1、長沙商業地產分析2006年，長沙市商業地產向品牌化、規模化、郊區化、開放型、人防型發展，不斷更新換代，趨向規范與成熟。 2005年7月長沙市商業網點布局規劃定案，令長沙商業未來15年的發展有了更明晰的發展方向，基本形成與長沙市社會經濟發展和對外開放水平相適應、區域布局合理、業態結構優化、服務功能齊全的市區網點三級體系，板塊效應日趨明顯。 數據顯示，2004年至2006年9月，長沙市商業用房新開工面積共計65478萬平方米，竣工面積452.2萬平方米，銷售量161.87萬平方米，呈現出明顯的供過于求的狀況。由于零售業競爭加劇，導致數個管理不善的(或是定位不準的)大型商場、寫字樓暫時停業以重新定位

2、或裝修，也有部分商場、寫字樓縮減零售樓面，改做其他用途。 綜合市場調研可了解到，從2006年開始的往后三年之內，長沙市商業物業將歷經一個放量的高潮期。一、長沙商業地產現狀1、長沙市商業格局； 根據二oo五年七月通過我省專家評審會的長沙市商業網點布局規劃，確定了長沙未來15年城市商業發展總體目標： 到2020年，建設完善1個市級商業中心、2個市級商業副中心、10個區域性商業中心、30個社區級商業中心和18條主要商業街，并就長沙城市商業發展戰略與發展目標、城市商業中心布局以及特色商業街、商品批發市場、商業零售業態、物流配送業等方面的建設進行了專項規劃。 根據專家的看法，此次規劃遵循三個方面： （1

3、）隨著需求的變化，對商業網點布局會提出新要求。 （2） 規劃要進一步與長株潭融城及長沙一小時經濟圈的戰略相結合，提高輻射能力。商業今后的布點不一定集中在核心城區，而要向交通便捷，輻射力強的城市外環、城郊接合部分布。 （3）三是規劃要將整合控制現有城區網點與規劃引導新城區網點相結合。長沙傳統商圈分析 五一廣場商業中心地位穩固的市級商圈區域范圍： 以五一大道與黃興路交匯立交為圓心，步行在30分鐘的范圍 簡介：五一商圈有2000多年歷史，最初由居民聚居形成原始商業發展而成。位于長沙核心地帶，高度集中的商務與金融配套奠定了其商業主導地位，是各路商家必爭之地。匯聚百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店等，商

4、業營業面積達50萬以上。南北、東西兩大城市主干道的匯集，每日人流量達30-50萬。特點及發展前景分析： 1、歷史悠久，是歷來長沙商業中心，城市中唯一市級商圈； 五一商圈2000多年來一直是城市商業的集中地，有著深厚的湖湘文化沉淀和商業根基。東西主干道五一路與南北主干道黃興路、湘江中路在此交匯，聯接河東與河西的橘子洲大橋亦聯接了五一商圈，政府對防洪工程建設及旅游資源開發的大力投入而成就的湘江風光帶近在咫尺，眾多金融、辦公場所入駐，交通的便利性、城市的中心位置、豐富的旅游資源、人口的集中、消費的慣性，這些都奠定了五一商圈成為城市唯一市級商圈的霸主地位。目前商圈內匯聚了6000多家商業品牌，年消費額

5、逾千億。2、業態齊全，以中高檔次為主，經營狀態良好 圈內匯集了平和堂、春天百貨、王府井百貨、新世界百貨、百聯東方商廈、萬達購物廣場、百盛購物廣場等大型購物場所，黃興路步行街、金滿地商業步行街、坡子街民俗商業街共三條商業步行街，蘇寧、國美電器專業賣場，沃樂瑪、家樂福、好又多等大型生活超市，友誼賓館、萬代大酒店、國貿大酒店等酒店，麥當勞、肯得基、火宮殿、楊裕興、黃春和、東北餃子館、蒙娜麗莎中西餐廳等知名餐飲，建行、商行、工行、人壽保險、中信銀行、中國銀行等金融機構，金色年華、挪威森林、鉆石錢柜、星光燦爛、魅力四射等休娛休閑場所，是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、旅游于一體大型商業中心，商圈內以

6、中高檔次業態為主。 省內單店營業額最高的平和堂年均營業額達6億，王府井百貨2006年銷售額接近5個億，黃興路步行街2005年營業額達11億元，沃爾瑪年銷售額逾3億，整體經營狀況良好。3、百貨業趨向飽和，競爭異常激烈，百聯東方與新世界百貨走差異化路線 商圈內有9家大型百貨及購物中心，密集分布在以五一路與黃興路交匯的周邊，多為自主經營，主要采取保底扣點經營模式，功能分區基本為一層珠寶、化妝品，二層女裝，三層休閑裝，四層男裝，五層以上為休閑娛樂、餐飲，所針對的消費群體主要是中、高層消費者，同質化競爭激烈。 在商圈內百貨趨向飽和的情況下，2006年新開業的新世界百貨與百聯東方商廈開始走差異化路線，均開

7、辟奢侈品專柜來提升價值，吸引消費，設有cerruti 1881、gieveshawkes、daniel cremieux、 piombo、mrphisto、o hui、momo、agatha、omega等世界名品專柜。4、輻射全市及外來游客，人流旺 五一商圈的消費輻射全市，也吸引了很多外來游客來此消費，是湖南人流、物流、資金流、信息流的中心，日客流量達30-50萬人次。黃興路步行街成為外來游客必游之地,日均客流量8萬余人次，雙休、節假日達15-18萬人次。5、以五一路為界，南盛北衰，百聯東方的進駐有望復興以北區域 黃興南路與解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是車流，受五一路立交橋及人

8、們消費習慣的影響，五一商圈出現以五一路為界，南盛北衰的商業狀況。北片區的長沙東漢名店廣場（現更名為新世界大廈），原規劃有460多個鋪位，由于立交橋的影響及定位偏差，目前僅有一層臨街鋪位還在經營，新大新百貨經營狀況也遠不及南片區的百貨。 百聯東方所走高端差異化路線使得北片區有了高檔百貨，有希望能帶旺北片區，但與晚幾個月開業的新世界百貨相比，人氣有所不及。 南區域基本飽和，以北區域還存在較大量的在開發與待開發用地，在開發的項目有金都商業中心21000多平方的商業體量，待開發項目已知的有中環一世界和萬代大酒店以北地塊，北區域的復興需要各項目的對話與聯動。榮灣鎮商業副中心河西唯一商圈 區域范圍：河西通

9、程商業廣場為中心，步行5-8分鐘范圍內。商圈簡介： 榮灣鎮是岳麓區由來已久的商貿重鎮，通過湘江一橋與河東相連，是該區最重要的交通樞紐，人流旺。 隨著楓林路拓改、岳麓時尚購物中心 、新外灘商業中心廣場等大型商業的落成，溁灣鎮的商業價值急速上升。目前商業營業面積約6.5萬平方米，日人流量達15萬，消費層面主要是來自河西高教區的教職工及學生、長沙高新區、麓谷的白領人群。主要商業物業：商圈特點及發展前景分析：1、商圈現有商業面積與河西消費力不相稱，后續發展空間大； 岳麓區有近40萬人口，非農人口31萬，2005年，城市居民人均可支配收入為12522元，比長沙市整體水平略高，商圈商業面積約6.5萬平方米

10、，后續發展空間大。 在建或規劃中的的部分項目如下：2、業態基本齊全，以中、低檔為主，高檔消費市場空白； 商圈內業態基本齊全：大型購物中心有通程商業廣場和新外灘購物中心，餐飲有東鍋中西餐廳、荷香樓湘菜館、晶珠國際美食城、必勝客、麥當勞、肯德基、桂林人、臺北豆漿等；金融配套有中國銀行、招商銀行、中信銀行、中國農村信用合作社；酒店有麓山賓館、楓林賓館；大型生活超市有新一佳、步步高，較為零散低檔的娛樂休閑場所較多，上檔次的少。總體來看業態以中低檔為主，高檔消費市場空白。3、消費群以河西教師、學生、高新區麓谷的白領人群為主，集中在通程商業廣場消費； 長沙教育事業歷來比較發達，駐區有以中南大學、湖南大學、

11、湖南師范大學為代表的30多所高等院校、科研院所，在校大學生達16萬人，各類科技人員10萬余人，國家級長沙高新技術開發區、岳麓區國家大學科技園位于中心區域，堪稱全省典型的文化區、科教區。 麓谷科技新城是長沙高新技術產業開發區從2000年起集中開發建設的科技新城區,科技新城的發展定位為以高新技術產業為主導、生態環境為特色、兼具城市功能。截至目前，麓谷園區已聚集400多家高新技術企業。河西具規模、上檔次的商業目前集中在榮灣鎮商圈，高校教師、學生及高新區的白領人群消費也集中在了榮灣鎮商圈的通程商業廣場。4、岳麓山、湘江風光帶等旅游資源利于商圈發展； 岳麓山為國家4a級風景名勝區，2004年接待游客10

12、0多萬人次，毗鄰榮灣鎮商圈的岳麓山風景名勝區提升了商圈對區外游客的消費吸納能力。未來3-5年，岳麓區計劃投入120億將瀟湘大道北段打造為最美的湘江風光帶。政府對于旅游資源開發與基礎設施建設有利于商圈發展。5、岳麓區政府、長沙市政府的搬遷對榮灣鎮商圈價值有所提升，長遠來看有可能削弱商圈輻射力 區政府與市政府搬至岳麓區北部，周邊起來了很多高檔住宅小區，當人氣提升到一定程度，將會形成一個新的商業中心，對于榮灣鎮商圈來講會削弱其輻射能力。在目前區北人氣不旺的情況下對此商圈的價值有所提升。東塘商業中心快速更新換代中的傳統商圈 區域范圍：以東塘立交為圓心，步行在15-20分鐘的范圍商圈簡介： 東塘商圈是城

13、市南拓的門戶，南部居民傳統的商業聚集地，商業營業面積約15萬平方米，每日人流量約10萬人次，消費群以東塘立交橋為圓心的南部家庭為主。東塘是湖南電信、湖南聯通的大本營，移動公司最大的營業廳也在這里，加上易佰通訊、迪信通等手機銷售商，東塘已成為長沙通訊產品最前沿最迅捷的發布平臺。主要商業物業：商圈特點及發展前景分析： 1、業態齊全，檔次拉差大，大眾化專業賣場與超市受歡迎 東塘商圈有2家知名百貨公司，2家綜合賣場，8家專業賣場，步步高、家潤多共3家大型生活超市，屈臣氏精品超市，大都市商業街。 餐飲：新華樓、麥當勞（2家）、桂林人、肯德基、火宮殿、哈特波波巴西燒烤餐廳、北京餃子館、綠茵閣咖啡廳、上島咖

14、啡、米蘿咖啡、金牛角王中西餐廳 金融：中國銀行、建設銀行、交通銀行、中國農業銀行 文化：東塘恒遠圖書城、東塘圖書城 酒店：波月賓館、神禹大酒店 休閑娛樂：浣溪保健休閑中心、音樂房子ktv 大型藥店：楚仁堂大藥房、星城大藥房、芝林大藥房等。 以上數據可看出，東塘商圈業態齊全，大眾化的專業賣場與超市占了很大比例,也是最受到消費者歡迎的。金色家族定位成“頂級名品”，擁有lacoste、bwm、kloss、ecaca、ports、elle、rado、autason、boss、raymond weil等近50多種世界名品，目的在于走差異化的路線，在周邊中低檔的商業中脫穎而出，但周邊消費力有限，場內顯冷清

15、。沿線有不少臨街的小商鋪，商品低檔，形象差，有待更新換代。2、目前消費主要以南城消費者為主 東塘立交橋一公里范圍內有10萬人口左右，人口密集，是長沙傳統商業聚集地， 2004年后開始進駐國美電器、通程電器、步步高超市等眾多規模大眾化商業，東塘商圈正式步入更新換代時期。由于目前主要以中低檔商業占較大比例，且東塘立交橋與交通的過于擁擠在一定程度上制約了中高檔商業的發展，目前主要以南城消費者為主。3、作為南拓的門戶，東塘商圈發展空間大，東塘商圈往南部延伸，大東塘商圈逐漸形成。 南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城已最適宜居住地之一。加之長株潭化進程加快,往來于此的經商者越來越多，商圈快速的

16、更新換代，令東塘商圈的發展空間巨大。 2005年11月，深國投購物廣場落戶雨花亭，共四層，每層面積逾一萬平方米，首層為精品購物場所，含屈臣氏，沃爾瑪超市（世界500強企業）占據二、三層，第四層由時代華納（世界500強企業）斥資2億元作影視。在世界500強推動下，東塘商圈順應城市南拓進程，逐漸形成大東塘商圈，在雨花亭附近形成中高檔商業，將輻射更多的南部消費者，甚至吸引其他區的消費。火車站商業中心湖南省最大電腦及電子產品集散地 區域范圍：以長沙火車站為輻射中心，沿車站路與五一大道（東段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。商圈級別：傳統商圈 商圈簡介： it產品市場經過近十年的發展，目前已形成了

17、湖南省最大的電腦及電子產品集散地，輻射面甚廣。眾多的it賣場林立，已形成傳統消費習慣氛圍，引導人流消費走向。由于火車站與長株潭汽車站的影響，人流量大而雜，交通路網發達但阻塞。商業營業面積約10萬平方，日人流量約20萬。主要商業物業及商業配套：商圈特點及發展前景分析：1、業態齊全，以電腦及電子數碼產品銷售為主，交通優勢明顯，酒店業發達。 火站商圈業態齊全，尤其以電腦及電子數碼產品銷售為主，有9家大型it專業賣場，蘇寧、國美、通程電器、家潤多家電超市內也有大量it產品銷售，已形成湖南省最大的電腦及電子產品集散地，輻射面廣。 由于火車站、長株潭汽車站、民航大酒店的影響，火車站商圈交通優勢明顯，同時帶

18、旺周邊酒店業、娛樂休閑。 餐飲：金至尊酒樓、兄弟海鮮酒樓、麥當勞（2家）、楊裕興（2家）、秦皇食府、咖啡語茶中西餐廳、芙蓉人家、福樓酒家 酒店：芙蓉華天酒店、長島飯店、民航大酒店、銀河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、銀河大酒店、東方大酒店、凱旋大酒店、藍天大酒店、金港酒店、海程大酒店 金融：中國農業銀行、中國農村信用合作社、交通銀行、長沙市商業銀行 娛樂休閑：海東青健身俱樂部、敦煌千子蓮足道、美度概念生活館2、人口密度高，消費人群偏向年輕化 商圈中心區域人口總數接近35萬，分別為it人士、寫字樓白領、企事業單位以及原有居民群，其中以it人士為主，約占60%的份額，而這群it人士的年齡大多在2

19、5-35歲之間，個人年薪普遍在5-10萬元左右，人均年收入高于長沙城區整體人均收入水平甚多。另外，南來北往的旅客占有相當的消費比例，金蘋果大市場吸引了全市中低收入群客戶。3、整體商業形象欠佳，中高檔購物場所不成主流 火車站人流很雜，眾多不法商販橫行，商圈整體商業形象不佳。傳統百貨商廈曉園倒閉，國儲轉型，目前僅有阿波羅商業廣場在持續經營，中低檔次。在政府的扶持下，刻意引進品牌商家，努力改變火車站形象，整改經營環境，發展前景好。伍家嶺商業中心北部唯一商圈，發展前景好 區域范圍：以伍家嶺立交為核心、步行在15分鐘的范圍。 商圈簡介：伍家嶺商圈一直以來就是長沙北部唯一的一個商業區，以麗臣路和芙蓉路交叉

20、處為核心，泰陽商城、北斗星商廈雄踞此地多年，隨著芙蓉路的修建，世界著名零售企業通程電器也相繼進駐，但由于2002年波隆立交橋的修建，削弱了該商圈本身就不夠濃厚的商業氛圍，加上該地區客戶的消費能力不強，導致普爾斯瑪特、北斗星商廈被迫關門或經營轉向。商業營業面積約4萬，日人流量7-8萬。主要商業物業：商圈特點及發展前景分析：1、業態不豐富，商業檔次不高，整體經營狀況不佳 伍家嶺商圈，業態不豐富，主要是滿足人的基本生活要求。整體商業形象較為破敗，檔次不高。維多利購物中心（原北半星商廈）、泰陽商城由傳統百貨轉營，現在百貨功能已不復存在，重裝后以批發和家電賣場為主，檔次不高，伍家嶺機電市場與地板城是兩個

21、較為破敗規模也不大的專業市場。 相對而言，新一佳超市及附近的娛樂、餐飲相對較旺。 金融：中國農業銀行、中國工商銀行 娛樂休閑：百度慢搖會所、諾亞方舟娛樂港、伊甸園洗浴廣場、 酒店：諾亞方舟大酒店、華悅大酒店 餐飲：麥當勞、銀苑海鮮酒樓、銀星酒樓2、消費以周邊居民為主。3、交通便利，但發展受制于立交橋。 商圈以芙蓉路與三一大道交界，波隆立交橋為中心，南北有足夠的延伸條件，尤其是向南的芙蓉路周邊匯集了眾多的寫字樓與金融大廈。但波隆立交橋影響了商業的扎堆效應，東西延伸更加受到制約，使得商圈的覆蓋面受到限制。4、隨著新河三角洲的整改，及地鐵線的設定，發展前景較好 新河三角洲規劃范圍南起319國道，北至

22、瀏陽河，西臨湘江，東到芙蓉北路，計劃三年內完成簡陋房屋與棚戶區等拆遷，解決由于造紙廠、化工廠等40多家企業的生產污染問題，建成一個總面積2072畝，以濱江文化園（含兩館一廳）為龍頭的文化娛樂區，以湘江大道為依托的商業金融區，以文化為內核的人文居住區，這對于提質整個北城區具有極重要的意義 根據地鐵建設規劃，2014年前建設完成1號、2號線一期，總長52.275公里，43座車站，1號線站口就設在伍家嶺。根據廣州、北京等城市經驗，地鐵站口商業具有極大的發展潛力。 同時通過伍家嶺商圈的重塑與地鐵線的設定，將加速城北與主城區的融合，發展前景較好。發展中商圈星沙商業副中心： 規劃：以北到瀟湘路，南至涼塘路

23、，西至天華路，東至東二線地區為核心，是政府重點發展的區域新商圈之一，設置業態結構，形成與長沙經濟技術開發區和星沙鎮綜合性新城相協調，配套齊全、功能完備的現代都市商業中心。 星沙是長沙市從96年開始規劃建設的物業新城（即長沙市衛星城），星沙目前城鎮人口為15萬人，流動人口：6萬人，目前已建城區面積有22平方公里。 星沙是湖南省著名的汽車銷售及汽車零部件銷售集散地（包括其中機電產品市場），數萬家中小企業積聚了強勁的消費力。餐飲業發達，但檔次較低，中高檔酒樓數量較少。休閑業頗為發達，但規模小，經營手段單一，經營地域零散。 正在建設的專業市場有星沙湘繡城、山水茗園（茶葉市場），星沙商業步行街招商順利，

24、星沙目前唯一大型購物中心為星沙通程商業廣場，其主力賣場為中國生活超市連鎖巨頭新一佳超市和通程電器超市。全球商業連鎖機構一泰國正大集團旗下的“易初蓮花購物廣場”于2006年4月中旬開業。 星沙未來一段時間期內需圍繞政務、公務、會務、商務、業務類消費以及外資港資，投資開發商人員休閑與夜生活消費需求，進行消費趨向定位與對接。紅星商業中心： 規劃：將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構建以金融信息為先導、商貿流通為主導，產業為支撐的內供與外向結合，財富與人氣齊聚的南長沙復合型現代商貿經濟圈。 紅星商圈是借農博會之機而迅速崛起的南部商圈，會展業帶來了巨大的人流、資金流。商圈內匯聚了多個專業批發市場，如電動

25、車城、漁具城、體育用品城，燈飾城、太陽能批發城、紅星糖酒批發城、紅星通訊器材批發城、紅星家用電器批發城、紅星農副產品大市場、紅星建材市場、蓮湖汽配市場、紅星花卉市場等，受區域整體市場消費水平以及消費意識限制，商業氛圍不夠成熟，業態單一，消費場所檔次不高, 目前許多專業市場難以維濟，部分商家經營回報率低。 商業營業面積約34萬平米，消費以周邊區域人口為主，以及會展業所帶來的其它區域及外地人員。撈霞商業中心： 規劃：撈霞商業中心位于開福區霞凝新港城內，是開福區現代新城，也是長沙市未來發展重心。其主要功能是服務于依托霞凝新港和長沙火車貨運北站為中心的物流園，以及沿長沙經開區外圍的青竹湖外商城工業小區

26、和大明工業園為對象的商業活動，輻射范圍包括長沙縣和望城縣廣大區域。馬坡嶺商業中心： 規劃：馬坡嶺商業中心位于芙蓉區東部隆平高科技園內，與長沙縣縣城星沙鎮共同組成長沙市的副中心城市星馬新城。構建以服務于長沙縣、瀏陽市為主要對象的區域性商業中心；以大型超市和倉儲店為骨干，鼓勵發展倉儲超市、大賣場、配套完善餐飲、生活服務、休閑娛樂和其它服務設施；發展科技市場。合理配置資源，優化商業布局，按照城市發展規劃和區域發展要求，發展新興產業，形成新型的現代化商貿區。黎托商業中心： 規劃：以武廣高速鐵路黎托客運站的建設為契機，建設完善配套商業設施，構建商貿、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業中心。大托商業中

27、心： 規劃：依托長株潭三市經濟一體化和大托機場口的區位優勢，以及以中信新城購物中心為代表的商家落戶于此，結合天心生態新城的建設，逐步發展形成一個新的區級商業中心。望城坡商業中心： 規劃：遠期規劃建設引導性商業中心。其主要功能服務于以岳麓山風景名城區旅游、休憩為主題的商業活動，輻射范圍包括寧鄉縣和望城縣廣大區域。商業中心的所有設施不僅應方便、滿足居民、旅客的生活和購物需求，同時應與自然景觀融合，與文物建筑協調，有利于環境保護和可持續發展。觀沙嶺商業中心： 規劃：隨著市政府西遷，市府周邊地區逐漸形成了一個新興的經濟發展增長極，帶來了眾多的發展商機。依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭，

28、重點發展商務、會展、商貿餐飲和高檔房產等行業，建設商務樓宇，發展“總部經濟”，構建岳麓新城樓宇經濟核心發展區。建設好遠大城市文化購物廣場、府東商業大廈、新區治商務酒店等項目。商業格局特點總結： 1、現有商圈集中在城市的中心位置，圍繞唯一市級商圈五一商圈向外擴散。 2、隨著城市的不斷擴張，外來大發展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈。 3、商業消費主要集中在五一商圈，旺盛的人流與消費習慣支撐起此商圈的龐大商業體量； 4、現有商圈自成特色：1）五一商圈業態豐富，百貨業趨向飽和，同質化競爭激烈；2）河西消費主要集中在榮灣鎮商圈，岳麓山風景區與沿江風光帶打造等旅游資源成為商圈發展契機，發展空間大；

29、3）東塘商圈不斷的更新換代，但發展受到立交橋制約，由于深國投、沃樂瑪進駐雨花亭，范圍向南延升；4）火車站商圈已形成湖南省最大的電腦、電子產品集散地，交通優勢明顯，人流旺而雜；5）伍家嶺商圈由于新河三角洲規劃及地鐵站口設點，未來前景廣闊；6）紅星商圈專業市場云集，業態單一，后續商業量大；業態特征：1）各業態發展不平衡：大型超市、家電賣場分布密集，社區型商業的發展滯后； 2）傳統百貨轉向購物中心：傳統百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因為業態單一逐漸退出競爭，被復合型的商業中心取代；3）步行商業街對人流要求高：步行商業街必須布置在較高等級的商圈中，需要有一定人流保證，長沙最成功的商業街是黃興路步

30、行街，其它的經營狀況一般；4）超市相對是最普遍適合的業態：基本上各個商圈每個超市的經營狀況都很好，超市在長沙仍有發展空間；5）電器等專業賣場吸引力大：在對商圈的人氣要求不敏感，只要有品質，可以吸引較遠的人群；6）批發市場需要長時間的培育，形成消費慣性，對交通及基礎配套的要求較高，且檔次一般，容易使區域形象受損，目前長沙批發市場經營狀況有好有差。二、2006年至2007年重點純商業物業面市情況 從調查數據中可看出，長沙市純商業物業近兩年推向市場的貨量有所增長，但漲幅較為平緩。作為投資物業風險較高的商業物業來講，開發商對市場也相當謹慎，盡管如此，這兩年推向市場的典型純商業項目體量至少達到97320

31、3平米以上，市場競爭激烈。從圖表中可看出： 1、五一商圈仍然是最熱商圈，2006年至2007年推出與即將推出市場的商業項目達到6個，商業體量達21.7萬平方米以上，穩居第一位，成為各路商家必爭之地； 2、城東區域近兩年推出量排在五一商圈之后，所推4個項目中有一個倍受關注的超大型shopping mall 項目，也是長沙市第一個shopping mall上河國際商業廣場，商業面積達15萬平米，06年年中開盤銷售火爆。表明城東商業的迅速崛起已經得到市場認可； 3、從數據上看星沙的商業量較大，但受人氣影響，商業起來還需要較長時間的培育； 4、依托融城及、省府南遷、農博會展作為契機而發展迅速的紅星商圈

32、目前進駐大量高尚住宅樓盤，人氣漸旺，大量商業也即將應勢而起，2007年表現會很明顯；南部的兩大商圈之一大托商圈，也即將有一大型商業項目中信新城推向市場； 5、相對而言，河西的商業推出較為分散，分布在榮灣鎮商圈、市府片區、麓谷片區，其中榮灣鎮商圈的整體價值將有所提升；三、2006年長沙商業地產亮點1、投資首選商鋪 在長沙城市未來15年的城市遠景規劃中，一小時經濟圈的中南商業現代化城市中心格局在2006年開始真正的發力。對于其所帶得影響無疑在深層次上影響著長沙的商業格局和發展，商業地產的整體提升在這場大變革中變得尤為重要。伴隨著城市發展和住宅商品化的腳步，商業房地產的發展在其中占據著舉重輕重的作用

33、，這就是作為房地產開發商或地方政府主導開發的商業街、shopping mall、社區底商等商業房地產物業隨著城市發展的步伐不斷上演著跳躍的音符。其中有一部份商業地產項目在長沙城市新老城商業城區間演繹著了自己與眾不同的魅力，也正是他們讓我們看到了商業地產所不斷綻放出來價值，在推動著一個城市脈動的血液。就讓我們一起回顧一下2006年長沙城市商業地產中的新興力量，看看他們給長沙這座城市帶來的商業價值和他們所具有的閃光點。 首先看看五一商圈，這一號稱湖南第一商圈的黃金區，這擁有6000余商家，每年消費額達數十億元，日均客流量高達30-50萬人次以上，這里所產出的零售額達長沙市零售總額的近一半以上。正是

34、在這里，平和堂、春天百貨、萬府井、香港新世界、長沙百聯東方商廈、電器巨頭蘇寧等各路商業諸侯紛紛亮劍，攪得2006年五一商業只能用沸來形容。有業內人士指出，現在五一商圈正經歷著擴容和升級、這里掀起的是長沙最火的“淘金熱潮”！ 其中三大零售、百貨的加盟，令這一商圈“商業巨鱷”更加壯大。而作為其中的香港新世界百貨與長沙百聯東方商廈的強勢入市，憑借其已有的招商渠道和商家資源，很快就在長沙市五一商圈中鼎立了自己的一方霸圖。他們帶來的不僅僅是奢侈品后的消費文化，更多地它們在給長沙百貨業增添一種新的前沿、時代感、時尚文化購物的西化海派風尚。作為一個城市寸土寸金的黃金商圈，他擁有著的是無與倫比的聚集效應，其商

35、鋪保值、增值能力通過一組數據可以看得出，其店鋪租金與售價在近5年內已經上漲了200%。而位于其中的香港新世界百貨、長沙百聯東方商廈，不光帶來了獨一無二的中庭式購物空間，世界級、國內一線的商業品牌、讓人留戀忘返的購物環境，更多的是他們改變以往長沙商業地產低端化格局，現在正在創造的是一種輕松的理財模式，由專業商家的統一經營管理，穩健的、低風險的投資平臺讓長沙的投資市場開始步入正軌，而城市發展和經濟發展為投資者們留下了無限商業價值增值的空間。2、投資次選產權式酒店。 作為一種新型的房地產投資和消費模式，其所具有的投入輕松、風險低、收益穩定、投資省心、省力等優勢，在這近年來被越來越多的人士所青睞。長沙

36、酒店行業的整體發展態勢良好，酒店的整體開放率近80%，五星級以上酒店的開房率更高，這與長沙的消費習慣分不開。 長沙人喜歡在酒店休閑娛樂，喜歡在酒店聚會，喜歡在酒店談生意，酒店消費空前火爆；產權式酒店這種投資方式在這幾年已經被市場所廣為接受，近年的時代帝景到華雅華天都是較為成功的典范，當然作為一個想成為國際化大都市的長沙，國際化的高品質酒店就成為其必需的，而目前長沙知名的國際酒店品牌只有同屬于世界500強的喜來登和豪廷，從05年的喜來登到06年的豪廷，他們都有一個最大的優勢即顯赫的國際化品牌和先進的配房系統，顯然這些白金級五星級品牌已經成為至尊榮耀，至尊享受的象征。在國際酒店品牌的市場號召下，加

37、之產權式酒店區別于商鋪這種投資產品更為穩健、風險更低的產品，產權式酒店在2006年的商業舞臺上也實實在在火了一把。站在城市發展的角度，國際品牌知名酒店集團的進駐，帶來的行業更高標準和管理系統，無論對目前的芙蓉國-豪廷大酒店，還是對整個長沙酒店業的發展而言都是一種推動。 2006年品牌商業，是長沙商業的最大亮點四、熱點投資個案（上河國際商業廣場）分析： 上河國際商業廣場作為2006年大東城首個最具規模的商業大盤、超大型shoppingmall，在面對2006年新政下的市場，面對國家宏觀政策不斷的調控，國八條、新八條、國六條相繼出臺的情況下，整個長沙市商業地產市場不被看好，尤其投資市場整體低迷的狀

38、況下，作為一個城東城郊結合處的大體量商業體量項目，它取得讓市場為之一亮的驕人成績。 該項目由香港上市公司背景的合富輝煌房地產（湖南）分公司全程策劃代理，在2006年5月21日上午，上河國際商業廣場僅在開盤當日，就創下了商鋪銷售逾430多套，公寓銷售260套，當日銷售總額逾2億元的銷售奇跡，而且成為2006年長沙樓市房地產銷售界一座暫時無人超越的里程碑。 “上河國際商業廣場”，在眾多的疑惑、眾多的問號、眾多的不解中，絢麗地火熱地盛開在長沙樓市，成為長沙樓市一段長久談論的有關商業投資價值的話題。 該項目的東家，為天潤五江置業有限公司，是由企業界赫赫有名的湖南五江集團、長沙城建開發公司和湖南天潤房地

39、產開發有限公司共同組建。前者創立于1996年，是中國最大的保溫瓶生產企業，占據國內保溫瓶市場40%的份額，系全國民營企業第200強，資金后盾強大。 而湖南天潤房地產開發有限公司，也是一家頗有經驗的開發商，曾先后成功開發了天潤花園、家潤新城等項目。 長沙市城建開發有限公司具有一級房地產開發資質，先后承擔了火車新站、五一路、芙蓉路、解放路、二環線、火星大道等10余項重點市政工程開發建設。并在婁底成功開發了中南地區規模最大的，是中南地區規模最大的商業步行街春園商業步行街和五江建材家居城。 憑借雄厚的資金實力和婁底兩個商業項目的成功開發經驗以及由此而帶來的戰略合作伙伴沃爾瑪，天潤五江集團再次雄心勃勃，

40、準備打造大東城首個超大型shoppingmall。 盡管在資金實力上、開發經驗上幾家公司都具有相當的優勢，但畢竟操作一個巨無霸商業項目也并非容易事，因此，營銷策劃板塊的工作，天潤五江集團選擇了中國唯一一家在香港主板上市、全國著名的專業營銷代理機構合富輝煌房地產。 追溯合富輝煌以往的業績，并不難發現這次上河商業廣場成功的痕跡。合富輝煌擁有十五年的專業房地產操作經驗，在國內，均與知名的大財團、大型開發商合作，已經形成了非常成熟的、系統的、專業的營銷運作模式。正是憑借多年積累商業地產操作經驗，作為服務方的合富輝煌房地產這家專業地產公司，成功實現了項目大商業體態的長沙東城順利登陸。 在上河國際商業廣場

41、的整體營銷戰略中，合富輝煌的操作空間非常廣闊，項目的規劃調整、全程營銷策劃、客戶經營拓展、銷售組織管理、推廣效果監控的工作全面由合富輝煌負責，合富輝煌憑借豐富的商業地產前期運營經驗，為上河開創了一條為政府、消費者、商家、投資者“四贏”的成功模式，確保了上河國際商業廣場的開發和商業營銷操作中成功的規避了一系列風險因素。 毫無疑問，上河的成功不僅僅在于商業策劃定位，成功的招商令品牌商家的進入也是一大成功，國際大鱷沃爾瑪、名品家具歐亞達，餐飲品牌必勝客、肯德基，折扣品牌服飾狐貍城、化妝品品牌折扣店、屈臣士等一系列知名商家的紛紛入住，也為上河國際商業廣場營造了濃厚的商業氛圍。通過這些實力商家的加盟，也

42、為上河國際商業廣場的投資者大大增強了投資信心。 項目為處于高橋商業的主要商業核心。 政府十一五規劃里明確提出“高橋商圈”為長沙新商業的代表，并把上河國際商業廣場列為省重點工程。期間，政府將投入上千億資金為之護航發展護航。周邊相對已經頗具成熟的高橋大市場所輻射出的商業效應，不光為項目鎖定了商業價值，配合政府規劃的“西文東市”發展格局，加上根據長沙市政府的遠景規劃，2010年大東城城市人口將達100萬以上。 所有一切，顯出了東城新城區急待新商業的明顯優勢。對于芙蓉區政府和雨花區政府相繼落戶萬家麗路，更加充分顯示了政府對東區發展的重視。天時地理人和，令上河國際商業廣場的區域商業定位及所體現出來的投資

43、價值格外讓人關注。 在合富輝煌的營銷策劃中，重點抓住了上河國際商業廣場的前瞻性、國際性和未來發展市場高度，針對區域市場的中高端商業空白點，上河商業廣場的市場定位在功能及業態組合上予以了有效的補充。 上河國際商業廣場體現的是長沙市未來現代商業生活的模式。 投資超過20億元，總建筑面積超過50萬，總用地15.2公頃，由3條主題商業街、2大休閑廣場、約1500個車位的超大停車場、高級住宅、時尚公寓、商務辦公、百貨店、超市、美食館、電影城、兒童樂園、酒吧等業態構筑而成，是集購物、娛樂、休閑、居住、商務、餐飲、參觀等多功能的大型商業廣場。 其超前的定位，令得上河國際商業廣場在本土品牌中脫穎而出，成為本地

44、具備“唯一性”的國際品牌項目，上河國際商業廣場毫無疑問將會成為東城新商業的龍頭項目。案例策劃紀事：一、合富輝煌策劃本項目的亮點：1、以前瞻性視覺挖掘區域價值潛力，把握項目發展的成長性 對比分析區域價值和市場格局，充分挖掘、準確預判區域未來價值提升潛力，以此為基礎確定具有成長性的項目發展總策略。2、多角度評估各功能開發強度的合理性 對于原規劃設定的辦公、公寓和酒店等功能，合富輝煌對比分析國內外城市可參照項目實際開發案例，結合長沙市場需求現狀和發展趨勢，區域自身的發展定位等因素，綜合確定各功能最科學合理、符合市場規律的開發強度。3、前瞻性的產品定位策略 通過項目發展的持續性和產品的前瞻性，塑造項目

45、品牌，從而培育企業品牌，據此策略，項目順應區域發展方向和區域消費趨勢，合富輝煌將其定位為“中南最大體驗式國際風情主題商業廣場”并根據市場供需兩面的動態把握，構建與項目檔次相匹配的產品體系。4、定位與招商、經營緊密結合 前期定位指引后期招商和經營管理，為商場尋找更多的優質商家，同時吸引消費者和投資者，實現旺場，帶動商場的整體運營。5、準確所定目標客戶，高效公關策略制勝 經過深入的投資者調查，將目標客戶鎖定為周邊眾多專業市場老板、當地政府及事業單位等領域的中高收入人士，成功通過產品推介會等公關活動引起潛在客戶及獲取客戶信息，鎖定數百名有明確購買意向的客戶，成功通過社會輿論把區域發展前景和項目價值準

46、確傳遞給客戶。二、策劃工作階段實錄：第一階段工作：發展策劃調整及營銷策劃時間：2005年11月至2006年4月工作重點： 1.調查長沙市零售商業、辦公、公寓等發展現狀及前景，分析其對項目的影響； 2.分析國內外相應綜合功能項目的成功與失敗的典型案例，總結項目開發經驗和借鑒； 3.項目周邊或區域性、競爭性物業的開發及其對本項目的影響； 4.以市場需求為依據，結合本項目特點，提出最具競爭優勢的發展定位和進行定位深化；市場定位：中南商業第一極主題定位：中南最大體驗式國際風情主題商業廣場功能定位：1、首期商業業態調整：a區：社區生活館負一層：美食廣場首層：香港長江百貨（主力店）二層：沃爾瑪超市（主力店

47、）三層：沃爾瑪超市（主力店）四層：大型餐飲g3區：foxtown（狐貍城百貨名品折扣店）一層：南面：女人世界（女性時尚服飾、服裝飾品、化妝用品、屈臣氏個人護理品等）北面：foxtown（國際名品折扣店）二層：南面：女人世界（女性時尚服飾、服裝、飾品、化妝用品、必勝客等）北面：國際名品折扣店（foxtown）三層：餐飲、休閑四層：餐飲、休閑五層：餐飲、休閑g1區：運動休閑館一層：運動休閑服飾（品牌運動服裝、休閑服飾、運動用品）二層：運動休閑服飾（品牌運動服裝、休閑服飾、運動用品）三層：休閑、娛樂（網吧、健身房、足浴、電玩）四層：休閑、娛樂（網吧、健身房、足浴、電玩）5.在以上分析基礎上，本項目的

48、規劃設計指引建議；調整前圖示：調整后圖示：6.項目如何降低成本風險，找出盈虧平衡點；7.就項目發展提供開發經營模式建議；8 制訂項目首期商業及公寓營銷策劃方案；9 部署項目首期商業及公寓營銷推廣工作。服務成果： 1、成功將原設計規劃的23萬商業面積調整到合理的mall面積約16萬平方米左右， 2、從2006年4月9日起，至5月20日，短時間以合富輝煌的“泛營銷模式”蓄客達到1200組，其中商業800個，公寓400個。 3、招商工作取得突破，招進狐貍城百貨、百安居、肯德基、批薩克等大型主力商家。第二階段工作：銷售代理 時間：2006年5月21日 業績：2006年5月21日當天，銷售商鋪439間，

49、公寓268間，短時間實現銷售井噴，萬人矚目，盛況空前。五、長沙商業地產發展中存在的問題； 2006年，長沙商業地產的發展越來越規范，盡管未完全突破困局，但已經較幾年前開始向進程化邁進。但長沙商業地產發展所暴露并表現出來的問題，仍然發人深思。在此，我們總結了目前長沙，也即國內商業地產發展中存在的普遍同一問題：1.長沙市商業地產項目開發盲目化 總多商業地產開發商出于自身利益的需要，盲目追求新的投資盈利模式，單純認為商業地產的價值高于住宅地產，打著政府發展的旗號紛紛搞大型商業網點建設，但是由于大多數項目商業缺乏市場論證，或是沒有得到充分考究，就紛紛上馬，導致建設開發中存在盲目無序。 目前長沙仍然有很

50、多商業地產項目采取“先開發后招商”的方式，最終造成“項目無用”的現狀，引發開發商、經營商、物業管理商三方的矛盾，這是目前商業的投訴熱點，也是長沙當商業不足曝光的焦點內容。有的項目還導致了就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列社會問題，常常見報的高曝光率也讓市場缺乏信任危機。 項目開發的盲目化開發還是近年來長沙市商業地產空置率急升的一個重要原因。 2.開發的模塊化思維影響整體商業運作 現代商業地產是與各種零售業形態充分結合的高專業化產業，因此應該是多功能相協調的。就長沙城市東城的上河國際商業廣場而言，它在開發規劃中綜合了商業地產的購物、休閑、運動、餐飲、商住、辦公、酒店、高尚住宅等九大功能，實現

51、了多功能之間的優勢互補。加上本身商業和周邊豪華公寓、酒店式公寓、商務公寓、五星級酒店匯聚的白領群體和上流階層形成龐大的消費市場，為其商業部分今后將帶來巨大商機，商務公寓內公司之間的商務往來又為酒店帶來強大的銷售能力和客房超低空置率，這種強勢聯盟正在塑造了長沙城市東城上河國際商業廣場的整體優勢。 但是，目前長沙市絕大多數大型商業地產項目仍然采用的是所謂“模塊化”的運作模式，即簡單地把整個項目分割成若干模塊再進行疊加。在實際操作中由于一些客觀的原因，開發商放棄了統一規劃和專業化的開發操作程序，結果導致模塊之間、商業項目與零售業態接口出現偏差，削弱了整個商業項目規劃的合理性，嚴重制約了商業地產的正常發展。比較普遍的情況是，在同一區域內的幾個項目相隔距離較遠，無法形成整體規模，反倒削弱了項目的總體競爭優勢。3.忽視后續經營而導致的后續經營管理失控 很多地產開發商都抱著“賣完就走”的經營思路，只注重前期開發并盡量縮短開發周期，項目建成后能租則租、能賣則賣，根本不考慮能否經營、是否適合經營等問題，結果導致