1、百盛街商業物業管理方案一、方目錄案編制、八刖3二、百盛街物業基本情3況三、百盛街商業物業服務宗旨.3四、物業管理追：求目標.3五、第-一早物業管理要點八、.4六、第二早百盛街商 業管理處.5七、第三章百盛街商業管理處員工招聘9八、第四章百盛街商業管理處員工培訓及管理 .10九、第五章 百盛街商業物業管理 16十、第六章管理成本測算及經濟效益分析33十一、第七章檔案的建立與管理 34方案編制前言百盛街商業項目，是中聯地產潛心打造的又一商業旗艦項目，是集天時、地理、人和諸多優 勢為一體的明星商業建筑，她將引領張家口核心商業圈奔向輝煌。就商業街的發展及項目后 期的管理與服務，物 業管理作為地產開發環

2、節中的重要一環，高標準、高品質的物業管理 在此起著至關重要的作用。百盛街商業的物業管理方案從長遠發展的方向和管理目標來考慮，定位標 準是從幵始就按照正規化、專業化的管理標準，嚴格市場經營、專業管理及質 量管理。編制百盛街商業物業管理方案 是在行業內的一些成熟經驗的基礎上，在 物業管理法律法規及張家口市相關規定范圍內允許的基礎上編制而成，可能一 些成熟經驗在實際運營及管理過程之中，不能進行實際操作，還有待于去證明 和修正，為此，請公司的各位同事和各位領導加以修正和指導。百盛街物業基本情況項目名稱：百盛街商業廣場；發展商：中聯地產有限公司；物業管理：萬鴻物業管理有限公司;地理位置：占地面積：170

3、00仃；建筑面積：63000仃；停車場面積：3083.8仃；車位：70個(地上10個，地下70個)；車庫層高：3.3米;商業項目：油畫城、百貨、超市、街鋪、休閑等;設施配套：消防系統、智能監控系統、電梯系統等;百盛街商業物業服務宗旨以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務急業主商戶之所急，想業主商戶之所想，全心全意為業主商戶服務物業管理追求目標以公司經營為主導，推出完善的管理服務，為公司創造效益，打造品牌。短期目標：在最初進入百盛商業街半年之內做到：(1 )商業街環衛徹底改觀，無死角，無灰塵，無污染;(2 )公共設施正常運行；(3) 治安管理有序，車輛停放整齊；(4 )綠化、整齊無污染、建筑小品

4、無損缺花木養護得當，植物景觀自然生長；(5 )完善的客戶服務體系，規范管理，至誠服務。長期目標：一年內達到市優物業管理標準，并根據百盛街商業物業管理的實際情況，逐步完善商業物業管理各操作流程；二年內爭取達到省優物業管理標準、創“安全文明標兵市場”三年內逐步達到國優物業管理標準，提高服務質量，提升商業市場價值，樹立萬鴻企業形象，打造品牌。第一章物業管理要點運用持續發展的戰略，確保商業的保值與升值。人性化的管理方針與業主商戶建立溝通的橋梁，增進了解與信任，誠信為本，提高管理服 務的信譽。結合百盛街商業物業建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉 變傳統思想觀念，為業主商戶推出完

5、善的管理服務。為實現以上設想，擬采用 一種模式、兩項基礎、三個重點、四項措施 ”的管理方針。一、一種模式針對百盛街商業物業的特點制定出具有操作性的物業管理模式。物業顧問由公司富有實 際管理和操作經驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業的實際特點，結合商業 地產管理的經驗和標準，擬采用商業地產中介服務式商管物業管理 ”的模式，力求充分滿足業主商戶需求。采用“即時服務與隱性管理”相結合的管理理念，既為業主提供及時滿意的服務，又充分尊 重商戶經營的私密空間。二、二項基礎1、建立和完善人員培訓網絡組織，確保物業管理人員的專業素質和綜合素質。加強品質 管理督導力度，引入競爭激勵機制，采用效率管理

6、和計劃管理相結合的方式。建立完善的服 務網點，為業主商戶提供個性化的商務服務。2、組織豐富多彩的文化和商業推廣活動， 維系社會各界的良好關系和業主商戶與顧客雙 向的溝通，共同營造溫馨、獨特、文明的商業文化氛圍。三、三個重點1、安全管理為第一 為確保業主商戶和顧客生命、財產的安全，我們將根據商業的實際情況， 進行人員科學的分部布崗防范，以商業智能系統（包括消防系統）為技防，進 行安全管理全面防范。建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密 聯系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄商業在安全的條件下為業主商戶服務。 實行 24 小時專人全天值班，負責所轄商業的安全管理工作，嚴格管理，防止易 燃易

7、爆等危險品進入物業，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，防患 于未然。2 、環境管理責任到人商業的環境管理極為重要， 如何為業主商戶創造一個良好、 舒適的經營 （工 作）環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任 到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地去 做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證商業的環境衛生狀況達到最佳狀態， 為東大街增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。3、各項設施正常運行 針對百盛街現有的設施設備的實際情況，為業主商戶提供方便快捷的維修 服務，我們將 24 小時受理業戶報修接待，即時報修，及時維修，即時服務。為 了確保商業不間

8、斷的安全運行，加強對設施設備的巡檢、養護，規范各項操作 的及時、準確，嚴格安全操作流程，監督與杜絕不當的操作。四、四項措施1 、強有力的目標計劃管理 將按照全國優秀示范市場的標準制定各項管理指標，在兩年時間內成為省 優物業管理市場。以此為目標，對各職能部門及各職能管理人員明確責任，并 將目標實施的情況、存在問題及時用圖表和文字表達出來，實現目標動態控制， 以進行目標成果評價，建立完整的計劃體系；具體措施為：目標與措施相結合； 計劃與檢查考核相結合；強調培訓和員工個人的職業發展；全員重視計劃管理。2、全面質量管理 建立了一整行之有效的、具有商業特色的質量管理體系，并根據 ISO9001 國際質量

9、標準 的有關要求， 全面推行質量管理， 其有效方法之一是： 建立“計劃實施檢查處理” (PDCA ) 的質量管理循環，把質量目標落實到各部門、各環節、每個人，并通過品質管理處監督檢查， 使工作質量不斷提高。3、全面督導管理將在管理現場采用國際酒店業廣泛使用的督導管理方式，對各職能部門實施指揮和指導 管理。一是經濟管理，通過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調動員工積極性。二 是法規管理，制定一整套完整的規章制度和工作程序，以此規范員工言行，提高工作質量和 工作效率。三是宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神、職業道德；加 強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平。4 、量化

10、管理與標準化運作A、量化管理a) 每年根據 ISO9001 質量方針，確定年度質量目標，對業主商戶滿意率、 機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。b) 實行目標經營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，做出具 體要求。c) 管理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內容及課時。d) 年度考核量化，年度崗位輪換率 10%采用“甲A、甲B”末尾淘汰制。e) 財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計 劃的控制成本的財務指標量化管理，提高效益。B、標準化運作(1) 貫徹公司企業文化，包括企業精神、經營管理理念和發展目標。(2) 貫徹公司IS09001物業管

11、理質量體系，導入 IS014000環境管理質量 體系管理規程和操作要求。(3) 規范管理處員工的行為，提倡專業、規范、文明的行為表率(4) 發揮公司計算機管理系統的作用，提高物業管理工作效率。(5) 實施公司企業形象系統。第二章百盛街商業管理處一、東大街商業管理處外部組織體系(見圖)二、百盛街商業管理處內部組織體系(見圖)三、百盛街商業管理處職能1、2、進。序岡位人任職條件號數1管理處主任1大學本科以上學歷，持物業管理企業經理資格證 書，對物業管理業務有全面認識，商業物業管理 相關工作經歷四年以上，辦事果斷干練，組織協 調能力強。熟悉企業標準、質量管理體系標準， 熟悉物業管理設施設備、保安、保

12、潔、綠化和客 戶服務等運作實務。2管理處主任助理（兼安管隊 長）1大學本科以上學歷，持物業管理企業經理資格證 書，對物業管理業務有全面認識，商業物業管理 相關工作經歷四年以上，辦事果斷干練，組織協 調能力強。熟悉企業標準、質量管理體系標準， 熟悉物業管理設施設備、保安、保潔、綠化和客 戶服務等運作實務。3機電工程師2大學?？埔陨蠈W歷，持物業管理上崗證書，有物 業土建、機電設備、中央空調、電梯、給排水設 施維護工作經驗，組織協調能力強，三年以上相 關工作經驗。4財務內勤（兼文 員）1大專以上學歷，相關專業工作經驗-年以上，能 熟練使用計算機，熟練使用物業管理財務軟件5保安班長3高中以上文化程度，

13、身高 173CM以上，年齡25歲 以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人，兩年以 上物業管理工作經驗，有定的組織協調能力， 熟悉物業保安管理運作實務。6保安人員32高中以上文化程度，身高 173CM以上，年齡25歲 以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人優先。商 場巡杳：2人*2+中控室：1人*3+停車場入口： 2 人*3+停車場出口： 1人*3+停車場卸貨區：1人*2+ 停車場1層巡查：2人*3+停車場2、3層巡查：2 人*2+商業廣場巡查：1人*3+機動：1人*17電梯工1五年以上工齡，高中以上學歷，中級電梯工以上8空調工1五年以上工齡，高中以上學歷，中級技工以上9強、弱電工2五年以上工齡，高中以

14、上學歷，中級電工以上10清潔工6初中以上文化程度，身高 160CM以上，年齡30歲 以下，品行良好，相貌端正（衛生間及辦公場地 保潔，其余外圍）合計505、參與企業標準化工作，制訂本管理處的企業標準， 參與制訂涉及本管理處的企業標準6、對物業設施設備精心維修保養，提高性能，確保安全運行，使設備保值。 在物業接管后，協助相關方解決物業遺留問題。7、加強物業安全防火管理， 落實各項安全防范措施， 確保物業和業主商戶的 生命財產安全。8、加強管理處內部溝通，定期召開管理處工作例會，掌握業主商戶信息，檢 查、推進服務工作和內部管理工作。9、做好員工的崗位實物培訓、績效考核。10 、 建立健全各類質量記

15、錄和基礎臺帳。建立文件資料檔案。11 、 貫徹物業管理條例，熟悉與物業管理的相關法律、法規和政策。處理好與業戶、地產的關系，與社會及政府部門建立良好的公共關系。12 、 積極倡導公司企業文化，創建文明班組，培養員工進取精神，培養集體凝 聚力。四、百盛街商業管理處崗位任職要求第三章 百盛街商業管理處員工招聘一、物業管理人員 （由公司進行招聘）1、百盛街商業管理處主任大學本科以上學歷，持物業管理企業經理資格證書，對物業管理業務有全面 認識，商業物業管理相關工作經歷四年以上，辦事果斷干練，組織協調能力強。 熟悉企業標準、質量管理體系標準，熟悉物業管理設施設備、保安、保潔、綠 化和客戶服務等運作實務。

16、2、客戶服務大學?？埔陨蠈W歷，持物業管理上崗證書，能熟練使用計算機，有豐富的客戶 服務經驗，有社區文化活動的組織與開展經驗和商務管理經驗，組織協調能力 強，相關工作經歷 2 年以上。3、機電工程師大學專科以上學歷，持物業管理上崗證書，有物業土建、機電設備、中央空 調、電梯、給排水設施維護工作經驗，組織協調能力強，三年以上相關工作經 驗4、財務內勤大專以上學歷，相關專業工作經驗三年以上，能熟練使用計算機，熟練使用 物業管理財務軟件第四章 百盛街商業管理處員工培訓及管理一、員工的培訓1. 培訓目標為了把百盛街商業廣場的物業管理達到省優物業管理標準， 必須培養一支高 層次、高素質的物業管理專業隊伍，

17、通過各種形式的培訓，使管理處員工具備 全面的商業物業管理素質要求，從而實現預期的管理目標。具體目標如下：（ 1）確保每個員工年度培訓在 50 課時以上。（ 2）新員工培訓率 100%，培訓合格率 100%。（ 3）管理人員持證上崗率 100%。（ 4）特殊工種人員持證上崗率 100%。（5）建立和完善員工訓練網絡。（6）對員工進行網絡及智能化培訓。2. 確立和完善員工培訓網絡系統（1）在員工的“工作技能、服務意識、綜合素質、團體合作”四個方面調 查員工受訓程度，確定訓練需求，制定訓練計劃。訓練計劃包括：A、按什么標準，達到什么目的（訓練目標）；B、訓練程序、方法；C、 訓練對象（受訓區域、崗位

18、、人員）；D、訓練內容（技能、意識、操守等）；E、訓練地點、時間以及經費預算；F、效果追蹤的方式、時間、執行者；G預備修正計劃。（ 2）員工的訓練分兩個層次進行， 即管理層 （包括潛在管理層） 和操作層； 在對第一層次訓練中，注重管理職能的訓練，并由其分解及制訂、實施對第二層次的操作訓練，形成員工訓練組織網絡。兩個層次的訓練均進行“兩個W的階段，即“WHAT:使訓練對象知道工作怎樣做，“ WHY:進而明白為什么這樣 做，由被動式工作轉化為主動式工作，再進行深層次的引導，提高員工的工作 技能，端正工作態度。（3）訓練的程式不只是授課講解告知，而是有系統步驟的。 訓練的步驟為:告知（TELL）、呈

19、現（SHOW 試作（TRY、追蹤檢討 （FOLLOW其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。定期結合告知的追蹤 方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標準水平；不定期結合不告知 的方式主要是追蹤員工在實際工作中的效率、效果，檢討其工作態度。3、培訓計劃（略）二、員工的管理1、具體的管理服務主要是由員工來實施的。想要員工對服務對象業主商 戶以微笑，首先要管理者對員工微笑。（ 1）管理者對員工必須具備服務意識，重視每一個員工，注重員工的感受， 在工作中結合“原則與彈性原則” ，鼓勵員工的進步，修正員工的失誤。（ 2）加強員工實際操作的品質管理督導，有針對性地具體實施員工訓練，

20、 關心員工的成長。（3）適當的授權，結合“指令”的信息傳達、實施過程，進行必要的效果 追蹤，增強員工的“參與感” 。（ 4 ）主動了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，激發員工士氣，倡導 團結合作精神。2、錄用與考核員工的錄用與考核，將嚴格按照公司的管理程序進行。3、崗位職責管理處主任（助理）職責:*完成公司下達的經濟、管理和安全指標，負責管理目標的細分。*完成物業管理服務委托方提出的物業管理服務內容和質量要求（委托合同），積極支持、配合物業管理服務委托方的經營管理和業務活動的開展，滿足 物業管理服務委托方的期望和需求。*負責管理處工作計劃、財務預算的制定，按規定做好收入、支出的控制和 核算工

21、作。* 負責全面協調、控制管理處的各項管理工作和運作實務（基礎管理、業主 商戶服務管理、設施設備管理、保安管理、保潔綠化管理、企業標準化工作、 公關和公共事務管理等） ，保持管理處正常運行秩序及良性經濟循環。* 在保持經營收入相對穩定的前提下，全面提高物業管理服務質量和管理水 平，降低服務與管理成本。* 負責選拔和聘任管理處內各類操作人員，實施業務培訓和督導，激勵員工 的工作積極性，做好對員工的考核工作。* 負責企業標準化的宣傳貫徹工作，樹立良好的公司形象，與業主商戶及各 相關方保持良好的關系。* 按公司要求，負責管理服務區域內的 ISO9001 質量管理體系與 ISO14001 環境管理體系

22、的運行和持續改進，并通過年度外部審核。* 負責制定管理處的企業標準，參與制定涉及本管理處的企業標準。*全面負責管理服務區域內的安全工作，做好對各類突發事件的預案制定與 防范工作。負責突發事件發生后的應急處理的指揮、協調、聯系和信息反饋工 作。*負責建立完整的物業管理檔案（業主商戶資料、設施設備技術資料、防火 安全工作資料）。日常工作中抓好各類服務、維修和合同的臺帳管理。*做好管理處內各部門及員工之間的溝通和協調工作，處理好與公司各部門 的工作聯系和協調，提高管理和工作效率。*完成公司總經理室、主管職能部門交辦的其他工作。機電工程師職責：* 在管理處的領導下，負責實施所管轄物業的房屋建筑、各系統

23、機電設備、 管道、電氣及控制線路等設施設備的檢查、運行、維修、保養工作。確保設備規范操作及安全運行。* 編制所管物業的委外維修、保養年度計劃（草案），報管理處，做好零配件及物品的計劃申購。* 編制所管物業設施設備的自行維修、保養年度計劃（草案），報管理處。* 編制所管物業設施設備的定期檢查和年度檢測計劃（草案），報管理處。*合理安排，做好上述計劃實施的日常工作安排，帶領設備維修工按有關作 業規范，對物業設備設施做好檢查、維修保養工作和委外維修項目實施的監管 工作，做好維修臺帳記錄。*做好設備維修工的班次編排、考勤及業務考評工作。* 負責對物業維修服務質量和設備維修工安全操作的檢查、督導。*負責

24、設施設備的運行、維修服務投訴的處理及回訪工作，負責不合格服務 的糾正和預防措施的制定實施、跟蹤檢查。*做好設備事故的處理和防范工作，制定設備故障應急處理預案和設備搶修 方案，及時正確處理設備的突發故障、緊急事故。* 負責對物業裝修施工的圖紙審查、 現場監管、 房屋結構與設備設施的保護。 在安全、可靠、經濟、合理的原則下，在公司主管部門的指導下，探索設 備技術節能方案，并組織實施。*每年負責編制設施設備清單，對新建設備及時收集設備技術資料，做好整 理歸檔工作。*組織設備維修工參加專業技術培訓，提高設備維修工的操作技術水平、專 業維修技能，增強質量和服務意識。*將每月設備運行維修的各類記錄匯總裝訂

25、成冊，上交管理處存檔。*關心設備維修工的生活，教育設備維修工互相團結與合作。*完成管理處及公司主管部門交辦的其他任務。財務內勤職責：*認真審核原始憑證，發現原始憑證有錯誤的，應當由出票單位重開或者更 正，更正處應當加蓋開出單位的公章。發現審批手續不全的原始憑證，應當退 回，要求補充、更正。*現金報銷應當按照公司財務管理制度規定辦理，對違反規定的財務收支， 應當制止和糾正。*現金出納應按照規定使用現金，不得坐支現金，庫存現金按銀行核定的限 額內使用，隔夜現金最多不能超過 5000元。*出納人員對各種支票和付款憑證應認真保管，使用時按編號順序登記。支 票如有遺失，必須及時向銀行辦理掛失手續，不準簽

26、發空頭支票。逾期支票， 不準出租出借支票給別的公司、個人使用。*辦理銀行結算，應正確填寫結算憑證，認真審核，及時辦理；按期收回。*建立健全現金、銀行存款帳目，逐筆記載并登記現金、銀行日記帳。現金 日記帳。現金日記帳要做到日結日清，帳款相符。不得白條頂庫?？照{維護員職責：*熟悉所管設備的性能及操作方法，了解空調系統及送風管、排風管和水管 的布局走向。每天按規定準時幵啟和關閉空調，符合區域送風量、新風量和溫 度的要求。*嚴格遵守各項操作規程，做好勤測試、勤記錄、勤調節，確?？照{機組、 冷卻塔、膨脹水箱和循環水泵的正常運行，要節約能源，并認真做好記錄。*按規定對空調系統設備（新風機、風機盤管、變風量

27、空調機、電磁閥、濾 網、冷凝水管道等）和消防排煙系統設備（正壓風機和排煙風機、風管、防火 閥、排煙閥等）進行清潔、保養，做好空調機房和工作的保潔工作。電梯工職責：*按規定要求管理、維護保養各垂直客梯、貨梯、自動扶梯，確保此類設備 正常運行。定時巡檢電梯運行情況，做好電梯運行日志和維修保養記錄。*配合、監督委外專業維修單位，進行周、月、季、年保養，對零部件更換 進行確認和記錄，做好機房和電梯轎廂的保潔工作。*嚴格執行電梯運行安全操作規定，按時幵啟和關閉電梯，嚴密監視電梯運 行狀況，及時處理各類問題。遇緊急停機故障，應迅速到位，先解救電梯轎廂 中被困人員，然后排除電梯故障。保安班長職責：*在管理處

28、的領導下，樹立“服務第一，業戶至上”的觀念，帶領班隊員認 真執行保安服務與相關物業安全的作業規范，按企業標準要求，做好日常保安 服務工作，為業戶提供細致、溫馨的服務。*做好班前檢查，嚴格要求保安員規范著裝。值勤時，要經常檢查保安員的 精神狀況、用語規范、儀容儀表等。* 負責搞好交接班工作，認真填寫交接班記錄。進行交班時，認真做好班組 考勤、檢查、講評和指示。* 負責對保安門崗、巡邏崗、監控崗、車管崗的工作安排、工作檢查和人員 調度，督促保安員堅守崗位，負責安排保安員輪流用餐，不得脫崗，在時間和 空間上確保安全服務覆蓋整個物業管理轄區范圍的所有崗位。*負責督促監控中心、車庫崗亭、保安值班室內設備

29、和環境的保潔工作。每 周對管轄區范圍內的消防器材作全面清點、檢查，發現缺少損壞應及時上報修 復，并做好記錄。管理，*當班時負責對物業設施、 人員流動、 財物進出等安全動態加強監視、 如遇突發事件，指揮保安員按有關應急預案處置。*熟悉物業安全重點部位和物業環境狀況，熟悉消防設備設施及器材的性能 和使用方法，熟悉物業保安管理服務的專業知識，做好保安員的保安知識和操 作實務培訓，提高保安員的業務水平。*配合落實各項安全基礎管理工作，開展對“五防”的日常自查。* 負責協調本班和其他班次人員的關系，搞好班組團結。*完成上級交辦的其他工作任務。保安員職責：*嚴格執行保安服務作業規范，持證上崗，服從領導的安

30、排，聽從指揮，忠 于職守，提高警惕，遵紀守法。*樹立“服務第一，業戶至上”的觀念，統一著裝，儀表整潔、精神飽滿、語言文明、姿勢動作規范。對業戶要表現出熱情、誠懇、彬彬有禮的態度，體 現良好的物業服務形象。*遵守交接班制度，不遲到，不早退，不擅自離崗。交接班要清楚，責任明 確。*熟悉物業重要設備設施、消防設施、供水等幵關的分布情況和區域環境狀 況，掌握各類突發事件應急處理規程，正確果斷、靈活機智的進行處理。*熟悉消防器材的性能和使用方法，認真接受有關消防知識的培訓，參加操 作技能的訓練。*在緊急情況下，服從管理處及現場負責人的指揮，通力合作，發揚臨危不 懼、見義勇為的精神，全力保護物業的安全和業

31、戶生命財產的安全。*維護物業公共區域內的公共秩序，防止矛盾激化，做到以理服人，打不還 手，罵不還口。*當值時間應思想集中，嚴禁睡覺、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、 接電話、玩手機等不良現象。*完成管理處交辦的其他工作任務。第五章百盛街商業物業管理一、業主商戶的進場裝修流程及辦理相關手續1、裝修申報工作流售樓處1、在售樓處確認商戶身份，填寫商戶相關詳細資料，-L轉管理處一份存檔。2、由經售樓處出具業主交房確認書萬鴻物業管理公司百盛街商業管理處辦理裝修申請1、商戶憑辦理裝修確認書在管理處填寫裝 修申請表，裝修公司提供裝修審核資料 （裝修企 業承建資格證、營業執照、年審記錄、稅務登記 證）的復印

32、件加蓋公章、裝修圖紙及水電改動圖紙全套、 填寫商鋪移交表、簽署相關協議。管理處財務交費萬鴻物業工程部1 、交納裝修押金，具體詳見裝修收費標準。2 、預收一年物業費。1 、管理處將商戶之裝修申請資料轉工程部進行 裝修審核。工程部對商戶之裝修提出相關意見和要求 審核完的裝修資料及時轉管理處確認。發裝修施工 批準通知書1、商戶、裝修公司須憑管理處簽發的裝修施工批準通知書辦理人員、材料進場并施工1、裝修期間管理處工作人員將定期或不定裝修現場管理 相應的處理。辦理裝修驗收管理處財務辦理退費手續期對裝修現場進行檢查、監督，對違反裝修管理規定的現象及人員，管理處將按照裝修規定予以1、裝修完工之后，由商戶向管

33、理處提出裝修驗收申請，管理處將安排人員、約定 時間聯合商戶及項目部、經營公司進行 驗收。1 、對無違反規定現象、無超出裝修申報范圍、裝修驗收合格的一周內在管理處財 務辦理退費手續。2 、對違反裝修管理規定的，將按照相關規定進行處理。2、裝修管理協議為確保物業區域之安全，凡入住裝修業戶（簡稱業戶）、承擔業戶裝修工程 隊（簡稱施工隊），必須遵守如下規定: 安全管理1、審核裝修施工單位的資格（如：營業執照、稅務登記證）及其申請的裝修設 計圖紙、裝修工程造價預算及有關的申報手續，對不符合管理處裝修要求的 設計、預算提出修改意見，直至達到裝修管理之要求。2、 業戶禁止使用木質材料進行室內吊頂與隔墻的制作

34、安裝，使用的裝修材料必 須為防火材料，如確需零星使用木筋或木板材，應在裝修申請表中注明， 經管理處經理批準同意后方可使用，并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度 以上。如違反以上規定，經管理處或消防部門查出，由業戶負責全部整改，并承擔一切經濟損失。3、 業戶在房內進行隔斷，隔墻頂部與平頂吊頂間隔不小于30厘米。4、施工期間，管理處原則上不同意業戶聘請的施工隊借住在施工區域內，且不 能進行飲食制作活動。5、 施工隊進出本物業區域必須辦理施工人員工作證，平時進出本區域應佩帶此證，施工隊上下電梯或運輸材料只能走指定電梯及樓梯。6、施工隊的施工工具和材料運出本區域，應持有管理處開具的出門證7、施工現場嚴禁

35、吸煙，應在管理處指定的吸煙點吸煙。8、工程施工需動用明火時，施工隊須向管理處提出申請，并填妥動火申請審 批表，經管理處批準后方可動火，操作時應按動火管理要求落實安全措施。 特殊工種，如電工、電焊工等應持證上崗。9、施工隊應妥善保管易燃易暴物品，應在遠離火源的專門房間集中集中存放， 并加注明顯標志。10、施工隊不準在無關樓面走動。11、嚴禁施工隊把消防設施移作他用。12、施工隊須做好現場管理工作，明確施工安全負責人。施工隊應嚴格遵守有 關建筑施工安全規定。因業戶或施工隊原因造成傷亡事故，由業戶或施工 隊負責。13、使用面積超過 100 平方米的室內裝修，業戶應事先向裝修所在地區的消防 部門提出裝

36、修防火審核申報及消防安全檢查申報。14、施工現場應至少配備兩個 4KG的干粉滅火器。15、關于商鋪廣告、招牌及涉及專項施工的事項必須事先進行申請。施工安全1 、 業戶需將涉及裝修的全部圖紙和裝修申請表報送管理處，經管理處批準 后，方可開工。涉及水、電、風、弱電（通訊線路、電話、網絡）的變更， 業戶須另行書面提出申請，經管理處批準后方可動工。施工驗收前，管理處 按獲批準的施工圖先行檢查，對涉及公共部位裝修、增添或修改原設備等項 目，管理處將嚴格檢查，如有不合格，責令業戶整改。2、 施工隊在施工中嚴禁損壞建筑的原有結構、裝修材料、設施設備，更嚴禁在 幕墻鋁合金骨架上打洞，施工隊在施工前先做好煙感、

37、噴淋、送回風口、電 梯、消防栓箱、手動報警等設施設備的保護措施。如有損壞由業戶或施工隊 賠償。3、如因業戶不按管理處規定要求擅自施工而造成影響自己今后使用的問題 不合理的隔斷影響空調進出風質量、 擅自增大用電負荷造成頻繁跳電） ，由業 戶自己負責。4、施工人員使用廁所時，必須使用手紙，并嚴禁在水盤及下水管槽中沖洗沙漿 桶，如違反本規定造成污水或下水管道堵塞， 由業戶與施工隊負責及時疏通， 或向管理處賠償。5、施工隊施工產生的建筑和生活垃圾，應袋裝后集中放置其裝修現場，并由業 戶及時外運， 不得有亂擺放、 不外運或占用其它業戶場地及公共場地的現象。6、對商鋪進行二次裝修租賃業戶，在租賃期滿搬出前

38、，對房屋需恢復進戶前原 樣或向管理處支付一次性恢復賠償。7、業戶退租后，原由固定的裝修設施（如隔斷等）不準拆除帶出本物業管理區 域，需交管理處處理。8、施工隊施工動用公用水、 電和電梯運送材料， 應由業戶支付相應水、 電費用， 用于補償物業公共耗能費。9、施工隊污損的公共部位，業戶必須予以修復或恢復。施工隊應注意環境清潔 衛生，不準在公共部位或向窗外亂拋雜物、亂倒垃圾、隨地吐痰，一經發現， 視情節輕重予以罰款。10、施工隊白天禁止使用有噪音的工具。進行鑿除工程和圖刷有刺激性氣味的 材料，應在管理處限定的時間內進行。11、施工時間應事先通知管理處，經管理處核準后方可在規定時間進入物業管 理區域進

39、行施工作業。同時，施工現場應有施工安全負責人進行監護。12、因業戶及其施工隊原因造成管理處建筑設施、設備損壞及第三方的財產損 失、人員傷亡，由業戶承擔責任并負責賠償。13、施工隊施工完成后，負責對其施工場地、施工通道、施工人員生活區及進 出通道進行清潔。14、施工隊施工中違反上述規定而不采取整改措施，管理處有權采取必要的措 施，情節特別嚴重者，另行處理。15、施工期為：年 月 日至 年 月 日16、施工隊安全負責人為：17、業戶裝修商號：管理處：日期：業戶蓋章和簽名/日期：施工隊蓋章和簽名/日期3、百盛街商業物業管理公約根據物業管理條例和張家口市有關的物業管理法律、法規，結合百盛街商業廣場（以

40、下簡稱“百盛街”）的實際情況，為維護百盛街萬鴻物業管理公 司（以下簡稱管理者）和租戶的合法權益及公共利益，明確各自的權利、義務 或責任，確保百盛街的管理能夠達到高標準要求，使區域內各方行為有公幵、 明確的規章可遵循，特制定百盛街商業廣場物業管理公約（以下簡稱“公約”）。 公約對百盛街發展商、百盛街萬鴻物業管理公司、租戶及管理者均有約束力， 公約約束力內涉及管理者、發展商及租戶的受讓人、繼承人、合并人、接辦人、 承租人或實際占用人。公約泛指本公約及其附件，及依據本公約賦予之權力而 訂立的各項守則。第一章總則1.1公約是為了維護發展商、管理者與租戶的利益而設置，發展商、管理者與租戶均須遵守和履行公

41、約所規定的義務和責任。1.2管理者對百盛街所有物業擁有管理權，擁有委托轉讓所有單位的使用權的絕 對權利，擁有聘請管理者的絕對權利與制定公約的絕對權利；擁有依法決定管 理費收取標準與收取辦法的絕對權利。1.3租戶均對其租賃的租賃單位擁有經營使用權，對管理公約擁有修改建議權。1.4公約賦予發展商及其招聘的物業管理公司具有全權管理百盛街的權力。發展商聘請張家口市萬鴻物業管理有限公司 為百盛街的物業管理者，由該管理者行 使公約或發展商賦予的各種物業管理權利。1.5任何租戶不得因任何原因自行修改本公約之任何條款或任何由管理者制定 的管理制度。1.6本公約任一條款在法律上可能導致的無效性或部份無效性均不影

42、響或減免 本公約其他所有條款的有效性、完整性及對所有發展商、租戶、管理公司的約 束性。1.7 任何租戶不得以本公約任何條款為依據或利用本公約的任何疏漏從事或準 備從事可能侵害其他租戶、發展商、管理者或百盛街共用部位、共用設備、設 施以及社會公共利益的行為或活動；更不得利用單元及百盛街之任何部份從事 違反或不符合中國法律之行為。1.8 任何使用百盛街范圍內物業的租戶均視為完全承諾本公約； 任何租戶不得以 未簽領或未翻閱或未熟讀或未領會本公約為理由而故意或過失違反本公約，或 不履行或不完全履行本公約項下的義務與責任。如租賃單位是由兩位或以上租 戶共同承租，該租戶在本公約項下所承擔的責任為連帶責任。

43、1.9 除發展商及管理者另有限制外，共用部位可由每一位租戶及其客戶 , 雇員、 訪客及其他使用者使用。1.10 租戶及其客戶、雇員、訪客及其他使用者一切時候均須遵守和履行本公約 所載之保證、規定及限制，并受其約束。各租戶對其客戶、雇員、訪客及其他 使用者之行為依法負連帶責任。1.11 發展商在百盛街建立停車場，停車場的產權屬于發展商，發展商有權依法 自行制定有關管理停車場的規則，而毋須任何租戶的同意。1.12 租戶除要遵守本公約外，亦需遵守由發展商審批并有物業管理公司公開發 布的其他一系列文件。文件可不定期由管理公司做出修訂而無需任何租戶或商 戶同意。第二章 租戶的權利、義務和責任2.1 租戶

44、之權益百盛街建筑結構及立面外觀和第三者合法權益的前提下，對其租賃的租賃單位 進行裝修工程。他租戶按本公約規定共同使用百盛街的公共地方和公共設施（須由萬鴻物業許 可方可使用并雙方達成約定） ，以及百盛街所有的保安、衛生設施。2.2 租戶的義務：押金及其它款項（具體款項詳見租賃合同） 。百盛街的結構、包括外墻、公共地方及公共設施等并承擔其費用。2.3 租戶的責任： 百盛街任何部分的外貌，不得在百盛街外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、 花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱或其它任 何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。百盛街外貌整齊美觀；負責其單位內部整潔及維修，保持一切設施暢通完好，

45、 以免對其他單位用戶造成損失。百盛街內飼養家禽牲畜或任何寵物。萬鴻物業管理者申報并獲批準，任何租戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用 水裝置負荷。第三章 發展商的權利發展商具有以下的權利：3.1 發展商具有全權管理百盛街的權力。 除非租賃合同、 物業管理合同及其他文 件另有約定，發展商可于任何時間發出書面通知終止本公約授予租戶的權 力。3.2 為檢查、維修及保養百盛街物業（包括公共地方、公共設施或租戶單位內物 業），發展商、管理者及其各自的承建商、代理人及其它經許可的人有權攜 帶一切必需的設備、機器及材料進入百盛街任何一部分；如有必要，可進 入百盛街的任何單位；但除緊急情況外，應事先通知有關的租

46、戶或其使用 人；但發展商在使用此項權利時，不得妨礙其它租戶使用其所租賃的租賃 單位。3.3 除緊急情況外， 發展商或管理者受發展商授權發出合理通告后， 有權暫時終 止任何設施以進行維修，同時不須賠償租戶為此遭受之損失。發展商和管理 者不為因緊急情況停止服務所造成的損失負責賠償。3.4 發展商將其在百盛街范圍內部分或全部擁有房屋所有權的地方 （包括保留地 方）在其認為適當的時間內，劃作額外的公共地方，并向各租戶公布，并將由管理者負責該等額外地方的保養及維修。3.5 取消或更改本章所規定由發展商劃作額外的公共地方， 而無需經其它租戶或 其它對百盛街享有利益人士的同意。3.6 發展商于百盛街任何使用

47、權并未轉讓的部分、 公共地方、 公共設施及保留地方安裝、架設、更改、翻新、保養或拆去煙囪、招牌（包括霓虹光管招牌） 廣告、天線、桅桿、照明及其它各種固定設施；并在事先給予各租戶書面通 知后（緊急情況除外）于一切合理時間帶其工作人員或設備進入臨時公共百 盛街任何部分，以便進行上述有關工程及按發展商認為適當的條款準許或批 準授權其它人進行上述工程，上述工程盡量不妨礙其它租戶使用其所屬的單 位 , 并就進行上述工程時所造成之破壞負責賠償損失。3.7 可授權百盛街管理者向百盛街各租戶收取公約所述的款項。3.8 根據百盛街管理的實際情況合理調整管理費。3.9 根據百盛街管理的實際情況將管理份額重新分配或

48、做出更改， 而無需經其它 租戶同意。3.10 根據百盛街管理的實際情況，發展商有全權自行或授權管理者制訂及修改 有關管理百盛街的規則， 而無需經任何租戶同意； 所有管理規則及其修改， 應張貼于百盛街告示欄。3.11 租賃合同、物業管理合同及其他合同協議中約定的發展商的權力和權利。3.12 根據法律法規、商業習慣，發展商應享有的其他權利和權力。第四章 管 理4.1 一般事項4.2 管理者的權力及責任。 百盛街進行有效的管理和維護，并為百盛街的消防、治安、公共秩序等負責， 具體包括（但不限于）下列事項：百盛街，必要時包括所有單位的內部。有權義務協助管理者檢查、監督商戶使 用設施的情況。百盛街，或在

49、管理者認為有必要的情況下，將其逐出百盛街。裝修期間，管理 者有權進入正在裝修的租賃單位，以檢查并確定有否違反裝修規定。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由該租戶單獨負責，與其它租戶、發展商及管理者無關。管理者有權在適當時候對裝修規定進行修改，并可在裝修工程開始前，以合理的通知，要求裝修的租戶依據裝修規則繳交裝修保證金予管理者，并由管理者根據裝修管理協議的條款作有關的應用。裝修保證金并無利息，由管理者應用于補償租戶或其聘用承包商等引起的所有損失。裝修保證金在裝修工作完成后，經物業管理公司驗收合格及沒有違反有關裝修規定的情況下 發還給該租戶，如款項需補償前述損失，則在計算及扣

50、除補償后，余款 發還該租戶。百盛街之日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。 百盛街裝修管理協議及其它必要的規章制度，并經發展商書面同意實施后， 以有效之形式督促租戶遵守。百盛街公共部分和公共設施進行維護，使之保持良好的狀態，如維修或清潔主 要結構、外墻、窗框門及玻璃、設備、器材的更換、修理、涂漆等，如 有需要，管理者或其聘用之承建商、代理人及其他經許可的人 , 可進入 百盛街的任何單位進行有關工作，除緊急情況外，應事前發出通告。百盛街實際情況，負責建立健全的財務管理制度和編制百盛街管理預算，收取 管理費或代收水、電、煤氣、電話等市政公用設施使用費及追討欠款。百盛街內管理的投

51、訴及各項維修，并協助調解發展商或租戶之間因百盛街管理 而引起的糾紛與爭執。百盛街的保安工作，保持百盛街的正常秩序和盡力使發展商或租戶免遭騷擾。 百盛街管理或增加服務項目等事宜向發展商及遞交報告及做出建議。除去任何不符合管理規則規定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，向應負 責的人征收及追索清除費和因此而發生的有關費用（發展商遵守交房 標準）。百盛街內所有車輛（包括機動及腳踏車）停放、行人交通、拖離或扣留所有違 反管理規則停泊的車輛 , 并向該等車輛之車主收取拖離及扣留費用，并可收取欠款利息及手續費。百盛街之法律訴訟，管理者可以根據需要提供訴訟服務并收取相關的服務費用。 共服務設施。百盛街的要求

52、。 百盛街或公共設施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索償。 百盛街外墻包括燈光及其它飾物。如管理者認為必要，可以組織百盛街內的文 娛活動。4.2.2 管理百盛街公共地方及公共設施 百盛街的公共地方及公共設施。 百盛街租戶依照公約規定的用途正確使用其所占用之百盛街部分，如有百盛街 租戶違反公約，管理者應盡量使用可行的方法制止此等違約行為，并向 違約者追討賠償及費用。百盛街之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其適當之工程。 百盛街的公共地方環境清潔、衛生及美觀。百盛街之公共地方，負責清除百盛街公共地方之垃圾及安排適當的間隔時間為租戶收集垃圾。百盛街任何公共地方受阻塞。 百盛街的所有公

53、用設備、機械和器材包括百盛街消防系統、保安系統、電話系統、電器系統、照明系統、給排水系統等性能良好和運作正常。百盛街任何垃圾或其它物體棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、 排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。確 保管理者所進行之維修或其它工程不會對毗鄰的排水渠、引水道、水道、 行人路、 污水渠、水溝、水管、電纜、公共設施或其它工程造成損害， 如有損害、應及時修補。百盛街保安、管理員及搬運工人的日常工作程序。根據百盛街管理公約或用戶守則之條款，管理、保養、維修及監督使用以下設施：垃圾收集站及垃圾車停放處； 市政、綠地及其它設施。4.2.3百盛街之財務管理及帳務處理

54、；正確地運用管理賬戶收取管理費及支付款項， 定期復審結存以確保有足夠資金維持必要的開支。百盛街預算及盡可能使百盛街之開支及運作控制在此預算范圍內，每個執行期年度的年度預算須于該年度前兩個月前提交予發展商審批，并在批準后方可實施。每月定期向租戶收取管理費，及其他應付之費用并定期審核征收情況以確保所有租戶準時履行其財務上的責任，如有租戶在發出適當警告書后，仍拒絕交付以上費用則以管理者身份向其提出法律訴訟。4.3 管理費約定時限內提前繳交其租賃單位該應付之管理費。首期管理費從正式試營業之 日起后開始計算。百盛街的管理和維護的職責。因任何設施、裝置必要之保養及更換； 火災、水災以及政府行為等不可抗力引

55、致中斷服務； 無法避免的燃料、材料、供水、電力、空調短缺； 管理者所無法控制的其它一切原因。第五章 其它事項5.1 公約內有任何條文于任何法律抵觸下成為無效， 非法或不能執行時， 公約其 余條文之有效性、合法性及執行性并不因此而受損。5.2 所有受公約約束的使用者倘因公約條款發生爭議，應首先用協商辦法解決； 如協商不成，應由張家口市仲裁委員會進行仲裁。5.3 公約所規定之任何發給百盛街各使用者的通知， 以送至有關租戶的單位或所知租戶的最后通訊地址為準；如通過郵局以掛號信投送的，則以郵局掛號收據為準；所有不以其單位為通訊地址之使用者應將其選擇之通訊地址事先通知管理者 5.4本公約解釋權歸萬鴻物業管理有限公司方所以5.5公約以中文書寫，以正式印刷文件是為有效。5.6公約自租戶簽署承諾書之日起生效。5.7本公約發展商、租戶、物業管理處各執一份。張家口市萬鴻物業管理限公司一 0 0年六月一十八承