1、第一部分：房地產開發流程 第一章：房地產開發總流程 咼層780天、 90天 70 1 天 T 40天 25天 小高層5 80、多層 30 j 40 L 天 t 20天 1 1 1 15天 340天 房地產業務管理第20頁共11頁 13層 注：1 工程施工階段是指從打樁開始到交房結束的整個運作過程（高層按地上25層、地下兩層考慮，小高層按地下一層、地 考慮，多層按6層考慮。主體施工：框架結構按 8天/層考慮，磚混按10天/層考慮） 2項目從拿地到交房入住的總周期為：高層建筑為1110天，小高層建筑為910天，多層建筑為670天 3本總流程匯總了房地產開發的12個關鍵節點，詳細流程參加全流程 房地

2、產開發全流程（表格樣本） 發展中心/開發部 招標/拍賣取 得土地使用權 開發設想提供 建設項目選址 意見書 土地拆遷 建筑方案設計審 查意見書 建設用地規劃許 可證 國土使用證 建筑初步設計審 查意見通知書 建筑工程規劃許可 證 施工許可證 分項驗收（消 防、人防、規 劃、防雷、檔 案、環評） 第二章：房地產項目開發全流程 設計管理工程管理成本控制招標采購策劃營銷計劃管理物業管理 概念設計 投資估算 方案設計任務 書 .十，方案設計拉圍墻、地質 成本測算 設計單位招標 地勘、文堪 單位招標 勘探 項目及產品 定位 項目初級計劃 營銷策劃 銷售部選址 銷售部設址 編制項目運營 計劃初稿 初步設計

3、任 務書 銷售部施工 管理 施工圖審查備案 建筑施工圖 設計 項目工程招 標計劃編制 三通一平 初步設計、景 觀方案設計 甲供（指） 材招標方案 監理單位確 疋 目標成本制 疋 編制項目工 程計劃 基礎施工圖 完成施工圖 設計、景觀 設計 基礎工程施工 基礎工程驗收 主體結構施工 砌體工程施工 主體結構驗收 一般裝修工程 總包單位確定 銷售指標確定 銷售推廣方案 銷售準備（售 房附圖、銷售 道具、銷售附 圖、售房合同 配置標準） 設計變更 裝修材料的 選樣及封樣 外墻保溫、防水 門窗、欄桿、精裝修 外架拆除 室外配套管網 景觀道路 銷售培訓 開放 定價 開盤 進度款審核 過程招標米購 業主開放

4、日 簽證變更審核 隱蔽工程收方 成本施工過程 控制計劃 招標工作總結 招標評價 成本過程控 制總結回顧 產權測量 預售許可證 銷售管理 （強銷期、 持續期、 尾盤） 確定分包單 位 招標工作階段 性總結 招標評價 項目運營計 劃完成 項目班子配 置 項目初級計劃 項目施工階 段運營管理 （計劃、控 制、調整、考 核） 運營管理總 結、考核 施工過程 提前介入 物業檢查 及接管 交房準備（交房 方案、交房附圖） 斛向物業移交T* 竣工結算 說明: 目的： 為規范房地產開發全流程的工作程序，明確房地產開發各個工作環節的邏輯關系、先后順序，使每個有關職能部門都明確自己的工作 介入點、介入時緊前和緊后

5、關系，減少工作環節、避免重復工作，特制定本流程 適用范圍： 本流程適用于房地產公司所有項目開發的流程節奏把控 定義： 房地產項目開發全流程 :是指項目從簽訂土地出讓協議（招拍掛、取得土地使用權）至完成項目開發移交至業主為止的整個工作流 程 工作程序： 詳見工作流程說明 支持性文件： 無 相關記錄： 無 房地產開發全流程 （網絡計劃樣本）（一） 工 作 類 別 投資估算 成本測算、 甲供（指）才招標方案 三通一平 制定目標成本 編制工程計劃 設計單位招標 工程招標計劃 臨建搭設 工程類 15 19 25 28 10 概念設計 景觀設計完成 14 27 技術類 簽訂土地協議 26 13 18 6

6、2 發展類 按實際時間 土地拆遷 國土使用證 17 8 道 營銷策劃 銷售方案推廣 產品定位 29 5 9 20 營銷類 時間 0 （網絡計劃樣本） 44 技術類 發展中心/開發部做好正常的政府職能部門的溝通工作 48 S 發展類 施工過程中的招標采購 46 主體封頂 方工程施工 43 45 30 41 36 工程類 銷售培訓 開 39 49 營銷類 項目選址 意見書 建筑工程 規劃許可證 成本階段性 控制總結 成 報 告 產權測量 定價 外架 拆除 售樓部選址 售樓部設計 方案設計審查 意見書 建筑初步設計審查 意見通知書 可 地勘、文堪單位招標 工 作 類 別 施工過程中技術管控（設計變更

7、、裝修材料選樣及封樣等） 成本施工過程中計劃控制、工程進度款審核 銷售管理（強銷期、持續期） 初步設計、景觀方案設計 拉圍墻、地質勘探 施工圖設計（有關 部門口頭確定） 水、電、智能化等安裝工程 監理、總承包單位確定 五層結頂 35 施工圖審 送備案22 24施工許可證 樁基工程基礎工程 3133 業主 32 開放J 34 砌體工程 40 保溫、防水門窗 竺工程 42 桿 全套 完成 銷售準備（售房附圖 -具合同 配置標準） 23 銷售目標 12售樓部施 16 :確定一 建設用地規劃 f 許可證 11 預售 許可證 - 37 方案設計 3、 室外管網* 套工程:2 ( 38 時間 （網絡計劃樣

8、本）（三） 工 作 類 別 發展類 工程類 物業類 營銷類 說明：為了更加直觀的了解房地產開發的整個程序，清楚地反應開發過程中每個環節之間的邏輯關系，特制定了該網絡關系圖。該網絡 關系圖是以流程形式表現的，沒有標注時間節點。時間關系在各有關中心文件的編輯中再行詳細闡述 三房地產開發全流程說明 步驟 是否為 重點控 制點 工作重點描述 時限 重要輸入 重要輸出 流程 編號 責權事 項編號 相關表 格模板 1 發展中心/開發部已經對目標地塊簽 訂土地出讓協議，且在營銷策劃中心 的配合下編制完畢并通過審核審批的 可行性研究報告、通過計委審查后 并立項 可行性研 究報告 2 ZD 營銷策劃中心（與代理

9、商合作）做市 場調查分析、進行產品定位，發展中 心/開發部提供定位所需的前期有關 資料。出具項目疋位策劃報告，并 按責權體系審核審批通過 可行性研究報告 項目定位 策劃報告 3 設計管理中心根據項目定位策劃報 告給設計院下達概念設計任務書 進行概念設計，確定項目的樓體分配、 容積率、綠化面積等，并通過有關部 門的研究、討論，按責權體系審核、 審批。 招標采購中心組織確定后的 設計單位 概念設計 任務書 概念設計成 果 4 成本管理中心根據概念設計成果組織 編制項目投資估算表，對整個項目 成本、利潤進行初步分析 項目投資 估算表 5 ZD 發展中心/開發部負責溝通規劃部門 辦理項目選址意見書 計

10、委審查進行項目立項 國土資源局通過土地利用總 體規劃和土地供應方式審查 建委辦理投資開發項目建 設條件意見書 環保部門辦理生產性項目環 保意見書文化局、地震局園 項目選址 意見書 林局、水利局對工程相關專 業內容范圍進行審查 6 設計管理中心根據審批審核通過的 概念設計成果進行分析，給設計 院卜達方案設計任務書，并負責監 督元成方案設計 方案設計 任務書 方案設 計 7 在方案設計過程中，發展中心/開發部 與土地所屬相關單位協調進行地上附 屬物拆遷工作 8 發展中心/開發部負責通過規劃局的 方案設計審查、取得方案設計 審查意見書 9 ZD 規劃局辦理建設用地規劃許可證、 確定建設工程規劃設計條

11、件 人防辦完成人防工程建設布 局審查 國土資源局完成土地預審 完成公安消防、交警、教育 局、水利局、城管局、環保 局、園林局、文化局對工程 相關專業內容范圍進行審查 10 成本管理中心根據方案設計做成本 測算，招標米購中心負責完成地勘、 文堪單位的招標工作 成本測算 書 地勘（文 堪）中標單 位確認書 11 設計管理中心負責督促設計單位完成 初步設計、景觀方案設計 初步設計 景觀方案設 計 12 項目部（項目公司）在發展中心/開發 部的溝通協調下拉圍墻、組織地質勘 探、文物勘探 13 ZD 發展中心/開發部協調、溝通國土資源 局辦理國有土地使用證 國有土地 使用證 14 建委制發初步設計批復，

12、并對落實初 步設計批準文件的要求內容進行審 查，核發建筑初步設計審查意見通 知書 規劃部門對初步設計的規劃 要求進行審查 公安消防支隊對初步設計的 消防設施進行審查 公安交警支隊對初步設計的 交通條件進行審查 完成國土資源局土地預審 市政部門、環保局、衛生局、 地震局等相關部門對初步設 計的相關內容進行審查 建筑初步 設計審查意 見通知書 15 設計管理中心根據初步設計審查意見 督促設計單位完成施工圖設計 16 發展中心/開發部溝通協調建委辦理 施工圖設計審查備案 建筑初步設計審查意見通 知書 建委對施工圖設計文件進行 政策性審查，并根據地產商 意見核發技術性審查委托通 知書 建委根據施工圖設

13、計審查機 構發出的建設工程施工圖 設計文件審查報告發放建 設工程施工圖設計文件審查 批準書 17 在此階段成本管理中心完成制定目標 成本計劃、編制工程招標計劃、 工程管理中心編制工程計劃 制定目標成 本計劃 編制工程計 劃 編制工程招 標計劃 18 ZD 發展中心/開發部溝通協調，負責辦理 完成建筑工程規劃許可證，規劃部 門對變更部分的規劃設計補充核準規 劃設計條件，在繳納有關規費后核發 建設工程規劃許可證副本 公安消防支隊進行消防設計 審查 人防辦進行人防設計審查 建委、市政部門、園林局、 環保局、衛生局等相關部門 按職責劃分對相關專業的相 關內容進行審查 建筑工程 規劃許可 證副本 19

14、在完成18項同時，招標米購中心制定 甲指（供）材招標方案，組織元成監 理單位、主體施工單位的招標工作（異 地項目公司以項目公司為主，總公司 招標采購中心全程跟蹤監督并提供資 源服務） 甲指（供） 材招標方案 監理單位 中標確認 書 （主體）施 工單位中標 確認書 20 ZD 發展中心/開發部與建委溝通協調，建 委組織職能部門對工程開工條件進行 審查，核發建筑工程施工許可證 辦理施工報建登記 完成對工程進行發包、確定 施工隊伍 建筑工程 施工許可 證 21 項目部（項目公司）在證件辦理期間 完成三通一平、臨建搭設等基礎工作 施工單位辦理完成質檢、安監部門的 報檢工作 22 設計管理中心組織監督完

15、成景觀設 計施工圖 景觀設計 施工圖 23 營銷策劃中心在建設用地規劃許可 證辦理期間完成營銷策劃方案、 臨時售樓部的選址、設計、施工 24 營銷策劃中心在建筑初步設計審查期 間完成銷售目標的計劃確定 25 營銷策劃中心在施工許可證辦理 完成前做好銷售方案推廣，做好銷 售準備工作（售房附圖、銷售道具、 銷售合同、配置標準等） 26 設計管理中心組織甲方有關人員、設 計單位、監理單位、施工單位進行圖 紙會審 圖紙會審 紀要 27 ZD 工程開工：項目部（項目公司）組織 施工單位正式開始建筑工程施工，監 理單位下達開工令 辦理完成開工前各類證件 完成施工圖紙會審 施工單位的施工組織設計 按責權體系

16、審查、審批通過 施工單位做好開工準備 28 招標采購中心組織指定有關主要材料 （如：水泥、鋼材、防水卷材等） 甲指（供） 材料確認 單 29 設計管理中心負責項目工程全過程的 技術監控和技術指導工作，負責審核、 審查設計變更、技術核疋、施工方案 等內容 設計變更 單 技術核疋 單 特殊工種 施工方 案 30 土方工程施工（暫按有地下室（-1 ） 高層住宅考慮）挖土深度按設計樁基 頂標高、保證有效樁長為準（具體以 施工方案為準） 31 樁基施工在第一層土挖完后開始， 整個樁基施工階段包括：打試樁、打 正式樁、第二次土方開挖、破綻將頭、 樁基試驗、土壤檢測等過程 32 基礎工程施工 樁基試驗通過后

17、，開 始基礎工程施工，原則上是以土 0.00 為分界點，正負零以下（含地下室） 在進度計劃編制時均劃入基礎工程， 在基礎工程完成（含檢驗資料）后及 時報檢、做好基礎結構工程驗收 基礎結構 工程驗收 記錄 33 營銷策劃中心負責組織完成銷售培 訓，完成產權測量定價 34 成本管理中心完成樁基施工單位、土 方施工單位的結算工作，做好合同節 點造價統計工作，在施工過程中審核 節點造價付款審核 結算依據資料 （樁基）工 程結算單 （土方）工 程結算單 35 ZD 五層結頂 36 ZD 發展中心/開發部與房地產管理部門 溝通協調辦理預售登記，由房地產管 理部門核發商品房預售許可證 提供資料（證明材料）：

18、 已交付全部土地使用權出讓 金，取得土地使用權證書 持有建設工程規劃許可證和 施工許可證 按提供預售的商品房計算， 投入開發建設的資金達到工 程建設總投資的 25%以上， 并已經確定施工進度和竣工 交付日期 公司的營業執照和資 質等級證書 工程施工合同 商品房預售方案 商品房預 售許可證 37 砌體工程完成 38 ZD 項目部（項目公司）協調組織建筑 工程主體結構驗收 主體結構有關證明資料 原材料復驗報告 混凝土最后一批澆筑的試驗 資料 施工過程控制資料 其他有關資料 建筑工程 主體結構驗 收記錄 39 招標采購中心組織完成裝飾材料、保 溫材料、安裝設備、電纜、電線等合 同約定的材料指定（供應

19、） 異地項目公司則在總公司招標采購中 心的全程監督下完成此項工作 甲指（供） 材料確認 單 40 ZD 裝飾、裝修工程完成、外架拆除 41 室外管網等配套工程進場施工 42 景觀道路施工 43 發展中心/開發部溝通協調有關政府 職能部門進行分項驗收（消防、人防、 規劃、檔案、環評）異地項目以項目 公司為主導，總公司發展中心/開發部 全力提供支持 各分項驗收 報告 44 項目部（項目公司）做好工程資料準 備工作。物業公司開始介入驗房 45 ZD 發展中心/開發部溝通協調質監部門、 組織項目綜合驗收，做好竣工備案。 異地項目以項目公司為主導，總公司 發展中心/開發部全力提供支持 各項環檢工作完成，

20、取得合 格資料 項目工程資料齊全 項目工程全部結束 竣工備案證 書 46 工程移交物業公司，物業公司根據驗 收標準進行驗收，對驗收發現的冋題 書面提交項目部（項目公司），項目部 （項目公司）安排整改落實 47 物業公司管理方準備工作（交房方案、 交房附圖、交房道具等）營銷部核和 項目部（項目公司）全力配合 48 ZD 交房 以物業公司為主導、項目部（項 目公司）、營銷策劃中心全力配合。有 必要時取得總公司有關領導（及有關 人員）的全力支持 49 營銷策劃中心（營銷部）交房前做好 房源銷控、完成商品房銷售計劃 50 物業公司受理交房后的業主各類投 訴，并且進行分類處理 51 項目公司根據業主投訴

21、的工程質量問 題組織維修 項目和物業進行最后交接，并負責組 織有關參戰單位召開移交會議，明確 移交后的責任 項目移交資 料目錄 各施工單位 質保金以及 質保期明細 表 52 項目進入正常的物業管理程序 編制房地產開發流程計劃作業指引 （各個項目） 1. 目的 1-1目的：明確公司個項目開發流程計劃的編制、審核、發布流程，確保項目運作的計劃性、科學性、嚴謹性 1-2 作用：通過流程計劃的實施，使項目中上百個環節高效地有序地協調地工作，達到預定的目標。當項目完成后，這張記錄著歷次實際 進度前鋒線和調整痕跡的流程計劃可以對整個項目的進度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學性和準確性，為今后的計劃

22、管 理提供依據。 2. 適用范圍 本指引適用于房地產公司新項目開發的全流程編制工作 3. 定義（暫無） 4. 職責 地產事業部總經理：負責批準計劃和批準計劃調整。 主管崗位：計劃管理中心負責人 與工程管理中心負責人、總監協商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優化，過程 檢查和調整。 負責工程師：在與設計管理中心、成本管理中心協商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優化，過程檢查和調整。 協管崗位工程管理中心負責人，總監：分別向計劃管理中心提供分管范圍內的進度目標和調整意見。 主辦崗位營銷策劃 負責在標準流程計劃的基礎上按本項目的個性特點編制網絡計劃，并根據負責人、總監

23、的意見修改完善。 項目經理：在計劃實施過程中，根據具體情況提出調整意見，經各有關負責人、總監批示后報總經理批準。 5. 程序 5-1根據公司通用的計劃模板、標準圖式、項目目標要求，計劃管理中心在土地中標后十天內組織完成編制*項目開發流程計劃。公 司負責人和工程總監的主辦交接界限為規劃方案定稿之后。并負責定期檢查和調整（半年計劃調整、一年計劃調整），遇緊急情況可 以隨時檢查調整。 5-2計劃編制建議使用雙代號座標網絡計劃，以更加直觀的體現各個環節之間的邏輯關系 5-2-1編制網絡計劃的要素是： 5-2-1-1工作要素 事件的內容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的

24、一個子項目或子任務。在座標雙 代號網絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不 容許重復，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。 5-2-1-2時間要素 在網絡計劃的頂端設計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。它的起始原點對應著第一項工作的開始日期， 它的終點對應著最后一項工作的結束日期。也可以把原點設計為零，依此以天數后續，那么時間座標軸的最后刻度就表示 為項目的負責人期天數。 一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續時間。在網絡圖中以連線的長度來表示，其起始端對應著該項工 作在時間座標上的開始日期，結尾端對應

25、著該項工作在時間座標上的結束日期。 兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關鍵路線上，時距和工作的持續時間是相等的。在非關鍵路線上，工作的持續時 間小于時距。也就是說在時距里存在一定數量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。在網絡圖 上用波形線表示并對應著時間座標。如何合理利用這段自由時差往往是在優化網絡計劃時最先考慮的潛力所在。 5-2-1-3邏輯要素 左側的工作必須完成后才有條件去完成右側相鄰的工作。同一垂直面內的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關系。 持續時間和時距相同的工作稱為關鍵工作，自始至終全部由關鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續時間最長 的

26、線路稱之為關鍵線路。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關系，這是網絡計劃的精髓所在。如果邏輯 出現錯誤，網絡計劃也就從根本上失去了可操作性。 5-2-1-4責任要素 相關的工作可以列在對應部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工 作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關 系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責考核。 5-2-2 編制網絡計劃的要點 5-2-2-1定目標工期和計劃工期 根據對計劃執行的信心程度，將目標工期

27、適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調整留有余地。 5-2-2-2建立座標系統（這與運營計劃中的網絡設置有所不同，運營計劃的縱橫坐標體現的是項目開發的主要節奏驟和配合工作之間 邏輯關系） 橫座標是工期，如果以天為單位，貝U起始原點是零，終點是目標工期的總天數。如以日歷的日期為單位，貝U原點是項目啟動 的首日日期，終點是項目結束的日期。 縱座標是部門和崗位設置。網絡計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在 上一個管理層次的責任范圍內，而管理層又歸集到決策層。 5-2-2-3分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續時間，明確它與其他工作的順序邏輯

28、關系。可以預先列出草表，也可以 按照限定的條件直接填寫到座標網上。 5-2-2-4 檢查各工作的邏輯關系，所有節點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續時間不足時距長度的，用波形線補足。 5-2-2-5把沒有自由時差的關鍵工作用粗黑線連接起來，形成關鍵路線。關鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續時間相對緊張的 關鍵工作適當延長。盡端如超出工期，則把持續時間尚有潛力的關鍵工作適當壓縮。反復調整到關鍵路線的盡端正好和工期 平齊。重新謄清圖式，雙代號座標網絡計劃到此初步完成。 5-3 網絡計劃的優化和調整 5-3-1事先優化 5-3-1-1成本目標，進度目標和質量目標，只能三者兼顧，有所側重

29、，而不可能三者兼得。質量要求的結果會使某些工藝性工作的持 續時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現安全和質 量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業的積極性，誘發偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計劃的優化能使 三者兼顧，有所側重的原則得到充分的體現。 5-3-1-2在計劃優化后如果仍達不到預期的進度目標，這只能說明預定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領導加以修正。 5-3-2 過程檢查 5-3-2-1在實施過程中會發生各種事先難以預料的事情，使實際進度發生變化。所以定期的檢查和及時地調整計劃不僅是難免的也是 必須的。

30、固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。 5-3-2-2過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標上的相應刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時點基準線，然后再 把各項工作在檢查時點時的實際進度所達到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實際進度前鋒線。 前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前， 其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應該一直保留在圖上。 5-3-2-3經多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內對項目未來的進度和變化趨勢作出定量的預 測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數），所得的比值稱之為進 度比。該比值大于1,小于1或等于1分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進展 速