1、精品企業經營情況一、 主要業務情況1、國際酒店成立于2010年10月27日，注冊地址：縣瞿陽大道南段，法人代表：毛杰，注冊資金6000萬，股本結構:趙勤生投資5580萬元，占93%、毛杰投資420萬元，占7%。酒店占地面積約1.1萬平方米，建筑面積約3萬平方米。經營范圍：住宿、餐飲、會議服務、零售及酒店管理等。該酒店是按照國家四星級標準投資建造于2012年正式開業，是集豪華客房、特色餐飲、會議服務、商務旅游、休閑娛樂為一體的綜合性高端商務酒店，也是縣規模最大、檔次最高的星級酒店。2、酒店設施情況酒店主體建筑高70米，共18層（含地下一樓），717F擁有各類商務豪華客房232間，舒適簡潔的標準客

2、房132間，寧靜私密的商務客房35間，典雅溫馨的豪華客房57間，高貴氣派的豪華套房及行政套房8間。6F健身俱樂部集尖端國際健身器材品牌為一體，優化組合，場地寬暢、環境舒適，并有專業的健身教練指導，適應不同賓客的各項健身要求 。26F擁有各類會議、宴會多功能廳五個，可同時接待1100人同時用餐和30600人的會議服務，餐飲另設有20個風格迥異的豪華包間。1F為酒店大堂設有總臺、錦韻吧、商務中心、消防控制中心等，前后停車場可容納150輛。負一層設有工程值班室、中央空調機房、消防泵房、配電室、洗衣房、員工更衣室、員工淋浴間、員工餐廳等。酒店緊鄰107國道，距嵖岈山風景區（西游文化）20分鐘，距駐馬店

3、高鐵20分鐘，距新鄭機場2小時，地理位置優越，交通極為便利，設施豪華，服務周到，無論是宴請、商務辦公、休閑娛樂、旅游度假都將成為顧客的首選。酒店開業一年多來，商務接洽、旅游度假及婚宴慶典等活動源源不斷，接待各地旅游團隊共30萬人次，政務會議80余場，商務會議200余場，于2012年、2013年 連續兩次成功接待了省、市人民政府舉辦的“農洽會”的各省市領導及國內外嘉賓；得到了省外事辦及主辦方的高度評價，成為駐馬店重點接待單位。3、酒店財產歸屬情況該酒店涉及的土地及房產權屬歸鼎恒置業所有。根據酒店提供的資料分析：該公司向我行提供2012年度至2014年3月之間的電、水、稅、對公存款、個人存款對賬單

4、，統計2013年度憑證顯示電費125萬元、水費8萬元（酒店有自備水井），營業稅應納稅338萬元。該公司2013年主要收入分三部分，一是餐飲，擁有20個包間及西餐廳、中餐廳，可同時容納1200人就餐，另外有設施先進、功能齊全的大小會議室4個，可以同時容納30800人的會務服務，年均收入1900萬元，占收入%；二是客房，擁有各類客房232間，床位332個，日均出租率75%，年均收入2300萬元，占收入51%；三是其它，物業及其它收入310萬元，占收入%。 酒店設經營、職能及保障部門七個，經營部門主要有前廳部、客房部、餐飲部、市場營銷部；職能保障部門主要有安工部、財供部和綜合部；擁有員工192名，具

5、有各類技能職稱、經驗豐富人員45名，平均年齡29歲；開業一年多以來，酒店一直 “把國際酒店辦成最具中國特色的，與國際性酒店接軌的國內一流飯店”為目標，執行國內、國際先進運營管理模式，采取科學的、務實的管理方法，不斷提升服務質量，使酒店在日益競爭的環境中茁壯成長，同時，也得到了政府及社會各屆的廣泛認可和支持，具有較好的市場前景和發展空間。法人代表人：毛杰 ，男，1978年生，大專文化，現任董事長兼總經理，具有先進的酒店行業管理理念和創新的酒店管理方式，同時具有較為豐富的實踐經驗。二 經營收益情況本年三月銷售額上年同期銷售額上年度銷售額授信前12個月銷售額年均銷售增長率5%重點調查現金流： 物業是

6、否作為貸款抵押物。經營收益符合我行可接受作為質押應收賬款條件，是否在我行辦理應收賬款抵押是物業市場價值、經營收益情況分析：2013年駐馬店市獲得了“中國十大最具最具投資潛力旅游目的地”榮譽稱號。駐馬店歷史悠久、文化燦爛，自然風光生氣瑰麗，自由“九州腹地，天下最中”，是中國“四大傳奇”梁祝愛情故事的發源地之一，也是“盤古開天地”美麗神話傳說的發祥地。擁有國家4A級旅游區3個（嵖岈山風景區、竹溝紅色旅游區和南海禪寺）,國家地質公園1個（嵖岈山風景區）。隨著駐馬店市委市政府把旅游業確定第三產業龍頭和新的經濟增長點，酒店需求將明顯增長，入住率顯著提高。 縣地處駐馬店市北面，相距10公里，107國道穿城

7、而過，公路縱橫交錯，四通八達，其區位優勢跟更加突出。近幾年，隨著城市現代化的進程，旅游業也迎來了快速發展，縣嵖岈山是西游記拍攝地，吸引了數以萬計的攝影愛好者和游客來尋幽探奇，品味西游文化。該酒店緊鄰107國道，南鄰玉帶公園，與新城隔水相望，形成了新的高端商區，周邊政府機關、醫院、學校、賓館、超市、飯店等，商業網點較多，生活設施齊全，人流量和車流量較大。隨著基礎性建設的逐漸深入，估價對象的地理位置優勢會越來越明顯。近年來，縣居民收入穩步加快，持續保持增長。消費市場持續活躍，居民消費能力逐步提高。經過 地產估價有限公司對估價對象的價值評估，總價為 萬元，結合估價對象所處的地理位置 、經濟環境和人文

8、環境，我們認為評估價值基本符合當地市場行情，綜合分析估價對象未來數年市場價值具有較好升值空間，且具有較好的處置變現能力。按照國家宏觀經濟政策，大力發展旅游服務業是拉動內需、提高國內生產總值的有效途徑之一，縣風景名勝眾多，因此發展旅游服務業得到拉當地的大力支持，自酒店開業以來，平均入住率75%以上，在旅游旺季更是接待不暇。2012年（10月-12月）酒店營業收入1590萬元，利潤581萬元，經營活動產生的凈現金流436萬元，2013年酒店營業收入4000萬元左右，利潤1400萬元，經營活動產生的凈現金流1400萬元。近兩年企業經營收入和凈利潤保持穩定。企業經營收入的平均值為4900萬元，利潤平均

9、值為1600萬元，經營規模及營業利潤穩步上升，酒店正常經營產生的現金流能夠覆蓋分期償還我行貸款本息，具有較好的經營收益和發展前景。押品價值測算： 根據企業提供的資料顯示，抵押物位于縣107國道東側、玉帶路北側，房產所有權鼎恒置業有限公司，能夠提供財產的合法依據、產權證明，抵押物產權明晰，無糾紛，權屬憑證資料（房屋所有權）齊備，房權證號為：遂房權證遂字第00025040號，計用途為商業用房，使用權類型為出讓，鋼混結構，地面上五層，地下一層，共六層，建筑面積為6294.20，押品產權清晰，具體面積與產權證面積一致，目前押品有國際酒店使用，狀態良好。具體情況如下：全樓鋼混結構，鋼筋混凝土基礎，鋼筋混

10、凝土柱、梁聯合承重，現澆樓地面，磚墻或加氣混凝土砌塊圍護；2010年投資建設大型住宿、餐飲、KTV、洗浴等綜合性商圈，本次評估總面積為6294.20平方米，鋼混結構；經勘探，估價對象立面、背面為花崗巖和釉磚墻面，門前有大型停車區，地下一層為機房和員工活動區域，一至二樓為豪華店面，地理位置極佳，三至五樓為酒店KTV和酒店餐飲區域，現正常投入經營使用中。樓內設施：水電、天然氣、中央空調、升降電梯、通訊（有線電視、電話、網絡等）、消防（消防栓、煙感探測器、噴淋、干粉滅火器、消防應急燈等設施）、監控系統等配套設施齊全。該企業由于支付裝修尾款申請以上述房地產為抵押向我行融資3000萬元，我行組織有關人員

11、為確定我行對企業提供的房地產抵押貸款額度提供參考依據而對房地產抵押價值進行了內部評估。評估情況：辦理保險情況：我行對國際酒店本次貸款提供的房產作為設定抵押物，在貸款發放前要求借款人辦理我行為第一受益人的保險，保險期限不小于貸款期限。授信及貸款額度測算 本次酒店向我行申請小企業經營型物業貸款3000萬元，我行依舊企業近兩年的經營收入，凈利潤等情況和我縣酒店行業的發展趨勢，在充分考慮慎行原則的基礎上，對企業在貸款期內的授信及貸款額度進行測算：預計公司的收入主要有三部分：一是餐飲，擁有20個包間及西餐廳、中餐廳、會議中心（中華廳），可容納1200人用餐，年均收入1900萬元；二是客房，擁有各類豪華客

12、房232間，床位332個，日均出租率75%，年均收入2300萬元；三是其它，物業及其它年均收入310萬元。預計酒店全年收入達4510萬元。授信及貸款額度進行測算：1、 根據2013年12月實現收入平均值測算全年收入為4500萬元。考慮商務活動及旅游活動越來越平凡，企業的經營效益會明顯增加，2014年至2018年度按每年較上年增加5%計算。2、 根據謹慎原則，主要業務成本測算時，2013年度不考慮經營收入下降因素；2014年至2018年度按每年較上年增加5%計算。3、 每年管理費用按實際發生數占營業收入的比重計算（其中管理費按營業收入8%）4、 財務費用按當年在我貸款量應計利息計算，本筆貸款五年

13、，貸款期限初步定為2014年至2018年，貸款償還按18個月寬限期，然后逐季等本金歸還，每季償還本金170萬元，利率為5年期準利率上浮20%執行。5、 每年主營業務稅金及附加按營業收入5.5%計算，所得稅按當年營業收入的2%計算。酒店經營性物業貸償債能力測算表 項目 年20142015201620172018合計營業收入總計4510473649725221548224921其中：房費收入2300241525362663279612710餐飲收入1900199520952200231010499其它收入3103253423593771712主營業務稅金及附加2482602732873021371

14、主營業務成本144315151591167117547975營業費用6777107467838223738財務費用22822417212069813管理費（8%）3613793984184391994利潤總額155316471792194220979031所得稅909599104110498凈利潤146315521693183719878532項目借款（本年新增貸款額）年初貸款額3000294422641584904本年還貸資金凈流量146315521693183719378532當年還貸資金合計16533205484259997306當年還本額5668068015843000年初還貸資金節余

15、1901653314941625319年末負債余額300028881584904年末還貸資金余額16533149416253195722根據以上測算結果顯示，2014年至2018年貸款期內，營業收入為24921萬元，扣除%的主營業務稅金及附加1371萬元、主營業務成本7975萬元、貸款利息（基準利率6.4%上浮20%，即為7.68%）813萬元、管理費用1994萬元。貸款期內可實現利潤9031萬元，扣除2%的所得稅498萬元，貸款期內可用于還款的凈現金流約為8532萬元。融資申請情況融資需求產生原因 原址擴建該項目 原址改建該項目 裝修該物業 該物業日常維護置換借款人因購建、改擴建、裝修該物業

16、形成的他行融資對融資需求合理性判斷國際大酒店符合我行企業經營型物業貸款條件，酒店開業以來營業額、營業利潤逐年擴大。由于酒店位置優越，經營收益可觀且具有良好的發展前景。該酒店2012年9月正式對外營業，酒店為了順應市場快速發展需要，提升本地區接待服務水平，滿足不同客戶的消費需求，酒店在建造設計、功能設施不惜重金聘請酒店專家和知名裝潢設計公司合力打造，使酒店完全符合國家四星級酒店標準；設計突出了“滿足現代人消費需求，堅持遵循服務至上”的理念，以“特色經營、精細管理、超值服務”的服務宗旨，肩負著打造地區最具檔次，最有規模，最個性化的民族品牌飯店的使命，而且成功地與中國傳統及現代文化融合，形成獨具飯店

17、特色的建筑文化主體和裝飾風格，充滿了濃厚的現代氣息。由于酒店裝飾、裝修及安裝較為復雜，交叉作業面多，設計中的接點難度大，加之對層面施工的保護，防塵、隔音技術難度等問題；裝修工程造價極高，裝修初期流動資金不足導致現在部分裝修尾款未付（約3500萬）；與江蘇金鷹建設有限公司簽訂的建筑安裝合同書，內部裝修預計費用為7500萬元，具體為：一、 裝修部分1、大堂一樓門廳、大堂吧、商務中心、豪華燈飾等，為客人提供住宿登記、旅游咨詢、商務辦公等服務。2、餐飲 二樓裝修建成兩個獨立的會議室，滿足不同客人的商務辦公和商務洽談需要；另外一個中餐廳可以為客人商務宴請及派對聚會提供多媒體、舒適豪華的環境。 三、五樓裝

18、修20個風格迥異的豪華包間，使客人感受豪華、氣派的同事，可以體驗到創意中國菜，港式粵菜、經典傳統豫菜。 五、六樓兩個多功能廳裝修后，可承接大型會議、婚喜宴等配套多媒體、同步翻譯等功能。3、客房七至十七樓客房高檔的地毯、豪華的實木家具、高檔的衛生間設施，完全按照國家四星級標準設計。4、其它負一樓鍋爐房兩臺兩噸的方快燃氣鍋爐、中央空調機房、配電室、消防泵房、五部豪華電梯等設施完全按照安全、環保等因素設計施工。5、洗浴 四樓設計有大型休息區/演藝廳、水果吧、豪華按摩保健、大型浴區等配套服務設施。二 項目建設裝修計劃分為六個標段進行，具體實施情況如下：1、一標段大堂門廳石材、燈飾、自動旋轉門、大堂吧、商務中心等設計裝潢，預計完成投資390萬元。2、二標段工程宴會包間、多功能廳、會議室、中西餐廳等配套設施，預計完成投資額1690萬元。3、三標段為洗浴中心整體裝修預計投資額880萬元。4、四標段工程客房裝飾，預計投資額2160萬元。5、五標段