1、資產評估方法一、市場法項目基本方法差異調整因素應用條件總體1、找到相同的參照物：參照 物價格作為評估值。2、找到類似資產：以此為參 照物，依其價格再做相應的 差異調整，確定評估值。1、時間因素：參照物交 易時間與被評估資產評 估基準日相差時間所影 響的被評估資產價格的 差異。2、地域因素：指資產所在地區或 地段條件對資產價格的影響差 異。3、功能因素：指 資產實體功能過 剩和不足對價格 的影響。1 .一個充分發育活躍的資產市場。2.參 照物及可比較的指 標、技術參數等資料可搜集。機器設備1、鑒定評估對象，獲取資料2、市場調查，選取參照物；3、因素比較；4、計算評估值1、時間因素2、地域因素3、

2、個別因素（設 備規格型號、制造 廠家、役齡、安裝 方式、附件、實體 狀態）4、交易因 素：市場狀 況、交易動 機背景、交 易量建筑 物將待估房地產與交易實例， 比較對照，以類似房地產的 已知價格為基礎，修正后， 得出待估房地產評估價。n評估值 =X （交易實例iX交易行為的修正系數Xi=1交易日期的修正系數工區域因素的修正系數x個別因素的修正系數）/n1.有一定數量（仝3）正常交易實例。2具較好可比性，3 .交易時間與基準1、交易日期的修正2、區域因素1）雙百分制比較法；2）十等分因素比較法；3）環境成熟度修正法：房地產價 格=調整系數X交易實例價格=交易實例價格/ （1+i） nn達到與交易

3、頭例冋等環境成熟度所需的年數3、個別因素的修 正4、交易行 為的補正日接近。4 .交易誘明、公平和有效。5.土地出讓年限、使用需求基本一致。適于房地產出售、購 置、投資決策等項目基本方法差異調整因素應用條件土地 使用 權 （重點）1搜集資料， 確定比較案 例2交易情 況修正；3.交 易時間修正； 4.區域因素修 正；5.個別因 素修正;6.確 定待估土地 評估值評估值比較案例地價乂正常交易情況乂待估土地區域因素值次待估土地個別因素值乂評估基準日價格指數木比較案例交易情況比較案例區域因素值比較案例個別因素值比較案例交易日物價指數1、在同一地 區或同一供 求范圍內的 類似土地中， 與待估土地 類似

4、的交易 案例較多。2、評估人員 知識廣博、經 驗豐富1、交易 時間的 修正： 平均、 環比物 價指數2、區域 因素的 修正3、個別因素的修正： 其中：年限修正系數：= 1 十 1 - 7-L嚴廣L十bn比較案例土地使用權剩余年限；m待估土地使用權剩余年限；r折現率容積率修正系數見書P1294、交易 行為的 修正基準地價修正系數法：評估值=基準地價X時間因素修正系數X個別因素修正系數X市場轉讓因素修正系數年限修正系數K=1（1 + r）/1 （1+r）n實際出讓（轉讓）年限；N 最高出讓年限；r還原利率長期 投資上市債券（1）如可流通買賣，且有現行市價，上市債券的現行市價（評估基準日的收盤價）可

5、以作為它的評估值。（2）當證券市場投機嚴重、債券價格嚴重扭曲時，對上市債券的評估，可參照非上市債券的評估方法一一理論價。上市股票冋上市債券流動資產1、在庫材料：除積壓物資、在用低值易耗品外，近期購進一一現行市價或賬面價：購進批次間隔長、價格變化大一一現行市價或最接近市價的材料價格。2、 產成品及庫存商品：不含價外稅的可接受市場價，扣除相關費用。工業企業賣出價；商業企業 頭進價。3、應收賬款及預付賬款一一可變現值。一 評估值=賬面價值一已確定壞賬損失一預計壞賬損失預計壞賬損失：1）壞賬估計法：壞賬比例-評估前若干年的壞賬數額/評估前若干年應收賬款余額 2）賬齡分析法4、 應收票據：1）評估值=本

6、金* （1+利率*時間）（利率、時間保持匹配關系：時間為開立日一一基準日）2）評估值=到期價值* （1-貼現率*貼現期）（利率、時間保持匹配關系：時間為貼現日一一到期日）5、 短期投資：1）公開掛牌交易的，按評估基準日的收盤價確定；2 ）不能公開交易的，本金 +持有期利息。6、 現金和各項存款：以核實后的實有額作為評估值。如有外幣存款，可按基準日的國豕外匯牌價折算。企業 價值市盈率乘數法：公司的市值 =類似公司的市盈率*預期收益 （嚴格說，不屬于市場法）、成本法項目重置成本實體性貶值功能性貶值經濟性貶值成新率方法:1、評估值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經濟性貶值2、評估值=重置成本*成

7、新率1）重置核算法：重置成本 =直接成本+間接成本1觀察法/成新率法：實體性功能性貶值由于外部環1：觀察法2）物價指數法：重置成本=歷史成本*評估時定基物價貶值=重置成本X （ 1-成新率）額=被評估境變化造成2：使用年限法指數十購建時定基物價指數 =歷史成本* （1 +物價變動指 數）3）功能價值法：重置成本2公式計算法（年限法）： 實體性貶值=重置成本X實 際已使用年限十總使用年限資產年凈超 額運營成本*年金現值資產的貶值成新率=尚可使用年限十（實 際已使用年限+尚可使用年限）*100%總體=參照物重置成本*被評估資產年產量/參照物年產量4） 規模經濟效益指數法：重置成本=參照物重置成本*

8、（被評估資產年產量十參照物年產量）x5）統計分析法：重置成本 =某類資產歷史成本*調整系 數K=某類資產歷史成本* （某類抽樣資產重置成本十某 類抽樣資產歷史成本）=重置成本X實體性貶值率 其中：總使用年限-實際已使 用年限+尚可使用年限； 實際已使用年限=名義已使 用年限*資產利用率系數= A* (1-T)*(P/A , r , n)n被評估 資產剩余年限成新率+貶值率=13：修復費用法成新率=（1 修復費用十重置成本）*100%包括重新購置或建造與全新資產所需的一切合理的直1）使用年限法：實體性貶值1）超額投資1）經濟性貶注意：1）經濟性貶值率接費用和間接費用，如設備購置成本、運雜費、安裝

9、費、率-已使用年限/總年限；成本值額=（重置=1-（實際使用生產能力十額基礎費、其它間接費用、稅金、資金成本等。更新改造的設備：已使用年2）超額運營成本一實體定生產能力）X機器1）重置核算法。非標準、自制設備：重置成本=成本+限=名義加權投資年限*基準成本：同“總性貶值額一X規模經濟效益指數設備利潤+銷售稅金+設計費日前的資產利用率體”功能性貶值實際使用生產能力*額定生目前還產銷的，以市場價為基礎確定重置成本。2）修復費用法：額）*經濟性產能力=評估日后的資產利.(重2）物價指數法。重置成本-歷史成本* （1 +環比物不可修復損耗引起的貶值=貶值率用率點）價變動指數t+l） * （ 1 +環比

10、物價變動指數t+2 ） * （ 1 + 環比物價變動指數t+n ）3）規模經濟效益指數法。某些特定的加工設備。 進口設備：價格條件、從屬費用（內容、稅基）不可修復部分重置成本*有形損耗率；實體性貶值=可修 復部分修復費用 +不可修復 損耗引起的貶值2)經濟性貶 值額=年損失 額 * ( 1 T ) *(P/A , r, n)2）名義加權投資年限的計算：名義加權投資年限=加權更 新成本之和十重置成本重置成本-CIF+關稅+增值稅+3）觀測分析法重置成本：還考慮改造成本項目：重置成本實體性貶值功能性貶值:經濟性貶值成新率建筑 物（重點）成本：前期費用、建筑安裝工程費、其他費用、間接費 用、合理利潤

11、、資金成本（據額定工期、平均投入資金、 貸款利率測算的建筑期利息）、投資方向調節稅。1）預決算調整法：以原工程量合理為前提，適用于用 途相同、結構相同且數量較多的建筑物評估。2）重編預算法：適于測算更新重置成本或構造較簡單 的建筑物。3）價格指數調整法：用于單位價值小、結構簡單，以 及運用其他方法有困難的建筑物的。有形損耗率1、使用年限法：同“總體”2、打分法成新率-結構部分合計得分 *G+裝修部分合計得分*S+設 備部分合計得分*B因用途、使 用強度、設 計、結構、 裝修、設備 配備等不合 理造成的功 能不足或浪 費形成的價 值損失。經濟性貶值-y （1 + i）Ri 第i年的 年收益凈損

12、失額；r折現 率；n預計收益損失 持續的時間土地 使用 權評估值=土地取得費+ 土地開發費+稅費+利息+利潤+ 土地所有權收益利息=（土地取得費+稅費）*土地開發期*年利息率+ 土地開發費*土地開發期*年利息率* 50%G艮少有交易情況的特殊土地適用于新開發土地，特別是土地市場發育不完善，土地成交實例不多，無法利用其他方法評估時。可對既無收益又無形資產1）自創：財務核算法；市價調整法：I 重置成本-類似無形資產市價*成本/市價系數 n 重置成本-類似無形資產市價* （1-銷售利稅率）2）外購：市價類比法、物價指數法。1 .專家鑒定法。2.剩余經濟壽命預測法 。 （同“總體”的年限法）專利權：重

13、點是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、間接成本。2）交易成本專有技術：1）分析鑒定使用狀況。2）估算重置成本。3）利用條件百分比 估算貶值。4）評估值-重置成本一貶值。流動資產1）超儲積壓物資2） 在用低值易耗品：評估值=全新成本價值*成新率-全新成本價值* （1-實際已使用月數/可使用總月數）*100%3） 在產品：按價格變動系數調整原成本。按社會平均工藝定額和現行市價計算評估值。3）按在制品的完工程度計算評估值。4） 產成品及庫存商品：當評估基準日與產成品完工時間較接近時，評估值-產成品數量X單位產成品賬面成本當評估基準日與完工時間相距較遠：a.評估值-實有數量x（合理材料工藝疋額X

14、材料現行單價+合理工時疋額X單位小時合理工時工資費用）b.評估值=產成品實際成本x（材料成本比例x材料綜合調整系數+工資、費用成本比例x工資、費用綜合調整系數）三、收益法項目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益不等額（n年后，收益相同）收益額折現率年收益等額年收益相差不大總體JR iP =送i(1+ I ) P=A/r22本金化率P=A/ r?p=Riiy (1 + rJ.Rn+l1收益可以是：稅后利潤、現金 流量、利潤總額。要求：準確反映資產收益， 與 r的口徑保持一致折現率=無 風險利率+ 風險報酬 率+通貨膨 脹率一 Ri , 其中 A_7(1 + ri)n收益期限；ri折現率

15、r? ,1 + Gn(P/A,ri,n)建筑 物（殘 余估 價法 重點）B = (a LrJ /(a +d) = a? /(D 十 d)應用條件：要求被評估對象可以獲得正 _ilZrz.亜如爭佑新的田浴估田誦底用不能a建筑物及其基地所產生純收益（成本費用中不含建筑物折舊）；L 土地價格；ri 土地的還原利率； d建筑物折舊率=1/建筑物剩余年限B建筑物收益價格；a2 建筑物純收益2建筑物的還原利率；以及使用狀態等與土地的最佳使丿 嚴重背離土地 使用 權收益法：P=A （ P/A, r, n）A土地純收益n土地收益年限（-出讓年限一已使用年限）P=A/rr土地還原利率純收益（客觀收益）計算： 計

16、算總收入。 求總費用（含折舊）。 求總純收益=-。 求房屋純收益=房屋現值* 房屋還原利率 求土地純收益 二-。還原利率= 安全利率+ 風險調整 值假設開發法/剩余法（重點）：地價=樓價一建筑費一專業費一利息一利潤一稅費一租售費用 其中，專業費=建筑費*i利息=預付資本*利率r=（地價+建筑費+專業費）*r注意：樓價（期末）、建筑費（期中）要 折現利潤=預付資本*利潤率P=（地價+建筑費+專業費）*P項目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益 不等額收益額折現率年收益等額年收益相差不大無形 資產 .（重點）:KRiii y (4 + r)i約當投資分成法：；方約當K=無形資產約當投資量

17、+（購買 投資量+無形資產約當投資量）無形資產約當投資量 -無形 成本* （1 +無形資產成本利潤率購買方約當投資量=購買方 重置成本* （1 +購買方成本利潤K 分成率；Ri分成基數；K銷售收入=K銷售利潤淹肖售利潤率K銷售利潤=K銷售收入達肖售利潤率K銷售利潤：1、邊際分析法：K=En i 刀n i2、約當投資分成法彳資產重置）投資資產率）n krP=最低收費額KRiii二(4 + r)i最低收費額=重置成本凈值*轉讓成本 分攤率+機會成本重置成本凈值=重置成本* 成新率轉讓成本分攤率=購買方運用無形資產設計能力*總設計能力AniP=Ein i 第i年的超額稅后收益i 三(4 + r)收益

18、期（有效期限）：指無形 資產發揮作用，并具有超額獲r=無風險 利率+風險 報酬率+通 貨膨脹率利能力的時間專利權：1）收入增長型：= （P2-P1） Q （ 1-T）2）費用節約型：= （ C1-C2） Q （1-T）商譽割差法：卩=整體資產評估值 一（單項資產評估之和）超額收益法2 :超額收益折現法超額收益法1 :超額收益本金化法P=（企業預計年收益額一行業平均收益率 *單項資 產匯總）/本金化率=單項資產匯總* （企業預期收益商譽價值的評估，限于盈利企業或經濟 效益高于同行業或社會平均水平的企 業。n A1T P_ 送一y (4 + r)i率一行業平均收益率）/本金化率項目收益期有限收益期

19、無限其他未來收益年金化未來收益 不等額收益額折現率年收益等額年收益相差不大非上 市債 券1.每年（期）支付利息、到期還本P=Po i （ P/A，r，n） +P。（ P/F，r，n）2到期后一次性還本付息P=Po （1+m i） （P/F, r, n）（單利計息）=Po （1+i） m （P/F, r, n）（復利計息）Po債券面值；i 票面（年）利率；r 折現率：n基準日到債券到期日的年限： m債券期限（發行日到到期日）非上 市股 票優先股P=A/r普通股的固定股利型：P=Di/rDi 下一年的股利普通股：紅利增長 型P=Di/（K-g）計算股利增長率g：1、歷史數據分析法2、發展趨勢分析法g =再投資的比率（即凈利潤的留存 比率）X股本利潤率股權 投資對非控股的直接投資A、預測長期投資的未來收益，折算為現值，得出評估 值。再根據直接投資所占的份額，計算確定評估值。B、對投資份額小，或直接投資發生不長，賬實基本相符的，可根據核實后的凈資產額，再根據投資方應占的份