1、第三節房屋管理房屋共用部位、共用設施設備的維修養護與管理是四川省成都市第三中學物 業管理的重要內容。針對四川省成都市第三中學的特點，通過對物業進行維修養護 和管理，不但要保證物業正常使用功能，而且還要達致以下四個效果：1、絕對保證有一個正常的辦公、學習環境，特別是日常所需的水、電、冷氣 的正常供應要得到保證，保障電梯的正常運行。2、保證四川省成都市第三中學與外部信息交流及內部信息交流的暢通。3、保證四川省成都市第三中學對外的形象。對于能體現四川省成都市第三中 學形象的重要部位要加強管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建 材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無

2、污漬； 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。空調安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹 燈整潔統一、美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。4、杜絕各種安全事故的發生。通過加強對監控中心的維護和管理，采取各種 安全排查措施，消滅各種安全隱患。為達到上述四個效果，物業管理公司制定了房屋共用部位、共用設施設備的 日常維修養護和定期養護計劃及實施方案，以求達到對四川省成都市第三中學的 有效管理。一、房屋共用部位、共用設施設備的維修養護計劃分日常維修和定期維護兩個方 案，具體內容如下：(一)房屋共用部位、共用設施設備日常維修養護計劃和實施方案序號項目計劃、- ? 萬案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每月巡

3、查一次，入 駐期間每天巡視， 發現問題，立即處 理(1) 由于使用不當造成結 構局部受損較輕由技術科 按房屋修繕規定實施維修； 如局部受損較重請專家“會 診”提出方案，委托專業公 司實施。(2) 因施工質量原因造成 結構問題，請開發單位處 理。(1) 安全牢固，正常使用；(2) 功能完好。序號項目計劃萬案標準及實施效果2外墻面每月檢查一遍，發現問題，及時維修由技術科按有關修繕規程實施(1) 無鼓無脫，無滲水、無裂紋；(2) 無違章，邊角線齊整；(3) 整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發現問題，及時維修由技術科按相應作業規程實施維修(1) 無積水、無滲漏；(2) 隔熱層完好無損；(3

4、) 避雷網無間斷，缺損；(4) 天面水箱無破損，無 滲漏；(5) 無違章，無亂堆放。4公用照明每月檢查一次，發現問題，及時維修由技術科按照相應作業規程實施維修(1) 線路無亂搭接；(2) 照明燈具正常有效；5本體消防設施每月檢查一次，發現問題及時維修由技術科按相應技術作業規程實施維修(1) 箱體完好，標識清楚；(2) 設施能有效使用；(3) 靈敏，準確報警。6公共通 道、門廳、 樓梯間、 會議室、 會展廳、架空層每天檢查一次，發現問題及時維修助理室、技術科和清潔管理 部負責組織實施。(1) 墻體、地面、窗戶、 頂棚完好，無缺損；(2) 室內設施齊全；(3) 整潔、無灰塵、無霉跡；(4) 無違章

5、、無亂堆放。7衛生間、茶水間每天檢查一次，發現問題，及時維修由技術科按相應技術作業規程實施維修(1) 墻體、窗戶頂棚 完好，無缺損；(2) 設施、設備完好，無 缺損，使用正常；(3) 整潔、無污跡，無積 塵，無積水；(4) 無堵塞，無異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發現問題，及時 維修由技術科負責維修(1) 上、下水暢通，無滲 漏，無堵塞；(2) 無污漬，無銹蝕；(3) 無違章私接私斷管道。9冷、暖氣 管道通訊 線路，頂 棚每月檢查一次，發現問題，及時維修技術科負責維修(1) 完好，無破損，無開裂；(2) 線路暢通，使用正常。（二）房屋共用部位、共用設施設備定期維修養護計劃及實施方案序號項目

6、計劃萬案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每年對房屋基礎進行一次檢查， 防止蟲害及腐蝕性液體的侵害技術科負責組織實施（1 ）結構安全，正常使用；（2 ）結構性能完好。2外墻面（1）每年對外墻面清洗一次；（2）每三年對較大面積滲漏及損 壞，維修無效的，進行局部翻新；（3）每年對國徽進行一次維護；（4）每三年對外窗臺進行一次安 全性檢查技術科負責組織實施（1 ）平整、無滲水、無 裂紋；（2）整潔統一。3公共屋面（1 ）每年粉刷避雷網一次；（2）每年全面修補天面隔熱層一 次；（3）每年對屋面防水層檢修一 次，每5年翻新老化部分；（4）每半年疏通屋面雨水管一 次；（5）每半年清洗天面水箱一次， 消

7、毒一次。技術科與清潔 管理部協同實 施（1 ）屋面無積水，無滲漏；（2）隔熱層完好；（3 ）避雷系統完好；（4）水箱水質清潔，無 污染。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換 老化線路和損壞燈具由技術科按照 相應作業規程 實施維修（1 ）線路無老化；（2）燈具正常使用，照 明完好。5本體消防設施（1）每半年進行一次煙感試驗；（2 ）每年對消防箱翻新一次，消 防帶晾曬一次；（3）每年對消防疏散標志進行一 次維護。技術科負責組織實施（1 ）設施完好率100 %;（2）報警系統靈敏，有 效。6公共通 道、門廳、 樓梯間、 會議室、會 展廳、架 空層（1）每半年對公共地面進行一次 維護；（2）每年對樓

8、梯踏步進行一次全 面維護；（3）每三年對通道、門廳、墻面、 天棚、扶手、欄桿進行一次全面 維護；由技術科按相應技術作業規程實施（1 ）美觀完好，無缺損；（2）整潔、清爽。序號項目計劃萬案標準及實施效果(4)每年對公共窗戶進行一次全 面維護。7衛生間、茶水間(1)每年對衛生用具進行一次全 面維護；(2 )每年對水、電設施進行一次 全面維護；(3)每年對墻面、頂棚、窗戶進 行一次全面維護。由技術科按相 應技術規程實 施維修。(1 )完好、無缺損；(2) 使用正常；(3) 整潔、清爽8上、下水管道(1) 每年粉刷管道一次；(2) 每年檢修一次，并堅固管道 固定碼；(3) 每年兩季前檢查一次雨水口，更

9、換不合格部分。由技術科按相應技術規定實施維修(1)美觀完好；(2 )上、下水通暢；(3 )無滲漏。9冷、暖氣 管道通訊 線路，頂 棚(1 )每年對冷、暖氣管道進行一 次全面維護；(2) 每年對頂棚進行一次全面維 護；(3) 每年對通訊線路進行一次全 面檢修。技術科負責組織實施(1)完好、無損壞；(2 )線路暢通、使用正 常。、房屋本體維修服務標準為了使學校能夠有一個良好的學習環境，對房屋本體的維修力爭做到及時、 快速、高效地處理。房屋維修服務將嚴格按照四川省成都市第三中學物業管理公 司IS09001 ( 2000 )的要求來執行：1 教學樓、實驗樓、綜合辦公樓等的水、電、衛設備、門鎖等零星小修

10、2小時內完成，至多也要保證當天完成；2 遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要 在10分鐘內趕往現場維修(維修工正處理其它急修沒有人手的情況除外)；3 廁所堵塞要在24小時內完成(需換潔具的除外)；4 風扇、門窗、廁所設施、照明設施的檢查分別在學校開學前和學期結束后 各進行一次詳細的檢查，在學期中還須安排一次檢查；5 特殊原因不能及時維修的必須要向報修人說明，并告知能夠完成所需的時第四節 配套設施設備的維護保養四川省成都市第三中學是一所聚產學研于一體的高等教育發展區，機電設施設備管理的質量直接影響著教學質量和生活品質。 為此，四川省成都市第三中學物 業管理公司將嚴格按

11、照“安全、可靠、優質、經濟”的管理方針，貫徹執行IS0900 1： 2000質量管理體系，對各類機電設施設備進行高質有效的定期維護保養，對 各分包單位進行全方位的質量監督和管理，嚴格按照各類應急處理方案，處理機 電設施設備的突發事故。運用各種科學手段，最大程度的實現節能降耗，創造良 好的經濟效益和社會效益，為廣大師生提供一個安全、舒適的高品位學習和生活 空間。一、供配電系統的管理如果說機電設施設備是整個建筑系統的核心部位，那么供配電系統則是它的 大動脈。為了保障系統供電的連續性，四川省成都市第三中學物業管理公司將根 據校區內不同場所的用電性質和特點，配備相應的專業技術人員，制定行之有效 的運行

12、管理制度和維護保養方案，確保供配電系統的正常運行。（一）設備的定期維護保養方案和標準。（1.1）每日巡視保養項目1、電力變壓器（干式）序號部位內容要求1外殼1、查低壓連接母線；2、檢杳殼體。低壓母線不發熱、無變色，外 殼清潔、無雜物、無放電痕跡2溫度計1、檢杳是否完好；2、觀察溫度指示。顯示正常、無損壞、溫度不超過 140 C3聲響監聽變壓器聲響發出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音4變壓器室1、檢杳門窗、地面、四壁；2、檢杳通風道、通風設施；3、檢杳室內照明設施；4、檢杳室內消防設施無雜物、不漏水、能防止小動物進入、 干凈整潔、功能正常、通風良好、無 銹蝕、開關燈具功能正常、消防設施 功能正常2、

13、低壓開關柜序號部位內容要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢杳儀表指示及運行參數；無灰塵、污跡，儀表工作正常，電 流、電壓在正常范圍，工作狀況符合序號部位內容要求3、檢查空氣開關4、檢查閘刀開關、操作機構；5、檢查分閘、合閘指示燈。運行要求，指示燈指示正常2柜背面1、觀察母線、連接點、引出線；2、檢查電度表連接良好、接點無發熱變色，電 度表鋁盤轉動正常3、電容器柜序號部位內容要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運行參數；3、檢查自動補償器；4、檢查各組電容指示燈無灰塵、污跡，儀表工作正常，電 流電壓在正常范圍，補償器功能正 常，指示燈完好2柜內1、觀察電容器殼體、套管；2

14、、檢查導線及其連接點；3、檢查柜內溫度電容器無膨脹、無滲漏油，連接導 線無過熱變色，無焦熔現象，柜內 溫度不超過45 C4、柴油發電機序號部位內容要求1機身清掃機身及周圍地面無灰塵、雜物2控制屏1、檢查信號指示；2、檢查各控制形式、狀態。機組處于正常備用狀態，符合運行規程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；2、檢查蓄電池液比重及液 位。浮充電壓26 1V，浮充電流1 2A （觀 察充電電流表），電池液比重 1.261.30（采用吸式比重計），液位不低于極板4冷卻水箱檢杳水位水位在正常刻度范圍5儲油箱檢杳油位保證儲油至少能供機組運行24小時6潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位咼度應在油尺有效刻度范圍內

15、7通風檢查機房通風設施風機運行正常、室內通風良好5、強電井序號部位內容要求1插接箱1、清掃外表面；2、檢查空氣開關；3、檢查內部接線；無灰塵、污跡，狀況符合運行要求，無過熱變色現象，連接無松動。2強電井室1、檢查房頂、四壁、地面、門；2、檢查室內照明設施；無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物 進入，干凈整潔，開關、燈具功能正常， 無損傷、無放電痕跡、無過熱。序號部位內容要求3、檢查電纜、母線槽(1.2)每周保養項目1、電力變壓器序號部位內容要求1完成每日巡視保養項目無灰塵、污跡2接地線1、檢查接地線2、檢查連接點無斷股，無銹蝕，接觸良好。2、低壓開關柜序號部位內容要求1完成每日巡視保養項目2柜

16、背面檢查閘刀開關檢查自動開關檢杳保險絲具 檢查電纜及電纜頭檢杳母線支撐固定裝臵不過熱變色，三相閘夾到位，滅弧 罩牢固不松動，接線樁頭無發熱變 色，無焦糊異味無發熱，容量符合規定，固定可靠， 不過熱，固定可靠，無破損，無松 動3地線檢查接地線，接線頭接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊 固4地下電纜室檢杳室內環境 檢查電纜托盤 檢杳電纜無雜物、垃圾，無積水，電纜排列 有序，整潔無雜物，固定可靠，無 損壞，無放電痕跡3、電容器柜序號部位內容要求1完成每日巡視項目2柜正面手動(用轉換開關)逐組投切電容器控制正常功能良好，指示儀表及信號正確3接地檢杳接地線無松動，無斷股14柜內檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器 及

17、其接線接觸良好，無過熱，無損 壞4、柴油發電機序號部位內容要求1完成每日巡視項目2冷卻水系統檢查冷卻水箱水位檢杳各管路及連接部位水位距注水口約 50mm連接良好，無滲漏序號部位內容要求3燃油系統檢查油箱油位檢查各管路及連接部位油位正常（保證24小時運行）聯接良好，無滲漏4潤滑系統檢查油尺、油位檢查機油油質檢查潤滑系統各接頭油位咼度應在油尺有效刻度范圍內油質 應清潔、無雜質，連接良好無滲漏5空氣流阻指一耳口 示器檢查空氣流阻指示器色標應為綠色6控制系統手動空載試運行1、按操作規程要求手動啟 動機組2、檢查發電機控制屏上各類儀表及信號指示燈啟動迅速，開關正常，運轉無異常聲響 電壓、頻率正常，信號燈

18、指示正常 油壓、水壓正常，油溫、水溫正常7（1.3）年度保養項目1、電力變壓器序號部位內容要求1完成每日巡視保養項目2變壓器1、全面清掃、擦拭2、全面緊固螺栓連接部分3、測量繞組直流電阻4、測量線圈絕緣電阻5、相間絕緣電阻清掃，無油垢牛固無松動三相電阻應平衡（相間差別不大于三 相平均值之4%，線間差別不大于三 相平均值之2% ）采用2.5KV兆歐表， 阻值符合有關規定3電氣聯接1、調壓聯接片2、一次電纜接頭3、二次母線槽接口調壓聯接片聯接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好4變壓器室全面清掃清掃、檢查咼壓負荷開關檢查修理室內照明、 通風、消防設施清潔，無蛛網、積塵清潔，動作正常，安裝牢固，無損

19、壞 缺失功能正常，無故障2、低壓開關柜序號部位內容要求1完成每日巡視保養項目2儀表校驗儀表、校驗電度表3柜內全面清掃灰塵無灰塵、油質、雜物、整齊、美觀、序號部位內容要求整理二次線補齊、更換二次線接線號檢修閘刀開關檢修自動開關全面檢查緊固螺栓連接點補刷相位漆清晰二相同期到位、接觸面（線）大于 2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適觸 頭不燒損，動作可靠靈活無缺損件 牢固，無松動，顏色符合規定4地下電纜室全面清掃、整理無垃圾、雜物、電纜排列整齊3、電容器柜序號部位內容要求1完成每日巡視項目2柜內全面清掃灰塵整理二次線，更換字跡不清晰的接線號檢修控制元器件無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰完好無缺損、動

20、作可靠3電容器檢查電容器殼體及瓷瓶測量電容器二極對外殼及二級 間絕緣電阻，測量電容器容量， 更換失效的電容器殼體無凹凸，無破損，絕緣電阻值不 作規定，使用1000V搖表用微法 表測量或用電壓流表法測量，容量 不超過額定值土 10%4、柴油發電機序號部位內容要求1完成每日巡視項目2柴油發電機檢查緊固各連接部螺栓 檢查連接導線 更換冷卻水 更換機油濾清器，檢查機 油油質，老泥濁變黑，應 更換機油，清洗或更換油 水分離器，更換或清洗柴 油濾清器無松動連接完好手動試機，觀察各種參數是否符合運行規程5、供配電接地系統序號部位內容要求1接地線檢查接地線螺栓及連接情況緊固良好2接地體檢查接地體焊接頭焊接良好

21、、無銹蝕3接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻系統的接地電阻小于 4Q6、防雷接地系統序號部位內容要求1接地體各金屬管網的防雷接地焊接無松動、焊點無銹蝕2接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻接地系統的接地電阻小于10 Q（二）供電系統應急搶修、處理方案（2.1）供電系統搶修限時規定：為了保證供電系統發生意外事故后，能及時搶修，特制定本搶修限時規定：1、變壓器發生故障后，運行值班人員 5分鐘內到達現場，按變壓器環網柜急 停按鈕并及時通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時間不 得超過3小時。2、變壓器在3小時不能排除故障的，向供電局申請更換備用變壓器，并在最 短時間更換備用變壓器。

22、3、配電室內的配電柜發生故障后，運行人員 5分鐘內趕到現場，排除故障。4、 配電柜單一抽屜柜發生故障時，維修人員及時修理，若60分鐘內不能排 除故障，盡快更換備用抽屜柜。5、樓層配電箱發生故障時，維修人員在5分鐘內趕到事故現場，30分鐘排除 故障。6、公用設備、設施、電器發生線路故障時，維修人員在 10分鐘內到達故 障現場，排除故障。7、對所有設備設施故障搶修情況都要進行詳細記錄，包括故障發現時間、故 障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修 復時間等。（2.2）停電應急處理措施1、對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，技術科應及時通知管理 部，由管理部告知

23、校方停電原因及時間，并做好停電準備工作。2、對于突發事件停電時，技術科應與供電局聯系，問明停電原因及時間后， 及時通知管理部及校方，同時保證備用發電機在5分鐘內啟動并接入應急電網，相 關人員檢查應急供電線路是否正常。3、當維修和保養電氣設備需要計劃停電時，技術科應提前通知管理部及校方 停電范圍、時間，值班員應按要求做好保證安全的組織措施和技術措施，維修負 責人應向維修人員進行技術交底和安全交底后，方可開始工作。4、為供電內部出現突發事故時，值班員應立即通知技術科，技術科接到通知 后，迅速組織人力搶修，必要時通知管理部，由管理部通知校方停電時間及原因。5、當發生火災時，值班員應按校園區滅火應急規

24、程處理，停止動力設備 供電，啟用備用電源以供滅火。（三）校園區電力節能措施為了更好的服務大學城，同時又能創造良好的經濟效益和社會效益，技術科 將采取以下措施對各類用電設施設備進行科學合理的控制：1、對所有的露天照明燈具采用鐘控系統進行控制，杜絕人為開頭不及時，造 成不必要的浪費，并根據一年四季日照時間的變化，調整定時時間。2、對各樓宇內的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用聲、光控開關 或紅外線開關進行控制，做到人走燈滅。3、地下室采用低照度分散照明，能達到一般照明效果即可，燈具全部采用節 能型。4、根據校區內各處場所用電性質的不同，合理進行電力配載，并根據冬夏兩 季用電量的差異，合理選擇

25、電力變壓器的投入數量，使變壓器處于最經濟的運行 狀態。二、消防系統的管理消防設施設備的運行管理，將直接影響到四川省成都市第三中學全體師生的 安全感和舒適感，因此四川省成都市第三中學物業管理公司制定了詳盡的消防設 施設備周期性的維護保養方案及標準，并根據此方案及標準進行全方位的維護保 養。為了避免在應急中出現不必要的漏洞，做到分工明確，忙而不亂，還根據大 學城的環境特點，制定出相應的消防應急處理措施，以保障大學城的消防安全。（一）消防設施、設備的定期維護與保養計劃和標準設備序號維護保養項目檢查保養方法標準周期消 防 控 制 臺1各類指示燈（含電源、信號）直觀目測指示燈指示正常1個月2各類開關直觀

26、目測處于開啟或自動狀態1個月3各電器觸點如有燒損現象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損半年4各電器兀件接線端子及端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固無燒 損半年設備序號維護保養項目檢查保養方法標準周期排端子5各電源、信號線如有輕微破損或燒焦現象， 用絕緣膠帶包扎，嚴重時更 換導線無破損、燒焦現 象半年6控制臺內部除塵控制臺內部除塵無塵半年7控制臺表面除塵用干擦布、毛刷除去表面灰 塵無塵每日區 域 報 警 器1指示燈直觀目測“ Ac Power ”（綠色）指示亮其余指示燈不 亮2電源電壓在按下內部電源電壓/后備電壓切（或外部Battery Test鍵）換鍵前后，目測指示燈是 否正常指針指示+24V

27、 (+5V )1個月3報警功能按下“ Fire Test ”鍵Zone Alarm ” 指示燈 和Switch Care ”指 示燈亮幾十秒后，蜂 嗚器警鈴響1個月4內部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松 動1個月5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶 包扎，破損或老化嚴重時更 換導線無破損、老化半年6表面及內部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測按鈕盒完好，無松動1個月集 中 報 警 器1指示燈直觀目測Ac Power ” （綠色）指示燈亮，其余指示燈不亮1個月2電源電壓在按下內部電源切換鍵或外部鍵Batterry Test ”前后，目測指針指示是否止常指針指

28、示+24V (+5V )1個月3報警功能按下“ Fire Test ”鍵“ Zone Alarm ”指示 燈和Switch Care ” 指示燈亮，幾十秒后1個月設備序號維護保養項目檢查保養方法標準周期蜂嗚器和警鈴響4內部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、不松動半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶 包扎，破損或老化嚴重時更 換導線無破損、老化半年6表面及內部除塵導線無破損、老化無塵半年煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距探測 器20CM處噴向探頭紅色指示燈亮半年2溫感探頭用750W電吹風，在距探測 器500MM處，向探測器吹熱 風區域報警器上相應位臵的報警指示燈亮半年防 火

29、卷 簾 門1控制箱內部各電器觸占八、如有燒損現象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損半年2控制箱內部各電器兀件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年3機械部分（齒輪、鋒 條）如有銹損用煤油清洗，然后 加潤滑油無銹損且表面涂有潤滑油1年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損1年5電機接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年6擊碎玻璃按鈕盒直觀目測完好無損1個月防 火 門1防火門門體直觀目測完好無損、無變形半年2防火門彈簧鉸鍵有損壞、更換備件； 右無損，加機油完好，彈性適度半年3消防通道、防火門直觀目測，并開關防火門消防通道通暢，防火門開閉自如1周排煙 系 統1排煙風機表面除塵用擦布、毛刷

30、除塵無塵1個月2控制柜內部各電器觸占八、如有燒損現象，拆下后用砂紙打磨，或更換觸點完好，控制啟停 正常半年3控制柜內各接線端子 及端子排用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年4控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常1個月5排煙閥（1 ）微動開關 及內部接線端子用螺絲刀緊固各固定螺釘及 各接線端子端子無松動、微動開關固定良好1個月設備序號維護保養項目檢查保養方法標準周期（2）復位按鈕、導輪、 鋼絲、轉軸用油壺給導輪、鋼絲、轉軸加油復位按鈕控制無誤、排煙窗開啟靈活1年加 壓 送 風 系 統1加壓送風機除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個月2控制柜內部各電器觸占八、如有燒損，拆下后用砂紙打

31、磨觸點完好，控制啟停 正常半年3控制柜內各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年4各送風口百葉窗直觀目測送風口百葉位臵正確3個月5控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈炮電源指示燈亮1個月消 防 系 統 控 制 柜1控制柜上電源指示燈及各類開關直觀目測電源指示正常，開關處于開啟或自動狀態1個月2控制柜內部各電器觸占八、如有燒損，拆下后用砂紙打 磨觸點完好、無松動半年3各電器兀件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、無燒損半年4電源（信號）線如有破損，用絕緣膠帶包扎導線無破損或老化半年5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日消防指示燈1指示燈直觀目測指示燈亮、且處于等

32、待狀態1個月2指示燈按測試鍵按測試鍵后，指示燈 亮1個月消 防 應 急 廣 播 系 統1主機各電源信號、控制信號及音量調節鍵直觀目測信號指示正常、音量調節位臵合適1個月2各切換器、控制器通電試驗轉換工作正常1個月3各放大器放音試聽音質、音量音質、音量良好1個月4各接線端子及線路用螺絲刀緊固，導線如有破 損，用絕緣膠帶包扎端子無松動，各導線 完好1年5壓帶輪主導軸，磁帶機磁頭用清洗帶清洗表面無粉塵3個月6各層揚聲器接線是否 牢固、紙盒是否完好如松動，用螺絲刀緊固各揚聲器接線牢固、紙盒無破盒半年7主機柜內除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵半年設備機1機房衛生用拖布、帚把、擦布打掃設備 房地面機房整潔、干凈

33、1個月2機房內照明、電話開關電燈、通話檢查照明完好、電話通話1個月設備序號維護保養項目檢查保養方法標準周期房正常3地漏排水試驗地漏排水通暢1個月滅 火 器 材1推車式滅火器直觀目測完好無損，壓力在正 常范圍1個月2干粉滅火器直觀目測，并用手搖動瓶體壓力正常，指針指示在綠色安全區內1個月3手提式1211滅火器直觀目測壓力正常，指針指示在綠色安全區內1個月噴 淋 系 統1水泵手動盤車轉軸轉動靈活2個月2水泵添加盤根添加盤根點動時不漏水半年3水泵加潤滑油更換并添加潤滑油水泵運轉靈活半年4閥門添加盤根或更換墊片，清潔 閥桿開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕半年5水泵和電機用擦布和毛刷無塵1個月6各信號閥直觀

34、目測在區域報警器上的相應位置無報警信號1個月7各水流扌曰示器放水試驗消防值班室相應的指示燈亮，并發出報警3個月8噴淋頭直觀目測噴淋頭表面油灰不可過多1個月(二)消防火警應急處理措施(2.1)對接報火災的處理：1、管理部任何人員接到或發現火警時，立即向管理部辦公室值班人員報告。2、現場指揮員馬上通知管理部經理、助理、消防控制中心及各部門負責人。3、現場指揮員集合校園區內所有在場員工，若部門負責人不在場，則由現場 指揮員指定臨時負責人，臨時負責人擔任該部門應急指揮工作。4、各部門員工在現場指揮員的統一指揮下，采取各種相應措施。 、消防控制中心值班員根據火場情況，按校園區滅火應急規程進行處 理；技術

35、科負責人指揮技術科員工作各種應急處理。 、技術科負責人指揮技術科員工關閉起火樓宇的供電系統，啟用應急電源。 、其余部門員工根據現場指揮的命令，進行各種救火操作。5、現場指揮員根據火勢大小，決定采取相應措施： 火勢大，自身難以撲救。即向消防機關報警；同時安排人員維持消防通道 暢通，指定專人引領消防車進場；在等候消防干警的同時，組織人員采取各種手 段控制火勢，搶救、疏散受災人員和受災物資。 火勢小，自身力量足以撲救。馬上組織人員采取各種手段撲滅火勢；搶救、 疏散受災人員和受災物資。 火災撲滅后，技術科負責將機電設備和消防系統恢復正常。 責任消防員組織調查火警事故，協助公安機關調查火災原因，并填寫火

36、 警/匪警處理情況登記表。（2.2）校園區滅火應急方案 為使校園區在出現火災時，做到“忙而不亂”，有效控制災情，把損失控制在 最小范圍內，特制訂如下應急規程：1、消防控制中心接到消防報警信號： 利用對講機通知轄區保安員立刻前往火警現場，并與消防中心聯絡。 火警誤報通知中心消除警號。 火警證實情況嚴重，通知中心啟動報警設施。2、火警信號被證實，情況嚴重，中心應急事項： 通知管理部辦公室值班員和安全管理部長 ,由其決定是否打“119”電話報警。 啟用報警設施通知防火指揮部相關人員到場施救。 利用消防疏散廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散。 迫降電梯至首層。 切除非消防電源，啟用應急電源。 啟

37、用相關防、排煙風機、消防泵、噴淋泵等。 消防值班員應密切關注各消防設備運行狀態。如自動失靈，應立即手動起動各設備，保證水電供應不間斷，所有消防設施必須在 57 分鐘之內投入運行。（ 2.3 ）拔打“ 119”電話報警程序：1、拿起話筒拔打“ 119”號鍵，準確講清起火單位名稱，所在位臵。2 、講清起火部位、燃燒物品、火勢大小、火場面積；燃燒物質可分為：油、化學物質、一般物質。3、講清起火單位屬多層，還是屬于高層建筑（幾棟幾層）。 講清報警人的姓名，聯系電話號碼，以便隨時聯系； 如需安排接消防車要講清楚接車地點，地點應在起火附近易找的地方或標 志性建筑旁。（三）落實防火安全“三級”檢查制度 一級

38、檢查由班組組織實施，每天對本崗位、本地段進行一次火情安全的檢查， 發現問題及時處理，及時報告。二級檢查由消防主管組織實施，管理部領導每周組織班組長對本處管理地段、 設備物資進行一次檢查， 消除火災隱患及落實有力整改， 每月向公司安全主管匯報 一次消防安全情況。三級檢查由公司安全主管實施，每月由公司安全主管對管理部進行重點檢查 或抽查，每年不少于一次檢查。三、電梯管理隨著國民經濟的飛速發展和工作生活節奏的不斷加快，電梯已成為高層建筑 不可缺少的垂直交通運輸工具。四川省成都市第三中學物業管理公司將嚴格按照 校方的要求，制定必要的管理制度，對電梯維護保養單位進行全面的監督和管理， 嚴格遵照電梯的定期

39、維護保養及檢修標準進行， 并實行 24小時的全天候跟蹤服務， 確保電梯的安全正常運行。（一）電梯的定期維護及檢修方案（ 1.1 ）曳引機的保養1、減速箱（1）箱體內的油量應保持在油針或油鏡的標定范圍，油的規格應符合要求；（2）潤滑油脂潤滑的部位，應擰緊油盅蓋。一般一個月應擠加一次；（3）應保證箱體內潤滑油的清潔，當發現雜質明顯時應換新油。一般對新使 用的減速箱，半年應更換新油；（4）應使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，當電梯在換向時發現蝸桿軸 與蝸輪軸出現明顯竄動時，應采取措施減小軸承的軸向游隙；（5）應使軸承的溫升不高于60C,箱體內的油溫不超過85C,否則應停機檢 查原因；（6）當軸承在

40、工作中出現撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經調整亦無法排除時 ，應考慮更換軸承；（7）當減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現很大換向沖擊 時，應進行大修，內容是調整中心距或換掉蝸輪蝸桿。2、制動器（1）應保證制動器的動作靈活可靠，各活動關節部位應保持清潔，并用潤滑 油定期潤滑，對電磁鐵，必要時可加石墨粉潤滑；（ 2）制動瓦在松開時， 與制動輪的周向間隙應均勻， 且最大不超過 0.7 毫米， 當間隙過大時，應調整；（ 3）制動器應保持足夠的制動力矩， 當發現有打滑現象時， 應調整制動彈簧； （4）當發現制動瓦磨損，導致鉚釘頭外露時，應更換制動瓦。3、曳引輪（1）應保證曳引繩槽的清潔，不允許

41、在繩槽中加油潤滑；（2）對于帶切口半圓槽 ，當繩槽磨損至切口深度少于 2 毫米時， 應重車繩槽 ，但經修車后切口下面的輪緣厚度不應小于曳引繩直徑。4、曳引電動機及速度皮反饋裝置（1）應保證電動機各部分的清潔，不應讓油浸入電動機內部，應經常吹凈電 動機內部和換向器、電刷等部分的灰塵；（2）對使用滑動軸承的電動機，應注意油槽內的油量是否達到油線，同時應 保持油的清潔；（3）當電動機使用年久，轉子軸承磨損過大，出現電動機運轉不平衡，噪聲 增大時，應更換軸承；（4）應保證電動機的良好絕緣，一般在季度檢查中應檢查繞組對機亮的絕緣 電阻，如降至允許值以下（主極線圈 0.5 兆歐，其它部分 0.25 兆歐）

42、，應采取措 施提高絕緣性能。（ 1.2 ）曳引繩與繩頭組合的保養1、應使全部曳引繩的張力保持一致，當發現松緊不一時，應通過繩頭彈簧加 以調整（相互拉力差應在 5% 以內）；2、曳引繩使用年久， 繩芯中的含油耗盡， 導致繩的表面干燥， 甚至出現銹斑，此時可在繩的表面薄薄地涂一層潤滑油；3、應經常注意曳引繩有否機械損傷， 有否斷絲爆股情況， 銹蝕及磨損程度等， 如已達到更換標準，應立即停止使用，更換新繩；4、應保持曳引繩的表面清潔，當發現表面粘有砂塵等異物時，應用煤油擦干 凈；5、在截短或更換曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注巴氏合金時，應嚴格執行 工藝，切不可馬虎從事；6、應保證電梯在頂層端站平層時

43、，對重與緩沖器間應有足夠間隙，當由于曳 引繩伸長，使間隙過小甚至碰到緩沖器時，可將對重下面的調整墊摘掉（如果有 的話），如不能以此解決問題，則應截短曳引繩，重新澆注繩頭。（ 1.3 ）限速器與安全鉗的保養1、應保證限速器的轉動靈活，對速度變化的反應靈敏，其旋轉部分潤滑應保 持良好，一般一周應加油一次，當發現限速器內部積有污物時，應加以清洗（注 意不要損壞彈簧上的鉛封）；2、應使限速器張緊裝臵轉動靈活，一般每周應加油一次，每年清洗一次；3、應保證安全鉗動作靈活，提拉力及提升高度均應符合要求，在季檢中應加 以檢查。（ 1.4 ）導軌和導靴的保養1、對配用滑動導靴的導軌，應保持良好潤滑，要定期在油匣

44、中添加潤滑油， 并調整油毛氈的伸出量及保持清潔；2、滑動導靴靴襯工作面磨損過大， 會影響電梯的運行平穩性， 一般對側工作， 磨損量不應超過 1 毫米（雙側），內端面不超過 2 毫米，超過時應更換；3、應保證彈性滑動導靴對導軌的壓緊力，當因靴襯磨損而引起松馳時，應加 以調整；4、應使滾動導靴滾輪滾動良好，當發現磨損不均，應加以修車，當發現脫圈 ，過分磨損時，應更換；5、在年檢中，應詳細檢查導軌連接板和導軌壓板處螺栓的緊固情況，并應對 全部壓板螺栓進行一次重復擰緊；6、當安全鉗動作后，應及時修光鉗塊夾緊處的導軌工作面。（ 1.5 ）轎門、廳門和自動門鎖的保養1、當門滾輪的磨損導致門扇下墜及歪斜等時

45、，應調整門滾輪的安裝高度或更 換滾輪，并同時調整擋輪位臵，保證合適間障；2、應經常檢查廳門聯動裝臵的工作情況，對于鋼絲繩式聯動機構，發現鋼絲 繩松馳時，應予張緊，對于擺桿式和撐臂式聯動機構，應使各轉動關節處轉動靈 活，各固定處不應發生松動，當出現廳門與轎門動作不一致時，應對機構進行檢 查調整；3、應保持自動門鎖的清潔，在季檢時應檢查保養，對于必須作潤滑保養的門 鎖，應定期加潤滑油；4、應保證門鎖開關的工作可靠性，應注意觸頭的工作狀況，防止出現虛接、 假接及粘連現象。（ 1.6 ）自動門機的保養1、應保持調定的調速規律，當門在開關時的速度變化異常時，應立即作檢查 調整；2、對于皮帶傳動的開門機，

46、應使皮帶有合理的張緊力，當發現松馳時應加以 張緊，對于鏈傳動的開門機，同樣應保證鏈條合理的張緊力；3、自動門機各轉動部分，應保持有良好的潤滑，對于要求人工潤滑的部位， 應定期加油。（ 1.7 ）緩沖器的保養1、對于彈簧緩沖器，應保護其表面不出現銹斑，隨著使用年久，應視需要加 涂防銹油漆；2、對油壓緩沖器，應保證油在油缸中的高度，一般每季度應檢查一次，當發 現低于油位線時，應添加（保證油的粘度相同）3、油壓緩沖器柱塞外露部分應保持清潔，并涂抹防銹油脂；4、每年以轎廂檢修速度，進行一次油壓緩沖器的復位試驗。（ 1.8 ）重量補償裝臵的保養1、當發現補償鏈在運行時產生較大噪聲時，應檢查消音繩是否折斷

47、；2、對于補償繩，其設于底坑的張緊裝臵應轉動靈活，上下浮動靈活，對需要 人工潤滑部位，應每月檢查添加潤滑油。（ 1.9 ）尋向輪及反繩輪的保養1、應經常用軟刷和吹風清除屏體及全部電器件上的積塵，保持清潔；2、應經常檢查接觸器、繼電器觸頭的工作情況，保證其接觸良好可靠，導線 和接線柱應無松動現象，動觸頭連接的導線接頭應無斷裂現象；3、應保證接觸器、繼電器的觸頭清潔、平滑，發現有燒蝕時，應用細齒銼刀 修整平滑（忌用砂布），并將屑未擦凈；4、更換控制屏內熔斷器時，應保證熔斷絲的額定電流與回路電源額定電流相 一致，對電動機回路，熔絲的額定電流應為電動機額定電流的2.53 倍。（ 1.10）三相橋式硒整

48、流器的保養1、為保護整流堆不發生超負荷短路，應注意選用正確的熔斷絲；2、整流堆工作一定時期后，會產生老化，輸出功率有所降低時，可提高變壓 器次級電壓而得到補償。3、整流堆長期存放不用，也會產生老化，使本身功率損耗增大，當存放超過 三個月以上再投入使用前，應先進行“成形試驗”，一般可按如下步驟進行：A、先加50%額定電壓，歷時15分鐘。B、再加75%額定電壓，歷時15分鐘。C、最后加至100%額定電壓。（ 1 .1 1 ）選層器的保養1 、應經常檢查傳動鋼帶，如發現斷齒或有裂痕時，應及時修復或更換。2、應保持動觸頭盤（桿） 運動靈活， 視需加注潤滑油； 減速器及各傳動部位， 均應保證足夠潤滑，注

49、意添加潤滑油。3、應經常檢查動、靜觸頭的接觸可靠性及壓緊力，并予適當調整。當過度磨 損時應予更換。4、應保持觸頭的清潔，視需清除表面積垢，燒蝕處應用細銼刀修平。5、注意保持傳動鏈條的適度張緊力，出現過度松馳時，應予張緊。（ 1 .1 2）安全保護開關的保養1 、每月應對各安全保護開關進行一次檢查，拭去表面塵垢，核實觸頭接觸的 可靠性，觸頭的壓力及壓縮裕度，清除觸頭表面的積塵，燒蝕處應銼平，嚴重時 應更換。2、極限開關應靈敏可靠，每年進行一次越程檢查，視其能不能可靠地斷開主 電源。（ 1.13）機房和井道的保養1、機房應禁止無關人員進入，在維修人員離開時，應鎖門。2、應注意不讓雨水浸入機房，平時

50、保養良好通風，并注意機房的溫度調節。3、機房內不準放臵易燃、易爆及腐蝕性物品；同時保證機房中滅火設備的可 靠性。4、底坑保持干燥、清潔，發現有積水時應及時排除，并作干燥處理。 （二）電梯應急處理方案（ 2.1 ）電梯困人救援方案：凡遇故障，應首先通知電梯工， 如電梯工超過 5 分鐘仍未到達，則技術科經過 培訓之救援人員可根據不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客。1、轎廂停于接近電梯口的位臵：1）確定轎廂所在位臵（根據樓層燈指示或小心開啟外門察看）；2）關閉機房電源開關；3）用專用外門鎖匙開啟外門；4）用人力開啟轎廂門（要慢，用力不要過大）；5）、協助乘客離開轎廂；6）重新將外門關好（人在廳門外不能用手打開為止）；2、轎廂停于遠離電梯口的位臵時：1）利用電話或其它方式，通知轎廂內的乘客保持鎮靜，并說明轎廂可能隨時 移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關閉狀態，則應先行將其完全關閉；2）進入機房，關閉該故障電梯的電源開關；3）拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄；4）救援人員用力把持旋柄，另一救援人員手持掣動桿輕輕撬開掣動，注意觀 察平層標志，使轎廂逐步移動至最接近之電梯門口。5）確認剎車制動無誤，放開盤車手輪；6）然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客； 3、遇到其它復雜情況，應及時報告電梯維修養護單位處理。4、此規程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準。