1、2009年上半年江蘇省鎮江房地產市場報告第一部分 當前房地產市場宏觀形勢2008年的房地產行業是一個充滿著嚴酷的年度，隨著國家隊房地產行業以縮進銀根為主要措施的連續打擊，加上08年初的雪災和出現在美國的次貸危機，使得房地產行業從一季度起就開始陷入困境，各區域的商品房成交量明顯萎縮，除北京受奧運會影響外，上海，深圳，廣州，南京等一線城市的高檔商品房價格均開始下跌，至9月出現金融危機時，幾乎所有城市的價量都跌倒了歷史最低點。10月起，國家針對國際金融危機，迅速出臺了以加大基礎設施建設、放松銀根的相應政策，各地區政府針對房地產行業也紛紛采取“救市”措施，至11月，國內各主要城市的房地業開始出現轉機，

2、成交量逐步回升。09年上半年，國內各大城市的商品房成交量進入大幅回升階段，杭州，深圳住宅成交面積叫哦08年同期分別增長180.4%，148.9%，南京增幅也達到77%，上海則為27.9%。天津、蘇州、重慶、青島也都接近超過100%。而隨著上半年成交量的大幅度提升，國內一線城市的新增商品房供應量下降幅度約為20-30%，存量商品房得到快速去化，09年3月，國內主要大眾城市有54.29%出現環比價格上漲，5月則有88.57%的大中城市出現環比價格上漲，6月繼續有80%的大中城市保持環比價格上漲，上半年70個大中城市的價格同比上漲0.2%。上半年，國內商住建設用地的交易也開始回溫，105個主要檢測城

3、市上半年商住用地平均增幅為1.08%，部分城市在6月份甚至重新出現“地王”。值得關注的是；長江三角洲上半年居住用地的同比增長率則為-1.37%，而商用地價同比、環比分別為0.47%和1.27%，綜合地價環比增長0.32%。上半年房地產市場的好轉，也增加了房地產投資商的投資信心。首先是土地交易市場開始活躍，其次是大量存量土地開始轉入新開工階段，房地產投資額從5月起出現連續快速增長。當前的房地產形式雖然可喜，但仍應當值得警惕的是：國家宏觀經濟形勢依然具有不可預測性，國家在二季度后針對可能出現的通脹趨勢迅速采取了相應措施，涉及到房地產領域，下半年起價量雙增的局面有可能不再繼續，銅山，商品房新開工面積

4、和房地產投資額的增加，將迅速彌補上半年造成的存量不足的問題，而最近數月中股市和證券市場的突出表現，也將從房地產中分流出大量社會資金，入地交易市場雖然有所復蘇，但市場反應依然平平，土地價格總體仍然處于同比下降階段。所有這些因素，都很難用“樂觀”來形容當前和未來的中國房地產市場。第二部分 08年鎮江樓市回顧1、 宏觀調控發力，年初銷量萎縮2008年初，受2007年第四季度樓市拐點論的影響，加上國家以收緊銀根為主要措施的抑制房地產業發展的調控政策的影響，鎮江樓市的銷售速度明顯開始減緩，加上08年初雪災因素等原因，08年1月鎮江市區商品房銷售套數為964套，同步于環比的降幅分別為39.56%與37.4

5、%。銷售面積與成交金額的同比與環比也都在30%以上，08年2月，市區（不含大港）商品房銷售套數、面積、成交金額在08年1月的基礎上持續大幅度下降，降幅分別為55.54%、55.35%、58.96%，鎮江樓市至此開始進入低迷期。08年3月至08年11月，鎮江樓市的商品房銷售始終在低位徘徊，銷售套數3月份1069套，4月份1049套，5月份1358套，6月份1008套，7月份1023套外，其余月份均在1000套以下，往年的金九銀十銷售套數僅為807套盒875套。以該期比較具有代表性的8月份為例，當月銷售套數為868套，與07年同期1729套相比，下降幅度為49.8%，銷售面積同比下降48.61%，

6、成交金額同比下降53.11%。直至08年12月，鎮江樓市開始出現回溫跡象。當月成交套數聚升至1461套，與鎮江樓市成交量最好的07年同期1540套相比，僅下降5.13%，當月銷售面積為162449，與07年同期172316相比下降5.73%，當月成交總額716919202元，與07年同期7193377571元相比下降0.345。2、 影響08年鎮江樓市走勢的原因分析縱觀08年鎮江樓市，市場走勢特征表現為：成交量大幅下降，成交均價持續小幅上升。影響08年鎮江樓市成交量大幅下降的主要因素有1、宏觀經濟調控政策的作用；2、市民對市場缺乏信心，期望樓市成交量下降的同時，價格也隨之下降，因此普遍采取等待

7、觀望態度；3、9月份發生的國際金融風暴；4、置業投資者全線撤離樓市。值得注意的是，在08年全年成交量大幅下降的同時，市區商品房均價卻持續上升。從統計數據上看，價格上升幅度達13.2%，造成價格上升的主要原因是：1、鎮江市雖然同樣也受到了宏觀經濟調控以及下半年國際金融風暴等因素的影響，但在08倆土地供應價等蛀牙開發成本并沒有因此降低，相反開發成本繼續持續上升；2、鎮江房價雖然經過了數年的快速增長，但并沒有形成價格虛高的泡沫，開發企業的利潤一直保持在合理的額度內，因此大多數開發企業主觀上不愿意降價讓利銷售；3、鎮江的開發企業主要投資資金鏈來自于自籌，房地產業的銀行貸款金額占全市銀行商業貸款總額的比

8、例不足7%，相當于經濟發達城市的三分之一甚至四分之一，同年鎮江房地產企業銀行貸款與07年同比上升7.2%，二自有資金與07年同比增長43%，因此鎮江的開發企業受銀根緊縮政策的影響較小，資金壓力也相對較小；4、08年鎮江居民的儲蓄存款持續上升，排斥從證券市場流出金額等因素，全年居民儲蓄存款比07年增長約25%，說明鎮江居民的實際消費能力仍然處于上升過程中，因此鎮江居民的商品房購買力不僅沒有消弱，反而還在提高；5、08年中，支撐鎮江樓市的主要動力幾乎均來自于市區居民的剛性需求，且絕大多數購房者均為被迫入市，與房地產開發企業資金壓力較小的處境相比，購房居民在于開發企業的房價博弈中顯得較為被動。第三部

9、分 2009年上半年鎮江樓市數據統計分析一、 鎮江土地市場交易情況1、 商住用地交易情況上半年鎮江市區共出讓15幅商住用地，成交總面積為1857畝，平均成交價為64.57萬元/畝。2、 商住用地出讓情況分析首先，鎮江市城市投資公司，鎮江市交投投資建設發展公司由于系政府所屬公司，因此兩公司所取得地價并不能客觀反映鎮江土地市場的價格狀況，其次，江蘇明豪投資有限公司，鎮江佳豐開發建設有限公司，鎮江市丹徒區華城房地產有限公司取得的地方是為了建設拆遷安置房，因此也不能代表鎮江市當前的地價水平。除上述單位外，其余單位所取得的地塊平均成交價為107.79萬元/畝。3、 當前土地價格從商住建設用地出讓結果中可

10、以看出，09年上半年鎮江市的土地交易狀況并不樂觀，真正用于商住開發的單位（不含二重）只有5家共受讓六幅地塊，而這6幅地塊才真實反映了目前鎮江市的土地價格水平。以下圖表是其中具有代表性的三幅地塊的基本情況，其中江蘇興地投資發展有限公司取得的地塊位置位于南徐達到以南，鎮江九潤國際置業有限公司取得的地塊處于礦機路東側，兩副地塊均處于市內較好區域，地價也相對合理，說明鎮江市區目前較好的地塊，單位樓面價約在1500元/，而相對較偏的地塊，單位樓面價尚未突破1000元。4、 地價比較具有相對可比性的地塊是同處于南徐新城的江蘇興地公司地塊和07年初國際冠城地塊、江蘇陽光置業地塊的樓面價。由于江蘇興地的地塊位

11、置略遜于國際冠城和陽光置業，加上高容積率對建筑成本的提高，因此總體上可以認為：09年上半南徐新城的土地價格相對于兩年前而言，價格基本處于平穩。二、 鎮江樓市綜述1、08年底多方“救市”鎮江樓市開始回暖自08年9月發生國際金融風暴后，10月起，國際酒立即出臺了降低房貸利率，加大公積金貸款額度，降低購房者首付比率、降低小面積商品房交易契稅等刺激樓市發展的措施，各地方政府為了“救市”，則紛紛出臺了更有利于樓市發展的相關措施。鎮江市11月4日也出臺了相關政策，從強化政府協調、調控土地供應、降低用地成本、加大房地產信貸投放、加大個人購房貸款支持力度、減輕開發企業稅收負擔、放寬房地產市場價格管理、規范涉房

12、收費行為等方面做出來相關規定。與中央和地方政府的救市政策、措施相呼應、開發企業也表現出了極大的“誠意”。鑒于中央政府、地方政府、開發商三方面救市力量的作用，沉寂了近一年的鎮江樓市，從08年12月起明顯呈現出回暖跡象，當月銷售驟然升至了1461套，比當年前11個月的平均銷售套數提高55%2、09年一季度淡季不淡 二季度成交量持續上行自08年12月鎮江樓市進入新一輪發展的轉折點后，09年初鎮江樓市隨著市民對市場信心的逐步恢復，剛性需求開始得到釋放，商品房銷量不僅沒有出現常規性淡季特征，相反卻出現淡季不淡的現象。即使在春節前后，商品房交易也顯得比往年更加活躍。在進入三月份后，市區商品房日成交記錄被屢

13、屢刷新，當月市區（含大港）共成交商品房1970套，創下鎮江樓市歷年來最新成交記錄。至此，鎮江樓市回暖趨勢已成定局。二季度，市區商品房月成交量繼續“高位運行”，分別成交1867套、2007套、2142套，就單月平均成交量而言，為歷年來鎮江樓市單月成交之最。三、 鎮江樓市成交量統計與分析（包括大港片區）提醒注意：以下引用數據除有特別注明外，均為當月即使統計數，未考慮統計期間的備案數據調整，未作加權平均，故實際成交量與引用數據約存在5%左右的統計誤差。1、 成交套數上半年逐月成交套數及比對09年1月，市區商品房成交量為1461套，與08年1月964套同比增長51.56%，與07年1月1595套同比下

14、降8.4%，與08年12月1461套環比持平。09年2月，市區商品房成交量達到1209套，與08年2月422套同比增長186.49%，與07年2月769套同比增長57.22%；與09年1月1461套環比下降17.25%。09年3月，市區商品房成交量達到1970套，與08年3月1069套同比增長84.28%；月07年3月份1205套同比增長63.49%；與09年2月1209套環比增長62.94%。09年4月，市區商品房成交量為1867套，與08年4月份965套同比增長93.4%，與07年4月1017套同比增長83.58%。09年5月份，市區商品房成交量達到2007套，與08年5月1385套同比增

15、長44.91%，與07年5月1830套同比增長9.68%。6月份，市區商品房成交量達到2142套，與08年6月1008套同比增長112.5%，與07年6月1328套同比增長61.3%；與08年5月2007套環比增長6.73%。上半年總成交套數及比對09年上半年，市區商品房總成交套數9948套，與08年上半年5813套同比增長71.13%，與08年下半年6007套環比增長65.61%。2、 成交面積09年上半年，市區商品房總成交面積1166616，與08年上半年668554同比增長74.5%。與07年上半年815715同比增長43.02%。四、 商品房成交均價雖然09年以來，鎮江市商品房成交量以

16、升再升并持續保持高位狀態，但來自官方的統計數據表明，持續的銷量增長并沒有拉動市區總體房價水平的提高，相反呈下降態勢。上半年房價相對穩定的原因對市區總體房價在09年上半年保持相對穩定的現象，主要因素有；1.09年上半年由于鎮江市大規模城建拆遷，市政府及新區（大港）政府相繼推出的拆遷安置房價格都在2500元/，甚至2000元以下，比如上半年大港銀山鑫城就銷售近1000套，檀香園200余套。2. 08年的鎮江樓市雖然遭遇了連續11個月的暗淡時期，但絕大多數開發商并沒有以降低房價來作為促使樓市回溫德手段，08年期間的房價始終處于小幅上漲勢態，因此也影響了整體房價的同比比率。3.08年期間，平均房價最高

17、的京口區其銷售量均高于其他區域，直到08年10月后這一區域銷售排名才發生變化，這也是08年市區房價居高不下的原因之一4.08年期間，以第一樓街為代表的商業用房以及許多樓盤存量商業用房的出售，也大大提高了當年平均成交價，而09年除義烏小商品城的商鋪明顯高于普通住宅外，其他商業用房平均銷售價則大約與普通商品房均價持平或略高。5.市區（包括大港）經濟型商品房09年成交量較大6.大港片區09年上半年均價1482，而08年均價在2500元/，且09年上半年大港片區銷售量占市區的15.87%，而08年該比例僅為10.14%。五、市區及各片區銷售情況統計分析09年上半年全市銷售情況對比09年上半年鎮江市區（

18、包括大港）銷售套數同比增長71.13%，銷售面積同比增長74.49%，銷售金額同比增長68.81%，銷售均價同比下降3.26%09年上半年鎮江市區（不包括大港）銷售套數同比增長63.94%，銷售面積同比增長70.03%，銷售金額同比增長70.55%，銷售均價上漲0.3%。09年上半年各片區銷售情況及分析京口區：銷售套數同比增長71.57%，銷售面積同比增長92.37%，銷售金額同比增長71.93%，銷售均價同比下降10.6%。京口區是上半年各片區中成交量絕對數最大的片區，繼續保持著領軍片區的地位，成交量相對增長幅度也較為理想，主要原因是京口區在售樓盤數量最多，共33個，且樓盤大多數處于城市中心

19、區，也說明市民在置業時，區域因素依然是最重要的考慮因素之一。但上半年京口區德銷售均價是除大港片區外下降幅度最大的片區，其原因是上半年京口沒有位于市中心的商業樓盤銷售，而去年同期正是第一樓街步行街的銷售高峰期，其次，京口區許多樓盤由于開發建設得早，尾盤較多，產品品質和環境等相對比較落后，也直接影響成交價格的增長，再則是上半年京口區部分主力樓盤（如江山名洲、中南世紀城等）推出的產品大多屬于普通物業，疊拼、聯排等中高端物業比去年同期減少，因此成交單價也有所下降。潤州區銷售套數同比增長45.57%，銷售面積同比增長53.57%，銷售金額同比增長65.1%，銷售均價同比增長7.49%09年上半年，潤州區

20、絕對成交量尚可，但成交量同比值則低于市區總體水平。主要原因是潤州區范圍內上半年供應量比去年同期減少，除華都名城、檀香園、純熟春色江南、南山華庭等幾個少數供應量較為充足的樓盤外，許多如萬科，樸園、鑫韻花苑、紫陽花園的等品質或地段較好的樓盤均告無房可售，而金山片區和朱方片區大多數樓盤則屬于尾盤。但上半年潤州區價格增長幅度則遠高于市區平均增幅，主要與南徐新城新行政中心的啟動和城際鐵路建設快速推進有關，證明南徐板塊的樓盤越來越受到市民的追捧。同時市民對價格的接受度也越來越高。如華都名城4-6月期間，成交均價從4251提高到4849，增幅達14.07%，國際冠城的花園洋房公開報價則從三月份的5700ti

21、g提高到5月份的6800，增幅達19.3%。丁卯區銷售套數同比增長131.76%，銷售面積同比增長103.9%，銷售金額同比增長126.99%，銷售均價同比增長11.76%。09年上半年，丁卯片區的價量增長幅度均居各片區榜首。首要原因是受義烏小商品城08年底和亞太五金電器城，億都建材家居城09年5月開盤的影響；其次是受沃爾瑪開業和城市商業副中心逐步形成的影響；另外丁卯片區多少樓盤由于相對集中在去年年度開盤，因此上半年的供應量比較充足。片區成交價除了受幾個大商業項目的帶動外，住宅商品房的價格在上半年中也增幅明顯，增幅范圍在3%-8%之間不等，如永隆城市廣場4、5、6三個月，成交套數分布為58套，

22、55套、76套，成交均價則從3月份的4136提高到6月份4287；尚東國際成交均價則從三月份的4246提高到4614。丹徒片區：銷售套數同比增長40.60%，銷售面積同比增長39.18%，銷售金額同比增長44.96%，銷售均價同比增長4.15%09年上半年。雖然丹徒片區成交量也有較大幅度提高，但卻明顯低于市區平均增幅。雖然也受到高鐵建設得推進，南徐新城開發建設，片區城市配套逐步完善、人氣逐漸旺盛，開發投入量大、供應量充足等利好因素的影響，相對而言，丹徒片區仍然受到離城市中心距離較遠，市民置業理念的影響而顯得市場地位排序較為靠后。價格方面，受風景城邦，科苑華庭、新城家園、圣地雅格、亞廈風和苑、魏

23、瑪假日等主力或品質樓盤的影響，使得丹徒片區依然一如既往地維持著前幾年穩步增長的態勢。大港片區：銷售套數同比增長123.02%，銷售面積同比增長107.77%，銷售金額同比增長44.23%，銷售均價同比下降30.55%。從鎮江市房地產產業的研究價值上說，大港片區應當屬于一個相對獨立的區域，其成交量和成交價格對于市區樓市而言并不具備研究意義，也不能代表鎮江樓市的正常水平，但由于官方在進行統計時，將大港也列入市區范圍，因此統計和研究大港片成交量和成交價的德主要意義則體現在可以甄別鎮江樓市的客觀發展狀況，以此來對鎮江樓市的統計數據進行合理的修正，以免因數據誤差而導致分析判斷的結論錯誤。第七部分 未來走

24、勢分析與判斷一、 未來土地交易走勢09年上半年鎮江市區土地出讓情況相對07年和08年顯得比較活躍，1-6月共成交住宅用地1857畝，平均容積率均為2，可建住宅約250萬方，比鎮江市區歷史最好商品房銷售年份（2007）全年銷售面積多50余萬方。這部分土地將會在2010年以及2011年逐步建成商品房投向市場。按照上半年的土地出讓面積和可建成的住宅面積，應該說已經遠遠超過了鎮江市區未來2-3年內商品房的平均需求量，同時由于08年和09年上半年市區商品房新開工面積下降幅度較大，使得市區范圍內的存量土地繼續呈飽和態勢，因此新增建設用地和存量土地勢必將使得未來2-3年內商品房供應量大增，大大增加了未來住宅商品房的開發風險。二、 未來成交量的預測與判斷成交量總體走勢如果排除宏觀經濟對鎮江樓市的影響，總體上說，09年下半年起一直到2010年，鎮江市區的成交量將會繼續維持甚至高于上半年的成交量水平，但相對而言，拆遷房的成交量將比上半年有所提高，而普通商品房的成交量將會有所下降影響總體走勢的原因影響總體走勢的主要原因是由于下半年起