1、目 錄1. 工程情況簡介22. 合作條件 43.工程經濟分析 5 一期分析 5二期分析 12三期分析 184、結論 215. 附件 21一.工程情況簡介1.1工程地理位置及區域交通狀況 北京理工大學科技園地處北京市市區北部、北京理工大學南校區，總用地面積51946平方米， 園區東臨新街口外大街，西至文慧園北路，南通文慧園路，北依學院南路，交通便捷，出入方便，地理位置非常優越。園區位于北京海淀高科技產業開發區中關村科技園區腹地，高等院校、科研機構密集，周邊有北京師范大學、北京郵電大學、北方交通大學，以及中國政法大學、中央財政金融大學等著名高校。有中、高級技術職稱人員數萬人，人才技術優勢十清楚顯，

2、有良好的文化科技氣氛。 園區根底設施興隆，科技、教育、文化、體育、金融、旅游等現代化城市功能完備，其良好的社區環境，對科技人員有強大的吸引力。1.2工程規劃工程占地面積為51964平方米，規劃總建筑面積為20.212萬平米，其中地上建筑面積15.584萬平米： 其中：辦公樓20370平米 實驗樓5028平米 公寓式辦公46150平米 交流展示用房9416平米 孵化大廈40398平米 專家大廈32154平米 展覽中心1260平米 附屬用房325平米 保存建筑734平米地下建筑面積4.63萬平米： 其中：設備用房9226平米 辦公輔助5021平米 車庫含人防32038平米總停車位1250輛其中：地

3、上停車位73輛地下停車位1177輛，地上建筑層數為218層地下建筑層數為13層建筑高度為12.50-60.00米綠化率 35%容積率 3.0工程分三期開發： 一期為：孵化大廈 經濟技術指標如下： 總建筑面積：54260平米 地上建筑面積：40398平米 地下建筑面積：13862平米 總停車位：323輛，地下298輛、地上25輛 地上建筑層數：215層地下建筑層數：3層 建筑高度：12.560.0米 二期、三期如以下圖所示：目前已獲得各項立項批復和設計圖紙，近期可完成拆遷任務。二. 合作條件 目前北京理工大學已與北京京師鵬飛房地產開發簽署合作開發協議，協議主要內容為：一期：北京理工大學提供土地，

4、負責一期孵化大廈的拆遷工作，到達場地三通一平的條件，由北京京師鵬飛房地產開發負責開發建立，工程建成后雙方按4：6分配建筑面積北理工占4。土地出讓金各自交納所分得的面積。二期有兩種形式：1、理工負責拆遷，工程建成后雙方按4：6分配建筑面積北理工占4。土地出讓金各自交納所分得的面積。2、理工只提供土地，不負責拆遷，工程建成后雙方按2：8分配建筑面積北理工占2。土地出讓金各自交納所分得的面積。 北京京師鵬飛房地產開發公司與我公司的合作條件是：以3000萬元人民幣整體轉讓北京京師鵬飛房地產開發公司該公司只有本工程，沒有其他的債權債務關系。付款方式為：在工程符合公司的要求后支付1500萬元人民幣，另外的

5、1500萬元付款時間待工程回款后支付。三.工程經濟分析工程一期投資估算1、 開發本錢估算 1.1土地本錢工程轉讓費共1500萬元，工程土地出讓金暫估為1000元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，工程征地費用總額為人民幣4201.12萬元。單位可銷售面積本錢為4201.12/2.42地上面積=1736元/平米。 1.2前期工程費用包括土地出讓金契稅、可行性研究費、設計費、工程勘探費等費用，共計約724.53萬元。單位可銷售面積本錢為724.53/2.42地上面積=298.91元/平米。 1.3根底設施及配套設施建立費包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等根底設施及配套設施，其建立費用估計為

6、1091.62萬元。單位可銷售面積本錢為1091.62/2.42地上面積=450.36元/平米。1.4建安費用建安費用包括中央空調、電梯等費用。按建筑面積2300元/平米計算共12479.8萬元。單位可銷售面積本錢為12479.8/2.42地上面積=5148.69元/平米。 1.5不可預見費取以上四項費用總和的1%，共為169.97萬元單位可銷售面積本錢為169.97/2.42地上面積=70.12元/平米。2 、開發費用估算 2.1管理費用 管理費用取直接費的1%計算，管理費用為169.97萬元。單位可銷售面積本錢為169.97/2.42地上面積=70.12元/平米。 2.2銷售費用 銷售費用

7、取銷售收入的1.5%，銷售費用為26176.8*0.015=392.65萬元。單位可銷售面積本錢為356.29/2.42地上面積=161.99元/平米。 2.3財務費用 工程財務費用為貸款利息，貸款5000萬元，貸款期限為一年，利息為350萬元。單位可銷售面積本錢為350/2.42地上面積=144.4元/平米。 3、 工程開發總本錢 工程開發總本錢估計為19829.26萬元，單位本錢為19829.26/2.42=8180.79元/。工程投資本錢估算匯總表序號名稱本錢總額萬元備注1土地費用4201.12含土地出讓金2701.12萬元，工程轉讓費1500萬元2前期工程費724.533根底設施及配套

8、設施建立費1091.62市政建立4建安工程費12479.85不可預見費169.97占15項費用合計的1%6物業管理基金計提249.6建安本錢的2%7財務費用350貸款5200萬元，貸款期限一年，利率為7%8管理費用169.97占15項費用合計的1%9銷售費用392.65銷售收入約2.6億元的1.5%10本錢合計19829.26工程銷售收入預算1銷售單價確實定根據政府相關政策及對工程周邊樓盤的調查結果，設定工程的銷售均價為：寫字樓：10000元/平米；地下車位：10萬元/個2 銷售總收入確實定銷售總收入預測表物業類型可售面積銷售單價銷售總收入萬元寫字樓2.424萬10000元/24238.8地下

9、車位19410萬元/個1938合 計26176.83 經濟分析工程損益表單位：萬元銷 售 收 入 及 投 資 分 析 表一銷售收入26176.8總計24238.81938可售面積(萬)寫字樓2.424 車位194 出 售 率100%出 售 率100%銷售單價(元/10000.00 銷售單價(元/個100000二投資本錢合計19829.26 面積(萬)5.43 單位面積本錢(元/)8180.79 利潤6347.54 三營業稅及附加1439.72 四營業稅稅后利潤4907.82 五稅后本錢收益率24.75%六所得稅1619.58 七所得稅稅后利潤3288.24 八稅后本錢收益率16.58%九稅前投

10、資收益率98.16%九稅后投資收益率63.24%4、工程進度安排序號時間進度安排12004年4月雙方達成開發協議22004年5月成立開發公司32004年6月開工42004年78月完成地下構造施工52004年9-12月主體構造封頂62005年1月開始銷售，室內初裝修、外墻裝修72005年2月銷售、外墻裝修完成82005年3月室內裝修及小市政建立92005年4月室內裝修及小市政建立102005年5月室內裝修及小市政建立，交房5、費用支付及資金籌措資金使用進度表序號時間1費用支付資金籌措賬面余額12004年重組公司、支付40%的土地出讓金1080.45萬元、前期工程費的50%計362萬元、管理費用1

11、3萬元，轉讓費1500萬元,共2955.79萬元工程融資5000萬元2044.215月22004年1642.726月支付前期費用362萬元、管理費用13.04萬元，共402.07萬元。工程開槽，土方施工完成80%。7月支付管理費用共13萬元，地下一層完成。8月支付管理費用共13萬元，地下室構造完成。32004年-30.259月支付管理費用13萬元，工程主體施工至三層10月支付管理費用13萬元，工程主體施工至七層半11月支付管理費用13萬元，工程主體施工至十二層12月支付剩余的60%的土地出讓金1620.67萬元、管理費用13萬元，工程主體施工封頂42005年支付管理費用共13萬，工程開始銷售，

12、銷售回款5235.36萬元。歸還貸款本金4000萬元。銷售回籠5235.36萬元1192.041月52005年支付根底設施費273萬、主體建安費4883.4萬元、不可預見費42萬元、管理費13萬元，共5211.87萬，銷售回款5235.36萬元，歸還貸款本金1000萬元銷售回籠5235.36萬元215.532月62005年支付根底設施費273萬、裝修費2532萬元、不可預見費42萬元、管理費13萬元，銷售費用131萬元，共2991.49萬，銷售回款5235.36萬元，銷售回籠5235.36萬元2459.43月72005年支付根底設施費273萬、裝修費2532萬元、不可預見費42萬元、管理費13

13、萬元，銷售費用131萬元，共2991.49萬，銷售回款5235.36萬元銷售回籠5235.36萬元4703.274月82006年支付稅金及其他費用共6650.38萬元銷售回籠5235.36萬元3288.255月工程二期投資估算1、 開發本錢估算 1.1土地本錢工程轉讓費共1500萬元，工程土地出讓金暫估為1000元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，工程征地費用總額為人民幣6159.21萬元。單位可銷售面積本錢為6159.21/4.25地上面積=1448.46元/平米。 1.2前期工程費用包括土地出讓金契稅、可行性研究費、設計費、工程勘探費等費用，共計約1183.17萬元。單位可銷售面積本錢

14、為1183.17/4.25地上面積=278.25元/平米。 1.3根底設施及配套設施建立費包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等根底設施及配套設施，其建立費用估計為2762.37萬元。單位可銷售面積本錢為2762.37/4.25地上面積=649.62元/平米。1.4建安費用建安費用包括中央空調、電梯等費用。按建筑面積2000元/平米含地下室建安本錢的平均數計算共18258.8萬元。單位可銷售面積本錢為18258.8/4.25地上面積=4293.9元/平米。 1.5不可預見費取以上四項費用總和的1%，共為283.64萬元單位可銷售面積本錢為283.64/4.25地上面積=66.7元/平米。2

15、、開發費用估算 2.1管理費用 管理費用取直接費的1%計算，管理費用為283.64萬元。單位可銷售面積本錢為283.64/4.25地上面積=66.7元/平米。 2.2銷售費用 銷售費用取銷售收入的1.5%，銷售費用為43848.08*0.015=657.72萬元。單位可銷售面積本錢為657.72/4.25地上面積=154.68元/平米。 2.3財務費用 工程財務費用為貸款利息，貸款8000萬元，貸款期限為一年，利息為560萬元。單位可銷售面積本錢為560/4.25地上面積=131.69元/平米。 3、 工程開發總本錢 工程開發總本錢估計為30513.72萬元，單位本錢為30513.72/4.2

16、5=7175.88元/。工程投資本錢估算匯總表序號名稱本錢總額萬元備注1土地費用6159.21含土地出讓金4659.21萬元，工程轉讓費1500萬元2前期工程費1183.173根底設施及配套設施建立費2762.37市政建立4建安工程費18258.85不可預見費283.64占15項費用合計的1%6物業管理基金計提365.18建安本錢的2%7財務費用560貸款5200萬元，貸款期限一年，利率為7%8管理費用283.64占15項費用合計的1%9銷售費用565.32銷售收入約4.38億元的1.5%10本錢合計30421.32工程銷售收入預算1銷售單價確實定根據政府相關政策及對工程周邊樓盤的調查結果，設

17、定工程的銷售均價為：公寓：8000元/平米；地下車位：10萬元/個2 銷售總收入確實定銷售總收入預測表物業類型可售面積銷售單價銷售總收入萬元公寓4.252萬8000元/34018.08地下車位36710萬元/個3670合 計376883 經濟分析工程損益表單位：萬元銷 售 收 入 及 投 資 分 析 表一銷售收入37688.08總計34018.083670可售面積(萬)公寓4.252 車位367 出 售 率100%出 售 率100%銷售單價(元/8000.00 銷售單價(元/個100000二投資本錢合計30421.32 面積(萬)9.13 銷售本錢(元/)7154.15 利潤7266.76 三

18、營業稅及附加2072.84 四營業稅稅后利潤5193.92 五稅后本錢收益率17.07%六所得稅1713.99 七所得稅稅后利潤3479.93 八稅后本錢收益率11.44%九稅前投資收益率64.92%十稅后投資收益率43.50%4、工程進度安排序號時間進度安排12004年4月雙方達成開發協議22004年5-8月拆遷32004年9-12月開工，地下施工完成42004年78月完成地下構造施工52004年9-12月主體構造封頂62005年6月開始銷售，室內初裝修、外墻裝修72005年7月銷售、外墻裝修完成82005年8月室內裝修及小市政建立92005年9月室內裝修及小市政建立102005年10月室內

19、裝修及小市政建立，交房5、費用支付及資金籌措資金使用進度表序號時間1費用支付資金籌措賬面余額12004年重組公司、拆遷、支付前期工程費的50%、交納40%的土地出讓金，共計3055萬元工程融資8000萬元49455-8月22004年支付前期費用592萬元、不可預見費81萬元、管理費用81萬元，共754萬元。工程地下室施工。41919-12月52005年交納60%的土地出讓金3696萬元、不可預見費101萬元、管理費用101萬元，利息280萬元，共4178萬元，工程主體施工至封頂131-5月62005年支付管理費用共20萬，不可預見費20萬元、主體建安本錢8216萬元、工程開始銷售，銷售回款75

20、38萬元，累計8257萬元銷售回籠7538萬元-7066月72005年支付根底設施費691萬、裝修建安費2511萬元、不可預見費20萬元、管理費20萬元，銷售費用141萬元、銷售回款7538萬元，累計3383萬元，歸還貸款本金3000萬元銷售回籠7538萬元4497月82005年支付根底設施費691萬、裝修建安費2511萬元、不可預見費20萬元、管理費20萬元，銷售費用141萬元、銷售回款7538萬元，累計3383萬元，歸還貸款本金4000萬元銷售回籠7538萬元6048月92005年支付根底設施費691萬、裝修建安費2511萬元、不可預見費20萬元、管理費20萬元，銷售費用141萬元、銷售回

21、款7538萬元，累計3383萬元，歸還貸款本金1000萬元銷售回籠7538萬元37599月102006年支付根底設施費691萬、裝修建安費2511萬元、不可預見費20萬元、管理費20萬元，銷售費用141萬元、物業基金365萬元、稅金3787萬元、利息280萬元、銷售回款7538萬元，累計7815萬元銷售回籠7538萬元348210月三期BT投資三期總建筑面積為5.66萬平米，工程投資估算如下：工程投資估算明細表三期產業化用房，采用BT方式占 地 面 積：約28000總建筑 積：5.6566 萬 序號工程名稱取費標準計算基數(萬) 本錢總額萬元 建筑本錢元/ 一前期工程費1418 251 1可行

22、性研究費免0 2工程地質勘測費建安工程造價的316970 51 9 3建筑工程保險建安工程概算總額的216970 34 6 4地籍測繪及購圖費按1元/6 6 1 5建筑工程設計費建筑面積8 0元/6 453 80 6工程招投標及標底編制費中標價格的0.616970 10 2 7建立工程容許證執照費建安工程概算的116970 17 3 8工程建立監理費建安工程造價的3%16970 509 90 9建立工程質量管理監視費建安工程造價的2.516970 42 8 10實心粘土磚限制使用費按14元/，不用退90%6 8 1 11散裝水泥使用費按3元/6 17 3 12市政技術方案咨詢費按8元/6 45

23、 8 13市政工程設計費按40元/6 226 40 14用地性質調整、環境及交通影響評估費免0 15教育配套費免0 二根底設施及配套設施費1991 352 1供電工程建筑面積30元/6 170 30 2供水工程建筑面積30元/6 170 30 3供熱系統建筑面積65元/6 368 65 4中水系統建筑面積30元/6 170 30 5排污及雨水工程建筑面積40元/6 226 40 6小區道路及照明工程按20元/6 113 20 7小區安防及弱電系統按20元/6 113 20 8天然氣系統按22元/6 124 22 9綠化、廣場、景觀、圍墻按40元/6 226 40 10運動設施建立費按30元/6 170 30 11小區配套附屬設施建立費按25元/6 141 25 三建安工程費6 16970 3000 1公寓建安本錢3000元/6 16970 3000 四直接費用合計20379 3603 五不可預見費直