1、東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書杭州名健投資咨詢有限公司目 錄第一章 總 論11.1 項(xiàng)目概況11.2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)21.3 研究的原則21.4 研究的主要結(jié)論2第二章 項(xiàng)目環(huán)境介紹32.1 世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)32.2 中國(guó)旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場(chǎng)分析32.3 浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場(chǎng)分析42.4 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場(chǎng)分析52.5 臨安市概況52.6 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場(chǎng)分析62.7 本項(xiàng)目客房出租率預(yù)測(cè)7第三章 產(chǎn)權(quán)式酒店模式及本項(xiàng)目模式選擇73.1 國(guó)內(nèi)外常見的旅游度假酒店模式73.2 產(chǎn)權(quán)式酒店模式介紹93.3 本項(xiàng)目的模式選擇13第四章 效益分析144.1 酒店經(jīng)營(yíng)效益

2、分析144.1.1 酒店?duì)I收估算144.1.2 酒店?duì)I業(yè)成本分析154.1.3 經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算164.1.4 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)及業(yè)主投資回報(bào)測(cè)算164.2 酒店開發(fā)投資成本分析184.3 資金籌措和財(cái)務(wù)成本194.4 酒店開發(fā)投資效益測(cè)算19第五章 結(jié)論和建議215.1 結(jié)論215.2 建議21附錄一 臨安旅游名勝一覽表23附錄二 臨安星級(jí)酒店一覽表24附錄三 杭州臨安公路一覽表25附錄四 錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)理念26第一章 總 論1.1 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目名稱：臨安東方度假酒店（暫名）2、 建設(shè)單位：（略）3、 地塊情況：位于臨安市中心廣場(chǎng)東側(cè)，地塊面積約17.1畝，用地性質(zhì)為商貿(mào)綜合用地4

3、、 建設(shè)主要內(nèi)容：五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)旅游度假酒店（暫定）5、 建設(shè)單位概況：（略）1.2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、 用地面積：17.1畝（11286平方米）2、 酒店建筑面積：暫估40000平方米（地面建筑部分，地下建筑暫不計(jì)入）3、 設(shè)計(jì)規(guī)格：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)4、 酒店設(shè)客房約300套（gb/t14308）（含雙人間、單人間、商務(wù)房、高級(jí)商務(wù)套房等），餐位1200位（含大堂吧、中餐廳、西餐廳或多功能廳），會(huì)議設(shè)施約300位，娛樂設(shè)施約600位。1.3 研究的原則本項(xiàng)目研究遵循下列原則：1、 客觀性原則。所有的測(cè)算數(shù)據(jù)均以市場(chǎng)平均數(shù)據(jù)為依據(jù)，根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況作出修正評(píng)估而得。2、 保守性原則。

4、本項(xiàng)目的未能明確量化的增利因素均不計(jì)入測(cè)算結(jié)果，僅作說明。3、 簡(jiǎn)化原則。本項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)階段，以整體評(píng)價(jià)為主，分項(xiàng)評(píng)價(jià)為輔。簡(jiǎn)化部分以注解說明，不影響評(píng)價(jià)結(jié)果。1.4 研究的主要結(jié)論1、 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景良好，當(dāng)產(chǎn)權(quán)客房投資者 產(chǎn)權(quán)客房投資者指購(gòu)買產(chǎn)權(quán)分割后的客房的獨(dú)立投資者，以獲取酒店經(jīng)營(yíng)后的長(zhǎng)期現(xiàn)金及綜合回報(bào)作為投資回報(bào)。以每平方米6500元的價(jià)格購(gòu)入產(chǎn)權(quán)分割式客房時(shí)，每年可以得到5.6%的現(xiàn)金固定回報(bào)以及其他回報(bào)，綜合投資回報(bào)率達(dá)21.91%，還可享受物業(yè)增值收益，對(duì)產(chǎn)權(quán)客房投資者有較大吸引力。2、 本項(xiàng)目總投資19057.26萬元（不含地下室部分，不計(jì)地下室部分的原因見第18頁(yè)，計(jì)入地

5、下室部分后總投資超過2億元），按25%自有資金比例，需投入自有資金4251.72萬元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為3651.73萬元，項(xiàng)目投資者 項(xiàng)目投資者指酒店項(xiàng)目整體投資開發(fā)商，此文中特指杭州半山電力集團(tuán)有限公司在開發(fā)出售后獲取現(xiàn)金投資回報(bào)，也可以選擇獲取部分固定資產(chǎn)作為開發(fā)投資回報(bào)，以固定資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益作為長(zhǎng)期投資回報(bào)。總投資回報(bào)率為19.16%，自有資金投資回報(bào)率為76.64%。對(duì)項(xiàng)目投資者較好的回報(bào)。第二章 項(xiàng)目環(huán)境介紹2.1 世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)二戰(zhàn)以后蓬勃興起的旅游業(yè)，在經(jīng)歷了五十多年的發(fā)展壯大后，已經(jīng)成長(zhǎng)為全國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)世界旅游組織2001年底公布的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，全球旅游業(yè)保持強(qiáng)勁增

6、長(zhǎng)勢(shì)頭，2001年全世界跨國(guó)旅游人數(shù)達(dá)到7.05億。其中亞太地區(qū)接待的外國(guó)游客總數(shù)為1.25億人次，比2000年增長(zhǎng)5.5%，遠(yuǎn)高于全球平均1%的增長(zhǎng)速度。報(bào)告顯示，在2020年之前，全球跨國(guó)旅游人數(shù)將會(huì)以年均4.1%的增幅遞增，到2010年跨國(guó)旅游人數(shù)將達(dá)到10億，2020年將達(dá)到16億。2.2 中國(guó)旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場(chǎng)分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2002年我國(guó)入境旅游、國(guó)內(nèi)旅游、出境旅游三大市場(chǎng)全面快速增長(zhǎng)，國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游業(yè)總收入達(dá)5566億元，比上年增長(zhǎng)11.43%，高出國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)速度3個(gè)多百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2002年入境旅游人數(shù)達(dá)9791萬人次，比上年增長(zhǎng)9.99%。其中外國(guó)

7、人1343.95萬人次，比上年增長(zhǎng)19.71%。國(guó)際旅游外匯收入達(dá)203.9億美元，比上年增長(zhǎng)14.57%。全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)8.78億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入為3878億元，分別比上年增長(zhǎng)12.01%和10.11%。隨著改革開放的不斷深入，綜合國(guó)力的進(jìn)一步加強(qiáng)，中國(guó)的旅游業(yè)將攀上一個(gè)新的高峰。據(jù)世界旅游組織預(yù)計(jì)，到2020年，全球?qū)⒂?6億國(guó)際游客，而中國(guó)將以1.3億游客入境、一億游客出境成為世界第一大入境國(guó)和第四大出境旅游市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)旅游也將達(dá)10億人次以上，中國(guó)將成為世界第一大旅游大國(guó)。同時(shí)，我國(guó)在旅游服務(wù)設(shè)施和旅游服務(wù)質(zhì)量上也得到了很好的發(fā)展，日益與國(guó)際接軌。到2000年末，全國(guó)共有旅游飯店1

8、0481家，比上年末增加3446家，客房94.82萬間，增加5.88萬間。在總量大幅度增長(zhǎng)的背景下，全國(guó)平均客房出租率比上年提高了2.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)55.9%。其中：星級(jí)飯店達(dá)到6029家，比上年增加2173家。全年平均客房出租率為57.6%，同比提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。星級(jí)飯店的營(yíng)業(yè)收入占到全國(guó)旅游飯店?duì)I業(yè)收入總額的70%。2.3 浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場(chǎng)分析浙江省是一個(gè)旅游資源大省，旅游資源類型齊全，數(shù)量眾多，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)擁有量更是全國(guó)第一，具有相當(dāng)大的資源優(yōu)勢(shì)。今年來，我國(guó)旅游業(yè)已形成了相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)規(guī)模，開發(fā)了一大批新景點(diǎn)新景區(qū)，具備了多元化、多層次的綜合接待能力，構(gòu)成了較為完善的旅游

9、生產(chǎn)力體系。到2002年，浙江旅游業(yè)綜合實(shí)力已位居全國(guó)前列。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年，浙江接待海外旅游者 204.1萬人次，旅游外匯收入9.28億美元，分別比上年增長(zhǎng)39%和32%。國(guó)內(nèi)旅游方面，浙江接待國(guó)內(nèi)旅游者8020萬人次，國(guó)內(nèi)旅游收入633.8億元，分別比上年增長(zhǎng)16.3%和19.8%。旅游業(yè)已成為我省國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和新興的支柱產(chǎn)業(yè)。到2000年底，全省旅游飯店已達(dá)594家，共有客房數(shù)近55733間，床位111016張。平均客房出租率約64.31%，高出全國(guó)平均水平8.46%，營(yíng)業(yè)收入達(dá)68.52億元。其中星級(jí)飯店411家（含五星級(jí)3家，4星級(jí)25家），平均客房出租率65.21，營(yíng)業(yè)

10、收入總額56.25億元，占全省旅游飯店總營(yíng)業(yè)收入的82.1%。最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，浙江高星級(jí)旅游飯店的客房出租率和營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，已成為整個(gè)旅游飯店的主流。2.4 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場(chǎng)分析截止到2000年底，杭州旅游飯店已達(dá)138家，比上年增加33家，共有客房數(shù)20535間，床位39902張。客房出租率65%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。根據(jù)美國(guó)horwath asia pacific 對(duì)杭州市酒店業(yè)2001年和2002年的市場(chǎng)最新調(diào)查說明：a、 一類酒店的平均客房率為68%；平均房?jī)r(jià)為358-411元；b、 二類酒店的平均客房率為66%；平均房?jī)r(jià)為212-240元；c、 客房供應(yīng)年增長(zhǎng)率

11、為6.1%；客房住客增長(zhǎng)率為7.5% 此項(xiàng)數(shù)據(jù)表明酒店客房的需求增長(zhǎng)大于供應(yīng)增長(zhǎng)，酒店業(yè)的效益將在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。注：以上數(shù)據(jù)均來自于各級(jí)旅游管理部門權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。2.5 臨安市概況臨安市-長(zhǎng)江三角洲的一方綠寶地，位于浙江省西北部的天目山南麓，東往杭州，西進(jìn)黃山，北上南京、上海，南下寧波、溫洲、大都可朝發(fā)夕歸，市境東西長(zhǎng)110余公里，南北寬50多公里，幅員3126.8平方公里，轄15鎮(zhèn)24鄉(xiāng)，人口50萬，市人民政府所在地錦城鎮(zhèn)，距杭州城48公里。臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內(nèi)涵豐富的文明古城。臨安交通便捷，公路密度居全省之冠，杭州到黃山高速公路橫貫東西，

12、八條省界道縱橫南北與滬杭、杭長(zhǎng)、皖贛鐵路相通，青山航道與京杭大運(yùn)河、錢塘江溝通，年吞吐量120萬噸。目前杭州到臨安有數(shù)條高速（高等級(jí)）公路在建（見附錄三），其中杭青高速公路2004年底建成后，杭州到臨安的公路行程僅需25分鐘。道路交通的改善將極大的促進(jìn)臨安旅游業(yè)的發(fā)展，也對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益產(chǎn)生良性影響。2.6 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場(chǎng)分析臨安自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨(dú)特，集名山、名水、名洞、名剎、名人古跡于一身。已成為杭州市旅游西進(jìn)的輻射區(qū)。天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽(yù)海內(nèi)外，以“大樹華蓋”名揚(yáng)天下；龍?zhí)辽绞织B浪，奇花異草美不勝收；玲瓏山摩崖石刻，臥龍古寺一展唐

13、宋風(fēng)韻；大明山奇峰蒼松、云海怪石，人稱“浙江小黃山”；青山湖翠浪環(huán)抱、碧波垂釣，集名山、茂林、碧水、古跡于一體，堪稱西子湖的“姊妹湖”；錢王陵園為“上有天堂、下有蘇杭”的奠基人而載入史冊(cè)的吳越國(guó)王錢镠墓地。瑞晶洞宏大壯觀，千姿百態(tài)，是國(guó)內(nèi)外罕見的寒武紀(jì)條帶狀石灰?guī)r中發(fā)育的溶洞；還有湍口溫泉、昌化北溪“小三峽”和眾多的古跡，各具特色。臨安目前擁有三星級(jí)酒店家，二星級(jí)酒店8家。三星級(jí)酒店非雙休日平均房?jī)r(jià)305元/天.間，全年平均房?jī)r(jià)328元/天.間，客房出租率為65%。隨著臨安旅游的興起，雙休日和節(jié)假日酒店客房常常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好。據(jù)從2003年1月至10月15日的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)

14、據(jù)，臨安旅游共接待人數(shù)205萬人次，客源市場(chǎng)以上海江蘇為主。浙江省內(nèi)游客比例也由15%增長(zhǎng)到35%。散客人數(shù)比例不斷增長(zhǎng)。臨安星級(jí)賓館（包括二、三星級(jí)）1至10月份平均入住率達(dá)75%。其中三星級(jí)賓館臨安大酒店、錢王大酒店入住率達(dá)85%，黃金周和雙休日更達(dá)94.99%。具體見附錄二。2.7 本項(xiàng)目客房出租率預(yù)測(cè)本項(xiàng)目實(shí)施后，將成為臨安最高檔次的，集住宿、餐飲、會(huì)議、度假、休閑、娛樂等諸多功能于一體，地理位置優(yōu)越，環(huán)境宜人，設(shè)施先進(jìn)的商務(wù)度假酒店。根據(jù)全國(guó)、省、杭州和臨安的高星級(jí)酒店的歷史客房出租率和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目建成后，客房出租率和房?jī)r(jià)將持續(xù)提高，到建成后第三年，達(dá)到75%、450元；到建

15、成后第八年，達(dá)到80%、500元并保持穩(wěn)定。本測(cè)算保守預(yù)測(cè)，按建成年份最低數(shù)為68%、388元。第三章 產(chǎn)權(quán)式酒店模式及本項(xiàng)目模式選擇3.1 國(guó)內(nèi)外常見的旅游度假酒店模式目前國(guó)內(nèi)外常見的旅游度假酒店有三種模式：常規(guī)住宿型酒店、旅游目的地酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。1、 常規(guī)住宿型酒店：在旅游度假區(qū)內(nèi)建設(shè)以住宿為主的純客房型酒店。在酒店內(nèi)配置的餐飲和附屬娛樂設(shè)施較少。僅以滿足住店客戶為主。此類酒店本身無特色，客源靠周邊已有景區(qū)吸引。酒店入住客人對(duì)區(qū)內(nèi)旅游特色的依附性很強(qiáng)，對(duì)酒店的周邊環(huán)境要求較高。此類酒店造價(jià)不高，一般建造于大型景區(qū)的旁邊，如高爾夫俱樂部會(huì)館，濱海度假村等。2、 旅游目的地酒店：此類酒

16、店的重點(diǎn)在于構(gòu)建休閑特色和文化品位。在功能上，店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施并重。店內(nèi)的娛樂和度假設(shè)施特別齊全，酒店本身可構(gòu)成旅游目的地。在經(jīng)營(yíng)上店內(nèi)的配套設(shè)施同時(shí)為住店客人、本埠客人和來度假的不過夜客人服務(wù)。此類酒店的休閑項(xiàng)目建設(shè)要求嚴(yán)格，造價(jià)較常規(guī)住宿酒店高，如杭州金馬飯店、之江度假村等。3、 產(chǎn)權(quán)式度假酒店：產(chǎn)權(quán)式酒店的英文全稱“timeshare”，即“時(shí)間共享”，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，它依托于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會(huì)打開，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，即是服務(wù)又是家產(chǎn)的新型投資方式。 產(chǎn)權(quán)酒店起源于20世紀(jì)60年代，風(fēng)行于世界著名旅游城市和度假勝地。是

17、一種介于房產(chǎn)和酒店之間的股份式酒店。將酒店的總使用期分為若干時(shí)間段，出售每個(gè)時(shí)段的使用權(quán)，或?qū)⒕频攴指畛蓳碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)單位，出售給投資人，投資人能獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分紅，同時(shí)還獲得一定時(shí)段的客房消費(fèi)權(quán)。投資人的產(chǎn)權(quán)在使用期內(nèi)可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓和繼承。產(chǎn)權(quán)酒店使投資人的投資方式跳出了“購(gòu)房出租”和“購(gòu)房升值出售”的傳統(tǒng)模式，實(shí)現(xiàn)了“分割置業(yè)”和“經(jīng)營(yíng)生財(cái)”。我國(guó)早年操作的產(chǎn)權(quán)酒店位于海南、廣西等省，隨著房產(chǎn)升溫和旅游發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店漸成新熱。杭州樂園產(chǎn)權(quán)酒店的成功即是一例。2001年4月浙江臨安錢王大酒店轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店，一個(gè)星期中，94間客房即被搶購(gòu)一空（見附錄一）。北京、上海、海南也有大量成功先例

18、，可以說，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店已進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。3.2 產(chǎn)權(quán)式酒店模式介紹產(chǎn)權(quán)式酒店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施要求均較高。酒店由休閑俱樂部、客房設(shè)施和物管中心三個(gè)部分組成，其中休閑設(shè)施由多種娛樂、健身和休閑項(xiàng)目構(gòu)成，既為住店客人服務(wù)，也為本地客人服務(wù)。物管中心有酒店管理中心、社交俱樂部和物業(yè)管理功能。在海南三亞、廣西北海、上海和北京也嘗試采用這種方法，其優(yōu)點(diǎn)是：一、接待容量拓展快，能在較短時(shí)間內(nèi)形成規(guī)模；二、在同等接待容量下可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)，固定資產(chǎn)由購(gòu)房業(yè)主分擔(dān)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商承擔(dān)。三、房產(chǎn)業(yè)主即是產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)者又是產(chǎn)權(quán)酒店的促銷者，這種雙重身份能拓寬酒店的潛在市場(chǎng)，提高酒店的整體照徠能力。

19、四、這類酒店的客源市場(chǎng)有較大的培育彈性空間，可以邊培育市場(chǎng)邊擴(kuò)大接待規(guī)模，逐步達(dá)到住宿設(shè)施的合適容量。（一）產(chǎn)權(quán)式酒店主要類型 1、時(shí)權(quán)酒店 即由瑞士亞歷山大.耐首次提出的“time-share hotel”，是產(chǎn)權(quán)酒店的開端，酒店向游客、中產(chǎn)家庭和企業(yè)集團(tuán)出售，在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。 2、退休住宅型產(chǎn)權(quán)式酒店是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購(gòu)樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)，到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的產(chǎn)權(quán)酒店在美國(guó)比較多見。 3、有限自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店 開發(fā)商將酒店的每間客房分割

20、為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房紅利，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。這種酒店一般位于旅游度假勝地，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤(rùn)分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，按分期付款選擇的年限后取得產(chǎn)權(quán)，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)按市場(chǎng)價(jià)格自由出售或賣給酒店管理公司，經(jīng)營(yíng)有方的酒店通常可以獲得可觀的增值回報(bào)。 （二）產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶一般70是中產(chǎn)家庭投資，30左右是企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團(tuán)購(gòu)買一方面用于投資，另一方面用于員

21、工度假或公司年會(huì)使用。 作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，產(chǎn)權(quán)酒店符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，無論對(duì)開發(fā)商還是投資者，都能演繹出豐富的商機(jī)。 （三）產(chǎn)權(quán)酒店的銷售經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)權(quán)式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風(fēng)險(xiǎn)收益式兩大類。1、固定收益模式固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈(zèng)送住房消費(fèi)卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價(jià)三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時(shí)候的七折權(quán)。 住房卡價(jià)值=房間牌價(jià)407天+20天（1-30）+338天（1-70） 總收益率=(固定回報(bào)5.56+住房卡價(jià)值)/總房款浙江田園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的黃龍?jiān)铝翞尘频辏ㄈ羌?jí)）采取的就是

22、固定回報(bào)的收益方式。因此以黃龍?jiān)铝翞尘频阛型客房42.24m2,b型客房93.82m2為例，列出其投資收益見表3.1。黃龍?jiān)铝翞尘频晖顿Y收益表3.1指標(biāo)支出收益總收益率戶型建筑面積m2/元總房款首付款30%貸款20年元/年計(jì)算方式房間牌價(jià)折扣出租率毛收益凈收益住房卡a42.244000元/m2168960509609376.33市場(chǎng)狀態(tài)5880.560%6438628973.79免費(fèi)入住22.6%保守估計(jì)5880.435%300469461.76固定回報(bào)9394.1828788b93.825200元/m248786414786427016.53市場(chǎng)狀態(tài)11800.560%12921058145

23、免費(fèi)入住17.4%保守估計(jì)11800.435%6029827134固定回報(bào)27125.2457773由上表可知投資者只須付足30%首付款，酒店將提供7成20年按揭等值回報(bào)。上表的凈收益、收益率未計(jì)算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。 對(duì)于投資型業(yè)主，根據(jù)杭州旅游酒店的平均水平，客房成本為其收入的8-10%，如按10%計(jì)算，客房出租率在40%左右就能平衡投資者的投資回報(bào)。預(yù)計(jì)利潤(rùn)回報(bào)，將比市內(nèi)住宅或?qū)懽謽堑耐顿Y、股票投資、國(guó)債投資更可靠、更豐厚、更長(zhǎng)久。投資固定收益式產(chǎn)權(quán)酒店與其他投資方式收益比較列表如下：投資方式投資回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)來源產(chǎn)權(quán)酒店10%-30%+免費(fèi)浪漫度假+物業(yè)產(chǎn)權(quán)的增值酒店管理公司經(jīng)營(yíng)不善

24、：可通過聘請(qǐng)信譽(yù)度好、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卓越的酒店公司規(guī)避。市區(qū)內(nèi)的公寓、商住投資方式樓6%-10%+物業(yè)產(chǎn)權(quán)空置沒有租出去，無房租收入；未來供應(yīng)量大，造成房租下降；大多數(shù)房款超過30萬，資金占用量大。股票投資不確定風(fēng)險(xiǎn)大，股市跌漲難測(cè)，散戶經(jīng)常被套。期貨買賣不確定風(fēng)險(xiǎn)大跌漲難測(cè)外匯買賣不確定要求投資者有經(jīng)驗(yàn)和時(shí)間；風(fēng)險(xiǎn)大，尤其是方向性事物的損失無法挽回。收藏藝術(shù)品、幣、卡、郵票等不確定投資者需有相當(dāng)?shù)蔫b賞能力，甄別真贗；投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關(guān)，稍有不慎，就會(huì)成為廢品一堆，熊市常持續(xù)多年。國(guó)債利率低：2.44-4.08%通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低。儲(chǔ)蓄利率極低：0.99-2.88%通貨膨脹，國(guó)家金

25、融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低。購(gòu)買保險(xiǎn)遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安，不要賠償。1、 險(xiǎn)收益模式這種模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。其運(yùn)轉(zhuǎn)方式采用前期適量回報(bào)，后期風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)方式，投資者全額購(gòu)買產(chǎn)權(quán)客房后，后期收入視酒店的經(jīng)營(yíng)情況而定，這種方式計(jì)算公式為：酒店經(jīng)營(yíng)第一年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報(bào)為樓價(jià)的5%；酒店經(jīng)營(yíng)第二年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報(bào)為樓價(jià)的10%；首兩年一般用總樓價(jià)的15%的紅利進(jìn)行讓利。可抵沖15%的房款，或領(lǐng)取15%的紅利現(xiàn)金。在計(jì)算中可將項(xiàng)目簡(jiǎn)化為投資者只付85%房金，酒店經(jīng)營(yíng)第三年度，投資者將按如下公式獲得紅利回報(bào)：投資人年租金總收益=（客房年租金總收入）（1-17

26、%經(jīng)營(yíng)成本）70%分成比例客房年租金總收入=年均入住率酒店客房日均房?jī)r(jià)365天酒店客房日均房?jī)r(jià)=投資者分紅系數(shù)酒店客房日均租金=（客房原售價(jià)/酒店客房原總售價(jià)）酒店客房日均總租金分紅系數(shù)和可分配年度利潤(rùn)額度由物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同研究決定。風(fēng)險(xiǎn)收益法是開發(fā)商少量定量讓利，投資人的匯報(bào)則取之于經(jīng)營(yíng)管理，這種模式的風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。3.3 本項(xiàng)目的模式選擇在浙江新一輪經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，旅游項(xiàng)目和房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)都在尋求共享市場(chǎng)的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進(jìn)和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店成為一種現(xiàn)實(shí)的選擇。采用產(chǎn)權(quán)酒店的建設(shè)模式可以發(fā)揮旅游和房地產(chǎn)二個(gè)產(chǎn)業(yè)方向的優(yōu)勢(shì)，

27、將游客對(duì)郊外度假的追求和購(gòu)房投資、購(gòu)房商居的市場(chǎng)需求結(jié)合起來，用市民對(duì)房產(chǎn)的投資熱情來引導(dǎo)和培育休閑市場(chǎng)。對(duì)解決臨安度假休閑住宿設(shè)施建設(shè)和改善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都具有現(xiàn)實(shí)意義。從本項(xiàng)目的地理環(huán)境條件看，由于地塊位于臨安市民廣場(chǎng)一側(cè)，可利用廣場(chǎng)借景造景，形成良好的度假休閑環(huán)境，對(duì)投資者具有較大的吸引力。因此，本項(xiàng)目建議采用有限的自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店模式。第四章 效益分析4.1 酒店經(jīng)營(yíng)效益分析4.1.1酒店?duì)I收估算a、 客房收入：根據(jù)臨安目前的酒店平均房?jī)r(jià)，考慮到本酒店作為臨安最高星級(jí)酒店的集聚效應(yīng)和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測(cè)算保守估計(jì)酒店的平均房?jī)r(jià)為388元/天.間，出租率為68%，30

28、0間客房年出租收入約為：30038868%365=2889萬元。b、 餐廳經(jīng)營(yíng)收入：本項(xiàng)目地處臨安市中心人民廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。根據(jù)我們對(duì)臨安餐飲、娛樂市場(chǎng)消費(fèi)水平、消費(fèi)心理的調(diào)查，我們認(rèn)為：由于本項(xiàng)目的特殊地理位置及在建成后數(shù)年內(nèi)臨安最高檔次餐飲、娛樂場(chǎng)所的市場(chǎng)領(lǐng)先者地位，本項(xiàng)目的餐飲、娛樂消費(fèi)客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項(xiàng)目餐飲、娛樂消費(fèi)的重要來源。預(yù)測(cè)：中餐廳800餐位2餐50元/人均消費(fèi)80%上座率365天=2336萬元其它餐廳400餐位2餐38元/人均消費(fèi)50%上座率365天=554.8萬元早餐不計(jì)入餐飲收入，作為客房附加服務(wù)贈(zèng)送客人，在客房收入中體現(xiàn)。綜合約

29、為2890.8萬元c、 休閑健身、娛樂、商務(wù)中心、會(huì)議場(chǎng)租等服務(wù)收入：如b所述，本項(xiàng)目休閑娛樂前景樂觀，在方案設(shè)計(jì)中可作重點(diǎn)考慮。測(cè)算以日收入1.65萬元計(jì)約為600萬元（1.65365=602.25）d、 其它收入：包括旅游商品銷售收入、客房商品銷售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品銷售收入等，約為250萬元綜合上述幾個(gè)部分收入，本項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入約為：6629.8萬元4.1.2 酒店?duì)I業(yè)成本分析a、 外購(gòu)原輔材料費(fèi)：本項(xiàng)目外購(gòu)原輔材料包括賓館營(yíng)業(yè)所需的客房?jī)?nèi)的日常用品開支、餐飲日常經(jīng)營(yíng)成本、旅游商品進(jìn)貨費(fèi)用以及其他服務(wù)所需用品的購(gòu)貨開支等。估算本項(xiàng)目原輔材料費(fèi)用每年約需1529.46萬元。

30、其中：客房消耗28898%=231.12萬元中餐餐飲成本233640%=934.4萬元其它餐飲成本554.830%=166.44萬元休閑健身、娛樂、會(huì)議場(chǎng)租等服務(wù)成本60010%=60萬元商品銷售成本25055%=137.5萬元b、 燃料動(dòng)力費(fèi)：本項(xiàng)目的燃料動(dòng)力費(fèi)包括所使用的水費(fèi)和電費(fèi)。估算項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)年燃料動(dòng)力成本約為營(yíng)業(yè)收入的7%為：6629.87%=464.09萬元。c、 工資福利：本項(xiàng)目所需人員約450人，人均 年開支15000元，總開支675萬元。d、 攤銷費(fèi)用：本項(xiàng)目前期費(fèi)用暫計(jì)1000萬元，作為遞延資產(chǎn)按10年攤銷，每年攤銷100萬元，提取的現(xiàn)金用作房間設(shè)備的維護(hù)和重新購(gòu)置。 e、

31、折舊費(fèi)用本項(xiàng)目裝修設(shè)備（暫估）7200萬元按5年折舊，每年的折舊費(fèi)用為1440萬元。折舊費(fèi)用用作重新裝修的費(fèi)用。其它固定資產(chǎn)投資（17006.87+1050.39-7200）=10857.26萬元按40年平均折舊，每年的折舊費(fèi)用為271.43萬元。f、 稅營(yíng)業(yè)稅及附加按暫5.5%計(jì)，需交納營(yíng)業(yè)稅及附加共6629.85.5%=364.64萬元4.1.3 經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算本項(xiàng)目的年總利潤(rùn)為：6629.8-1529.46-464.09-675-100-1440-271.43-364.64=1785.18萬元按33%的所得稅計(jì)，凈利潤(rùn)為1196.07萬元。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年度現(xiàn)金凈流入為：1196.07+100

32、+1440+271.43=3007.5萬元。說明：裝修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，按目前資金市場(chǎng)6.5%左右的低風(fēng)險(xiǎn)收益率測(cè)算，年可獲資金投資收益近百萬元。依據(jù)保守性原則，此項(xiàng)收入不計(jì)入效益測(cè)算。4.1.4 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)及業(yè)主投資回報(bào)測(cè)算每年投資者實(shí)際可分配回報(bào)為凈利潤(rùn)和固定資產(chǎn)折舊共計(jì)1196.07+271.43=1467.5萬元每平方米投資年現(xiàn)金回報(bào)率為14675000/40000/6500=5.64%考慮到資產(chǎn)增值、酒店免費(fèi)客房、折扣等回報(bào)因素，客房業(yè)主以每平方米6500元的價(jià)格投資本項(xiàng)目分割產(chǎn)權(quán)，投資回報(bào)率相當(dāng)可觀。投資案例分析如下：以前述案例

33、中的固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈(zèng)送住房消費(fèi)卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價(jià)三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時(shí)候的七折權(quán)。業(yè)主收益如下：指標(biāo)支出收益總收益率戶型建筑面積總房款首付款30%貸款20年元/年計(jì)算方式房間牌價(jià)折扣出租率毛收益凈收益住房卡a4529250087750204750/5.04%1355.79/16269.48客房收益5980.6568%96475.34免費(fèi)入住21.91%整體收益16509.38總收益47576.88現(xiàn)金凈收益=14675000/4000045=16509.38元住房卡價(jià)值=598657天 +20天（1-30）+3

34、38天 （1-70） =47576.88元總收益率=（16509.38+47576.88）/292500=21.91%由測(cè)算可知，投資者只須付足30%首付款87750元，其余7成20年按揭可由酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回報(bào)支付。業(yè)主在支付了30%的首付款后，酒店經(jīng)營(yíng)者可以每年給予產(chǎn)權(quán)客房投資者現(xiàn)金回報(bào)5.64%，總投資回報(bào)率達(dá)21.91%，還可享受物業(yè)增值收益。4.2 酒店開發(fā)投資成本分析（一）規(guī)劃指標(biāo)1、 項(xiàng)目總用地面積：11406平方米2、 預(yù)計(jì)建筑面積：40000m2，（不包括地下室） 3、 容積率：3.5（暫估）（二）、投資成本估算（按靜態(tài)法估算）開發(fā)成本費(fèi)用預(yù)測(cè)表 （土地價(jià)格未確定，暫按80萬元/

35、畝計(jì)算）項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)萬元（一）、土地成本1+214091、土地出讓金80萬/畝13682、契稅0.0341（二）、建安工程成本1+2124001、建安費(fèi)用約1300元/平方米52002、裝修裝備約1800元/平方米7200（三）、前期工程費(fèi)11601、勘探、設(shè)計(jì)等前期費(fèi)約40元/平方米160（四）、規(guī)費(fèi)以下6項(xiàng)之和334.41、大市政配套費(fèi)45元/每平方米1802、人防工程費(fèi)15元/平方米603、地方高教費(fèi)10元/每平方米404、白蟻防治費(fèi)1.6元/每平方米6.45、墻改費(fèi)10406、散裝水泥費(fèi)28（五）、雜費(fèi)以下9項(xiàng)之和8461、綠化費(fèi)按35元/平方米估1402、電話管線按4元/平方米估16

36、3、有線電視按6元/平方米估244、自來水、電力按55元/平方米估2205、安全監(jiān)控按20元/平方米估806、預(yù)決算審核費(fèi)（二）0.15%18.67、質(zhì)監(jiān)費(fèi)（二）0.25%318、監(jiān)理費(fèi)（二）1.1%136.49、物管基金按45元/平方米估180合計(jì)開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用15149.4（六）、不可預(yù)見費(fèi)（開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用）5%757.47（七）、間接費(fèi)用以下二項(xiàng)之和1100（一）、管理費(fèi)用2503750（二）、銷售費(fèi)用350總計(jì)開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)17006.87注：根據(jù)簡(jiǎn)化原則，地下部分未計(jì)入成本，以可銷售經(jīng)營(yíng)的車庫(kù)等收入沖抵平衡。地下部分一般需投資數(shù)千萬元，因此項(xiàng)目總開發(fā)成本費(fèi)用會(huì)

37、超過2億元。4.3 資金籌措和財(cái)務(wù)成本資金籌措方案如下：25%為自有資金約4251.72萬元,75%為銀行和其它方式融資。以年息5.49%計(jì)入財(cái)務(wù)成本，開發(fā)建設(shè)期三年，按資金平均流入簡(jiǎn)便計(jì)算財(cái)務(wù)成本發(fā)生時(shí)間為1.5年。則財(cái)務(wù)成本為:17006.8775%5.49%1.5=1050.39萬元.4.4 酒店開發(fā)投資效益測(cè)算 酒店銷售收入：6500元/m240000=26000萬元營(yíng)業(yè)稅及附加：26000萬元5.74%=1492.4萬元項(xiàng)目總投資：17006.87+1050.39+1000（開辦費(fèi)）=19057.26利潤(rùn)總額：26000萬元-1492.4萬元-19057.26=5450.34萬元所的

38、稅：5450.3433%=1798.61萬元凈利潤(rùn)：3651.73萬元此項(xiàng)目的總投資收益率為3651.73/19057.26=19.16%自有資金投資收益率：19.16%4=76.64%敏感性分析見下表。由表可見地價(jià)變化及銷售價(jià)格的變化將影響投資收益率、稅后利潤(rùn)等指標(biāo)，敏感性大。利潤(rùn)敏感性分析表 敏感性分析用作分析建設(shè)成本的變化對(duì)利潤(rùn)的影響，因此本敏感性分析中的總成本費(fèi)用特指建設(shè)成本費(fèi)用，不含財(cái)務(wù)費(fèi)用和開辦費(fèi)。總投資收益率亦以此數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。地價(jià)銷售價(jià)格利潤(rùn)分析50萬/畝60萬/畝80萬/畝100萬/畝6000元/m26500元/m27000元/m26000元/m26500元/m27000元/m2

39、6000元/m26500元/m27000元/m26000元/m26500元/m27000元/m2總成本費(fèi)用18468.2318468.2318468.2318664.5818664.5818664.5819057.2619057.2619057.2619450.0219450.0219450.02稅后利潤(rùn)2783.304046.385309.462651.743914.825177.902388.623651.734914.782125.503388.584651.66總投資收益率15.07%21.91%28.75%14.21%20.97%27.74%12.53%19.16%25.29%10.

40、93%17.42%23.92%自有資金投資收益率60.28%87.64%115%56.83%83.9%110.97%50.14%76.64%103.16%43.71%69.69%95.66%第五章 結(jié)論和建議5.1 結(jié)論本項(xiàng)目是一個(gè)有相當(dāng)贏利潛力的項(xiàng)目。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較佳，在財(cái)務(wù)上是可行的。5.2 建議本項(xiàng)目應(yīng)通過正確的整體定位規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成為臨安標(biāo)志性建筑。建議通過與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ瑺?zhēng)取能充分利用廣場(chǎng)資源借景造勢(shì)。本項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)與當(dāng)?shù)卣芮邢嚓P(guān)，建議盡可能爭(zhēng)取得到當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策支持以及客源方面的支持。由敏感性分析可知，土地的價(jià)格將直接影響投資回報(bào)，建議盡可能爭(zhēng)取理想的地價(jià)。本項(xiàng)目建

41、筑面積應(yīng)留有空間，容積率應(yīng)設(shè)法爭(zhēng)取到45。本項(xiàng)目的銷售經(jīng)營(yíng)模式建議采用固定收益方式。給予產(chǎn)權(quán)客房投資者年固定現(xiàn)金回報(bào)率建議設(shè)定為5.6%。本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中可采用靈活的銷售策略，如餐廳包廂等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地一次性拍賣，收益用于資金性投資，既提高經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地的上座率，又提高了整體經(jīng)營(yíng)效益。本項(xiàng)目的投資商的開發(fā)投資收益可以物業(yè)形式體現(xiàn)，通過經(jīng)營(yíng)收益長(zhǎng)期收回，以避免高額的所得稅。附錄一 臨安旅游名勝一覽表名稱地址距離臨安周邊部分飯店賓館及價(jià)格（元/間.天）浙西天灘龍崗鎮(zhèn)龍井村60km浙西大峽谷飯店（100-200）浙西大峽谷大峽谷鎮(zhèn)龍井橋68km白馬崖大峽谷鎮(zhèn)龍井橋75km浙西天池大峽谷鎮(zhèn)童玉村82km瑞

42、晶洞石瑞鄉(xiāng)蒲村82km石長(zhǎng)城昌化馬嘯90km綠城大酒店（100-240）柳溪江漂流昌化河橋白下55km大明山昌化順溪里仁村88km天目石谷西天目東關(guān)48km海鑫度假村、綠海賓館、浮玉山莊、天目賓館、天目山莊、天目書院、留椿屋、青龍山莊、（100-200）天目山西天目44km白水澗橫畈鎮(zhèn)泉坑25km龍須峽谷太湖源鎮(zhèn)白沙村36km神龍川太湖源鎮(zhèn)25km錢王陵園錦城鎮(zhèn)1km青山湖青山湖2km銀湖山莊（100-200）相思島青山湖2km玲瓏山玲瓏山1km西徑山臨安集賢村1km附錄二 臨安星級(jí)酒店一覽表酒店名稱地理位置星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)房數(shù)量（間）標(biāo)房標(biāo)價(jià)（元）非雙休日折后價(jià)格（元）錢王大酒店臨安市區(qū)三星級(jí)24

43、6480366青山湖旅游度假村青山湖風(fēng)景區(qū)三星級(jí)120360260臨安大酒店臨安市區(qū)三星級(jí)206480288白天鵝大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)90280160國(guó)際大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)62280150天屹賓館青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)61280160錦湖度假村青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)70多320256圣鶴山莊青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)50多300270浙地山莊青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)86320180臨安銀杏大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)80280100臨安青山湖休閑村青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)裝修中附錄三 杭州臨安公路一覽表1杭州臨安青山一級(jí)公路，8車道杭州出口，至青山變6車道，與原來老的一級(jí)公路相連已開工2004年完工，由杭州臨安行程在25分鐘內(nèi)

44、202省道，杭昱高速公路中汪家埠昌化段，路經(jīng)杭州余杭臨安2004年2月開工2006年6月完工，由杭州臨安行程在20分鐘內(nèi)314省道，澎浦線，湖州臨安一級(jí)公路2004年動(dòng)建2006年完工416省道，桐千線一級(jí)公路，桐盧千秋關(guān)，路經(jīng)臨安2004年底動(dòng)建2006年底完工5胥高段，富陽(yáng)胥口高坎二級(jí)公路，富陽(yáng)臨安安吉2005年6月動(dòng)建2007年底完工6淳安文昌臨安昌化二級(jí)公路2004年10月動(dòng)建2006年底完工附錄四 錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)理念錢王大酒店是臨安市供銷社、浙江錢王集團(tuán)全資建造的三星級(jí)酒店，開業(yè)三年來得到社會(huì)各界的支持，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和企業(yè)美譽(yù)度在不斷提高。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何加快推

45、進(jìn)產(chǎn)權(quán)式結(jié)構(gòu)多元化，有效配置資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一新名詞、新理念自然地進(jìn)入了決策視線。一、錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作過程1、單元設(shè)計(jì)于2000年6月13日開工興建的錢王大酒店西苑樓是為滿足錢王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程。總建筑面積4300平方米，總投資近2000萬元，共6層94套標(biāo)房，單套面積40.87平方，實(shí)用面積22.9平方。經(jīng)過測(cè)算，包括酒店提供的配套設(shè)施、設(shè)備共享使用權(quán)的延伸不可分割部分，一層每套投資額為人民幣20萬元，二層以上每套21萬元。投資者付清全部投資款可獲得定向那間客房的全部法定權(quán)證。投資者可以作為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)辦理抵押和轉(zhuǎn)讓，其升值的權(quán)益歸屬投資者

46、。2、用途選擇投資者獲得單體產(chǎn)權(quán)后，可以自愿選擇用途。主要有三種情況，一種是長(zhǎng)期自住。自己入住擁有產(chǎn)權(quán)的客房，只需要支付標(biāo)定房?jī)r(jià)的10%20%物業(yè)管理及物資耗用費(fèi)，便可得到酒店提供的全套規(guī)范的客房服務(wù)。其待遇與長(zhǎng)期包房一樣沒有區(qū)別，當(dāng)然入住者必須遵守酒店統(tǒng)一的各項(xiàng)管理制度。酒店還規(guī)定入住五年內(nèi)的客房設(shè)備的維修，保養(yǎng)由酒店負(fù)責(zé)。五年后如果酒店統(tǒng)一裝修更新時(shí)，其客房?jī)?nèi)的費(fèi)用由入住者負(fù)責(zé)。公共設(shè)施還是由酒店負(fù)責(zé)。第二種方式稱為委托經(jīng)營(yíng)。這就是投資者自己不入住，而將其擁有產(chǎn)權(quán)的客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)收取投資回報(bào)，酒店按年支付人民幣壹萬元并負(fù)責(zé)保持客房設(shè)施、設(shè)備完整良好。現(xiàn)在酒店首期同投資者簽訂四年半的委托

47、合同，以后每五年一期，同投資者延續(xù)簽約。同時(shí)酒店給每間客房每年15天的免費(fèi)入住權(quán)。入住客房由酒店統(tǒng)一安排。現(xiàn)在還只限于錢王大酒店本部，以后如果形成網(wǎng)絡(luò)，還可以包括入住這些網(wǎng)絡(luò)酒店。第三種方式是較長(zhǎng)期自住與委托經(jīng)營(yíng)混合。這主要是適合一些法人企業(yè)，利用企業(yè)客戶短期入住。混合類型在約定的入住期120天內(nèi)享受酒店特別價(jià)格優(yōu)惠110元/間天，同時(shí)享受15天免費(fèi)入住，剩余委托經(jīng)營(yíng)期獲得回報(bào)。上述三種方式，都不限制投資者的自行轉(zhuǎn)讓行為，只需要向酒店辦理一定的交割清算手續(xù)即可。所有這些，酒店都與投資者以合同方式予以規(guī)范。考慮到投資者一次性支付的困難，浦發(fā)銀行臨安支行給予這種新的產(chǎn)權(quán)改革模式的大力支持，決定為投資者提供七成十年的按揭貸款。這就意味著，如果投資者需要，只要與浦發(fā)銀行簽辦手續(xù)，首期只支付30%的投資款即可獲得客房產(chǎn)權(quán)。3、營(yíng)銷過程酒店向社會(huì)公眾推介了這一新理念，在臨安日?qǐng)?bào)上刊登了答記者問，舉行了產(chǎn)權(quán)式酒店新聞發(fā)布會(huì)，杭州日?qǐng)?bào)給予了關(guān)注，一星期后，94套客房已全部售出，一樓14間和二樓10間分別被法人企業(yè)橫畈、昌北供銷社購(gòu)得，3間被一社團(tuán)購(gòu)得，另外67個(gè)自然人成為西苑樓的投資者。二、產(chǎn)權(quán)式酒店的幾點(diǎn)啟示1、產(chǎn)權(quán)式酒店必須走自己的路產(chǎn)權(quán)式酒店源于西方，風(fēng)行于歐美，完全可以為我們所用，對(duì)此，酒店著重研究了產(chǎn)權(quán)式酒店的中國(guó)化過程，分析了投資者的心態(tài)，進(jìn)行了大量的市場(chǎng)調(diào)