1、資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 一、企業(yè)法人概況一、企業(yè)法人概況 .2 二、規(guī)劃原則二、規(guī)劃原則 .4 （一）、項目名稱.4 （二）、經(jīng)營理念.4 （三）、規(guī)劃原則.4 （四）、業(yè)態(tài)定位.6 （五）、項目功能.7 （六）、經(jīng)營模式.10 （七）、總體規(guī)模.11 （八）、項目選址.11 三、市場環(huán)境分析三、市場環(huán)境分析 .11 （一）、城市概覽.11 （二）、人口規(guī)模及構(gòu)成變化.12 （三）、城市經(jīng)濟環(huán)境分析14 （四）、五金和小商品行業(yè)分析.24 四、房地產(chǎn)市場分析四、房地產(chǎn)市場分析

2、.29 （一）、行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析.29 （二）、各細分物業(yè)市場分析.32 五、目標市場分析五、目標市場分析 .35 （一）、商業(yè)市場概況.35 （二）、商業(yè)細分物業(yè)市場分析.37 （三）、在售商業(yè)供應特征分析.44 （四）、商業(yè)市場小結(jié).46 六、投資分析六、投資分析 .47 （一）、機會.47 （二）、挑戰(zhàn).47 七、市場定位七、市場定位 .48 （一）、發(fā)展方向定位.48 （二）、客群定位.51 八、招商運營八、招商運營 .53 （一）、銷售分析.53 （二）、招商方式.55 九、財務分析九、財務分析 .59 （一）、總投資估算依據(jù).59 （二）、項目利潤分析.59 十、項目前景及意義十、

3、項目前景及意義 .61 （一）、投資就業(yè)效應.61 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （二）、經(jīng)濟社會效應.61 （三）、經(jīng)驗示范效應.62 十一、可行性結(jié)論十一、可行性結(jié)論 .63 （一）、市場成功因素.63 （二）、市場前景展望.63 （三）、符合規(guī)劃要求.64 一、企業(yè)法人概況一、企業(yè)法人概況 “紫瑯上郡”項目開發(fā)商南通好一家置業(yè)有限公司，成立于 2005 年，是經(jīng)南通市各有 關(guān)部門批準成立的具有國家二級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，是集房地產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃、銷售和物業(yè) 管理為一體的大型專業(yè)房

4、地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有現(xiàn)代化的辦公場所和先進的信息管理系統(tǒng)。有一 批具有高級資質(zhì)的工程師、設計師和策劃師，并有一整套先進的技術(shù)規(guī)范和操作規(guī)程，注冊資 金為 6000 萬元人民幣。現(xiàn)正在開發(fā)建設的位于開發(fā)區(qū)軍山腳下的“紫瑯上郡”商業(yè)辦公以其優(yōu) 美的設計，高品質(zhì)的配套完臻的建筑質(zhì)量，精美的綠化景觀，為南通鑄造了一條靚麗的風景線。 “好一家”是經(jīng)國家工商總局注冊的企業(yè)商標，除“南通好一家置業(yè)有限公司”之外，目 前在青島設有“（好一家）青島高科園裝飾城有限公司”、“（好一家）青島藍城家居有限公 司”，在南通設有“南通好一家家居有限公司”。 青島好一家項目位于青島東部最富潛力的黃金地段，占地面積 110 余

5、畝，經(jīng)營面積近 20 萬 平方米，配有 3 萬平米的大型停車場。青島好一家始終以高品位、環(huán)保型、人性化的品牌為特 色，奠定了島城裝飾材料的“龍頭”地位。期間先后推出的“不滿意便退換”、“先行賠付”、 “誠信經(jīng)營、和諧消費”等服務舉施。憑借一流的購物環(huán)境，完備的服務體系，青島好一家已 吸引了近 800 家國內(nèi)外優(yōu)秀品牌進駐，其中 80%以上是在行業(yè)中處于領先地位的知名品牌。優(yōu)秀 品牌的加盟，為打造島城家居中央商務區(qū)創(chuàng)造了良好的基礎。 南通好一家家居大世界是青島好一家高科園裝飾城在南通投資興建的連鎖企業(yè)，2002 年正 式開業(yè)。市場總建筑面積 5 萬平方米，內(nèi)部裝潢品味高，硬件設施全，環(huán)境風格雅。

6、市場一至 五樓共有 200 多個精品廳，10 多個知名家裝公司入駐，形成了集建材、家具、廚柜、地板、樓 梯、移門、家裝為一體的“一站式”消費格局。七年來，南通好一家先后榮獲“南通市文明市 場”、“南通市樣板市場”、“南通市商品質(zhì)量管理先進單位”、“江蘇省質(zhì)量誠信企業(yè)”、 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ “江蘇省樣板市場”、“江蘇省四星級文明誠信市場”等稱號。現(xiàn)在好一家又率先實施“五星 級家居工程”，為南通家居業(yè)鑄造新的輝煌。 企業(yè)已具規(guī)模，為更快、更好的發(fā)展，“好一家”擬成立集團公司，

7、更加完善整個管理及 運營體系。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 二、規(guī)劃原則二、規(guī)劃原則 （一）、項目名稱（一）、項目名稱 項目名稱項目名稱好一家商業(yè)廣場好一家商業(yè)廣場 （二）、經(jīng)營理念（二）、經(jīng)營理念 在經(jīng)營方式上最大限度的減少銷售成本，壓縮各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營成本，增加經(jīng)營者的利潤空 間。為供貨商解決庫存壓力，降低了經(jīng)營風險；培育潛在客戶群；同時細分商品種類，保護品 牌形象和價值。實現(xiàn)“經(jīng)營者、廠商、消費者”三贏是好一家永恒的經(jīng)營理念。 （三）、規(guī)劃原則（三）、規(guī)劃原則 設計構(gòu)思與原則設

8、計構(gòu)思與原則 “好一家商業(yè)廣場”是現(xiàn)代商業(yè)文化的一種新穎建筑形式，不同于大型的銷品茂，而是將 戶外與環(huán)境相結(jié)合的，帶有休閑旅游觀賞的購物場所，人們以放松的心態(tài)，休閑的方式，在帶 有傳統(tǒng)文化的自然環(huán)境中去品味現(xiàn)代生活。 功能性原則功能性原則 “好一家商業(yè)廣場”的建筑造型在格局和形態(tài)、空間特征、環(huán)境和文化上充分反映現(xiàn)代化 商業(yè)品牌直銷中心的個性，突出表現(xiàn)新世紀商業(yè)建筑的新形象，根據(jù)經(jīng)營商品品牌的特性，在 建筑設計中融合多種建筑語匯，營造與眾不同的建筑風貌。并結(jié)合旅游資源的開發(fā)，使其不僅 作為一個購物中心，同時成為滬青平公路沿線的又一個知名的標志性的區(qū)域。 人性化原則人性化原則 在規(guī)劃設計的全過程體

9、現(xiàn)“以人為本”的人性化原則，便捷安全的交通流線、親切宜人的 建筑尺度、合理的功能配置、空間的變化與趣味性、綠化及景觀的配置，建筑細部的設計等方 面都體現(xiàn)出對人的活動的體諒與關(guān)懷。 城市化原則城市化原則 地塊價值來源于城市，反過來地塊的開發(fā)也應對城市的發(fā)展起到積極的推動作用。本地塊 處于城市重要的交通位置，從未來城市發(fā)展方向看，更是新一輪城市發(fā)展的橋頭堡。因此地塊 開發(fā)應著眼于城市向東南拓展的戰(zhàn)略目標，在功能定位、規(guī)劃布局、交通組織以及形象打造等 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 方面做好

10、銜接，為城市整體發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 利益性原則利益性原則 項目建設與運作必須兼顧經(jīng)濟利益和社會利益；一方面，基于規(guī)劃區(qū)的特殊位置、超大規(guī) 模和項目性質(zhì)，其對城市的意義必須要從南通城市特色名片、標志性建筑群與開放空間、市級 公共活動中心的高度來認識；項目發(fā)展應主動融入城市發(fā)展的整體脈絡、積極承擔現(xiàn)代商業(yè)文 化和市民文化培育的重任，服務城市與大眾；另一方面，也應該作為商業(yè)性設施，項目投資商、 運營商合理的利益訴求。 創(chuàng)新性原則創(chuàng)新性原則 項目在業(yè)態(tài)定位上采取跳躍性發(fā)展模式，越過了本地區(qū)業(yè)態(tài)演進的一般進程。在用地結(jié)構(gòu) 和空間組織結(jié)構(gòu)等規(guī)劃設計環(huán)節(jié)，同樣應秉承適當超前精神，采取創(chuàng)新設計手法，實現(xiàn)項目的

11、 內(nèi)在特質(zhì)與物質(zhì)形態(tài)的高度一致。 生態(tài)性原則生態(tài)性原則 由于位于市郊，周邊綠化及水景資源豐富，在規(guī)劃設計中充分利用及保護周邊的環(huán)境資源， 使建筑與環(huán)境資源相結(jié)合。并通過基地內(nèi)的綠化及景觀空間的設計，與周邊環(huán)境共同組成生態(tài) 化的建筑空間，使之有別于市區(qū)商業(yè)中心綠化與景觀匱乏的形象，形成獨特的生態(tài)環(huán)境體系。 因地制宜原則因地制宜原則 規(guī)劃應該充分借鑒地塊內(nèi)部及周邊的各類有利條件：如自然與城市景觀條件、交通區(qū)位優(yōu) 勢等；深入分析居民消費特征，按照經(jīng)濟規(guī)律，因地制宜布置各類建筑與空間、組織交通與綠 化景觀系統(tǒng)。 建筑布局與設計總體布局建筑布局與設計總體布局 “好一家五金和小商品市場”分為三大功能區(qū)南部

12、的以五金為主的直銷區(qū)，中部以 小商品為主的直銷區(qū)，北部的餐飲娛樂配套區(qū)。基地內(nèi)道路系統(tǒng)簡潔，除在南側(cè)設有大型停車 場地外，總體沿商鋪周邊還設有一條供消防車道環(huán)通的 7 米車道，其他均為人行步道。人行步 道貫穿整個運動休閑區(qū)和品牌服飾區(qū)，直達餐飲娛樂區(qū)，同時又串起綠化景觀廣場，濱河景觀 以及中央泉水休閑廣場，形成有明確的方向性和延續(xù)性，又能集休閑、購物的步道系統(tǒng)。 為便于總體布局，在設計中將最南端的河道填埋。在中區(qū)內(nèi)環(huán)中設一景觀水域，水流從上 而下。水溪二側(cè)布置綠化和水榭、商鋪、咖啡茶座、快餐、組成休閑空間，使總體水系布局顯 得生動而富有情趣，更優(yōu)化了購物環(huán)境。人行橋左側(cè)是供兒童游戲的兒童樂園，

13、中部河道適當 延長，使兒童游樂場所的環(huán)境更為豐富。 立面造型為了與銷售的品牌服飾特性相呼應，以形似和簡練的手法將歐陸傳統(tǒng)形式簡化，并增 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 加一些新材料如玻璃和金屬材料，使其更具新意。整個商區(qū)的屋頂采用坡頂，便于室內(nèi)管道利 用。突出品牌銷售的門頭標志建筑造型多樣，使連續(xù)的街面變化豐富。總體立面元素和材料， 手法相同、色彩統(tǒng)一，采用橙紅色坡頂和白色粉墻，淺綠色斜坡雨蓬和玻璃遮陽板，金屬支撐 柱，使廊道既明亮且有光影效果，粉墻上是鮮明顏色的商品標志。 景觀設計為

14、了將購物環(huán)境與自然環(huán)境相結(jié)合，設計中布置大面積集中綠化，使沿河二岸形 成自然的視覺景觀。商鋪中部的水系綠化景觀為設計重點，此區(qū)的水系由上噴水拾級而下，水 道二邊點綴各種花草，水面上鋪砌青石板橋和曲廊，玻璃坡頂?shù)目Х韧ず透挥械刂泻ｏL情的植 物樹種，構(gòu)成一幅使人流連忘返的獨特風景線。商業(yè)街中分布的大大小小綠化廣場更是把整個 購物廣場的綠化景觀在視覺上形成相互貫連遙相呼應。不同區(qū)域的景觀環(huán)境各具特色，點線面 的景點組合，創(chuàng)造了優(yōu)良的環(huán)境品質(zhì)。 （四）、業(yè)態(tài)定位（四）、業(yè)態(tài)定位 租金貢獻率優(yōu)先原則租金貢獻率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行 業(yè)的租

15、金走勢要堅挺，提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎。 人氣貢獻率優(yōu)先原人氣貢獻率優(yōu)先原 則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠為面積龐大的商場吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費者支 撐和共享，進而為商場的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。 發(fā)展前景好高品質(zhì)優(yōu)先原則發(fā)展前景好高品質(zhì)優(yōu)先原則 未來的發(fā)展前景良好、品質(zhì)高，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透 和帶動消費； 互補的原則互補的原則 業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過一定的方法能夠 互動共享； （五）、項目功能（五）、項目功能 1 1、整體功能設計、整體功能設計 以當?shù)仄髽I(yè)為基礎，吸引全國的五金企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場，建成

16、以專區(qū)交易 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 市場、電子商務中心、網(wǎng)絡運營中心、品牌展示中心、會議中心、小型商務洽談中心、物流中 心為主的專業(yè)功能區(qū)域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成產(chǎn)品采購、產(chǎn)品銷售、品牌展 示、產(chǎn)品運輸、產(chǎn)品出口等多項業(yè)務。 整體功能設計整體功能設計 2、具體功能設計、具體功能設計 功能設計功能設計展示、交易功能區(qū)展示、交易功能區(qū) 展示功能與交易功能區(qū)，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑，展示功能將成為本 項目的核心引擎。 同當前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在： 集

17、中主題規(guī)劃，導購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）； 增加了展示的設計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于 看樣定貨）； 經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示 企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進入本項目，體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的 定位）； 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達到展示功能要求（設計標準模式、 類似街面專賣店）； 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（mis 系統(tǒng)）。

18、功能設計功能設計會展會議、推介培訓服務功能區(qū)會展會議、推介培訓服務功能區(qū) 該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高檔次和水平； 同學院、行業(yè)協(xié)會等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培 訓奠定基礎； 有計劃、有主題地組織各種會展會議。對飾品可以安排各種主題的飾品模特表演，動態(tài) 地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨特的風景城，例如季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；可以 增加市場的熱點和興奮點，吸引人流； 成為中國飾品博覽中心和推介中心； 定期組織實用性飾品大獎賽（設立一個基金），有專家團評審； 有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)展 其技能，開發(fā)其潛力，變

19、得更有才干。 功能設計功能設計休閑娛樂功能休閑娛樂功能 經(jīng)營者既是一個龐大的經(jīng)營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在 著巨大的需求，為了業(yè)務的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設施； 該區(qū)域為配套服務區(qū)，以滿足本項目經(jīng)營主體和消費者需求為主導，可以規(guī)劃批發(fā)商會 所，設置各種時尚休閑的項目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等運動休閑 項目；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設置商務娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。 功能設計功能設計信息服務功能信息服務功能 信息服務功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是

20、目標，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息 分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設計、建立經(jīng)濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、 internet 網(wǎng)絡。 委托高校或研究所，設計市場的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)模型，建立相應的供求曲線圖，以預測和分析 市場前景； 有組織的收集相關(guān)信息，并實行免費和有償?shù)姆眨?創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報紙，推介產(chǎn)品和郵購服務，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣 傳； 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 攤位展示主題設計服務，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設計服務，提高市場的整體形象水平； 負責市場

21、自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設計方案， 保證經(jīng)營人的共同利益； 借 internet 網(wǎng)絡發(fā)布各種信息。 （六）、經(jīng)營模式（六）、經(jīng)營模式 1 1、整體經(jīng)營組成、整體經(jīng)營組成 商品城經(jīng)營模式之平臺商品城經(jīng)營模式之平臺 2 2、合縱與連橫、合縱與連橫 合縱：合縱： 與政府聯(lián)合將中韓國際小商品城和空港核心區(qū)打造成青島的標志性項目和名片，得到政 府的強大支持，不僅在項目招商階段而且在經(jīng)營階段加強與政府的結(jié)合，為項目的招商 和銷售減少壓力； 與政府聯(lián)合考察全國和國際上的知名批發(fā)市場，同時進行聯(lián)合招商，吸引商家到城陽投 資經(jīng)營，加強招商引資的力度，為本項目樹立形象和信心。

22、資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 連橫：連橫： 與行業(yè)協(xié)會的聯(lián)合，打造中國最完備的電子交易平臺和信息平臺，與中國飾品網(wǎng)、全球 飾品網(wǎng)、中國流行飾品網(wǎng)等知名網(wǎng)絡媒體聯(lián)合建立電子商務平臺，為市場企業(yè)和商戶提 供最佳的商戰(zhàn)平臺； 協(xié)會與協(xié)會之間、協(xié)會與企業(yè)之間的合作，共同促進飾品行業(yè)的發(fā)展，加強與亞洲珠 寶聯(lián)合會飾品協(xié)會、中國珠寶玉石首飾行業(yè)協(xié)會等的溝通和交流，舉行定期和不定期的 交流會。 （七）、總體規(guī)模（七）、總體規(guī)模 總體規(guī)模總體規(guī)模 占地 370 畝，建筑面積約 17 萬平，700 個

23、商鋪，總投資 4206 億元。目標建成長三角北部地 區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、品牌最多、功能最全的集購物、餐飲、娛樂、文化等功能于一體，將 “生態(tài)南通，精致生活”的新概念導入現(xiàn)代商業(yè)領域。 （八）、項目選址（八）、項目選址 位于南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)星湖大道北側(cè)，東方大道東側(cè)地塊。緊鄰沿海高速出口處，道路 交通十分優(yōu)越，四通八達；地理位置十分明顯，非常便利。隨著蘇通大橋的全線貫通，將成為 太平洋西岸物流業(yè)南北相連的黃精要塞。 三、市場環(huán)境分析三、市場環(huán)境分析 （一）、城市概覽（一）、城市概覽 南通，地處我國東海岸中部，長江入海口北岸，三面臨水，一面靠陸，狀如菱形斗島。它 隔江與中國經(jīng)濟最發(fā)達的上海及蘇

24、南地區(qū)相依，被譽為“北上海”。南通集黃金海岸與黃金 水道優(yōu)勢于一身，擁有長江岸線 226 公里，海岸線 210 公里，其中可建 5 萬噸級以上深水泊 位的岸線 40 多公里，是我國沿海地區(qū)土地資源最豐富的地區(qū)之一。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 南通下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和啟東、海門、通州，如皋四個縣級市和 海安、如東二縣。南通屬北亞熱帶季風氣候，氣候溫和，四季分明，雨水充沛。年平均氣溫約 15 度，年均日照2100-2200小時，年均降水量約1000毫米。 在中國近

25、代文化科教史上，南通以創(chuàng)辦第一所師范學校、第一座民間博物苑、第一所紡織 學校、第一所刺繡學校、第一所戲劇學校、第一所中國人辦的盲啞學校和第一所氣象站等七個 第一，而占有重要地位。 圖圖 1-11-1 南通行政區(qū)劃圖南通行政區(qū)劃圖 南通市區(qū)位于南通的西南部，市轄面積355 平方公里；包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、南通經(jīng)濟技 術(shù)開發(fā)區(qū)；市中心的濠河風景區(qū)為國家4a 級旅游風景名勝區(qū)；位于市區(qū)南郊的狼山風景區(qū)同樣 為國家4a 級旅游風景名勝區(qū)，是江蘇省六大自然風景區(qū)之一；而狼山兩側(cè)的劍山、軍山、馬鞍 山、黃泥山經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設，新添了不少景點。 （二）、人口規(guī)模及構(gòu)成變化（二）、人口規(guī)模及構(gòu)成變化 1 1

26、、人口現(xiàn)狀、人口現(xiàn)狀 2008年南通全市人口763.72萬人，其中市區(qū)人口87.52萬人。 從人口構(gòu)成上看，南通市目 前非農(nóng)業(yè)人口比重僅占30.21，城市化率較低。其中市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口，占全市非農(nóng)業(yè)人口比重 約為35.33。近年來南通市總?cè)丝谝恢北３忠粋€平穩(wěn)的負增長率，由2000年的784.53萬人下降 到2008年的763.72萬人。但市區(qū)人口的數(shù)量以及其占總?cè)丝诘谋戎貐s平穩(wěn)上升，從下面的圖表 當中可以看出，有越來越多的人口進入到南通市區(qū)。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 0 100

27、200 300 400 500 600 700 800 900 200320042005200620072008 9.4% 9.6% 9.8% 10.0% 10.2% 10.4% 10.6% 10.8% 11.0% 11.2% 全市人口市區(qū)人口市區(qū)人口增速 圖：南通市歷年市區(qū)人口變化圖：南通市歷年市區(qū)人口變化 2 2、人口規(guī)劃、人口規(guī)劃 2010年規(guī)劃：2010年南通市規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_到418萬人，其中南通市區(qū)人口達到100萬人， 城市化水平達到50，城市規(guī)模100平方公里。 城鎮(zhèn)人口增長及居民改善居住條件的要求直接帶動了商品住宅的需求，從而大大刺激了南 通市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2008年末南通

28、市區(qū)人均住房建筑面積為31.3 平方米，根據(jù)規(guī)劃，2010 年之前市區(qū)人均住房建筑面積要達到33平方米，人口要達到100萬人，據(jù)此計算： 新增人口需要的住宅面積（10086.64）30400.8 萬平方米 居民改善需要的住宅面積=(30-29.43)86.64=49.4 萬平方米 兩項合計需要450 萬平方米，每年平均需要的竣工量為112.5 萬平方米。而與之相對應的 是，近幾年來南通市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 2006年全年，市區(qū)住宅的竣工面積達到了132.78 萬平方米。按目前的發(fā)展速度，南通市的區(qū)人均住房建筑面積很可能超過計劃的30平方米。繁 榮的住宅需求不僅帶動了整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且?guī)?/p>

29、動了與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)的繁榮，例 如：家具、建材、小商品等專業(yè)市場的繁榮，市場需求的拉動，將直接促進相關(guān)專業(yè)市場的迅 速發(fā)展。 3 3、外籍人口、外籍人口 從南通市公安局外事處了解到，目前南通外籍人口總量約在千人左右，由于總體規(guī)模不大， 教育等配套設施無法完備，因此攜家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。南通外籍人士以日 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 本人居多，相對集中在由其單位自建的提供酒店服務的公寓里；歐美及其他國家人士較少，居 住也較為分散。因此就目前市場狀態(tài)來說，外籍人士對南

30、通房地產(chǎn)各個細分物業(yè)市場的影響相 對有限。但隨著南通經(jīng)濟地位的進一步提升，將會吸引更多的外籍人士來南通創(chuàng)業(yè)或經(jīng)商，在 一定程度上也會促進南通專業(yè)市場的發(fā)展。 小結(jié)：小結(jié)： 從未來發(fā)展來看，南通下轄的縣級市、縣人口往南通市主城區(qū)聚集是大勢所趨。同時戶平 均人口數(shù)呈逐年下降趨勢。人口的這些變化為南通市區(qū)房地產(chǎn)需求提供了一定的上升空間。 城市規(guī)模的擴大，城市人口的增加，都將增加對房地產(chǎn)的剛性需求，另一方面，由于城市 化建設和人口增加給南通市經(jīng)濟發(fā)展帶來的貢獻，會促成南通市民生活水平的提高，加大對改 善居住條件的需求。 住宅需求的旺盛，會帶動與住宅相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，尤其是五金、建材、小商品市場等行業(yè)的 繁

31、榮。 （三）、城市經(jīng)濟環(huán)境分析（三）、城市經(jīng)濟環(huán)境分析 1 1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展、宏觀經(jīng)濟發(fā)展 南通市在長三角經(jīng)濟體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟輻射的江北第一城，在與上海聯(lián)系、 銜接方面，目前南通在江蘇省僅次于蘇州、無錫與南京。按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長 三角經(jīng)濟體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎工業(yè)和先進制造業(yè) 基地，長三角北翼的現(xiàn)代物流中心。 （1 1）、）、gdpgdp總量總量 近年來，南通經(jīng)濟高速發(fā)展，在2008年，南通市的gdp達到2510.13億元。與此同時，南通 人均國民生產(chǎn)總值也保 持平穩(wěn)增長，2008 年達 到35040元，每年均以 高于10%的速度

32、遞增。見 下面圖表所示： 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 雖然近幾年來南通經(jīng)濟保持較快增長，但由于交通等各個方面的因素制約，相比其他長三 角城市仍顯落后。2008 年蘇州gdp總量達到6701.29億元，上海為13698.15億元，杭州為 4781.16億元，寧波3964億元，而南通市只有2510億元，可見在同屬于長三角的各城市中，南通 市的經(jīng)濟發(fā)展水平還比較落后。但是伴隨著蘇通大橋和崇海大橋的建成通車，南通市融入長三 角經(jīng)濟區(qū)域的力度加大，以及區(qū)域經(jīng)濟的深化發(fā)展，預計未來南通將會以更

33、加快的速度迎來一 個發(fā)展的新時期。 長長三角三角 1010 城市城市 0808 年年 gdpgdp 對對比比 （2 2）、人民生活水平）、人民生活水平 伴隨著南通市經(jīng)濟建設的發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年小幅遞增，到相對速度慢于國民 經(jīng)濟的增長速度，到2008年人均可支配收入達到18903元。 近幾年，南通市區(qū)社會消費品零售總額逐年上升，人均消費品零售額歷年來則呈小幅震蕩、 緩步上升態(tài)勢。 雖然南通市人民生活水平穩(wěn)步提升。但是與蘇州、上海、杭州等城市相比仍有差距。2008 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 杭州 寧波 紹興 南京 無錫 常

34、州 蘇州 南通 鎮(zhèn)江 上海 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 年蘇州人均可支配收入為18532 元，而上海、杭州、寧波分別為26675元、24104元、25304元。 可見，南通的居民生活水平逐年提高為小商品和五金專業(yè)市場的發(fā)展提供了一個良好的市場基 礎。 小結(jié)：小結(jié)： 雖然南通的經(jīng)濟水平在長三角區(qū)域，還比較落后，但南通從2003 年起gdp 和人均gdp 的增 長速度有了跳躍式發(fā)展，增速大大高于以前，在長三角城市中的位居前列，人均可

35、支配收入也 穩(wěn)步上漲。另外伴隨著南通融入長三角區(qū)域速度的加快，力度的加強，結(jié)合以上的分析，我們 預測南通未來幾年發(fā)展速度很可能會有突出表現(xiàn)。而經(jīng)濟的快速發(fā)展將為整體專業(yè)市場提供堅 實的成長基礎和上升空間。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （3 3）、城市發(fā)展規(guī)劃）、城市發(fā)展規(guī)劃 城區(qū)發(fā)展布局規(guī)劃： 本著貫徹落實 “依托江海， 崛起蘇中，融入蘇南，接軌上 海，走向世界，全面小康”的 發(fā)展戰(zhàn)略，南通市將充分發(fā)揮 獨特的區(qū)位優(yōu)勢、港口優(yōu)勢， 適應新時期南通區(qū)域大交通的 發(fā)展需求，實施沿江開發(fā)

36、，江 海聯(lián)動，促進南通社會、經(jīng)濟 快速發(fā)展，提升城市綜合競爭 力。在城市的規(guī)劃上，也重點 沿江延伸、發(fā)展，在未來南通 市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎， 相向靠攏，兩頭延伸，形成沿 江帶形發(fā)展的態(tài)勢。遠景規(guī)劃 將進一步向東南發(fā)展延伸，與 通州、海門相向發(fā)展，形成沿 江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 根據(jù)城市總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，南通市區(qū)各個區(qū)域的總體發(fā)展規(guī)劃如下所示： 主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。原有工業(yè)用地進行調(diào)整、改 造，形成生活居住全面配套的綜

37、合性城市組團，包括老城區(qū)和新城區(qū)。 開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為 主；配套居住板塊。 港閘區(qū)主要傳承國際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，是輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代 化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設施相 應配套的城市組團。 城市重點規(guī)劃： 大力發(fā)展南通東南部的新城區(qū)和南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市重點向東南方發(fā)展，中心城區(qū)將 以開發(fā)區(qū)和崇川區(qū)為基礎，相向靠攏，兩頭延伸，同時向通州方向擴散，在空間上呈現(xiàn)出以目 前的建成區(qū)為中心、向外環(huán)形膨脹的趨勢。三區(qū)相連的中間地帶將快速發(fā)展成配備現(xiàn)代化快速 干道和生態(tài)綠地的

38、城市，中心城區(qū)西南和東北方外圍的地區(qū)也將發(fā)展為城市。 南通市老城區(qū)基礎配套設施已經(jīng)比較齊全，但由于建成時間較長，大都比較陳舊。目前， 新城區(qū)建筑面積11.9 萬平方米，由8個建筑單體組成的南通市新政府辦公大樓新區(qū)行中心 也已經(jīng)建成使用。南通市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)也在進一步的開發(fā)建設當中，最終將形成“國際性出 口加工區(qū)”、“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”和“現(xiàn)代化新城區(qū)”三位一體的綜合性新區(qū)，達到“把 開發(fā)區(qū)建在花園里”的目標。 北翼新城規(guī)劃： 根據(jù)南通市北翼新城核心區(qū)規(guī)劃，長華路兩側(cè)的火車站站前區(qū)作為南通市北翼新城核心區(qū)。 規(guī)劃認為，火車站站前區(qū)交通便利，無論從港閘區(qū)的幾何中心還是從整個南通市的發(fā)展來考慮，

39、火車站站前區(qū)都適合作為商貿(mào)中心、經(jīng)濟中心。同時，火車站站前區(qū)可以擴大市區(qū)中心商圈， 繁榮火車站站前區(qū)的商業(yè)氛圍，緩解市中心商貿(mào)發(fā)展的壓力；可以拓展濠河外圈，建設集居住、 旅游、觀光于一體的風景區(qū)；加快港閘新城的建設，引導強大的人流、物流、資金流、信息流 向火車站站前區(qū)聚集。規(guī)劃提出，爭取經(jīng)過3 至5 年的努力，將其打造成商業(yè)貿(mào)易、商務會辦、 行政辦公、文體休閑、高檔居住為主要功能的港閘新城，成為港閘區(qū)的城市中心和市區(qū)的城市 副中心，南通現(xiàn)代化的“北大街”。 住房建設規(guī)劃： 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原

40、作者所作出的努力！ 根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，“十一五”期間，南通市區(qū)商品住房開發(fā)預期投資300億元，竣工面積700 萬平方米，新建普通商品住房7.25 萬套。南通房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮促進了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 尤其是為專業(yè)市場的發(fā)展提供堅實的市場基礎。未來的南通專業(yè)市場的發(fā)展空間還很大，目前 的市場需求還沒有得到充分的滿足。 表表 2-12-1 南通市南通市 2006-20102006-2010 年市區(qū)住房建設預期目標年市區(qū)住房建設預期目標 小結(jié)小結(jié) 目前，南通的城市格局向東向南發(fā)展，市政中心的南移，將一部分經(jīng)濟重心引導到南面。 城南開發(fā)區(qū)近幾年來經(jīng)濟發(fā)展迅猛，也成為房地產(chǎn)開發(fā)的一片熱土。項目所在的區(qū)域位于

41、通呂 運河北側(cè)，港閘區(qū)與中心城區(qū)銜接之處。城市重心的南移，會帶走一部分產(chǎn)業(yè)和辦公，從而引 發(fā)商業(yè)和住宅建設的遷移，但由于南通購房者的區(qū)位意識比較強，而且伴隨著城市的擴張、發(fā) 展，項目周邊居住氛圍的成熟，商業(yè)和生活配套的更新?lián)Q代，部分區(qū)域客戶會集聚本項目所在 區(qū)域，促進區(qū)域的成熟。 南通北面港閘區(qū)具有濃厚的基礎工業(yè)優(yōu)勢，是我國民族工業(yè)的發(fā)祥地之一，政府大力發(fā)展 港閘工業(yè)經(jīng)濟，促進“北翼新城”的建設，強勢推進土地開發(fā)，也為今后港閘的發(fā)展奠定了堅 實的基礎。 伴隨著交通的建設和完善，區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應逐漸凸現(xiàn)，從而會帶動區(qū)域健康、穩(wěn) 定的發(fā)展。 北翼新城的功能定位比較明確，功能布局比較完善。具體

42、表現(xiàn)為： 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 一、加大物流客運的發(fā)展； 二、發(fā)展總部經(jīng)濟，即商務酒店等業(yè)的發(fā)展。因此該區(qū)域酒店業(yè)（特別是商務型經(jīng)濟酒店） 有較大的市場發(fā)展空間。 （4 4）、城市交通分析）、城市交通分析 對外交通對外交通 目前，南通市政府正在加快推進以建設面向長三角、開放式、網(wǎng)絡化的基礎設施為總體目 標，按照科學規(guī)劃、適度超前的要求，加強以交通、能源、水利等為重點的基礎設施建設，完 善與新型工業(yè)化、城市化發(fā)展需要相適應的現(xiàn)代化基礎設施體系。“十一五”末，全面進入上 海1小時

43、交通圈、長三角3 小時交通圈。 港口：南通港, 與世界上65 個國家和地區(qū)的199 個港口通航，江海岸線綿延430 多公里。 在建洋口港是江蘇唯一可建10 萬噸至20 萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大 的出海入陸通道。 橋梁：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋 公路：已建成204 國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速 鐵路：新長鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線_ 機場：市東北方向通 州市興東鎮(zhèn)境內(nèi)的南通興東機場距市區(qū)約18公里，1993 年投入使用，有航班飛往北京、西安、 廣州、武漢等城市。 對內(nèi)交通對內(nèi)交通 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理

44、，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 南通市內(nèi)道路改造工程建設完畢，五橫五縱（五橫：外環(huán)北路、鐘秀路、人民路、青年路、 虹橋路；五縱：外環(huán)東路、工農(nóng)路、躍龍路、外環(huán)西路、長江西路）道路綠化工作、路面積水 整治工作、人行道改造更新工作等已基本完成，全市道路框架已經(jīng)基本健全。 小結(jié)：小結(jié)： 交通瓶頸被打破，南通與外界聯(lián)系將更加的緊密，更多的外來資金和人口涌入，將全面帶 動城市經(jīng)濟的發(fā)展。從而加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度和規(guī)模。 交通便利帶動城市經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，也會帶動第二、第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，從而增加 對五金產(chǎn)品和小商品的需求。本項

45、目位于南通主干道濠西路通呂運河北側(cè)，距離外環(huán)線、火車 站都非常近，交通便利，并且后續(xù)發(fā)展前景也比較好，如果本項目定位有五金和小商品業(yè)，則 為這些物業(yè)的銷售、經(jīng)營提供了良好的市場條件。 同時，南通對外交通的進一步發(fā)展，本項目所在區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場將吸引更多的外地客商， 形成板塊優(yōu)勢，加快本項目物業(yè)的去化速度。 便捷的交通和良好的規(guī)劃，為區(qū)域的專業(yè)市場的發(fā)展提供了可能，同時創(chuàng)造了巨大的機會。 （5 5）、城市產(chǎn)業(yè)狀況）、城市產(chǎn)業(yè)狀況 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2008年，南通市區(qū)的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比為7.9 : 57 : 35.1，第二產(chǎn)業(yè)占絕對優(yōu)勢。近年南通大力 發(fā)展工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)，推進郊區(qū)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，發(fā)揮

46、工業(yè)經(jīng)濟集聚效應。經(jīng)營活力充足、 產(chǎn)業(yè)特色鮮明的園區(qū)建設，壯大了第二產(chǎn)業(yè)，帶動了農(nóng)民向縣城和小城鎮(zhèn)流動和集中，同時又 為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了一定的基礎。 在過去的幾年里，南通市第一、二、三產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長狀態(tài)。但經(jīng)過6年的發(fā)展， 南通市三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)基本沒有發(fā)生變化。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 但是隨著南通市經(jīng)濟的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，根據(jù)規(guī)劃，未來幾年南通市將重點優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī) 劃期內(nèi)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二三一型，2010年三個產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)為13 : 49 : 38，到2020年三個產(chǎn)業(yè)

47、 的結(jié)構(gòu)升級為三二一型，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5 : 45 : 50。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型在未來將深刻的影響到南通 市的經(jīng)濟、社會發(fā)展的各個方面，同時第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將為整個社會，包括專業(yè)市場的開 發(fā)帶來巨大的機遇。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 南通市地處江海交匯之處，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟區(qū)域化 程度、區(qū)域開放度較高都為城市的發(fā)展提供了得天獨厚的便利條件。 另外，南通市的輕紡、造船、機電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為 支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應；這將有助于南通在長三角開發(fā)中實行“錯位競爭”， 打造上海擴散產(chǎn)業(yè)的協(xié)作基地，以及長三角的加工基地，在承接上海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移

48、的浪潮當中 獲得比較大的機會。 小結(jié)：小結(jié)： 在發(fā)達國家，第三產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟體量中最重要的組成部分，在我國發(fā)達城市中，第三產(chǎn) 業(yè)所占的比例也是很大的。南通第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟體量中的比例還不是很高，從一個側(cè)面也 反映出按南通目前的經(jīng)濟發(fā)展的水平，使得依賴第三產(chǎn)業(yè)的專業(yè)市場的發(fā)展受到一定限制。但 隨著城市的不斷發(fā)展，經(jīng)濟的不斷進步，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重會不斷加大，而在這個 過程當中，五金和小商品行業(yè)面臨巨大的機遇，但是開發(fā)思路和開發(fā)方式都面臨改變和創(chuàng)新。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力

49、！ （6 6）、城市未來預測）、城市未來預測 南通在中國版圖上占據(jù)重要的戰(zhàn)略地位，但城市化水平和經(jīng)濟水平并不發(fā)達，在長三角城 市中屬于比較落后的區(qū)域。 隨著交通條件的改善，蘇通大橋的通車，新長鐵路的建設，長三角區(qū)域經(jīng)濟整體格局的發(fā) 展等，南通經(jīng)濟水平發(fā)展速度很快，城市發(fā)展?jié)摿艽螅贤ǖ奈褰鸷托∩唐沸袠I(yè)也迎來一個 歷史的黃金發(fā)展時期。 南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化調(diào)整，特別是第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重不斷增加，都促進了城市 商業(yè)地產(chǎn)和辦公物業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；另外，南通人民生活水平的提高，一方面，使南通人對生活 質(zhì)量，居住條件的改善有了需求，另一方面，南通人對投資型產(chǎn)品的追求也開始顯現(xiàn)。這對南 通市的五金業(yè)和

50、小商品發(fā)展都產(chǎn)生了積極影響。同時也會促使更多的商家和投資客投資這一行 業(yè)。 近年來南通房地產(chǎn)投資額猛增，從客觀上說明南通城市對五金和小商品的需求比較強烈， 市場做出積極的回應。 港閘區(qū)作為南通重要的“北翼新城”，又距離市中心區(qū)比較近，地理位置優(yōu)越，對區(qū)域內(nèi) 及周邊購房者有很強吸引力，區(qū)域土地推出量充足，物流業(yè)發(fā)達，五金和小商品業(yè)發(fā)展?jié)摿?大。 南通市非農(nóng)業(yè)人口占全市總?cè)丝诒戎乇容^低，近年來南通人口結(jié)構(gòu)變化不大，但從長遠以 及城市的規(guī)劃發(fā)展來看，未來一段時間，南通經(jīng)濟發(fā)展會帶動新一輪的城市化浪潮和產(chǎn)業(yè)升級， 在這個過程資金和人口將會不斷涌入，大大刺激五金行業(yè)和小商品業(yè)的發(fā)展。 （四）、五金和小

51、商品行業(yè)分析（四）、五金和小商品行業(yè)分析 1、五金行業(yè)、五金行業(yè) （1 1）、行業(yè)簡介）、行業(yè)簡介 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 五金者，指金、銀、銅、鐵、錫五項金屬材料之稱，五金材料之產(chǎn)品，通常只分為大五金 及小五金兩大類。大五金指鋼板、鋼筋，扁鐵、萬能角鋼、槽鐵、工字鐵及各類型之鋼鐵材料， 小五金則為建筑五金、白鐵皮、鎖類鐵釘、鐵絲、鋼鐵絲網(wǎng)、鋼絲剪、家庭五金、各種工具等 等。無論是在生活抑或是工業(yè)生產(chǎn)的過程中，五金都是一個不可或缺的重要行業(yè)。就五金之性 質(zhì)與用途，應分鋼鐵材料、

52、非鐵金屬材料、機械機件、傳動器材、輔助工具、工作工具、建筑 五金、家庭五金等八大類。 （2 2）、我國五金行業(yè)概況）、我國五金行業(yè)概況 我國五金制造業(yè)經(jīng)過十幾年的積累和穩(wěn)步增長，現(xiàn)已成為世界產(chǎn)量第一大國。2008年，中 國五金行業(yè)總產(chǎn)值達到4000億人民幣（約600億美元）,五金產(chǎn)品進出口總額達到612.20 億美元， 同比增幅35.36%，其中出口總額為441.32 億美元，同比增幅37.62%；進口總額為122.88 億美 元，同比增幅28.17%。由于中國五金制造水平的提高和產(chǎn)能的擴大及中國經(jīng)濟增長勢頭強勁， 中國五金進出口在未來3年內(nèi)仍將保持30%以上的高增長率。 目前，我國已成為世界

53、五金生產(chǎn)大國之一。雖說08年金融危機對我國五金出口略有影響， 但從09年開始有所好轉(zhuǎn)。2008年，我國五金工業(yè)總產(chǎn)值達到5640億元，同比增長19.15%。海關(guān) 統(tǒng)計出口總額201.74億美元，同比增長24.51%。其中，燃氣熱水器產(chǎn)量432.84萬臺，比上年增 長19.18%；鎖具33.45億把，比上年增長9.43%；日用不銹鋼制品220.5萬噸，同比增長24.56%。 據(jù)了解，現(xiàn)在中國五金產(chǎn)業(yè)中至少有70%為民營企業(yè)，為中國五金行業(yè)發(fā)展的主力軍。另一方面， 國際五金市場上，歐美發(fā)達國家由于生產(chǎn)技術(shù)快速發(fā)展與勞動力價格升高，將普遍性產(chǎn)品轉(zhuǎn)由 發(fā)展中國家生產(chǎn)，僅生產(chǎn)高附加價值的產(chǎn)品，而中國又擁

54、有強大的市場潛力，所以更有利發(fā)展 為五金加工出口大國。 （3 3）、江蘇五金行業(yè)現(xiàn)狀）、江蘇五金行業(yè)現(xiàn)狀 江蘇省是中國重要的裝備制造業(yè)基地之一，江蘇將打造成世界級加工制造業(yè)基地。江蘇制 造業(yè)發(fā)展速度驚人，2008年年，江蘇省規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值14759億元，增長14.2%，工業(yè) 總量居全國第二，以南京、蘇州、無錫、常州、南通、揚州、徐州為代表的城市群發(fā)揮了巨大 作用，同時江蘇周邊的馬鞍山、蕪湖、蚌埠、合肥等城市的制造業(yè)發(fā)展也非常的迅猛。去年下 半年開始，人均gdp介于1000至3000美元之間的揚州、泰州、南通，經(jīng)濟發(fā)展處于工業(yè)化初級階 段，資本投資“盆地”優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，吸引了浙江、上海、

55、蘇南的一些企業(yè)紛紛北遷。在未來 35年內(nèi),長江以南的經(jīng)濟發(fā)展要素將會不斷地向長江北岸轉(zhuǎn)移,五金產(chǎn)業(yè)也是如此。 但是，多年來由于重生產(chǎn)、輕流通的傳統(tǒng)，導致了與之相配套的現(xiàn)代流通服務業(yè)發(fā)展的相 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 對滯后。事實上，一個產(chǎn)品真正處于生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)的時間只占少部分，大部分時間處在研發(fā)、 采購、儲存、運營、銷售、售后服務等階段產(chǎn)業(yè)鏈條的運轉(zhuǎn)更多依靠生產(chǎn)性服務業(yè)，服 務業(yè)的效率對整個鏈條的效率影響很大。 為此，全省提出以打造高級專業(yè)市場為切入點，在搭建高度整合的“展示平臺

56、”和“采購 平臺”的基礎上，重點打造現(xiàn)代化的“物流平臺”和“電子商務平臺”。在信息化的同時，充 分發(fā)揮各地市第三方物流的功能，為江蘇的五金制造企業(yè)提供原材料采購、產(chǎn)品營銷、物流配 送、電子商務等多方位的服務和支持，促進專業(yè)化分工、降低企業(yè)運營成本，實現(xiàn)江蘇五金行 業(yè)質(zhì)量和品牌的整體提升。 （4 4）、南通地區(qū)概況）、南通地區(qū)概況 根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的信息，2008年南通擁有五金、工具加工企業(yè)680家，當年的工業(yè)總產(chǎn)值為 100億元，從商品成交量看，2008年金屬材料類商品成交額達到206.22億元。隨著南通及其周邊 地區(qū)基本建設投資持續(xù)保持高增長，形成了對工具五金、建筑裝飾五金、廚衛(wèi)用品、鎖具等五

57、 金產(chǎn)品的巨大需求。據(jù)專家權(quán)威介紹，工業(yè)園區(qū)建設、城市建設、道路建設和房地產(chǎn)開發(fā)，每 投資100億元，就需要五金產(chǎn)品7億元，華東地區(qū)如此快速發(fā)展的經(jīng)濟，對五金的需求量非常巨 大，五金產(chǎn)業(yè)在華東的發(fā)展具有廣闊的空間。特別蘇中、蘇北的工業(yè)化、城市化處于快速提升 階段，五金產(chǎn)品需求尤為龐大。08年蘇中、蘇北各類建設投入總額超8000 億元,按此推算,五金 產(chǎn)品需求量超560億元。處于上海和江蘇交界處的南通市場正好上接蘇北南接上海，同時連接了 成熟的蘇南市場和毗鄰產(chǎn)業(yè)集中的蘇中地區(qū)，從地理位置上來說，有五金行業(yè)發(fā)展的良好地理 環(huán)境。并且從業(yè)態(tài)特征來看，五金工業(yè)產(chǎn)品屬于小型機械類，這類產(chǎn)品需求面廣，經(jīng)營

58、層次多， 不論是個人還是企業(yè)都有極大的需求。從宏觀產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢上看，南通及周邊地區(qū)對五金的潛 在需求量巨大，因而，項目所在地適宜建立專業(yè)市場來提供一個五金交易平臺。 2 2、小商品行業(yè)、小商品行業(yè) （1 1）、小商品行業(yè)簡介）、小商品行業(yè)簡介 小商品批發(fā)市場是將許多小規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營者集合起來，進行松散管理，以批發(fā)零售的方 式提供日用消費品為主的商品結(jié)構(gòu)的商業(yè)形態(tài)。近幾年，小商品批發(fā)市場這一業(yè)態(tài)在中國取得 了迅速的發(fā)展。這一業(yè)態(tài)不但發(fā)展到各大中小城市和廣大鄉(xiāng)村中，而且在許多重要的日用商品 類別上成為了重要的乃至最主要的流通渠道。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性

59、。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請 您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （2 2）、中國小商品行業(yè)概況）、中國小商品行業(yè)概況 我國惟一一個日用消費品批發(fā)指數(shù)，它所依托的義烏中國小商品城，是全球最大的小商品 采購中心。2008年義烏市小商品市場總成交額為380億元，比2007年同期增長了7.92%。其中， 消費品市場成交額為321.5億元、生產(chǎn)資料市場成交額為25.4億元、生產(chǎn)要素市場成交額為12.3 億元。消費品市場成交額與2007年同期相比，增長了9.42%，生產(chǎn)資料市場、生產(chǎn)要素市場與 2006年同期相比，分別增長了8.62%、2.57%。中國小商品城市場成交額為182.9億元、義烏農(nóng)

60、貿(mào) 城市場成交額為21.1億元，比2007年同期相比分別增長了8.49%、3.67%。 對于小商品批發(fā)市場來說，根據(jù)其以服裝、日用百貨為主的商品結(jié)構(gòu)特點和所擔負的批發(fā) 兼營零售的流通職能，它將被大型綜合超市、現(xiàn)代批發(fā)業(yè)和倉儲商店這三種業(yè)態(tài)所取代，這三 種業(yè)態(tài)分別針對了小商品批發(fā)市場的零售功能，批發(fā)功能以及批零結(jié)合的功能，因此能夠從更 高層次上實現(xiàn)小商品批發(fā)市場的流通職能。競爭越來越激烈的小商品市場，商品價格、利潤更 是越來越低。目前萬多樂量販式小商品超市已經(jīng)成為一種較新的市場模式，其在帶來量販式小 商品經(jīng)營模式同時，也開創(chuàng)了中國居家小商品量販式零售的先河，另外二元店的興起，在提供 豐富精美的產(chǎn)