達23%，較前期大增。今年1-10月，重點城市的居住用地累計成交量同比大幅減少28%；全國未開工的住宅用地共計16.5萬公頃，未竣工的住宅用地35.5萬公頃。這些已供應但未及時開發的土地，由于數量巨大，將對一級市場土地的公開出讓形成壓力。粗略計算，如果按照前10個月全國16.5萬公頃的未開工住宅用地以及1.5的容積率，約將帶來24.75億平

6、方米的住宅供應。而今年1-10月，全國商品房銷售面積約8億平方米。按照目前的銷售速度，未來存量的土地還需要30個月以上的時間來消化。4、重點城市樓市動態 北京：（北京樓市驚現五折促銷）北京樓市近期新開項目陸續出現大幅跳水現象，其已接近甚至低于成本的價格開盤，受到購房者追捧。例如：“北京像素”項目發起五折促銷，擬售均價為22500元/平方米，而現價則為11600元/平方米、總價48萬元起的戶型。京城樓市已經進入價格快速下滑的通道。 上海：（大型房企引領降價大潮）上海樓市進入第四極度以來，眾多大型開發企業紛紛加入降價“跑量”陣營，在如今成交低迷的態勢下，以大幅降價換得成交已成為市場普遍共識。例如：

7、上海萬科尚源售出房源成交均價僅為12000元/平方米。而此前，該盤房源的累計合同均價超過16000元/平方米，此次降幅在25%左右。上海萬科清林徑最新的報價也已經降至13000-14000元/平方米，而其前期的價格在16500元/平方米，降幅在兩成左右。 廣州：（中心城區房價開始掉頭向下）相對于北京和上海，廣州樓市價格下行趨于平和；近期，廣州中心區越來越多降價或低開的樓盤陸續亮相，使得廣州房價整體下降的苗頭開始顯現。例如：位于廣州東部的碧桂園鳳凰城不事張揚地悄然推出新貨，簽約價格僅略高于7000元/平方米，較此前的銷售價格進一步下降；同樣位于東部區域的恒大山水城，更傳出消息稱近期可能“5字頭”

8、出貨，該盤去年同期的銷售均價大約在70008000元。種種跡象顯示，在一線城市中素來表現平穩的廣州房地產市場也終究步入了下降通道結論：2011全國樓市調控年進入第四季度以來，調控持續疊加效應已經顯現。一線（北上廣深）等重點城市成交價格大幅下滑，價格同比跌幅普遍在10%-20%左右，個別城市甚至跌幅高達30%左右；成交量由于受政策影響，部分重點城市同比跌幅已超過50%；居住用地也受樓市低彌態勢的影響出現高流拍率、底價成交現象；二手房市場同樣遭受波及。二、成都樓市觀察1、總體情況概述：主城區商品房住宅供應明顯回落，成交環比略有上升，同比跌幅超5成第四季度首月，成都主城區商品住宅供應明顯回落，其供應

9、套數為6643套，供應面積為69.36萬平方米，分別環比回落52.1%與52.3%；而成交方面則環比略有上升；與去年同期水平相比，同比下跌幅度已超過5成。主城區商業地產（寫字樓、商鋪）供應量增加，成交環比開始大幅下降截至第四季度首月，成都主城區商業新增供應面積8.2萬平米，但成交面積只有3.9萬平米，環比第三季度末月成交量下降高達53%；第三季度，成都市甲級寫字樓市場需求持續強勁，總吸納量達53276平方米，同比大增320%；到第四季度首月，寫字樓供應面積達33.6萬平米，但成交卻不足供應一半，環比第三季度末月下降了41.1%；預計2012年新增寫字樓供應將達到創紀錄的257萬平方米，集中放量

10、所帶來的壓力已開始逐漸顯現。2、商品房/二手房成交情況 商品房（成交量逐步回升）房產限購政策實施以來，成都商品房成交量一直處于低彌階段；在第四季度首月，商品房成交量首次突破單月5000套的關口，從而驗證了開發企業“以價換量”的戰略方針逐顯成效。限購執行階段環比上升12%同比：2011年第四季度首月同比2010年商品房成交量下跌約55%。 二手房（成交量繼續下滑）受房產調控政策影響，在第三季度中下旬開始逐步顯現的一二手房價格倒掛現象直接導致二手房市場成交的低彌態勢。價格倒掛顯現階段環比下降18%同比：2011年第四季度首月同比2010年二手成交量下跌約56%。3、商品房存量情況 存量繼續攀升導致

11、市場供大于求，未來消化周期延長截至2011年第四季度首月，成都市主城區商品房存量已達21.97萬套，存量面積共計16213626.70平米，較之第三季度末月存量套數增加3197套，面積增加345578.24平米整個市場供大于求現象凸顯。按照目前成都樓市商品房成交情況預計（按每月6000套銷量計算），要消化近22萬套存量房源，需要大約36個月時間。4、土地供應情況 土地供應持續增加，成交態勢依然低彌成都國土部數據顯示：第四季度首月出讓土地量高達1835畝。其中，主城區土地供應量為192畝；成都城郊區、市、縣供應量為1642.78畝；土地放量區域主要集中在成都城郊，比如，郫縣、新都、龍泉等地，大部

12、分地塊為數十畝，而上百畝的地塊也不在少數。土地市場持續供應，成交依然冷清，造成存量居高不下，加之開發商資金壓力及對后市信心欠佳，其成交量增長有限。三、商品房住宅價格走勢1、整體價格走勢（月度）受房產調控政策的持續影響，“以價換量”引發的降價潮逐步升級，價格促銷大戰、大幅度優惠措施頻頻出現，成都樓市上演了歷史以來空前的價格“跳水秀”，開發企業為了資金的快速回籠，加快了小跑的步伐。價格持續走低 從圖表可以看出：受房產調控政策影響，自5月份之后，成都商品房住宅價格持續走低，截至第四季度首月，成都商品房住宅銷售均價降低至9200元/平米，為10月以來銷售均價最低點。6-10月成都商品房價格情況分析表（

13、對比5月最高均值）月份月均價漲/跌幅度說明6月9522-2.6%自2011年下半年以來，在短短5個月時間內，成都商品房銷售均價一路走低，跌幅進入第四季度首月已達6.1%，房產調控力度持續顯現。7月9488-2.9%8月9322-4.8%9月9261-5.4%10月9200-6.1%2、各城區價格走勢此次重點針對住宅部分價格走勢進行分析，對于商業部分（寫字樓、商鋪）暫不作為分析內容。樓市進入第四季度以來，成都主城區房價進入明顯的下行通道，眾多開發商為力求資金快速回籠來度過調控期樓市的“嚴冬”，紛紛高舉降價大旗，樓市價格大戰全面打響！將各城區以東、南、西、北、中五個方位劃分，選擇大型開發商的知名樓

14、盤進行對比，方位城區開發商項目名稱環線目前銷售均價（清水）跌幅西武侯區保利地產保利花園2-3環780010%武侯區交大房產交大歸谷2-3環精裝.1200017%武侯區萊蒙國際集團萊蒙置地廣場2-3環寫字樓1100027%青羊區萬科地產萬科金色領域3-繞城800012%南高新區九龍倉集團時代晶科名苑3-繞城798015%高新區中林榮盛置業布魯明頓廣場3-繞城精裝.850023%高新區萬科地產萬科海悅匯城繞城外精裝套二830029%東成華區金科地產金科天籟城3-繞城670030%成華區華潤置業華潤二十四城2-3環1100016%北金牛區綠地集團綠地世紀城2-3環64009%成華區華潤集團華潤翠林華

15、庭2-3環780010%中錦江區九龍倉集團九龍倉雍錦匯1-2環精裝.1800028%青羊區富力地產富力華庭內環精裝.180005%從以上圖表分析得出初步結論： 各主城區樓市房價跌幅普遍集中在5%-10%左右參考樓盤：華潤翠林華庭（北2-3環）前階段銷售均價8600元/平米清水房，目前銷售均價降至7800元/平米跌幅10% 部分大型房企知名樓盤跌幅在20%左右參考樓盤：交大歸谷（西南2-3環）前階段銷售均價14000元/平米精裝房，目前銷售均價降至12000元/平米跌幅17% 少數個別樓盤跌幅已接近30%參考樓盤1：萬科海悅匯城（南2-3環）前階段銷售總價60萬/套套二精裝房，目前為46萬/套起

16、，總價格直降14萬左右跌幅29%參考樓盤2：九龍倉雍錦匯（中1-2環）前階段銷售均價25000元/平米（帶6000元/平米裝修）精裝房，目前銷售均價降至18000元/平米（帶3000元/平米裝修）；如除去精裝修外，實際均價也下降4000元/平米左右跌幅28%3、重點區域動態 紅牌樓區域紅牌樓區域作為成都打造的“第四商圈”及商業新中心，從“雙地鐵”規劃、萊蒙都會、交大歸谷等高端項目的開工建設，傳統紅牌樓商圈即將帶動南二環全面起飛。該區域已經成為商業地產商、國內外品牌商家、投資者最為看好的區域之一。根據圖表分析得出：交大歸谷跌幅17%、金楠府跌幅26%、華宇楠苑跌幅9%、保利花園跌幅10%、萊蒙都

17、匯跌幅24%、優客聯邦跌幅4%；區域大中型知名樓盤下跌幅度均高于一般普通樓盤區域典型樓盤中，價格下行最大的金楠府和萊蒙都匯都超過了20%的跌幅；交大歸谷跌幅也接近20%；其余樓盤跌幅都在10%以內。 南延線區域南延線區域作為成都未來的行政商務中心、商貿金融中心、會議展覽中心、生活居住中心，尤其是貫通全市及城南的地鐵1號線開通，使這一板塊的項目既具備了市中心的繁榮便捷，更具備了市區內罕有的超大規模及優越居住環境。根據圖表可以看出：中德英倫聯邦幅17%、保利心語花園跌幅20%、利通時代晶座跌幅19%、布魯明頓廣場跌幅29%、天府豪庭跌幅12%、半島城邦跌幅20%；區域眾多樓盤下跌幅度基本集中在20

18、%左右區域典型樓盤跌幅均在10%以上，其中布魯明頓廣場跌幅基本已達30%；其余樓盤跌幅基本在20%左右。四、結論關注要點1、成都樓市仍有一定銷量進入下半年第四季度后，成都樓市相比去年同期水平跌幅較大，但與一線城市相比商品房成交仍有一定銷量。全國房產調控政策實施以來，成都樓市下半年與一線城市（北上廣深）相比仍保持每月4000-5000套商品房成交量；在第三季度的7、8、9月當中，商品房成交量均平穩的持續在4000套左右；進入第四季度后，由于年關將至，開發企業力求資金的快速回籠，“以價換量”的戰略措施成為樓市新的風向標，商品房成交量環比略有上升。2、價格下浮走勢趨于明顯成都樓市進入第四季度以來，成交量同比超過50%的減少直接導致成交均價的大幅度下滑；從成都樓市目前整體的價格走勢來看，呈現如下情況：a、新開盤項目采用低價入市的手段搶占市場。b、目前在售項目 目前在售項目普遍銷售均價下降幅度在5%-10%左右； 部分大中型開發企業的知名