1、當前房地產開發貸款存在的主要法律風險來源： 作者： 日期：09-07-09房地產開發貸款是指商業銀行向借款人發放的用于土地開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項 目的貸款。其主要的法律問題體現在借款人主體資格和擔保環節。具體而言，當前商業銀行發放房地產 開發貸款業務中存在的主要法律風險有：（一）免擔保和第三方保證風險。房地產業的商業特性是高收益、高風險。鑒于房地產屬不動產、易于 控制掌握且相對保值、易于變現等特點，商業銀行普遍采用房地產抵押擔保方式，即開發商以項目土地 使用權和在建工程抵押作為其申請房地產開發貸款擔保的必需條件。但近年來，出于同業競爭和業務拓 展的需要，有的商業銀行對于部分

2、開發商實行免擔保或第三方保證，即沒有落實項目土地使用權及在建 工程抵押，導致銀行對項目銷售回款控制權的喪失，貸款回收完全寄希望于開發商的信譽。而有的開發 商在貸款到期時，因不落實還款資金來源，商業銀行在不良資產考核的壓力下被迫轉貸，貸款風險陡增。 有的商業銀行則堅持開發商符合優質標準下免擔保或接受第三方保證，其認定的優質標準往往指資金實 力雄厚、土地儲備豐厚等。但令人擔憂的是，這些優質企業開發的項目又往往遍布全國各地，資金需求 動輒幾億甚至幾十億元，而且通過內部資金渠道違規騰挪運作，利用商業銀行貸款拆東補西甚至支付土 地款的現象也在一定程度上存在。房地產市場一旦出現劇烈波動，開發商個別項目出現

3、風險，整個資金 鏈出現問題，商業銀行貸款將陷入十分危險的境地。即便有其他企業提供第三方責任保證的，但面對開 發商巨額的貸款量，一旦需要其履行保證義務，大多數企業的代償能力也是捉襟見肘。與此同時，部分 商業銀行的貸前調查流于形式，有的為了贏得客戶不斷簡化貸款條件，在操作上極不規范，違法現象嚴 重；有的商業銀行在貸后管理中過于依賴抵押物登記，沒有對項目建設及抵押物情況進行及時跟蹤，導 致風險不斷上升。（二）抵押無效風險。商業銀行一般要求開發商以房地產開發項目作為貸款的抵押擔保，在實踐中有兩 種表現形式，其一是以房地產開發項目所占用范圍內的土地使用權作抵押；其二是以房地產開發項目的 在建工程作抵押。

4、商業銀行在接受抵押時可能存在抵押無效的風險。其主要表現為：1. 土地使用權抵押的法律障礙風險。一般情況下，開發企業通過出讓的方式獲得土地使用權。根據城 市房地產管理法第 38條規定，以出讓方式取得土地使用權作抵押的，借款人必須按照出讓合同約定已 經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。另外，按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25 %以上，若屬于成片開發土地的，未形成工業用地或者其他建設用地條件，均不得轉讓。如果抵押物不符合以上法定的轉讓條件，在實現抵押權時存在法律障礙風險。 如未達到法定轉讓條件的土地使用權，商業銀行即使維權成功，受償效果往往也十分有

5、限。2. 土地上新增房屋后的抵押權懸空風險。擔保法第五十五條規定，“城市房地產抵押合同簽訂后， 土地上新增房屋不屬于抵押物”。但商業銀行在辦理了土地使用權抵押后，由于在房地產開發過程中， 建造房屋后土地的使用價值已被新增房屋所吸收，如果沒有進一步追加其為在建工程抵押，則開發商可以輕而易舉地將售房房款轉移 ，最終將使抵押權即土地使用權懸空。另外，在辦理在建工程抵押后，由于 在建工程抵押與商品房預售不能同時并存，如果商業銀行同意開發商在開發過程中進行預售（往往需逐 個解除在建工程抵押以辦理按揭貸款抵押），但未能實現售房款有效監管，那么債權同樣面臨懸空的危險。（三）土地閑置風險。城市房地產管理法第二

6、十五條規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產 開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費； 滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。按照該項規定，土地長期閑置不用超過一年的，抵押人財務負 擔加重，還貸能力削弱。而一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在，相 應的抵押權也隨之消失。現實中不少開發商屯積了大量土地，出于坐地增值、融資受阻等種種原因并未 如期開發。由于過去政策環境寬松，房地產市場處于恢復階段以及人為因素等原因，這項規定基本上沒

7、 有得到有效執行。但從國家宏觀調控的嚴厲舉措以及部分地方政府調控行動之堅決看，如果房地產泡沫 化程度加重，這項規定有可能進一步成為政府加大房地產市場調控的突破口。（四）工程款優先受償權風險。在項目實施中，目前普遍存在開發商一般不是自己施工，而是將工程發包給施工企業的現象。根據合同法第二百八十六條規定，“建設工程的價款就該工程折價或者拍賣 的價款優先受償。”2002年最高人民法院司法解釋進一步認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。果就是銀行抵押權的優先受償權受到限制和侵害，對銀行資金運作將產生巨大的沖擊。如果出現開發商 與承包人聯手虛構未按規定支付工程價款，企圖逃廢銀行債務的情形

8、，則銀行的抵押權將陷于十分危險 狀態。（五）稅收優先權的沖突風險。稅收征收管理辦法第四十五條規定：“納稅人欠繳的稅款發生在納 稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，納稅應當先于抵押權、質權、留置權執 行”。該規定明確了國家稅收具有優先受償權，優于抵押權和質權，屬于法定優先權。如果開發商在以 開發項目占用范圍內的土地使用權或在建工程提供抵押之前已經拖欠稅款的，商業銀行在處置抵押物時 就要受到限制，稅務機關有權先于商業銀行進行處置并就處置價款優先受償，收稅后的剩余部分，商業 銀行才可受償。房地產開發商按揭貸款法律風險及其防范來源： 作者：日期：09-07-09房地產業不斷發展對改

9、善民眾居住條件，促進社會穩定和諧，提升GDP總值，具有重要作用。房地產開發企業作為市場主體既有大好機遇又面臨著各種風險。而作為房屋市場化交易的一個重要中間環節的 開發商按揭貸款，就存在不可回避的風險。本文筆者對房地產開發商按揭貸款法律風險及其防范談點粗 淺看法。一、開發商按揭貸款主要操作流程（一）首先確定合作的按揭銀行。房地產項目在對外銷售之前，一般由開發商跟銀行簽訂按揭合 作協議，約定某銀行對開發商的房地產項目的購房人提供按揭貸款，其中包括貸款的額度、最高年限和 成數以及開發商的保證責任（一般保證或連帶保證）等。（二）進行商品房銷售活動。開發商在取得項目的預售許可證后或者取得大產權證對社會公

10、開銷售，與購房人簽訂商品房預售合同或者商品房買賣合同，并約定采用按揭的付款方式。（三）購房人辦理按揭貸款手續。購房人按照申請的貸款成數支付首付款，剩余購房款由購房人向銀行申請按揭貸款，同時由購房人以所購房屋向銀行提供抵押擔保，銀行經審批購房人提供文件資料 后放款，并直接將貸款匯入開發商賬戶。同時購房人還應辦理所購房屋在貸款期限內的財產保險以及公 證、律師見證等手續。（四）開發商承擔保證責任。在銀行貸款到達開發商賬戶后，按揭的手續基本完成，購房人的付 款義務也履行完畢。但開發商除了履行商品房買賣合同約定的交房義務外，還要在銀行放貸至購房 人所購房屋辦理抵押登記期間，為購房人承擔一般的或連帶保證擔

11、保責任，甚至有些銀行還要求開發商 在貸款期間提供全程的連帶保證責任。銀行為規避貸款風險，每筆貸款發放時，都會扣除一定比例（一 般為貸款額的 10%）資金存入開發商在銀行開立的保證金賬戶。二、按揭中的各種法律關系從我國現行按揭中的法律關系來看， 其所涉各方主體主要包括銀行、 開發商、 購房人和保險公司。 其他還包括律師、房屋中介機構等。各主體之間的法律關系分別為：（一）購房人與開發商之間的商品房買賣關系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開 發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。（二）購房人與銀行之間的借貸關系。購房人在與開發商簽訂買賣合同后，

12、應按銀行的要求提供 相應文件資料，向銀行申請個人住房（或商業）抵押貸款，銀行則根據購房人的個人情況、資信情況確 定是否同意放款以及具體方式，雙方簽署借貸合同。（三）購房人與銀行之間的抵押擔保關系。購房人在向銀行申請貸款的同時，要將所購房屋在取 得產權證后抵押給銀行。這需要在產權證下發后，方能實現，在此之前由開發商提供階段性擔保。（四）開發商與銀行、購房人之間的擔保關系。由于在按揭過程中，房屋尚未取得產權證無法辦 理抵押登記，所以銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無法保障銀行的放款風險。 此時銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的一般保證或連帶責任保證。（五）購房人、銀行與保

13、險公司之間的保險關系。為規避銀行的貸款回收風險，購房人在將所購 房屋抵押給銀行時，必須將房屋在貸款期間投保財產險，并承擔費用，銀行為受益人。發生保險事故后 保險公司支付的保險理賠費用優先償還購房人所欠銀行貸款。三、開發商按揭貸款法律風險由于按揭貸款涉及的法律主體多，各個主體之間的法律關系就顯得更為復雜。如果對其中的一個 法律關系的處理與把握稍微不慎，就會引起連鎖的“多米諾骨牌”效應。筆者對開發商的按揭貸款法律 風險作以下分析。（一）承擔保證責任的風險。根據我國擔保法 的規定，開發商為購房人提供一般或連帶的保證擔保 （絕大部分為連帶保證） 就必然會存在承擔保證責任的風險。其保證責任的引起是由于購

14、房人未按合同約定按期償還銀行按揭貸 款所造成的。一旦購房人發生此種情況，銀行可以將開發商和購房人作為共同被告要求承擔連帶責任。 而購房人與開發商比起來，明顯的要開發商首先承擔責任是銀行的首選，開發商會因此承擔向銀行償還 貸款本息及滯納金。（二）與此相關的其他法律風險。1. 與銀行有關的法律風險。（ 1 ）銀行逾期放款或未按購房人要求放款。銀行在放貸之前，應由 購房人與開發商簽訂商品房買賣合同并繳納首付款。而銀行能否如期并按購房人要求的金額及年限 提供剩余的按揭貸款，則需要經過銀行的嚴格的資料審查及審批程序。由于資源掌握的不均衡性，銀行極有可能不按期放貸。而在開發商與銀行的按揭合作協議中基本沒有

15、關于銀行逾期放款的違約責任，即 便是有，可能也只是具有形式而無實質性內容。對于開發過程中最重要的“生命線”資金，一旦延遲放 貸輕則影響開發周期，重則導致項目癱瘓乃至于“爛尾”。（2）銀行因各種原因辦理抵押登記延后。由于開發商為購房人提供的是階段性的連帶保證，只要購房人所購房屋辦理完產權登記，就可以辦理抵押 登記了，開發商也就此脫離了連帶保證責任。因為開發商的償還能力無論從哪個角度，作為購房人來說 都是無法相提并論的。所以即便是房產證下來后銀行也不急著辦理抵押登記，并以種種理由拖延。雖然 可以依據合同或公平原則去追究銀行的責任，但在實踐中予以實現是具有相當難度的，基于與銀行的特 定關系，開發商是

16、有苦說不出，到頭來只能“自我承受和自我消化”。（3）銀行的消極行使權利，導致開發商受損。如果在現實中出現了購房人延期付款的情形，按照貸款合同，銀行是有權解除貸款合同的。 但銀行并不著急與購房人解約，而是根據銀行與開發商的按揭合作協議，要求開發商承擔還款保證責任， 并直接從開發商的保證金賬戶中劃轉。開發商能做的也只是通過各種方式去要求購房人按期還款，從而 轉嫁了矛盾和風險，使開發商處于兩難境地。2. 因購房人的行為而導致的法律風險 。與銀行相比，無論是資金實力、個人資信、既往合作、 誠信程度等， 購房人均不能與銀行等量齊觀， 因此無論產生的風險種類或風險程度都是大于銀行的。（ 1）購房人未按約定

17、期限還款。由于開發商在抵押登記前承擔的是連帶保證責任，一旦購房人逾期還款，銀 行或者從開發商的賬戶中扣劃保證金，或者提前收回貸款并要求開發商承擔代償義務。所以即使是開發 商房屋建設與交付，但在此后的一段時間內，購房人能不能按時還款，成為開發商頭上的一顆“定時炸 彈”，隨時會因為購房人的各種原因如經濟危機、房屋質量等，導致開發商要為此先行承擔責任。（2）購房人欺騙貸款行為。欺騙的行為具體表現在：提供虛假的法律文件資料、對提供的文件資料進行變造， 以他人名義申請貸款等。現行的銀行審查制度雖然形式上看似嚴格，但其多半還停留在形式審查階段， 加之誠信體系建設的缺失，一旦出現購房人提供虛假文件資料的情況

18、出現，則銀行首先拒絕放貸，其次 要解除貸款協議，開發商可能要為此承擔違約責任。（3）拖延辦理產權證。由于購房人的原因，如欠交房款，未將有關辦產權的稅費及時交納，或者其他原因在開發商具備辦證條件后不積極辦理，導致房產 證辦理一拖再拖，抵押登記無法進行，開發商的保證責任也無法及時解除，從而無形中延長了開發商的 保證責任。（ 4）購房人因其他客觀原因導致的風險。由于開發商銷售的對象是不特定的社會群體，購房 人隨時都有可能出現有礙于及時還款的情況出現，如購房人死亡、經濟危機或破產、喪失支付能力等等， 出現這種情況，開發商就可能要承擔代償責任。3. 開發商追償權能否實現的風險 。開發商在承擔了代償責任后

19、，向購房人追償時能否實現的風險。開發 商在承擔代償責任后追償能否實現，受以下條件的限制：（1）要求購房人繼續履行合同的前提是購房人具備履行能力，但從按揭的角度看，按揭購房人已經在事實上不再具備這樣的條件。（2）開發商解除合同，要求購房人返還房屋，并向購房人返還首付款。但在貸款的償還上，涉及一個償還主體問題，即是 開發商直接將貸款償還給銀行還是由購房人還給銀行，復雜的法律關系給開發商的善后處理造成極大的 負擔。4. 有關法律政策的風險 。（ 1）最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執 行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知規定，被執行人購買的辦理了商品房預售合同 登記備

20、案手續或者商品房預告登記的房屋，人民法院可以進行預查封。土地、房屋權屬在預查封期間登 記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。按照該規定，開發商在按揭保證期間，如果購房 人所購開發商的房屋因其他原因被預查封，且又拖欠銀行貸款的，開發商在承擔保證責任后收回已被法院預查封的房屋可能性很小，開發商容易變成最后的受害者。（2）最高人民法院于 2004 年 11 月 4 日實施的關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定第 6 條規定：“對被執行人及其所扶養 家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”該規定保護了購房人 的基本生存利益，但如果開發商承擔了保證責

21、任，由于無法依法收回房屋，開發商因此需要承擔的風險 在所難免。四、開發商按揭貸款法律風險防范（一）采取替代責任方式。1. 由專業的擔保公司為購房人提供連帶責任擔保。 這樣做的好處是可以避免開發商在將房屋售 出后，還要繼續承擔理應轉移的社會職能，減輕開發商的精神壓力和經濟負擔，更好地投入到產品的品 質提高和市場建設中去，而擔保公司又因此拓寬了業務領域。但此種方式的前提或困難在于：（1）擔保公司出于避險的目的，不愿意涉及這一領域的業務。（2）擔保公司目前的實力有限，對小的開發項目尚可，但達到一定規模的，恐怕就力不從心了。（3）開發商與擔保公司既往的或曾經有過的合作關系，這對是否能采取此種方式至關重

22、要。（4）在擔保費用的負擔上，開發商和購房人能否達成一致。（5）現行法律或者政策方面應給予一定的保障和支持。2. 賦予商品房預售抵押的生效法律效力。因為根據我國現行法律規定，不動產的抵押，需經過抵 押登記方能生效，而在產權證下發到購房人前，房屋抵押無法在法律上達到生效的條件。所以，在產權 證下發到購房人前，開發商為了銷售以及回款，不得不去承擔連帶保證責任的風險。根據城市房地產 抵押管理辦法第 3 條第 4 款規定，“本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的 房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的 行為。”從此條規定看，似乎應隱

23、含著預售的商品房也是可以辦理抵押的。北京市房地產管理部門目前 已經開始接受辦理預售商品房的抵押登記，其中的關鍵環節是房地產管理部門能否制定好流程，并且作 為銀行的開發商能否接受。（二）在按揭現行操作方式下完善合同條款。 如果短期內改變現行按揭貸款的模式和流程難度過大，涉及多方面的協調與配合，那么現階段把 好合同的簽約質量關，是一種比較具有實效性的方式。1. 與銀行的按揭合作協議。 首先，應當增加約定辦理抵押登記期限的條款。開發商應在與銀行 的按揭合作協議中約定，如開發商在辦理完畢購房人所購房屋產權證并向銀行提供后多少個工作日內， 銀行應辦理完畢抵押登記手續，逾期辦理銀行應對由此造成開發商增加損

24、失賠償，并按逾期的期限承擔 相應的違約責任，由此督促銀行加快辦理速度。其次，約定銀行逾期放款的違約責任。購房人按銀行要 求提供真實文件資料后，銀行經過審查，在規定的期限內將貸款打入開發商賬戶。無正當理由出現逾期 的，銀行應向開發商承擔違約責任。但是上述兩點的難點在于銀行能否接受這樣的條款，我們應當看到 在房地產資金融通市場上還是貸出方的市場。2. 開發商與購房人的商品房買賣合同 。在與購房人簽訂的商品房買賣合同中應對下列 問題予以明確：（ 1）與購房人明確開發商承擔保證責任的解約權。在購房人逾期償還銀行月供情形下，在銀行不積極履行解約權的條件下，在商品房買賣合同協議中約定，明確開發商在銀行的保

25、證金賬 戶因購房人逾期還款原因被扣劃的 （可約定具體扣劃次數或金額） ，開發商可以解除 商品房買賣合同 ， 同時可約定購房人應承擔因此產生的違約責任。（2）與購房人關于產權證的辦理問題的約定。因為在實 際中，可能出現多種原因導致購房人不積極辦理產權或怠于行使權利，如個人經濟問題，產生退房打算 等。所以在辦理產權時，購房人往往不積極主動。所以應在商品房買賣合同中嚴格約束購房人辦理 產權證時的相關義務。如不及時到場導致辦理延期，不交納稅費而造成辦理拖延，購房人都要為此承擔 相應的違約責任。（三）其他風險預防措施。1. 與銀行做好溝通與協調工作。由于能夠提供按揭貸款的商業銀行眾多，每個銀行的審貸標準

26、又 各有差別。因此，作為開發商應與合作銀行在按揭的審查標準上保持良好的溝通，如要求銀行提供詳細 的標準，對房地產開發商按揭業務人員進行相關培訓等。以此保證信息的對稱和通暢，使審查不再成為 按揭的阻礙。2. 完備事先防范程序。 目前按揭的做法是開發商與購房人先行簽訂買賣合同， 然后再向銀行申請， 由銀行進行資料審查。很多則是由于按揭人不符合條件而銀行拒絕放貸，從而導致了辦理期限的延后和 資金使用計劃的變更。在實際中，可以采取先向銀行提供資料的辦法，在銀行初步審查無大的問題時， 開發商再與購房人簽訂合同，正式向銀行申請貸款。但程序的增加可能會導致銀行的工作量增大。3. 辦理產權證手續的事先準備。為

27、防止購房人在入住后拖延辦理產權證，開發商在為購房人辦理入住時 可以要求購房人將相關稅費先行交齊，如契稅、公共維修基金、印花稅等，同時提供辦理產權的委托手 續及相關證件，這樣能夠保證在將來辦理產權出現遲滯時，不會從根本上造成延誤。（四）明確法院有關預查封的情形。最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法 院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知規定，預查封主要指法院對被執行人尚未 取得權屬證明的不動產所采取的訴訟保全和執行措施，其效力等同于查封。如果不動產在預查封期間登 記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，查封期限從預查封之日起計算。預查封的期限為 兩年，屆滿可以

28、續封一次，續封期限為 1 年，特殊情況經高級人民法院批準，可再續封1 年。由此可見，預查封措施的采取對于開發商來說，是存在相當風險的。其有下列數種情形：1. 對開發商全部繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，法院可以開發商為被執 行人，對土地使用權進行預查封 .2. 開發商部分繳納土地使用權出讓金尚未辦理權屬登記的，可分割的土地使用權，對經國土管理 部分確認后土地使用權預查封。不可分割的，可全部進行預查封。開發商在規定期限未繳納土地出讓金 的，政府收回土地使用權同時，將應退還的土地出讓金由法院處理，預查封自動解除。3. 開發商辦理了商品房預售許可證尚未出售的房屋，法院可以開發商為被

29、執行人，對房屋進行預 查封。4. 購房人所購房屋開發商已辦理了房屋權屬初始登記手續的，法院可將購房人作為被執行人，對 該房屋進行預查封。5. 購房人與開發商簽訂了商品房預售合同，并辦理了預售備案登記，法院可將購房人作為被 執行人，對所購房屋進行預查封。6. 開發商與購房人簽訂商品房預售合同后，購房人已支付部分或全部房款并已入住的，尚未 辦理產權過戶登記手續，法院可將開發商作為被執行人對房屋進行預查封。其中在購房人支付全款情況 下，購房人對未辦理產權過戶登記沒有過錯的，法院不得以開發商為被執行人進行預查封。7. 開發商與購房人簽訂商品房預售合同，支付部分房款并入住的，開發商在合同中約定保留 房屋

30、所有權。如果第三人向開發商支付剩余房款或第三人書面同意剩余房款從房屋變價款中優先支付， 法院可應第三人的申請將購房人作為被執行人，對房屋進行預查封。所以，對于法院的預查封措施，最好的風險防范措施莫過于完善自身的法律體系建設，加強風險 防范的預警機制，對可能發生的問題作出正確的、預見性的判斷，才能達到最終的開發目的。按揭貸款由于其發展歷史和特性所在， 風險無法一一避免。 但關鍵在于是否具備防范意識與體系， 尤其作為房地產開發商，在完善自我、依法開發的基礎上，才能取得良好經濟效益與社會效益。房地產開發貸款的法律風險防范對策來源： 作者： 日期： 09-07-09 一）嚴格審查貸款主體及抵押權屬，確

31、保貸款及其抵押合法、有效、安全。1. 對開發商資質、誠信度、還款能力、還款意愿進行嚴格審查和慎密判斷。在國家宏觀調控的背景下， 要強化“有所為，有所不為”的經營理念，對于開發商股東的實力及關聯公司狀況、誠信度、項目前景、 自有資金來源及比例、抵押擔保行為進行深入細致的調查核實，組織科學嚴謹的貸前評估，嚴防信息不 對稱產生的潛在風險。特別要高度重視對開發商的第一還款來源即開發商第一償付能力的分析跟蹤，充 分認識以房地產抵押物代償為條件僅是第二還款來源，是最后一道救濟途徑且實現艱難，要及時糾正以 房地產抵押為“保險箱”的錯誤思想認識。2. 開發商必須提供抵押擔保，而且必須是貸款項目的抵押擔保。事實

32、表明，市場競爭愈激烈，銀行貸款 安全性可能更差。對此，建議銀行監管部門應加強協調指導，嚴格制止銀行間因惡性競爭而爭相降低擔 保條件。除審慎接受極少數實力雄厚且信譽良好的大企業或企業集團作為第三方連帶責任保證人之外， 商業銀行的房地產開發貸款的審批特別是新增房地產開發貸款不應接受第三方連帶責任保證。3. 嚴格審查抵押物的權屬。原則上只接受開發商權屬項下的土地使用權抵押和貸款項目的在建工程作抵 押，及時、準確了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況，確保抵押物權屬 清晰，抵押登記手續齊備，合法合規。同時，要確保抵押房地產估價的合理性，防止房地產的評估價格 存在虛估或高估現象，合

33、理確定貸款額度，防范和規避信貸風險。要認真分析把握抵押房地產的狀態及 處置變現的可能性，盡量避免地下車位甚至通道等價值低、難變現房產作抵押擔保。4. 嚴格實行房地產開發貸款封閉管理， 即商業銀行在查實開發商自有資金投入已達到項目總投資35%的基礎上，對包括貸款和銷售款的支配和使用實施專項監管、嚴格控制，確保項目正常運作和貸款回收，防 止開發商轉移、挪用或抽逃資金。要通過法律、經濟等手段，加大對開發商失信行為的懲罰力度。實踐 證明，疏于管理特別是貸后管理和維權乏力是不良資產產生的主要原因。 要堅決防止 “重貸前， 輕貸后” 的管理傾向，對房地產開發貸款業務人員實行嚴格的問責制，加大激勵約束力度，從源頭上強化貸款風 險管理，杜絕由于道德風險和操作風險的滋生而引發法律風險。（二）嚴格監督房地產項目開發進度，防范抵押無效或懸空。首先要加強與土地管理部門的聯系，核實 土地用途、土地級別和土地使用權的最高使用年限和剩余使用年限。還要密切關注、監督借款人是否按 照土地使用權出讓合同約定的開發期限動工開發。對于土地長期閑置的應及時采取有效的保全措施，避 免土地使用權被國家無償收回，特別要避免接受滿兩年未動工開發的土地使用權抵押。其次，對于以土 地使用權作抵押的，要根據工程建設進度，及時轉為在建工程抵押。建設部城市房地產抵押管理辦法 第十一條規定，“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵